小石壩街項目概念功能性溝通文稿.doc

1小石壩街項目概念功能性溝通文稿解決思路1、突出問題現(xiàn)狀2、分析問題產(chǎn)生原因3、加強解決思路4、定位系統(tǒng)深入策劃5、功能設(shè)想拓展6、開發(fā)/運作模式建議7、經(jīng)營設(shè)想一、項目背景1、項目區(qū)位2、項目性質(zhì)3、占地情況4、投資主體5、經(jīng)營主體6、項目進程7、自然交通狀況8、人口環(huán)境二、項目SWOT分析1、優(yōu)勢與機會點南京市政府作出了對于城南片區(qū)整體商業(yè)規(guī)劃提檔升級的巨大舉措，項目周邊成為城南城市改造的中心區(qū)域。南京市城南區(qū)域商業(yè)層面較低，文化層面種類多，而主題挖掘?qū)用孑^淺，經(jīng)營業(yè)態(tài)錯綜復雜，沒有形成一個強勢文化的載體。項目在城南商業(yè)規(guī)劃建設(shè)改造工作中所處的獨特位置與資源優(yōu)勢，使得項目面臨騰飛的契機，同時也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。2、項目現(xiàn)狀的不足（1）投資大，成本高（2）經(jīng)濟效益低下，回收期長，經(jīng)濟效益瓶頸顯著（3）租售關(guān)系比例問題（4）周邊商業(yè)層面較低3、問題解決思路（1）優(yōu)化協(xié)調(diào)項目規(guī)模與功能設(shè)置配套（2）重新進行主題規(guī)劃（3）豐富功能，把握主題關(guān)聯(lián)性及組合性消費原則（4）經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)適當分離（5）配置專業(yè)化經(jīng)營管理團隊（6）盈利方式的拓展2三、項目方向性定位系統(tǒng)1、總定位2、功能定位城市徽章性功能城市會客廳商務(wù)接待功能3、命名定位命名能夠體現(xiàn)出獨特的國內(nèi)外地域性特色的茶文化內(nèi)容，并具有目標消費人群對于本項目的形象聯(lián)想功能，容易記住、瑯瑯上口。比如“金陵老茶坊”，這個命名強調(diào)一個主題特色型的元素，“老”代表項目立案主題的元素；“茶”蘊含著各類茶文化元素的體現(xiàn)，如茶館、品茶、茶市、茶前茶后以及與茶相關(guān)的購物性質(zhì)相關(guān)元素的表達；“坊”是項目主題形象定位的支撐因素，是一個景觀、主體識別的元素。4、目標人群定位高端商務(wù)人士與政府人士為主，旅游人群為輔。5、核心價值定位6、經(jīng)營定位（1）經(jīng)營功能定位休閑、商務(wù)接待、旅游、文化博覽、購物多功能組合性主題街區(qū)。（2）經(jīng)營特色定位主題性、組合性、消費關(guān)聯(lián)性、唯一性特色。（3）經(jīng)營方式定位統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理方式運營。在經(jīng)濟價值科學核算的基礎(chǔ)上，部分區(qū)域進行經(jīng)營權(quán)所有權(quán)分離，部分區(qū)域進行產(chǎn)權(quán)式銷售，實現(xiàn)社會效應(yīng)、品牌效應(yīng)、經(jīng)濟效應(yīng)三盈局面。四、項目區(qū)域主要功能的初步設(shè)想五、項目經(jīng)營方式的初步構(gòu)想1、組織體系的設(shè)置原則2、組織體系