2008年寧波松蘭山白沙灣度假村初步市場分析

項(xiàng)目： 寧波松蘭山白沙灣度假村初步市場分析 開發(fā)商： 寧波白沙灣度假村有限公司 目 錄 1.寧波市概況 . 1 1.1 總覽 . 1 1.2 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 2 1.3 綜合實(shí)力 . 3 1.4 行業(yè)結(jié)構(gòu) . 3 1.5 外貿(mào) . 4 1.6 外商直接投資 . 5 1.7 港口、交通 . 6 1.8 旅游 . 9 1.9 會展 . 10 1.10 小結(jié) . 10 2項(xiàng)目地點(diǎn)分析 .11 2.1 項(xiàng)目地點(diǎn) .11 2.2 交通便捷程度 . 12 2.3 旅游景點(diǎn) . 12 2.4 項(xiàng)目景觀 . 14 2.5 項(xiàng)目地點(diǎn)優(yōu)劣勢分析 . 14 3.寧波高檔酒店市場 . 15 3.1 寧波酒店市場概括 . 15 3.2 寧波飯店業(yè)發(fā)展特征 . 17 3.3 寧波高檔酒店市場 . 18 3.4 季節(jié)性 . 21 3.5 市場前景 . 22 4.擬建酒店功能特色與設(shè)施（一） . 23 4.1 擬建酒店功能特色 . 23 4.2 擬建酒店設(shè)施 . 23 4.2.1 主要指標(biāo) . 24 4.2.2 客房 . 24 4.2.3 餐飲設(shè)施 . 25 4.2.4 宴會及會議 . 27 4.2.5 公共區(qū)部分 . 28 4.2.6 健身休閑場所 . 29 4.2.7 行政區(qū)域 . 30 4.2.8 后勤區(qū)部分 . 30 4.2.9 其他與設(shè)計(jì)相關(guān)的建議 . 31 4.2.10 關(guān)鍵詞 . 31 1 1.寧波市概況 1.1 總覽 寧波位于東海之濱，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲南翼，毗鄰上海、杭州，是中國對外開放城市、享有省一級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限的計(jì)劃單列城市、具有制定地方性法規(guī)權(quán)力的 “ 全國較大的市 ” ，是全國歷史文化名城、國家園林城市和國家優(yōu)秀旅游城市。 寧波市 總面積 9365 平方公里，總 人口 556.7 萬人 。 寧波歷史悠久，是有 7000 年文明史的河姆渡文化的發(fā)祥地，自古以來就是中國對外貿(mào)易的重要港口。寧波在唐時(shí)與揚(yáng)州、廣州并稱為中國三大對外貿(mào)易港口，宋時(shí)又與廣州、泉州同列為對外貿(mào)易的三大港口重鎮(zhèn)，鴉片戰(zhàn)爭后被辟為“ 五口通商 ” 口岸之一。寧波是中國大陸著名的港口城市，擁有我國四大國際深水良港之一的北侖港，水深、浪小、不凍、不淤、陸域?qū)拸V。寧波是長江三角洲南翼重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和重化工業(yè)基地，是中國華東地區(qū)重要工業(yè)城 2 市，也是浙江省經(jīng)濟(jì)中心。改革開放以來，寧波經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，顯示出巨大的活力和潛力 ，成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)之一。 寧波在 2008 中國十大最具幸福感城市中，居第 2 位，在 2007 中國公眾城市宜居指數(shù)上，居第 5 位；在福布斯 2007 中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜上，居第 8 位。 1.2 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 下表顯示了寧波 2005 年 -2007 年的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 主要 指標(biāo)名稱 單位 2005 2006 2007 年均 增長 寧波市 GDP 億元 2449.31 2864.49 3433.08 13.39% 規(guī)模 上工業(yè)利潤 億元 262.36 304.29 389.04 16.09% 全社會固定資產(chǎn) 投資 億元 1336.3 1543 1597.91 6.53% 港口貨物吞吐量 億噸 2.69 3.1 3.45 9.42% 集裝箱吞吐量 萬標(biāo)箱 520.8 706.8 935 26.51% 社會消費(fèi)品零售總額 億元 759.83 882.54 1035.46 12.09% 自營出口額 億美元 222.33 287.71 382.55 24.02% 實(shí)際利用外資 億美元 23.11 24.3 25.05 2.80% 財(cái)政一般預(yù)算收入 億元 466.5 561.17 723.92 18.39% 地方財(cái)政收入 億元 212.38 257.38 329.12 18.32% 市區(qū)居民人均可支配收入 元 17408 19674 22307 9.38% 農(nóng)村居民人均純收入 元 7810 8847 10051 9.56% 全社會用電量 億千瓦時(shí) 268.49 313.55 367.12 12.25% 資料來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局， 2005-2007 下表顯示了寧波 2007 年 -2008 年 度 的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年度與環(huán)比比較 ： 主要 指標(biāo)名稱 單位 2007 同比 上年 % 2008 同比 上年 % 環(huán)比 % 寧波市 GDP 億元 3433.08 9.92 3964.1 7.73 -2.19 規(guī)模 上工業(yè)利潤 億元 389.04 13.93 215.1 -22.36 -36.28 全社會固定資產(chǎn)投資 億元 1597.91 1.78 1728.2 4.08 2.30 港口貨物吞吐量 億噸 3.45 5.65 4.8 19.57 13.92 集裝箱吞吐量 萬標(biāo)箱 935 16.14 1084.6 8.00 -8.14 社會消費(fèi)品零售總額 億元 1035.46 8.66 1238 9.78 1.12 自營出口額 億美元 382.55 16.48 463.3 10.55 -5.93 實(shí)際利用外資 億美元 25.05 1.54 25.4 0.7 -0.84 財(cái)政一般預(yù)算收入 億元 723.92 14.50 810.9 6.01 -8.49 地方財(cái)政收入 億元 329.12 13.94 390.4 9.31 -4.63 市區(qū)居民人均可支配收入 元 22307 6.69 25304 6.72 0.03 3 農(nóng)村居民人均純收入 元 10051 6.80 11450 6.96 0.15 全社會用電量 億千瓦 367.12 8.54 394.9 3.78 -4.76 資料來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局， 2007-2008 據(jù)初步核算， 2008 年 寧波市 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 3964.1 億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長 10.1%，按年均匯率折算的人均 GDP 達(dá) 10079 美元；完成財(cái)政一般預(yù)算收入 810.9億元，其中地方財(cái)政收入 390.4億元，比上年分別增長 12.0%和 18.6%；市區(qū)居民人均可支配收入 25304 元，比上年增長 13.4%；農(nóng)村居民人均純收入 11450 元，比上年增長 13.9%；集裝箱吞吐量首次突破 1000 萬標(biāo)箱，達(dá) 1084.6 萬標(biāo)箱，比上年增長 16.0%。 2008 年成功蟬聯(lián)全國文明城市，同時(shí)被評為全國十大最具幸福感城市之一。 民營工業(yè)： 2008 年 寧波市 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中民營企業(yè)達(dá) 9479 家，比上年凈增 418家，擁有資產(chǎn) 3642.3 億元，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總資產(chǎn)比重達(dá) 49.0%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 4538.0 億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重為 53.0%，提高1.8 個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利稅 189.6 億元，占規(guī)模以上工業(yè)利稅總額的比重為39.6%。 1.3 綜合實(shí)力 地區(qū)生產(chǎn)總值： 2008 年 寧波市 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 3964.1 億元 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 10.1%，增幅同比下降 4.8 個(gè)百分點(diǎn)。 財(cái)政收支： 2008 年 寧波市 實(shí)現(xiàn)財(cái)政一般預(yù)算收入 810.9 億元，比上年增長12.0%。其中中央財(cái)政收入 420.5 億元，增長 6.5%，地方財(cái)政收入 390.4 億元，增長 18.6%。完成地方財(cái)政一般預(yù)算支出 439.4 億元，增長 18.4%。 2008 年 寧波主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占全省的比重 生產(chǎn)總值占全省的 18.4% 規(guī)模以上工業(yè)利潤占全省的 13.9% 全社會固定資產(chǎn)投資占全省的 18.6% 社會消費(fèi)品零售總額占全省的 16.6% 自營出口額占全省的 30.0% 實(shí)際利用外資占全省的 29.9% 財(cái)政一般預(yù)算收入占全省的 21.7% 1.4 行業(yè)結(jié)構(gòu) 以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心，寧波第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 國民生產(chǎn)總值構(gòu)成 4 主要 指標(biāo)名稱 單位 2005 2006 2007 2008 年均 增長 寧波市 GDP 億元 2449.31 2864.49 3433.08 3964.1 15.46% 第一產(chǎn)業(yè) 億元 132.26 139.45 153.73 167.4 6.64% 第二產(chǎn)業(yè) 億元 1341.46 1575.94 1888.68 2196.7 15.94% 第三產(chǎn)業(yè) 億元 975.59 1149.1 1390.76 1600 16.00% 數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局， 2005-2008 年 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 2008 年 寧波市 第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 167.4 億元，比上年增長 4.1%；第二產(chǎn)業(yè) 2196.7 億元，增長 10.0%；第三產(chǎn)業(yè) 1600.0 億元，增長 11.0%。三次產(chǎn)業(yè)的比重為 4.2 55.4 40.4。 投資結(jié)構(gòu)： 2008 年全社會固定資產(chǎn)投資完成 1728.2 億元，比上年增長 8.2%。其中限額以上固定資產(chǎn)投資完成 1610.9 億元，增長 8.4%。第二產(chǎn)業(yè)完成投 資755.6 億元，增長 3.2%，其中工業(yè)投資 753.4 億元，增長 3.4%，限額以上通用設(shè)備、專用設(shè)備和通信設(shè)備等制造業(yè)投資分別增長 17.5%、 19.2%和 49.7%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 965.8 億元，增長 12.1%，快于全社會投資增速 3.9 個(gè)百分點(diǎn)，其中交通郵政倉儲、科教衛(wèi)體文廣、環(huán)境與公共設(shè)施管理等行業(yè)投資分別增長 28.1%、 23.5%和 29.4%。限額以上新開工項(xiàng)目平均規(guī)模由 2007 年的4880.3 萬元擴(kuò)大到 2008 年的 5947.7 萬元。 1.5 外貿(mào) 進(jìn)出口貿(mào)易額， 2005-2008，單位：億美元 222.33287.7382.55463.3112.62 134.4192.44 215.101002003004005002005 2006 2007 2008出口 進(jìn)口 資料來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局， 2005-2008 5 寧波市主要出口市場， 2008，單位：萬美元 市場 本年 比重 % 去年 比重 % 同比 名稱 累計(jì) 同期 增減 % 亞洲 1450261 31.31 1229065 32.13 18 非洲 222903 4.81 191344 5 16.49 歐洲 1627232 35.13 1305725 34.13 24.62 拉丁美洲 334182 7.21 246180 6.44 35.75 北美洲 854627 18.45 741660 19.39 15.23 大洋洲 143433 3.1 111542 2.92 28.59 東盟 241099 5.2 196339 5.13 22.8 歐盟 1440792 31.1 1153168 30.14 24.94 主要市場小計(jì) 3286983 70.95 2759151 72.12 19.13 美國 769497 16.61 667496 17.45 15.28 日本 293799 6.34 261928 6.85 12.17 德國 279513 6.03 204617 5.35 36.6 香港 240847 5.2 237234 6.2 1.52 英國 174161 3.76 153623 4.02 13.37 韓國 147665 3.19 111816 2.92 32.06 意大利 147127 3.18 124032 3.24 18.62 荷蘭 143956 3.11 113606 2.97 26.72 法國 139175 3 122104 3.19 13.98 西班牙 127431 2.75 101199 2.65 25.92 澳大利亞 114564 2.47 94814 2.48 20.83 阿拉伯聯(lián)合酋長國 104357 2.25 89951 2.35 16.02 資料來源：寧波市外經(jīng)貿(mào)局， 2008 外貿(mào)企業(yè)： 2008 年 寧波市 新增對外貿(mào)易經(jīng)營備案登記企業(yè) 1900 家，累計(jì)突破 1 萬家，達(dá) 10758 家。有進(jìn)出口實(shí)績企業(yè) 9085 家。其中民營企業(yè)（包括私營企業(yè)和集體企業(yè)）出口額占 寧波市 出口總額比重達(dá) 46.6%，比上年增長28.2%；拉動 寧波市 出口增長 12.4 個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口額占 寧波市 進(jìn)口總額比重達(dá) 29.3%，增長 10.3%，拉動 寧波市 進(jìn)口增長 3.2 個(gè)百分點(diǎn)。 對外貿(mào)易： 2008 年 寧波市 口岸進(jìn)出口總額 1401.9 億美元，比上年增長 25.5%。外貿(mào)自營進(jìn)出口總額為 678.4 億美元，增長 20.1%，其中出口 463.3 億美元，增長 21.1%；進(jìn)口 215.1 億美元，增長 17.9%。 1.6 外商直接投資 6 2008 年 寧波市 合同利用外資 41.2 億美元，比上年下降 8.4%，實(shí)際利用外資25.4 億美元，增長 1.3%。 外商投資， 2005-2008，單位：億美元 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2005 2006 2007 2008 項(xiàng)目數(shù)量 873 1034 854 528 合同金額 42.1 44.3 45 41.2 實(shí)際利用 23.1 24.3 25.1 25.4 數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局 、寧波市外經(jīng)貿(mào)局 ， 2005-2008 1.7 港口、交通 隨著杭州跨海大橋的開通（ 2008 年 5 月 1 日正式通車）以及正在興建的象山港大橋（預(yù)計(jì) 2012 年），寧波的地理地位顯著提升。 東方大港 寧波港于公元 752 年（唐天寶 11 年）正式開埠，是一個(gè)具有 1200 多年歷史的古老港口。改革開放以來，是寧波港發(fā)展歷史上最快的時(shí)期。寧波港地處我國大陸海岸線中部，是中國大陸著名的深水良港。寧波港自然條件得天獨(dú)厚，內(nèi)外輻射便捷， 向外直接面向東亞及整個(gè)環(huán)太平洋地區(qū)，向內(nèi)可直接覆蓋整個(gè)華東地區(qū)及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江流域，是中國沿海向美洲、大洋州和南美洲等港口遠(yuǎn)洋運(yùn)輸輻射的理想集散地。 寧波港， 2005-2008 2005 2006 2007 2008 平均增長 集裝箱航線（條） 147 163 190 210 10.71 貨物吞吐量（億噸） 2.69 3.1 3.45 3.6 8.46 全國排名 2 2 2 2 集裝箱吞吐量（萬標(biāo)箱） 520.81 706.79 935 1084.6 27.06 全國排名 4 4 4 4 全球排名 前 20 16 11 8 數(shù)據(jù)來源： 寧波市統(tǒng)計(jì)局 -寧波市 2005-2008 概覽 2008 年世界集裝箱吞吐量前 10 名排名 ,百萬標(biāo)箱 排名 港口名稱 國家 全年吞吐量 % 1 新加坡 新加坡 29.92 7.24 2 上海 中國 28.01 7.11 3 香港 中國 24.3 1.76 4 深圳 中國 21.42 1.52 5 釜山 韓國 13.42 1.13 6 迪拜 阿聯(lián)酋 12 12.68 7 廣州港 中國 11 19.57 8 寧波 -舟山港 中國 10.84 15.81 7 9 鹿特丹 荷蘭 10.83 0.37 10 青島 中國 10.02 5.92 數(shù)據(jù)來源： 中國港口網(wǎng) 航空 目前， 寧波櫟社國際機(jī)場 機(jī)場已開辟至北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、廈門、青島、大連、烏魯木齊、哈爾濱、昆明、蘭州等 30 多條國內(nèi)航線和香港、韓國首爾等地區(qū)、國際航線。 寧波櫟社國際機(jī)場年吞吐量， 2005-2008 旅客吞吐量（人次） 貨郵吞吐量（噸） 起降架次 2005 2532910 30747.7 27006 2006 2972429 38768.1 30865 2007 3300626 39642.6 31541 2008 3574352 39768.798 34002 CAAG 10.28% 7.33% 6.48% 數(shù)據(jù)來源：中國民用航空局， 2006-2008 民 航機(jī)場生產(chǎn)統(tǒng)計(jì)公報(bào) 浙江省 3 個(gè)主要機(jī)場指標(biāo)比較， 2008 年 杭州 寧波 義烏 旅客吞吐量（人次） 12,673,198 3574352 516325 排名 8 30 57 貨郵吞吐量（噸） 210792.99 39768.798 3346.892 排名 8 26 52 起降架次 118560 34002 5316 排名 10 33 66 數(shù)據(jù)來源：中國民用航空局， 2006-2008 民航機(jī)場生產(chǎn)統(tǒng)計(jì)公報(bào) 陸路 8 多條重要的高速公路已經(jīng)建成通車或正在建設(shè)中，這些高速公路連接了浙江北部、上海、江蘇，西部連接杭州、紹興 ，南部連接了溫州、臺州等中國最重要的經(jīng)濟(jì)城市。 已經(jīng)建成的高速公路有： 沈海高速 -杭州灣跨海大橋：連接浙江嘉興、湖州，上海，江蘇 杭甬高速：連接杭州、紹興 甬臺溫高速：連接臺州、溫州 甬金高速：連接金華、義烏、衢州 在建的高速公路有： 杭紹甬高速 復(fù)線，預(yù)計(jì)于 2012 年通車 甬臺溫沿海 高速復(fù)線 -象山港口大橋，預(yù)計(jì)于 2012 年通車 （ 注： 象山縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第是一個(gè)五年規(guī)劃綱要和寧波市交通十一五發(fā)展規(guī)劃僅提到在十一五規(guī)劃中通車，但預(yù)計(jì)可能性不大） 9 鐵路 已建成：杭蕭甬鐵路：連接杭州、紹興，目前正進(jìn)行電氣化改造，預(yù)計(jì)改造后寧波到杭州鐵路時(shí)間在 1.5 小時(shí)以內(nèi)。 正在建設(shè)：甬臺溫 -溫福電氣化鐵路：預(yù)計(jì) 2009 年年底前建成，溫州到寧波的時(shí)間在 2.5 小時(shí)以內(nèi)。 根據(jù)國家 中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃，寧波確定鐵路建設(shè)與發(fā)展目標(biāo)：到 2020 年，將成為國家綜合交通網(wǎng)中的重要樞紐，內(nèi)陸貨運(yùn)的重要出?？诤妥呦騺?太、通往世界的重要門戶。 國家 將滬甬 (跨杭州灣 )鐵路、甬舟鐵路等納入其中。 屆時(shí)，寧波到上海的鐵路時(shí)間將在 2 小時(shí)以內(nèi)。 1.8 旅游 寧波是一座美麗的港口旅游城市，也是一座歷史文化名城，更是一座有著豐富資源的著名寧波旅游城市。她古色古香又富有動感，大自然的天趣與都市的躍動為一體 “ 東方商埠，時(shí)尚水都 ” 展現(xiàn)在人們面前的是一幅底蘊(yùn)豐富，色彩斑斕的長篇寧波旅游畫卷。寧波的山山水各顯神姿，引人入勝：蔣氏故里，溪口雪竇山是國家級風(fēng)景名勝區(qū)，也是著名的寧波旅游景點(diǎn) ,有幽谷飛瀑雪竇山，壁立千仞千丈巖；東錢湖有 “ 西子風(fēng)韻， 太湖氣魄 ” ； 松蘭山一灣金沙夢系蔚藍(lán) ；天明山南溪溫泉晶瑩可人；海防遺址招寶山英氣勃勃。 寧波旅游資源豐富 ,人文薈萃，文風(fēng)鼎盛。天一閣藏書樓的藏書量在亞洲位居第一；王守仁開創(chuàng) “ 陽明學(xué)派 ” 留傳海外；黃宗羲的 “ 浙東學(xué)派 ” 影響廣泛。 2008 年 寧波市 實(shí)現(xiàn)旅游總收入 450.2 億元，比上年增長 18.4%。接待國內(nèi)游客 3465 萬人次，增長 12.7%；實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 415.9 億元，增長 19.4%。接待入境游客 78.7 萬人次，增長 14.2%；入境旅游外匯收入 4.9 億美元，增長 13.8%。 下表顯示了寧波主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 2006-2008 2006 2007 2008 平均增長 入境旅游者人數(shù) (萬人次 ) 54.25 68.9 78.7 15.02% 入境旅游者人天數(shù) (萬人天 ) 173.25 213.15 232.56 11.41% 國際旅游收入 (百 萬美元 ) 336.98 430.7 490 15.14% 旅游飯店?duì)I業(yè)收入總額 (萬元 ) 292483 362436.7 390194.64 11.14% 旅行社外聯(lián)（組團(tuán)）人數(shù) (人次 ) 1559590 1674399 2124305 12.07% 國內(nèi)旅游總?cè)?數(shù) (萬人次 ) 2685 3074 3465 9.68% 國內(nèi)旅游收入 （億元） 289.6 348.2 415.9 14.54% 數(shù)據(jù)來源： 寧波旅游統(tǒng)計(jì)， 2006-2008 10 1.9 會展 2008 年 寧波市 舉辦會展活動 276 個(gè)，比上年增長 34.0%。其中舉辦展會活動136 個(gè)，增長 32.0%；展覽總面積 139.2 萬平方米，增長 36.5%；單個(gè)展會面積首次突破 1 萬平方米，達(dá) 1.02 萬平方米。舉辦特色節(jié)慶活動和會議（論壇）63 個(gè)和 77 個(gè)，分別增長 31.0和 71.0。新增有會展業(yè)務(wù)的企業(yè) 95 家，其中新 增專業(yè)會展企業(yè) 21 家，引進(jìn)外資會展企業(yè) 3 家，有會展業(yè)務(wù)的企業(yè)累計(jì)176 家。 下表顯示了寧波 市 2008 年 重要會展名稱及時(shí)間 ： 展會 /主題節(jié) 展期或舉辦時(shí)間 中國開漁節(jié) 2008/9/14 第十 一 屆中國國際服裝服飾交易會 2008/10/22 第 九 屆中國國際機(jī)械工業(yè)博覽會 2008/3/15 第 四 屆中國國際文具產(chǎn)業(yè)博覽會 2008/3/22 第 十 屆浙江投資貿(mào)易洽談會 2008/6/8 第 五 屆中國國際機(jī)電工業(yè)展覽會 2008/9/7 資料來源：寧波會展 網(wǎng) 1.10小 結(jié) 經(jīng)過改革開放 20 多年的積累， 寧波市 綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，區(qū)位優(yōu)勢更加突出，具有加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會和諧進(jìn)步的基礎(chǔ)條件。 寧波市 “十一五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展總體目標(biāo)是：力爭到 2010 年全面建成小康社會 ,為率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益和降低消耗的基礎(chǔ)上，到2010 年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 4300 億元，年均遞增 11%，人均生產(chǎn)總值超過 6 萬元。全社會固定資產(chǎn)投資累計(jì)超過 1 萬億元。長江三角洲南翼經(jīng)濟(jì)中心和華東地區(qū)先進(jìn)制造業(yè)基地的戰(zhàn)略定位進(jìn)一步確立和鞏固。 加快發(fā)展國際貿(mào)易業(yè)。 到 2011 年，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 850 億美元，其中出口 580 億美元，進(jìn)口 270 億美元。 優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。到 2011 年，寧波港區(qū)集裝箱吞吐量比 2006 年翻一番，現(xiàn)代物流業(yè)的增加值占 GDP 比重達(dá) 12%左右，基本確立浙江省重要綜合物流中心及長三角國際物流樞紐地位。 統(tǒng)籌發(fā)展休閑旅游業(yè)。到 2011 年， 寧波市 旅游總收入達(dá) 450 億元，接待境外旅游者超過 100 萬人次，接待國內(nèi)旅游者突破 3300 萬人次。 11 2項(xiàng)目地點(diǎn)分析 2.1 項(xiàng)目地點(diǎn) 寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)位于 寧波主城區(qū) 東南 40 公里的海濱，規(guī)劃面積67.69 平方公里，其中海域面積 42.89 平方公里 ，度假區(qū)內(nèi) 古時(shí)抗倭遺跡、兵寨保存完好，道教、佛教景觀相對應(yīng)。松蘭山 有 6 個(gè)沙灘，灘灘相連，南北長5 公里 。 其中南沙灘 已經(jīng)成為海濱浴場 ；南沙灘北邊是東沙灘，東沙灘 是松蘭山沙灘中最大 的 一個(gè)，這一帶將建成松蘭山海濱度假區(qū)功能比較完善的中心區(qū)。 再依次是十二生肖沙灘，太極灣灘、小平巖灘和白沙灣灘。 寧波松蘭山 白沙灣旅游度假村項(xiàng)目總占地面積 970 畝，其中 75%為旅游開發(fā)用地。 項(xiàng)目區(qū)位圖： 12 2.2 交通便捷程度 隨著象山港大橋及接線工程項(xiàng)目獲國家發(fā)改委批準(zhǔn)建設(shè)，預(yù)計(jì)于 2012 年，象山港跨海大橋及其連接線將全線建成通車，屆時(shí) 寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū) 至寧波中心城區(qū)的交通時(shí)間將由現(xiàn)在的一個(gè)半小時(shí)縮短至 40 分鐘左右。 至上海的交通時(shí)間也將在 3 個(gè)小時(shí)以內(nèi)。 下表顯示了寧波松蘭山旅游度假區(qū)在象山港跨海大橋開通后至周邊主要城市的行車時(shí)間表： 城市 距離（公里） 時(shí)間（ 小時(shí) ） 上海 200 2 杭州 180 2 蘇州、無錫、鎮(zhèn)江、常熟 250 3 南京 350 4 臺州 100 1 溫州 200 2 金華、義烏 220 2.5 2.3 旅游景點(diǎn) 下表顯示寧波 4A 級旅游景點(diǎn)（區(qū)） 景點(diǎn) 地理位置 關(guān)鍵詞（特色） 溪口風(fēng)景區(qū) 寧波奉化 蔣氏故里 滕頭景區(qū) 寧波奉化 全球生態(tài) 500 佳 雅戈?duì)杽游飯@ 寧波東錢湖 動物世界 梁祝文化公園 寧波鄞州 漢文化遺產(chǎn) 天下玉苑景區(qū) 寧波余姚 玉雕主題公園 丹山赤水景區(qū) 寧波余姚 峽谷景觀、道教文化 五龍?zhí)讹L(fēng)景名勝區(qū) 寧波鄞州 自然風(fēng)光 松蘭山海濱旅游度假區(qū) 寧波象山 海濱沙灘 中國漁村 寧波象山 主題公園 資料來源：寧波旅游局 下圖顯示了寧波主要旅游景點(diǎn)分布圖 ： 13 寧波的旅游景點(diǎn)除松蘭山海濱旅游度假區(qū)和中國漁村擁有海濱沙灘外，其他4A 級景區(qū)均無 海濱資源。而從距離空間上，松蘭山海濱旅游度假區(qū)相距于寧波的城市的關(guān)系更為接近，在自然景觀、水質(zhì)、空氣質(zhì)量、環(huán)境保護(hù)方面更勝一籌。 擴(kuò)大至長三角，沿海地帶除 松蘭山旅游度假區(qū)、中國漁村 和舟山外，并不具備或尚未開發(fā)海濱沙灘特色的旅游景點(diǎn)（區(qū)），而長三角區(qū)域又是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，市民出行愿望、消費(fèi)需求也十分強(qiáng)勁，而選擇南中國海附近（三亞）距離太遠(yuǎn)，同時(shí)又要花費(fèi)較多的 時(shí)間和開支。 打造濱海休閑中心。打響 “ 東方不老島、海山仙子國 ” 品牌，建設(shè)旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣 （目前，浙江省僅淳安為旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣） ，形成 “ 一帶三區(qū) ” 旅游格局，成為長三角地區(qū)濱海旅游休閑度假勝地 ，成為 本地區(qū) 的重要戰(zhàn)略目標(biāo)。 14 2.4 項(xiàng)目景觀 2.5 項(xiàng)目地點(diǎn)優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 象山港大橋 預(yù)計(jì) 2012 年開通， 寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū) 縮短了和寧波主城區(qū) 之間的距離，促進(jìn) 度假區(qū) 更快的融入長三角經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 寧波地區(qū)乃至長三角區(qū)域具有強(qiáng)勁的消費(fèi)潛力，長三角區(qū)域海濱旅游度假資源匱乏，而項(xiàng)目地點(diǎn) 具有獨(dú)特的旅游度假資源并且背靠長三角將更加有利于今后飯店的長遠(yuǎn)發(fā)展。 項(xiàng)目 周邊擬建設(shè)開發(fā)的游艇俱樂部和濱海高爾夫球場會為本地旅游經(jīng)濟(jì)注入新的活力，促進(jìn)本地高星級度假酒店發(fā)展 （注：來自象山縣 國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展第 十一五 個(gè) 規(guī)劃） 。 位于 寧波市 著名的松蘭山旅游度假區(qū) ，空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達(dá) 100%， 大氣中 負(fù)氧離子含量高達(dá) 1.47 萬個(gè)，完全達(dá)到國家度假區(qū)一級標(biāo)準(zhǔn)。 劣勢 度假區(qū)海水大部分時(shí)間較為混濁 。 由于特殊的氣候條件， 旅游季節(jié)性 較 強(qiáng)。 交通條件及制約性較大。 寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū) 寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū) 項(xiàng)目地點(diǎn)正前方 項(xiàng)目地點(diǎn)東南方 15 3.寧波高檔酒店市場 3.1 寧波酒店市場概括 整體信息 目前， 寧波市 旅游飯店總數(shù)達(dá)到 199 家，房間數(shù)達(dá)到 19687 間，床位數(shù)達(dá)到33182 張。 寧波市 旅游飯店的總體規(guī)模和水平在國內(nèi)同類城市中位居前列，在省內(nèi)僅次于杭州（ 250 家）。與上年相比，雖然在星級復(fù)核復(fù)評中取消了 18家，但旅游飯店客房總數(shù)和床位數(shù)下降不多，主要是由于規(guī)模較大的高星級飯店的增加，退出市場的一般都是一些小規(guī)模的中低檔飯店。從層次結(jié)構(gòu)來看，五星級 9 家，四星級 18 家，三星級 46 家，一、二星級 126 家，各層次星級飯店的數(shù)量 分布呈金字塔結(jié)構(gòu)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市地位、以國際和國內(nèi)著名品牌為龍頭、單體飯店為主體、經(jīng)濟(jì)型酒店為新生力量的多元化飯店產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局基本形成。 下表顯示了寧波飯店業(yè)發(fā)展規(guī)模， 2005-2008 年份 飯店數(shù)（座） 客房數(shù)（間） 2005 178 16495 2006 194 19859 2007 214 23980 2008 199 19687 數(shù)據(jù)來源：寧波旅游局 飯店結(jié)構(gòu) 下表顯示了寧波飯店結(jié)構(gòu)， 2006-2008 星 級 飯店數(shù)（座） 客房數(shù)（間） 2006 2007 2008 2006 2007 2008 五星級 5 6 9 1440 1869 不詳 四星級 16 18 18 2889 3211 不詳 三星級 45 50 46 3624 4954 不詳 數(shù)據(jù)來源：寧波旅游局 至 2007 年底，五星級飯店客房數(shù)量占所有星級飯店數(shù)量的約 8%，高中低檔星級飯店比例約為 1:1:3。 2007-2008 年 4 星、 5 星飯店 平均出租率 下表顯示了寧波 4 星、 5 星飯店平均出租率， 2007 16 54.7948.855.864.455.8960.6251.1547.0950.9760.6268.1761.4160.4253.9366.67 66.1765.4560.69 60.262.6957.4166.3261.1261.06404550556065701月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月五星級 四星級 數(shù)據(jù)來源：寧波旅游局 下表顯示了寧波 4 星、 5 星飯店平均出租率， 2008 61.6752.9449.9156.1560.2664.5760.5248.7253.8960.7456.3642.4749.3963.6966.1269.166.4963.8956.2558.4564.69 64.5855.8360.96404550556065701月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月五星級 四星級 數(shù)據(jù)來源：寧波旅游局 619.99497.87596.96637.56593.62570593.63632.76582.48679.06392.39433.38413.91393.18412.57 420.64448.76404.32614.22613.41407.59411.9415.61397.113003504004505005506006507001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月五星級 四星級 數(shù)據(jù) 來源：寧波旅游局 2008 年寧波市旅游及飯店市場運(yùn)行走勢 寧波市 旅游在震蕩中實(shí)現(xiàn)增長，旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行結(jié)局良好；下半年旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，增長下行的壓力明顯增大。 17 年初，旅游經(jīng)濟(jì)遭遇冰雪災(zāi)害。 1 月中旬至 2 月初，全國大范圍的雨雪冰凍災(zāi)害性天氣對旅游市場尤其是春節(jié)黃金周造成了很大影響，許多游客因此取消和改變了行程計(jì)劃， 寧波市 部分山地、海島景區(qū)關(guān)閉，使節(jié)假日調(diào)整后本應(yīng)火熱的春節(jié)黃金周旅游市場顯得較為清淡。春節(jié)黃金周期間， 寧波市 共接待游客99.36 萬人次 ,同比下降 15.6%， 寧波市 旅游總收入 6.72 億元，同比下 降 13.2%。星級酒店經(jīng)營 1-2 月的入住率和房價(jià)也都在低位徘徊。 5 月份， 杭州灣 跨海大橋成旅游吸引物，虹吸效應(yīng)明顯。隨著杭州灣跨海大橋的開通，周邊省、市近程客源大批旅游團(tuán)隊(duì)和自駕車游客涌入 寧波市 ，許多原定其它游程的游客紛紛改變目的地轉(zhuǎn)道寧波，出現(xiàn)旅游“井噴”。杭州灣跨海大橋成了非常強(qiáng)大的旅游吸引物，對其它旅游目的地的虹吸效應(yīng)十分明顯；各級旅游部門適時(shí)組織重點(diǎn)旅游市場營銷，則進(jìn)一步地促進(jìn)了旅游市場的拓展。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一級市場中，省內(nèi)客源占 49.4%，同比增長 32.58%；上海市場占 15.6%，同比增長 105.35%；江蘇市場占 15.3%，同比增長 5.68%。 這一時(shí)段游客數(shù)量的迅猛增長有效地彌補(bǔ)了年初旅游市場因冰雪災(zāi)害造成的損失。 自下半年始，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的西方國家金融危機(jī)和全球性金融動蕩，國際經(jīng)濟(jì)普遍不景氣，對全球旅游經(jīng)濟(jì)影響明顯，旅游消費(fèi)銳減、市場迅速下滑，對 寧波市 旅游經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了重要影響。從第三季度開始， 寧波市 入境旅游市場、景區(qū)接待人次數(shù)增幅明顯下滑。但由于寧波旅游市場的客源結(jié)構(gòu)、地區(qū)結(jié)構(gòu)特征，以及得益近幾年來 寧波市 對境內(nèi)外重點(diǎn)旅游市場的有效營銷， 寧波市 入境旅游、景區(qū)接待人次繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長。 尤其是入境旅游與 2007 年相比雖增速有所下降，但同比增長 14.23%，高于全省平均增速。其中：外國人 49.61萬人次，同比增長 14.3%；香港同胞 11.31 萬人次，增幅 15.36%；澳門同胞3.51 萬人次，同比增長 24.37%；臺灣同胞 14.3 萬人次，增長 11.94%。旅游外匯收入 49003 萬美元，同比增長 13.75%；入境旅游人次和旅游外匯收入繼續(xù)穩(wěn)居全省第二位。 3.2 寧波飯店 業(yè)發(fā)展 特征 自 2002 年以來，由于寧波經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，各種高層次的展會的需求拉動，寧波的高星級飯店發(fā)展進(jìn)入了快車道，據(jù)不完全 統(tǒng)計(jì)， 寧波市 在建或擬建的豪華五星飯店共有 21 家，投資總額 130 億元，每家飯店平均投資額 5 億多元，平均客房數(shù) 335 間。 寧波的飯店業(yè)自 2006 年開始，也出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)型飯店的快速增長。一方面，國際國內(nèi)連鎖品牌紛紛進(jìn)駐，如錦江之星、如家快捷、莫泰 168、美國速8 等品牌都已經(jīng)開出分店。另一方面，本地著名的南苑集團(tuán)也在旗下開創(chuàng)了經(jīng)濟(jì)型飯店品牌“南苑 e 家”，在寧波乃至全浙江省進(jìn)行布點(diǎn)，目前已經(jīng)在浙江省開出 20 多家分店。 18 國際品牌紛紛進(jìn)入。其中洲際、萬豪、喜達(dá)屋、凱悅、卡爾森、雷迪森、香格里拉、溫德姆等國際集團(tuán)的飯店品牌均 已落戶寧波，東港喜來登酒店、溫德姆華僑豪生大酒店、寧波萬豪酒店已經(jīng)開業(yè)。 飯店產(chǎn)品單一，依托海濱和溫泉資源為特色的酒店甚少，特別是產(chǎn)品特色和經(jīng)營主題離真正的休閑度假酒店還有不少差距。 3.3 寧波高檔酒店市場 下表顯示了寧波高檔酒店市場 （ 5 星） 的整體狀況 ， 商務(wù)型酒店 2007-2008 酒店 客房數(shù)（間） 開業(yè)年份 2007 年平均房價(jià) （單位： RMB） 2008 年平均房價(jià) （單位： RMB） 東港喜來登大酒店 378 2006 1348.42 1139.5 華僑豪生大酒店 450 2007 785 760.21 萬豪酒店 333 2008 不詳 不詳 南苑飯店 438 1999 712.04 727.21 太平洋大酒店 274 1998 564.75 598.79 中信國際大酒店 288 1997 520.55 501.99 目前，寧波的國際高星級酒店 喜來登、豪生、萬豪以及 包括在建的香格里拉、麗晶、索菲特等均位于寧波主城區(qū)的商務(wù)酒店，除 凱悅 （在建，度假會議型酒店）位于寧波東錢湖風(fēng)景區(qū)外，其他均無國際酒店品牌占領(lǐng)旅游度假市場。 下表顯示了寧波 松蘭山度假區(qū) 主要 旅游度假酒店的整體狀 況， 2008 星級， 酒店 地理位置 2008 年平均房價(jià) （單位： RMB） 出租率 （ ） 5 星， 南苑溫泉山莊 寧海 天明山 1219.36 65.45 4 星， 黃金海岸大酒 店 松蘭山度假區(qū) 510.38 45.84 4 星， 寧海溫泉大酒 店 寧海 天明山 482.81 66.92 4 星， 溪口銀風(fēng)度假 村 溪口風(fēng)景區(qū) 407.68 48.9 4 星， 松蘭山海景大酒店 松蘭山度假區(qū) 396.87 49.48 寧波高檔旅游度假飯店主要集中在寧海天明山（溫泉度假）和松蘭山（濱海度假）兩個(gè)區(qū)域。 南苑溫泉山莊： 山莊溫泉資 源為著名的南溪溫泉，取自地下 158 米處，四季恒溫，清澈透明，富含氡、氟、鋰等 20 多種對人體有益的礦物質(zhì)和微量元素，除天然保健之外對治療風(fēng)濕關(guān)節(jié)炎、動脈硬化、高血壓等疾病有奇效，其水質(zhì)名列全國溫泉之前茅，堪稱華東之最，浙江一絕。 寧海南苑溫泉山莊有限公司屬南苑集團(tuán)股份有限公司旗下。定位高端，是集高級客房、豪華別墅、餐飲美食、保健娛樂及會議沙龍為一體，以溫泉為主題的高檔度假型酒店。山莊服務(wù)項(xiàng)目還包括：會議商務(wù)服務(wù)、客房送餐、精品廊、禮賓服務(wù)、代客泊車、洗衣服務(wù)、書店等等。 19 黃金海岸大酒店位于松蘭山旅游度假區(qū)內(nèi) ，距離白沙灣度假村僅 2.5 公里，是 松蘭山旅游度假區(qū) 最早的一家高星級酒店，開業(yè)于 1997 年，該酒店共有 178 間客房，主要以接待政府單位為主，在當(dāng)?shù)鼐哂休^高的知名度和影響力。根據(jù)酒店客戶經(jīng)理反映，酒店將于近期進(jìn)行更新改造。該酒店的音樂咖啡吧具有一定的特色，最大會議室可容納 600 人（課堂形）。 寧海天明山溫泉大酒店（原寧海溫泉大酒店）坐落在寧?？h城西北，深圳南溪境內(nèi)，距市區(qū) 76 公里，擁有 9627 畝的森林資源。自 1962 年建成以來，先后接待過世界二十多個(gè)國家的代表團(tuán)以及潭震林、李鐵映、楊成武、江華等中央領(lǐng)導(dǎo)人。 1991 年經(jīng)國家林業(yè)部批準(zhǔn)，建立國家級主題公園 “ 南溪溫泉森林公園 ” 。 奉化溪口銀鳳錦江旅游度假村位于奉化市溪口鎮(zhèn)國家 4A 級旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)，占地面積為 300 畝。奉化溪口銀鳳錦江旅游度假村擁有中、西餐廳、景觀吧、大堂吧、 18 個(gè)豪華餐廳包廂，可同時(shí)接納 800 人就餐，各類會議室 12 個(gè)，其中最大的會議室能同時(shí)容納 300 人就座；擁有攀巖場、兒童樂園、沙灘越野車等特色項(xiàng)目。具備廣泛參與和互動性，配備高爾夫推桿練習(xí)場、網(wǎng)球場、籃球場、室內(nèi)游泳館、燒烤、垂釣等高雅休閑娛樂項(xiàng)目及眾多的室內(nèi)康體娛樂項(xiàng)目，如：桑拿、足浴、美容美發(fā) 、 KTV 包房、棋牌室、乒乓球、臺球、沙弧球、壁球、健身房等。 松蘭山海景大酒店位于松蘭山旅游度假區(qū)內(nèi)，距離白沙灣度假村僅 3 公里，開業(yè)于 2004 年，建筑面積 28000 ，占地 100 畝。主要以接待本地企業(yè)、旅行團(tuán)隊(duì)等為主，客源地多為本地居民、上海、蘇南等地。酒店客房 207 間，由主樓和附樓兩部分組成。 下表顯示了寧波松蘭山旅游度假區(qū)高星級酒店 歷史業(yè)績 情況 ， 2006-2008 酒店名稱 2006 年 2007 年 2008 年 出租率 平均 房價(jià) 出租率 平均 房價(jià) 出租率 平均 房價(jià) 象山港國際大酒店 62%！ 508.74 65%！ 540.38 548.75 61.22 黃金海岸大酒店 38%！ 469.82 36%！ 502.4 510.38 45.84 松蘭山海景大酒店 37%！ 368.42 35%！ 355.24 396.87 49.48 數(shù)據(jù)來源：寧波市旅游局 ！由當(dāng)?shù)鼐频杲?jīng)理人提供 下表顯示了寧波松蘭山旅游度假區(qū)高星級酒店?duì)I業(yè)收入組成， 2008 酒店名稱 酒店經(jīng)營總收入 (萬 ) 客房經(jīng)營總收入 (萬 ) 餐飲經(jīng)營總收入 (萬 ) 其他收入 (萬 ) 象山港國際大酒店 7200 3200 3200 400 黃金海岸大酒店 3100 1400 1300 400 松蘭山海景大酒店 2300 1200 900 200 數(shù)據(jù)來源：由項(xiàng)目公司提供 20 象山港國際大酒店位于象山縣城區(qū)，是城區(qū)唯一一家高星級酒店，酒店至開業(yè)以后取得了不錯(cuò)的業(yè)績，客房 297 間， 2005 年開業(yè)， 2008 年初又對酒店進(jìn)行了裝修。 2007 年年收入 6800 萬左右，主要的市場客源包括了政府機(jī)關(guān)、本地針織、建筑業(yè)大型企業(yè)和本地的中產(chǎn)階級。該酒店委托浙江世貿(mào)酒店管理公司管理，并計(jì)劃于近期投入 1 億人民幣對酒店中心進(jìn)行改造，力創(chuàng)五星 ，它的開業(yè)給原先的象山黃金海岸大酒店的營業(yè)收入帶來了較大的沖擊， 2007 年象山黃金海岸大酒店?duì)I業(yè)收入不足 2800 萬，而 2006 年象山黃金海岸大酒店?duì)I業(yè)收入為 3134 萬。 象山港國際大酒店業(yè)績穩(wěn)中有升，這主要是由于象山縣城無高星級酒店，消費(fèi)者可選擇性低。平均房價(jià)每年提升近 5%。從我們對酒店的參觀情況來看，酒店的服務(wù)品質(zhì)、硬件設(shè)施相對于五星級酒店來說屬于較差水平。象山黃金海岸大酒店目前年銷售額在 2500 萬左右，營業(yè)業(yè)績有所下滑，特別是象山港國際大酒店的開業(yè)直接影響了該酒店；而松蘭山海景大酒店也同樣如此。 下 表顯示了寧波較高檔酒店市場，需求市場分布， 2007 政府、公司72%商務(wù)旅客11%休閑旅游4%會議6%其他7% 下表顯示了寧波較高檔酒店市場，客源國籍構(gòu)成， 2007 國內(nèi)71%歐洲14%日韓、港臺5%美國8%其他2% 21 3.4 季節(jié)性 下表顯示了寧波 寧波市 及象山、寧海旅游比重較高的地區(qū)的平均開房率走勢 40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%寧波市 象山 寧海寧波市 61.6 57.7 63.3 66.0 67.7 67.7 65.3 60.2 60.2 64.5 61.2象山 51.6 57.9 51.8 53.5 62.2 59.1 65.9 71.0 64.6 56.1 51.2寧海 65.8 70.2 64.7 63.3 66.4 61.6 60.3 60.2 52.2 65.2 59.51月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 數(shù)據(jù)來源：寧波市旅游局， 2008 年 1 月至 11 月 下表顯示了 寧波 寧波市 及象山、寧海旅游比重較高的地區(qū)的 平均房價(jià)走勢 200300400500600寧波市 象山 寧海寧波市 277 296 304 312 300 297 317 291 309 325 287象山 319 438 319 327 366 350 504 453 346 385 318寧海 341 395 359 291 320 321 298 313 339 382 3611月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 數(shù)據(jù)來源：寧波市旅游局， 2008 年 1 月至 11 月 下表顯示了 酒店名稱 旺季開房率 ！ 旺季價(jià)格 淡季開房率 ！ 淡季價(jià)格 全年開房率 平均房價(jià) 象山港國際大酒店 80% 880 元 50% 480 元 61.22 548.75 象山黃金海岸大酒店 90% 780 元 30% 250 45.84 510.38 22 松蘭山海景大酒店 90% 680 元 30% 250 49.48 396.87 以普通標(biāo)準(zhǔn)間前臺散客價(jià)為例 為 2008 年數(shù)據(jù)。 ！由當(dāng)?shù)鼐频杲?jīng)理人提供 寧波松蘭山度假區(qū) 的飯店以旅游客流為主，出租率的變化與旅游接待情況的關(guān)系非常密切， 松蘭山旅游度假區(qū) 每年的旅游接待高峰出現(xiàn)在溫度較高，適合海濱旅游的 7、 8 月，因此在這兩個(gè)月出租率能達(dá)到 70%，其他的月份由于氣溫的 影響，不太適宜海濱旅游，旅游接待量明顯下降，則平均出租率很低。在 7、8 月份松蘭山海景酒店、黃金海岸大酒店的平均開房率在 90%以上，甚至100%。而 2、 6 月上旬、 9 月下旬、 10 月相對為平季基本在 50%左右 。 3.5 市場前景 積極因素 寧波 民營經(jīng)濟(jì)突出，并且建立了獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，這種獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)模式有助于進(jìn)一步推動地方經(jīng)濟(jì)的長期增長。本地客人對餐飲、娛樂設(shè)施的消費(fèi)需求特別旺盛。 長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域居民具有強(qiáng)勁的消費(fèi)能力， 按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，人均國民生產(chǎn)總值在 2996-9265 美元（約合人民幣 20523-63465 元）即屬于上中等收入地區(qū)。 從旅游市場需求和發(fā)展規(guī)律來看，人均 GDP 超過 1000美元是一個(gè)國家觀光旅游需求膨脹的時(shí)期；休閑需求急劇增長的門檻是人均 GDP 達(dá)到 2000 美元，那時(shí)候就將形成對休閑的多樣化需求和選擇；人均 GDP 達(dá)到 3000 美元，度假旅游需求將會全面擴(kuò)張。 目前，寧波市純度假酒店尚屬空白，在旅游度假區(qū)的酒店設(shè)計(jì)、建造與城區(qū)的商務(wù)酒店無明顯差別，無法體現(xiàn)休閑、度假要素。今后，本酒店的差異化設(shè)計(jì)定位必將吸引眾多客源。 松蘭山旅游度假區(qū)周邊企業(yè) 的商務(wù)客人 和政府接待 也將成為酒店重要的客源之一， 本地區(qū) 已建立了 多種工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，特別是在象山港大橋開通后，大橋經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步突顯，如針織業(yè)、建筑業(yè)、漁業(yè)、旅游業(yè)的不斷增長，而政府部門也在著力將松蘭山旅游度假區(qū)打造 成為國家級的旅游度假區(qū)。 消極因素 未來數(shù)年預(yù)計(jì)有多家高星級酒店分別在松蘭山旅游度假區(qū)、 中國漁村 等地建設(shè)開發(fā)， 同時(shí)意味著挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存 。 酒店的 勞動力成本的 可能進(jìn)一步 提高。 23 4.擬建酒店功能特色與設(shè)施（一） 4.1 擬建酒店功能特色 基于上述分析， 建議本酒店發(fā)展定位為主題性較強(qiáng)的，客房數(shù)目控 制在 180間的精品旅游會議度假酒店。因?yàn)榻窈缶频昕驮词袌鲋饕?浙江、上海、 蘇南、周邊中小型的會議團(tuán)隊(duì)及旅游度假客人為主，而酒店地處旅游開發(fā)區(qū)，很難通過酒店餐飲（如大型婚慶、宴請）、社會娛樂（如大規(guī)模 KTV、演藝、棋牌）來提高營業(yè)額，只能通過主題性較強(qiáng)的，頗具特色的酒店整體設(shè)計(jì)，特色餐飲（如海景餐廳、特色婚慶），綜合娛樂（娛樂功能比較齊全，但規(guī)模較少）來滿足住店客人需求和促進(jìn)本地客源前來消費(fèi)。 為了使本酒店在建成后成為寧波地區(qū)乃至更廣地域內(nèi)具有高度的產(chǎn)品差異化、更強(qiáng)的消費(fèi)輻射力和影響力，我們建議酒店應(yīng)具備以下 功能特色： 1、有別與競爭對手的海濱主題特色餐廳。除了在酒店主體建筑內(nèi)配備小型豪華的餐飲包廂外，我們建議根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場需求和結(jié)合海濱沙灘資源，在酒店貼近沙灘處配置主題特色餐廳（如日式海鮮撈等），餐廳面向大海，呈現(xiàn)270 度視角效果。在夏季時(shí)可以提供敞開式的服務(wù)（包括室外延伸場地），在冬季的時(shí)候可以提供獨(dú)立單元的室內(nèi)服務(wù)。 2、完善的、多元化的、適應(yīng)不同季節(jié)需要，同時(shí)既能滿足度假客人需要又能迎合寧波象山本地客人消費(fèi)需求康體產(chǎn)品。酒店的康體設(shè)施將分布在四塊區(qū)域，包括海上區(qū)域，主要為客人提供摩托艇、包船出海、快艇 觀光、海釣、滑水板、沖浪板的康體設(shè)施；沙灘區(qū)域，主要為客人提供沙灘排球、沙灘椅等設(shè)施；沿酒店室外區(qū)域，主要為客人提供游泳池、兒童嬉戲池、沖浪池、 SPA等設(shè)施；酒店室內(nèi)區(qū)域包括棋牌、 KTV、室內(nèi)泳池、 SPA、溫泉等設(shè)施。在以上眾多的康體設(shè)施中兩項(xiàng)設(shè)施將作為酒店?duì)I銷推廣的重點(diǎn)產(chǎn)品：一是酒店的沖浪池，主要考慮本地水文、潮汐、地理、氣候、海水質(zhì)量因素影響，我們建議在酒店的設(shè)置此項(xiàng)目。二是在有條件的情況下，酒店室內(nèi)設(shè)置溫泉，主要使為了解決冬季時(shí)節(jié)因室內(nèi)康體項(xiàng)目絕大部分無法使用而設(shè)置，作為酒店的亮點(diǎn)和吸引客源的重要賣點(diǎn) 。 3、一流的室內(nèi)外景觀設(shè)計(jì)，從賓客踏入酒店的第一步起就給賓客形成強(qiáng)烈的視覺景觀沖擊和第一印象效應(yīng)，營造不同視角均能呈現(xiàn)美麗畫卷的景象。例如：在室內(nèi)景觀的設(shè)計(jì)上，我們建議從客房的不同角度、樓層廊道的連接處均能看到山、海、沙灘景觀；站在大堂、大堂吧映入眼簾的近處是酒店的水景水系、沙灘、兩側(cè)疊嶂的山巒到遠(yuǎn)處的大海直至正對面的元寶山，從更遠(yuǎn)的視角效果，形成海天一色的景象；酒店室內(nèi)小景布局則可更多的融入當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情、歷史沿襲等特色鮮明的設(shè)計(jì)。在酒店的室外設(shè)計(jì)上，我們建議做足水的文章，如一樓的客房與泳池相連、酒店與大 海的關(guān)系由水景水系向海過渡。 4.2 擬建酒店設(shè)施 24 4.2.1 主要指標(biāo) 客房數(shù) 180 全體人員 /房間數(shù)比 1.5 全體員工總數(shù) 270 總建筑面積 22333 平方米（不含停車） 客房部分 12982.65 58% 餐飲部分 1603 7% 宴會部分 2162 9.6% 大堂公共部分 646 2.8% 休閑健身部分 1420 6.35% 行政區(qū)部分 337 1.5% 后勤部分 1650 7.38% 機(jī)電設(shè)備部分 1533 6.8% 以上面積僅作為進(jìn)一步討論之用 4.2.2 客房 以 180 間客房為標(biāo)準(zhǔn)，度假酒店在客房類型上建議以下配置： 類型 面積 大概比率 房間數(shù) 面積 標(biāo)準(zhǔn)大床間 45 40 72 3240 標(biāo)準(zhǔn)雙人間 45 50 90 4050 殘疾人大床間 45 0.5% 1 45 行政大床套間 90 5 9 810 高級大床套間 135 2 4 540 豪華大套間 180 2 3 540 總統(tǒng)套間 270 0.5 1 270 客房面積 180 9495 客房層輔助設(shè)施： 客房層走廊 /交通區(qū) 預(yù)計(jì)在客房面積 35左右 3323.25 制 冰設(shè)施：每 50 房間 4 平方 14.4 服務(wù)間：每 30 個(gè)房間 25 平方 150 預(yù)計(jì)區(qū)域總面積是： 12982.65 說明：以上客房均為凈面積，基本參照三亞度假酒店客房面積。根據(jù)我們對浙江沿海城市典型酒店設(shè)施數(shù)據(jù)調(diào)查，我們建議客房凈面積在 38-45 之間，其中客房凈面積在 30-34 ，衛(wèi)生間在 8 ，走廊在 4 ，基本在 45 。 客房內(nèi)部配置上建議有以下特色： 1.改變原來的廊道設(shè)置在客房中間的布局，改變?yōu)閱芜吚鹊溃@樣廊道自然光線充足，外景觀漂亮。 25 2.所有客房盡可能面朝海灘方向或看到水景。一樓客房臨近室外游 泳池。方便躺在沙灘椅上休息或下水游泳。 3.客房內(nèi)配置：浴室面積達(dá)到 10 個(gè)平方，雙臉盤，大浴缸、熱帶雨林；房間內(nèi)床要達(dá) 2*1.2 以上，盡可能有更多自動化設(shè)備。 4.客房具有良好的隔音隔熱效果，充分考慮環(huán)境協(xié)調(diào)與環(huán)境保護(hù)問題。 5.旺季時(shí)節(jié)，可設(shè)置戶外的臨時(shí)客房（設(shè)想）。 4.2.3 餐飲設(shè)施 本酒店地處旅游度假區(qū)，不能 市區(qū)商務(wù)酒店一樣通過婚宴、社會餐飲來作為酒店日常營運(yùn)的重要補(bǔ)充。據(jù)了解，寧波、寧海、象山市區(qū)內(nèi)周邊經(jīng)營狀況較好的商務(wù)酒店，其營業(yè)收入很大一部分，至少在 50以上營業(yè)收入是通過餐飲來完成的。但度假 酒店很難通過餐飲來提高酒店?duì)I業(yè)收入，酒店餐飲更多的是為會議、住店客人做好配套服務(wù) 。 由于酒店地處海邊沙灘，為客人提供沙灘或海邊就餐的場所，就會凸現(xiàn)度假酒店特色的餐飲文化，以此吸引本地客源前來消費(fèi)，提升酒店經(jīng)營能力。譬如：在沙灘上開辟燒烤區(qū)域，在天氣較溫和和炎熱的時(shí)候，為客人提供就著海風(fēng)自由愜意的享受海鮮美味的開放餐廳；也可以在海灘上，最好在海邊建造不同風(fēng)格的冬暖夏涼海上餐廳包廂，在炎熱的夏季、寒冷的冬季，伴著濤聲，在欣賞日落的同時(shí)，和親朋好友暢飲，而在溫和的日子，打開全景窗戶，就著陽光、海濤、美食和大自然親密 接觸。 以 180 間客房為標(biāo)準(zhǔn)，度假酒店在餐飲設(shè)施配套上建議如下： 一） 大堂吧與咖啡座 座位區(qū) 84 平方米 服務(wù)間與庫房 30 平方米 表演臺 12 平方米 收銀處 4 平方米 交通空間 16 平方米 總計(jì) 146 平方米 大概座位數(shù)： 40 建議有以下特色： 大堂吧處在大門、大廳、外景觀、海景一條中線上，顧客座在大堂吧可以欣賞到外景觀和遠(yuǎn)處的沙灘、海水、海島。大堂吧表演臺成回字型。 二） 西餐自助餐廳 用餐區(qū) 192 平方米 自助餐臺 30 平方米 展示廚房 32 平方米 廚房 80 平方米 收銀處 4 平方米 服務(wù)酒吧與庫房 18 平方米 26 男女衛(wèi)生間 40 平方米 交通空間 48 平方米 總計(jì) 544 平方米 大概座位： 96 建議有以下特色： 自助餐臺寬敞大氣，有展示廚房，餐廳有 2-3 面可以看到景觀，有外露陽臺可以提供顧客用餐。 三） 中餐廳 用餐區(qū) 276 平方米 廚房 96 平方米 服務(wù)酒店與庫房 18 平方米 男女衛(wèi)生間 40 平方米 收銀處 4 平方米 交通空間 60 平方米 總計(jì) 494 平方米 大概座位： 120 建議有以下特色： 中餐廳設(shè)置 6 8 個(gè)包廂，每個(gè) 包廂配置衛(wèi)生間，休息區(qū)和掛衣櫥柜。每個(gè)包廂都能看到海景或內(nèi)部景觀，其中有 2 到 3 個(gè)包廂能夠分割。最大的包廂風(fēng)景好，能容納 18 20 人同時(shí)用餐，以方便宴請招待。 四） 特色餐廳及燒烤區(qū)域 用餐區(qū) 128 平方米 其中室內(nèi)餐廳 60 平方米 其中室外陽臺 68 平方米 廚房 39 平方米 海鮮展示臺 20 平方米 服務(wù)酒吧與庫房 20 平方米 男女衛(wèi)生間 40 平方米 收銀處 4 平方米 交通空間 26 平方米 總計(jì) 277 平方米 大概座位： 60 建議有以下特色： 在海邊沙灘上設(shè)立半開放式的日式海鮮撈餐 廳，顧客可以根據(jù)自己的需要請廚師現(xiàn)場烹制或在天氣溫和時(shí)候，在戶外海灘邊移動燒烤架上自己烹飪。室內(nèi)餐廳窗戶可以做成活動式，室外餐廳做成活動式燒烤區(qū)，戶外要有音響設(shè)備，營 27 造輕松歡快的氛圍。海鮮展示臺可以方便隨意挑選鮮活海鮮進(jìn)行烹飪。此外此餐廳另外一個(gè)目的是為了配合國家五星級評定而設(shè)立特色餐廳。 五）其他 總交通空間 142 平方米 餐飲部分面積合計(jì) 1603 平方米 4.2.4 宴會及會議 酒店會議廳的設(shè)立上，要有相對的集中性，建議能有一個(gè)面積達(dá) 480 平方左右的無柱宴會廳，中間可以進(jìn)行 相應(yīng)分割，層高在 8 米以上。做為主會議室的重要補(bǔ)充，周邊再配置面積控制在 120 平方米以下，大小不一的 4 個(gè)會議室及 1 間接待室，在宴會廳后臺配置相應(yīng)宴會廚房。這樣在會議高峰可以滿足不同類型會議的需求，通過會議、餐飲營業(yè)收入來提高宴會區(qū)域每平方營業(yè)收入。 一） 宴會會議（平方米） 大宴會廳 480（層高 8 米以上，中間能進(jìn)行分割） 會議室 1 120 平方米 會議室 2 80 平方米 會議室 3 60 平方米 會議室 4 40 平方米 接待室（ VIP） 60 平方米 自帶衛(wèi)生間 交通空間 126 平方米 總面積 966 平方米 二） 宴會服務(wù)設(shè)施 宴會前廳 289 平方米 宴會廚房 172 平方米 公共電話 12 平方米 男女衛(wèi)生間 40 平方米 衣帽間 8 平方米 交通空間 78 平方米 總面積 599 平方米 三） 宴會