2012年中國私募房地產(chǎn)投資基金年度研究報告-清科研究中心

1 清科數(shù)據(jù)： 2012 年 私募 房地產(chǎn) 投資 基金 逆勢突圍 94 只基金完成募集 再創(chuàng)新高 2013-1-7 清科研究中心 鄭知行 大中華區(qū)著名創(chuàng)業(yè)投資與私募股權(quán)研究機構(gòu)清科研究中心近日發(fā)布 2012 年中國私募 房地產(chǎn)投資基金數(shù)據(jù) ： 統(tǒng)計顯示， 2012 年共有 94 支可投資于中國大陸的私募 房地產(chǎn) 投資基金完成募集， 其中披露金額的90 支基金共計募集 59.55 億美元， 新募基金總數(shù)較去年有較大漲幅， 但募集金額 相比 去年 僅有微幅提升；2012 年共發(fā)生房地產(chǎn)行業(yè)并購案例 100 起，涉及金額 39.04 億美元，數(shù)量金額均較 2011 年有所回落；投資 方面，全年房地產(chǎn)行業(yè)共完成投資交易 80 起，披露金額的 77 起交易 共 涉及 32.09 億美元的交易金額 ，投資數(shù)量同比上升 29.0%，投資金額同比回落 11.6%；本年度房地產(chǎn)行業(yè)退出 12 筆，全部采用非 IPO 方式 。 房地產(chǎn) 基金數(shù)量創(chuàng)新高 ， 募資難背景下募資金額仍有漲幅 2012 年 共計 94 支私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，相較于去年 的 67 支 增幅明顯，相比之下 新募 房地產(chǎn) 基金 的 金額 的增幅則不那么顯著， 90 支披露 金額 的房地產(chǎn)基共計募 資 59.55 億美元，同比僅增長 1.6%。新募基金數(shù)的增加反映出房地產(chǎn)市場一個回暖的趨勢，在經(jīng)歷政策 打壓、中國經(jīng)濟增速放緩、央行降息釋放流動性后，投資者對房地產(chǎn)市場的信心開始出現(xiàn)反彈。而 本年度房地產(chǎn)基金的 募資金額則脫離不了宏觀PE 市場募資難的大背景，相比整體 PE 今年募資縮水的事實，房地產(chǎn)基金募資金額出現(xiàn)微增已屬不易，其平均單支基金規(guī)模小于去年同期亦與整體 PE 市場相符。 圖 1 2 0 0 7 -2 0 1 2 年私募房地產(chǎn)投資基金募資總量的年度環(huán)比比較9 , 8 4 4 . 9 16 , 1 8 7 . 9 65 , 8 5 7 . 0 65 , 9 5 4 . 7 65 , 8 5 8 . 8 82 , 9 6 4 . 8 4946730108400 . 0 02 , 0 0 0 . 0 04 , 0 0 0 . 0 06 , 0 0 0 . 0 08 , 0 0 0 . 0 01 0 , 0 0 0 . 0 01 2 , 0 0 0 . 0 02007 2008 2009 2010 2011 20120102030405060708090100募資金額 (U S$ M) 新募基金數(shù)來源：清科數(shù)據(jù)庫 2 0 1 3 . 0 1 w w w . z d b c h i n a . c o m 2 從 募集幣種 看 ， 2012 年 完成 的 新募 人民幣房地產(chǎn)基金在數(shù)量上占據(jù)壓倒優(yōu)勢 ， 全年 共計募集完成 人民幣房地產(chǎn) 基金 89 支， 外幣 5 支。但在募資能力上，外幣房地產(chǎn)基金占據(jù)上風，平均單支外幣房地 產(chǎn)基金約是人民幣基金的 8.92 倍。值得一提的是，今年整體 PE 市場共完成 15 支外幣基金募集，其中有三分之一為房地產(chǎn)基金 ，房地產(chǎn)基金募集金額約占全部外幣基金募資總額的近三成，可能從另一層面說明 外資機構(gòu)對中國房地產(chǎn)市場的看好。 圖 2 2 0 1 2 年新募私募房地產(chǎn)投資基金幣種統(tǒng)計（按募資金額，U S$ M ）外幣 , 2 , 0 4 8 . 7 5 ,3 4 . 4 %人民幣 , 3 , 9 0 6 . 0 1, 6 5 . 6 %來源：清科數(shù)據(jù)庫 2 0 1 3 . 0 1 w w w . z d b c h i n a . c o m 房地產(chǎn) 并購 出現(xiàn) 數(shù)量金額雙 回落 2012 年 并購市場 共 發(fā)生房地產(chǎn)并購案例 100 起，涉及金額 39.04 億 美元 ，數(shù)量金額皆與去年相比有不同程度的下滑。 由 于 2011 年 房地產(chǎn)并購市場 的爆發(fā)已對該領(lǐng)域的存量市場有所消耗，在土地供應有所控制的 前提下，今年房地產(chǎn)行業(yè)的“待并購項目”勢必有所減少。 而大型房企下屬房地產(chǎn)基金今年動作頻繁，也在一定程度上削減了大型房企直接參與并購的潛在 交易 。 3 圖 3 2 0 0 9 -2 0 1 2 年房地產(chǎn)行業(yè)并購分布（按被并購方）3 , 9 0 3 . 6 55 , 4 4 9 . 3 92 , 5 8 2 . 4 42 , 9 7 1 . 8 081100113200 . 0 01 , 0 0 0 . 0 02 , 0 0 0 . 0 03 , 0 0 0 . 0 04 , 0 0 0 . 0 05 , 0 0 0 . 0 06 , 0 0 0 . 0 02009 2010 2011 2012020406080100120并購金額 (U S$ M) 案例數(shù)量來源：清科數(shù)據(jù)庫 2 0 1 3 . 0 1 w w w . z d b c h i n a . c o m 在房地產(chǎn)被并購 企業(yè)所在地 中，天津以 14 起并購案例位列榜首，廣東（除深圳）以 10 起緊隨其后，上海、北京、深圳等傳統(tǒng)熱門地域排至 3-5 位。湖南也以 5 起案例與深圳并列第 5 位。而在并購金額上，排前五位的分別是北京、湖北、上海、山東、天津。 并購金額上，北京地區(qū)以 4.82 億美元 奪魁。 4 圖 4 2 0 1 2 年房地產(chǎn)行業(yè)并購地域分布統(tǒng)計（按并購案例數(shù)，個）141085444444322222111137570 2 4 6 8 10 12 14 16天津廣東（除深圳）上海北京深圳湖南湖北江蘇陜西四川浙江重慶安徽黑龍江遼寧內(nèi)蒙古山東云南福建廣西海南河北其他未披露來源：清科數(shù)據(jù)庫 2 0 1 3 . 0 1 w w w . z d b c h i n a . c o m 5 圖 5 2 0 1 2 年房地產(chǎn)行業(yè)并購地域分布統(tǒng)計（按并購金額， U S$ M ）4 0 2 . 8 73 9 1 . 9 72 1 4 . 2 81 8 9 . 0 31 3 4 . 4 91 2 8 . 7 11 2 9 . 2 19 0 . 7 27 1 . 9 96 5 . 4 76 4 . 0 65 8 . 2 15 6 . 8 24 8 . 3 24 5 . 2 13 6 . 3 01 2 . 4 41 2 . 1 28 . 4 04 3 9 . 9 01 2 1 . 1 54 8 2 . 0 83 7 7 . 7 03 2 2 . 1 90 100 200 300 400 500 600北京湖北上海山東天津江蘇重慶市廣西廣東（除深圳）遼寧深圳海南陜西安徽浙江內(nèi)蒙古湖南河北云南福建四川黑龍江其他未披露來源：清科數(shù)據(jù)庫 2 0 1 3 . 0 1 w w w . z d b c h i n a . c o m 房地產(chǎn)投資數(shù)量持續(xù)四年上升， 投資方式 醞釀轉(zhuǎn)變 本年度房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生投資 80 起，其中披露金額的 77 起涉及投資金額 32.09 億美元，投資數(shù)量相較 2011 年有所上升，但總體金額卻同比下降 11.6%。 投資于項目公司的項目建設與啟動階段仍是絕大多數(shù)房地產(chǎn)基金的首選目標；投資方式上，在現(xiàn)階段采用股權(quán)與債權(quán)結(jié)合方式投資依然處于主流地位，此外采用全股權(quán)投資方式的房地產(chǎn)基金比例 有所 增加， 采用 可轉(zhuǎn)債與過橋貸款方式 進行投資 的房地產(chǎn)基金也有一定比例。 6 圖 6 2 0 0 6 -2 0 1 2 年中國私募房地產(chǎn)投資基金投資總量的年度環(huán)比比較3 , 5 8 1 . 2 54 , 1 7 9 . 9 83 , 6 2 9 . 8 63 , 2 0 8 . 7 21 , 8 5 4 . 6 77 6 8 . 2 21 , 4 4 4 . 4 6364419 193880620 . 0 05 0 0 . 0 01 , 0 0 0 . 0 01 , 5 0 0 . 0 02 , 0 0 0 . 0 02 , 5 0 0 . 0 03 , 0 0 0 . 0 03 , 5 0 0 . 0 04 , 0 0 0 . 0 04 , 5 0 0 . 0 02006 2007 2008 2009 2010 2011 20120102030405060708090投資金額 (U S$ M) 案例數(shù)量來源：清科數(shù)據(jù)庫 2 0 1 3 . 0 1 w w w . z d b c h i n a . c o m 二級行業(yè)上，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營仍是投資者最鐘愛的子行業(yè)，共發(fā)生投資案例 76 起，披露金額的 73 起涉及 30.40 億美元。此外，物業(yè)管理涉及兩起投資交易，房地產(chǎn)中介服務涉及一筆，其他子行業(yè)涉及一筆。 圖 7 2 0 1 2 年中國私募房地產(chǎn)投資基金投資二級行業(yè)分布（按投資金額， U S$ M ）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 ,3 , 0 4 0 . 3 0 , 9 4 . 8 %其他 , 1 2 5 . 6 0 ,3 . 9 %房地產(chǎn)中介服務 ,3 1 . 7 5 , 1 . 0 %物業(yè)管理 , 1 1 . 0 8 ,0 . 3 %來源：清科數(shù)據(jù)庫 2 0 1 3 . 0 1 w w w . z d b c h i n a . c o m 7 房地產(chǎn)基金退出嘗試采用多種方式 與 2011 年全年 2 筆退出相比， 2012 年 房地產(chǎn)行業(yè) 退出案例數(shù)有了大幅增長，全年共有 12筆退出案例 ，涉及 12 個項目 /房企 。 由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地 產(chǎn)基金在 IPO 退出上存在先天的不足，因此房地產(chǎn)基金多采用其他 退出 方式， 2012 年 包括 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 方式退出 6 筆， 股東回購 4 筆 ， 管理層收購 2 筆 。 圖8 2 0 1 2 年中國私募房地產(chǎn)投資基金退出方式統(tǒng)計（按案例數(shù)，筆）6420 1 2 3 4 5 6股權(quán)轉(zhuǎn)讓股東回購管理層收購退出筆數(shù)來源：清科數(shù)據(jù)庫 2 0 1 3 . 0 1 w w w . z d b c h i n a . c o m 關(guān)于清科研究中心 清科研究中心于 2001 年創(chuàng)立，是目前中國私募股權(quán)投資領(lǐng)域最專業(yè)權(quán)威的研究機構(gòu)之一。研究范圍涉及創(chuàng)業(yè)投資、私募股權(quán)、新股上市、兼并收購以及 TMT、傳統(tǒng)行業(yè)、清潔技術(shù)、生技健康等行業(yè)市場研究。清科研究中心旗下產(chǎn)品品牌包括：研究報告、數(shù)據(jù)庫、私募通、排名榜單，并為客戶 提供定制咨詢服務。 關(guān)于清科集團 清科集團成立于 1999 年，是中國領(lǐng)先的創(chuàng)業(yè)投資與私募股權(quán)投資領(lǐng)域綜合服務及投資機構(gòu)，主要業(yè)務涉及：領(lǐng)域內(nèi)的信息資訊、研究咨詢、會議論壇、投資銀行服務、直接投