北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

1 北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則 第一章 總則 第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)，保護(hù)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的合法權(quán)益，協(xié)助、指導(dǎo)全體業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利，進(jìn)一步建立和完善權(quán)責(zé)一致、依法有序的住宅區(qū)業(yè)主自我治理機(jī)制，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、北京市物業(yè)管理辦法 （ 北京市 人民 政府令第 219 號(hào) ） 及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。 第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、選舉和活動(dòng)，適用本規(guī)則。 第三條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則行使共同管理權(quán)利、承擔(dān)共同管理責(zé)任。 第四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)、履行職責(zé)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法行使共同管理權(quán)不受任何組織和個(gè)人的非法干涉。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。 2 本市建立業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡業(yè)主通過公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策 。 第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和本規(guī)則，本著依法行政、合理行政、程序正當(dāng)、高效便民、權(quán)責(zé) 統(tǒng)一、政務(wù)公開的原則對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)提供協(xié)助、 指導(dǎo) 和監(jiān)督 。 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令限期改正 或者 撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 第六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)的法律服務(wù)工作和物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作應(yīng)當(dāng)接受司法行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 第二章 業(yè)主大會(huì)成立 第七條 本規(guī)則所稱業(yè)主 ， 包括： （一） 依法登記取得房屋所有權(quán)的人； （二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋所有權(quán)的人； （三）因繼承 或者 受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人； （四）因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的人。 3 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。 第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利： （一）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理； （二）對共同管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （三）對需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，行使表決權(quán)； （ 四）在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)； （五）對物業(yè)管理活動(dòng)享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)； （六）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行； （八）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用； （九）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況具有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ； （十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定 或者 約定的其他權(quán)利。 第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù)： （一）遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定； （二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （三）執(zhí)行業(yè)主共同決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè) 主委員會(huì)作出的決定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； （四）履行物業(yè)服務(wù)合同約定 的 義務(wù)； 4 （五）按照規(guī)定和約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用。 第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積 50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時(shí)推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù) 5%以上 或者 專有部分面積占建筑物總面積 5%以上的業(yè)主，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請 成立業(yè)主大會(huì)。 占總?cè)藬?shù) 5%以上 或者 專有部分面積占建筑物總面積 5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請。 第十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會(huì)申請之日起 60 日內(nèi)，指定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組長，組織建設(shè)單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。 籌備組組長在籌備組中沒有表決權(quán)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主擔(dān)任籌備組組長的，該業(yè)主不得參選業(yè)主委員會(huì)委員。 本市鼓勵(lì)和支持公益律師為業(yè)主大會(huì)的成立和活動(dòng)提供法律服務(wù) 。 提倡街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 指定具有專業(yè)知識(shí)和服務(wù)能力的律師 或者其他人員 擔(dān)任籌備組組長。 第十二條 籌備組組長應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)： 5 （一）召集和主持籌備組會(huì)議； （二）對籌備組會(huì)議的會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn)； （三）簽發(fā)籌備組公告； （四）在籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告上簽字； （五） 籌備組自動(dòng)解散的，由籌備組組長將建設(shè)單位提供的相關(guān)資料退回建設(shè)單位或者移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府臨時(shí)保管； （ 六 ）籌備組賦予籌備組組長的其他職責(zé)。 籌備組組長不履行 或者 不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的，經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的三分之二以上成員簽 字確認(rèn)，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請另行指定組長 ， 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)指定。 第十三條 籌備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦 或者 聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦 或者 聯(lián)名推薦人數(shù)不足的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。業(yè)主自薦 或者 被推薦人數(shù)較多的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織自薦 或者 被推薦的業(yè)主互相推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表最終名單按照推薦票數(shù)順序確定。 業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強(qiáng)、具備必要的工作時(shí)間。 6 籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng) 當(dāng) 為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)，其中非 建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。 第十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。 第十五條 建設(shè)單位在籌備活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)： （一）自籌備組成立之日起 7 日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日 。 籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將本項(xiàng)相關(guān)資料用于與籌備無關(guān)的活動(dòng)。 （二）根據(jù)本市有關(guān)規(guī)定已將相關(guān)信息錄入公共決策平臺(tái)； （三）承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。 建設(shè)單位拒不履行承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用義務(wù)的，籌備組可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說明情況，不影響籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的活動(dòng)。相關(guān)費(fèi)用可先由業(yè)主墊付。 第十六條 籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，并在成立之日起 60 日內(nèi)，完成下列事項(xiàng)并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示： （一）制訂首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案，確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開及表決方式、召開時(shí)間、召開地點(diǎn)、決議事項(xiàng)、表決規(guī) 7 則、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員 產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案和籌備組的解散等； （二）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案； （三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的表決權(quán)數(shù)； （四）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。 上述事項(xiàng)公示時(shí)間為 7 日，在公示期間，業(yè)主可以對以上事項(xiàng)向籌備組提出建議和意見，籌備組應(yīng)當(dāng)予以記錄。 公示期滿后 7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主的建議和意見對各事項(xiàng)進(jìn)行修改，確定擬提交表決的內(nèi)容。 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前，籌備組應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容以書面形 式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的 社區(qū)居民委員會(huì) ，公告期不少于 15 日。 第十七條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對以下事項(xiàng)進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)全部經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意： （一）管理規(guī)約（草案）； （二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）； （三） 選舉 業(yè)主委員會(huì)委員。 北京市物業(yè)管理辦法實(shí)施后申請辦理商品房預(yù)售許可 或者 現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議除完成前款事項(xiàng) 8 表決外，還應(yīng)當(dāng)就解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進(jìn)行表決。但是未表決該事項(xiàng)的，不影響業(yè)主大會(huì)的成立和 備案。 第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)依法作出約定： （一）物業(yè)的基本情況； （二）物業(yè)管理方式； （三）業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任； （四）物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配； （五）物業(yè)的使用、維護(hù)和管理； （六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案； （七）違約責(zé)任； （八）爭議解決方式； （九）其他應(yīng)當(dāng)依法約定的事項(xiàng)。 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章 或者 損害社會(huì)公共利益。 管理規(guī)約對業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主 或者 物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損 害人可以提起訴訟。 第十九條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項(xiàng)： （一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議種類； （二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、程序； （三）業(yè)主大會(huì)議事和表決方式； （四） 關(guān)于業(yè)主小組、業(yè)主代表、業(yè)主的代理及業(yè)主大會(huì) 9 解散的規(guī)定 ； （五）業(yè)主委員會(huì)委員資格、人數(shù)、任期、更換、候補(bǔ)及補(bǔ) 充辦法； （六）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則； （七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)等執(zhí)行機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理制度； （八）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)設(shè)置的財(cái)務(wù)、秘書等專職人員的聘任程序以及職責(zé)； （九）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章、檔 案等管理制度等。 第二十條 業(yè)主有損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，包括不交存專項(xiàng)維修資金、拒付 或者 不按時(shí) 交 納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用等，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制，限制時(shí)限由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定，業(yè)主大會(huì)備案 或者 變更備案事項(xiàng)時(shí)應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以說明。 管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對業(yè)主權(quán)利的限制不免除其應(yīng) 當(dāng) 承擔(dān)的義務(wù)。 第二十一條 業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。 業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定： （一）專有部分 面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行 不動(dòng)產(chǎn) 登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn) 10 行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算； （二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算； （二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了 不動(dòng)產(chǎn) 登記的車庫、車位，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì) 算；尚未進(jìn)行 不動(dòng)產(chǎn) 登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫、車位 ,按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按買賣合同記載的面積計(jì)算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計(jì)算投票權(quán)。 第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則： （一）籌備組組長召集和主持籌備組會(huì)議； （二）籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的過半數(shù)成員同意；成員進(jìn)行表決時(shí)應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對或者 棄權(quán)。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力。 （三）籌備組應(yīng)當(dāng)對會(huì)議進(jìn)行書面記錄，籌備組組長應(yīng)當(dāng)對會(huì)議記錄簽字確認(rèn)； （四）籌備組成員不能 委托代理人參加會(huì)議，但成員是法人或 者 其他組織的除外； 11 （五）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起 3 個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議； （六）業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。 因籌備組成員辭職 或者 因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的 或者 逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動(dòng)解散，符合第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請成立業(yè)主大會(huì)。 第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定之日起 3 日內(nèi)，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于 7 日。 第二十四條 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)委員選舉事項(xiàng)全部通過的，業(yè)主委員會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)決議作出之日起 30 日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案： （一）籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告； （二）業(yè)主大會(huì)決議； （三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （四）業(yè)主委員會(huì)委員名單。 材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后 7 日內(nèi)將備案材料抄送區(qū) 縣房屋 12 行政主管部門，將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派 出所、社區(qū)居民委員會(huì) 。 第二十五條 業(yè)主委員會(huì)憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明，向區(qū)、縣公安分局申請刻制業(yè)主委員會(huì)印章。 第二十六條 本市試行業(yè)主大會(huì)登記制度。業(yè)主大會(huì)成立并完成業(yè)主委員會(huì)備案的，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主 且 占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以到市房屋行政主管部門辦理業(yè)主大會(huì)登記 。 業(yè)主委員會(huì)憑業(yè)主大會(huì)登記證明，向區(qū)、縣公安分局申請刻制業(yè)主大會(huì)印章。 第三章 業(yè)主大會(huì)活動(dòng) 第二十七條 業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體，履行以下職責(zé)： （一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事 規(guī)則； （二）選舉 或者 更換業(yè)主委員會(huì)委員； （三）確定 或者 變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案； （四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 或者 不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)； （五）籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金； （六）決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益； 13 （七）申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施； （八）申請分立 或者 合并物業(yè)管理區(qū)域； （九）改變 或者 撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議； （十）督促業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī) 章和管理規(guī)約安全使用房屋；組織對房屋建筑的日常檢查活動(dòng)；配合相關(guān)行政主管部門對房屋建筑安全的檢查工作 ；負(fù)責(zé)治理房屋建筑安全問題； （十一）對業(yè)主違反法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的行為，可以向人民法院提起訴訟； （十二）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。 決定第（五）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定 第（八）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 第二十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論 或者 書面征求意見形式召開。 14 業(yè)主大會(huì)表決時(shí)，提倡通過北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行。 第二十九條 業(yè)主人數(shù) 較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會(huì)議前 3日，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主們的意見，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決。 第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議提議事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)則第二十七條的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自提議確定之日起，將業(yè)主大會(huì)擬表決事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的 社區(qū)居民 委員會(huì) ，公告期不少于 15 日。 公告期內(nèi)，業(yè)主可以對擬表決事項(xiàng)提出建議和意見，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以參考， 可以 對擬表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改，并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)重新公告，公告期不少于15 日。 公告期滿后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)確定擬表決事項(xiàng)，可以啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策。 第三十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限由首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組 或者 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)具體情況決定。因故無法按期完成會(huì)議 15 投票的，籌備組 或者 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案 或者 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及延長期限 ，但延長期限最長不得超過 15 日。 第三十二條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但 不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。 事項(xiàng)范圍、議事方式、程序應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。 第三十三條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開，每年至少召開一次。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容： （一）上一年度物業(yè)管理情況報(bào)告； （二）上一年度業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告； （三）上一年度業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告； （四） 物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容： （一）審查業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè) 或者 其他管理人的年度工作計(jì)劃； （二）選舉需要補(bǔ)選 或者 定期改選的業(yè)主委員會(huì)委員； （三）決議下一年度物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)； （四）決議下一年度業(yè)主大會(huì)收支預(yù)算； （五）決議物業(yè)管理其他的有關(guān)事項(xiàng)。 16 第三十四條 發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起 45 日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： （一）專有部分占建筑物總面積 20%以上的業(yè)主 或者 占總?cè)藬?shù) 20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議 的； （二）出現(xiàn)管理規(guī)約中約定的需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他情形。 第三十五條 業(yè)主委員會(huì)對提議業(yè)主人數(shù)有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提議之日起 30 日內(nèi)自行核查 或者 向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行核查，并作出是否召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的書面決定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。 業(yè)主對業(yè)主委員會(huì)自行核查的結(jié)果有異議的，業(yè)主可以于自行核查結(jié)果公示后 3日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行核查，并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公 告 。 第三十六條 業(yè)主委員會(huì)未按時(shí)作出決定或者業(yè)主委員 會(huì)決定不召開臨時(shí)會(huì)議，但經(jīng)公共決策平臺(tái)核查后業(yè)主提議符合第三十四條規(guī)定的情形的，業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會(huì)根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會(huì)不接受業(yè)主大會(huì)監(jiān)事會(huì)監(jiān)督，或者未設(shè)立監(jiān)事會(huì)但相關(guān)業(yè)主提出申請的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于 10 日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé) ； 業(yè)主委員會(huì)逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 17 人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議并對相關(guān)事項(xiàng) 進(jìn)行表決。 第三十七條 業(yè)主大會(huì)可以決定由業(yè)主自行管理物業(yè)共用部分。業(yè)主在決定自行管理之前，應(yīng)當(dāng)對擬定的詳細(xì)的自行管 理方案以及應(yīng)急保障措施進(jìn)行表決，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)就是否變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容 ， 是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決。 決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿 3個(gè)月前告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同并按照北京市物業(yè)管理辦法第二十五條第二款的規(guī) 定履行了告知義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。 第三十九條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)， 可以設(shè)立監(jiān)事會(huì)，可以聘用財(cái)務(wù)人員和秘書等工作人員。 相關(guān)工作經(jīng)費(fèi)具體籌集和使用辦法由業(yè)主大會(huì)決定。 業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)、聘用財(cái)務(wù)人員和秘書的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。 18 業(yè)主委員會(huì)委員、監(jiān)事會(huì)監(jiān)事應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生；財(cái)務(wù)人員和秘書的聘用方式應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。 第四章 業(yè)主委員會(huì) 第四十條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)一般由 5 人以上單數(shù)組成，具體 數(shù)額、選舉結(jié)果的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確約定。 業(yè)主委員會(huì)委員每次選舉產(chǎn)生后 3 日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選主任委員、副主任委員等。 主任委員、副主任委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)委員推選，不經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員推選不得連任，具體產(chǎn)生辦法可以通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。 第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）具有完全民事行為能力； （二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （三）未被業(yè)主大會(huì)依約限制被選舉權(quán)； （四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔； （五）具有 一定組織能力； （六）具備必要的工作時(shí)間； （七）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。 除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件： 19 （一）具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)； （二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。 業(yè)主是法人 或者 其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個(gè)法人 或者 其他組織。 第四十二條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議； （二） 定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理情況； （三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)； （五）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集、使用； （六）監(jiān)督物業(yè)共用部分的經(jīng)營及經(jīng)營收益的管理和使用； （七）督促業(yè)主按照約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用； （八）建立并妥善保管工作檔案，為業(yè)主提供查閱、抄錄和復(fù)制檔案資料的便利； （九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛； 20 （十）對違反國家和本市相關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)； （十一）配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作； （十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)，但北京市物業(yè)管理辦法第十一條規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接行使。 第四十三條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則召開。會(huì)議由主任委員召集和主持；主任委 員不能履行職責(zé) 或者 不履行職責(zé)的，由副主任委員召集和主持；副主任委員不能履行職責(zé) 或者 不履行職責(zé)的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得以書面形式召開。 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，委員不能委托代理人參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認(rèn)，自作出決定之日起 3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于 7日。業(yè)主委員會(huì)作出的決定自公告之日起對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，監(jiān)事會(huì)監(jiān)事應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議， 并可以同時(shí)邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表或者相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)參加。 涉及重要事項(xiàng) 21 的，業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議前應(yīng)當(dāng)先行召開業(yè)主意見征求會(huì)，公開聽取業(yè)主的意見，并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。重要事項(xiàng)的范圍由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由參會(huì)委員簽字后存檔。 第四十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立 工作 檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料： （一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄； （二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議和決定； （三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項(xiàng)服 務(wù)合同等； （四）業(yè)主委員會(huì)委員選舉及備案材料； （五）專項(xiàng)維修資金賬目和物業(yè)共用部分經(jīng)營收益賬目； （六）業(yè)主 的 意見和建議； （七）業(yè)主委員會(huì)印章使用記錄 和工作 檔案查閱記錄； （八）業(yè)主委員會(huì)工作中產(chǎn)生的其他書面材料和音像資料等。 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員等事項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起 30 日內(nèi) 到原備案機(jī)關(guān) 辦理變更備案。 業(yè)主可以對以上工作檔案進(jìn)行查詢、抄錄和復(fù)制，但涉及業(yè)主個(gè)人隱私的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主本人同意。 22 第四十五條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，委員每屆任期不得超 過六年，連選可以連任。業(yè)主委員會(huì)每兩年定期改選部分委員，在召開第一次全體委員會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照委員在業(yè)主大會(huì)選舉中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應(yīng)當(dāng)在第 2年任滿后的業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議上改選，得票居中的一組委員應(yīng)當(dāng)在第 4年任滿后的業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議上改選，得票較多的一組委員應(yīng)當(dāng)在第 6 年任滿后的業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議上改選。 第四十六條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自動(dòng)終止，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告： （一）任職期限屆滿的； （二 ）不再具備業(yè)主身份的； （三）限制民事行為能力 或者 無民事行為能力的； （四）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的； （五）以書面形式向業(yè)主大會(huì) 或者 業(yè)主委員會(huì)提出辭職的； （六）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。 第四十七條 北京市物業(yè)管理辦法規(guī)定的業(yè)主共有的相關(guān)財(cái)物及本規(guī)則第四十四條規(guī)定的材料屬于業(yè)主共有，任何 組織或者 個(gè)人不得侵占。 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起 3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員 23 會(huì)；拒不移交印章、相關(guān) 財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 10 日內(nèi)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。 第四十八條 業(yè)主委員會(huì)委員任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)， 應(yīng)當(dāng) 按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的候補(bǔ)制度自動(dòng)遞補(bǔ)并辦理變更備案，遞補(bǔ)的委員任期為缺額委員余下的任期。 候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后人數(shù)仍不足的 ,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。 第五章 指導(dǎo)監(jiān)督 第四十九條 建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會(huì)相關(guān)義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，可以依法處罰，并將處理、處罰結(jié) 果抄送區(qū)縣房屋行政主管部門。 第五十條 業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)，業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會(huì)根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會(huì)不接受業(yè)主大會(huì)監(jiān)事會(huì)監(jiān)督 ，或者 未設(shè)立監(jiān)事會(huì)但經(jīng)相關(guān)業(yè)主提出申請的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10 日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé)；業(yè)主委員會(huì)逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議 ，共同 決定有關(guān)事項(xiàng)。 24 第五十一條 業(yè)主委員會(huì)委員空缺達(dá)半數(shù)以上的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定增補(bǔ)委員，在委員增補(bǔ)之前，不得以業(yè)主委員會(huì) 的名義從事組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議