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文檔簡介

目 錄 一、總 論 . 3 1.1 項目背景 . 3 1.2 項目概況 . 7 二、政策環(huán)境與市場分析 . 13 2.1 政策環(huán)境 . 13 2.2 市場分析 . 18 2.3 銷售方案 . 23 三、建設(shè)地點與建設(shè)條件 . 25 3.1 建設(shè)地點 . 25 3.2 建設(shè)條件 . 27 四、規(guī)劃建設(shè)方案 . 30 4.1 規(guī)劃設(shè)計依據(jù) . 30 4.2 規(guī)劃設(shè)計主題 . 31 4.3 總規(guī)劃方案 . 31 4.4 設(shè)計方案 . 35 4.5 配套設(shè)施 . 40 五、節(jié)能節(jié)水措施 . 50 5.1 節(jié)能原則 . 50 5.2 編制依據(jù)與原則 . 50 5.3 節(jié)能措施 . 51 5.4 節(jié)水措施 . 53 六、環(huán)境影響評價 . 54 6.1 環(huán)境現(xiàn)狀 . 54 6.2 項目建設(shè)與運營對環(huán)境影響 . 54 6.3 環(huán)境保護(hù)措施 . 56 6.4 環(huán)境影響評價結(jié)論 . 58 七、勞動安全衛(wèi)生與消防 . 60 7.1 勞動安全 . 60 7.2 衛(wèi)生防護(hù)措施 . 61 7.3 消防 . 61 八、組織機構(gòu)與開發(fā)進(jìn)度安排 . 64 8.1 組織機構(gòu) . 64 8.2 開 發(fā)進(jìn)度安排 . 65 九、項目招投標(biāo)方案 . 67 9.1 編制依據(jù) . 67 9.2 招標(biāo)要求 . 67 9.3 招標(biāo)方案 . 68 十、投資估算與資金籌措 . 70 10.1 投資估算 . 70 10.2 資金籌措 . 75 十一、項目財務(wù)分析與指標(biāo) . 77 11.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 . 77 11.2 營業(yè)收入與經(jīng)營成本 . 77 11.3 項目財務(wù)分析 . 78 十二、 結(jié)論與 建議 . 80 3 / 85 一、總 論 1.1 項目背景 1.1.1 項目名稱 *房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 “ *花園”住宅小區(qū)一期工程 1.1.2 建設(shè)單位概況 本項目由 *房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(簡稱 “ *房地產(chǎn) ” )開發(fā)建設(shè)。 * 略 1.1.2 可行性研究報告編制 原則與 依據(jù) 1.1.2.1 編制原則 1、 嚴(yán)格遵循國家有關(guān)法律、法規(guī),從實際出發(fā),合理確定建設(shè)規(guī)模, 做到 選址合理、功能健全、設(shè)施完善、安全衛(wèi)生。 2、 堅持“客觀、公正、科學(xué)、可靠”的原則,提出可供項目單位決策 的建 議,為有關(guān)部門審批項目提供依據(jù)。 3、 本著實事求是的原則分析論證該項目的實施條件和工程技術(shù)方案的 可行 性。 4、 認(rèn)真調(diào)查研究各項基礎(chǔ)條件,避免不利因素對工程建設(shè)和運營過程 中產(chǎn) 生的不利影響。 5、 在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略方針,貫徹執(zhí)行 4 / 85 國 家和 地區(qū)對環(huán)保、安全及消防方面的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 6、 力求建造一處“經(jīng) 濟、適用、安全、舒適”的居住小區(qū),為當(dāng)?shù)貜V大中低收入家庭提供安全可靠的宜居環(huán)境。 1.1.2.2 編制依據(jù) 1、國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(國發(fā) 200724 號); 2、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知(國辦發(fā) 200637 號); 3、 *人民政府關(guān)于加快住房保障體系建設(shè)切實解決中低收入家庭住房問題的通知( *號); 4、建設(shè)部等頒布經(jīng)濟適用住房管理條例(建住房 2007258 號); 5、 *市 *市住房建設(shè)規(guī) 劃 (20082012 年 ); 6、建設(shè)單位與 *政府簽訂的土地開發(fā)協(xié)議書; 7、 *人民政府關(guān)于公布經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法的通知( *號); 8、國家發(fā)展和改革委員會投資項目可行性研究指南(試用版); 9、國家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版); 10、 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 1.1.3 項目提出的理由與 過程 *市 擁有 儲藏豐厚的煤炭資源和礦產(chǎn)資源,目前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的具有 5 / 85 工業(yè)開采價值的重要礦產(chǎn)資源有 *類 *種,是 全國 的重要煤炭和天然氣產(chǎn)地。 *略 于此同時,隨著 *市 *區(qū) 的建設(shè), *政府所在地 *區(qū) 憑借其優(yōu)越的地理位置,成為 *市 重點建設(shè)的主城區(qū),另外以重要的能源基地和旅游資源和區(qū)位優(yōu)勢,使 *市 機場坐落在該 區(qū) ,為 *區(qū) 擴張城市規(guī)模、完善基礎(chǔ)設(shè)施、豐富城市內(nèi)涵提供了難得的發(fā)展機遇。 然而, *區(qū) 作為地處西部較為偏僻地區(qū),其城市發(fā)展基礎(chǔ)和人民居住環(huán)境條件均為非常薄弱,隨著其經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和住房供求矛盾日益突出,已不能滿足日益發(fā)展的社會需求。 為了加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和滿足 城鎮(zhèn)居居住需求, *政府以*區(qū) 并入 *市 “一市三區(qū)”規(guī)劃、大力發(fā)展城市化進(jìn)程之際,提出了加快建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、改善居住條件為重點的舊城區(qū)改造和新城區(qū)建設(shè)工作。其中,經(jīng)濟適用房作為滿足城市中低收入家庭居住需求的重要保證措施,得到了 *政府的高度重視,在 全省 城市建設(shè)規(guī)劃中把經(jīng)濟適用房的建設(shè)作為一項重點民生工程來抓,并嚴(yán)格按照國家、自治區(qū)經(jīng)濟適用住房的相關(guān)政策,本著積極穩(wěn)妥、量力而行、分步實施的原則,組織實施經(jīng)濟適用住房的建設(shè)工作。 在此背景下, *房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 作為 *市 房地產(chǎn)開發(fā)行 業(yè)的領(lǐng)軍者 ,憑借其雄厚的實力和良好的品牌,成為 *重點引進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。根據(jù) *城市建設(shè)規(guī)劃, 區(qū) 政府與 *房地產(chǎn)公 6 / 85 司于 2009 年 3 月就 *區(qū) *路 北、 *路 路東側(cè)的 F10#地塊的開發(fā)建設(shè)簽訂了合作開發(fā)協(xié)議。根據(jù)協(xié)議條款,該地塊將用于住宅小區(qū)開發(fā)項目,其中根據(jù) 區(qū) 政府的要求建設(shè)一批經(jīng)濟適用房,其余土地則由企業(yè)以市場化的原則進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 對該地塊的開發(fā)建設(shè), *房地產(chǎn)根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議和當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃,結(jié)合自身的項目開發(fā)計劃,提出了現(xiàn)行開發(fā)經(jīng)濟適用房項目,以優(yōu)先滿足中低收入家庭日 益迫切的居住需求。同時,為了使經(jīng)濟適用房住戶能夠分享優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境和物業(yè)條件,擬將該地塊統(tǒng)一命名為“ * *花園住宅小區(qū)”,使經(jīng)適房與商品 房形成有機結(jié)合,為廣大市民提供環(huán)境優(yōu)良、居住舒適、安全衛(wèi)生的宜居生活區(qū),以滿足 居 民日益增長的高品質(zhì)居住需求。 對于該區(qū)域建設(shè)項目 ,本公司 接受編制可行性研究委托后, 組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對本項目所在地進(jìn)行了 實地考察 ,充分考慮了建設(shè)環(huán)境、工期、效益的要求,進(jìn)行了相關(guān)的材料收集和調(diào)查研究,對建設(shè)地點的水文地質(zhì)等情況以及 當(dāng)?shù)?經(jīng)濟適用住房市場供求現(xiàn)狀等進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查研究,結(jié)合實 際情 況,組織有關(guān)專家對研究方案進(jìn)行了 分析 論證,并與建設(shè)單位交換了意見,在此基礎(chǔ)上編制了可行性研究報告 ,力求為建設(shè)單位提供一份專業(yè)而客觀的決策參考依據(jù),也為有關(guān)主管部門進(jìn)行立項審批提供審批依據(jù)。 7 / 85 1.2 項目概況 1.2.1 擬建地點 本項目場址位于 *區(qū) 西側(cè)偏北位置,地處老城區(qū)和新區(qū)過渡地段, *路與 *路 交匯處的東北側(cè)。 項目 場址西靠 *路 路、南鄰 *路 ,西北側(cè)為 *街、東北側(cè)為 *路,東側(cè)為 *街,場區(qū)基本呈向北延伸的五邊形。 本期工程是 *花園小區(qū)的一期工程, 主要建設(shè)經(jīng)濟適 用房 ,占據(jù)場區(qū)東北部,三面沿街,分別為東南側(cè) *節(jié)、東北側(cè) *路、西北側(cè)*街,平面布置呈三角形。 1.2.2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 本 期工程 總用地面積 45789m2(約合 68.68 畝 ),其中凈用地面積45294m2(約合 67.94 畝) , 主要建設(shè) 13 棟多層( 6 層)住宅樓(經(jīng)濟適用房), 總建筑面積 50431 m2。根據(jù)國家經(jīng)濟適用房建設(shè)有關(guān)規(guī)定,本項目單戶建筑面積控制在 60m2左右,能夠解決 840 戶 中低收入家庭2940 人 的住房需求 。 本項目 是根據(jù) 區(qū) 政府要求而開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟適用房,其用地由 區(qū)政府負(fù)責(zé)征用和拆遷安 置補償,由 *房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè),并一次性建設(shè)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),保障入駐居民的正常生產(chǎn)生活。 因開發(fā)對象為經(jīng)濟適用房,其銷售 對象為 *區(qū) 符合購置經(jīng)濟適用房條件的城鎮(zhèn)中低收入家庭。在開發(fā)建設(shè)過程中,建設(shè)單位在滿足政府制定的限價政策下以收支相抵微利原則進(jìn)行開發(fā)建設(shè),具體購房 8 / 85 資格審核和購房批準(zhǔn)工作由 區(qū) 政府有關(guān)部門負(fù)責(zé) 。 1.2.3 總投資與效益情況 1、總投資與資金籌措 本項目估算總投資為 8519.34 萬元,土地費用 949.65 萬 元、 前期工程費用 158.72 萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 1290.29 萬元、建筑安裝工程費 5295.26 萬元、開發(fā)期稅費 172.07 萬元、其他費用 180.04 萬元、預(yù)備費 218.46 萬元,根據(jù)項目建設(shè)管理和銷售過程的需要,計提管理費用 202.33 萬元、銷售費用 58.10 萬元。 根據(jù)建設(shè)單位的投融資計劃,本項目投資開發(fā)資金由建設(shè)單位自籌解決。 2、 財務(wù)評價 根據(jù)經(jīng)濟適用房建設(shè)管理規(guī)定,本項目以保本微利的原則進(jìn)行建設(shè)和銷售。產(chǎn)品銷售價格以開發(fā)建設(shè)投資為基礎(chǔ),使利潤率控制在 3%以內(nèi)的原則進(jìn)行定價。 根據(jù)上述原則,本項目銷售價格為 1920 元 /m2,總銷售收入為9682.75 萬元, 547.08 萬元、土地增值稅為 290.48 萬元 ,利潤總額為325.85 萬元,上繳所得稅 81.46 萬元,稅后利潤為 244.39 萬元 。 項目平均開發(fā)投資額為 1689.31 元 /m2, 稅后利潤為 244.39 萬元 ,項目 投資利潤率為 2.87%、 銷售利潤率為 2.42%,符合 國家 經(jīng)濟適用房建設(shè)項目 3%的利潤率控制標(biāo)準(zhǔn),說明銷售價格的確定較為合理,是符合保本微利的建設(shè)原則。 9 / 85 1.2.5 問題與建議 本項目作為 經(jīng)濟適用房建設(shè)項目 , 屬于政策性開發(fā)工程,具有較強的公益性特點。因此開發(fā)建設(shè)以盈利目的,以收支相抵的原則進(jìn)行,旨在為當(dāng)?shù)刂械?收入家庭提供居住條件,以滿足城鎮(zhèn)住房困難戶居住需求。 因此, 特別建議建設(shè)單位在保證工程質(zhì)量的前提下加強成本 費用的管控 力度, 使建設(shè)成本控制在合理范圍內(nèi),并協(xié)調(diào)有關(guān)部門爭取有關(guān)減免優(yōu)惠政策,以最大程度降低工程建設(shè)成本,為購房戶提供經(jīng)濟、安全、優(yōu)質(zhì)的居住條件 。 由于本項目屬于政策性開發(fā)過程,具有很強的公益性特點,由于可行性研究階段估算的建設(shè)費用具有一定的不確定性,因此在本項目房屋最終銷售價格的確定上,建議采用下述原則: 1、 建安工程費用以現(xiàn)行計價定額做竣工決算,并由當(dāng)?shù)卣畬徲嫶_認(rèn)。 2、 工程建設(shè)其他費用(含土地費)以實 際發(fā)生列支,并經(jīng)政府設(shè)計確認(rèn)。 3、 以政府確定后的總建設(shè)費用為基礎(chǔ),根據(jù)國家經(jīng)濟適用房有關(guān)價格管理規(guī)定進(jìn)行最終銷售價格的確定。 另外 , 建議 建設(shè)單位在工程建設(shè)過程中落實好以下幾項工作,使項目開發(fā)建設(shè)能夠順利實現(xiàn)預(yù)期效果 : 10 / 85 1、加緊 做好 前期工作,及時完成項目開工前各項審批手續(xù)。 2、應(yīng)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地區(qū)對節(jié)能、環(huán)保、安全、消防及招投標(biāo)方面的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 3、積極、及時 、足額 落實 工程建設(shè)資金 ,確保工程建設(shè)如期、順利 完成 。 4、精心安排 各項工作 ,確保工期、質(zhì)量、投資控制目標(biāo)的 順利如期 完成。 5、工程實施過程應(yīng)有 全程監(jiān)控 , 確保本工程不出現(xiàn)任何人為的毗漏。項目單位應(yīng)制定嚴(yán)格的驗收標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格合同管理,保證 工程的經(jīng)濟安全、環(huán)境保護(hù)和 功能完善。 11 / 85 1.2.6 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 序號 項 目 單位 數(shù)值 備 注 一 基礎(chǔ)指標(biāo) 1.1 總占用地地面積 m2 45789 68.68 畝 其中:凈用地面積 45294 67.94 畝 1.2 總建筑面積 m2 50431 其中:地上建筑面積 m2 50431 地下建筑面積 m2 0 1.3 建筑密度 18.55% 1.4 容積率 1.11 1.5 綠化率 35% 1.6 可出售面積 m2 50431 1.6.1 經(jīng)濟適用房 m2 50431 1.7 住戶總數(shù) 戶 840 1.8 居住人口數(shù) 人 2940 (戶均 3.5 口人) 1.9 平均戶型面積 m2 60 1.20 計劃開發(fā)經(jīng)營期 年 2 開發(fā)期 年 2 銷售期 年 1 第二年 二 經(jīng)濟指標(biāo) 2.1 總投資 萬元 8519.34 2.1.1 其中:開發(fā)建設(shè)投資 萬元 8519.34 2.1.2 經(jīng)營資金 萬元 0.00 2.2 資金籌措 萬元 8519.34 2.2.1 其中:資本金 萬元 8519.34 2.2.2 銀行借款 萬元 0.00 營業(yè)收入 0.00 2.3 營業(yè) 收入 萬元 9682.75 2.4 營業(yè)稅金及附加 萬元 547.08 12 / 85 2.5 土地增值稅 萬元 290.48 2.6 營業(yè)利潤 萬元 325.85 2.7 所得稅 萬元 81.46 2.8 稅后利潤 萬元 244.39 三 單位面積指標(biāo) 3.1 單位面積售價 元 /m2 1920.00 按可出售面積加權(quán)平均 3.2 單位面積開發(fā)建設(shè)投資 元 /m2 1689.31 按可出售平均分?jǐn)?3.3 單位面積土 地成本 元 /m2 188.31 按可出售平均分?jǐn)?3.4 單位面積利潤總額 元 /m2 64.61 按總建筑面積平均分?jǐn)?3.5 單位面積稅金 元 /m2 182.23 按總建筑面積平均分?jǐn)?3.6 單位面積稅后利潤 元 /m2 48.46 按總建筑面積平均分?jǐn)?四 財務(wù)評價指標(biāo) 4.1 投資利潤率 2.87% 4.2 投資利稅率 12.70% 4.3 銷售利潤率 2.52% 4.4 項目投資內(nèi)部收益率 5.46% 稅前 4.5 項目投資內(nèi)部收益率 4.10% 稅后 4.6 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 25.10 稅前 4.7 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 -48.79 稅后 4.8 全部投資投資回收期 年 1.96 稅后 13 / 85 二、 政策環(huán)境與市場分析 2.1 政策環(huán)境 2.1.1 我國房地產(chǎn)政策概況 我國自 1998 年開始對城鎮(zhèn)住宅全面實施市場化改革以來,房地產(chǎn)業(yè)一直以較快的速度發(fā)展,從而帶動城鎮(zhèn)住房價格尤其是大中城市房價的迅猛增長。另外,隨著房價的快速增長, 投資型、投機性炒房現(xiàn)象日益加重,對城鎮(zhèn)居民的正常購置房屋造成了較大影響。因此,為了抑制房價過快增長、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和保持國民經(jīng)濟的良好運行,國務(wù)院自 2005 年開始陸續(xù)出臺了多項措施,意在遏制投機性炒房,控制投資性購房,鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè),合理引導(dǎo)住房消費,促進(jìn)住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 如 2005 年 3 月出臺的加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施,提出了以穩(wěn)定房價為主的八條措施(俗稱國八條),以及隨即出臺的房貸政策、價格政策和融資政策等; 2006 年 5 月國務(wù)院出臺 了以調(diào)整結(jié)構(gòu)為主的六項措施(俗稱國六條)及其細(xì)則關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見,其中明確提出了 “ 9070”政策,即套型面積 90 平方米以下戶型占開發(fā)總面積的 70%以上,以及相應(yīng)的稅收、信貸政策,對各地房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、價格 14 / 85 過快增長做出了進(jìn)一步的控制和引導(dǎo)政策。 同時,為了解決城鎮(zhèn)住房困難戶和中低收入家庭的住房需要,國務(wù)院和財政部、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委也陸續(xù)出臺了國務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見、經(jīng)濟適用房管理辦法、廉租住房保障辦法等針對中低收入住房困難家庭的保證性住房政 策,逐漸形成了商品化與保障性同步運行的住房體制,為社會各層次居民提供了多樣化、正對性的住房供應(yīng)體系。 2.1.2 我國經(jīng)濟適用房政策概況 1、 經(jīng)濟適用房概述 經(jīng)濟適用房是我國在房改過程中為適應(yīng)新的經(jīng)濟形勢 而 由政府推出的新型房產(chǎn)種類,是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質(zhì)的 特殊 商品房 。 經(jīng)濟適用住房 是指政府提供政策優(yōu)惠,限定套型面積和銷售價格,按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng),具有保障性質(zhì)的政策性住房。 一般 由 政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造,以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房 ,其 價格一般 按建設(shè)成本確定。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅 , 具有經(jīng)濟性和適用性的特點。 其中 經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言,是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設(shè)計、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的實用效果。 15 / 85 2、 我國經(jīng)濟適用房政策 我 國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的實物福利性住房制度, 一般由單位統(tǒng)一建房再統(tǒng)一分配給個人居住。隨著我國改革開放的進(jìn)一步深化和市場經(jīng)濟的初步形成,這種分配制度已不能適合我國經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展趨勢。因此國務(wù)院于 1991 年下發(fā)了 關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見,標(biāo)志著一輪城鎮(zhèn)住房制度改革的開始。隨著住房制度改革的深逐漸入,國務(wù)院下通知于 1998 年下半年開始全面停止城鎮(zhèn) 住房實物分配 、 實行住房分配貨幣化, 從此基本完成了我國城鎮(zhèn)住房市場化改革,使房地產(chǎn)行業(yè)基本實現(xiàn)了市場化。 雖然城鎮(zhèn)住房市場化改革是我國實現(xiàn)社會主義市場體制的必經(jīng)之路,但是因城鎮(zhèn)居民收入水平和家庭條件的的不同,出現(xiàn)了一部分城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難現(xiàn)象。對此,作為城鎮(zhèn)住房改革的補充和調(diào)劑,于 1998 年開始推出了面向中低收入住房困難家庭的經(jīng)濟適用房制度, 19992005 年成為我國經(jīng)濟適用房建設(shè)的高速發(fā)展期, 經(jīng)濟適用房在全國各地的快速發(fā)展, 以其低廉的 房價 逐漸成為中低收入家庭 的首選 。 為了給城鎮(zhèn)中低收入家庭提供經(jīng)濟適用的居住環(huán)境,我國在實行經(jīng)濟適用房制度中,制定出臺了相應(yīng)的各項優(yōu)惠政策和限制條件,以保障住房建設(shè)中的經(jīng)濟性和適用性。如 免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和商 16 / 85 業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費以及契稅,減半征收水電增容費等各種稅費 , 建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng),優(yōu)先辦理有關(guān)手續(xù)。另外,經(jīng)濟適用房建設(shè)管理費限于 1% 3%,市場利潤被限在 3%以下。 隨著經(jīng)濟適用房制度的推行,因其低廉的 價格和各項優(yōu)惠政策條件,近幾年在經(jīng)濟適用房建設(shè)中也出現(xiàn)了一些負(fù)面效應(yīng),如改變用地性質(zhì)、改建商品房、套取優(yōu)惠政策、變相推向市場等現(xiàn)象,使經(jīng)濟適用房變成了少數(shù)部分人謀私利的工具,而真正的中低收入者很難購得經(jīng)濟適用房,給社會造成了一定的惡劣影響。 針對經(jīng)濟適用房建設(shè)中出現(xiàn)的不良現(xiàn)象,為了 改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度 、 保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益, 使經(jīng)濟適用房制度真正成為一項符合群眾利益的民生工程,國家建設(shè)部 根據(jù)國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(國發(fā) 200724 號) ,聯(lián)合國家發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、 國土資 源部 、 人民銀行 、 稅務(wù)總局 于 2007 年 12 月發(fā)布了經(jīng)濟適用住房管理辦法( 建住房 2007258 號 ),對經(jīng)濟適用房建設(shè)的原則、有股優(yōu)惠政策和扶持政策、建設(shè)管理和價格管理、準(zhǔn)入和退出管理以及監(jiān)督管理等做出了明確的規(guī)定,為我國今后進(jìn)一步開展經(jīng)濟適用房建設(shè)奠定了政策依據(jù)。 2.1.3 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房政策環(huán)境 為了切實解決城鎮(zhèn)中的收入家庭住房困難問題,根據(jù)經(jīng)濟適用住房管理辦法, *近幾年也加大了以經(jīng)濟適用房、廉租房為主的 17 / 85 保障性住房建設(shè)力度。尤其今年開始,自治區(qū) 把全面推進(jìn)保障性住房建 設(shè)列為 全省 建 設(shè)領(lǐng)域落實“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”決策部署 的首要任務(wù),擴大廉租住房保障范圍,將 區(qū) 縣市城區(qū)人均住房不足 13 平方米的低保家庭全部納入保障范圍,逐步把低保邊緣的家庭納入保障范圍,并力爭使實物配租家庭占今年住房保障總量的 40%。 從 *市 的層面看,該市于 2001 年開始建設(shè)經(jīng)濟適用房,在 2001年 2006 年間,共 完成經(jīng)濟適用住房建設(shè)面積共 80.75 萬平方米,完成總投資 8.9 億元。 從 2007 年起,全市已完成經(jīng)濟適用住房建設(shè)面積108.4 萬平方米 , 與 2006 年同期相比,經(jīng)濟適用住房面積增長了 348%,解決了 10562 戶住房困難戶的困難。 2008 年, *市 委、政府決定,今后全市每年要完成 200 萬平方米經(jīng)濟適用房和 5 萬平方米廉租房的建設(shè)任務(wù)。目前這兩項建設(shè)任務(wù)已在全市各地全面展開, 為全市范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)中低收入家庭改善住房條件提供了政策性保障。 從項目建設(shè)地區(qū) *經(jīng)濟適用房政策上看,該 區(qū) 于 2007 年 出臺了 *經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法 , 并自 2007 年開始在 全省 范圍內(nèi) 圍繞建設(shè)教育、就業(yè)、醫(yī)療、社會、住房、公共 服務(wù)“六大保障體系” , 實施了“十大惠民工程” 。期間 區(qū) 財政安排 6.6 億元用于改善民生,占財政總支 出的 51.8%。 另外該 區(qū) 在 *2009 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃 也把經(jīng)濟適用房建設(shè)作為重要的民生工程和社會保障體系來專門制定了發(fā)展計劃,提出了加強保障性住房建設(shè)、加快 經(jīng)濟適用房、廉租房和農(nóng)牧業(yè) 18 / 85 轉(zhuǎn)移住宅小區(qū)建設(shè),提供配套住房 4000 套 50 萬平方米,將住房保障范圍由城鎮(zhèn)無房戶擴大到城鄉(xiāng)住房困難戶。 并把住房保障工程納入2009 年實施 的 十項惠民工程 中 , 以 進(jìn)一步提升 全省 廣大人民群眾的幸福指數(shù)和滿意度。 2.2 市場分析 2.2.1 *市 *區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展 概 況 近年來,隨著 *市 城市建設(shè)步伐的加快,房地產(chǎn)市場 呈現(xiàn)出投資高速增長 、 市場需求持續(xù)旺盛 、 商品住宅成交活躍 、 價格快速上升的發(fā)展態(tài)勢,促進(jìn)了 *市 經(jīng)濟的快速發(fā)展。 1、 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛 2007 年 全市房地產(chǎn)完成投資 84.9 億元 , 2008 年 房地產(chǎn)投資達(dá)到140.9 億元, 呈現(xiàn)出快速、持續(xù)發(fā)展態(tài)勢 。 2、 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、竣工面積和銷售面積迅猛增加 2007 年,全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模達(dá)到 538.6 萬平方米,同比增長 32%;2008 年開發(fā)面積達(dá)到 1151 萬平方米。 2007 年,全市房地產(chǎn)竣工面積達(dá)到 204 萬平方米 ; 2008 年,全市房地產(chǎn)竣工面積達(dá)到 204 萬平方米239 平 方米。 2007 年全市銷售面積達(dá)到 416.4 萬平方米 ; 2008 年全市銷售面積達(dá)到 278 萬平方米。 2.2.2 *市 *市住房供需預(yù)測 19 / 85 1、 住房需求預(yù)測 根據(jù) *市 規(guī)劃局制定的 *市 *市住房建設(shè)規(guī)劃 ( 2008 2012) (以下簡稱“住房規(guī)劃”)數(shù)據(jù), 截止 2007 年 12 月 , *區(qū)已建成住房建筑面積 1300 萬平方米, *區(qū)現(xiàn)有戶籍人口 25 萬人,常住人口 42萬人,按戶籍人口計算人均住宅建筑面積 52 平方米,按常住人口計算人均住宅建筑面積 31 平方米。預(yù)計 2012 年 *區(qū)人口達(dá)到 80 萬人,規(guī)劃期末城市居民 人均住房建筑面積達(dá) 35 平方米,每戶家庭擁有或租住一套使用功能齊全的住宅,有較好的居住環(huán)境,共需要 2800 萬平方米的住宅供應(yīng)量。居住水平指標(biāo)圍繞建宜居城市目標(biāo),爭取在 2020 年人均住房建筑面積達(dá) 40 平方米。 以上述規(guī)劃目標(biāo)為基礎(chǔ),預(yù)計在 2008 年 2012 年之內(nèi) ,住房總需求 約 為 1500 萬平方米。其中:新建普通商品住房 746 萬平方米;新建非普通商品住房 450 萬平方米;新建經(jīng)濟適用住房 300 萬平方米;新建廉租房 4 萬平方米。 2、住房建設(shè)供應(yīng)規(guī)劃 根據(jù)住房規(guī)劃,住房建設(shè)面積供應(yīng)方案按年度分解如下: ( 1) 2008 年 : 規(guī)劃總量 265.56 萬 m2,其中:普通商品住房 104.5萬 m2,非普通商品住房 79.5 萬 m2,經(jīng)濟適用住房 80 萬 m2。 ( 2) 2009 年 : 規(guī)劃總量 212.3 萬 m2,其中:普通商品住房 68 萬m2,非普通商品住房 63.5 萬 m2,經(jīng)濟適用住房 80 萬 m2。 20 / 85 ( 3) 2010 年 : 規(guī)劃總量 346.5 萬 m2,其中:普通商品住房 181.9萬 m2,非普通商品住房 104 萬 m2,經(jīng)濟適用住房 60 萬 m2。 ( 4) 2011 年 : 規(guī)劃總量 345.14 萬 m2,其中:普通商品住房 190.9萬 m2,非普通商品住房 103.7 萬 m2, 經(jīng)濟適用住房 50 萬 m2。 ( 5) 2012 年住房建設(shè)面積規(guī)劃總量 330.5 萬 m2,其中,普通商品住房 200.7 萬 m2,非普通商品住房 99.3 萬 m2,經(jīng)濟適用住房 30 萬 m2。 2.1.3 *住房供需分析 1、住房建設(shè)現(xiàn)狀 經(jīng)調(diào)查, *區(qū) 現(xiàn)住房建筑總面積為 115 萬平方米,常住人口為 4.3 萬人,人均住房面積為 26.74 平方米。住房完好房屋占 60%,一般完好占 20%,一般損壞占 14%,嚴(yán)重?fù)p壞占 6%,住房自住面積為101.20 萬平方米,占總數(shù)的 88%,出租面積為 13.8 萬平方米,占總數(shù)的 12%,無 閑置房屋,無直管房屋。城市住房困難戶 1125 戶,最小住房面積 21.5 平方米,最大住房面積 42 平方米,戶均住房面積為 30.1平方米。 2、住房建設(shè)需求情況 根據(jù) *國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃, 到 2010 年*區(qū) 人口將達(dá)到 6.5 萬人,城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá) 36 平方米,規(guī)劃期內(nèi)的住房建設(shè)總需求為 234 萬平方米,需新建住宅 119 萬平方米, 21 / 85 從 2007 年開始至 2010 年每年建房平均約 30 萬平方米; 在全鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃中, 2008 年占建設(shè)總量的 28%, 2009 年占建設(shè)總量的 22%, 2010年占建設(shè)總量的 8%; 在新開工住宅建設(shè)面積中,中低價位住房面積比重占 70%(其中經(jīng)濟適用住房占 25%、 廉租住房占 5%), 普通商品房面積比重占 30%;在中低價位普通商品房建設(shè)中,經(jīng)濟適用住房戶型面積為 90 平方米,廉租住房戶型面積為 65 平方米,普通商品住房戶型面積為 120 平方米。 3、 土地供應(yīng) 情況 目前 *區(qū) 的住房建設(shè)用地原則是:按照 *區(qū) 城市建設(shè)的總體規(guī)劃,適當(dāng)加大經(jīng)濟適用住房用地供應(yīng)量,重點保證中低價位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng),堅持新增供應(yīng)與存量挖潛相結(jié)合。近期可利用土地主要使用 *區(qū) 周邊部分土地及舊區(qū)改造能利用 的土地;適當(dāng)提高住房建設(shè)開發(fā)強度。依據(jù)節(jié)約、高效、集約利用土地的原則,在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)范要求的前提下,適當(dāng)提高住房建設(shè)的容積率水平 , 2007 年至 2010 年住房建設(shè)凈用地總量為 125 萬平方米。 4、 住宅建設(shè)政策 ( 1) 土地供應(yīng)與住宅建設(shè) 。今后幾年, *將 繼續(xù)加大住房用地的儲備和供應(yīng),尤其是政府保障住房供應(yīng)。按照 *區(qū) 住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo),適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模,尤其是要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和政府保障型住房建設(shè),其年度供應(yīng)量不低于居住 22 / 85 用地供應(yīng)總量的 70%。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā) 項目土地供應(yīng),嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。 ( 2) 加強住房開發(fā)建設(shè)管理,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 。 加強普通商品住房建設(shè)。建立并完善在限套型、限房價基礎(chǔ)上競地價、競房價的中低價位、中小套型普通商品住房開發(fā)建設(shè)模式,積極推進(jìn)中低價位、中小套型普通商品住房用地招標(biāo)出讓。 落實住房開發(fā)項目套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。凡新審批、新開工的各類住房,套型建筑面積為 90 平方米 以下 的住房(含 經(jīng)濟適用房 )面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 ( 3) 進(jìn)一步發(fā)展住房二級和三級市場。通過簡化辦事程序、加強中介市場管理的措施,規(guī) 范引導(dǎo)住房二級市場和三級市場健康發(fā)展,多渠道增加中低價位、中小房型住房供應(yīng),引導(dǎo)市民通過換購、租賃等方式,合理改善居住條件,緩解一級市場需求,達(dá)到穩(wěn)定房價的目的。 5、 *十一五期住房建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)計 ( 1) 2007 2010 年新建各類商品住宅計劃表 (單位:萬平方米) 略 23 / 85 ( 2) 2007 年 2010 年新建中低價位普通商品住宅計劃表 (單位:萬平方米) 略 ( 3) 2007 年 2010 年 住宅建設(shè)用地計劃表 (單位:萬平方米) 略 6、 *保障性住房規(guī)劃 根據(jù) *政府保障性住房規(guī)劃,在 2009 至 2012 年 的 3 年內(nèi) 計劃新建 100 萬平米的經(jīng)濟適用房和廉租房 , 解決 1 萬戶城鄉(xiāng)居民的住房困難,到 2012 年共建成 200 萬平米的經(jīng)濟適用房和廉租房,解決 2 萬戶城鄉(xiāng)居民的住房困難。 因此,本項目的建設(shè)正是以 *全面建設(shè)保障性住房的背景下提出和建設(shè),既符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民住房需求,也符合當(dāng)?shù)刈≌ㄔO(shè)政策。 2.3 銷售方案 2.2.1 銷售群體 本項目銷售群體為 *區(qū) 符合購買經(jīng)濟適用房條件的城鎮(zhèn)中低收入家庭,具體資格標(biāo)準(zhǔn)由 區(qū) 政府制定。 2.2.2 銷售價格 本項目是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用房項目,根 據(jù)經(jīng)濟適用住房管理辦法規(guī)定,定價以保本微利的原則進(jìn)行,使利潤率控 24 / 85 制在 3%以內(nèi)。 在具體價格測定上,主要由 *經(jīng)濟適用房管理部門會同價格管理部門根據(jù)實際建設(shè)成本進(jìn)行測算,并同建設(shè)單位確認(rèn)后經(jīng) 區(qū) 政府批準(zhǔn)確定最終銷售價格。 本項目經(jīng)濟適用房銷售價格,根據(jù)投資估算章節(jié)中確定的建設(shè)成本和合理開發(fā)利潤后,與 *經(jīng)濟適用房限制價格相比較,取其價格小為本項目財務(wù)分析中的銷售價格。 2.2.3 銷售方案 本項目作為面向城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)項目,其購房資格將有 *政府經(jīng)濟適用房管理部門、 民政部門等有關(guān)部門進(jìn)行審核和確定,由本項目建設(shè)單位向上述特定用戶銷售。 25 / 85 三、建設(shè)地點與建設(shè)條件 3.1 建設(shè)地點 3.1.1 地塊位置 本項目擬建地點位于 *市 *政府所在地 *區(qū) 西部偏北位置,四至分別為:西至 *路 路、南至 *路 、東至 *街、東北至 *路、西北至 *街,基本呈五面沿街的五邊形布置,該地塊總用地面積為 190800 平方米(約合 286 畝)。 本期工程是該地塊開發(fā)的一期工程,總用地面積 45789m2(約合68.68 畝),其中凈用地面積 45294m2(約合 67.94 畝),位于 項目地塊的東北部,東南側(cè)為 *街、東北側(cè)為 *路、西北側(cè)為 *街,三面沿街, 基本 呈三角形 平面 布置。 3.1.2 土地權(quán)屬情況 本項目場址為 *區(qū) 1#片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃中的 F10 地塊,由本項目建設(shè)單位與 *合作開發(fā)住宅小區(qū)。根據(jù)雙方簽訂的土地開發(fā)協(xié)議書有關(guān)條款,本地塊經(jīng)濟適用房用地由 區(qū) 政府以劃撥形式供地,其余用地則按招拍掛形式供地,由企業(yè)自行開發(fā)商品房建設(shè)。 因此,本期工程建設(shè)用地?zé)o權(quán)屬紛爭。 26 / 85 3.1.3 區(qū)域 概況 略 1、 自然地理環(huán)境 ( 1)地理位置 略 ( 2)地形地貌 略 ( 3) 水文 氣候 略 2、自然資源 略 3、交通條件 略 4、郵電通訊 略 4、 *區(qū) 概況 略 5、 城市發(fā)展情況 略 27 / 85 3.2 建設(shè)條件 本項目建設(shè)區(qū)域為 *區(qū) 城區(qū)向外擴展的過渡地帶,具有承接老城區(qū)與新城區(qū)的便利條件,周邊各項城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在建設(shè)和完善當(dāng)中,將成為 *區(qū) 未來城市中心區(qū)。 3.2.1 政策環(huán)境條件 略 3.2.2 市政設(shè)施條件 略 3.2.3 工程地質(zhì)情況 根據(jù)本項目場地地質(zhì)勘查報告, 場地區(qū)域?qū)贅?gòu)造剝蝕丘陵地形,微地貌一般屬丘陵臺地及斜坡地形,局部為丘間洼地,地表均被風(fēng)積沙所覆蓋,地勢 一般較高 , 地面高程 1360.351362.04m,局部較低,地面高程 1353.15 1355.28m。場地一般屬簡單地貌, 局部為中等復(fù)雜地貌。 1、基地單元層 場地地基巖土自上而下劃分 4 個單元層,分別為: 單元層 人工( Qml)雜填土; 單元層 第四系全新統(tǒng)( Q4eol)細(xì)砂; 單元層 第四系全新統(tǒng)( Q4dl)礫砂; 單元層 白堊系下統(tǒng)志丹群第五巖段( K1zh5)細(xì)砂巖。 2、 地下水條件 28 / 85 場地區(qū)域?qū)偾鹆曦毸牡刭|(zhì)單元區(qū)。場地及外圍均無地表逕流,在勘探孔深度范圍內(nèi)均未見地下水。根據(jù)區(qū)域水文地質(zhì)資料,場地地下水屬碎屑巖類孔隙裂隙潛水,含水層為單元層 細(xì)砂巖下伏的中等風(fēng)化巖層中,潛水水位埋深一般 3540m,水位標(biāo)高 1322.041327.04m,主要補給來源為大氣降水,水位及水量受季節(jié)性影響變化較大,水量極貧乏,單井涌水量小于 50m3/d,水位變幅 +2.0-2.0m。 3、 不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害 根據(jù)勘察資料結(jié)合現(xiàn)狀調(diào)查分析,場地?zé)o地下水不良影響,場地?zé)o其它具危害性的不良地質(zhì)作用,無與建筑相關(guān)的環(huán)境地質(zhì)問題,地質(zhì)災(zāi)害不發(fā)育。 4、場地地質(zhì)評價與建議 場地地質(zhì)構(gòu)造簡單,地質(zhì)災(zāi)害不發(fā)育,環(huán)境地質(zhì)條件較好, 場地穩(wěn)定性較好。擬建各建筑物需分類采用天然地基上的淺基礎(chǔ)方案、人工墊層上的淺基礎(chǔ)方案進(jìn)行設(shè)計,擬選持力層及下臥層承載及形變特性均可良好滿足建筑需求。場地抗震設(shè)防烈度 6 度,設(shè)計地震基本加速度值 0.05g,設(shè)計地震分組第三組。場地現(xiàn)屬建筑抗震有利地段,地基土屬中硬土,場地類別 類。地基巖土層無砂基液化問題。場地地下潛水埋藏較深,水位及水位變幅均位于基底以下,對基礎(chǔ)無影響。場地地基土對混凝土和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋均無腐蝕性影響。 場地季節(jié)性凍結(jié)深度 1.5m,凍脹性中等弱,設(shè)計時應(yīng)考慮凍脹影響。場地基坑地質(zhì)條件 簡單,無地下水不良影響,無須進(jìn)行降排水 29 / 85 及止水擋土支護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計?;舆吰路掀侣史€(wěn)定法原則,進(jìn)行適當(dāng)放坡處理即可滿足穩(wěn)定要求,放坡比宜控制為 1:0.75?;樱ú郏┦┕た刹捎脵C械大開挖方式,采用天然地基的機械施工時基底應(yīng)預(yù)留厚度300mm 原土層,進(jìn)行人工清基,以免破壞持力層原生結(jié)構(gòu),引發(fā)不良工程地質(zhì)問題。基坑(槽)開挖好后應(yīng)及時通知地質(zhì)勘查單位進(jìn)行驗槽,驗槽合格后方可進(jìn)行基礎(chǔ)工程施工。 3.2.4 項目城市規(guī)劃條件 目前本項目建設(shè)用地已由 *政府劃撥供應(yīng),項目總用地面積45789m2,凈用地面積 45294m2,用地性質(zhì)為居住用地。項目選址已取得 *規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)用地選址意見書( *號 ) 。 根據(jù)項目選址意見書規(guī)劃要求,本地塊建設(shè)要滿足 *區(qū) 1#片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃要求。具體為:容積率 1.2,建筑密度 20%,綠地率 35%,建筑限高 24m,停車位 1.2/戶,建筑間距滿足 *市 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定要求。建筑退讓距離上,臨 *街、 *街退道路紅線不小于 15m,其余建筑按滿足日照和消防規(guī)范。具體要求和位置圖、平面圖詳見附件建設(shè)用地選址意見書。 30 / 85 四、 規(guī) 劃建設(shè)方案 4.1 規(guī)劃設(shè)計 依據(jù) 本項目編制執(zhí)行現(xiàn)行國家、建設(shè)部建筑設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定 , 主要包括但不 僅 限于: 民用建筑設(shè)計通則 GB50352-2005 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 GB50180-93 2002 年版) 城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計規(guī)范 CJJ75-97 建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB50016-2006 建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范 GB50222-95 住宅建筑設(shè)計規(guī)范 GB 50096-1999(2003 年版 ) 住宅建筑規(guī)范 GB 50368-2005 民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(采暖居住建筑部分) JGJ 26-95 建筑抗震設(shè)計規(guī)范 GB50011-2001 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 GB50007-2002 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) GB50068-2001 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB50010-2002 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB50003-2001 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB5009-2001 *市 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(試行) 31 / 85 4.2 規(guī)劃設(shè)計主題 本項目為 *區(qū) 低收入群體所設(shè)計和建設(shè), 以 適居性、平民化 、自然美化、布局合理 為規(guī)劃設(shè)計原則,并完善配套設(shè)施建設(shè) 。根據(jù)設(shè)計要求,本規(guī)劃方案充分考慮各種設(shè)計要素,設(shè)計 采用 合理利用土地 、綜合開發(fā) 原則 ,創(chuàng)造經(jīng)濟合理的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和良好的居住環(huán)境。 規(guī)劃 設(shè)計 上以 “簡約自然 ” 為出發(fā)點 , 將現(xiàn)代城市的居住環(huán)境,并與傳統(tǒng)結(jié)合,努力營造一種樸實的城鄉(xiāng)結(jié)合的現(xiàn)代居住模式,將現(xiàn)代的生活內(nèi)容與休閑自然的 社區(qū) 生活氛圍充分結(jié)合,為 入住 居民打造更為舒適 、與 自然貼近的 居住小區(qū)。 4.3 總 規(guī)劃方案 4.3.1 總體規(guī)劃 原則 1、 嚴(yán)格遵循有關(guān)經(jīng)濟適用房建設(shè)和管理政策,并 以 可持續(xù)發(fā)展的原則 , 正確處理人、建 筑和環(huán)境的相互關(guān)系,進(jìn)行總體布局滿足功能需要。 2、 體現(xiàn)對人和家庭及鄰里之間交流理解關(guān)心,滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性、經(jīng)濟性的要求。 3、貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用水和節(jié)約原材料的基本國策,建筑單體平面組織合理,空間分區(qū)明確,并有利于形成較完整的建筑體系。 4、充分利用和發(fā)展地理優(yōu)勢,協(xié)調(diào)與周圍環(huán)境與城市空間的關(guān)系。 32 / 85 綜合考慮主干道、次干道及各出口的要求,設(shè)計快捷、方便、安全的交通系統(tǒng)。 5、功能 分區(qū)明確,動靜結(jié)合,合理設(shè)計行車路線,相得益彰。住宅設(shè)計遵循以人為本的思想力求功能合理、設(shè)施完 善、 空間適度 ,體現(xiàn)對人的尊重、體貼和關(guān)懷。 4.3.2 總平面布置及功能布局 本 項目 總 用地 地 面積 45789m2(約合 68.68 畝 ) , 其中凈用地面積45294m2(約合 67.94 畝)。 場地 較為 平坦, 三面沿街, 東南側(cè)為 *街、東北側(cè)為 *路、西北側(cè)為 *街, 總平面布置 基本呈 以面向 *路為主出入口的 三角形 。 根據(jù)建設(shè)單位與政府簽訂的開發(fā)協(xié)議書,經(jīng)濟適用房面積應(yīng)達(dá)到 5萬平方米。因此根據(jù)選址規(guī)劃條件和經(jīng)濟適用房建設(shè)與管理要求,結(jié)合場址地形條件經(jīng)規(guī)劃測算,本項目總 建筑面積 按 50431m2 設(shè)計,容積率為 1.11,符合規(guī)劃要求。在單體建筑設(shè)計上,均為六層建筑,根據(jù)戶型特點采用 4 個單元為主 3 個單元為輔的結(jié)構(gòu),戶型配置上以一梯兩戶為主一梯三戶為輔設(shè)計。 根據(jù)經(jīng)濟適用房管理辦法 ( 建住房 2007258 號 )第十五條 規(guī)定,本項目戶型 單套建筑 面積 控制在 60m2左右,總戶數(shù)約為 840 戶 。 本在總平面布局上, 根據(jù)當(dāng)?shù)夭晒馔L(fēng)和生活習(xí)慣等因素,個建筑物均采用東西走向坐北朝南布置,根據(jù)地形條件和戶型結(jié)構(gòu),小區(qū)設(shè)計為 13 棟多層樓房,采用前后錯落有致的布置格局 。 33 / 85 根據(jù)地塊總體規(guī)劃,沿 *街在二期工程中擬建兩層商鋪,以形成小區(qū)配套商 業(yè)服務(wù)設(shè)施,方便居民的生活生產(chǎn)需求。 4.3.3 交通設(shè)計 根據(jù)總平面布置和總體規(guī)劃, 小區(qū)主 出 入口 設(shè)在 *路,出入口兩側(cè)沿街為商鋪建筑,進(jìn)入小區(qū)向兩側(cè)沿商業(yè)內(nèi)側(cè)小區(qū)外圍形成環(huán)形主路,路面寬度按 7m設(shè)計,供機動車行駛并兼做消防主通道,并考慮與后期工程的主路的銜接,以便形成整體性的還環(huán)路,便于各區(qū)間的連通、機動車的行駛和消防通道的暢通。 根據(jù)地形條件,最北一排單棟樓可由主路直接連通,其他四排樓按兩排公用一條宅前路設(shè)計,并根據(jù)機動車停車和消防車通行要求,路面寬度均按 7m設(shè)計,兩端可直接進(jìn)入外圍主路,形成內(nèi)外通道 連接便捷、人車分流、消防通道順暢的交通組織體系。 因本項目區(qū)不設(shè)置地下停車場,機動車停靠采用地上停車位,主要依小區(qū)道路兩側(cè),其中沿外環(huán)主路內(nèi)側(cè)、宅前路兩側(cè)以豎向布置 。 本項目 總戶數(shù) 840 戶,根據(jù)選址意見規(guī)劃要求,擬設(shè)置 588 個停車位,以滿 足小區(qū)居民停車需要。 4.3.4 景觀與綠化 在綠化的結(jié)構(gòu)布置上,注重點、線、面的系統(tǒng)結(jié)合 ,并采用組團式綠化模式,以外環(huán)道路和宅前路為界形成相對獨立的組團綠地,以供居住業(yè)主休憩休閑。其中: “點” 建筑空地,建筑與基地邊界的夾角處形成數(shù)個綠化 34 / 85 點 ,以種植各色樹木花草; “ 線 ” 沿城市道路布置,結(jié)合規(guī)劃地塊內(nèi)的道路兩側(cè)形成 條帶狀 的綠線; “ 面 ” 由建筑圍合而成的綠化成了“綠面”。道路和環(huán)境有機結(jié)合,曲折幽靜,營造 樸實自然的生活 空間。 4.3.5 日照間距 根據(jù) 本地區(qū) 的氣候特色,建筑朝向主要采用 坐北朝南 的布置方式,結(jié)合當(dāng)?shù)刈畹腿照臻g距要求 ,本項目各建筑物的 南北垂直間距 系數(shù)按1.8 計,約為 33 米,以 符合當(dāng)?shù)氐娜照諘r間要求。 4.3.6 雨水排水 場地內(nèi)部道路最小縱坡 按 0.3,橫坡 按 1.5 設(shè)計 ,主要道路采用雙坡,次要道路采用單坡, 地面雨水由雨水口收集經(jīng)雨水管系統(tǒng)有組織排入市政雨水 管,道路結(jié)構(gòu) 采用混凝土路面做法。 4.3.7 主要技術(shù)指標(biāo) 表 序號 名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 m2 45789 68.68 畝 其中凈用地面積 m2 45294 67.94 畝 2 總建筑面積 m2 50431 全部為地上建筑 經(jīng)濟適用房 m2 50431 3 單體建筑數(shù)量 棟 13 全部為 6 層 35 / 85 4 建筑密度 % 18.55 5 容積率 1.11 6 綠化率 % 36 7 總戶數(shù) 戶 840 總?cè)丝?人 2940 戶均 3.5 口人 8 機動車停車位 個 588 0.7 個 /戶 4.4 設(shè)計 方案 4.4.1 建筑方案描述 1、戶型及單體平面設(shè)計 總體戶型設(shè)計上 根據(jù)經(jīng)濟適用房建設(shè)要求按照 當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c及生活習(xí)慣 進(jìn)行設(shè)計。 根據(jù) 經(jīng)濟適用房管理辦法 ( 建住房 2007258 號 )有關(guān)規(guī)定,本項目套型面積按 60m2控制 。 在 戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計上,按照實用性、適用性的理念基本采用兩室兩廳一衛(wèi) 為主,部分較大戶型增加一間臥室 ,其中主臥靠南客臥靠北中間衛(wèi)生間,客廳與餐廳廚房南北并列形成南北通透的起居空間, 陽臺向南設(shè)置在起居室(客廳)處 并封閉處理, 以形成 動靜 分區(qū) 、 陽光充足 、 通風(fēng)良好、實用性 強的生活空間體系 。 2、單體建筑設(shè)計 根據(jù)地形條件和總體規(guī)劃方案和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房有關(guān)要求,本項目建筑群按 13 棟六層單體住宅樓設(shè)計, 采用 東西走向坐北朝南布置, 36 / 85 以最大程度滿足采光條件。 在單體建筑 設(shè)計中 , 采用四個單元為主、 三個單元 為輔的單元式結(jié)構(gòu),每個單元均按 一梯兩戶設(shè)計,使每戶都形成南北通透格局, 以達(dá)到良好的通風(fēng) 和采光 條件。 根據(jù)住宅設(shè)計規(guī)范結(jié)合當(dāng)?shù)匾?,每棟樓底層?3.6m、其余層高按 3m設(shè)計,建筑總高度約為 18.6 米,符合城市規(guī)劃要求。 3、建筑造型設(shè)計 建筑 造型上,根據(jù)項目性質(zhì)和功能要求,宜采用 簡潔風(fēng)格 , 應(yīng)用簡潔、明快的設(shè)計元素和材質(zhì),使整個建筑 形成樸素而現(xiàn)代氣息 。 為了加強住宅的實用性特點,每戶設(shè)置南北兩側(cè)陽臺,其中主陽臺設(shè)置向南與起居室(客廳)連通,以形成明亮的日常起居生活環(huán)境;副陽臺設(shè)置在北側(cè)與廚房形成一體,節(jié)約居住空間。 立面色彩:色彩選用較明亮的色系, 形成 輕快、簡潔的節(jié)奏。 立面基調(diào) :立面風(fēng)格以簡潔為基調(diào),適量加入簡化的符號與元素,以增加 建筑的 整體 性效果和建筑群的統(tǒng)一化格調(diào) 。 立面選材:立面選材 主要以外墻涂料為主,實現(xiàn)簡潔、耐用和安全 。 4.4.2 建筑功能 本項目作為住宅建筑,在建筑功能 上主要以通過安全、經(jīng)濟、實用、舒適來滿足居民的居住生活需要。在建筑設(shè)計上,在滿足安全的 37 / 85 基礎(chǔ)上,在墻體、門窗、保溫、水電設(shè)施等方面盡量采用新型節(jié)能環(huán)保型材料和設(shè)備,盡量滿足實用性、適用性和舒適性功能要求,以 體現(xiàn) 人文關(guān)懷和環(huán)保節(jié)能的協(xié)調(diào)統(tǒng)一性 。 4.4.3 建筑結(jié)構(gòu) 1、結(jié)構(gòu)設(shè)計基本參數(shù) 建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限和安全等級 結(jié)構(gòu)安全等級 設(shè)計使用年限 抗震設(shè)防類 別 地基基礎(chǔ)設(shè)計等級 地 下 室 防水等級 二級 50 年 丙類 乙級 自然條件 、 風(fēng)雪荷載 基本風(fēng)壓 地面粗糙度 基本雪壓 場地標(biāo)準(zhǔn)凍 深 Wo=0.50KN/m2 C 類 So=0.35KN/m2 1.50m 抗震設(shè)防的有關(guān)參數(shù) 抗震設(shè)防烈度 設(shè)計基本地震加速度值 設(shè)計地震分組 建筑物設(shè)計特征周期 6 度 0.05g 第 三 組 0.45s 豎向活荷載設(shè)計 參數(shù) 樓面、廚房、走道 陽臺 樓梯 衛(wèi)生間 2.0 KN/m2 2.5 KN/m2 3.5 KN/m2 3.0 KN/m2 38 / 85 2、 地基與基礎(chǔ)選型 根據(jù)地質(zhì)勘察報告中的地質(zhì)條件,大部分建筑可采用天然地基上的淺層基礎(chǔ)方案, 以 單元層 礫砂作為持力層 ,采用混凝土條形基礎(chǔ),根據(jù)地基 承載力特征 ,基 礎(chǔ)埋深應(yīng)大于 2.15m。 由于場地部分地基具有不均一地基特征,因此此處基礎(chǔ)應(yīng)采用人工墊層加固持力層方案,其中 單元層 礫砂及 單元層 細(xì)砂巖作為下臥層, 采用混凝土條形基礎(chǔ),埋深應(yīng)大于 2.6m,以滿足基礎(chǔ)的穩(wěn)定性。 3、結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 本項目為多層住宅樓工程,根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房建造要求和建設(shè)條件,采用磚混結(jié)構(gòu) 體系,樓板采用普通鋼筋混凝土梁板體系 。 4.4.4 建筑材料及設(shè)施 1、墻體材料 外墻體: 采用 370 厚 磚墻,外貼 50 厚 EPS 板(模塑聚苯板)保溫層。施工時嚴(yán)格按照 *05 系列建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計圖集要求和現(xiàn) 行施工驗收規(guī)范執(zhí)行,做法符合砌體結(jié)構(gòu)構(gòu)造柱、墻、梁的拉結(jié)及洞口處理圖集說明。 內(nèi)隔墻: 所有內(nèi)墻采用 240 厚磚墻, 砌至梁底或板底。 2、門窗 外窗 : 采用鋁合金單框雙玻(中空玻璃)平開窗,并且居中安裝,型號選用 92SJ712(三)中 70 系列。內(nèi)窗采用乳白色塑鋼單玻平開窗, 39 / 85 并且居中安裝。 外 門 :單元門采用鋼制防盜門,并配備樓宇對講和控制系統(tǒng);住宅戶門統(tǒng)一采用防盜、隔聲、保溫鋼制防盜門;住宅戶內(nèi)門 采取預(yù)埋固定門框的措施,只留門洞 不安裝門 , 具體由 用戶自理 ; 衛(wèi)生間門下均留 25mm 高掃地縫 。 窗臺: 陽臺全封閉處理, 所有低 于 900mm 的 窗臺,均設(shè)防護(hù)欄桿 ,欄桿強度按有關(guān)規(guī)范要求選擇相應(yīng)材質(zhì) 。 3、外裝修設(shè)計 采用強度高、抗凍性強、耐水性好以及具有抗腐蝕性的 外墻涂料,顏色以規(guī)劃效果圖為基礎(chǔ),選用較明亮的色系。 4、內(nèi)裝修設(shè)計 根據(jù)項目性質(zhì)和建設(shè)要求, 住宅交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房, 其裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng) 滿足 當(dāng)?shù)?住宅工程初裝修竣工質(zhì)量核定規(guī)定的有關(guān)要求。 5、防水防潮工程設(shè)計 屋面防水等級為二級,防水年限 15 年。采用單面自粘型橡膠瀝青防水卷材,厚度 1.5+1.5mm。排水方式采用有組織外排水。 室內(nèi)衛(wèi)生間、 淋浴間、廚房 等有水房間地面防水采用單組份環(huán) 保型聚氨酯涂膜 1.5mm 厚。 建筑物墻體在首層室內(nèi)地坪下約 0.06m 處做 20 厚水泥砂漿內(nèi)摻3%防水劑的墻身防潮層 ,散水采用水泥散水 。 40 / 85 4.5 配套設(shè)施 4.5.1 電氣 工程 4.5.1.1 強電部分 1、設(shè)計范圍 住宅供電電源,用電負(fù)荷,供配電系統(tǒng),防雷接地系統(tǒng) 2、 供電電源 電源由市政 電網(wǎng) 提供,供電電壓 10kV, 用電設(shè)備供電電壓為380/220 伏 , 具體引入方式由當(dāng)?shù)毓╇姴块T負(fù)責(zé)。 小區(qū)內(nèi)各住宅單元用電電源均由小區(qū)內(nèi)變電站配出低壓回路引入,小區(qū)內(nèi)變電站由供電部門設(shè)計。由變配電站配出的低壓線路均采用 YJV22 交 聯(lián)金屬鎧裝電力電纜埋地敷設(shè)至建筑物,小區(qū)內(nèi)的所有電氣管線均為埋地暗敷。 本項目建筑物均為多層建筑,為三級負(fù)荷,采用 單電源供電。 3、用電 負(fù)荷 本項目主要由 13 棟多層住宅樓 組成 ,總建筑面積為 50431m2。按40w/m2單位用電指標(biāo)法計算,本項目用電負(fù)荷 總計 2018kw。 按需要系數(shù) 0.45 計算,計算功率為 908kw。 4、供配電系統(tǒng) 根據(jù)用地負(fù)荷計算,本項目變配電系統(tǒng)采用室外箱式變電站,配備 3 臺 315kva 箱式變壓器,總?cè)萘繛?945kva。由變電站配出的低壓線 41 / 85 路采用埋地方式敷設(shè)至各建筑物。 住宅樓單電源進(jìn) 線,采用配電箱掛墻安裝,配有總配電裝置及表計,住戶配電箱設(shè)在住戶廳內(nèi);用電計量方式均為低壓計量,每戶一表,采用 16( 60) A 單 相電度表,并按層設(shè)置。 配電 豎向干管及層表箱至戶箱管均為焊接鋼管 , 從各末端配電箱引出的支線均為絕緣導(dǎo)線穿 JDG 管或阻燃 PVC 管在頂板或吊頂、墻、地板及地面墊層內(nèi)暗敷設(shè)。 所有住宅戶內(nèi)照明、插座線路均選用 2.5 平方電線,照明與插座回路分開,廚房、衛(wèi)生間、空調(diào)及普通插座分別設(shè)置供電回路。所有電纜、電線均采用銅質(zhì),保護(hù)鋼管均采用焊接鋼管,戶內(nèi)采用 JDG 管或阻燃 PVC 管。 5、照明設(shè)計 本項 目主要為日常生活 照明 , 電壓為 220V, 樓梯間等公共部位 照度標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)國標(biāo) 建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) (GB50034-2004),提供住戶室內(nèi)照明布線,具體照明燈具等由住戶自行設(shè)計。 6、 防雷、接地及電氣安全 ( 1)防雷保護(hù): 根據(jù)國標(biāo)建筑物防雷設(shè)計規(guī)范中的分類標(biāo)準(zhǔn),本工程 建筑 屬第三類防雷建筑物 。 采用 “ 變電 站 加裝避雷針和 10KV電源進(jìn)線加裝閥型避雷器”方式。每個建筑物屋頂均裝設(shè)均壓防雷帶。 ( 2)接地保護(hù): 供電系統(tǒng) 采 用 TNCS 系 統(tǒng),入戶 處 做重復(fù)接地 , N 線和 PE 線在 接地后嚴(yán)格分開。 42 / 85 本工程防雷接地、電氣設(shè)備的保 護(hù)接地共用一個接地系統(tǒng),接地電阻不大于 1 歐姆。為保證人身安全和設(shè)備安全,同時也為了滿足防雷要求,在變電 站 設(shè)置接地網(wǎng),要求接地電阻必須滿足有關(guān)規(guī)程要 求。 防雷接地、保護(hù)接地和工作接地共用同一接地裝置即建筑物的基礎(chǔ)接地體。要求接地體的接地電阻不大于 1.0,當(dāng)接地電阻達(dá)不到要求時,應(yīng)在室外補設(shè)人工接地極。 低壓配電系統(tǒng)接地采用 TN-C-S 系統(tǒng),在入戶電纜 接箱處做重復(fù)接地。每棟樓均做總等電位聯(lián)結(jié),把所有進(jìn)、出建筑物的各種金屬管道、金屬構(gòu)件、電纜金屬外皮、接地干線、用電設(shè)備金屬外殼等均應(yīng)與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱可靠連 接。住戶衛(wèi)生間內(nèi)也應(yīng)做局部等電位聯(lián)結(jié)。 ( 3)電氣安全: 為防雷電電磁脈沖,進(jìn)、出本工程建筑物的正常帶電導(dǎo)體均應(yīng)安裝電涌保護(hù)器( SPD);為用電人身安全,小區(qū)每幢住宅的總電源進(jìn)線斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能,住宅內(nèi)插座回路均裝設(shè)漏電保護(hù)裝置。 7、 室外線路 本工程高低壓配電線路均采用鎧裝電纜直埋敷設(shè)。小區(qū)室外照明采用庭院燈,路燈控制在小區(qū)物業(yè)值班室內(nèi),路燈配線選用YJVV22-0.6/1kV 516 鎧裝電力電纜直埋敷設(shè)。 4.5.1.2 弱電 部分 1、 設(shè)計 范圍 43 / 85 通信系統(tǒng)(含寬帶網(wǎng)絡(luò)),有線電視系統(tǒng),樓宇對講系統(tǒng) 2、 通信系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)設(shè)置寬帶通訊布線網(wǎng)絡(luò),所有住宅的寬帶網(wǎng)與 市 話統(tǒng) 一 考慮, 干 線采用光纜,旱形布線。 每戶 置 信息配線箱 一個 ,引入 l 根 4 對五類非屏蔽對絞電纜 (用于寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)通信 )和 l 根 2 對電話線引至信息配線箱。每戶電話線按二對進(jìn)線考慮, 在起居室、雙 臥 室分別 設(shè)置 雙孔信息插座,采用墻內(nèi)嵌入式,管線均為暗敷。 3、 有線電視系統(tǒng): 有 線電視系統(tǒng)信號由 城市 有線電視網(wǎng)引 入 ,每戶住宅設(shè)電視系統(tǒng)艤孔終端 23 只。為滿足有線電視發(fā)展的需要,有線電視系統(tǒng)的放大器 、 分支分配器 、 終端插 座 及線路均按艤向化輸網(wǎng)絡(luò)考慮。 有線電視插座分別 設(shè)置 在起居室及所有臥室 內(nèi), 管線為暗敷。 4、 樓宇對講 系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)每幢樓設(shè)置訪客對講子系統(tǒng),以每個單元為 一 組設(shè)置訪客對講子系統(tǒng),每個子系統(tǒng)在 單元 入口處設(shè)門口機及電磁門鎖一套,每戶設(shè)置 樓宇 對講話機 (可采用可視型) 一部。 樓宇對講 統(tǒng)用電由公用照明計量, 由本單元住戶分?jǐn)?。 住宅單元樓宇對講主機要有 35 分鐘備用電源,在停電時可以自動打開樓門電動鎖,利于逃生。同時加設(shè)消防報警自動打開樓門電動鎖功能。 44 / 85 5、 室外線路 本工程弱電室外線路均采用穿 PVC 管及手(人)孔井敷設(shè)方式。區(qū)、區(qū)域干線采用單模集束光纖穿 PC 波紋 80 孔管 組塊,組成弱電干、支線體系,便于管理、施工、敷設(shè)及增減或改造容量的變化。 4.5.2 給水排水 1、設(shè)計范圍 小區(qū)內(nèi) 給水排水 工程, 建筑給排水工程, 消防給水請見消防設(shè)施章節(jié)。 2、給水工程 ( 1) 水源 由市政自來水管網(wǎng)接入 2 根 DN200 給水管,提供小區(qū)用水,小區(qū)內(nèi)室外主要供水區(qū)域或主干道路設(shè)置的供水管道呈環(huán)狀管網(wǎng)布置,其他供水區(qū)域可采用枝狀供水管網(wǎng)形式。 慮小區(qū)內(nèi)實施消防需求,在消防區(qū)域內(nèi)的給水管網(wǎng)上 按 120m 間距 、 150m 保護(hù)半徑 設(shè)置室外消火栓設(shè)備。 ( 2) 給水系統(tǒng) 本項目住宅樓均為 六層 建筑設(shè) , 因此生活給 水系統(tǒng)可直接由 市政管網(wǎng) 供給,無需二次加壓 。 本項目不設(shè)置熱水供應(yīng)系統(tǒng),個住戶熱水自行制備。 ( 3) 給水管網(wǎng)系統(tǒng) 45 / 85 小區(qū)內(nèi)給水 管道沿各設(shè)計道路順自然坡度直埋鋪設(shè)在冰凍線以下,主干管與干管為球墨鑄鐵管,其中主干管管徑為 DN200,干管管徑為 DN150。 ( 4)用水量估算 用水量估算主要為居民日常用水量,包括生活用水量、綠化用水量及不可預(yù)見用戶水量,消防用水量見消防章節(jié)。 用水量估算表 序號 用水 單位 用水 規(guī)模 用水標(biāo)準(zhǔn) 日用 水量 用水天數(shù) 年用 水量 1 生活用水 2940人 130L/人 /d 383m3 365 139795 m3 2 綠化用水 16026m2 2L/m2/d 32m3 180 5760 m3 3 不可預(yù)見 10% 42 m3 14556 m3 合 計 457 m3 16萬 m3 3、 排水系統(tǒng) ( 1) 污水排水系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)排水采用污、 雨 分流制 ,建筑物內(nèi)排水采用污、廢合流制,生活污水經(jīng)化糞池初步處理后與生活廢水合流至城市污水管網(wǎng)由市政污水處理廠統(tǒng)一處理 。 在管道布置上, 根據(jù)市政排水管網(wǎng)接口處高程, 利用小區(qū)設(shè)計地形坡度條件 形成重力自流排水,盡量作到小區(qū)內(nèi)排水自流排入市政 排 46 / 85 水管網(wǎng)。 建筑內(nèi)豎向排水管不得穿越臥室。 ( 2) 排水量預(yù)測 本項目生活污廢水排水量按生活用水量的 90%計,即日最高排水量為 652m3,年排水量為 18 萬 m3。 ( 5) 雨水 排放 小區(qū)地面雨水 采用有組織排水, 由雨水口收集經(jīng)雨水管道系統(tǒng)有組織排入市政雨水管網(wǎng) ,雨水管網(wǎng)按道路沿線布置 。 雨水量根據(jù)當(dāng)?shù)乇┯陱姸?、重現(xiàn)期、 逕流系數(shù) 等參數(shù)計算確定雨水管徑。 4、管材選型 ( 1)室外生活給水管主管道材料選用鋼襯塑管, 室 內(nèi) 給 水管

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