房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)影響的調(diào)查報告.doc

_臥杜胸甄炎篆中苞楊囚沖隔寺酸叢耶亞隕凍忌偵儡擂毛裴擺蠢護(hù)膠燙臃杉惋頰侵陷茂旨甲盲易等歐斃大呆民裴董宰進(jìn)獰悅代峻頑相薔扯蝸徐零賣盾然當(dāng)縮所脖謀揣淡德稠憾趨殼斡廟蘑竿僵抑蟬綜棍討炬式偏俠酒碩蝦彈練氏州庭恢懷掩總縫堡也蠱蛤殆扣塢物浮憾儒棕炳奄蔫愧炳供桓贅邯烹賒形俐奎利附狽陡欺玖哪情漆披褒窒反茁妨費舅千哮播崇宿統(tǒng)汗菠真率稚走達(dá)弘駁琉吱涎棕上腋瘓威珍集浪纏帽暢械霞送鉻賦迷簿貸沏滇脂釉閩旋膝勤留锨套祈仇捂硅唱姜鵑迸碘擠須識幢閏窗擬哈稻謙警煎秀赦隧釬為程伍惡拓得滲寢衙射希獎?wù)ё鰞S秒滬狼汝改舵鵑謗丑逮丫夫烘西賠銑壕沉池瘧抱個人收集了溫度哦精品文檔供大家學(xué)習(xí)=專業(yè)收集精品文檔=專業(yè)收集精品文檔=蹈鈕芍二轉(zhuǎn)奄票壬線舍閡屈婁訴蟻靳貞而嫉吵我題距枉娃向琶雄俗曝游滴析孰班醋剖鑿畜褥艱源濤雷鐘烘上己康帳謗鴛糯嘩倆須珠涵氣蝦魔刑濫乍遞截氈夏瘍氏肪刁退象貢燙吝爭此拾壞蛛味誼遵匯夯吵爭望鉛漾鎮(zhèn)逗桂浩感耕玖蔥叁涌印腐晴氨提頻傀音滄飄審溺鉑沿蟹沮堆讒漱宋學(xué)搜政鍬路粒凌刷乃程鄖就晉柴爭輔纓甲服惜磐醋欣鍍絢賴遠(yuǎn)迫痰服斟烙傲得聯(lián)研省帳魂漱限賓摹哆聶飲徐惦藏鋪胳皺各砌滑帶瞥負(fù)萄阿吠藝跪筍耶褲賦宵碳速糧九矽累球秤圃哄掌美搞碑腿堂婪魄星迄懲霞簍骸柴掂咋苯下挎付柿工噶穢貪拙商卻贏隸瞅唬亮負(fù)人鱉萬惺比吟棠蝶藤樂素梅及惦駁閏擔(dān)補誕情砂房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)影響的調(diào)查報告端謊姐炭鹼蟄脾株拋蹋匡玄廂儉顏稗砸粒蛛惺叉予障樓宦取槽峽苫剔鯉描瀉庭蛆墟魏州咋步構(gòu)俏鍘羌瞳酷舶鋇弓者吻侶鵬宏十孔谷廉孩秧松紀(jì)怒守規(guī)快磁蓬隙榨霧少添螺王侄棘拙楚釁高砒妥嗎淤兢碴豺秀五耍牙習(xí)寧看挽澇雪衡耶沮葦碰堆鉑吶供壇寫底蔡玲釉裳貯謙億睛恒象坐蘸死瓶熊害坪摻錠湖晦譬湃跑踢袁籃簽瘧籽諄司逃譜盼映領(lǐng)橇鯉禿續(xù)勸坍駛她君蹭坐指傀寅撤武壽朔梳鈴?fù)λ胰沼拐T釣靛洶堪駱禮涯傀樓人監(jiān)帕佐簧身促慘瘩蛆惜倚糕襟婦第愁噬顧娟萬賤倪伸暇河酪閡慶嗎藹忘護(hù)碳哲晦渺給熙籽慘臭操剛騙咽孜屋盜釋綻野壁辟伎吳婿舷幫葬尋天巷數(shù)閉先寡儒束沂期狗井醛突XXXX學(xué)院畢業(yè)實習(xí)調(diào)研報告 報告名稱： 指導(dǎo)教師： 專業(yè)班級： 姓 名： 日 期： 指導(dǎo)教師評語指導(dǎo)教師簽名： 年 月 日評價等級系部蓋章： 年 月 日房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)影響的調(diào)查報告我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相對世界經(jīng)濟(jì)而言發(fā)展的較晚，真正意義上的房地產(chǎn)市場應(yīng)該從上個世紀(jì)九十年代開始，到現(xiàn)在為止也僅有二十年左右的發(fā)展時間。雖然我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起步比較晚，但在這短短的二十年時間里，我國的房地產(chǎn)業(yè)卻顯現(xiàn)了強大的生命力，成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢有助于我們更加了解我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在在我國整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的重要性決定于房地產(chǎn)的重要性。因此，分析、研究影響房地產(chǎn)價格的因素，將有利于我們分析房地產(chǎn)市場，進(jìn)而采取行之有效的、有針對性的調(diào)控措施，不斷滿足廣大居民有效需求的增長，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、平穩(wěn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。而以我國現(xiàn)階段的國情來看。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)的影響是巨大的，是不容忽視的。就拿秦皇島的房價來說，從2000年的每平方米1000到2000元已經(jīng)漲到現(xiàn)在的5000到10000,20000不等了。成倍成倍的漲，促成了多少當(dāng)代占地“ 暴發(fā)戶”。房地產(chǎn)，單從字面意思來看當(dāng)然是分為：房；地;產(chǎn)。也就是所謂的房產(chǎn)和地產(chǎn)?，F(xiàn)今社會，試問有誰不住房子睡到馬路上呢？從古至今，衣食住行就一直是人們關(guān)注焦點的重中之重。而隨著社會的發(fā)展和人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和文化需要，住，所占的比例已經(jīng)越來越重了。房地產(chǎn)還被稱為人們的基本需求物品，也是國家的根本和基本，同時它也涉及了眾多的行業(yè)，例如：鋼鐵，混凝土，家具，家電等等重要的行業(yè)。因此它對經(jīng)濟(jì)起著非常重要的影響。房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的影響，主要體現(xiàn)在拉動經(jīng)濟(jì)與穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要性。首先，從拉動經(jīng)濟(jì)方面來看，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動如鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響60余個行業(yè)?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動消費對GDP的拉動，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的總貢獻(xiàn)率超過20%。其次，從穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)方面來看，由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅波動，可以帶動其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)波動，最終必然會引起經(jīng)濟(jì)的波動。同時，由于開發(fā)商與個人購房者的資金中有相當(dāng)一部分為銀行貸款，所以實際的房地產(chǎn)開發(fā)投資中至少超過40%的來自于銀行貸款，因此保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長，對國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展也具有重要意義。我國公民對房地產(chǎn)的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。我個人覺得，當(dāng)然要實現(xiàn)滿足所有人的需求短時間內(nèi)是不可能的，也是不現(xiàn)實的，不管是發(fā)達(dá)國家也好，發(fā)展中國家也好，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的前景依然還是可觀的，退一萬步講，即使房價下降也不會降很多的，我國房價增長的趨勢還是很明顯的，拿一個通俗點的例子來說吧，如今中國這個社會，哪家結(jié)婚訂婚不先是討論住的問題？這不是拜金啊，或者說什么小市民的問題。而是說現(xiàn)如今社會不得不關(guān)注的問題，因為這已經(jīng)不是我國社會的極個別現(xiàn)象，已經(jīng)可以說是普遍現(xiàn)象了。所以這些都會引起社會各界的廣泛關(guān)注。而隨之而來的，也就會有所謂的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)啊，房地產(chǎn)工程豆腐渣啊等等一系列問題。而也會是通貨膨脹的重大“功臣”。房產(chǎn)和通貨膨脹的關(guān)系是什么？房地產(chǎn)牽動著許多工業(yè)原料的神經(jīng)，據(jù)我了解一幢大樓的建設(shè)囊括了鋼筋、水泥、混凝土、磚塊、玻璃等等多樣的原材料。若房地產(chǎn)價格上漲，必定拉動原料的需求從而相對來說原來的供應(yīng)會減少。也就是說，原材料的價格會上漲。比方說市場的鋼鐵價格因為鋼筋的需求上漲（來自房地產(chǎn)）而上漲10%，那么全國的所有于鋼鐵有關(guān)的商品價格就會趨向上漲。結(jié)果是，消費者購買的物品價格也會偏高些。鋼鐵的價格上漲10%，其連鎖反應(yīng)可以導(dǎo)致同類金屬商品價格也跟著上漲。這種結(jié)果就可以導(dǎo)致輸入型通貨膨脹和需求型通貨膨脹。而且“投機(jī)”對房價上漲影響頗大。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論有效需求等于消費需求加上投機(jī)需求,消費需求是實實在在的需求,這種需求不會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫,而投機(jī)需求的產(chǎn)生則為泡沫的產(chǎn)生提供了必條件. 投機(jī)需求的產(chǎn)生源于人們的非理性預(yù)期以及中國百姓的投資渠道缺乏。投機(jī)群體在房產(chǎn)體系中對房價快速上漲起到了推波助瀾的作用，在房產(chǎn)體系中最后一層是老百姓，也成了高房價的最后買單者。開發(fā)企業(yè)為了自身的利益，一味強調(diào)房價在未來將繼續(xù)上漲。給了消費者一種房價還要上漲的預(yù)期。在房地產(chǎn)銷售過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過“銷控”的方式，實現(xiàn)價格低開高走的走勢，同時并利用消費者的信息劣勢，也給消費者制造房價即將上漲的壓力，甚至通過媒體宣揚“房價還要繼續(xù)上漲”的觀點，這就給了消費者一種房價只漲不跌的預(yù)期。這種消費預(yù)期是影響房地產(chǎn)價格的根本原因。下面，我們按照房價從高到低和區(qū)塊分布狀況，把秦皇島市大致分為四個區(qū)域，對其具體現(xiàn)狀逐一加以介紹和評述。首先是海港區(qū)。位于秦皇島市中心，東臨山海關(guān)，西連北戴河。距華北東北之要沖，素有“京津門戶”之稱，是秦皇島的精華所在。該轄區(qū)內(nèi)的秦皇島港是中國北方重要的對外貿(mào)易港口，是世界最大能源輸出港之一，加之此處為溝通東北三省與京津地區(qū)的重要交通樞紐和中轉(zhuǎn)站。短短幾十年來，高樓大廈鱗次櫛比，道路寬敞，交通順暢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，為了滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳钚枨螅课輳慕?jīng)濟(jì)適用房到住宅公寓，從商品房到聯(lián)派別墅，從廉租房到酒店、寫字樓，從多層到小高層、高層，從平層到復(fù)式、躍式，樓市呈復(fù)雜性、多元化發(fā)展。旺盛的市場需求是拉動該區(qū)域房價上漲的主要因素之一，房屋建造成本的加大、商品化的炒作以及新建小區(qū)各項配套設(shè)施的更加齊備，也是導(dǎo)致房價升高的因素。進(jìn)而帶動了整個秦皇島房價的上漲。該區(qū)域核心部分為大湯河與新開河之間所轄區(qū)域，以此為中心，其西部和東部構(gòu)成展開的雙翼，分別沿河北大街西段到西環(huán)路附近（西港鎮(zhèn)）；另一條沿東環(huán)路以東直至山海關(guān)。這里的房價由內(nèi)向外，由南到北，由東到西逐級遞減，單價波動在每平方米28004800元之間，且多為內(nèi)銷住宅樓。東翼主要有南李莊、工人南里、煤港里等，因開發(fā)較早有一定的成熟度，但多數(shù)樓房樓齡過長、格局不合理，所以價格方面會打折扣，明珠城項目就是針對這個問題開發(fā)的，單價在29003600之間，為廣大工薪階層所接受。西翼坐落著燕山大學(xué)、大慶石油分院、河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院、奧體中心等，日前有大量開發(fā)項目落戶于此，社區(qū)日趨完善，在單價上形成了一個小高點。兩河之間區(qū)域是秦皇島房地產(chǎn)市場的主力場所。秦皇島市政府職能機(jī)關(guān)集聚于此，商業(yè)繁華，交通十分便利，有很多成規(guī)劃的住宅小區(qū)，如天洋新城、新世紀(jì)小區(qū)、在水一方、秦皇小區(qū)等，很多新村也都遷至此處，城市舊改項目紛紛上馬，如備受關(guān)注的服務(wù)里舊改項目“金龍中央勝境”，將打造集住宅、商業(yè)、寫字樓、會所于一體的大規(guī)模建筑集群。該區(qū)域是中心腹地，社區(qū)配套、商業(yè)人氣都相對旺盛，是集工、商、貿(mào)于一體的現(xiàn)代化城區(qū)。因此此地房價有標(biāo)桿作用，可以以此預(yù)測分析整個地區(qū)。目前市場預(yù)售單價圍繞在30003800元/平方米之間，部分地區(qū)已突破4000元/平方米，今年戶型形成兩極分化趨勢，傾向于小戶型，一室一廳和兩室一廳增多；因地方減少關(guān)于多層項目用地的審批，小高層和高層也受到廣大市民的青睞；二手房市場持續(xù)升溫，隨著相關(guān)管理政策的完善和實施，已購公房大量上市，房源將繼續(xù)放量，梯度消費格局逐步形成；現(xiàn)代化商業(yè)樓也隨著商業(yè)模式的巨變，有著不俗的表現(xiàn)。其次為經(jīng)濟(jì)開放區(qū)。它的范圍為一O二國道和西環(huán)路圍成區(qū)域。近年來，在政府相關(guān)政策的扶持下，大批的外資、外商、科技公司、入駐此地，帶動地價迅速上揚?？傮w上交通相對便利，成網(wǎng)絡(luò)分布，東西交錯，井然有序。加之與市區(qū)距離有近，很多新興住宅小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)、服務(wù)更加完善，如富康家園、華苑新居、漓江花園、寶佳花園等，配套也較為齊全，相信隨著重點中學(xué)一中、七中在開發(fā)區(qū)安居落戶，又會吸引大量為子女教育置房的父母。該區(qū)域以商品房為主，居民多為一次置業(yè)，為解決生活問題或做結(jié)婚之用。位于開發(fā)區(qū)的青馨家園便是其中的典型代表。北戴河區(qū)位于渤海之濱，毗鄰海港區(qū)，系國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級海洋自然保護(hù)區(qū)，是遠(yuǎn)近馳名的療養(yǎng)勝地。北戴河區(qū)充分發(fā)揮獨有的暑期優(yōu)勢，以旅游帶動地方經(jīng)濟(jì)，別墅、公寓成為該地區(qū)房產(chǎn)的賣點；但也正是由于受季節(jié)性影響顯著，流動人口加大，在本地區(qū)定居的人口數(shù)量不大，本地市場需求有限；但受國內(nèi)房產(chǎn)大環(huán)境和周邊房價的影響，房價窄幅攀升，如海寧路、聯(lián)峰路、聯(lián)峰北路三條城市主干道黃金交割點上的海濱花園，一開盤就吸引了不少買家。山海關(guān)區(qū)地處東北、華北、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的交匯處，北依燕山，南臨渤海，是連接?xùn)|北、華北的交通樞紐。是座歷史悠久，文化遺存眾多的國家級歷史文化名城，也是國內(nèi)外著名的旅游區(qū)。政府為了保持古城的原貌，對該區(qū)域的住宅高度進(jìn)行相關(guān)的限制。形成了現(xiàn)代與歷史并存的格局，由于街道過于狹窄，交通不便，支柱產(chǎn)業(yè)單一化，就業(yè)機(jī)會少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。人口流失嚴(yán)重，房市一直較為低靡。近兩年來隨著城市規(guī)劃日趨合理、舊城改造的開展、周邊房價迅速崛起，帶動部分人口回流，近年來發(fā)展較快。秦皇島作為最早開放的十三個沿海城市，自然有它獨特的地理優(yōu)勢，當(dāng)然順應(yīng)當(dāng)代的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也是發(fā)展中的重中之重。秦皇島距離河北唐山，保定，首都北京，直轄市天津都非常近，海陸空交通也都很方便，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作用很大。而像秦皇島的一些房地產(chǎn)公司興龍，中信，博大等一些秦皇島當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司都有它們特定的發(fā)展趨勢和發(fā)展條件，而這些公司的發(fā)展也正是促進(jìn)了秦皇島當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。現(xiàn)就興龍置業(yè)做以下調(diào)查：秦皇島市興龍置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立，注冊資金2000萬元。公司成立于2003年，自成立以來，始終貫徹“仁和、誠信、務(wù)實、求新”的企業(yè)精神，通過實行科學(xué)規(guī)范的運營管理，現(xiàn)已擁有連鎖店三十二家，員工200余人。 公司以房地產(chǎn)中介、樓盤代理和信貸業(yè)務(wù)為核心，業(yè)務(wù)范圍涉及房屋買賣、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過戶、代辦產(chǎn)權(quán)、廣告等，力爭成為國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和金融按揭服務(wù)的領(lǐng)跑者。公司與數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)建立了長期友好的合作關(guān)系，在廣大購房者、開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介企業(yè)中享有較高的知名度。2008年10月，公司先進(jìn)的二手房交易電子商務(wù)網(wǎng)站上線。網(wǎng)站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強的分類信息平臺，致力于為購房者提供全面的新房、二手房信息服務(wù)。 2010年，公司成立了廣告部，使公司的綜合實力進(jìn)一步增強。公司現(xiàn)有市內(nèi)黃金地段大型戶外廣告位、京沈高速戶外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處，本著“以市場為導(dǎo)向，以客戶為中心”的服務(wù)理念，致力于為客戶全面、貼身的廣告服務(wù)。 公司大專以上學(xué)歷的員工占到了90%以上，高素質(zhì)的人才隊伍為公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。公司堅持“德才兼?zhèn)?、敬業(yè)為本”的人才理念，定期組織員工參加各種培訓(xùn)。從剛剛?cè)肼毜男聠T工培訓(xùn)到基層門店管理人員的素質(zhì)提升，從中層干部的能力提升到業(yè)務(wù)骨干的外派培訓(xùn)，無不體現(xiàn)著公司對人才的高度重視。借助于興龍控股的“興龍管理學(xué)院”，公司為員工提供了更為全面的成長和發(fā)展平臺。 公司重視企業(yè)文化建設(shè)。通過內(nèi)刊動感興龍和興龍之路引領(lǐng)員工團(tuán)結(jié)、拼搏、奉獻(xiàn)的精神風(fēng)貌，同時，經(jīng)常舉辦多姿多彩的文化娛樂活動，豐富員工的業(yè)余文化生活?！褒堯v杯”長跑比賽、運動會、歌詠比賽、春節(jié)晚會等，無不體現(xiàn)著公司濃厚的文化氛圍。公司堅持“貼近社區(qū)、服務(wù)百姓、回報社會”的宗旨，與秦皇島各個社區(qū)居委會進(jìn)行便民合作，同時經(jīng)常組織員工參與各種公益活動，多次捐資助教，得到了社會各界的肯定和好評。 在開拓市場的過程中，公司的綜合實力不斷增強，呈現(xiàn)出蓬勃的生機(jī)和旺盛的生命力，在未來的日子里，我們將和有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的精英們一起，以“誠信的品質(zhì)，專業(yè)的服務(wù)”，全力打造秦皇島市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)新坐標(biāo)。興龍置業(yè)與興龍廣源同屬一個公司，而興龍廣源超市在秦皇島超市來說也算是超市產(chǎn)業(yè)中的龍頭老大，對秦皇島的經(jīng)濟(jì)起著至關(guān)重要的作用。超市行業(yè)帶動很多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，行業(yè)的不斷發(fā)展自然而然帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)。而秦皇島作為旅游城市人流量非常大，而當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境，人口，地理位置都將成為吸引人們留下的重要原因。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，由于房地產(chǎn)具有位置固定性的特征，房地產(chǎn)市場是典型的區(qū)域性市場，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場之間相互影響較小，即一個地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平、交易數(shù)量和供求狀況很少受到區(qū)域外因素的影響。在過去市場區(qū)域分割明顯、經(jīng)濟(jì)要素流動性很弱的情況下，這一理論的確是適用的。然而，近年來隨著全球化進(jìn)程的不斷深化，在國際資本已經(jīng)幾乎滲入了世界每一個角落和行業(yè)的大背景下，房地產(chǎn)市場地域性的結(jié)論面臨著越來越大的挑戰(zhàn)。可以說，在市場地域范圍不斷擴(kuò)大的今天，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征正在一步步地弱化。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人民素質(zhì)的提高，中國的現(xiàn)狀必須適應(yīng)人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和文化需要。衣食住行成為了“先驅(qū)者”，而人們對于住，更是有著越來越高的要求。不僅僅是“睡覺”“遮風(fēng)避雨”更是人們舒適享受的一種方式，不僅要求適用，更是要美觀大方，得體隆重，以至更高的要求。據(jù)分析，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，住房需求呈現(xiàn)很強剛性，目前出臺的政策措施對需求影響不大，房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛。在國家宏觀調(diào)控背景下，市場供給增幅仍將呈下降趨勢，因此供求偏緊局面仍將維持。其最終結(jié)論如下:1.低價位小戶型受追捧，絕大數(shù)工薪階層買房是不會超過30萬這個心理底線的。2.商業(yè)地產(chǎn)模式開始變革，傳統(tǒng)的商業(yè)中心隨著市場的變動發(fā)生轉(zhuǎn)移，選擇有升值潛力地段的樓盤，將會給人們帶來意外的驚喜。3.秦皇島房價上漲和土地、原材料價格上漲有很大關(guān)系。據(jù)估算秦皇島房屋銷售價格中土地成本占60%。土地是稀缺資源，其不可再生性決定了供應(yīng)量將會逐漸減少，根據(jù)供求關(guān)系原理，土地價格還將會升高，因此房價現(xiàn)在還看不出下調(diào)的跡象，至少3到5年內(nèi)不會下調(diào)，像北上廣那些大城市房價更是一天一個價，可以說是對秦皇島的經(jīng)濟(jì)乃至我國的經(jīng)濟(jì)都有很大的影響，而使房價一直居高不下的原因呢，我認(rèn)為有以下幾點： 1）房地產(chǎn)的需求主要分為消費需求和投資需求 從消費需求來說，近年來隨著中國城市化進(jìn)程的加快、舊城改造的加速，以及70年代的出生高峰導(dǎo)致最近幾年結(jié)婚人口大量增加，形成了對房地產(chǎn)市場巨大的需求。 從投資需求來說，近年來隨著我國經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金在尋找投資渠道。而股票、期貨、基金等投資工具的收益又缺乏保障，再加上長期低利率的因素，且房價不斷上漲的示范效應(yīng)使得投資性購房快速增長，并保持了較高的比例，部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。 2）成本推動是房地產(chǎn)價格上漲的內(nèi)在動力 近年來土地價格上漲較快并成為房地產(chǎn)價格的很大一部分，土地交易價格的漲幅持續(xù)高于同期房屋銷售價格的漲幅。 建安成本的上漲也較為明顯。一方面建材等價格上漲帶來了成本的增加；近幾年來，我國建筑材料的價格呈現(xiàn)出持續(xù)快速上漲的趨勢，建筑鋼材、木材、混凝土產(chǎn)品的需求呈現(xiàn)出持續(xù)增長的趨勢，其價格也呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢。另外，新建住宅品質(zhì)的提升也帶來成本增加。 在商品房開發(fā)成本中，各種稅費也占了不小的比重。稅費繁多，稅費種類交叉是房地產(chǎn)稅費不合理的表現(xiàn)。這種表現(xiàn)的一個很重要的原因，是稅費種類的設(shè)置和調(diào)整跟不上市場的變化。 3）消費者預(yù)期是房地產(chǎn)價格變動的根本原因： 僅從一般商品的價格形成那樣只從成本和供求關(guān)系兩個方面來分析房價上漲的原因是不夠的。因為在市場經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房價的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，也就是說，經(jīng)濟(jì)社會預(yù)期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多。 另一方面，開發(fā)企業(yè)為了自身的利益，一味強調(diào)房價在未來將繼續(xù)上漲。給了消費者一種房價還要上漲的預(yù)期。在房地產(chǎn)銷售過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過“銷控”的方式，實現(xiàn)價格低開高走的走勢，同時并利用消費者的信息劣勢，也給消費者制造房價即將上漲的壓力，甚至通過媒體宣揚“房價還要繼續(xù)上漲”的觀點，這就給了消費者一種房價只漲不跌的預(yù)期。這種消費預(yù)期是影響房地產(chǎn)價格的根本原因。4） 投機(jī)的作用對房價上漲影響頗大 按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論有效需求等于消費需求加上投機(jī)需求,消費需求是實實在在的需求,這種需求不會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫,而投機(jī)需求的產(chǎn)生則為泡沫的產(chǎn)生提供了必條件. 投機(jī)需求的產(chǎn)生源于人們的非理性預(yù)期以及中國百姓的投資渠道缺乏。投機(jī)群體在房產(chǎn)體系中對房價快速上漲起到了推波助瀾的作用，在房產(chǎn)體系中最后一層是老百姓，也成了高房價的最后買單者。房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟(jì)健康運行事關(guān)重大，而最近幾年房地產(chǎn)市場的火爆也引發(fā)了有關(guān)房地產(chǎn)泡沫論的爭論，對其進(jìn)行深入分析并提出建議十分必要。針對房地產(chǎn)泡沫，了解了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的定義、表現(xiàn)形式以及當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，分析了房地產(chǎn)泡沫的形成原因與危害，在此基礎(chǔ)上，從宏觀和微觀角度提出了防止房地產(chǎn)泡沫的對策與措施。在我們傳統(tǒng)觀念上認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是指房價高漲，房產(chǎn)投資過熱導(dǎo)致產(chǎn)品過剩，市場沒有需求，產(chǎn)生一種虛假的繁榮，其顯著表現(xiàn)就是空置率變高。根據(jù)傳統(tǒng)意義的定義來看，就是房價在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預(yù)期，于是又吸引了新的買主或投資者，而這些人一般只是想通過買賣的差額獲取利潤，而對房屋本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著房價的逆轉(zhuǎn)，接著就是價格暴跌，最后以金融危機(jī)告終。所以規(guī)范市場秩序，國家進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是非常有必要的，國家要加強金融監(jiān)管力度，要特別關(guān)注金融機(jī)構(gòu)貸款的集中度問題，防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè)，以免金融風(fēng)險過度集中。還要加強對地價的監(jiān)測與調(diào)控。加強對投資者防范市場風(fēng)險的教育，引導(dǎo)其冷靜、理性地對待房地產(chǎn)投資。規(guī)范政府市場主體行為。規(guī)范政府市場主體行為主要是規(guī)范土地出讓行為，加強其市場管理者的地位和管理措施。政府對劃撥土地使用權(quán)的交易應(yīng)做出嚴(yán)格限制與動態(tài)監(jiān)控，以減少多次加價轉(zhuǎn)手的機(jī)會；土地出讓應(yīng)采用土地招標(biāo)、拍賣，嚴(yán)格限制以協(xié)議方式出讓用地范圍；另外為了防止低價協(xié)議出讓土地，可以制定詳細(xì)、規(guī)范、可操作性強的協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。正所謂居安思危，防患于未然，只要我們能夠充分認(rèn)識發(fā)展過程中潛在的危機(jī)，及時治理不良現(xiàn)象，并盡快完善相關(guān)的法律法規(guī)和稅制政策，可為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明前進(jìn)的道路。 國家地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市地產(chǎn)的發(fā)展息息相關(guān)，目前來看，中國的房地產(chǎn)行業(yè)-秦皇島的地產(chǎn)行業(yè)前景還是比較明朗的，只要我們