XX市場(chǎng)住宅調(diào)查報(bào)告【最新精品】.doc

專(zhuān)業(yè)好文檔XX市場(chǎng)住宅調(diào)查報(bào)告一、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述XX現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司76家，其中二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)8家，三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)21家，四級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)17家，暫定級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)30家。本地較具實(shí)力的房地產(chǎn)公司有：銀鴿房地產(chǎn)公司、雙匯地產(chǎn)公司、金匯房地產(chǎn)公司、永冠房地產(chǎn)公司、開(kāi)源房地產(chǎn)公司、中房XX公司等。XX房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于蓬勃發(fā)展的良好時(shí)期，無(wú)論開(kāi)、竣工面積，還是社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新建材的使用上，都處于河南省內(nèi)地市的領(lǐng)先水平。XX市每年上市的商品房面積相當(dāng)可觀，加上二級(jí)市場(chǎng)每年有數(shù)億元的成交額，因此市場(chǎng)相當(dāng)活躍，價(jià)格較為平穩(wěn)。目前每平方米商品房的售價(jià)為1350元左右，15萬(wàn)元以下、面積為120平方米左右的房子在市場(chǎng)上最為緊俏且最受市民歡迎。XX中高檔樓盤(pán)的銷(xiāo)量普遍不高，中低檔樓盤(pán)的銷(xiāo)量較好，整體的房?jī)r(jià)比去年提高了200元左右/平方米，樓盤(pán)規(guī)模越來(lái)越大，小區(qū)配套越做越好，戶型設(shè)計(jì)越來(lái)人性化，房?jī)r(jià)也越來(lái)越高。二、市內(nèi)現(xiàn)售樓盤(pán)的基本情況專(zhuān)業(yè)好文檔XX市房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查匯總表2007年1月17日序號(hào)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售時(shí)間總建筑面積銷(xiāo)售率均價(jià)元/未售面積戶型比例性價(jià)比（標(biāo)準(zhǔn)為100）地理位置電話1建業(yè)森林半島多高層2006.07621000010%230026001890001室、3室、4室、別墅10%60%20%10%80嵩山路與沙河交叉口31122222歐洲故事多高層2006-1033000005、3室4室、躍層15%、65%10%、10%80沙北新區(qū)59333333雙匯國(guó)際花園多層別墅2005.012422000070%15002600660002室、3室4室、別墅25%、60%10%、5%60金山路與淞江路交叉口39393334金地紫薇花園多層2006.0679000060%1470360002室、3室4室20%、70%10%90人民路中段26676665旺旺家園多層2006.09411000015%1500935002室、3室躍層30%、60%10%70湘江路與燕山路中段26709996半島藍(lán)岸多高層2004.063113000040%1600780002室、3室20%、80%60龍江路中段23911117龍勝豪門(mén)多層2006.1044000015%1300340002室、3室4室30%、55%15%90解放路與湘江路交叉口26500008雅典未城低層2006.0672100008、3室4室、躍層20%、60%10%、10%60湘江路中段61170079錦繡淞江躍式2006.07612000025%1700900003室、4室5室30%、50%20%70鐵東黃河?xùn)|路329222210方圓.塞納麗舍多層待定90500未開(kāi)140090500不詳不詳80嵩山西路310333311天下都市新城多層2005.06193000080%12006,000不詳不詳85金山路266777712沙田新空間多層2006.0673000050%120015,00090人民路與湘江路交匯處3370000專(zhuān)業(yè)好文檔13沙田金域天驕多高層2004.09276000090%190060002室、3室4室20%、65%15%80嵩山東路北段351777714沙田萊因風(fēng)景三期多層2006.1221600005%105015200090松江西路617911115香格里拉別墅2006.122460003%2000-29004460065五一南路333377716錦江花園多層2006.01126500090%11006500100祁山路北段路西612777717中華家園多層2006.01126000070河路615122218盛世嘉園多層2005.02237000090%1100700095泰山南路333333319香樟花園多層2005.022310000095%1200500085五一南路333333320湘江花園多層待定待定100000未開(kāi)待定100000不詳不詳五一路333333321沙河景苑多高層2006-954000090%1350沒(méi)定400090濱河路590777722碧水軒多高層2006-1224500020%14501850360002室、3室4室20%、60%20%80濱河路265366623濱河佳苑多高層2006-0861000080%1400200090濱河路213977724尚郡高層2006.01123000060%2400120002室、3室躍層25%、65%10%75交通路與人民路交匯處231000025濱河花園高層2006.01124500080%1800900080濱河路與交通路交叉口211333326三利花園多層2005.04222000080%980400085松江路與太行山路交叉口332122227天賜良園多層2005.11158000080%12601600085解放路南段265097728金領(lǐng)域多層2006.0495000030%1250350002室、3室22%、78%75湘江路與衡山路交匯處590988829燕山花園多層2005.04213000070%1200900085燕山路2691777專(zhuān)業(yè)好文檔30桃園居多層2006.1131580030%1450110008531陽(yáng)光名邸多層2005.07174000070%130012,00085衡山路中段339616632天麗景藝苑多層2005.05202500060%110010,00090XX市郾城區(qū)鐘樓332288833康居鑫苑多層待定待定55000未開(kāi)11003000090燕山路與漓江路交叉口333177734綠景苑多層2005.06191700050%1300850085人民路與解放路交叉口269177735德源小區(qū)多層待定待定210001300210085柳江路中段36星河灣多層2005-6192300080%1350460080龍江路中段37商務(wù)花園3層6層2006-581300090%1300144012002室、3室30%、70%85龍江路西段38世紀(jì)新城多層2007-11230005%1500218502室、3室4室25%、65%10%80淞江路與昆侖路交叉口336599939銀河灣多層2006-1121080003、3室、4室、躍式15%、65%10%、10%70金山路與黃河路交叉口393111140福源居多高層2006-1211000001%13501700990002室、3室4室10%、70%20%70嵩山路與柳江路交叉口3296777合計(jì)40個(gè)1948萬(wàn)三、現(xiàn)售樓盤(pán)的建筑類(lèi)型及所占比例目前市內(nèi)的住宅建筑類(lèi)型主要有低層（3層以下）、多層（4-6層）、小高層（7-12層）、高層（13-19層）；從建筑形式上來(lái)說(shuō)主要有板樓、塔樓和別墅三種。多層（板樓）住宅在市場(chǎng)中占主流地位，其占有率約為85%，小高層及高層（塔樓）次之，市場(chǎng)占有率約為8%，別墅市場(chǎng)占有率約為5%，其它市場(chǎng)占專(zhuān)業(yè)好文檔有率約為2%?？傮w來(lái)說(shuō)本地的多層住宅（不帶電梯）均價(jià)在1300-1500元/平方米，面積在120-130平方米的房源是市場(chǎng)上暢售房。四、市內(nèi)別墅現(xiàn)售情況說(shuō)明XX市內(nèi)的別墅市場(chǎng)不太景氣，規(guī)模也不大，主要原因是由于前幾年在沙澧河兩岸所開(kāi)發(fā)的別墅銷(xiāo)售狀況都不是很好，價(jià)格上不去，銷(xiāo)售周期也較長(zhǎng)。目前在售的別墅有雙匯的“國(guó)際花園”、建業(yè)的“森林半島”和開(kāi)源的“香格里拉”，建筑形式有疊式別墅、聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅三種。其中雙匯的“國(guó)際花園”的別墅有聯(lián)體式和獨(dú)立式兩種，聯(lián)體別墅的單價(jià)為2600元/平方米，獨(dú)立式別墅的單價(jià)為3000元/平方米；建業(yè)的“森林半島”只有疊加別墅，其單價(jià)分別為1-2層3580元/平方米，3-4層面2860元/平方米；開(kāi)源的“香格里拉”有疊加式、聯(lián)體式和獨(dú)立式三種，其中疊加式別墅單價(jià)1-2層為約2300元/平方米，3-4層約為2050元/平方米，聯(lián)體式的單價(jià)約為2500元/平方米，獨(dú)立式的單價(jià)約為2850元/平方米。五、2006年房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2006年市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理處共辦理各類(lèi)房屋登記18893宗，登記面積306.3萬(wàn)平方米。其中房產(chǎn)交易8215宗，交易面積98.6萬(wàn)平方米，成交金額9.6億元；抵押登記5993宗（其中期房抵押3502宗，現(xiàn)房抵押2484宗，在建工程抵押7宗），抵押登記面積106.9萬(wàn)平方米，抵押登記金額27.98億元；其專(zhuān)業(yè)好文檔它房產(chǎn)登記4685宗，登記面積100.8萬(wàn)平方米。辦理房屋所有權(quán)證12346本，房屋共有權(quán)證116本，房屋他項(xiàng)權(quán)證5788本。2006年房產(chǎn)交易中，存量房(二手房)成交量為4295套，成交面積53.5萬(wàn)平方米，成交金額3.2億元，其中住宅3666套，面積41.04萬(wàn)平方米，金額2.45億元；新建商品房銷(xiāo)售3920套，面積45萬(wàn)平方米，成交金額6.4億元，其中住宅3450套，面積41.6萬(wàn)平方米，金額5.3億元。六、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)1、供求分析目前市場(chǎng)上住宅商品房的供應(yīng)量約為195萬(wàn)平方米，其中包含在售樓盤(pán)的二期工程（約為50萬(wàn)平方米），但不包括在建的集資房源（不低于25平方米）和07年待開(kāi)發(fā)的商品房（建筑面積不低于30萬(wàn)平方米），總體來(lái)說(shuō)2007年市場(chǎng)總的供應(yīng)量會(huì)超過(guò)200萬(wàn)平方米。從市房管局的房屋產(chǎn)權(quán)交易登記統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2006年住宅的銷(xiāo)售量為41.6萬(wàn)平方米，不足50萬(wàn)平方米，現(xiàn)有的供應(yīng)量可供未來(lái)四年消費(fèi)，供需已嚴(yán)重失衡。由此可以推斷：客戶可選擇的空間會(huì)更大，未來(lái)各樓盤(pán)的銷(xiāo)售周期都會(huì)不同程度拉長(zhǎng)至2-3年；同時(shí)會(huì)加大開(kāi)發(fā)商的成本投入，樓盤(pán)的性價(jià)比會(huì)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主流；開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越演越激烈，在開(kāi)發(fā)成本不斷上升的情況下，房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)高走。專(zhuān)業(yè)好文檔2、戶型設(shè)計(jì)及面積產(chǎn)品設(shè)計(jì)追求人性化。以人為本、房適應(yīng)人已成為市場(chǎng)導(dǎo)向，樓盤(pán)的設(shè)計(jì)更趨人性化，戶型設(shè)計(jì)注重功能分區(qū)，景觀設(shè)計(jì)注重人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一?？傮w來(lái)說(shuō)本地的房型以二房和三房為主，二房中以兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積在80-100平方米之間；三房中以三室二廳一衛(wèi)為主，面積在115-140平方米之間；樓棟走向以東西走向?yàn)橹?，多為南北朝向。二房的臥室常放在南側(cè)，客廳和廚衛(wèi)常放在北側(cè)，三房的兩個(gè)臥室和客廳常放在南側(cè)，廚衛(wèi)和書(shū)房常放在北側(cè)，也有部分樓房的三個(gè)臥室全部放在南側(cè)，客廳和廚衛(wèi)在北側(cè)。戶型設(shè)計(jì)也很注重細(xì)節(jié)部位，如窗、陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間等，大多體現(xiàn)出人性化的設(shè)計(jì)風(fēng)格。3、帶電梯住宅購(gòu)買(mǎi)情況分析本地的帶電梯的住宅并不是很多，主要有兩種形式，其一為多層帶電梯住宅，其二為小高層住宅，多層帶電梯住宅有銀河灣和金地紫薇兩個(gè)樓盤(pán)，小高層住宅有錦繡天地、遼河花園、濱河花園、福源居、森林半島、碧水軒、半島藍(lán)岸和陽(yáng)光水岸?？傮w上來(lái)說(shuō)電梯住宅的銷(xiāo)售情況都不好，在已銷(xiāo)的電梯房中有一個(gè)普遍現(xiàn)象，就是銷(xiāo)量最多的往往以低樓層為主，高樓層的房屋銷(xiāo)量最低。原因分析：客戶的消費(fèi)習(xí)慣：當(dāng)?shù)厝艘蚜?xí)慣了住低樓層的房屋，一般都認(rèn)為三樓和一樓的房屋最貴，其次為二層和四層，最后為五層和六層。帶電梯的房子在本地出現(xiàn)不到二年，絕大部分的XX市民還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到專(zhuān)業(yè)好文檔電梯所帶來(lái)的好處，只看到了它的壞處：物業(yè)管理費(fèi)用高、維修費(fèi)用高并且出現(xiàn)故障時(shí)上下樓極不方便。價(jià)格原因：對(duì)于價(jià)格因素，當(dāng)?shù)厝说拿舾行砸脖容^大，電梯住宅在定價(jià)時(shí)往往越高價(jià)格越貴，低樓層的價(jià)格相對(duì)于整棟樓來(lái)說(shuō)價(jià)格較低，所以整個(gè)市場(chǎng)帶電梯的房屋低樓層的房屋賣(mài)的較快，高的賣(mài)的比較慢。4、各檔次樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析通過(guò)上述各樓盤(pán)的銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)可以得出以下結(jié)論：（銷(xiāo)售速度由高到低分別為）低檔樓盤(pán)中低檔樓盤(pán)中檔樓盤(pán)中高檔樓盤(pán)高檔樓盤(pán)。由于目前社會(huì)物質(zhì)財(cái)富占有呈現(xiàn)金字塔結(jié)構(gòu)，社會(huì)上對(duì)中低檔樓盤(pán)的社會(huì)需求依然很大，大多數(shù)有錢(qián)人一般都有幾套住房，對(duì)高檔住宅的需求不是很大，特別是國(guó)家公務(wù)員階層，投極心理很?chē)?yán)重，不會(huì)急于購(gòu)房，原因如下：XX市內(nèi)的變相的集資房依然存在，2006年下半年新增集資房達(dá)到近30萬(wàn)平方米，主要客戶群是事業(yè)單位的公務(wù)人員，約占XX整個(gè)住宅市場(chǎng)消費(fèi)量的40%，這部分集資房的位置一般都不錯(cuò)，比同地段的市價(jià)要低200-400元/平方米，增值潛力無(wú)限，國(guó)家公務(wù)人員狂購(gòu)集資房。受實(shí)力不濟(jì)的開(kāi)發(fā)商“薄利多銷(xiāo)”的影響，中高檔樓盤(pán)的客戶資源在不斷地減少。市內(nèi)大多數(shù)中低檔樓盤(pán)的的開(kāi)發(fā)商實(shí)力都不雄厚，為了快速回收資金，往往在低于市場(chǎng)平均利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上降低樓盤(pán)價(jià)格專(zhuān)業(yè)好文檔開(kāi)始對(duì)外出售，對(duì)于部分以增值為購(gòu)房目的的客戶來(lái)說(shuō)，這種樓盤(pán)是最隹選擇。受上述兩點(diǎn)因素的影響，中高檔樓盤(pán)的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況一般不會(huì)太好。5、市內(nèi)各樓盤(pán)的銷(xiāo)售代理情況從1999年第一家營(yíng)銷(xiāo)代理公司進(jìn)入XX以來(lái)，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)代理樓盤(pán)越來(lái)越多。市內(nèi)約有10多家代理公司正在運(yùn)作，營(yíng)銷(xiāo)管理的工作越做越細(xì)，目前市內(nèi)中低檔樓盤(pán)一般由本地的開(kāi)發(fā)商獨(dú)立運(yùn)作，中高檔樓盤(pán)一般都有代理公