行業(yè)經(jīng)濟論文- 當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場的形成背景、特征及其發(fā)展趨勢分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場的形成背景、特征及其發(fā)展趨勢分析內(nèi)容提要：本文以房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求為出發(fā)點，首先分析了當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場格局的形成背景，重點分析了政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景，提出了融資主體的需求轉(zhuǎn)變將是推動融資市場再造的決定性力量；接下來，文章對當(dāng)前融資市場的主要特征進行了概括性評述；最后，在對房地產(chǎn)融資市場綜合分析研究的基礎(chǔ)上，對未來房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢進行了預(yù)測。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融融資市場目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)毫無疑問地成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，然而，與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展卻步履蹣跚。作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)前，如何加快房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展已成為整個房地產(chǎn)業(yè)所面臨的最緊迫課題。近年來，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)逐步實施了一系列的宏觀調(diào)控政策，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了因應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當(dāng)中，而房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論探討與實踐嘗試將成為今后一個時期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。一、房地產(chǎn)融資市場格局的形成背景當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場格局的形成有著其深刻的政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景。認(rèn)清融資市場格局的形成背景有助于我們更好地認(rèn)識地產(chǎn)融資市場的游戲規(guī)則，理解其存在的合理性并及時地把握地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢。（一）政府政策背景政府政策背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是配合宏觀調(diào)控，政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤┝吮容^嚴(yán)格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風(fēng)險的考慮，金融監(jiān)管當(dāng)局對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)做出了進一步的限制，諸如停止流動資金貸款、提高資本金比例、嚴(yán)格貸款審批等。1、宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)從宏觀經(jīng)濟形勢來看，近年來我國的GDP一直保持高速增長狀態(tài)，但是在經(jīng)濟高速發(fā)展的同時出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡，突出表現(xiàn)就是固定資產(chǎn)投資增長過快，尤其是房地產(chǎn)投資。2003年房地產(chǎn)貸款突破1萬億大關(guān)，同比增長29.7%，占同期固定資產(chǎn)投資總量的23.7%。固定資產(chǎn)投資增長過快對國民經(jīng)濟的正常運行造成了極大的負(fù)面影響，出現(xiàn)了諸如信貸規(guī)模極劇膨脹，原材料、能源等生產(chǎn)資料的價格上漲過快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡等方面的經(jīng)濟問題。為了抑制這種不正常的固定資產(chǎn)投資增長，政府有計劃地出臺了相應(yīng)的緊縮調(diào)控政策。具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，政府將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個方面對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行調(diào)控，尤其是接連出臺的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)的資金支持。一方面是土地價格的不斷高漲，另一方面是銀行系統(tǒng)的資金閥門被逐步擰緊，面對調(diào)控的雙重夾擊，原有單一的房地產(chǎn)融資市場格局受到嚴(yán)重沖擊，供血不足的房地產(chǎn)業(yè)被迫尋求多元化的融資渠道。根據(jù)經(jīng)濟周期理論與慣性理論，宏觀經(jīng)濟運行特別是固定資產(chǎn)投資增速不可能迅速被降低。因此，我們有理由認(rèn)為，政府的緊縮政策將在一段時間內(nèi)（35年）持續(xù)下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產(chǎn)融資市場的核心任務(wù)。2、緊縮信貸意在化解金融風(fēng)險除了配合宏觀調(diào)控政策而實施緊縮金融政策之外，緊縮金融政策的另一個重要意義就在于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。根據(jù)央行發(fā)布的中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和金融的支持（央行研究局，2004）以及2004中國房地產(chǎn)金融報告（央行房地產(chǎn)金融分析小組，2005）這兩份研究報告，目前我國房地產(chǎn)金融存在以下幾個方面的重大風(fēng)險：第一，土地購置與房地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行信貸，超過60%的開發(fā)資金是直接或者間接來自于銀行系統(tǒng)，房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險與市場風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發(fā)企業(yè)利用銀行信貸杠桿來進行高負(fù)債經(jīng)營，這在增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的同時也加劇了貸款企業(yè)的違約風(fēng)險；另一方面，部分地區(qū)由于市場過熱而存在較高的市場投資風(fēng)險，一旦泡沫破裂房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)將會大幅度貶值。第二，金融體系不健全，金融機構(gòu)經(jīng)營不規(guī)范、管理不嚴(yán)格，金融機構(gòu)之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現(xiàn)在：貸款審查不嚴(yán)格、抵押物管理不規(guī)范、利用“假按揭”騙貸等等。與房地產(chǎn)業(yè)市場化形成鮮明對比的是我國金融業(yè)的壟斷與落后，由于缺乏與市場經(jīng)濟相符合的經(jīng)營機制、監(jiān)管機制與激勵機制，因而造成銀行系統(tǒng)存在許多經(jīng)營漏洞，這是導(dǎo)致近年來金融機構(gòu)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面頻繁出現(xiàn)大案要案的根本原因。第三，由于土地儲備制度不完善，再加上銀行監(jiān)管不到位、缺乏有效的擔(dān)保措施等問題，向政府土地儲備中心發(fā)放的土地儲備貸款也面臨著較大的市場風(fēng)險與信用風(fēng)險。通常情況下，上述這些潛在的風(fēng)險可以通過業(yè)務(wù)創(chuàng)新、強化管理以及改進經(jīng)營機制等更加積極的方式來進行化解，但由于近年來房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展過猛，金融資產(chǎn)規(guī)模與風(fēng)險同步迅速累積，因此在這種情況下，金融監(jiān)管當(dāng)局便借助宏觀緊縮調(diào)控的時機對房地產(chǎn)業(yè)實行了更為嚴(yán)格的緊縮信貸政策。結(jié)合國內(nèi)金融市場改革的發(fā)展進程以及國際上房地產(chǎn)業(yè)通常的資本構(gòu)成狀況，我們認(rèn)為這種嚴(yán)格的銀行信貸政策在商業(yè)銀行系統(tǒng)完成市場化改革之前很難有所松動，但是監(jiān)管當(dāng)局在限制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)的同時也將有意識地積極推動建設(shè)其他的融資渠道，特別是信托以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。（二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是由市場競爭引發(fā)的行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)企業(yè)在大規(guī)模擴張的同時對房地產(chǎn)融資市場提出了更高的要求；二是房地產(chǎn)行業(yè)運作模式的轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)運營重心向金融運作傾斜。1、市場競爭引發(fā)行業(yè)集中度提高由于存在規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)隨著市場競爭的加劇，在馬太效應(yīng)的作用下，必然導(dǎo)致行業(yè)集中度越來越高。與此同時，房地產(chǎn)暴利時代也將終結(jié)，素質(zhì)低、實力差和經(jīng)營不規(guī)范的企業(yè)將被淘汰出局。據(jù)權(quán)威部門預(yù)計，今后5至10年，現(xiàn)有近3萬家房地產(chǎn)公司將有90%以上在競爭中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規(guī)模過百億元的跨區(qū)域經(jīng)營的特大型房地產(chǎn)集團，事實上，這種全國性的地產(chǎn)大鱷早已浮出水面。行業(yè)集中度的提高使得融資主體對于地產(chǎn)融資市場提出了新的更高要求，因而其影響意義非常深遠(yuǎn)。伴隨著行業(yè)集中度的提高，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的迅速膨脹，一方面房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要金融機構(gòu)能夠提供數(shù)額龐大的、穩(wěn)定的、低成本的融資服務(wù)，而傳統(tǒng)上以商業(yè)銀行為主渠道的單一地產(chǎn)融資體系根本無法滿足企業(yè)擴張的需要，這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)必須打造自己的金融平臺，包括發(fā)行信托計劃、收購上市公司、參股金融機構(gòu)、發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)基金以及海外上市等等；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)又要在擴張的同時竭力規(guī)避融資風(fēng)險，保持財務(wù)穩(wěn)健，實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，這就要求企業(yè)必須對其資本結(jié)構(gòu)進行合理調(diào)整，通過諸如降低資產(chǎn)負(fù)債率，擴大股權(quán)融資比例等方法，保持穩(wěn)健而靈活的資本結(jié)構(gòu)。2、房地產(chǎn)行業(yè)運作模式的轉(zhuǎn)變隨著房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化分工的日益深化，傳統(tǒng)的“開發(fā)商主導(dǎo)”運作模式正在逐步向“投資商發(fā)展商建筑商”三位一體的運作模式轉(zhuǎn)變。在該運作模式下，投資商為項目提供資金但不參與具體項目的管理；發(fā)展商除了組織實施投資之外，還要負(fù)責(zé)項目的選擇、評估、協(xié)調(diào)以及項目建成之后的運營管理；建筑商負(fù)責(zé)項目的規(guī)劃與施工建造。如果不考慮資產(chǎn)證券化以及定向投資等其他因素，單從運作模式上看，這種三位一體的運作模式已經(jīng)具備了不動產(chǎn)投資基金管理運作的基本雛形。行業(yè)運作模式的轉(zhuǎn)變可以說是房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競爭過程中走向分化的一個必然結(jié)果。隨著行業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)金融職能將得到不斷強化，房地產(chǎn)業(yè)的運營重心逐步由地產(chǎn)項目運營向金融運作傾斜，房地產(chǎn)業(yè)的運作在很大程度上將會是一種金融運作。從發(fā)展趨勢來看，那些善于借助多種融資渠道、諳熟金融市場運作并具有深厚的行業(yè)運作背景的開發(fā)商將有望轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)投資商或者不動產(chǎn)投資基金管理人，與此相對應(yīng)的是投資商和不動產(chǎn)投資基金也將成為主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場的兩種主流業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭最終將集中體現(xiàn)在投資管理能力與金融運作技巧方面的競爭。綜上所述，無論是市場競爭引發(fā)的行業(yè)集中度提高還是行業(yè)運作模式的轉(zhuǎn)變，都深刻地影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，而融資主體需求的轉(zhuǎn)變則是推動房地產(chǎn)融資市場再造的決定性力量。未來房地產(chǎn)金融市場必將呈現(xiàn)出融資渠道多樣化與資金性質(zhì)多元化的局面，而走產(chǎn)融結(jié)合的道路將是未來房地產(chǎn)金融市場最顯著的發(fā)展趨勢。二、當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場的主要特征監(jiān)管當(dāng)局不斷出臺的金融緊縮政策削弱了企業(yè)對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展；而產(chǎn)業(yè)自身升級與分化則決定了未來房地產(chǎn)融資市場的嶄新格局。在這些復(fù)雜因素的綜合影響下，當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向；三是房地產(chǎn)融資市場體系不健全。（一）以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局2004年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為17168.77億元，同比增長29.9%，相應(yīng)地，房地產(chǎn)融資總規(guī)模也在逐年攀升。房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預(yù)售款和其他資金。受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4%，自籌資金與定金及預(yù)售款增幅較快，分別占資金總量的30.3%和42%。由于預(yù)售款中大部分是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款，因此總體上看至少有60%以上的資金是來自銀行系統(tǒng)，融資渠道過分依賴商業(yè)銀行。由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應(yīng)的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)重貧血。這種現(xiàn)象并不意味著房地產(chǎn)市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產(chǎn)業(yè)的高效渠道。（二）多元化的融資渠道日趨活躍其他資金來源盡管占開發(fā)資金總量的比例不到10%，但是它們對房地產(chǎn)融資市場的意義卻是不容小覷。盡管目前仍存在法律障礙，但是業(yè)內(nèi)對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識，而市場中已成功發(fā)起設(shè)立的幾家準(zhǔn)地產(chǎn)基金正在積極地進行探索中國式房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金道路的有益嘗試?？梢灶A(yù)見，隨著產(chǎn)業(yè)基金法的出臺，產(chǎn)業(yè)基金合法地位的確立，產(chǎn)業(yè)基金模式必將成為房地產(chǎn)融資市場的中流砥柱。資金信托計劃是近年來最活躍的地產(chǎn)融資工具，雖然其融資額在整個房地產(chǎn)融資總量中僅約占1%，但是它所表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產(chǎn)融資市場的疲弱局面，2004年10月銀監(jiān)會公布了信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿），該暫行辦法將對符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)放寬限制，這將有可能把資金信托計劃變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。此外，上市也是近年來業(yè)界非常關(guān)注的一個融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴(yán)格的監(jiān)管，但是從規(guī)范經(jīng)營管理，實現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看，走上市的道路是一個必然的選擇。由于現(xiàn)階段我國股票市場正處于變革的攻堅期，國內(nèi)企業(yè)通過證券市場直接融資的難度較大而且不穩(wěn)定因素較多，因而紛紛尋求海外上市融資。（三）房地產(chǎn)融資市場體系不健全盡管房地產(chǎn)融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，但是這些渠道所提供的產(chǎn)品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，而且需要提供齊全的項目手續(xù)文件。房地產(chǎn)項目的銀行信貸審核就更為嚴(yán)格、貸款條件也更為苛刻。由于市場存在嚴(yán)重的資金供求失衡，從而直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)融資成本的高企，相當(dāng)多的企業(yè)因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業(yè)鋌而走險借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正?，F(xiàn)象反映了由于房地產(chǎn)融資市場體系的不健全所導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等諸多問題。監(jiān)管當(dāng)局在強調(diào)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的同時，卻忽略了構(gòu)建一個適合國情的、符合發(fā)展需要的、健全的房地產(chǎn)金融市場體系。三、房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢通過深入細(xì)致的市場研究，并參考諸多房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)指標(biāo)，我們認(rèn)為就整體而言，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是合乎邏輯的，是符合市場經(jīng)濟規(guī)律的。同時，鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所處的重要戰(zhàn)略地位，政府不可能對其進行打壓或者對房地產(chǎn)業(yè)的生存困境不予理睬，肯定會考慮在銀行信貸緊縮環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)的融資出路問題。從短期來看，由于政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的成效并不理想，有可能繼續(xù)出臺不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地與金融政策，諸如增加經(jīng)濟適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關(guān)的調(diào)控政策以支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是極具活力與投資價值的行業(yè)，而房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展前景也將非常樂觀。根據(jù)前文的分析研究，我們預(yù)計房地產(chǎn)融資市場將呈現(xiàn)以下重大的發(fā)展趨勢：（一）融資市場格局多元化以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發(fā)展空間將被進一步打開，預(yù)計房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法也會在近期有所突破，而直接融資環(huán)境的改善將很快提上議事日程。屆時，我們會看到融資市場將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢。（二）房地產(chǎn)融資體系逐步健全房地產(chǎn)融資體系的健全包含兩個方面：一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場功能的金融機構(gòu)體系，二是構(gòu)建提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動性的市場體系。就金融機構(gòu)體系而言，除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)