鹽城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 鹽城項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 2 關(guān)鍵問(wèn)題 項(xiàng)目是否可行？ 項(xiàng)目如何可行？ 三線城市區(qū)域 大型綜合體開(kāi)發(fā) 城市房地產(chǎn)發(fā)展、區(qū)域 規(guī)劃是否支撐項(xiàng)目？ 項(xiàng)目利潤(rùn) 城市發(fā)展?jié)摿θ绾危?成本風(fēng)險(xiǎn)如何？是否可控？ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的先決條件有哪些？ 如何提高項(xiàng)目收益？ 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 3 一 走近鹽城 感受 港城經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 二 認(rèn)知市場(chǎng) 診斷 市場(chǎng)現(xiàn)狀問(wèn)題 三 地塊屬性 發(fā)掘 項(xiàng)目可塑空間 四 定位運(yùn)營(yíng) 最大化 項(xiàng)目效益 五 財(cái)務(wù)測(cè)算 價(jià)值判斷 本次工作分為五個(gè)部分 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 4 走近鹽城 感受港城經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 Part One 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 5 一、橫向?qū)Ρ?與 14個(gè)沿海開(kāi)發(fā)城市對(duì)比研究 經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)落后，未來(lái)可提升發(fā)展空間大 GDP 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 上海 4551.2 4950.8 5408.8 6250.8 7450.3 9154.2 10297.0 12001.2 13698.2 廣州 2375.9 2685.8 3001.5 3496.9 4115.8 5154.2 6068.4 7050.8 8215.8 天津 1639.4 1840.1 2051.2 2447.7 2931.9 3697.6 4359.2 5018.3 6354.4 青島 1150.1 1316.1 1518.2 1780.4 2163.8 2695.8 3206.6 3786.5 4436.2 寧波 1175.8 1312.7 1500.3 1786.9 2158.0 2449.3 2874.4 3433.1 3964.1 大連 1110.8 1235.6 1406.1 1632.6 1961.8 2152.2 2569.7 3131.0 3858.2 煙臺(tái) 980.0 1115.0 1316.0 1639.0 2012.5 2402.1 2879.0 3434.2 南通 1006.7 1226.1 1472.1 1758.3 2111.9 2510.1 溫州 822.0 924.3 1052.4 1212.5 1388.9 1596.4 1837.5 2157.0 2424.3 福州 1003.3 1074.2 1160.5 1347.7 1548.5 1476.3 1664.1 1974.6 2284.2 湛江 434.9 461.3 521.0 608.2 657.8 770.2 892.6 1048.7 秦皇島 496.8 571.6 665.1 809.0 連云港 291.1 315.8 315.8 312.2 351.1 456.0 527.4 615.2 750.1 北海 113.7 124.7 138.0 149.6 158.1 183.5 215.8 244.0 313.9 鹽城 760.1 871.4 1004.9 1174.0 1368.0 1623.0 目前鹽城經(jīng)濟(jì)水平與 2002-2003年的青島、寧波、大連水平相當(dāng)，與溫州、南通、福州 2004-2005年的水平相似，上述城市發(fā)展的軌跡我們可以借鑒。相對(duì)而言鹽城 GDP規(guī)模與南通、溫州、福州接近，尤其是與臨近的南通存在可比性，隨著蘇通大橋的開(kāi)通，鹽城將更多受南通乃至上海的輻射與影響，將進(jìn)入快速發(fā)展通道。 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 上海 522.1 783.8 989.4 1202.5 1473.3 1525.0 1719.9 1995.8 1366.9 廣州 387.0 426.4 419.5 440.8 508.1 556.8 703.8 762.4 天津 161.3 175.8 211.4 263.9 327.5 402.3 505.3 653.7 大連 115.5 125.2 151.1 208.8 265.3 337.2 407.8 495.8 青島 92.5 103.7 127.8 162.7 223.8 268.4 322.4 373.1 煙臺(tái) 26.6 41.9 71.8 165.7 109.9 242.9 205.1 331.2 福州 89.5 99.1 167.0 223.7 222.0 296.8 376.5 309.8 寧波 87.1 126.0 184.3 234.4 259.5 313.6 332.9 307.8 溫州 55.4 87.9 112.7 134.9 141.6 154.0 168.8 192.5 219.4 南通 36.5 59.4 80.1 107.9 137.4 172.7 連云港 16.0 19.8 27.3 35.4 55.1 79.4 112.9 秦皇島 30.7 47.7 82.5 北海 1.0 2.4 8.9 39.2 湛江 8.3 10.7 11.5 12.9 20.7 23.8 33.9 36.7 鹽城 51.4 65.5 92.6 109.2 房地產(chǎn)落后發(fā)達(dá)沿海城市 7-8年，落后次發(fā)達(dá)城市 3-4年，居于三線城市中等水平 一、橫向?qū)Ρ?與 14個(gè)沿海開(kāi)發(fā)城市對(duì)比研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)落后，隨著城市框架拉開(kāi)，將迎來(lái)快速發(fā)展期 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 7 鹽城是地域與人口大市，正處于向大城市的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，潛力巨大 二、縱向?qū)Ρ?歷年宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析 2008年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 1623億元，較上年增長(zhǎng) 13.2%。 08年人均 GDP為 21000，上漲 16%。人均 GDP水平遠(yuǎn)高于整個(gè)蘇北地區(qū)。按照國(guó)際慣例，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段。 全市人口 831萬(wàn)人，城市化率僅為 44.7%，隨著城市擴(kuò)容步伐的加快，未來(lái)提升空間巨大。 數(shù)據(jù)來(lái)源：鹽城統(tǒng)年鑒 35.0% 39.0% 39.6% 41.8% 43.4% 40.9% 44.7% 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%020040060080010002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 全市人口 城鎮(zhèn)人口 城市化率 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 8 一產(chǎn)比例下降，工業(yè)化時(shí)代來(lái)臨，三產(chǎn)發(fā)展水平有待提高 二、縱向?qū)Ρ?歷年宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析 鹽城是江蘇最大的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢(shì)突出。農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著時(shí)間也在不斷的優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)份額也在逐步降低。 汽車、紡織、農(nóng)業(yè)機(jī)械等支柱產(chǎn)業(yè)制造業(yè)發(fā)展水平不斷提高，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支撐作用也在不斷增強(qiáng)，鹽城市工業(yè)年增加值增長(zhǎng)迅速。 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 9 城市居民的人均可支配收入在平穩(wěn)增長(zhǎng)， 2008年市區(qū)城市居民人均可支配收入達(dá) 15862元，比上年增長(zhǎng) 14.5%高于蘇北的平均水平，與徐州及蘇中各市水平較為接近，增長(zhǎng)率也居于蘇北第二、全省中游水平。 但城市居民的人均支出整體的增長(zhǎng)速度相對(duì)收入來(lái)看較為緩慢，城市居民的消費(fèi)愿望并不強(qiáng)烈。 2008年恩格爾系數(shù) 41.7增長(zhǎng)率達(dá) 7.5%，根據(jù)恩格爾系數(shù)看，鹽城的生活水平剛邁入了小康階段，但食物消費(fèi)依舊是居民消費(fèi)的最大支出，教育、文化、娛樂(lè)的支出比例在緩慢增長(zhǎng)。 人均可支配收入平穩(wěn)上升，但消費(fèi)方向仍以餐飲娛樂(lè)為主 二、縱向?qū)Ρ?歷年宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 10 三、鹽城市城市發(fā)展條件 中國(guó)東部 “京滬東線”的重要節(jié)點(diǎn) 鹽城處于“京滬東線”的發(fā)展走廊上，正在建設(shè)的沿海高速公路和準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)建設(shè)的沿海鐵路將為鹽城的經(jīng)濟(jì)騰飛提供強(qiáng)有力的支撐，為鹽城接受京、滬等特大城市的輻射提供了良好的聯(lián)系。 長(zhǎng)江三角洲 “ 北上海經(jīng)濟(jì)區(qū)”的重要成員 鹽城市與上海及蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益增強(qiáng)，鹽城在區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局中的重要地位將日益凸顯，并將融入以上海為中心的 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范圍 江蘇沿海 區(qū)域性中心城市 “京滬東線”的重要節(jié)點(diǎn) ， “ 北上海經(jīng)濟(jì)區(qū)”的重要成員 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 11 發(fā)展方向：重點(diǎn)向南，適度向西，啟動(dòng)河?xùn)|，有計(jì)劃向北 城中片區(qū) :，以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主。 城南片區(qū) :以居住和行政、文化、教育功能為主，保留悅達(dá)工業(yè)園和市開(kāi)發(fā)區(qū)用地，以串場(chǎng)河為界，維持 東工西宿 格局。 城西片區(qū) :以居住功能為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)等功能用地。 西南片區(qū) :以工業(yè)為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)等功能用地。 城北片區(qū) :基本維持現(xiàn)狀功能，沿 204國(guó)道可布置一定規(guī)模的工業(yè)用地，在鐵路貨站附近布置主城區(qū)主要的物流、倉(cāng)儲(chǔ)用地。 河?xùn)|片區(qū) :居住、工業(yè)相對(duì)平衡的城市新區(qū)，以世紀(jì)大道與開(kāi)發(fā)大道為界分為南北組團(tuán)，北組團(tuán)以經(jīng)十一路為界，形成“東工西宿”格局；南組團(tuán)以鹽瀆路為界，形成“南工北宿”格局。 四、城市發(fā)展規(guī)劃 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 12 城南新區(qū)概念性城市設(shè)計(jì)的規(guī)劃區(qū)域約 70平方公里，東至串場(chǎng)河，南至徐宿鹽高速，西至西環(huán)路，北至青年路。 四大主體功能：即市級(jí)行政商業(yè)文化中心、科教創(chuàng)業(yè)基地、旅游集散中心、新型生態(tài)居住區(qū)。 根據(jù) 3年成框架、 5年成規(guī)模、 8-10年基本建成 的總體目標(biāo)，城南新區(qū)近期將陸續(xù)開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境工程、公共配套的建設(shè)，計(jì)劃實(shí)施 4大類 38個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資 38.5億 元。 道路交通的改善，商業(yè)、商務(wù)氛圍的形成將對(duì)城南新區(qū)居住人口導(dǎo)入起到關(guān)鍵作用，為未來(lái)城南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 城南規(guī)劃目標(biāo)：鹽城新的綜合性城市中心 四、城市發(fā)展規(guī)劃 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 13 小結(jié) 1. 鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平落后發(fā)達(dá)沿海城市 5-6年水平，落后南通等次發(fā)達(dá)地區(qū) 2-3年水平，但隨著以一產(chǎn)降至 20以下為標(biāo)志，鹽城開(kāi)始如 05年前的山東一樣，走向新工業(yè)時(shí)代； 2、鹽城經(jīng)濟(jì)、城市收入水平快速增長(zhǎng)，汽車、紡織等支柱產(chǎn)業(yè)功不可沒(méi)；鹽城城市人口眾多，城市水平較低，隨著工業(yè)化加快，房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大； 3、上海世界博會(huì)促使長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)再次發(fā)生變革，鹽城已經(jīng)逐漸獲益； 4、城市規(guī)劃重點(diǎn)向南發(fā)展，未來(lái)城南新城建設(shè)為本項(xiàng)目提供機(jī)遇。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代來(lái)臨，融入上海 2小時(shí)都市圈，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入快速通道 未來(lái) 10年，鹽城騰飛在即。 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 14 認(rèn)知市場(chǎng) 診斷市場(chǎng)現(xiàn)狀問(wèn)題 Part Two 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，投資額四年翻一翻，辦公市場(chǎng)欠發(fā)達(dá) 2008年房地產(chǎn)投資規(guī)模 109億元，增長(zhǎng)率17.78%。 2005以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模迅速增長(zhǎng)，四年翻一番。 鹽城市商品住宅開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，占固定資產(chǎn)投資的比重也逐年加大， 2008年已經(jīng)達(dá)到 79%。 一、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 15 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 鹽城房地產(chǎn)發(fā)展加快速開(kāi)始于 2003年， 2005年政府行政中心南遷，老城改造推陳出新的力度加大，開(kāi)發(fā)量逐年遞增，至 2008年施工量達(dá)到 1010.15萬(wàn)平方米，年度漲幅達(dá) 31.14%。 2008年鹽城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新開(kāi)工面積 502.21萬(wàn)平方米，同比上漲 21.71%。 施工面積、新開(kāi)工面積大幅增加， 未來(lái)短期內(nèi)過(guò)剩導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇 一、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 16 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 鹽城房地產(chǎn) 06、 07進(jìn)入快速發(fā)展通道，商品房銷售總量近幾年維持在 280-300萬(wàn)平米 /年的水平，其中住宅占比均超過(guò) 87%； 2000-2008年房地產(chǎn)銷售面積年均增幅在 10.8.%。 市區(qū)商品房占全市比例逐年上升，目前為止在 50%左右。 隨著持續(xù)的城市擴(kuò)容，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，供求相對(duì)平衡 一、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 17 117 144 112 156 265 313.65 286.91 102 137 103 144.49 246.34 276.62 249.46 0501001502002503003502000 2003 2004 2005年 2006 2007 2008全市商品房銷售面積 全市住宅銷售面積 0501001502002503003502003 2004 2005年 2006 2007 2008全市商品房銷售 市區(qū)商品房銷售面積 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 鹽城市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅年銷售總量近幾年維持在 140萬(wàn) 150萬(wàn)平米 /年的水平，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量；今年市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)， 1-5月銷售面積達(dá)到 81.9萬(wàn)平米，今年市區(qū)銷售面積有望突破 200萬(wàn)。 09年 1-5月市區(qū)商品住宅均價(jià)為 3400元 /平方米，同比增長(zhǎng) 11.4%。 04-09年年均增為為 10.8%。 二、商品住宅市場(chǎng)研究 (市區(qū)） 18 市區(qū)住宅全面回暖， 09年銷售量有望創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)“雙升” 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 二、商品住宅市場(chǎng)研究 (市區(qū)） 19 市區(qū)住宅板塊劃分 目前，鹽城市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃?6大板塊，以建軍中路、解放路、大慶路、鹽馬路、開(kāi)放大道等主干道為界線，將全市劃分為城北板塊、城中板塊、城南板塊、西南板塊、城東板塊，鹽都板塊。（目前鹽都板塊不在分析范圍） 項(xiàng)目位于城南板塊南側(cè)。 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 目前鹽城市區(qū)商品住宅的可售總量 200萬(wàn)左右（不含鹽都），由于受成交鑒證相對(duì)滯后的影響，實(shí)際市場(chǎng)存量預(yù)計(jì)在 150左右?？墒鄯吭粗饕性诔侵?、城南區(qū)域。 二、商品住宅市場(chǎng)研究 (市區(qū)） 20 待售面積 150萬(wàn)，去化存在壓力，未來(lái)供應(yīng)需要考慮產(chǎn)品差異話定位 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 二、商品住宅市場(chǎng)研究 (市區(qū)） 21 城南板塊潛在住宅供應(yīng)總量超過(guò) 300萬(wàn)， 3年內(nèi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 住宅總量 (萬(wàn)平方米 ) 已推量 (萬(wàn)平方米 ) 未推量 (萬(wàn)平方米 ) 華廈 綠城 30 25 5 恒榮世家 22 12 10 中遠(yuǎn)世紀(jì)城 7 5 2 錢江方舟 55 20 35 瑞爾國(guó)際 30 8 22 恒盛都市豪庭 13 4 9 匯景新城 16 6 10 博客領(lǐng)地 4 1.3 2.7 金大洋 24 2.8 21.2 月湖花城 22 8 14 盛世華城 12 6 6 國(guó)飛尚城 20 6 14 公園道一號(hào) 15 6 9 中庚 香城美地 8.64 3 5.64 城南印象 6.8 6.8 水岸名都 19 6 13 八菱華莊 12 11 1 紫金花園 8 5 3 依云香溪 8.4 3 5.4 隨著 10萬(wàn)以上大盤不斷增加，以及開(kāi)發(fā)商 2008年開(kāi)發(fā)節(jié)奏的放緩，城南板塊在售樓盤潛在供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到 190萬(wàn)平方米。錢江 方舟 、瑞爾國(guó)際、金大洋等體量大，分批開(kāi)發(fā)的樓盤。 未開(kāi)的土地商品住宅的預(yù)計(jì)建筑面積 139.6萬(wàn)平方米， 序號(hào) 地塊名稱 出讓面積(m2) 規(guī)劃用途 容積率 預(yù)計(jì)上市面積 (萬(wàn) m2) 1 鹽瀆路南、戴莊路西地塊 111264 商、住 (商業(yè)用地比例 20%) 1.8 16 2 鹽瀆路南、戴莊路東地塊 66717 居住 1.8 12 3 解放南路西、第一溝北側(cè)地塊 61384 商住混合用地 (商業(yè) 60%) 1.1 2.6 4 青年路南、迎賓路東地塊 221184 商業(yè)、辦公 (南區(qū) )；公寓、商業(yè)、旅館業(yè) (北區(qū) ) 18 5 市城南新區(qū)內(nèi)港湖周邊地塊 629809 商業(yè)、辦公、居住、公寓 75 6 緯十四路南、定向河兩側(cè)中低價(jià)位商品房地塊 141973 居住（中低價(jià)商品房） 16 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 通過(guò)往年及近期城南樓盤的去化速度看，錢江方洲、公園道一號(hào)兩個(gè)大盤具有較高的參考意義，錢江方洲以運(yùn)作兩年，參考意義稍大，預(yù)計(jì)去化速度為 5-6年，每年去化 10-12萬(wàn)平米。 本案預(yù)計(jì)建筑面積在 300萬(wàn)平米，將成為鹽城第一大盤。由于鹽城目前最大體量樓盤僅為其五分之一，參照意義較低。按照其他城市案例大盤，如南京的天潤(rùn)城（ 360萬(wàn)）、明發(fā)濱江新城（ 180萬(wàn)），預(yù)估本案開(kāi)發(fā)周期將在 10年左右 。 二、商品住宅市場(chǎng)研究 (市區(qū)） 22 大盤去化年均不足 10萬(wàn)，本案 300萬(wàn)體量需超常規(guī)運(yùn)作 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目規(guī)模 (萬(wàn)平米） 最早開(kāi)盤時(shí)間 累計(jì)上市套數(shù) 累計(jì)去化套數(shù) 累計(jì)去化率 累計(jì)年均去化套數(shù) 銷售均價(jià) 預(yù)估去化年數(shù)1 4月 9日 -4月 24日 當(dāng)前年均去化套數(shù) 預(yù)估去化年數(shù)2 平均預(yù)估去化年數(shù) 錢江方洲 60 2007-9-23 1692 1400 83% 840 37004900 6-7年 110 2200 3年 5年 公園道 1號(hào) 60 2008-7-1 350 297 85% 356 4300 15年 75 1500 4年 6年 匯景新城 16 2008-1-1 506 324 64% 229 4000 6-7年 52 1040 1.5年 4年 城南印象 11 2008-5-25 3650 20 400 2.5年 3年 都市豪庭 13 2008-1-1 368 210 67% 148 3750 5-6年 40 800 1.5年 3年 西城逸品 40 2008-5-1 264 200 76% 200 3880 20年 40 800 4年 5年 中庚 香城美地 10.2 2008-11-22 193 155 80% 310 3880 3年 35 700 1.5年 2.5年 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 三、商業(yè)市場(chǎng)研究 (市區(qū)） 23 單核城市，市級(jí)商中心輻射范圍較廣，區(qū)域中心活躍程度不一 鹽城市市級(jí)商業(yè)中心僅有一個(gè)，在老城區(qū)。該商圈歷史悠久，在城府行政中心南移后，該區(qū)域就成為城市的商業(yè)金融中心，輻射整個(gè)鹽城。 區(qū)域類商業(yè)中心除了老城區(qū)的兩個(gè)初具規(guī)模外，城南新區(qū)的三個(gè)尚在規(guī)劃形成中。 社區(qū)類商業(yè)中心發(fā)展相對(duì)較慢，伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方向而形成。 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 三、商業(yè)市場(chǎng)研究 (市區(qū)） 24 中心商業(yè) -沿建軍路和解放路延伸，整體層次偏低 市級(jí)商業(yè)中心的格局：以城市中心區(qū)的建軍路、解放路兩側(cè)及其延伸范圍，基本形成了以建軍路為主干，以商業(yè)大廈和文鋒大世界、人民商場(chǎng)以中茵 海華廣場(chǎng)購(gòu)物中心等為主要節(jié)點(diǎn)。 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 鹽城招商場(chǎng)、東進(jìn)路路（大慶路至東進(jìn)路段）、新區(qū)商業(yè)區(qū)（新行政中心周邊地區(qū)）等 3個(gè)區(qū)域商業(yè)中心的商業(yè)設(shè)施開(kāi)始集聚，商業(yè)地位正迅速提高，初顯了鹽城市三個(gè)區(qū)域商業(yè)中心的雛型，目前租金保持在 1.8元 /平方米 /天左右 。 三、商業(yè)市場(chǎng)研究 (市區(qū)） 25 核心商圈與新興區(qū)域租金差距不大，商業(yè)過(guò)剩導(dǎo)致租金提升空間低 編號(hào) 商圈名稱 星級(jí) 商業(yè)業(yè)態(tài) 租金區(qū)間 （元 /平方米 /天） 1 建軍路商圈 商場(chǎng)、綜合超市、商業(yè)街、 專業(yè)街 2.5 3.5 2 招商場(chǎng)商圈 批發(fā)市場(chǎng) 2 3 火車站商圈 綜合超市、特色街 - 4 東進(jìn)路商圈 主題街、休閑廣場(chǎng) 1.8 5 新區(qū)商圈的中心區(qū)，內(nèi)港湖周邊目前完成尚未動(dòng)工。 5 本項(xiàng)目 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 三、商業(yè)市場(chǎng)研究 (市區(qū)） 26 項(xiàng)目地短期內(nèi)難以形成區(qū)域商業(yè)中心，商業(yè)開(kāi)發(fā)需分布實(shí)施 城南已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，必然會(huì)跟進(jìn)配套大量的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 目前城南的商業(yè)規(guī)劃中除了相應(yīng)的社區(qū)配套商業(yè)外， 核心商圈集中在行政中心、內(nèi)港湖周邊 。這里將成為城南的行政、商業(yè)、文化、居住的中心地帶。 另兩個(gè)商業(yè)中心在大學(xué)城附近、和城南創(chuàng)意園內(nèi) ,。 本案商業(yè)里內(nèi)港胡商業(yè)中心較近，從位置、與內(nèi)港湖商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力、人口導(dǎo)入、消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)力水平多方面衡量，從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷， 10年內(nèi)不具備成為區(qū)域商業(yè)中心的條件。 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 27 目前城南商業(yè)剔除了部分作為住宅配套的商業(yè)外，目前有近 50萬(wàn)方 的商業(yè)體量即將上市。這部分的商業(yè)的供應(yīng)量都是伴隨住宅一同開(kāi)發(fā)的，目標(biāo)均是形成城南的社區(qū)級(jí)商業(yè)中心，輻射整個(gè)城南區(qū)域。 這些項(xiàng)目均在本案之前入市，由于日常消費(fèi)就進(jìn)原則，上述各商業(yè)的消費(fèi)者一旦形成消費(fèi)習(xí)慣，則本案很難分流和搶奪客源，則本案商業(yè)的輻射范圍將大大削弱。 ； 城南商業(yè)的潛在上市量巨大，預(yù)計(jì)達(dá)到 124萬(wàn)平方米，其中不包含作為住宅項(xiàng)目配套的商業(yè)社區(qū)。這部分商業(yè)用地在 2007年、 2008年集中推出，其中以國(guó)基城和寶龍廣場(chǎng)這兩塊地體量最大。 從城南的土地規(guī)劃看，商業(yè)類用地推案量依舊很大，區(qū)域的商業(yè)體量日趨膨脹，城南將出現(xiàn)商業(yè)飽和狀況。 潛在商業(yè)供應(yīng)體量巨大，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)即將進(jìn)入白熱化 三、商業(yè)市場(chǎng)研究 (市區(qū)） 項(xiàng)目名稱 所屬區(qū)域 商業(yè)規(guī)劃面積 商業(yè)類型 上市與 否 上市時(shí)間 中遠(yuǎn)世紀(jì)城 城南 8萬(wàn) 購(gòu)物廣場(chǎng) 招商中 2009年 城南印象 城南 30萬(wàn) 商業(yè)街 未 2011年 金大洋花園 城南 10萬(wàn) 生活廣場(chǎng) 招商中 2009年 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期理論、庫(kù)茲涅茨統(tǒng)計(jì)、“納瑟姆”曲線、城市化人口等理論，分析歷年鹽城經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)發(fā)展水平，借鑒其他城市房地產(chǎn)發(fā)展軌跡，研究得到以上結(jié)論。 同時(shí)，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)走勢(shì)還將在未來(lái)一至兩年內(nèi)處于調(diào)整期，本報(bào)告以此形勢(shì)為考慮基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的年銷售量采取相對(duì)保守的預(yù)測(cè)，以此作為銷售計(jì)劃量的控制依據(jù)。 四、未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè) 28 未來(lái)整體住宅規(guī)模遞增、新區(qū)存在發(fā)揮空間，但辦公、商業(yè)擴(kuò)容緩慢 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 全市規(guī)模 （萬(wàn)平米 ) 商品房 447 492 566 650 780 858 858 944 992 1041 1093 住宅 394 428 492 559 671 730 730 793 833 864 907 辦公 6 10 12 13 16 17 17 28 30 31 33 商業(yè) 40 44 50 65 78 94 94 104 109 125 131 市區(qū)規(guī)模 （萬(wàn)平米 ) 商品房 228 256 294 345 421 472 481 538 575 614 656 住宅 197 222 256 296 362 401 409 452 483 510 544 辦公 3 5 6 7 8 9 10 16 17 18 20 商業(yè) 21 23 26 34 42 52 53 59 63 74 79 價(jià)格漲幅 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 住宅 10% 5% 10% 15% 15% 10% 0% 5% 10% 10% 10% 辦公 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 商業(yè) 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 29 小結(jié)及建議 1、鹽城房地產(chǎn)起步晚，隨著舊城改造和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 2005-2009年鹽城房地產(chǎn)飛速發(fā)展，商品房銷售規(guī)模年均增幅超過(guò) 10%，預(yù)計(jì) 09年全市規(guī)模超過(guò) 400萬(wàn)，市區(qū) 200萬(wàn)。 2、住宅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主力，占比高達(dá) 87%以上，主要分布在城中和城南區(qū)域； 2005-2009年年度成交價(jià)格超過(guò) 10%，目前市區(qū)均價(jià)在 3400/平米。 3、 10年內(nèi)本案不具備商業(yè)區(qū)域中心的條件，需要調(diào)整商業(yè)規(guī)劃比例；鹽城市商務(wù)功能較弱，辦公市場(chǎng)較小，本案不適合大規(guī)模辦公開(kāi)發(fā)。 4、住宅、商業(yè)短期潛在供應(yīng)量較大，未來(lái) 2-3年競(jìng)爭(zhēng)激烈。 5、研究鹽城在售大盤，借鑒其他城市大盤經(jīng)驗(yàn)，建議本案開(kāi)發(fā)周期在 10年左右。 6、預(yù)測(cè)未來(lái) 10年市區(qū)住宅規(guī)模、均價(jià)年度增幅將超過(guò) 10%，辦公、商業(yè)增幅稍慢。 未來(lái)住宅市場(chǎng)可穩(wěn)定擴(kuò)容，城南新區(qū)將占據(jù)更多市場(chǎng)份額，本項(xiàng)目居住部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)大；商業(yè)短期大體量發(fā)展空間小，但后期拉升空間大，可根據(jù)公司的戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整。 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 30 地塊屬性 發(fā)掘項(xiàng)目可塑空間 Part Three 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 31 項(xiàng)目位于城南新市區(qū)南片，距離市人民政府 2.5 公里，車程 5分鐘；距離核心商圈（建軍路商圈 ） 7-8公里，車程在 15分鐘左右。公交車也僅需 30分鐘。 項(xiàng)目 建軍路商圈 鹽城市人民政府 大學(xué)城 2.5公里 7-8公里 30分鐘城市圈內(nèi)，大學(xué)城旁 一、區(qū)位 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 32 項(xiàng)目所在地，是規(guī)劃中的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心之一，周邊有大學(xué)城和其它居住小區(qū)。同時(shí)也是未來(lái)城南新城行政副中心、體育休閑中心、醫(yī)療中心。 規(guī)劃中的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 市政府所在區(qū)域，規(guī)劃中的區(qū)域商業(yè)、辦公中心，金鷹等大型百貨已拿地 . 項(xiàng)目的啟動(dòng)將是城南新城發(fā)展的重要步驟之一，它的成功啟動(dòng)將極大地提升周邊物業(yè)、土地的價(jià)值。 城南規(guī)劃新城的核心區(qū)域之一 二、發(fā)展規(guī)劃 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 33 商務(wù)中心、行政次中心， 202畝，預(yù)計(jì)投資4億 體育中心， 570畝，預(yù)計(jì)投資 11億 鹽城中學(xué)， 70畝，預(yù)計(jì)投資 8000萬(wàn) 鹽城最好的三甲醫(yī)院，230畝，預(yù)計(jì)投資 6億 行政副中心、體育休閑中心、醫(yī)療、教育中心 二、發(fā)展規(guī)劃 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 34 項(xiàng)目四至：西至解放南路，東至串場(chǎng)河濱路，北至緯九路，南至園林大道。 項(xiàng)目現(xiàn)狀：南緯路以北均以平整，可以馬上進(jìn)入土地開(kāi)發(fā)；南緯路以南以農(nóng)田為主、少量的農(nóng)莊，需要進(jìn)一步的拆遷。 西部及北部部分已為凈地，便于先期開(kāi)發(fā) 三、地塊現(xiàn)狀 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 35 自然資源： 大賽河（北片已經(jīng)整治）在項(xiàng)目當(dāng)中，為項(xiàng)目形成一定資源；串場(chǎng)河在項(xiàng)目最東側(cè)，未整治。 教育資源： 解放南路西側(cè)，與項(xiàng)目一街之隔的大學(xué)城有 7萬(wàn)人在讀。在項(xiàng)目的北側(cè)，鹽瀆試驗(yàn)小學(xué)已經(jīng)開(kāi)學(xué)。 鹽城紡織技術(shù)學(xué)院 鹽城高等師范學(xué)校 鹽瀆試驗(yàn)小學(xué) 大賽河 串場(chǎng)河 教育資源優(yōu)越，自然環(huán)境較好 四、資源環(huán)境 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 36 對(duì)外交通 解放南路作為主干道，直通市區(qū)；大學(xué)城內(nèi)有公交車 1路、 20路、 33路、 38路、 18路等線路直達(dá)市區(qū)及各交通樞紐。 內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)： 北片接近完工，南片部分路網(wǎng)剛剛啟動(dòng)。 解放南路 勝利路北片區(qū) 躍馬路北片區(qū) 躍馬路片區(qū) 串場(chǎng)河濱路南片區(qū) 解放南路直通市區(qū)，北片區(qū)網(wǎng)路接近完工 五、交通網(wǎng)絡(luò) 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 37 北： 拆遷安置房康樂(lè)小區(qū)，已經(jīng)入住。 西： 主干道解放南路，北片區(qū)靠近大學(xué)城，南片區(qū)靠近規(guī)劃中的體育中心。 南： 目前是農(nóng)田及農(nóng)莊，未來(lái)規(guī)劃為居住區(qū)，再往南是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。 東： 串場(chǎng)河（未治理 ) 康樂(lè)小區(qū) 解放南路 空地（規(guī)劃體育中心） 農(nóng)田 串場(chǎng)河 西北部相對(duì)成熟、東南部待整理 六、項(xiàng)目周邊 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 位于城南新市區(qū)南片，大學(xué)城旁邊。 距離市人民政府 2.5 公里，車程 5分鐘；距離核心商圈（建軍路商圈 ） 7-8公里，車程在 15分鐘左右。 區(qū)位 城南規(guī)劃新城的核心區(qū)域之一。 行政副中心、體育休閑中心、醫(yī)療中心、教育中心。 發(fā)展規(guī)劃 資源環(huán)境 自然資源：大賽河（北片已經(jīng)整治）在項(xiàng)目當(dāng)中，為項(xiàng)目形成一定資源；串場(chǎng)河在項(xiàng)目最東側(cè)，未整治。 教育資源：解放南路西側(cè)，與項(xiàng)目一街之隔的大學(xué)城有 7萬(wàn)人在讀。在項(xiàng)目的北側(cè)，鹽瀆試驗(yàn)小學(xué)已經(jīng)開(kāi)學(xué)。 交通網(wǎng)路 解放南路作為主干道，直通市區(qū)；大學(xué)城內(nèi)有公交車 1路、 20路、 33路、 38路、 18路等線路直達(dá)市區(qū)及各交通樞紐。 內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)：北片接近完工，南片部分路網(wǎng)剛剛啟動(dòng)。 分析總結(jié) 項(xiàng)目地基本處于原始狀 態(tài)，可塑性強(qiáng)，但同時(shí) 前期開(kāi)發(fā)配套與形成居 住氛圍所需的生活配套 投入高，并存在一定的 風(fēng)險(xiǎn) 。 但未來(lái)高規(guī)劃的 起點(diǎn)為本項(xiàng)目高起點(diǎn)的 定位提供了支持。因此 項(xiàng)目地具備塑造為新區(qū) 綜合性高檔住區(qū)的可能。 小結(jié)及建議 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 39 定位運(yùn)營(yíng) 最大化項(xiàng)目效益 Part Four 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 40 定位背景 鹽城重點(diǎn)向城南傾斜 城市化快速發(fā)展時(shí)期 第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為 GDP主導(dǎo)，制造業(yè)為主導(dǎo)，短期第三產(chǎn)業(yè)及商務(wù)發(fā)展緩慢 城南新城商業(yè)規(guī)劃過(guò)度 城市化快速發(fā)展，催生大量住宅需求，住宅開(kāi)發(fā)有利于快速回收資金。 鹽城不支持大規(guī)模的辦公開(kāi)發(fā)，本案可以少量開(kāi)發(fā)酒店式公寓，為居住、辦公兩適宜的產(chǎn)品。 由于本案周邊有行政中心、體育中心、學(xué)校、醫(yī)院，可以適當(dāng)開(kāi)發(fā)少量酒店。因?yàn)樾枰藲獾姆e聚，酒店的開(kāi)發(fā)估計(jì)在項(xiàng)目最尾期，也就是項(xiàng)目 8-10年后。因?yàn)榫频觊_(kāi)發(fā)存在不確定性因素，可采用預(yù)留的形式。 商業(yè)相對(duì)飽和，建議比例不宜過(guò)高，以服務(wù)周邊及本社區(qū)為主。 因此建議，住宅與酒店式公寓占 280萬(wàn)，商業(yè)及酒店占 20萬(wàn) 。如商業(yè)采用持有形式，可適當(dāng)提高比例。（容積率建議 1.8) 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 41 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) SWOT分析 1、規(guī)劃中的行政副中心、體育中心、醫(yī)療中心、教育中心。 2、項(xiàng)目交通便捷，緊鄰快速干道解放南路，公交站臺(tái)較近； 3、周邊教育資源豐富； 4、具有一定的景觀資源，地塊內(nèi)部和周邊有一定水系可利用 。 1、項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)比例過(guò)高 2、開(kāi)周期較長(zhǎng)，短期投入過(guò)大； 3、地域偏遠(yuǎn)，人氣聚集需要較長(zhǎng)時(shí)間。 機(jī)會(huì) 威脅 1、項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)比例過(guò)高，需要調(diào)整 2、開(kāi)周期較長(zhǎng)，短期投入過(guò)大； 3、地域偏遠(yuǎn)，人氣聚集需要較長(zhǎng)時(shí)間。 1、宏觀經(jīng)濟(jì)依然處于調(diào)整期，未來(lái)走勢(shì)依然不明朗。 2、城南短期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，尤其是商業(yè)過(guò)剩。 3、政府整體政務(wù)能力不穩(wěn)定，對(duì)城南新區(qū)的扶植力度存在變數(shù)，后期的變化對(duì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生直接影響。 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 42 賣給什么樣的人 一群 70-80年代出生的中青年，擁有一定的職業(yè)權(quán)利、地位；以企業(yè)高級(jí)管理、技術(shù)人員，以及延展到高知群體 私營(yíng)業(yè)主等為主； 賣什么樣的產(chǎn)品 以純住宅為主 ，配有一定比例的集中性商業(yè)和沿街商業(yè)；戶型設(shè)計(jì)應(yīng)以 舒適性為主 ，用適度的戶型面積和優(yōu)越的戶型功能來(lái)滿足目標(biāo)客群的需求。 賣什么樣的價(jià)格 通過(guò)對(duì)于現(xiàn)有市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)樓盤的深入分析研究以后，我們認(rèn)為項(xiàng)目起步預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格為 3500 3600元 /平米 。 為了相對(duì)準(zhǔn)確地推算項(xiàng)目去化以及項(xiàng)目?jī)r(jià)值，我們先根據(jù)項(xiàng)目地屬性、競(jìng)爭(zhēng)樓盤客群與未來(lái)區(qū)域規(guī)劃給出項(xiàng)目一個(gè)初步定為方向。 定位基礎(chǔ) 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 43 認(rèn)知他們 基本形態(tài) 年齡 職業(yè) 收入 工作 消費(fèi) 生活 生活 形態(tài) 人生觀 夢(mèng)想 價(jià)值觀 心理 形態(tài) 基礎(chǔ)形態(tài) 年齡結(jié)構(gòu) ：一群七、八十年代出生的中青年，以 28-40歲中青年為主，呈年輕化趨勢(shì) 職業(yè)構(gòu)成 ：擁有一定的職業(yè)權(quán)利、地位；企業(yè)高級(jí)管理、技術(shù)人員，以及延展到高知群體 私營(yíng)業(yè)主等； 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ：狀況良好，擁有穩(wěn)定的收入來(lái)源； 文化層次 ：受過(guò)良好教育，具備一定閱歷，視野開(kāi)闊 生活形態(tài) 生活： 豐富，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鱾€(gè)人的愛(ài)好 知識(shí)： 尊重知識(shí)、學(xué)以致用創(chuàng)造財(cái)富、創(chuàng)造生活品質(zhì)與情趣； 交友： 樂(lè)于結(jié)交志同道合的朋友，形成各有特色的社交圈 消費(fèi)： “品”“味”的結(jié)合（品牌與實(shí)際感受），有一定的精神需要產(chǎn)生的消費(fèi) 娛樂(lè)： 健康的方式，如健身、旅游 意識(shí)形態(tài) 人生觀： 追求新穎事物，活出自我風(fēng)采 價(jià)值觀： 不斷探求，永不停歇 意識(shí)形態(tài)： 感性 進(jìn)取 精明 目標(biāo)客群定位 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 客戶界定 工作生活均比較穩(wěn)定 渴望在新城占據(jù)一席之地，且希望與喧囂保持一定距離 具有一定的投資理念和投資經(jīng)驗(yàn) 目前的居住條件無(wú)法滿足下一代的成長(zhǎng)空間需求 優(yōu)雅、便捷生活的守望者，同時(shí)又渴望身份、 地位等社會(huì)標(biāo)簽得到認(rèn)同 目標(biāo)客群定位 2007 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 正在崛起的現(xiàn)代新城 作為未來(lái)城市核心區(qū)域的項(xiàng)目