銀行管理論文-我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及防范措施.doc

銀行管理論文-我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及防范措施摘要:美國次級債危機對全球經(jīng)濟造成了巨大沖擊,也對世界各國銀行應(yīng)對房地產(chǎn)危機發(fā)出了警報。本文通過思考次貸危機的特點及啟示,分析我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險狀況,得出要有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險,保證商業(yè)銀行穩(wěn)健運行。關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行次貸危機風(fēng)險防范引起美國次級房貸危機的直接原因是美國貸款利率的上升和房地產(chǎn)市場的降溫。利率上升,信用不好的貸款者還款壓力增大,出現(xiàn)大量違約現(xiàn)象；房地產(chǎn)市場的降溫,使貸款者難以將房屋出租或出售,即使出售也不足以償還貸款本金和利息。從而產(chǎn)生了銀行貸款虧損等連鎖反應(yīng),最終導(dǎo)致了次貸危機的產(chǎn)生。美國次貸危機對對我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理敲響了居安思危的警鐘。一、當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)概述及存在的問題今年上半年,中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一次由用家主導(dǎo)的成交量上漲。今年前幾個月基本上是量漲價不漲,到了年中價格就開始明顯上升。目前中國資金的流動性是前所未有的,在這一輪房價上漲的過程中,流動性驅(qū)動的特征非常明顯。銀行不愿貸款給中小企業(yè)、出口企業(yè),卻追著央企拼命放貸,使得央企手上拿著比自己需要多的資金。這些資金在經(jīng)濟不景氣、需求不旺盛、前景不明朗的時候,投資于實體經(jīng)濟有一定的難度。于是企業(yè)把這些錢轉(zhuǎn)了個圈又投回到了投機領(lǐng)域當(dāng)中。在過去兩三個月的地王拍賣中,專家估計有七成有央企蹤影。這意味著前一輪大量的銀行貸款,有相當(dāng)一部分錢又轉(zhuǎn)到虛擬經(jīng)濟,到了資產(chǎn)炒作中來。房地產(chǎn)價格上漲過快容易給經(jīng)濟帶來泡沫化,一旦泡沫破滅,房價必將大幅縮水,給提供貸款的銀行等金融機構(gòu)造成大量不良資產(chǎn),嚴(yán)重地甚至?xí)?dǎo)致銀行破產(chǎn),股市價格下跌,引起金融危機。因此,房價過熱,給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險不容忽視,商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理應(yīng)將風(fēng)險防范放在第一位。二、現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險凸顯(一)降低個人住房貸款準(zhǔn)入條件易引起違約風(fēng)險08年10月22日人民銀行宣布擴大貸款利率下浮幅度,調(diào)整首付款最低比例為20%。次貸危機的發(fā)生主要源于貸款機構(gòu)放松貸款條件。由于門檻的降低會使銀行接受更多抗風(fēng)險能力較差的低收入居民客戶,當(dāng)房地產(chǎn)價格下跌利率上升時時.借款人的貸款能力減弱,商業(yè)銀行的還款違約率將會大幅上升,一旦房價下跌到銀行處置房產(chǎn)的收益難以抵補信貸資產(chǎn)的損失時,個人住房貸款的風(fēng)險就會大規(guī)模爆發(fā)出來,這在美國次貸危機中得到了充分的演繹。(二)個人住房貸款虛假信息嚴(yán)重造成信用風(fēng)險美國的次級債券的次級貸款人的信用有等級之分,即次級信用?，F(xiàn)階段,中國的房地產(chǎn)抵押者沒有信用等級之分,我國銀行對申請貸款人的單位收入證明、名下有多少財產(chǎn)也很難查證是否屬實。(三)“假按揭”凸顯道德風(fēng)險“假按揭”也成為銀行不良房貸的主要成因。一些開發(fā)商為了加快銷售回款,制造虛假銷售繁榮,在房產(chǎn)尚未出售時,制造虛假交易記錄,從銀行中騙取個人貸款。(四)金融產(chǎn)品缺乏,風(fēng)險集中于銀行體系在美國次貸危機中,資產(chǎn)證券化為美國次貸危機的傳遞起到推波助瀾的作用,但從另一方面看,次級貸款的證券化,有效剝離了商業(yè)銀行風(fēng)險,把其轉(zhuǎn)嫁給了證券的購買者,降低了銀行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險。中國房地產(chǎn)抵押貸款的證券化程度較低,其不良信用貸款的風(fēng)險基本上聚集在銀行體系內(nèi)。在房地產(chǎn)價格進入下降通道之后,這些聚集在商業(yè)銀行體系的風(fēng)險就會爆發(fā)出來,對中國銀行體系的穩(wěn)定運行會造成嚴(yán)重沖擊。三、商業(yè)銀行加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范的建議(一)正確評估個人住房貸款的風(fēng)險,對高價房實行高比例首付款個人住房貸款還款期限通常為2030年,期間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度,使貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大利率風(fēng)險,這使貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格保證首付政策的執(zhí)行,適度提高首付比率；嚴(yán)禁變相放寬個人住房貸款條件。采取嚴(yán)格的貸前信用審核,避免出現(xiàn)虛假按揭的現(xiàn)象(二)引入保險介入機制利用保險轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險是許多國家和地區(qū)發(fā)展商品房抵押貸款的經(jīng)驗,在開展商品房預(yù)售按揭貸款過程中,保險機構(gòu)主要經(jīng)營兩方面業(yè)務(wù):1.為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險,在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險時可提供保險；2.為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險,主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。(三)加強住房抵押貸款業(yè)務(wù)的創(chuàng)新住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是防范風(fēng)險的內(nèi)在要求。建立房地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險轉(zhuǎn)移及退出機制,建立并活躍貸款的二級轉(zhuǎn)讓市場。審慎穩(wěn)步地開展資產(chǎn)證券化,增強抵押貸款的流動性,分散住房抵押貸款風(fēng)險。加強利率風(fēng)險的管理,研究開發(fā)利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。(四)建立房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險預(yù)警體系,盡快完善金融監(jiān)管總結(jié)次貸危機所暴露出的美國在金融監(jiān)管方面的主要教訓(xùn),包括兩點:第一,任何一個國家的監(jiān)管體制必須與其經(jīng)濟金融的發(fā)展與開放的階段相適應(yīng),必須做到風(fēng)險的全覆蓋,最大限度地減少由于金融市場不斷發(fā)展而帶來更嚴(yán)重的信息不對稱問題；第二,在現(xiàn)代金融體系里,無論風(fēng)險管理手段多么先進、體系多么完善的金融機構(gòu),都不能避免因為機構(gòu)內(nèi)部原因或者市場外部的變化而遭受風(fēng)險事件的影響,這是由現(xiàn)代金融市場和金融機構(gòu)的高杠桿率、高關(guān)聯(lián)度、高不對稱性的特性所決定的。從這個意義上來說,以格林斯潘為代表的一代美國金融家們所擁戴的“最少的監(jiān)管就是最好的監(jiān)管”的典型的自由市場經(jīng)濟思想和主張確實存在著索羅斯所指出的極端市場原旨主義的缺陷。從長遠(yuǎn)看,金融業(yè)合法、穩(wěn)健的運行機制,不僅在于監(jiān)管當(dāng)局的監(jiān)管,更在于通過監(jiān)管鏈接,促使社會中介、行業(yè)公會