經(jīng)濟適用房可行性研究報告

目 錄 一、總 論 . 3 1.1 項目背景 . 3 1.2 項目概況 . 7 二、政策環(huán)境與市場分析 . 13 2.1 政策環(huán)境 . 13 2.2 市場分析 . 18 2.3 銷售方案 . 23 三、建設(shè)地點與建設(shè)條件 . 25 3.1 建設(shè)地點 . 25 3.2 建設(shè)條件 . 27 四、規(guī)劃建設(shè)方案 . 30 4.1 規(guī)劃設(shè)計依據(jù) . 30 4.2 規(guī)劃設(shè)計主題 . 31 4.3 總規(guī)劃方案 . 31 4.4 設(shè)計方案 . 35 4.5 配套設(shè)施 . 40 五、節(jié)能節(jié)水措施 . 50 5.1 節(jié)能原則 . 50 5.2 編制依據(jù)與原則 . 50 5.3 節(jié)能措施 . 51 5.4 節(jié)水措施 . 53 六、環(huán)境影響評價 . 54 6.1 環(huán)境現(xiàn)狀 . 54 6.2 項目建設(shè)與運營對環(huán)境影響 . 54 6.3 環(huán)境保護(hù)措施 . 56 6.4 環(huán)境影響評價結(jié)論 . 58 七、勞動安全衛(wèi)生與消防 . 60 7.1 勞動安全 . 60 7.2 衛(wèi)生防護(hù)措施 . 61 7.3 消防 . 61 八、組織機構(gòu)與開發(fā)進(jìn)度安排 . 64 8.1 組織機構(gòu) . 64 8.2 開 發(fā)進(jìn)度安排 . 65 九、項目招投標(biāo)方案 . 67 9.1 編制依據(jù) . 67 9.2 招標(biāo)要求 . 67 9.3 招標(biāo)方案 . 68 十、投資估算與資金籌措 . 70 10.1 投資估算 . 70 10.2 資金籌措 . 75 十一、項目財務(wù)分析與指標(biāo) . 77 11.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 . 77 11.2 營業(yè)收入與經(jīng)營成本 . 77 11.3 項目財務(wù)分析 . 78 十二、 結(jié)論與 建議 . 80 3 / 85 一、總 論 1.1 項目背景 1.1.1 項目名稱 *房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 “ *花園”住宅小區(qū)一期工程 1.1.2 建設(shè)單位概況 本項目由 *房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡稱 “ *房地產(chǎn) ” ）開發(fā)建設(shè)。 * 略 1.1.2 可行性研究報告編制 原則與 依據(jù) 1.1.2.1 編制原則 1、 嚴(yán)格遵循國家有關(guān)法律、法規(guī)，從實際出發(fā)，合理確定建設(shè)規(guī)模， 做到 選址合理、功能健全、設(shè)施完善、安全衛(wèi)生。 2、 堅持“客觀、公正、科學(xué)、可靠”的原則，提出可供項目單位決策 的建 議，為有關(guān)部門審批項目提供依據(jù)。 3、 本著實事求是的原則分析論證該項目的實施條件和工程技術(shù)方案的 可行 性。 4、 認(rèn)真調(diào)查研究各項基礎(chǔ)條件，避免不利因素對工程建設(shè)和運營過程 中產(chǎn) 生的不利影響。 5、 在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略方針，貫徹執(zhí)行 4 / 85 國 家和 地區(qū)對環(huán)保、安全及消防方面的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 6、 力求建造一處“經(jīng) 濟、適用、安全、舒適”的居住小區(qū)，為當(dāng)?shù)貜V大中低收入家庭提供安全可靠的宜居環(huán)境。 1.1.2.2 編制依據(jù) 1、國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā) 200724 號）； 2、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知（國辦發(fā) 200637 號）； 3、 *人民政府關(guān)于加快住房保障體系建設(shè)切實解決中低收入家庭住房問題的通知（ *號）； 4、建設(shè)部等頒布經(jīng)濟適用住房管理條例（建住房 2007258 號）； 5、 *市 *市住房建設(shè)規(guī) 劃 (20082012 年 )； 6、建設(shè)單位與 *政府簽訂的土地開發(fā)協(xié)議書； 7、 *人民政府關(guān)于公布經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法的通知（ *號）； 8、國家發(fā)展和改革委員會投資項目可行性研究指南（試用版）； 9、國家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）； 10、 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 1.1.3 項目提出的理由與 過程 *市 擁有 儲藏豐厚的煤炭資源和礦產(chǎn)資源，目前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的具有 5 / 85 工業(yè)開采價值的重要礦產(chǎn)資源有 *類 *種，是 全國 的重要煤炭和天然氣產(chǎn)地。 *略 于此同時，隨著 *市 *區(qū) 的建設(shè)， *政府所在地 *區(qū) 憑借其優(yōu)越的地理位置，成為 *市 重點建設(shè)的主城區(qū)，另外以重要的能源基地和旅游資源和區(qū)位優(yōu)勢，使 *市 機場坐落在該 區(qū) ，為 *區(qū) 擴張城市規(guī)模、完善基礎(chǔ)設(shè)施、豐富城市內(nèi)涵提供了難得的發(fā)展機遇。 然而， *區(qū) 作為地處西部較為偏僻地區(qū)，其城市發(fā)展基礎(chǔ)和人民居住環(huán)境條件均為非常薄弱，隨著其經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和住房供求矛盾日益突出，已不能滿足日益發(fā)展的社會需求。 為了加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和滿足 城鎮(zhèn)居居住需求， *政府以*區(qū) 并入 *市 “一市三區(qū)”規(guī)劃、大力發(fā)展城市化進(jìn)程之際，提出了加快建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、改善居住條件為重點的舊城區(qū)改造和新城區(qū)建設(shè)工作。其中，經(jīng)濟適用房作為滿足城市中低收入家庭居住需求的重要保證措施，得到了 *政府的高度重視，在 全省 城市建設(shè)規(guī)劃中把經(jīng)濟適用房的建設(shè)作為一項重點民生工程來抓，并嚴(yán)格按照國家、自治區(qū)經(jīng)濟適用住房的相關(guān)政策，本著積極穩(wěn)妥、量力而行、分步實施的原則，組織實施經(jīng)濟適用住房的建設(shè)工作。 在此背景下， *房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 作為 *市 房地產(chǎn)開發(fā)行 業(yè)的領(lǐng)軍者 ，憑借其雄厚的實力和良好的品牌，成為 *重點引進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。根據(jù) *城市建設(shè)規(guī)劃， 區(qū) 政府與 *房地產(chǎn)公 6 / 85 司于 2009 年 3 月就 *區(qū) *路 北、 *路 路東側(cè)的 F10#地塊的開發(fā)建設(shè)簽訂了合作開發(fā)協(xié)議。根據(jù)協(xié)議條款，該地塊將用于住宅小區(qū)開發(fā)項目，其中根據(jù) 區(qū) 政府的要求建設(shè)一批經(jīng)濟適用房，其余土地則由企業(yè)以市場化的原則進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 對該地塊的開發(fā)建設(shè)， *房地產(chǎn)根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議和當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃，結(jié)合自身的項目開發(fā)計劃，提出了現(xiàn)行開發(fā)經(jīng)濟適用房項目，以優(yōu)先滿足中低收入家庭日 益迫切的居住需求。同時，為了使經(jīng)濟適用房住戶能夠分享優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境和物業(yè)條件，擬將該地塊統(tǒng)一命名為“ * *花園住宅小區(qū)”，使經(jīng)適房與商品 房形成有機結(jié)合，為廣大市民提供環(huán)境優(yōu)良、居住舒適、安全衛(wèi)生的宜居生活區(qū)，以滿足 居 民日益增長的高品質(zhì)居住需求。 對于該區(qū)域建設(shè)項目 ，本公司 接受編制可行性研究委托后， 組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對本項目所在地進(jìn)行了 實地考察 ，充分考慮了建設(shè)環(huán)境、工期、效益的要求，進(jìn)行了相關(guān)的材料收集和調(diào)查研究，對建設(shè)地點的水文地質(zhì)等情況以及 當(dāng)?shù)?經(jīng)濟適用住房市場供求現(xiàn)狀等進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查研究，結(jié)合實 際情 況，組織有關(guān)專家對研究方案進(jìn)行了 分析 論證，并與建設(shè)單位交換了意見，在此基礎(chǔ)上編制了可行性研究報告 ，力求為建設(shè)單位提供一份專業(yè)而客觀的決策參考依據(jù)，也為有關(guān)主管部門進(jìn)行立項審批提供審批依據(jù)。 7 / 85 1.2 項目概況 1.2.1 擬建地點 本項目場址位于 *區(qū) 西側(cè)偏北位置，地處老城區(qū)和新區(qū)過渡地段， *路與 *路 交匯處的東北側(cè)。 項目 場址西靠 *路 路、南鄰 *路 ，西北側(cè)為 *街、東北側(cè)為 *路，東側(cè)為 *街，場區(qū)基本呈向北延伸的五邊形。 本期工程是 *花園小區(qū)的一期工程， 主要建設(shè)經(jīng)濟適 用房 ，占據(jù)場區(qū)東北部，三面沿街，分別為東南側(cè) *節(jié)、東北側(cè) *路、西北側(cè)*街，平面布置呈三角形。 1.2.2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 本 期工程 總用地面積 45789m2（約合 68.68 畝 ），其中凈用地面積45294m2（約合 67.94 畝） ， 主要建設(shè) 13 棟多層（ 6 層）住宅樓（經(jīng)濟適用房）， 總建筑面積 50431 m2。根據(jù)國家經(jīng)濟適用房建設(shè)有關(guān)規(guī)定，本項目單戶建筑面積控制在 60m2左右，能夠解決 840 戶 中低收入家庭2940 人 的住房需求 。 本項目 是根據(jù) 區(qū) 政府要求而開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟適用房，其用地由 區(qū)政府負(fù)責(zé)征用和拆遷安 置補償，由 *房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)，并一次性建設(shè)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保障入駐居民的正常生產(chǎn)生活。 因開發(fā)對象為經(jīng)濟適用房，其銷售 對象為 *區(qū) 符合購置經(jīng)濟適用房條件的城鎮(zhèn)中低收入家庭。在開發(fā)建設(shè)過程中，建設(shè)單位在滿足政府制定的限價政策下以收支相抵微利原則進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，具體購房 8 / 85 資格審核和購房批準(zhǔn)工作由 區(qū) 政府有關(guān)部門負(fù)責(zé) 。 1.2.3 總投資與效益情況 1、總投資與資金籌措 本項目估算總投資為 8519.34 萬元，土地費用 949.65 萬 元、 前期工程費用 158.72 萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 1290.29 萬元、建筑安裝工程費 5295.26 萬元、開發(fā)期稅費 172.07 萬元、其他費用 180.04 萬元、預(yù)備費 218.46 萬元，根據(jù)項目建設(shè)管理和銷售過程的需要，計提管理費用 202.33 萬元、銷售費用 58.10 萬元。 根據(jù)建設(shè)單位的投融資計劃，本項目投資開發(fā)資金由建設(shè)單位自籌解決。 2、 財務(wù)評價 根據(jù)經(jīng)濟適用房建設(shè)管理規(guī)定，本項目以保本微利的原則進(jìn)行建設(shè)和銷售。產(chǎn)品銷售價格以開發(fā)建設(shè)投資為基礎(chǔ)，使利潤率控制在 3%以內(nèi)的原則進(jìn)行定價。 根據(jù)上述原則，本項目銷售價格為 1920 元 /m2，總銷售收入為9682.75 萬元， 547.08 萬元、土地增值稅為 290.48 萬元 ，利潤總額為325.85 萬元，上繳所得稅 81.46 萬元，稅后利潤為 244.39 萬元 。 項目平均開發(fā)投資額為 1689.31 元 /m2， 稅后利潤為 244.39 萬元 ，項目 投資利潤率為 2.87%、 銷售利潤率為 2.42%，符合 國家 經(jīng)濟適用房建設(shè)項目 3%的利潤率控制標(biāo)準(zhǔn)，說明銷售價格的確定較為合理，是符合保本微利的建設(shè)原則。 9 / 85 1.2.5 問題與建議 本項目作為 經(jīng)濟適用房建設(shè)項目 ， 屬于政策性開發(fā)工程，具有較強的公益性特點。因此開發(fā)建設(shè)以盈利目的，以收支相抵的原則進(jìn)行，旨在為當(dāng)?shù)刂械?收入家庭提供居住條件，以滿足城鎮(zhèn)住房困難戶居住需求。 因此， 特別建議建設(shè)單位在保證工程質(zhì)量的前提下加強成本 費用的管控 力度， 使建設(shè)成本控制在合理范圍內(nèi)，并協(xié)調(diào)有關(guān)部門爭取有關(guān)減免優(yōu)惠政策，以最大程度降低工程建設(shè)成本，為購房戶提供經(jīng)濟、安全、優(yōu)質(zhì)的居住條件 。 由于本項目屬于政策性開發(fā)過程，具有很強的公益性特點，由于可行性研究階段估算的建設(shè)費用具有一定的不確定性，因此在本項目房屋最終銷售價格的確定上，建議采用下述原則： 1、 建安工程費用以現(xiàn)行計價定額做竣工決算，并由當(dāng)?shù)卣畬徲嫶_認(rèn)。 2、 工程建設(shè)其他費用（含土地費）以實 際發(fā)生列支，并經(jīng)政府設(shè)計確認(rèn)。 3、 以政府確定后的總建設(shè)費用為基礎(chǔ)，根據(jù)國家經(jīng)濟適用房有關(guān)價格管理規(guī)定進(jìn)行最終銷售價格的確定。 另外 ， 建議 建設(shè)單位在工程建設(shè)過程中落實好以下幾項工作，使項目開發(fā)建設(shè)能夠順利實現(xiàn)預(yù)期效果 ： 10 / 85 1、加緊 做好 前期工作，及時完成項目開工前各項審批手續(xù)。 2、應(yīng)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地區(qū)對節(jié)能、環(huán)保、安全、消防及招投標(biāo)方面的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 3、積極、及時 、足額 落實 工程建設(shè)資金 ，確保工程建設(shè)如期、順利 完成 。 4、精心安排 各項工作 ，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標(biāo)的 順利如期 完成。 5、工程實施過程應(yīng)有 全程監(jiān)控 ， 確保本工程不出現(xiàn)任何人為的毗漏。項目單位應(yīng)制定嚴(yán)格的驗收標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格合同管理，保證 工程的經(jīng)濟安全、環(huán)境保護(hù)和 功能完善。 11 / 85 1.2.6 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 序號 項 目 單位 數(shù)值 備 注 一 基礎(chǔ)指標(biāo) 1.1 總占用地地面積 m2 45789 68.68 畝 其中：凈用地面積 45294 67.94 畝 1.2 總建筑面積 m2 50431 其中：地上建筑面積 m2 50431 地下建筑面積 m2 0 1.3 建筑密度 18.55% 1.4 容積率 1.11 1.5 綠化率 35% 1.6 可出售面積 m2 50431 1.6.1 經(jīng)濟適用房 m2 50431 1.7 住戶總數(shù) 戶 840 1.8 居住人口數(shù) 人 2940 （戶均 3.5 口人） 1.9 平均戶型面積 m2 60 1.20 計劃開發(fā)經(jīng)營期 年 2 開發(fā)期 年 2 銷售期 年 1 第二年 二 經(jīng)濟指標(biāo) 2.1 總投資 萬元 8519.34 2.1.1 其中：開發(fā)建設(shè)投資 萬元 8519.34 2.1.2 經(jīng)營資金 萬元 0.00 2.2 資金籌措 萬元 8519.34 2.2.1 其中：資本金 萬元 8519.34 2.2.2 銀行借款 萬元 0.00 營業(yè)收入 0.00 2.3 營業(yè) 收入 萬元 9682.75 2.4 營業(yè)稅金及附加 萬元 547.08 12 / 85 2.5 土地增值稅 萬元 290.48 2.6 營業(yè)利潤 萬元 325.85 2.7 所得稅 萬元 81.46 2.8 稅后利潤 萬元 244.39 三 單位面積指標(biāo) 3.1 單位面積售價 元 /m2 1920.00 按可出售面積加權(quán)平均 3.2 單位面積開發(fā)建設(shè)投資 元 /m2 1689.31 按可出售平均分?jǐn)?3.3 單位面積土 地成本 元 /m2 188.31 按可出售平均分?jǐn)?3.4 單位面積利潤總額 元 /m2 64.61 按總建筑面積平均分?jǐn)?3.5 單位面積稅金 元 /m2 182.23 按總建筑面積平均分?jǐn)?3.6 單位面積稅后利潤 元 /m2 48.46 按總建筑面積平均分?jǐn)?四 財務(wù)評價指標(biāo) 4.1 投資利潤率 2.87% 4.2 投資利稅率 12.70% 4.3 銷售利潤率 2.52% 4.4 項目投資內(nèi)部收益率 5.46% 稅前 4.5 項目投資內(nèi)部收益率 4.10% 稅后 4.6 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 25.10 稅前 4.7 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 -48.79 稅后 4.8 全部投資投資回收期 年 1.96 稅后 13 / 85 二、 政策環(huán)境與市場分析 2.1 政策環(huán)境 2.1.1 我國房地產(chǎn)政策概況 我國自 1998 年開始對城鎮(zhèn)住宅全面實施市場化改革以來，房地產(chǎn)業(yè)一直以較快的速度發(fā)展，從而帶動城鎮(zhèn)住房價格尤其是大中城市房價的迅猛增長。另外，隨著房價的快速增長， 投資型、投機性炒房現(xiàn)象日益加重，對城鎮(zhèn)居民的正常購置房屋造成了較大影響。因此，為了抑制房價過快增長、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和保持國民經(jīng)濟的良好運行，國務(wù)院自 2005 年開始陸續(xù)出臺了多項措施，意在遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費，促進(jìn)住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 如 2005 年 3 月出臺的加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施，提出了以穩(wěn)定房價為主的八條措施（俗稱國八條），以及隨即出臺的房貸政策、價格政策和融資政策等； 2006 年 5 月國務(wù)院出臺 了以調(diào)整結(jié)構(gòu)為主的六項措施（俗稱國六條）及其細(xì)則關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見，其中明確提出了 “ 9070”政策，即套型面積 90 平方米以下戶型占開發(fā)總面積的 70%以上，以及相應(yīng)的稅收、信貸政策，對各地房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、價格 14 / 85 過快增長做出了進(jìn)一步的控制和引導(dǎo)政策。 同時，為了解決城鎮(zhèn)住房困難戶和中低收入家庭的住房需要，國務(wù)院和財政部、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委也陸續(xù)出臺了國務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見、經(jīng)濟適用房管理辦法、廉租住房保障辦法等針對中低收入住房困難家庭的保證性住房政 策，逐漸形成了商品化與保障性同步運行的住房體制，為社會各層次居民提供了多樣化、正對性的住房供應(yīng)體系。 2.1.2 我國經(jīng)濟適用房政策概況 1、 經(jīng)濟適用房概述 經(jīng)濟適用房是我國在房改過程中為適應(yīng)新的經(jīng)濟形勢 而 由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質(zhì)的 特殊 商品房 。 經(jīng)濟適用住房 是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。 一般 由 政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房 ，其 價格一般 按建設(shè)成本確定。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅 ， 具有經(jīng)濟性和適用性的特點。 其中 經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設(shè)計、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的實用效果。 15 / 85 2、 我國經(jīng)濟適用房政策 我 國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的實物福利性住房制度， 一般由單位統(tǒng)一建房再統(tǒng)一分配給個人居住。隨著我國改革開放的進(jìn)一步深化和市場經(jīng)濟的初步形成，這種分配制度已不能適合我國經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展趨勢。因此國務(wù)院于 1991 年下發(fā)了 關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，標(biāo)志著一輪城鎮(zhèn)住房制度改革的開始。隨著住房制度改革的深逐漸入，國務(wù)院下通知于 1998 年下半年開始全面停止城鎮(zhèn) 住房實物分配 、 實行住房分配貨幣化， 從此基本完成了我國城鎮(zhèn)住房市場化改革，使房地產(chǎn)行業(yè)基本實現(xiàn)了市場化。 雖然城鎮(zhèn)住房市場化改革是我國實現(xiàn)社會主義市場體制的必經(jīng)之路，但是因城鎮(zhèn)居民收入水平和家庭條件的的不同，出現(xiàn)了一部分城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難現(xiàn)象。對此，作為城鎮(zhèn)住房改革的補充和調(diào)劑，于 1998 年開始推出了面向中低收入住房困難家庭的經(jīng)濟適用房制度， 19992005 年成為我國經(jīng)濟適用房建設(shè)的高速發(fā)展期， 經(jīng)濟適用房在全國各地的快速發(fā)展， 以其低廉的 房價 逐漸成為中低收入家庭 的首選 。 為了給城鎮(zhèn)中低收入家庭提供經(jīng)濟適用的居住環(huán)境，我國在實行經(jīng)濟適用房制度中，制定出臺了相應(yīng)的各項優(yōu)惠政策和限制條件，以保障住房建設(shè)中的經(jīng)濟性和適用性。如 免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和商 16 / 85 業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費以及契稅，減半征收水電增容費等各種稅費 ， 建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，優(yōu)先辦理有關(guān)手續(xù)。另外，經(jīng)濟適用房建設(shè)管理費限于 1% 3%，市場利潤被限在 3%以下。 隨著經(jīng)濟適用房制度的推行，因其低廉的 價格和各項優(yōu)惠政策條件，近幾年在經(jīng)濟適用房建設(shè)中也出現(xiàn)了一些負(fù)面效應(yīng)，如改變用地性質(zhì)、改建商品房、套取優(yōu)惠政策、變相推向市場等現(xiàn)象，使經(jīng)濟適用房變成了少數(shù)部分人謀私利的工具，而真正的中低收入者很難購得經(jīng)濟適用房，給社會造成了一定的惡劣影響。 針對經(jīng)濟適用房建設(shè)中出現(xiàn)的不良現(xiàn)象，為了 改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度 、 保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益， 使經(jīng)濟適用房制度真正成為一項符合群眾利益的民生工程，國家建設(shè)部 根據(jù)國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā) 200724 號） ，聯(lián)合國家發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、 國土資 源部 、 人民銀行 、 稅務(wù)總局 于 2007 年 12 月發(fā)布了經(jīng)濟適用住房管理辦法（ 建住房 2007258 號 ），對經(jīng)濟適用房建設(shè)的原則、有股優(yōu)惠政策和扶持政策、建設(shè)管理和價格管理、準(zhǔn)入和退出管理以及監(jiān)督管理等做出了明確的規(guī)定，為我國今后進(jìn)一步開展經(jīng)濟適用房建設(shè)奠定了政策依據(jù)。 2.1.3 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房政策環(huán)境 為了切實解決城鎮(zhèn)中的收入家庭住房困難問題，根據(jù)經(jīng)濟適用住房管理辦法， *近幾年也加大了以經(jīng)濟適用房、廉租房為主的 17 / 85 保障性住房建設(shè)力度。尤其今年開始，自治區(qū) 把全面推進(jìn)保障性住房建 設(shè)列為 全省 建 設(shè)領(lǐng)域落實“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”決策部署 的首要任務(wù)，擴大廉租住房保障范圍，將 區(qū) 縣市城區(qū)人均住房不足 13 平方米的低保家庭全部納入保障范圍，逐步把低保邊緣的家庭納入保障范圍，并力爭使實物配租家庭占今年住房保障總量的 40%。 從 *市 的層面看，該市于 2001 年開始建設(shè)經(jīng)濟適用房，在 2001年 2006 年間，共 完成經(jīng)濟適用住房建設(shè)面積共 80.75 萬平方米，完成總投資 8.9 億元。 從 2007 年起，全市已完成經(jīng)濟適用住房建設(shè)面積108.4 萬平方米 ， 與 2006 年同期相比，經(jīng)濟適用住房面積增長了 348%，解決了 10562 戶住房困難戶的困難。 2008 年， *市 委、政府決定，今后全市每年要完成 200 萬平方米經(jīng)濟適用房和 5 萬平方米廉租房的建設(shè)任務(wù)。目前這兩項建設(shè)任務(wù)已在全市各地全面展開， 為全市范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)中低收入家庭改善住房條件提供了政策性保障。 從項目建設(shè)地區(qū) *經(jīng)濟適用房政策上看，該 區(qū) 于 2007 年 出臺了 *經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法 ， 并自 2007 年開始在 全省 范圍內(nèi) 圍繞建設(shè)教育、就業(yè)、醫(yī)療、社會、住房、公共 服務(wù)“六大保障體系” ， 實施了“十大惠民工程” 。期間 區(qū) 財政安排 6.6 億元用于改善民生，占財政總支 出的 51.8%。 另外該 區(qū) 在 *2009 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃 也把經(jīng)濟適用房建設(shè)作為重要的民生工程和社會保障體系來專門制定了發(fā)展計劃，提出了加強保障性住房建設(shè)、加快 經(jīng)濟適用房、廉租房和農(nóng)牧業(yè) 18 / 85 轉(zhuǎn)移住宅小區(qū)建設(shè)，提供配套住房 4000 套 50 萬平方米，將住房保障范圍由城鎮(zhèn)無房戶擴大到城鄉(xiāng)住房困難戶。 并把住房保障工程納入2009 年實施 的 十項惠民工程 中 ， 以 進(jìn)一步提升 全省 廣大人民群眾的幸福指數(shù)和滿意度。 2.2 市場分析 2.2.1 *市 *區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展 概 況 近年來，隨著 *市 城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)市場 呈現(xiàn)出投資高速增長 、 市場需求持續(xù)旺盛 、 商品住宅成交活躍 、 價格快速上升的發(fā)展態(tài)勢，促進(jìn)了 *市 經(jīng)濟的快速發(fā)展。 1、 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛 2007 年 全市房地產(chǎn)完成投資 84.9 億元 ， 2008 年 房地產(chǎn)投資達(dá)到140.9 億元， 呈現(xiàn)出快速、持續(xù)發(fā)展態(tài)勢 。 2、 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、竣工面積和銷售面積迅猛增加 2007 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模達(dá)到 538.6 萬平方米，同比增長 32%；2008 年開發(fā)面積達(dá)到 1151 萬平方米。 2007 年，全市房地產(chǎn)竣工面積達(dá)到 204 萬平方米 ； 2008 年，全市房地產(chǎn)竣工面積達(dá)到 204 萬平方米239 平 方米。 2007 年全市銷售面積達(dá)到 416.4 萬平方米 ； 2008 年全市銷售面積達(dá)到 278 萬平方米。 2.2.2 *市 *市住房供需預(yù)測 19 / 85 1、 住房需求預(yù)測 根據(jù) *市 規(guī)劃局制定的 *市 *市住房建設(shè)規(guī)劃 （ 2008 2012） （以下簡稱“住房規(guī)劃”）數(shù)據(jù)， 截止 2007 年 12 月 ， *區(qū)已建成住房建筑面積 1300 萬平方米， *區(qū)現(xiàn)有戶籍人口 25 萬人，常住人口 42萬人，按戶籍人口計算人均住宅建筑面積 52 平方米，按常住人口計算人均住宅建筑面積 31 平方米。預(yù)計 2012 年 *區(qū)人口達(dá)到 80 萬人，規(guī)劃期末城市居民 人均住房建筑面積達(dá) 35 平方米，每戶家庭擁有或租住一套使用功能齊全的住宅，有較好的居住環(huán)境，共需要 2800 萬平方米的住宅供應(yīng)量。居住水平指標(biāo)圍繞建宜居城市目標(biāo)，爭取在 2020 年人均住房建筑面積達(dá) 40 平方米。 以上述規(guī)劃目標(biāo)為基礎(chǔ)，預(yù)計在 2008 年 2012 年之內(nèi) ，住房總需求 約 為 1500 萬平方米。其中：新建普通商品住房 746 萬平方米；新建非普通商品住房 450 萬平方米；新建經(jīng)濟適用住房 300 萬平方米；新建廉租房 4 萬平方米。 2、住房建設(shè)供應(yīng)規(guī)劃 根據(jù)住房規(guī)劃，住房建設(shè)面積供應(yīng)方案按年度分解如下： （ 1） 2008 年 ： 規(guī)劃總量 265.56 萬 m2，其中：普通商品住房 104.5萬 m2，非普通商品住房 79.5 萬 m2，經(jīng)濟適用住房 80 萬 m2。 （ 2） 2009 年 ： 規(guī)劃總量 212.3 萬 m2，其中：普通商品住房 68 萬m2，非普通商品住房 63.5 萬 m2，經(jīng)濟適用住房 80 萬 m2。 20 / 85 （ 3） 2010 年 ： 規(guī)劃總量 346.5 萬 m2，其中：普通商品住房 181.9萬 m2，非普通商品住房 104 萬 m2，經(jīng)濟適用住房 60 萬 m2。 （ 4） 2011 年 ： 規(guī)劃總量 345.14 萬 m2，其中：普通商品住房 190.9萬 m2，非普通商品住房 103.7 萬 m2， 經(jīng)濟適用住房 50 萬 m2。 （ 5） 2012 年住房建設(shè)面積規(guī)劃總量 330.5 萬 m2，其中，普通商品住房 200.7 萬 m2，非普通商品住房 99.3 萬 m2，經(jīng)濟適用住房 30 萬 m2。 2.1.3 *住房供需分析 1、住房建設(shè)現(xiàn)狀 經(jīng)調(diào)查， *區(qū) 現(xiàn)住房建筑總面積為 115 萬平方米，常住人口為 4.3 萬人，人均住房面積為 26.74 平方米。住房完好房屋占 60%，一般完好占 20%，一般損壞占 14%，嚴(yán)重?fù)p壞占 6%，住房自住面積為101.20 萬平方米，占總數(shù)的 88%，出租面積為 13.8 萬平方米，占總數(shù)的 12%，無 閑置房屋，無直管房屋。城市住房困難戶 1125 戶，最小住房面積 21.5 平方米，最大住房面積 42 平方米，戶均住房面積為 30.1平方米。 2、住房建設(shè)需求情況 根據(jù) *國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃， 到 2010 年*區(qū) 人口將達(dá)到 6.5 萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá) 36 平方米，規(guī)劃期內(nèi)的住房建設(shè)總需求為 234 萬平方米，需新建住宅 119 萬平方米， 21 / 85 從 2007 年開始至 2010 年每年建房平均約 30 萬平方米； 在全鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃中， 2008 年占建設(shè)總量的 28%， 2009 年占建設(shè)總量的 22%， 2010年占建設(shè)總量的 8%； 在新開工住宅建設(shè)面積中，中低價位住房面積比重占 70%（其中經(jīng)濟適用住房占 25%、 廉租住房占 5%）， 普通商品房面積比重占 30%；在中低價位普通商品房建設(shè)中，經(jīng)濟適用住房戶型面積為 90 平方米，廉租住房戶型面積為 65 平方米，普通商品住房戶型面積為 120 平方米。 3、 土地供應(yīng) 情況 目前 *區(qū) 的住房建設(shè)用地原則是：按照 *區(qū) 城市建設(shè)的總體規(guī)劃，適當(dāng)加大經(jīng)濟適用住房用地供應(yīng)量，重點保證中低價位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)，堅持新增供應(yīng)與存量挖潛相結(jié)合。近期可利用土地主要使用 *區(qū) 周邊部分土地及舊區(qū)改造能利用 的土地；適當(dāng)提高住房建設(shè)開發(fā)強度。依據(jù)節(jié)約、高效、集約利用土地的原則，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)范要求的前提下，適當(dāng)提高住房建設(shè)的容積率水平 ， 2007 年至 2010 年住房建設(shè)凈用地總量為 125 萬平方米。 4、 住宅建設(shè)政策 （ 1） 土地供應(yīng)與住宅建設(shè) 。今后幾年， *將 繼續(xù)加大住房用地的儲備和供應(yīng)，尤其是政府保障住房供應(yīng)。按照 *區(qū) 住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，尤其是要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和政府保障型住房建設(shè)，其年度供應(yīng)量不低于居住 22 / 85 用地供應(yīng)總量的 70%。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā) 項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。 （ 2） 加強住房開發(fā)建設(shè)管理，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 。 加強普通商品住房建設(shè)。建立并完善在限套型、限房價基礎(chǔ)上競地價、競房價的中低價位、中小套型普通商品住房開發(fā)建設(shè)模式，積極推進(jìn)中低價位、中小套型普通商品住房用地招標(biāo)出讓。 落實住房開發(fā)項目套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。凡新審批、新開工的各類住房，套型建筑面積為 90 平方米 以下 的住房（含 經(jīng)濟適用房 ）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 （ 3） 進(jìn)一步發(fā)展住房二級和三級市場。通過簡化辦事程序、加強中介市場管理的措施，規(guī) 范引導(dǎo)住房二級市場和三級市場健康發(fā)展，多渠道增加中低價位、中小房型住房供應(yīng)，引導(dǎo)市民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，緩解一級市場需求，達(dá)到穩(wěn)定房價的目的。 5、 *十一五期住房建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)計 （ 1） 2007 2010 年新建各類商品住宅計劃表 （單位：萬平方米） 略 23 / 85 （ 2） 2007 年 2010 年新建中低價位普通商品住宅計劃表 （單位：萬平方米） 略 （ 3） 2007 年 2010 年 住宅建設(shè)用地計劃表 （單位：萬平方米） 略 6、 *保障性住房規(guī)劃 根據(jù) *政府保障性住房規(guī)劃，在 2009 至 2012 年 的 3 年內(nèi) 計劃新建 100 萬平米的經(jīng)濟適用房和廉租房 ， 解決 1 萬戶城鄉(xiāng)居民的住房困難，到 2012 年共建成 200 萬平米的經(jīng)濟適用房和廉租房，解決 2 萬戶城鄉(xiāng)居民的住房困難。 因此，本項目的建設(shè)正是以 *全面建設(shè)保障性住房的背景下提出和建設(shè)，既符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民住房需求，也符合當(dāng)?shù)刈≌ㄔO(shè)政策。 2.3 銷售方案 2.2.1 銷售群體 本項目銷售群體為 *區(qū) 符合購買經(jīng)濟適用房條件的城鎮(zhèn)中低收入家庭，具體資格標(biāo)準(zhǔn)由 區(qū) 政府制定。 2.2.2 銷售價格 本項目是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用房項目，根 據(jù)經(jīng)濟適用住房管理辦法規(guī)定，定價以保本微利的原則進(jìn)行，使利潤率控 24 / 85 制在 3%以內(nèi)。 在具體價格測定上，主要由 *經(jīng)濟適用房管理部門會同價格管理部門根據(jù)實際建設(shè)成本進(jìn)行測算，并同建設(shè)單位確認(rèn)后經(jīng) 區(qū) 政府批準(zhǔn)確定最終銷售價格。 本項目經(jīng)濟適用房銷售價格，根據(jù)投資估算章節(jié)中確定的建設(shè)成本和合理開發(fā)利潤后，與 *經(jīng)濟適用房限制價格相比較，取其價格小為本項目財務(wù)分析中的銷售價格。 2.2.3 銷售方案 本項目作為面向城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)項目，其購房資格將有 *政府經(jīng)濟適用房管理部門、 民政部門等有關(guān)部門進(jìn)行審核和確定，由本項目建設(shè)單位向上述特定用戶銷售。 25 / 85 三、建設(shè)地點與建設(shè)條件 3.1 建設(shè)地點 3.1.1 地塊位置 本項目擬建地點位于 *市 *政府所在地 *區(qū) 西部偏北位置，四至分別為：西至 *路 路、南至 *路 、東至 *街、東北至 *路、西北至 *街，基本呈五面沿街的五邊形布置，該地塊總用地面積為 190800 平方米（約合 286 畝）。 本期工程是該地塊開發(fā)的一期工程，總用地面積 45789m2（約合68.68 畝），其中凈用地面積 45294m2（約合 67.94 畝），位于 項目地塊的東北部，東南側(cè)為 *街、東北側(cè)為 *路、西北側(cè)為 *街，三面沿街， 基本 呈三角形 平面 布置。 3.1.2 土地權(quán)屬情況 本項目場址為 *區(qū) 1#片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃中的 F10 地塊，由本項目建設(shè)單位與 *合作開發(fā)住宅小區(qū)。根據(jù)雙方簽訂的土地開發(fā)協(xié)議書有關(guān)條款，本地塊經(jīng)濟適用房用地由 區(qū) 政府以劃撥形式供地，其余用地則按招拍掛形式供地，由企業(yè)自行開發(fā)商品房建設(shè)。 因此，本期工程建設(shè)用地?zé)o權(quán)屬紛爭。 26 / 85 3.1.3 區(qū)域 概況 略 1、 自然地理環(huán)境 （ 1）地理位置 略 （ 2）地形地貌 略 （ 3） 水文 氣候 略 2、自然資源 略 3、交通條件 略 4、郵電通訊 略 4、 *區(qū) 概況 略 5、 城市發(fā)展情況 略 27 / 85 3.2 建設(shè)條件 本項目建設(shè)區(qū)域為 *區(qū) 城區(qū)向外擴展的過渡地帶，具有承接老城區(qū)與新城區(qū)的便利條件，周邊各項城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在建設(shè)和完善當(dāng)中，將成為 *區(qū) 未來城市中心區(qū)。 3.2.1 政策環(huán)境條件 略 3.2.2 市政設(shè)施條件 略 3.2.3 工程地質(zhì)情況 根據(jù)本項目場地地質(zhì)勘查報告， 場地區(qū)域?qū)贅?gòu)造剝蝕丘陵地形，微地貌一般屬丘陵臺地及斜坡地形，局部為丘間洼地，地表均被風(fēng)積沙所覆蓋，地勢 一般較高 ， 地面高程 1360.351362.04m，局部較低，地面高程 1353.15 1355.28m。場地一般屬簡單地貌， 局部為中等復(fù)雜地貌。 1、基地單元層 場地地基巖土自上而下劃分 4 個單元層，分別為： 單元層 人工（ Qml）雜填土； 單元層 第四系全新統(tǒng)（ Q4eol）細(xì)砂； 單元層 第四系全新統(tǒng)（ Q4dl）礫砂； 單元層 白堊系下統(tǒng)志丹群第五巖段（ K1zh5）細(xì)砂巖。 2、 地下水條件 28 / 85 場地區(qū)域?qū)偾鹆曦毸牡刭|(zhì)單元區(qū)。場地及外圍均無地表逕流，在勘探孔深度范圍內(nèi)均未見地下水。根據(jù)區(qū)域水文地質(zhì)資料，場地地下水屬碎屑巖類孔隙裂隙潛水，含水層為單元層 細(xì)砂巖下伏的中等風(fēng)化巖層中，潛水水位埋深一般 3540m，水位標(biāo)高 1322.041327.04m，主要補給來源為大氣降水，水位及水量受季節(jié)性影響變化較大，水量極貧乏，單井涌水量小于 50m3/d，水位變幅 +2.0-2.0m。 3、 不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害 根據(jù)勘察資料結(jié)合現(xiàn)狀調(diào)查分析，場地?zé)o地下水不良影響，場地?zé)o其它具危害性的不良地質(zhì)作用，無與建筑相關(guān)的環(huán)境地質(zhì)問題，地質(zhì)災(zāi)害不發(fā)育。 4、場地地質(zhì)評價與建議 場地地質(zhì)構(gòu)造簡單，地質(zhì)災(zāi)害不發(fā)育，環(huán)境地質(zhì)條件較好， 場地穩(wěn)定性較好。擬建各建筑物需分類采用天然地基上的淺基礎(chǔ)方案、人工墊層上的淺基礎(chǔ)方案進(jìn)行設(shè)計，擬選持力層及下臥層承載及形變特性均可良好滿足建筑需求。場地抗震設(shè)防烈度 6 度，設(shè)計地震基本加速度值 0.05g，設(shè)計地震分組第三組。場地現(xiàn)屬建筑抗震有利地段，地基土屬中硬土，場地類別 類。地基巖土層無砂基液化問題。場地地下潛水埋藏較深，水位及水位變幅均位于基底以下，對基礎(chǔ)無影響。場地地基土對混凝土和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋均無腐蝕性影響。 場地季節(jié)性凍結(jié)深度 1.5m，凍脹性中等弱，設(shè)計時應(yīng)考慮凍脹影響。場地基坑地質(zhì)條件 簡單，無地下水不良影響，無須進(jìn)行降排水 29 / 85 及止水擋土支護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計?；舆吰路掀侣史€(wěn)定法原則，進(jìn)行適當(dāng)放坡處理即可滿足穩(wěn)定要求，放坡比宜控制為 1:0.75?；樱ú郏┦┕た刹捎脵C械大開挖方式，采用天然地基的機械施工時基底應(yīng)預(yù)留厚度300mm 原土層，進(jìn)行人工清基，以免破壞持力層原生結(jié)構(gòu)，引發(fā)不良工程地質(zhì)問題。基坑（槽）開挖好后應(yīng)及時通知地質(zhì)勘查單位進(jìn)行驗槽，驗槽合格后方可進(jìn)行基礎(chǔ)工程施工。 3.2.4 項目城市規(guī)劃條件 目前本項目建設(shè)用地已由 *政府劃撥供應(yīng)，項目總用地面積45789m2，凈用地面積 45294m2，用地性質(zhì)為居住用地。項目選址已取得 *規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)用地選址意見書（ *號 ） 。 根據(jù)項目選址意見書規(guī)劃要求，本地塊建設(shè)要滿足 *區(qū) 1#片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃要求。具體為：容積率 1.2，建筑密度 20%，綠地率 35%，建筑限高 24m，停車位 1.2/戶，建筑間距滿足 *市 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定要求。建筑退讓距離上，臨 *街、 *街退道路紅線不小于 15m，其余建筑按滿足日照和消防規(guī)范。具體要求和位置圖、平面圖詳見附件建設(shè)用地選址意見書。 30 / 85 四、 規(guī) 劃建設(shè)方案 4.1 規(guī)劃設(shè)計 依據(jù) 本項目編制執(zhí)行現(xiàn)行國家、建設(shè)部建筑設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定 ， 主要包括但不 僅 限于： 民用建筑設(shè)計通則 GB50352-2005 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 GB50180-93 2002 年版） 城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計規(guī)范 CJJ75-97 建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB50016-2006 建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范 GB50222-95 住宅建筑設(shè)計規(guī)范 GB 50096-1999(2003 年版 ) 住宅建筑規(guī)范 GB 50368-2005 民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分） JGJ 26-95 建筑抗震設(shè)計規(guī)范 GB50011-2001 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 GB50007-2002 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) GB50068-2001 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB50010-2002 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB50003-2001 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB5009-2001 *市 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行） 31 / 85 4.2 規(guī)劃設(shè)計主題 本項目為 *區(qū) 低收入群體所設(shè)計和建設(shè)， 以 適居性、平民化 、自然美化、布局合理 為規(guī)劃設(shè)計原則，并完善配套設(shè)施建設(shè) 。根據(jù)設(shè)計要求，本規(guī)劃方案充分考慮各種設(shè)計要素，設(shè)計 采用 合理利用土地 、綜合開發(fā) 原則 ，創(chuàng)造經(jīng)濟合理的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和良好的居住環(huán)境。 規(guī)劃 設(shè)計 上以 “簡約自然 ” 為出發(fā)點 ， 將現(xiàn)代城市的居住環(huán)境，并與傳統(tǒng)結(jié)合，努力營造一種樸實的城鄉(xiāng)結(jié)合的現(xiàn)代居住模式，將現(xiàn)代的生活內(nèi)容與休閑自然的 社區(qū) 生活氛圍充分結(jié)合，為 入住 居民打造更為舒適 、與 自然貼近的 居住小區(qū)。 4.3 總 規(guī)劃方案 4.3.1 總體規(guī)劃 原則 1、 嚴(yán)格遵循有關(guān)經(jīng)濟適用房建設(shè)和管理政策，并 以 可持續(xù)發(fā)展的原則 ， 正確處理人、建 筑和環(huán)境的相互關(guān)系，進(jìn)行總體布局滿足功能需要。 2、 體現(xiàn)對人和家庭及鄰里之間交流理解關(guān)心，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性、經(jīng)濟性的要求。 3、貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用水和節(jié)約原材料的基本國策，建筑單體平面組織合理，空間分區(qū)明確，并有利于形成較完整的建筑體系。 4、充分利用和發(fā)展地理優(yōu)勢，協(xié)調(diào)與周圍環(huán)境與城市空間的關(guān)系。 32 / 85 綜合考慮主干道、次干道及各出口的要求，設(shè)計快捷、方便、安全的交通系統(tǒng)。 5、功能 分區(qū)明確，動靜結(jié)合，合理設(shè)計行車路線，相得益彰。住宅設(shè)計遵循以人為本的思想力求功能合理、設(shè)施完 善、 空間適度 ，體現(xiàn)對人的尊重、體貼和關(guān)懷。 4.3.2 總平面布置及功能布局 本 項目 總 用地 地 面積 45789m2（約合 68.68 畝 ） ， 其中凈用地面積45294m2（約合 67.94 畝）。 場地 較為 平坦， 三面沿街， 東南側(cè)為 *街、東北側(cè)為 *路、西北側(cè)為 *街， 總平面布置 基本呈 以面向 *路為主出入口的 三角形 。 根據(jù)建設(shè)單位與政府簽訂的開發(fā)協(xié)議書，經(jīng)濟適用房面積應(yīng)達(dá)到 5萬平方米。因此根據(jù)選址規(guī)劃條件和經(jīng)濟適用房建設(shè)與管理要求，結(jié)合場址地形條件經(jīng)規(guī)劃測算，本項目總 建筑面積 按 50431m2 設(shè)計，容積率為 1.11，符合規(guī)劃要求。在單體建筑設(shè)計上，均為六層建筑，根據(jù)戶型特點采用 4 個單元為主 3 個單元為輔的結(jié)構(gòu)，戶型配置上以一梯兩戶為主一梯三戶為輔設(shè)計。 根據(jù)經(jīng)濟適用房管理辦法 （ 建住房 2007258 號 ）第十五條 規(guī)定，本項目戶型 單套建筑 面積 控制在 60m2左右，總戶數(shù)約為 840 戶 。 本在總平面布局上， 根據(jù)當(dāng)?shù)夭晒馔L(fēng)和生活習(xí)慣等因素，個建筑物均采用東西走向坐北朝南布置，根據(jù)地形條件和戶型結(jié)構(gòu)，小區(qū)設(shè)計為 13 棟多層樓房，采用前后錯落有致的布置格局 。 33 / 85 根據(jù)地塊總體規(guī)劃，沿 *街在二期工程中擬建兩層商鋪，以形成小區(qū)配套商 業(yè)服務(wù)設(shè)施，方便居民的生活生產(chǎn)需求。 4.3.3 交通設(shè)計 根據(jù)總平面布置和總體規(guī)劃， 小區(qū)主 出 入口 設(shè)在 *路，出入口兩側(cè)沿街為商鋪建筑，進(jìn)入小區(qū)向兩側(cè)沿商業(yè)內(nèi)側(cè)小區(qū)外圍形成環(huán)形主路，路面寬度按 7m設(shè)計，供機動車行駛并兼做消防主通道，并考慮與后期工程的主路的銜接，以便形成整體性的還環(huán)路，便于各區(qū)間的連通、機動車的行駛和消防通道的暢通。 根據(jù)地形條件，最北一排單棟樓可由主路直接連通，其他四排樓按兩排公用一條宅前路設(shè)計，并根據(jù)機動車停車和消防車通行要求，路面寬度均按 7m設(shè)計，兩端可直接進(jìn)入外圍主路，形成內(nèi)外通道 連接便捷、人車分流、消防通道順暢的交通組織體系。 因本項目區(qū)不設(shè)置地下停車場，機動車停靠采用地上停車位，主要依小區(qū)道路兩側(cè)，其中沿外環(huán)主路內(nèi)側(cè)、宅前路兩側(cè)以豎向布置 。 本項目 總戶數(shù) 840 戶，根據(jù)選址意見規(guī)劃要求，擬設(shè)置 588 個停車位，以滿 足小區(qū)居民停車需要。 4.3.4 景觀與綠化 在綠化的結(jié)構(gòu)布置上，注重點、線、面的系統(tǒng)結(jié)合 ，并采用組團式綠化模式，以外環(huán)道路和宅前路為界形成相對獨立的組團綠地，以供居住業(yè)主休憩休閑。其中： “點” 建筑空地，建筑與基地邊界的夾角處形成數(shù)個綠化 34 / 85 點 ，以種植各色樹木花草； “ 線 ” 沿城市道路布置，結(jié)合規(guī)劃地塊內(nèi)的道路兩側(cè)形成 條帶狀 的綠線； “ 面 ” 由建筑圍合而成的綠化成了“綠面”。道路和環(huán)境有機結(jié)合，曲折幽靜，營造 樸實自然的生活 空間。 4.3.5 日照間距 根據(jù) 本地區(qū) 的氣候特色，建筑朝向主要采用 坐北朝南 的布置方式，結(jié)合當(dāng)?shù)刈畹腿照臻g距要求 ，本項目各建筑物的 南北垂直間距 系數(shù)按1.8 計，約為 33 米，以 符合當(dāng)?shù)氐娜照諘r間要求。 4.3.6 雨水排水 場地內(nèi)部道路最小縱坡 按 0.3，橫坡 按 1.5 設(shè)計 ，主要道路采用雙坡，次要道路采用單坡， 地面雨水由雨水口收集經(jīng)雨水管系統(tǒng)有組織排入市政雨水 管，道路結(jié)構(gòu) 采用混凝土路面做法。 4.3.7 主要技術(shù)指標(biāo) 表 序號 名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 m2 45789 68.68 畝 其中凈用地面積 m2 45294 67.94 畝 2 總建筑面積 m2 50431 全部為地上建筑 經(jīng)濟適用房 m2 50431 3 單體建筑數(shù)量 棟 13 全部為 6 層 35 / 85 4 建筑密度 % 18.55 5 容積率 1.11 6 綠化率 % 36 7 總戶數(shù) 戶 840 總?cè)丝?人 2940 戶均 3.5 口人 8 機動車停車位 個 588 0.7 個 /戶 4.4 設(shè)計 方案 4.4.1 建筑方案描述 1、戶型及單體平面設(shè)計 總體戶型設(shè)計上 根據(jù)經(jīng)濟適用房建設(shè)要求按照 當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c及生活習(xí)慣 進(jìn)行設(shè)計。 根據(jù) 經(jīng)濟適用房管理辦法 （ 建住房 2007258 號 ）有關(guān)規(guī)定，本項目套型面積按 60m2控制 。 在 戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計上，按照實用性、適用性的理念基本采用兩室兩廳一衛(wèi) 為主，部分較大戶型增加一間臥室 ，其中主臥靠南客臥靠北中間衛(wèi)生間，客廳與餐廳廚房南北并列形成南北通透的起居空間， 陽臺向南設(shè)置在起居室（客廳）處 并封閉處理， 以形成 動靜 分區(qū) 、 陽光充足 、 通風(fēng)良好、實用性 強的生活空間體系 。 2、單體建筑設(shè)計 根據(jù)地形條件和總體規(guī)劃方案和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房有關(guān)要求，本項目建筑群按 13 棟六層單體住宅樓設(shè)計， 采用 東西走向坐北朝南布置， 36 / 85 以最大程度滿足采光條件。 在單體建筑 設(shè)計中 ， 采用四個單元為主、 三個單元 為輔的單元式結(jié)構(gòu)，每個單元均按 一梯兩戶設(shè)計，使每戶都形成南北通透格局， 以達(dá)到良好的通風(fēng) 和采光 條件。 根據(jù)住宅設(shè)計規(guī)范結(jié)合當(dāng)?shù)匾?，每棟樓底層?3.6m、其余層高按 3m設(shè)計，建筑總高度約為 18.6 米，符合城市規(guī)劃要求。 3、建筑造型設(shè)計 建筑 造型上，根據(jù)項目性質(zhì)和功能要求，宜采用 簡潔風(fēng)格 ， 應(yīng)用簡潔、明快的設(shè)計元素和材質(zhì)，使整個建筑 形成樸素而現(xiàn)代氣息 。 為了加強住宅的實用性特點，每戶設(shè)置南北兩側(cè)陽臺，其中主陽臺設(shè)置向南與起居室（客廳）連通，以形成明亮的日常起居生活環(huán)境；副陽臺設(shè)置在北側(cè)與廚房形成一體，節(jié)約居住空間。 立面色彩：色彩選用較明亮的色系， 形成 輕快、簡潔的節(jié)奏。 立面基調(diào) :立面風(fēng)格以簡潔為基調(diào)，適量加入簡化的符號與元素，以增加 建筑的 整體 性效果和建筑群的統(tǒng)一化格調(diào) 。 立面選材：立面選材 主要以外墻涂料為主，實現(xiàn)簡潔、耐用和安全 。 4.4.2 建筑功能 本項目作為住宅建筑，在建筑功能 上主要以通過安全、經(jīng)濟、實用、舒適來滿足居民的居住生活需要。在建筑設(shè)計上，在滿足安全的 37 / 85 基礎(chǔ)上，在墻體、門窗、保溫、水電設(shè)施等方面盡量采用新型節(jié)能環(huán)保型材料和設(shè)備，盡量滿足實用性、適用性和舒適性功能要求，以 體現(xiàn) 人文關(guān)懷和環(huán)保節(jié)能的協(xié)調(diào)統(tǒng)一性 。 4.4.3 建筑結(jié)構(gòu) 1、結(jié)構(gòu)設(shè)計基本參數(shù) 建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限和安全等級 結(jié)構(gòu)安全等級 設(shè)計使用年限 抗震設(shè)防類 別 地基基礎(chǔ)設(shè)計等級 地 下 室 防水等級 二級 50 年 丙類 乙級 自然條件 、 風(fēng)雪荷載 基本風(fēng)壓 地面粗糙度 基本雪壓 場地標(biāo)準(zhǔn)凍 深 Wo=0.50KN/m2 C 類 So=0.35KN/m2 1.50m 抗震設(shè)防的有關(guān)參數(shù) 抗震設(shè)防烈度 設(shè)計基本地震加速度值 設(shè)計地震分組 建筑物設(shè)計特征周期 6 度 0.05g 第 三 組 0.45s 豎向活荷載設(shè)計 參數(shù) 樓面、廚房、走道 陽臺 樓梯 衛(wèi)生間 2.0 KN/m2 2.5 KN/m2 3.5 KN/m2 3.0 KN/m2 38 / 85 2、 地基與基礎(chǔ)選型 根據(jù)地質(zhì)勘察報告中的地質(zhì)條件，大部分建筑可采用天然地基上的淺層基礎(chǔ)方案， 以 單元層 礫砂作為持力層 ，采用混凝土條形基礎(chǔ)，根據(jù)地基 承載力特征 ，基 礎(chǔ)埋深應(yīng)大于 2.15m。 由于場地部分地基具有不均一地基特征，因此此處基礎(chǔ)應(yīng)采用人工墊層加固持力層方案，其中 單元層 礫砂及 單元層 細(xì)砂巖作為下臥層， 采用混凝土條形基礎(chǔ)，埋深應(yīng)大于 2.6m，以滿足基礎(chǔ)的穩(wěn)定性。 3、結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 本項目為多層住宅樓工程，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房建造要求和建設(shè)條件，采用磚混結(jié)構(gòu) 體系，樓板采用普通鋼筋混凝土梁板體系 。 4.4.4 建筑材料及設(shè)施 1、墻體材料 外墻體： 采用 370 厚 磚墻，外貼 50 厚 EPS 板（模塑聚苯板）保溫層。施工時嚴(yán)格按照 *05 系列建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計圖集要求和現(xiàn) 行施工驗收規(guī)范執(zhí)行，做法符合砌體結(jié)構(gòu)構(gòu)造柱、墻、梁的拉結(jié)及洞口處理圖集說明。 內(nèi)隔墻： 所有內(nèi)墻采用 240 厚磚墻， 砌至梁底或板底。 2、門窗 外窗 ： 采用鋁合金單框雙玻（中空玻璃）平開窗，并且居中安裝，型號選用 92SJ712（三）中 70 系列。內(nèi)窗采用乳白色塑鋼單玻平開窗， 39 / 85 并且居中安裝。 外 門 ：單元門采用鋼制防盜門，并配備樓宇對講和控制系統(tǒng)；住宅戶門統(tǒng)一采用防盜、隔聲、保溫鋼制防盜門；住宅戶內(nèi)門 采取預(yù)埋固定門框的措施，只留門洞 不安裝門 ， 具體由 用戶自理 ； 衛(wèi)生間門下均留 25mm 高掃地縫 。 窗臺： 陽臺全封閉處理， 所有低 于 900mm 的 窗臺，均設(shè)防護(hù)欄桿 ，欄桿強度按有關(guān)規(guī)范要求選擇相應(yīng)材質(zhì) 。 3、外裝修設(shè)計 采用強度高、抗凍性強、耐水性好以及具有抗腐蝕性的 外墻涂料，顏色以規(guī)劃效果圖為基礎(chǔ)，選用較明亮的色系。 4、內(nèi)裝修設(shè)計 根據(jù)項目性質(zhì)和建設(shè)要求， 住宅交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房， 其裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng) 滿足 當(dāng)?shù)?住宅工程初裝修竣工質(zhì)量核定規(guī)定的有關(guān)要求。 5、防水防潮工程設(shè)計 屋面防水等級為二級，防水年限 15 年。采用單面自粘型橡膠瀝青防水卷材，厚度 1.5+1.5mm。排水方式采用有組織外排水。 室內(nèi)衛(wèi)生間、 淋浴間、廚房 等有水房間地面防水采用單組份環(huán) 保型聚氨酯涂膜 1.5mm 厚。 建筑物墻體在首層室內(nèi)地坪下約 0.06m 處做 20 厚水泥砂漿內(nèi)摻3%防水劑的墻身防潮層 ，散水采用水泥散水 。 40 / 85 4.5 配套設(shè)施 4.5.1 電氣 工程 4.5.1.1 強電部分 1、設(shè)計范圍 住宅供電電源，用電負(fù)荷，供配電系統(tǒng)，防雷接地系統(tǒng) 2、 供電電源 電源由市政 電網(wǎng) 提供，供電電壓 10kV， 用電設(shè)備供電電壓為380/220 伏 ， 具體引入方式由當(dāng)?shù)毓╇姴块T負(fù)責(zé)。 小區(qū)內(nèi)各住宅單元用電電源均由小區(qū)內(nèi)變電站配出低壓回路引入，小區(qū)內(nèi)變電站由供電部門設(shè)計。由變配電站配出的低壓線路均采用 YJV22 交 聯(lián)金屬鎧裝電力電纜埋地敷設(shè)至建筑物，小區(qū)內(nèi)的所有電氣管線均為埋地暗敷。 本項目建筑物均為多層建筑，為三級負(fù)荷，采用 單電源供電。 3、用電 負(fù)荷 本項目主要由 13 棟多層住宅樓 組成 ，總建筑面積為 50431m2。按40w/m2單位用電指標(biāo)法計算，本項目用電負(fù)荷 總計 2018kw。 按需要系數(shù) 0.45 計算，計算功率為 908kw。 4、供配電系統(tǒng) 根據(jù)用地負(fù)荷計算，本項目變配電系統(tǒng)采用室外箱式變電站，配備 3 臺 315kva 箱式變壓器，總?cè)萘繛?945kva。由變電站配出的低壓線 41 / 85 路采用埋地方式敷設(shè)至各建筑物。 住宅樓單電源進(jìn) 線，采用配電箱掛墻安裝，配有總配電裝置及表計，住戶配電箱設(shè)在住戶廳內(nèi)；用電計量方式均為低壓計量，每戶一表，采用 16（ 60） A 單 相電度表，并按層設(shè)置。 配電 豎向干管及層表箱至戶箱管均為焊接鋼管 ， 從各末端配電箱引出的支線均為絕緣導(dǎo)線穿 JDG 管或阻燃 PVC 管在頂板或吊頂、墻、地板及地面墊層內(nèi)暗敷設(shè)。 所有住宅戶內(nèi)照明、插座線路均選用 2.5 平方電線，照明與插座回路分開，廚房、衛(wèi)生間、空調(diào)及普通插座分別設(shè)置供電回路。所有電纜、電線均采用銅質(zhì)，保護(hù)鋼管均采用焊接鋼管，戶內(nèi)采用 JDG 管或阻燃 PVC 管。 5、照明設(shè)計 本項 目主要為日常生活 照明 ， 電壓為 220V， 樓梯間等公共部位 照度標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)國標(biāo) 建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) (GB50034-2004)，提供住戶室內(nèi)照明布線，具體照明燈具等由住戶自行設(shè)計。 6、 防雷、接地及電氣安全 （ 1）防雷保護(hù)： 根據(jù)國標(biāo)建筑物防雷設(shè)計規(guī)范中的分類標(biāo)準(zhǔn)，本工程 建筑 屬第三類防雷建筑物 。 采用 “ 變電 站 加裝避雷針和 10KV電源進(jìn)線加裝閥型避雷器”方式。每個建筑物屋頂均裝設(shè)均壓防雷帶。 （ 2）接地保護(hù)： 供電系統(tǒng) 采 用 TNCS 系 統(tǒng)，入戶 處 做重復(fù)接地 ， N 線和 PE 線在 接地后嚴(yán)格分開。 42 / 85 本工程防雷接地、電氣設(shè)備的保 護(hù)接地共用一個接地系統(tǒng)，接地電阻不大于 1 歐姆。為保證人身安全和設(shè)備安全，同時也為了滿足防雷要求，在變電 站 設(shè)置接地網(wǎng)，要求接地電阻必須滿足有關(guān)規(guī)程要 求。 防雷接地、保護(hù)接地和工作接地共用同一接地裝置即建筑物的基礎(chǔ)接地體。要求接地體的接地電阻不大于 1.0，當(dāng)接地電阻達(dá)不到要求時，應(yīng)在室外補設(shè)人工接地極。 低壓配電系統(tǒng)接地采用 TN-C-S 系統(tǒng)，在入戶電纜 接箱處做重復(fù)接地。每棟樓均做總等電位聯(lián)結(jié)，把所有進(jìn)、出建筑物的各種金屬管道、金屬構(gòu)件、電纜金屬外皮、接地干線、用電設(shè)備金屬外殼等均應(yīng)與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱可靠連 接。住戶衛(wèi)生間內(nèi)也應(yīng)做局部等電位聯(lián)結(jié)。 （ 3）電氣安全： 為防雷電電磁脈沖，進(jìn)、出本工程建筑物的正常帶電導(dǎo)體均應(yīng)安裝電涌保護(hù)器（ SPD）；為用電人身安全，小區(qū)每幢住宅的總電源進(jìn)線斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能，住宅內(nèi)插座回路均裝設(shè)漏電保護(hù)裝置。 7、 室外線路 本工程高低壓配電線路均采用鎧裝電纜直埋敷設(shè)。小區(qū)室外照明采用庭院燈，路燈控制在小區(qū)物業(yè)值班室內(nèi)，路燈配線選用YJVV22-0.6/1kV 516 鎧裝電力電纜直埋敷設(shè)。 4.5.1.2 弱電 部分 1、 設(shè)計 范圍 43 / 85 通信系統(tǒng)（含寬帶網(wǎng)絡(luò)），有線電視系統(tǒng)，樓宇對講系統(tǒng) 2、 通信系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)設(shè)置寬帶通訊布線網(wǎng)絡(luò)，所有住宅的寬帶網(wǎng)與 市 話統(tǒng) 一 考慮， 干 線采用光纜，旱形布線。 每戶 置 信息配線箱 一個 ，引入 l 根 4 對五類非屏蔽對絞電纜 (用于寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)通信 )和 l 根 2 對電話線引至信息配線箱。每戶電話線按二對進(jìn)線考慮， 在起居室、雙 臥 室分別 設(shè)置 雙孔信息插座，采用墻內(nèi)嵌入式，管線均為暗敷。 3、 有線電視系統(tǒng)： 有 線電視系統(tǒng)信號由 城市 有線電視網(wǎng)引 入 ，每戶住宅設(shè)電視系統(tǒng)艤孔終端 23 只。為滿足有線電視發(fā)展的需要，有線電視系統(tǒng)的放大器 、 分支分配器 、 終端插 座 及線路均按艤向化輸網(wǎng)絡(luò)考慮。 有線電視插座分別 設(shè)置 在起居室及所有臥室 內(nèi)， 管線為暗敷。 4、 樓宇對講 系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)每幢樓設(shè)置訪客對講子系統(tǒng)，以每個單元為 一 組設(shè)置訪客對講子系統(tǒng)，每個子系統(tǒng)在 單元 入口處設(shè)門口機及電磁門鎖一套，每戶設(shè)置 樓宇 對講話機 （可采用可視型） 一部。 樓宇對講 統(tǒng)用電由公用照明計量， 由本單元住戶分?jǐn)?。 住宅單元樓宇對講主機要有 35 分鐘備用電源，在停電時可以自動打開樓門電動鎖，利于逃生。同時加設(shè)消防報警自動打開樓門電動鎖功能。 44 / 85 5、 室外線路 本工程弱電室外線路均采用穿 PVC 管及手（人）孔井敷設(shè)方式。區(qū)、區(qū)域干線采用單模集束光纖穿 PC 波紋 80 孔管 組塊，組成弱電干、支線體系，便于管理、施工、敷設(shè)及增減或改造容量的變化。 4.5.2 給水排水 1、設(shè)計范圍 小區(qū)內(nèi) 給水排水 工程， 建筑給排水工程， 消防給水請見消防設(shè)施章節(jié)。 2、給水工程 （ 1） 水源 由市政自來水管網(wǎng)接入 2 根 DN200 給水管，提供小區(qū)用水，小區(qū)內(nèi)室外主要供水區(qū)域或主干道路設(shè)置的供水管道呈環(huán)狀管網(wǎng)布置，其他供水區(qū)域可采用枝狀供水管網(wǎng)形式。 慮小區(qū)內(nèi)實施消防需求，在消防區(qū)域內(nèi)的給水管網(wǎng)上 按 120m 間距 、 150m 保護(hù)半徑 設(shè)置室外消火栓設(shè)備。 （ 2） 給水系統(tǒng) 本項目住宅樓均為 六層 建筑設(shè) ， 因此生活給 水系統(tǒng)可直接由 市政管網(wǎng) 供給，無需二次加壓 。 本項目不設(shè)置熱水供應(yīng)系統(tǒng)，個住戶熱水自行制備。 （ 3） 給水管網(wǎng)系統(tǒng) 45 / 85 小區(qū)內(nèi)給水 管道沿各設(shè)計道路順自然坡度直埋鋪設(shè)在冰凍線以下，主干管與干管為球墨鑄鐵管，其中主干管管徑為 DN200，干管管徑為 DN150。 （ 4）用水量估算 用水量估算主要為居民日常用水量，包括生活用水量、綠化用水量及不可預(yù)見用戶水量，消防用水量見消防章節(jié)。 用水量估算表 序號 用水 單位 用水 規(guī)模 用水標(biāo)準(zhǔn) 日用 水量 用水天數(shù) 年用 水量 1 生活用水 2940人 130L/人 /d 383m3 365 139795 m3 2 綠化用水 16026m2 2L/m2/d 32m3 180 5760 m3 3 不可預(yù)見 10% 42 m3 14556 m3 合 計 457 m3 16萬 m3 3、 排水系統(tǒng) （ 1） 污水排水系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)排水采用污、 雨 分流制 ，建筑物內(nèi)排水采用污、廢合流制，生活污水經(jīng)化糞池初步處理后與生活廢水合流至城市污水管網(wǎng)由市政污水處理廠統(tǒng)一處理 。 在管道布置上， 根據(jù)市政排水管網(wǎng)接口處高程， 利用小區(qū)設(shè)計地形坡度條件 形成重力自流排水，盡量作到小區(qū)內(nèi)排水自流排入市政 排 46 / 85 水管網(wǎng)。 建筑內(nèi)豎向排水管不得穿越臥室。 （ 2） 排水量預(yù)測 本項目生活污廢水排水量按生活用水量的 90%計，即日最高排水量為 652m3，年排水量為 18 萬 m3。 （ 5） 雨水 排放 小區(qū)地面雨水 采用有組織排水， 由雨水口收集經(jīng)雨水管道系統(tǒng)有組織排入市政雨水管網(wǎng) ，雨水管網(wǎng)按道路沿線布置 。 雨水量根據(jù)當(dāng)?shù)乇┯陱姸?、重現(xiàn)期、 逕流系數(shù) 等參數(shù)計算確定雨水管徑。 4、管材選型 （ 1）室外生活給水管主管道材料選用鋼襯塑管， 室 內(nèi) 給 水管