沈陽市2013年2月市場月報完整版100p

中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 1 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 易居集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 2013-3-15 沈陽市 2 月份房地產(chǎn)市場研究報告 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 2 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 目錄 克而瑞視點： . 9 數(shù)字樓市： . 11 關(guān)注樓盤 . 12 中街皇城恒隆廣場 . 12 第一篇 市場背景篇 . 14 一、全國政策法規(guī)及市場資訊要聞 . 15 二、沈陽市政策法規(guī)及市場資訊要聞 . 18 三、房企動態(tài)觀察 . 21 四、本月特別關(guān)注：新國五條細(xì)則具體內(nèi)容 . 24 第一章、商品房市場 . 25 一、市場綜述 . 26 二、供求關(guān)系分析 . 27 三、供應(yīng)量分析 . 27 四、成交量分析 . 28 五、成交均價分析 . 28 第二章、土地市場 . 29 一、土地資訊 . 30 二、本月公告土地分析 . 31 三、本月成交地塊分析 . 32 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 3 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 四、重點地塊 . 39 第三章、商品住宅市場 . 41 一、市場綜述 . 42 二、供求關(guān)系分析 . 43 三、供應(yīng)量分析 . 43 五、成交均價分析 . 45 六、熱點板塊 . 47 七、商品住宅項目情況 . 51 八、本月開盤樓盤匯總 . 52 九、本月新加推樓盤匯總 . 52 十、重點企業(yè)本月關(guān)注 . 55 十一、高端住宅樓盤賞析 . 57 十二、潛在熱點樓盤介紹 . 59 第四章、辦公市場 . 61 一、市場綜述 . 62 二、供求關(guān)系分析 . 63 三、供應(yīng)量分析 . 63 四、成交量分析 . 64 五、成交價格分析 . 64 六、本月銷售排行 . 65 第五章、商業(yè)市場 . 66 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 4 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 一、市場綜述 . 67 二、供求關(guān)系分析 . 68 三、供應(yīng)量分析 . 68 四、成交量分析 . 69 五、成交價格分析 . 69 六、重點商業(yè)項目推薦 . 70 七、本月銷售排行 . 71 第六章、產(chǎn)品分析 . 72 一、產(chǎn)品綜述 . 73 二、案例分析奧園國際新城 . 74 第七章、營銷媒體 . 77 一、營銷透析 . 78 二、媒體分析 . 79 三、典型項目 . 81 四、典型媒體展示 . 82 五、平面媒體廣告投放排行榜（前 10 名） . 83 第二篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 . 84 一、大東區(qū) . 85 三、和平區(qū) . 87 四、皇姑區(qū) . 88 五、渾南新區(qū) . 89 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 5 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 六、沈北新區(qū) . 90 七、沈河區(qū) . 91 八、蘇家屯區(qū) . 92 九、鐵西區(qū) . 93 十、于洪區(qū) . 94 附：本月土地成交明細(xì)表 . 95 附件： 克而瑞沈陽機構(gòu)服務(wù)內(nèi)容簡介 . 97 易居體系八大業(yè)務(wù)品牌 . 99 易居體系“三縱四橫”運營模式 . 99 【注】 1. 本報告所用統(tǒng)計數(shù)據(jù)涵蓋范圍為 沈陽市內(nèi)十區(qū)，不包括遼中、法庫、康平、新 民郊區(qū)縣市。 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 6 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 本月導(dǎo)讀： 還未出正月十五 新版國五條強勢登場 當(dāng)還在沉迷于春節(jié)的喜悅中時，國務(wù)院發(fā)出新版國五條房產(chǎn)調(diào)控政策，對于處于低位徘徊的房地產(chǎn)市場又一個沉重的打擊，當(dāng) 2012 年年尾火爆的土地市場，大家還對 2013充滿期待之時，史上最嚴(yán)厲的房產(chǎn)政策出臺，對于 2013年整體市場帶來較強的沖擊。 詳情請見 P15 本月商品房 成交量 同比出現(xiàn)較大 降 幅 2013 年 2 月份沈陽房地產(chǎn)市場商品房統(tǒng)計顯示，本月沈城商品房市場的供應(yīng)量為 34.41 萬平方米，同比下降 3.1%，環(huán)比下降 42.76%。成交量為 66.4 萬平方米，同比下降46.66%，環(huán)比下降 40.83%。成交價格為 7714 元 /平方米，同比下降 28.88%，環(huán)比下降 1.99%。本月沈陽房地產(chǎn)市場供應(yīng)量與成交量均出現(xiàn)大幅回落，本月恰逢傳統(tǒng)的春節(jié)假期， 春節(jié)假期歷來是樓市休整期 ， 開發(fā)商推盤和購房者入市的意愿都較低 ， 這對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，市場銷售出現(xiàn)較大幅度的下降。 詳情請見 P26 2013 年 2 月沈陽土地市場運行 較為 平穩(wěn) 本月沈陽市共推出土地 19 宗，總占地面積 102.3 萬平方米，推出數(shù)量環(huán)比下降 48.65%，推出面積環(huán)比下降 55.02%。在地 塊區(qū)域分布上，本月只有大東區(qū)、鐵西區(qū)、于洪區(qū)、東陵區(qū)（渾南新區(qū)）和沈北新區(qū) 5 個區(qū)域有土地供應(yīng)，其他 5 個區(qū)均沒有土地供應(yīng)。從地塊的用途屬性來看，本月推出住宅用地 6 塊，商業(yè)辦公用地 8 塊，工業(yè)用地 7 塊， 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 7 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 其他用地 1 塊。 詳情請見 P30 受春節(jié)假期影響 商品住宅下降 2013 年 2 月商品住宅供應(yīng)量為 15.92 萬平方米，同比下降 50.74%，環(huán)比下降 66.57%；成交量為 57.06 萬平方米，同比下降 13.08，環(huán)比下降 34.86%。沈陽商品住宅成交均價為 7060元 /平方米，同比 下降 8.32%，環(huán)比下降 1%，供求比為 3.58，同比上升 76.35%，環(huán)比上升 94.57%。本月上市套數(shù)為 1575 套，成交套數(shù)為 6066 套，從數(shù)據(jù)上來看，商品住宅成交量環(huán)比上月有有所下降， 2 月商品住宅供應(yīng)量、成交量環(huán)比上月還在持續(xù)下降，主要原因是受春節(jié)等節(jié)日休假及回家探親影響較大。 詳情請見 P42 辦公市場成交量環(huán)比 下降 本月沈陽辦公用房的 成交量 為 2.02 萬平方米，同比 下降68.47%， 環(huán)比下降 81.9%； 供應(yīng)量為 6.74 萬平方米，同比上升 3055.62%，環(huán)比上升 39.55%； 成交價格 為 10397元 /平方米， 同比上升 30.49%， 環(huán)比上升 0.27%； 成交總價本月為 2.1 億元，同比下降 58.86%， 環(huán)比下降 81.85%，本月沈陽辦公市場成交量有大幅回落，供應(yīng)量卻出現(xiàn)上漲。 詳情請見 P62 本月市場商業(yè)用房成交量環(huán)比 回落 2013 年 2 月沈陽房地產(chǎn)市場商業(yè)用房成交量為 5.74 萬平 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 8 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 方米，同比下降 87.72%，環(huán)比下降 37.72%；上市供應(yīng)面積為 1.2 萬平方米，同比下降 56.84%，環(huán)比下降 80.5%；成交均價為 13677 元 /平方米，同比下降 15.12%，環(huán)比上升 6.54%；供求比為 1： 4.78，本月市場商業(yè)用房成交量與供應(yīng)量均出現(xiàn)大幅回落，這與受春節(jié)假期的影響有一定關(guān)系，成交均價與上月基本持平，市場已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 詳情請見 P67 2 月沈陽的房地產(chǎn)平面廣告投放量 繼續(xù) 呈現(xiàn) 下降 之勢 2013 年 2 月沈陽房地產(chǎn)平面廣告仍然以優(yōu)惠促銷為主要宣傳內(nèi)容，占媒體總投放量的 57%，產(chǎn)品展示宣傳的平面廣告占媒體總投放量的 32%，宣傳項目的平面廣告占媒體總投放量的 11%。 詳情請見 P78 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 9 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 克而瑞視點： 來到了 2 月，受春節(jié)假期等影響， 2 月整月成交量環(huán)比有較大下滑，但是同比去年春節(jié)月份，春節(jié)假期間的整體成交量卻呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，多個項目持續(xù)熱銷，春節(jié)假期似乎烘托起來一個“回鄉(xiāng)“購房小高峰。 春節(jié)假期 2013 年 2 月沈陽商品房成交量 環(huán)比 下降 2013 年 2 月份沈陽房地產(chǎn)市場商品房 統(tǒng)計顯示，本月沈城商品房市場的供應(yīng)量為 34.41萬平方米，同 比 下降 3.1%， 環(huán) 比 下降 42.76%。 成交量為 66.4 萬平方米，同 比 下降 46.66%，環(huán) 比 下降 40.83%。 成交價格為 7714 元 /平方米，同比下降 28.88%，環(huán) 比 下降 1.99%。 本月沈陽房地產(chǎn)市場供應(yīng)量與成交量均出現(xiàn)大幅回落，本月恰逢傳統(tǒng)的春節(jié)假期， 春節(jié)假期歷來是樓市休整期 ， 開發(fā)商推盤和購房者入市的意愿都較低 ， 這 對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，市場銷售出現(xiàn)較大幅度的下降。 受春節(jié)假期影響 沈陽土地市場 環(huán)比有所回落 本月沈陽市共推出土地 19宗，總占地面積 102.3萬平方米，推出數(shù)量環(huán)比下降 48.65%，推出面積環(huán)比下降 55.02%。 在地 塊區(qū)域分布上，本月只有大東區(qū)、鐵西區(qū)、于洪區(qū)、東陵區(qū)（渾南新區(qū)）和沈北新區(qū) 5 個區(qū)域有土地供應(yīng)，其他 5 個區(qū)均沒有土地供應(yīng)。從地塊的用途屬性來看，本月推出住宅用地 6 塊，商業(yè)辦公用地 8 塊，工業(yè)用地 7 塊，其他用地 1塊。 2013 年 2 月沈陽的房地產(chǎn)平面廣告投放量繼續(xù)呈現(xiàn)下降之勢 2013 年 2 月沈陽房地產(chǎn)平面廣告仍然以優(yōu)惠促銷為主要宣傳內(nèi)容，占媒體總投放量的57%，產(chǎn)品展示宣傳的平面廣告占媒體總投 放量的 32%，宣傳項目的平面廣告占媒體總投放量的 11%。 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 10 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 未來預(yù)測： 2013 年 2 月“調(diào)控”、“春節(jié)假期”、“熱度持續(xù) ” 已經(jīng)成了本月的關(guān)鍵詞。伴隨著 2013年國家整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，房價預(yù)漲的心里預(yù)期逐漸占據(jù)著輿論的主流，北上廣深等一線城市 新盤熱銷、房價上漲等新聞更是占據(jù)著樓市新聞的頭條，一時間房價將會重新上漲的預(yù)期加劇。 2 月 20 日 “ 新國五條公布 ” ， 原本市場的一致樂觀局面被打破，預(yù)計市場將會進(jìn)入調(diào)整期。本次調(diào)控“差異性”調(diào)控也給未來的市場帶來許多的不確定性，在各地具體調(diào)控細(xì)則尚未公布的這個真空期，趕搭市場末班車的效應(yīng)出現(xiàn)，原本的春節(jié)淡季，市場卻并不平淡。在預(yù)漲等市場環(huán)境的影響下，剛需購房者和一些常年離家工作的購房者，利用難得的春節(jié)長假回鄉(xiāng)置業(yè)購房，春節(jié)假期淡季不淡。 限購區(qū)域的范圍和信貸的調(diào)控力度將會是本次影響市場的最重要因素。 預(yù)判后市 ， 沈陽地方細(xì)則的正式出臺，期調(diào)控力度的強弱將會直接作用于未來 3-6 個月市場的整體走勢，決定土地市場的熱度，但是 3 月份在趕政策末班車效 應(yīng)的帶動下，市場將出現(xiàn)一波激增行情；之后，二季度 市場或 將呈現(xiàn)僵持 狀態(tài)， 成交 或有所 低迷 。 3 月將成為市場的一個重要節(jié)點，政策調(diào)控方向力度將決定市場熱度，對于部分開發(fā)商來說，不妨適時調(diào)整推案節(jié)奏的計劃，抓住 這個“激增”空檔期，加速回款，為未來市場的不可確定性提前準(zhǔn)備。 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 11 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 數(shù)字樓市： 2013 年 2 月商品房、商品住宅市場、商辦市場數(shù)據(jù)簡表 項目名稱 供應(yīng)量（萬） 同比（ %） 成交量（萬） 同比（ %） 成交均價 同比（ %） 供求比 商品房 34.41 -3.1 66.4 -46.66 7714 -28.88 1.93 商品住宅 15.92 -50.74 57.06 -13.08 7060 -.8.32 3.58 辦公市場 6.74 3055.62 2.02 -68.47 10397 30.49 0.3 商業(yè)市場 1.2 -56.84 5.74 -87.72 13677 -15.12 4.78 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 全市 各月土地成交供應(yīng)情況表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 全市 各月平面媒體廣告投放統(tǒng)計表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 項目名稱 2012 年 2月 2012年 3 月 2012年 4月 2012年 5 月 2012年 6 月 2012 年7 月 2012年 8 月 2012年 9 月 2012年 10月 2012年 11月 2012年 12月 2013年 1 月 2013年 2 月 上市幅數(shù) 57 59 37 110 49 33 51 81 52 65 61 37 19 上市量 （占地萬） 256.87 355.55 179.09 508.51 260.91 115.86 169.87 424.37 208.06 363.46 260.6 226.83 102.3 成交幅數(shù) 19 36 41 32 68 36 26 46 37 64 48 36 20 成交量 （占地萬） 125.95 162.96 222.38 169.41 373.41 151.7 72.93 199.58 194.66 272.14 280.12 166.07 135.77 項目名稱 2012 年 2月 2012 年 3月 2012年 4月 2012年 5 月 2012年 6月 2012 年 7月 2012年 8 月 2012 年 9月 2012年 10月 2012 年11 月 2012 年12 月 2013 年 1月 2013 年 2月 投放價格 （萬元） 2146.65 7000.55 9843.49 10959.97 11785.99 11179.09 13857.64 15664.53 9982.89 9328.66 4497.19 2048.61 1009.39 樓盤投放數(shù) 32 55 126 186 153 150 202 251 192 128 106 44 28 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 12 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 關(guān)注樓盤 中街皇城恒隆廣場 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 項目 效果圖 項目效果圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 項目名稱 所在區(qū)域 開 業(yè) 時間 物業(yè)類型 營業(yè)面 積 商業(yè)總建筑面積 產(chǎn)權(quán)年限 電梯個數(shù) 購物客戶 中街皇城恒隆廣場 沈河 區(qū) 2010-6-26 商業(yè) 65580 109300 40 年 42 個 中高端客戶 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 13 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 關(guān)注理由：中街皇城恒隆廣場“純屬巧核”核雕文化精品展 隨著生活水平及文化素養(yǎng)的提高，越來越多的人喜歡購買和關(guān)注傳統(tǒng)手工藝品， 2 月 1日- 2 月 23 日，中街皇城恒隆 廣場舉辦了“純屬巧核”核雕文化精品展，吸引了愛好核雕文化及傳統(tǒng)手工藝品顧客的關(guān)注，并深受業(yè)界和藏友們的好評。中街皇城恒隆廣場在商場內(nèi)舉辦“純屬巧核”核雕文化節(jié)，與北派著名雕刻藝術(shù)家李永利及其“天人核依”核雕工作室合作，從介紹核雕文化及其內(nèi)涵入手、現(xiàn)場展出李永利核及其工作室過往獲獎或經(jīng)典作品，包括關(guān)公、十八羅漢、但愿、回家、獨角戲、中國式結(jié)婚、風(fēng)雨夜歸人等匠心獨運的核雕 作品， 現(xiàn)場還邀請了核雕藏家及業(yè)內(nèi)人士在展區(qū)與前來問詢的顧客進(jìn)行交流。在這里著重介紹一下李永利本人，他被譽為 “ 學(xué)院 派”北派核雕的代表性人物，從小受父親熏陶喜愛繪畫、篆刻和雕刻，他憑著堅實的專業(yè)知識、深厚的文化積累、扎實的基本功以及個人的天賦和勤奮，以全新的視角和構(gòu)思，塑造著一枚又一枚令人耳目一新的核雕精品，詮釋著這一傳統(tǒng)國粹深厚悠久的歷史文化內(nèi)涵，其蛇年春節(jié)紀(jì)念作品將于 2 月 23 日皇城恒隆廣場內(nèi)發(fā)布。 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 克而瑞 觀點： 中街皇城恒隆廣場正是抓住了文化與商業(yè)的契合點，不斷在文化營銷的領(lǐng)域推陳出新，先后組織了多場次的文化活動，在社會各界引發(fā)了強烈反響，贏得了廣大消費者的熱情參與和交口稱贊為沈城時尚潮人帶來最熱的流行資訊，同時輔以各種傳統(tǒng)促銷方式，讓消費者感受文化之時收獲價格驚喜。 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 14 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 第一篇 市場背景篇 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 15 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 一、 全國政策法規(guī)及市場資訊要聞 國土部供地量將掛鉤房價 “ 國五條”后盯緊異動城市 樓市新“國五條”細(xì)則備受期待之際， 2013 年全 國住房用地供應(yīng)計劃有了新進(jìn)展。從國土部系統(tǒng)多個渠道獲悉，一年一度的全國住房用地供應(yīng)計劃正在加速制訂中，自新“國五條”公布后，這一計劃有望提前到 4 月中旬 對外公布。 2012 年度 計劃到當(dāng)年 5 月中旬才公開。公布供地計劃每年都是國土部的一件大事。中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云在接受采訪時認(rèn)為，土地供應(yīng)事關(guān)各地未來房源供應(yīng)，會影響到未來房價的預(yù)期，因此備受關(guān)注。今年的供地計劃編制工作將更加突出差異性，分類對待。那些土地和房源供應(yīng)都較為緊張的地區(qū)，則需要增加土地供應(yīng)，穩(wěn)住供應(yīng)量。 克而瑞 觀點： 所 謂“異動”主要是指：在國家統(tǒng)計局發(fā)布房價指數(shù)的全國 70 個大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù) 3 個月上漲的城市，住宅或商服用地供應(yīng)量偏離過去 5 年平均值、地價同比或 環(huán)比上漲的城市，以及近 3 個月以來出現(xiàn)住宅或商服用地較高異常地價的城市。按照最近出臺的“國五條”中也明確表示加強對市場異動城市的土地應(yīng)對。按照新“國五條”要求， 2013 年住房用地供 應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。 央行二三線商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)超零售 空置率走高 風(fēng)險激增 2013 年起，我 國將迎來一波商業(yè)地產(chǎn)項目入市潮。與此同時，高空置率也將成為行業(yè)的突出現(xiàn)象。一邊是過剩的供應(yīng)，一邊是有限的需求，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將面臨空前的考驗。經(jīng)過 2010 年前后商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)高峰后，如今商業(yè)地產(chǎn)項目將迎來集中入市潮。數(shù)據(jù)顯示， 2011年至 2015 年， 20 個重點城市新增城市綜合體總量將超過 1.6 億平方米，其中約 55%的增量集中在中西部的新城。而根據(jù) 統(tǒng)計，僅 2013 年 1 月，全 國就有 15 個大型商業(yè)項目籌備開業(yè)一方面是商業(yè)地產(chǎn)項目“扎堆”入市；另一方面，城市綜合體的高空置率如鬼魅般 難以揮去，加 之零售行 業(yè)經(jīng)歷了 2012 年的行 業(yè)“寒冬”，零售商在 2013 年的 擴(kuò)張趨于保守，商業(yè)地產(chǎn)面臨更多的不確定性。 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 16 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 克而瑞 觀點： 2012 年，中 國大城市的購物中心整體空置率上升。二線城市的平均空置率為 10.5%，高于 2011 年的 10.2%，而在一 線城市，空置率從 2011 年的 7.9%增加至 現(xiàn)在的 8 .4%。大部分商 業(yè)地產(chǎn)都是所謂的城市綜合體，千篇一律，千店一面，隨著行業(yè)競爭的加劇，開發(fā)商要進(jìn)行細(xì)分化和多元化現(xiàn)在所有的城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心的都是創(chuàng)新問題，不僅是項目產(chǎn)品外部的建筑外形，包括空間的設(shè)計，甚至文化的符號，怎么跟當(dāng)?shù)匚幕Y(jié)合起來，怎么把商業(yè)先進(jìn)元素引進(jìn)中國 ，包括跟政府 溝通，調(diào)查對接消費者需求，研究已經(jīng)出現(xiàn)的對手產(chǎn)品模式以做出差異化，包括在前期規(guī)劃、設(shè)計以及未來的招商都已開始全程的規(guī)劃設(shè)計。 表 1-1： 2013 年 2 月全國主要房地產(chǎn)相關(guān) 新聞 列 表 新聞類別 時間 政策名稱 主要內(nèi)容 市場動態(tài) 2013年 2月 1日 中央一號文件 :5年完成 農(nóng)村土地確權(quán)頒證 據(jù)國土資中共中央、國務(wù)院近日印發(fā)了關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 進(jìn)一步增強農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見。文件提出用 5 年 時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，妥善解決農(nóng)戶承包地塊面積不準(zhǔn)、四至不清等問題。文件要求，加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)地籍調(diào)查，盡快完成確權(quán)登記頒證工作。文件指出，建立歸屬清晰、權(quán)能完整、流轉(zhuǎn)順暢、保護(hù)嚴(yán)格的農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度，是激發(fā)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展活力的內(nèi)在要求。必須健全農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織資金資產(chǎn)資源管理制度，依法保障農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)。 市場動態(tài) 2013 年 2 月25 日 國土部：樓市調(diào)控將增強針對性 突出差異性 國土資源部副部長胡存智在 22 日 舉行的國土資源部在京召開全國房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作匯報會上指出，要準(zhǔn)確把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控工作面臨的嚴(yán)峻形勢、復(fù)雜形勢，主動配合相關(guān)部門做好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)用地市場平穩(wěn)。強調(diào)，國土資源部門作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要參與者，要樹立房地產(chǎn)調(diào)控的共同責(zé)任意識，在房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作中，主動作為，真抓實干。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的艱巨性和復(fù)雜性，各級國土資源部門應(yīng)多向同級黨委、政府匯報，同時主 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 17 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 新聞類別 時間 政策名稱 主要內(nèi)容 動與發(fā)改、規(guī)劃建設(shè)、財稅、金融、工商等部門建立聯(lián)系，建立房地產(chǎn)調(diào)控信 息共享機制， 尋求共識，相互配合，形 成政策合力。 市場動態(tài) 2013 年 2 月27 日 住房公積金入市準(zhǔn)備工作已啟動 證監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人 26 日表示，目前，住房公 積金入市相關(guān)研究準(zhǔn)備工作已經(jīng)順利啟動，下一步，證監(jiān)會將積極配合有關(guān)部門研究改進(jìn)住房公積金的管理和投資運營模式，盡快推動住房公積金管理條例的修訂。近年來，全國住房公積金繳存余額穩(wěn)步增長。截至 2011年底，全 國住房公積金規(guī)模龐大，繳存余額高達(dá) 2.1 萬億元。但受現(xiàn)行條例的限制，住房公積金使用效率較低，投資渠道非常狹窄，只能用于銀行存款和購買國債。住房公積金存在的統(tǒng)籌層次低、管理分散、運營效率低等問題，不利于其保值增值，需根據(jù)形勢發(fā)展要求對條例進(jìn)行修訂，改進(jìn)住房公積金的管理和投資運營模式。 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 18 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 二、 沈陽市 政策 法規(guī) 及市場 資訊 要聞 沈陽春季房交會于 4 月 18 日 開幕 推 團(tuán)購模式 由沈陽市政府主辦，沈陽市房產(chǎn)局承辦的“中國沈陽 2013 春季房地 產(chǎn)展示交易會”將于 4 月 18 日 4 月 21 日在沈 陽國際展覽中心舉行。展會現(xiàn)場設(shè)置展位布局公示、銷售價格“一房一價”公示、展商讓利公示，方便百姓選擇所需樓盤觀展。本屆房交會現(xiàn)場將設(shè)置“最具購買價值全運樓盤團(tuán)購征集中心”，百姓購房網(wǎng)將在現(xiàn)場組織“全運樓盤團(tuán)購征集與登記活動”，設(shè)置專門場地，提供全運樓盤看房車，接送購房百姓到全運樓盤售樓處看房、選房、購房，并在春季房交會結(jié)束后，全面開展“百萬市民全運樓盤購房團(tuán)”團(tuán)購活動。 本屆房交會組委會組織參展開發(fā)企業(yè)通過百姓購房卡向購房百姓讓利銷售。持百姓購房卡到春季房交會購房的百姓，均享受參展企業(yè)提供的“一卡抵三萬”優(yōu)惠 政策。為幫助購房百姓在春季房交會爭取到更多的購房優(yōu)惠，本屆展會繼續(xù)推出“百姓購房卡會員春季房交會團(tuán)購活動”。 克而瑞 觀點： 冬去春來，又一年開始，沈陽房交會也將如約而來，房交會即房產(chǎn)盛會，但隨著幾年來沒有了政策的優(yōu)惠政策，房交會就如同棄嬰一樣得不到大家的認(rèn)可及關(guān)注，每年的房交會主題都在不斷地變化中，增加的只是各項目的派單員，真正的購房人卻寥寥無幾，這也跟房價不斷上漲，以及房產(chǎn)市場價格、政策波動也起到很大影響力。剛需、改善性客戶購房更加謹(jǐn)慎、小心。如何能把客戶再次吸引回房交會這個盛會，政府、開發(fā)商是不是應(yīng)該行動起來，又更加實惠的行動來吸引購房者呢。 沈陽不提供“以人查房”信息服務(wù) 各地嚴(yán)控“以人查房”的消息發(fā)布后，從沈陽相關(guān)部門了解到，沈陽此前沒有提供過“以人查房”信息服務(wù)。在沈陽，雖然可以實現(xiàn)“提供房產(chǎn)地址查找房主”的“以房查人”信息查詢，但也僅限于房主本人查詢，其他人同樣無法查詢到相關(guān)信息。唯一的例外是公安、司法機關(guān)因查辦案件，需要查詢相關(guān)人員的房產(chǎn)情況，這種查詢也必須提供充分的辦案證明和相關(guān)手續(xù)。 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 19 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 克而瑞觀點： 以先公開官員的房產(chǎn)信息，再禁止隨意查詢公民的房產(chǎn)信息，將掌握權(quán)力的領(lǐng)導(dǎo)干部和普通公民區(qū)分開，這在價值次序和邏輯推演上也才講得通，才符合常情常理常識，也才是真正的保障民權(quán) 。民眾隱私權(quán)的保護(hù)與反腐敗，其實一樣重要。問題恰恰出在，政府部門對民眾熱烈反腐渴求的刻意回避，對公眾“公開官員房產(chǎn)信息”訴求的假裝聽不見，讓公眾產(chǎn)生了“政府在袒護(hù)腐敗分子”的焦慮。掌握著決策權(quán)的官員們將自己“混同于”平民，混在平民隊伍中，把平民當(dāng)成人質(zhì)，在“保護(hù)公民隱私權(quán)”的名義下逃避著應(yīng)受的監(jiān)督。把平民當(dāng)人質(zhì)，以“保護(hù)公民房產(chǎn)隱私”的名義封堵上公民曝光貪官房產(chǎn)的途徑，這是權(quán)力在耍流氓。 表 1-2： 2013 年 2 月 沈陽市 主要房地產(chǎn)相關(guān) 新聞 列 表 新聞類別 時間 要點 主要內(nèi)容 市政發(fā)展 2013年 2月 1日 沈陽新市府廣場 6月底前 啟用 今年在綠化景觀方面，利用春季完成機場路，二、三、四環(huán)沿線生態(tài)綠帶建設(shè)，對城區(qū)主要街路進(jìn)行行道樹更換、補植 ；完成百里 環(huán)城水系游園景觀提升及設(shè)施維修改造工程。在全會前完成市府廣場景觀恢復(fù)工程，啟用市府廣場地下空間。目前市府廣場地下正在進(jìn)行內(nèi)部裝修工程，近期已完成廣場“蓋蓋兒”工程，今年 6 月底完成地面恢復(fù)工作。 新廣場將采用公園式廣場的格局，地下將分四層，地下一層為商場，地下二層為地鐵二號線和七號線站廳層及商業(yè) ；地下三 層為地鐵二號線站臺層及地下停車場 ；地下四 層為地鐵七號線站臺層和市府大路下穿通道。在水系建設(shè)方面，全運會前將完成渾河城市核心段南北灘地公園提升改造工程。主要對渾河城區(qū)段北岸西起工農(nóng)橋東至長青橋長約 9 公里的 灘地公園進(jìn)行升級改造。全部工程預(yù)計明年 5 月底完成。 繼續(xù)推進(jìn)遼河沈陽段生態(tài)化治理和臥龍湖保護(hù)。 市場動態(tài) 2013 年 2 月20 日 沈陽城市一卡通首批發(fā)行百萬張 最高限 額1000 元 北圖一卡在手，既可以坐地鐵、坐公交，又能夠打車、購物甚至是交停車費對于沈陽市民來說，這樣的美夢即將照進(jìn)現(xiàn)實。 2 月 19 日，沈 陽晚報記者從權(quán)威部門獨家了解到，一家武漢公司已經(jīng)中標(biāo)沈陽城市一卡通票卡采購項目，首批中標(biāo)的沈陽城市一卡通儲值票卡為 100 萬 張。 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 20 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 新聞類別 時間 要點 主要內(nèi)容 目前，沈陽城市一卡通已進(jìn)入票面設(shè)計階段。與現(xiàn)有的地鐵儲值卡和公交卡相比，城市一卡通儲值票卡有啥新功能？使用過程中又有什么注意事項？ 市場發(fā)展 2013 年 2 月28 日 全運村預(yù)計 8月18 日 開村 全運村是全運會時運動員、技術(shù)官員和媒體記者們臨時的家。從 2011 年 5 月全面 開工建設(shè)至 2012 年底，十二 運全運村 97 棟單體建筑已全部封頂，外裝修已完成 71%，內(nèi)裝修完成 35%， 園區(qū)環(huán)境完成 30%， 園區(qū)配套完成 80%。今年 6 月 30 日前，全 運村將全面交付使用，預(yù)計 8 月 18日 開村 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 21 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 三 、 房企動態(tài)觀察 萬科 15 平米袖珍住宅 夢擱淺 改 為公寓式酒店 根據(jù)萬時至今日，萬科的這一極小戶型住宅夢幾乎已成為不能實現(xiàn)的“烏托邦”。萬科表示，“ 15 平方米 ” 項目將在昌平落地，但不是住宅，而是只能租賃、不能購買的公寓式酒店，建在昌平的萬科金域華府項目的商業(yè)金融用地上。 2011 年中，萬科 傳出正在研發(fā) 15平方米極小 戶型的消息，在房地產(chǎn)市場調(diào)控的大背景下，這一消息引發(fā)了輿論的廣泛關(guān)注。不難看出，萬科當(dāng)初似乎有“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的氣魄?？扇缃褡≌兂闪斯⑹骄频辏€只能租賃。 克而瑞 觀點： 由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的最小套型住宅，使用面積不應(yīng)小于 22 平方米。將餐廳、廚房和陽臺復(fù)合在一起，才有可能既滿足規(guī)范要求、又將所有的必需品填補到居室中，但即使這樣，也需要 20 平方米以上的使用空 間。想必這也是萬科 15 平米極小 戶型只能以公寓式酒店推廣的原因之一。而至于推廣之時市場反響如何，值得期待。如果試點成功，他們還是希望將這種戶型作為一種模式予以推廣 。 蘇寧去電器化加速 將大規(guī)模啟動商業(yè)地產(chǎn)項目 2012 年， 處在轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時刻的蘇寧挺了過來； 2013 年， 這家國內(nèi)零售業(yè)的老大又有什么打算？在新的一年里，“守正出奇”將成為蘇寧的總體戰(zhàn)略。孫子兵法有云，“戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。 2012 年， 蘇寧在電商領(lǐng)域的異軍突起已經(jīng)讓 業(yè)界大吃一驚； 2013 年，蘇寧仍然會讓業(yè)界吃驚，因為它不僅僅會守住自己在零售業(yè)老大的地位，還將在新的戰(zhàn)場上亮出自己的新武器。先說“出奇”，商業(yè)地產(chǎn)就是蘇寧的“奇”。 2012 年我 們看到的“零售蘇寧”或者“電商蘇寧”，其實都不是蘇寧的全部。實際上，在江蘇省的南 京、徐州、無錫、鎮(zhèn)江、連云港 等城市，一 棟棟巨型的蘇寧廣場正在拔地而起，江蘇省外的成都、石家莊等城市也正在緊鑼密鼓地建設(shè)蘇寧廣場。房地產(chǎn)業(yè)界早有說 法：如果 計算商業(yè)地產(chǎn)的土地儲備的話，蘇寧集團(tuán)儲備的土地面積也許并不遜于商業(yè)地產(chǎn)老大 萬達(dá)集團(tuán)。 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 22 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 這些商業(yè)地產(chǎn)項目將在 2013 年初露 崢嶸。蘇寧廣場在新年的崛起也是正逢其時，看看萬達(dá)集團(tuán)這些年在國內(nèi)各大城市的攻城略地，就能夠理解地方政府對于大商業(yè)地產(chǎn)項目的渴望。在新的一年里，蘇寧將會大規(guī)模啟動遍布全國的商業(yè)地產(chǎn)項目，形成新的增長點。實際上，在張近東制定的 2020 年的 10000 億元收入目標(biāo)中，除了零售板塊的 6500 億元之外，還有 3500 億元來自于商業(yè)地產(chǎn)和國際化。 克而瑞 觀點： 蘇寧的商業(yè)地產(chǎn)將會給蘇寧的多業(yè)態(tài)零售提供一個很好的載體電商仍會是蘇寧新年的核心戰(zhàn)略。易購仍將擔(dān)此重任。當(dāng)然，如果僅僅憑借自然增長，蘇寧易購與京東商城 微博 的 絕對差距還會越拉越大。蘇寧易購的系統(tǒng)建設(shè)也會是重點。作為一家特別強調(diào)后臺、強調(diào)技術(shù)的公司，蘇寧對目前后臺系統(tǒng)的現(xiàn)狀并不滿意。新的一年，蘇寧易購將對網(wǎng)站的信息系統(tǒng)動“大手術(shù)”。在 2012 年 8 月 15 日的 電商大戰(zhàn)中，這套由某著名 IT 服 務(wù)商承建的系統(tǒng)卻一度癱瘓。 2013 年， 蘇寧易購將拋棄這套華而不實的信息系統(tǒng)，重打鑼鼓新開張。這當(dāng)然也是一項復(fù)雜而艱巨的工 程，不 過對于蘇寧易購的長期發(fā)展有好處。 表 1-2： 2013 年 2 月 房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài) 相關(guān) 新聞 列 表 新聞類別 時間 要點 主要內(nèi)容 房企動態(tài) 2013 年 2 月18 日 上市房企加速布局中小城市 隨著今年以來，大名城、保利地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)上市公司在三四線城市成功競得土地，加速布局中小城市市場。專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化概念不能與三四線城市樓市發(fā)展畫等號，這些城市的房價也難以因此出現(xiàn)大漲，房地產(chǎn)企業(yè)今后健康發(fā)展，仍需“精耕細(xì)作”，開發(fā)符合市場需求的產(chǎn)品。近期眾多地產(chǎn)商開始加速布局中小城市，進(jìn)軍三四線城市似乎成了流行風(fēng)。 2 月 1 日， 東湖高新發(fā)布公告稱，其全資公司鄂州東湖高新投資有限公司近日以 2.12 億元的價格成功競得湖北鄂州 3 宗商服用地， 總面積近 30 萬平方米。 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 23 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 新聞類別 時間 要點 主要內(nèi)容 房企動態(tài) 2013 年 2 月20 日 茂業(yè)系狙擊式收購大商股份 大商集 團(tuán)或聯(lián)手二股東反擊 隨著茂業(yè)系對大商集團(tuán)旗下上市公司大商股份 的 舉牌，茂業(yè)系和大商集團(tuán)這一南一北兩大商業(yè)巨頭之間的碰撞已無法避免。與銀泰系爭奪鄂武商控股權(quán)不同的是，此次爭奪的雙方實力更為強勁，且都有著布局全國的野心。有業(yè)內(nèi)人士甚至分析，此次爭奪的結(jié)局將在很大程度上改變我國未來的百貨商業(yè)版圖。 房企動態(tài) 2013 年 2 月25 日 龍湖發(fā)力長白 沈 陽全面開啟龍湖時代 2013 年新春伊始， 2 月份沈 陽土地市場迎來“開門紅”。龍湖地產(chǎn)繼 2012 年落子 鐵西之后，再度發(fā)力沈陽，成功競得長白 9 號地塊，讓業(yè)界同行又一次看到了龍湖的魄力與實力。據(jù)公布的資料顯示，長白 9 號地塊位于和平區(qū)長白島 -水岸生 態(tài)景觀區(qū)域，占地總面積約 11.7 萬方，北 臨長白島內(nèi)河，長白島森林公園及沈水灣高爾夫球場，距離桃仙國際機場僅需 20 分種 車程，距離地鐵 4 號線長白島站約 500 米，周 邊環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，交通便利。 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 24 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 四、 本月特別關(guān)注： 新 國五條細(xì)則具體內(nèi)容 (一 )完善 穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。 (二 )堅決抑制投機投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。 (三 )增加普通商品住房及用地供 應(yīng)。 2013 年住房用 地供 應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。 (四 )加快保障性安居工程 規(guī)劃建設(shè)。全面落實 2013年城 鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成 470萬套、新 開工 630 萬套的任 務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。 2013 年底前，地 級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?(五 )加 強市場監(jiān)管。加強商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。 克而瑞 觀點： 當(dāng)還在沉迷于春節(jié)的喜悅中時，國務(wù)院發(fā)出新版國五條房產(chǎn)調(diào)控政策，對于處于低位徘徊的房地產(chǎn)市場又一個沉重的打擊，當(dāng) 2012 年年尾火爆的土地市場，大家還對 2013 充滿期待之時，史上最嚴(yán)厲的房產(chǎn)政策出臺，對于 2013 年整體市場帶來較強的沖擊。對于全國的新政內(nèi)容，將會給沈陽剛剛出臺的二手個稅交易 1%的政策，市場轉(zhuǎn)暖的氣息，帶來嚴(yán)重的 打壓。目前沈陽的新政細(xì)則尚未出臺，但市場恐慌行開始出現(xiàn)， 2013 年的房地產(chǎn)市場前景將會暗淡， 2012 年的火爆土地將會曇花一現(xiàn)。 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 25 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 第 一 章、商品房市場 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 26 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 一、市場綜述 2013 年 2 月份沈陽房地產(chǎn)市場商品房 統(tǒng)計顯示，本月沈城商品房市場的供應(yīng)量為 34.41萬平方米，同 比 下降 3.1%， 環(huán) 比 下降 42.76%。 成交量為 66.4 萬平方米，同 比 下降 46.66%，環(huán) 比 下降 40.83%。 成交價格為 7714 元 /平方米，同比下降 28.88%，環(huán) 比 下降 1.99%。 本月沈陽房地產(chǎn)市場供應(yīng)量與成交量均出現(xiàn)大幅回落，本月恰逢傳統(tǒng)的春節(jié)假期， 春節(jié)假期歷來是樓市休整期 ， 開發(fā)商推盤和購房者入市的意愿都較低 ， 這 對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，市場銷售出現(xiàn)較大幅度的下降。 圖 1-1： 2012 年 2 月至 2013 年 2 月沈陽市商品房供求走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表 1-1： 沈陽市 2 月商品房各類指標(biāo)變化表 指標(biāo) 2013 年 1 月 2013 年 2 月 同 比增長（ %） 環(huán) 比增長（ %） 供求比 1.87 1.93 -45.01 3.21 供應(yīng)量（ 萬 m2） 60.12 34.41 -3.1 -42.76 成交量（ 萬 m2） 112.22 66.4 -46.66 -40.83 成交價格（元 / m2） 7871 7714 -28.88 -1.99 成交總額（億元） 88.33 51.22 -62.06 -42.01 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 5000 5500 6000 6500 7000 7500 8000 8500 9000 9500 10000 10500 11000 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 元 /平方米 萬平方米 供應(yīng)量 成交量 成交價格 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 27 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 二、供求關(guān)系分析 2013 年 2 月份沈陽市房地產(chǎn)市場供求比為 1： 1.93， 本月供應(yīng)量銳減，且開發(fā)商集中備案，所以導(dǎo)致本月出現(xiàn)了供不應(yīng)求的假象。 圖 1-2： 2012 年 2 月至 2013 年 2 月沈陽市商品房供求關(guān)系對比圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 三、供應(yīng)量分析 2013 年 2 月份 沈城商品房的供應(yīng)量為 34.41 萬平方米， 同比下降 3.1%， 環(huán) 比 下降42.76%， 本月新增供應(yīng)大幅 回落，開發(fā)商入市意愿較低。 圖 1-3： 2012 年 2 月至 2013 年 2 月 沈陽 市商品房供應(yīng)量比對圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 萬平方米 供應(yīng)量 成交量 供求比 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 萬平方米 供應(yīng)量 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 28 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 四、成交量分析 統(tǒng)計顯示，本月沈城商品房市場 成交量為 66.4 萬平方米，同 比 下降 46.66%，環(huán) 比 下降40.83%，本月商品房市場成交量環(huán)比上月出現(xiàn)回落，這已經(jīng)是連續(xù)第三個月成交量出現(xiàn)回落，預(yù)計未來會出現(xiàn)一波小幅反彈。 圖 1-4： 2012 年 2 月 -2013 年 2 月 沈陽 市 商品 房 成交量走 勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 五、成交均價分析 本月 商品房成交均價為 7714 元 /平方米，同比下降 28.88%，環(huán)比下降 1.99%。預(yù)計未來商品 房 均 價出 現(xiàn)大漲的可能性很小，平穩(wěn)將是未來幾個月 走向的主基調(diào) 。 圖 1-5： 2012 年 2 月 -2013 年 2 月 沈陽 市 商品 房 成交 均價 走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 萬平方米 成交量 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 元 /平方米 商品房 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 29 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 第 二 章、土地市場 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 30 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 一、 土地 資訊 市場對國五條反響平淡，仍須謹(jǐn)防后續(xù)政策變化 20 日國五條出臺曾一度引發(fā)了滬深地產(chǎn)股產(chǎn)生較大跌幅，但這種態(tài)勢并未持續(xù)多久，21 日午后地產(chǎn)板塊又開始整體大漲。從企業(yè)來看，盡管有部分房企稱調(diào)整了推盤節(jié)奏，但大多數(shù)企業(yè)仍表示影響不大。中海地產(chǎn)主席孔慶平 2 月 21 日對媒體稱中海有能力適應(yīng)調(diào)控常態(tài)市場，今年盡量爭取銷售利潤等兩位數(shù)的增長，同日，佳兆業(yè)主席表示調(diào)整政策對企業(yè)影響不大。由于國五條出臺的時間點頗為特殊，拋出之時的確引起了業(yè)界充分關(guān)注和激烈討論，但目前來看，各大房企已從 “ 驚嚇 ” 中走出來，對完成今年的銷售目標(biāo)較有信心。 而購房者方面，根據(jù)某機構(gòu)對上海市民進(jìn)行 的實時調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有 39.77%的受訪者表示會 “ 延遲置業(yè)計劃，等待進(jìn)一步政策 ” ；認(rèn)為 “ 此次政策出臺對房價影響不大，會加速置業(yè)搶趕樓市優(yōu)惠 ” 的占比則為 30.93%，另外有 26.98%的受訪者認(rèn)為 “ 新政對其置業(yè)計劃無影響 ” 。從這項調(diào)研數(shù)據(jù)可以看到，國五條一定程度上起到對行業(yè)的警示作用，一部分購房群體進(jìn)入觀望行列，但大多數(shù)購房者還是認(rèn)為政策影響不大或者不會改變置業(yè)計劃，將國五條視為中央堅持宏觀調(diào)控的又一次常規(guī)表態(tài)，可見當(dāng)前整體市場預(yù)期并沒有發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。 目前，廣州方面針對國五條已經(jīng)作出表態(tài)，廣州市國土房管局 相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，去年下半年以來，廣州房價出現(xiàn)了較快上漲的態(tài)勢，廣州將結(jié)合 “ 國五條 ” 的要求，及時制定并公布2013 年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，加快出臺落實 “ 國五條 ” 的貫徹意見。另外，深圳市規(guī)土委則于 21 日發(fā)布深圳市規(guī)劃國土委關(guān)于近期房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的說明，表示將按照國務(wù)院決策部署，繼續(xù)貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，其原則是 “ 保持房價基本穩(wěn)定 ” ，并盡快制定本年度商品住房價格控制目標(biāo)。武漢市房管部門亦透露，武漢將于近期出臺年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，并將及時向社會公布。 “ 國五條 ” 雖然措辭溫和，與去年中央層 面多次表態(tài)相比并未更加嚴(yán)厲，但已有部分地方政府相繼響應(yīng)，預(yù)計近期會有更多城市跟進(jìn)。目前作出定論為時尚早，自去年年底以來，房地產(chǎn)市場升溫明顯，房價上漲表現(xiàn)已經(jīng)引起了中央及地方層面的重視，如果短期內(nèi)房價增長勢頭仍然過于迅猛，突破政策底線的話，我們認(rèn)為不排除會有更為嚴(yán)厲的政策出臺。而且國五條僅僅是原則指導(dǎo)性質(zhì)的政策意見，后續(xù)將有相關(guān)細(xì)則落地，值得行業(yè)警惕。因而，我們認(rèn)為，目前房企仍不能掉以輕心，購房者也應(yīng)保持理性，不宜太過樂觀。 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 31 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 二、本月公告土地分析 本月沈陽市共推出土地 19宗，總占地面積 102.3萬平方米，推出 數(shù)量環(huán)比下降 48.65%，推出面積環(huán)比下降 55.02%。 在地 塊區(qū)域分布上，本月只有大東區(qū)、鐵西區(qū)、于洪區(qū)、東陵區(qū)（渾南新區(qū)）和沈北新區(qū) 5 個區(qū)域有土地供應(yīng)，其他 5 個區(qū)均沒有土地供應(yīng)。從地塊的用途屬性來看，本月推出住宅用地 6 塊，商業(yè)辦公用地 8 塊，工業(yè)用地 7 塊，其他用地 1塊。 1、地塊供應(yīng)走勢分析 圖 2-1： 2012 年 02 月 -2013 年 02 月 沈陽市土地市場供應(yīng)走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 圖 2-2： 2013 年 02 月沈陽市土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月推出的 19 宗地塊，以 工業(yè) 用地為主，占當(dāng)月 總 宗 數(shù) 推出量的 37%，其次為 居住商業(yè)用地 ，占當(dāng)月 總 宗 數(shù) 推出量的 32%，純商業(yè)用地推出量占當(dāng)月總 宗 數(shù) 推出量的 26% ，其他用地推出量占當(dāng)月總 宗 數(shù) 推出量的 5% 0 200 400 600 0 50 100 150 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 萬平方米 幅 占地面積 土地幅數(shù) 工業(yè)用地 37% 居住商業(yè) 32% 商業(yè)用地 26% 其他 5% 工業(yè)用地 居住商業(yè) 商業(yè)用地 其他 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 32 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 圖 2-3： 2013 年 02 月沈陽市土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月只有大東區(qū)、鐵西區(qū)、于洪區(qū)、東陵區(qū)（渾南新區(qū)）和沈北新區(qū) 5 個區(qū)域有土地供應(yīng)，其他 5 個區(qū)均沒有土地供應(yīng)。以渾南新區(qū)推出的土地最多，占總推出量的 58%，鐵西區(qū)推出的土地最少，占總推出量的 5%。 圖 2-4： 2013 年 02 月沈陽市土地供應(yīng)面積結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月推出的占地面積在 1-5 萬平方米以下 的地塊 所占比重較大，共 10 塊， 占到推出總量的 53%。 其次為 5-10 萬平方米以上 的地塊 ， 占到推出總量的 26%。 1 萬平方米以下 的地塊 為 2 塊 ，占到推出總量的 10%。 10 萬 平方米 以 上 的地塊 2 塊，占到推出總量的 10%。 三、本月成交地塊分析 本月沈陽市成交土地 20 塊，成交數(shù)量環(huán)比 下降 44.44%，成交面積為 135.77 萬平方米，環(huán)比 下降 18.25%，成交 金額 為 470890.6 萬元，環(huán)比 上升 78.03%，平均樓板價為 1681.97鐵西區(qū) 5% 大東區(qū) 10% 渾南新區(qū) 58% 沈北新區(qū) 16% 于洪區(qū) 11% 鐵西區(qū) 大東區(qū) 渾南新區(qū) 沈北新區(qū) 于洪區(qū) 1萬以下 10% 1-5萬 53% 5-10萬 26% 10萬以上 11% 1萬以下 1-5萬 5-10萬 10萬以上 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 33 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 元 /建筑 平方米，環(huán)比 上漲 87.12%。 在地塊區(qū)域分布范圍上 除皇姑區(qū)沒 有土地成交， 其他 9個區(qū)域均有成交， 成交地塊以 商住 用地為主。本月土地成交市場 同比去年，在成交量、成交面積和成交總價上均有所上漲，其中成交總價漲幅度較大。 1、地塊成交走勢圖 圖 2-5： 2012 年 02 月 -2013 年 02 月 沈陽市土地市場成交走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月成交 20 宗地塊，成交面積為 135.77 萬平方米，成交 金額 47.09 億元。成交面積環(huán)比 下降 18.25%，同比上漲 7.8%；成交 金額 環(huán)比 上漲 78.03%，同比 上漲 186.09%。 本月成交土地面積 等三項數(shù)據(jù)環(huán)比均有所下降，但同比均有不同程度上漲。 2、成交地塊結(jié)構(gòu)分析 圖 2-6： 2013 年 02 月沈陽市土地成交用途結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月成交 20 宗地塊，其中 8 宗商住混合用地 、 6 宗 純商業(yè)用地、 2 宗 工業(yè) 用地、 1 宗純居住用地、 3 宗其他性質(zhì)用地 。 圖 2-7： 2013 年 02 月沈陽市土地成交區(qū)域結(jié)構(gòu) 0 50 100 150 0 100 200 300 400 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 億元 幅 ,萬平方米 占地面積 土地幅數(shù) 成交總價 商住 40% 純商業(yè) 30% 工業(yè) 10% 純居住 5% 其他 15% 商住 純商業(yè) 工業(yè) 純居住 其他 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 34 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月成交的 20 宗 地 塊， 除皇姑區(qū)沒 有土地成交， 其他 9 個區(qū)域均有成交。 從成交情況來看，成交地 主要集中在 于洪區(qū)、渾南新區(qū)、蘇家屯區(qū)和沈北新區(qū) 這樣的近郊區(qū) 域 內(nèi)。 圖 2-8： 2013 年 02 月 沈陽市土地成交規(guī)模結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月成交的土地占地面積 1 萬平方米 以下 的地 塊為 3 塊 ，占成交地塊量的 15%， 1-5 萬平方米的地塊為 5 塊，占成交地塊量的 25%， 5-10 萬平方米的地塊為 5 塊，占 25%， 10萬平方米以上的地塊為 7 塊，占 35%。 3、成交地塊可建面積與樓面價分析 圖 2-9： 2012 年 02 月 -2013 年 02 月 土地成交可建面積走勢圖 和平區(qū) 5% 沈河區(qū) 15% 鐵西區(qū) 5% 大東區(qū) 5% 東陵區(qū) 5% 渾南新區(qū) 15% 沈北新區(qū) 10% 于洪區(qū) 25% 蘇家屯區(qū) 15% 鐵西區(qū) 大東區(qū) 渾南新區(qū) 沈北新區(qū) 于洪區(qū) 1萬以下 15% 1-5萬 25% 5-10萬 25% 10萬以上 35% 1萬以下 1-5萬 5-10萬 10萬以上 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 35 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月成交地塊 20 宗，可建面積為 252.87 萬平方米，可建面積環(huán)比 下降 2.22%，同比上漲 43.36%，本月可建面積環(huán) 比 略微下降，同比上漲 。 圖 2-10： 2012 年 02 月 -2013 年 02 月 居住用地成交可建面積走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月居住用地成交可建面積為 181.13 萬平方米，環(huán)比 上漲 62.2%，同比 上漲 82.06%。本月沈城的居住用地 可建面積成交量環(huán)比明顯上漲 。 圖 2-11： 2012 年 02 月 -2013 年 02 月 商業(yè)用地成交可建面積走勢圖 176.39 291.19 357.86 320.34 770.79 319.74 176.81 300.35 365.97 393.3 675.74 258.6 252.87 0 200 400 600 800 1000 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 萬平方米 可建面積（萬平方米） 99.49 179.77 197.25 266.59 398.52 248.98 100.37 198.81 267.3 247.9 545.04 111.67 181.13 0 100 200 300 400 500 600 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 萬平方米 可建面積（萬平方米） 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 36 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月有 6 宗商業(yè)用地成交， 成交面積為 34.76 萬平方米， 環(huán)比 下降 22.39%，同比 上漲32.77%。 圖 2-12： 2012 年 02 月 -2013 年 02 月 土地成交樓板價走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月成交樓板價為 1862 元 /平方米，環(huán)比 上漲 82.01%，同比 上漲 99.57%。本月成交樓板價 同比與環(huán)比均明顯上漲 。 本月商業(yè)用地成交量較大，拉升了本月的成交樓板均價。 圖 2-13： 2012 年 02 月 -2013 年 02 月 居住土地成交樓板價走勢圖 26.18 30.46 113.5 21.68 217.67 60.66 46.15 20.48 53.91 15.94 96.25 44.79 34.76 0 50 100 150 200 250 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 幅 可建面積（萬平方米） 933 1353 808 1449 1692 1060 1575 1661 1501 1062 1455 1023 1862 0 500 1000 1500 2000 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 幅 樓板價（元 /） 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 37 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月居住土地成交樓板價 1955 元 /平方米，環(huán)比 上漲 40.04%，同比 上漲 92.04%， 本月居住土地成交樓板價 同比和 環(huán)比 明顯上漲 。 圖 2-14： 2012 年 02 月 -2013 年 02 月 商業(yè)用地成交樓板價走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月有 6 宗商業(yè)用地成交樓板 均價為 2684 元 /平方米， 環(huán)比 上漲 75.54%。 本月 成交的商業(yè)用地多集中在市區(qū)內(nèi)，所以地塊成交樓板價較前期上漲幅度較大。 3、地塊流標(biāo)率分析 1018 1713 897 1561 1599 1084 2017 1284 1767 1471 1454 1396 1955 0 500 1000 1500 2000 2500 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 幅 樓板價（元 /） 1126 1130 723 1529 2781 1051 1430 1390 896 735 1824 1529 2684 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 幅 樓板價（元 /） 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 38 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 本月流標(biāo)地塊 7 宗，成交地塊 20 宗，流標(biāo)率為 26.92%。從流標(biāo)地塊的推出形式來看以掛牌出讓的方式為主。從土地用途來看， 均為商住用地和工業(yè)用地 。 4、成交地塊溢價率分析 圖 2-15： 沈陽市土地成交溢價率分布圖 表 2-1：土地成交溢價率分析表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月成交溢價率 0%的地塊有 9 塊， 整體成交地塊比重的 45%， 0%-50%的地塊有 11 幅，占整體成交地塊比重的 55%。溢價率最高的一宗地塊 為 21.39%，該地塊 是 位于 于洪區(qū)的一幅純居住 用地 ，該地塊最總競得人為 沈陽宏禹軒房屋開發(fā)有限公司 。 5、拿地企業(yè)分析 圖 2-16： 2013 年 2 月 沈陽市經(jīng)營性 土地成交企業(yè)結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月成交共有 15 家開發(fā)企業(yè)競得經(jīng)營性土地，其中本地開發(fā)商 8 家， 占競得企業(yè)比重53%， ,外地開發(fā)商 1 家，占競得企業(yè)比重 7%，商業(yè)企業(yè) 2 家， 占競得企業(yè)比重 13%，其他企業(yè) 4 家，占競得企業(yè)比重 27。 0% 45% 0-50% 55% 0% 0-50% 51%-100% 100%以上 本地開發(fā)商 53% 商業(yè)企業(yè) 13% 外地開發(fā)商 7% 其他企業(yè) 27% 本地開發(fā)商 工業(yè)企業(yè) 商業(yè)企業(yè) 外地開發(fā)商 其他企業(yè) 溢價率 成交幅數(shù) 比重 100%以上 0 0% 51-100% 0 0% 0%-50% 11 59% 0% 9 53% 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 39 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 6、經(jīng)營性成交土地排行榜 表 2-2：成交面積排行榜 排名 土地名稱 區(qū)域 占地面積 (M) 1 沈土拍【 2013】第 6 號于洪區(qū) YHXC2012-21 于洪新城 69 號地塊 于洪區(qū) 136102.49 2 沈土拍【 2013】第 6 號和平區(qū) CB2012-4 長白西二街東、 24 米規(guī)劃路北地塊 和平區(qū) 117099 3 沈土拍【 2013】第 6 號于洪區(qū) YHXC2012-19 于洪新城 67 號地塊 于洪區(qū) 105773 4 沈土拍 2013第 8 號沈北新區(qū)沈北 2012-101 203 國道西側(cè) -30 地塊 沈北新區(qū) 103664 5 沈土拍 2013第 8 號沈北新區(qū)沈北 2012-101 203 國道西側(cè) -30 地塊 沈北新區(qū) 103664 6 沈土拍【 2013】第 6 號于洪區(qū) YHXC2012-17 于洪新城 61 號地塊 于洪區(qū) 90051.02 7 沈土拍【 2013】第 7 號大東區(qū) 2013-005 歐博城東 -5 地塊 大東區(qū) 88376.04 8 沈土拍【 2013】第 6 號于洪區(qū) YHXC2012-16 于洪新城 57 號地塊 于洪區(qū) 79040.56 9 沈土掛【 2013】 2 號蘇家屯區(qū) SJT2012-59 蘇家屯區(qū)雪蓮街西、長大鐵路東地塊 蘇家屯區(qū) 67514 10 沈土掛【 2013】 1 號沈河區(qū) 2013-003 東陵路 28 號地塊 沈河區(qū) 29142.96 表 2-3：成交溢價率排行榜 排名 土地名稱 區(qū)域 溢價率 1 沈土拍【 2013】第 6 號于洪區(qū) YHXC2012-16 于洪新城 57 號地塊 于洪區(qū) 21.39% 2 沈土拍【 2013】第 6 號于洪區(qū) YHXC2012-19 于洪新城 67 號地塊 于洪區(qū) 15.17% 3 沈土拍【 2013】第 6 號于洪區(qū) YHXC2012-17 于洪新城 61 號地塊 于洪區(qū) 11.89% 4 沈土拍【 2013】第 7 號大東區(qū) 2013-005 歐博城東 -5 地塊 大東區(qū) 7.10% 5 沈土拍 2013第 8 號沈北新區(qū)沈北 2012-101 203 國道西側(cè) -30 地塊 沈北新區(qū) 5.74% 6 沈土拍 2013第 8 號沈北新區(qū)沈北 2012-101 203 國道西側(cè) -30 地塊 沈北新區(qū) 5.74% 7 沈土拍【 2013】第 6 號和平區(qū) CB2012-4 長白西二街東、 24 米規(guī)劃路北地塊 和平區(qū) 5.33% 8 沈土拍【 2013】第 6 號蘇家屯區(qū) SJT2012-72 蘇家屯區(qū)沈大高速公路東、喬松路南地塊 蘇家屯區(qū) 2.16% 9 沈土拍【 2013】第 6 號東陵區(qū) QPS12-046 滿堂街道 12046 地塊 東陵區(qū) 0.83% 10 沈土拍【 2013】第 6 號于洪區(qū) YHXC2012-20 于洪新城 51-3 號地塊 于洪區(qū) 0.69% 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 四、重點地塊 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 40 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 1、地塊指標(biāo)分析 表 2-4： 沈河區(qū) 2013-004 金廊 5 號南部地塊 地塊名稱 沈河區(qū) 2013-004 金廊 5 號南部地塊 地址 沈陽市沈河區(qū) 出讓方式 掛牌 土地用途 商業(yè) 所在區(qū)域 沈河區(qū) 環(huán)線位置 一環(huán)內(nèi) 占地面積 11700 起始總價 47191.95 萬元 總建面積 175500 成交總價 47192.394 萬元 容積率 不大于 15 成交樓板價 2689 元 / 備注 1、機動車停車位按沈陽市建筑物配建停車標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定（試行）配建停車位，應(yīng)盡量設(shè)置在地下。地塊面積以最終實測宗地圖面積為準(zhǔn)。有凈空限制的用地建筑高度以凈空批復(fù)為準(zhǔn)。 2、詳細(xì)規(guī)劃條件詳見沈陽市規(guī)劃和國土資源局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點。 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2、發(fā)展前景分析 表 2-5： 沈河區(qū) 2013-004 金廊 5 號南部地塊 周邊土地對比表 2 年內(nèi)周邊土地成交情況列表 土地名稱 土地用途 出讓方式 占地面積 （ m2） 成交時間 成交樓板價（元 /m2） 溢價率 沈土掛【 2013】 5 號沈河區(qū)2013-007 凱賓斯基東地塊 居住、商業(yè) 掛牌 9693.1 2013-2-27 4821 0.00% 2012-019 金廊 7-1、 19.20-1 地塊 商業(yè)（商服） 掛牌 83856.8 2012-6-27 4004 0.00% 表 2-7： 沈河區(qū) 2013-004 金廊 5 號南部地塊 優(yōu)勢 劣勢 1、 地塊周邊 規(guī)劃有地鐵 2 號線及多 條公交線路。 2、 地塊位置處于市中心區(qū)，周邊配套設(shè)施已經(jīng)完善。 1、 成交樓板價 較高， 后期成本不好控制 ， 銷售壓力大 。 2、 容積率 較高， 限制建筑形 態(tài) 。 機遇 威脅 該地塊地處 所在區(qū)域?qū)儆诮鹄妊鼐€，未來的規(guī)劃較好，發(fā)展?jié)摿o限 。 由于地塊位于市政府重點發(fā)展區(qū)域，已經(jīng)吸引多家開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，對該地塊立項后產(chǎn)生一定的沖擊。 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 41 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 第 三 章、商品住宅市場 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 42 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 一、市場綜述 2013 年 2 月商品住宅供應(yīng)量為 15.92 萬平方米，同比 下降 50.74%，環(huán)比 下降 66.57%；成交量為 57.06 萬平方米，同比 下降 13.08，環(huán)比 下降 34.86%。沈陽商品住宅成交均價為 7060 元 /平方米，同比 下降 8.32%，環(huán)比 下降 1%，供求比為 3.58， 同比 上升 76.35%，環(huán)比 上升 94.57%。 本月 上市 套數(shù)為 1575 套，成交套數(shù)為 6066 套 ，從數(shù)據(jù)上來看，商品住宅成交量環(huán)比上月有有所下降， 2 月商品住宅供應(yīng)量、成交量環(huán)比上月還在持續(xù)下降，主要原因是受春節(jié)等節(jié)日休假及回家探親影響較大。 圖 3-1： 2012 年 2 月至 2013 年 2 月 沈陽 市商品住宅供求走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表 3-1： 沈陽 市 2 月商品住宅各類指標(biāo)變化表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 6200 6400 6600 6800 7000 7200 7400 7600 7800 0 50 100 150 200 250 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 元 /平方米 萬平方米 供應(yīng)量 成交量 成交價格 指標(biāo) 2013 年 1 月 2013 年 2 月 同比增長（ %） 環(huán)比增長（ %） 供求比 1.84 3.58 76.35 94.57 供應(yīng)量（ 萬 m2） 47.62 15.92 -50.74 -66.57 成交量（ 萬 m2） 87.59 57.06 -13.08 -34.86 成交價格（元 / m2） 7131 7060 -.8.32 -1 成交總額（億元） 62.46 40.29 -20.31 -35.49 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 43 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 二、供求關(guān)系分析 本月 的供求比為 1： 3.58， 市場供求 同比 上升 76.35%，環(huán)比 上升 95.47%， 交易量大于銷售量，庫存量減少。 圖 3-2： 2012 年 2 月至 2013 年 2 月 沈陽市商品住宅 供求情況比對 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 三、供應(yīng)量分析 本月供應(yīng)量為 15.92 萬平方米，同比 下降 50.74%，環(huán)比 下降 66.57%。 本月市場供應(yīng)量下滑顯著。 圖 3-3： 2012 年 2 月至 2013 年 2 月 沈陽 市商品住宅供應(yīng)量比對圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 四、成交量分析 本月 成交量為 57.06 萬平方米，同比 下降 13.08，環(huán)比 下降 34.86%。 本月沈陽商品住宅成交量環(huán)比有所下降，春節(jié)假期影響較大。 0.00 0.40 0.80 1.20 1.60 2.00 2.40 2.80 3.20 3.60 4.00 0 50 100 150 200 250 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 萬平方米 供應(yīng)量 成交量 供求比 0 50 100 150 200 250 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 萬平方米 供應(yīng)量 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 44 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 1、 成交總量分析 連續(xù)數(shù)月 的總體成交量 低于 60 萬平之后， 2013 年出現(xiàn)成交量最大跌破，市場成交情況持續(xù)下滑中，本月供應(yīng)量相比上月也出現(xiàn)下降。 圖 3-4： 2012 年 2 月 -2013 年 2 月 沈陽 市 商品 住宅 成交量走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2、 成交面積段分析 圖 3-5：沈陽市 2 月商品住宅成交面積段分布圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月 沈陽市商品住宅成交面積中 70-90 平方米為熱銷面積段占 27%，其次為 90-100、平方米占 17%，各面積段銷售情況變化不大， 70-90 平方米仍為二房戶型霸主的地位無人撼動，本月 90-100 平方米成交量占第二位，占 17%， 70-120 的中小戶型合計占 59%，可見剛需客戶及改善客戶占主導(dǎo)地位。 0 50 100 150 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10 12.11 12.12 13.1 13.2 萬平方米 成交量 30以下 0% 30-50 3% 50-70 9% 70-90 27% 90-100 17% 100-120 15% 120-170 20% 170-220 5% 220-300 3% 300-350 0% 350-400 0% 400以上 1% 中國房產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司沈陽機構(gòu) 沈陽市和平區(qū)皇朝萬鑫國際大廈 A 座 31011717 45 / 100 2013 年 2 月沈陽市房地產(chǎn)市場研究報告 3、成交戶型段分析 圖 3-6：沈陽市 2 月 商品住宅成交戶型分布圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2 月份在沈陽市商品住宅中成交中二房仍是 熱銷戶型 ，占成交總面積的 52%，比上月有略微下降 ， 剛需購房仍是本月的成交主力，其次是三房占 31%，比上月上升 1%，表明改善型購房在成交中依然占有比較重要的地位。 小戶型的一房產(chǎn)品有所活躍。 五、成交均價分析 1、成交均價總量分析 2 月份，沈陽商品住宅成交均價為 7060 元 /平方米， 同比 下降 8.32%，環(huán)比 下降 1%，成交均價同比、環(huán)比下降，從市場上來看， 商品住宅成交均價的變化趨勢 本月有小幅度上升 ，各面積段戶型的均價走勢 平穩(wěn)，無明顯大落差變化。 圖 3-7： 2012 年 2 月 -2013 年 2 月 沈陽 市商品住宅成交均價走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 一房 7% 二房 52% 三房 31% 四房 5% 五房以上 1% 躍層 2% 獨棟 0% 聯(lián)排 2% 雙拼 0% 疊加 0% 復(fù)式 0% 其他 0% 3000 3400 3800 4200 4600 5000 5400 5800 6200 6600 7000 7400 7800 8200 12