2009年一級(jí)建造師《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)》增值服務(wù)(第四期)

1 全國(guó)一級(jí)建造師執(zhí)業(yè)資格考試用書 (第二版 ) 建設(shè)工程經(jīng)濟(jì) 2009年網(wǎng)上增值服務(wù)（ 4） 1建設(shè)工程項(xiàng)目總投資中的建設(shè)投資由哪幾部分組成？ 答：建設(shè)投資由設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)（包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)）、建設(shè)期利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（目前暫不征）組成。 2設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)由哪幾部分構(gòu)成？ 答：設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)通常由下列各項(xiàng)構(gòu)成： (1) 國(guó)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備由設(shè)備制造廠交貨地點(diǎn)起至工地倉(cāng)庫(kù)（或施工組織設(shè)計(jì)指定的需要安裝設(shè)備的堆放地點(diǎn)）止所發(fā)生的運(yùn)費(fèi)和裝卸費(fèi)。 進(jìn)口設(shè)備則由我 國(guó)到岸港口、邊境車站起至工地倉(cāng)庫(kù)（或施工組織設(shè)計(jì)指定的需要安裝設(shè)備的堆放地點(diǎn)）止所發(fā)生的運(yùn)費(fèi)和裝卸費(fèi)。 (2) 在設(shè)備出廠價(jià)格中沒(méi)有包含的設(shè)備包裝和包裝材料器具費(fèi)；在設(shè)備出廠價(jià)或進(jìn)口設(shè)備價(jià)格中如已包括了此項(xiàng)費(fèi)用，則不應(yīng)重復(fù)計(jì)算。 (3) 供銷部門的手續(xù)費(fèi)，按有關(guān)部門規(guī)定的統(tǒng)一費(fèi)率計(jì)算。 (4) 建設(shè)單位（或工程承包公司）的采購(gòu)與倉(cāng)庫(kù)保管費(fèi)。 3建筑安裝工程費(fèi)中措施費(fèi)主要有哪些？ 答：建筑安裝工程費(fèi)中措施費(fèi)主要有： (1) 環(huán)境保護(hù)費(fèi)； (2) 文明施工費(fèi)； (3) 安全施工費(fèi)； (4) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)； (5) 夜間 施工費(fèi)； (6) 二次搬運(yùn)費(fèi)； (7) 大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)及安裝費(fèi)； (8) 混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費(fèi)； (9) 腳手架費(fèi)； (10) 已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi)；(11) 施工排水、降水費(fèi)。 4 預(yù)算定額與施工定額的區(qū)別和關(guān)系 ? 答： 預(yù)算定額不同于施工定額，它不是企業(yè)內(nèi)部使用的定額，不具有企業(yè)定額的性質(zhì)。預(yù)算定額是一種具有廣泛用途的計(jì)價(jià)定額。因此， 需 按照價(jià)值規(guī)律的要求，以社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)確定預(yù)算定額的定額水平。即以本地區(qū)、現(xiàn)階段、社會(huì)正常生產(chǎn)條件及社會(huì)平均勞動(dòng)熟練程度和勞動(dòng)程度，來(lái)確定預(yù)算定額水平。這樣的定額水 平，才能使大多數(shù)施工企業(yè)經(jīng)過(guò)努力，能夠用產(chǎn)品的價(jià)格收入來(lái)補(bǔ)償生產(chǎn)中的消費(fèi)，并取得合理的利潤(rùn)。預(yù)算定額是以施工定額為基礎(chǔ)編制的。施工定額給出的是定額的平均先進(jìn)水平，所以確定預(yù)算定額時(shí)，水平相 2 對(duì)要降低一些。預(yù)算定額考慮的是施工中的一般情況，而施工定額考慮的是施工的特殊情況。預(yù)算定額實(shí)際考慮的因素比施工定額多，要考慮一個(gè)幅度差，幅度差是預(yù)算定額與施工定額的重要區(qū)別。所謂幅度差，是指在正常施工條件下，定額未包括，而在施工過(guò)程中又可能發(fā)生而增加的附加額。 5.工程量清單計(jì)價(jià)格式由哪幾部分組成？ 答：工程量清單計(jì)價(jià)格 式隨招標(biāo)文件發(fā)至投標(biāo)人，由投標(biāo)人填寫。其內(nèi)容組成如下： (1) 封面； (2) 投標(biāo)總價(jià)； (3) 工程項(xiàng)目總價(jià)表； (4) 單項(xiàng)工程費(fèi)用匯總表； (5) 單位工程費(fèi)用匯總表； (6) 分部分項(xiàng)工程量清單計(jì)價(jià)表； (7) 措施項(xiàng)目清單計(jì)價(jià)表； (8) 其他項(xiàng)目清單計(jì)價(jià)表； (9) 零星工程項(xiàng)目計(jì)價(jià)表； (10) 分部分項(xiàng)工程量清單綜合單價(jià)分析表； (11) 措施項(xiàng)目費(fèi)分析表； (12) 主要材料價(jià)格表。 6投資估算有哪些主要的作用？ 答： 投資估算的作用 包括 以下幾點(diǎn)： (1) 項(xiàng)目建議書階段的投資估算，是 項(xiàng)目主管部門審批項(xiàng)目建議書的依據(jù)之一，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、規(guī)模起參考作用。 (2) 項(xiàng)目可行性研究階段的投資估算，是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，也是研究、分析、計(jì)算項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的重要條件。 (3) 項(xiàng)目投資估算對(duì)工程設(shè)計(jì)概算起控制作用，當(dāng)可行性研究報(bào)告被批準(zhǔn)之后，設(shè)計(jì)概算 就 不得突破批準(zhǔn)的投資估算額，并應(yīng)控制在投資估算額以內(nèi)。 (4) 項(xiàng)目投資估算可作為項(xiàng)目資金籌措及制訂建設(shè)貸款計(jì)劃的依據(jù)，建設(shè)單位可根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目投資估算額，進(jìn)行資金籌措和向銀行申請(qǐng)貸款。 (5) 項(xiàng)目投資估算是核算建設(shè)工程項(xiàng)目建設(shè)投資需要額和編 制建設(shè)投資計(jì)劃的重要依據(jù)。 (6) 合理準(zhǔn)確的投資估算是進(jìn)行工程造價(jià)管理改革，實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)事前管理和主動(dòng)控制的前提條件。 7設(shè)計(jì)概算 編制步驟 主要有哪些？ 答： (1) 收集原始資料； 3 (2) 確定有關(guān)數(shù)據(jù)； (3) 各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算； (4) 單位工程概算書編制； (5) 單項(xiàng)工程綜合概算書的編制； (6) 建設(shè)項(xiàng)目總概算的編制。 8用預(yù)算單價(jià)法來(lái)編制施工圖預(yù)算的基本步驟是什么？ 答：預(yù)算單價(jià)法編制施工圖預(yù)算的基本步驟如下： (1) 準(zhǔn)備資料，熟悉施工圖紙； (2) 計(jì)算工程量； (3) 套用預(yù)算單價(jià)，計(jì) 算直接工程費(fèi)； (4) 編制工料分析表； (5) 按計(jì)價(jià)程序計(jì)取其他費(fèi)用，并匯總造價(jià)； (6) 復(fù)核； (7) 填寫封面、編制說(shuō)明。 9.【背景】某地區(qū) 2004年初擬建一工業(yè)項(xiàng)目，有關(guān)資料如下： （ 1） 經(jīng)估算國(guó)產(chǎn)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)為 2000萬(wàn)元 (人民幣 )。進(jìn)口設(shè)備FOB價(jià)為 2500萬(wàn)元 (人民幣 )，到岸價(jià) (貨價(jià)、海運(yùn)費(fèi)、運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi) )為 3020萬(wàn)元 (人民幣 )，進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)為 100萬(wàn)元。 （ 2）本地區(qū)已建類似工程項(xiàng)目中建筑工程費(fèi)用 (土建、裝飾 )為設(shè)備投資的 23， 2001年已建類似工程建筑工程造價(jià)資料及 2004年初價(jià)格信息，如表 5.1所示，建筑工程綜合 費(fèi)率為 24.74，設(shè)備安裝費(fèi)用為設(shè)備投資的 9，其他費(fèi)用為設(shè)備投資的 8，由于時(shí)間 因素引起變化的綜合調(diào)整系數(shù)分別為 0.98和 1.16。 （ 3）基本預(yù)備費(fèi)率按 8考慮。 【問(wèn)題】 4 （ 1）按照表 5.2的給定數(shù)據(jù)和要求，計(jì)算進(jìn)口設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用。 （ 2）計(jì)算擬建項(xiàng)目設(shè)備投資費(fèi)用。 （ 3） 試計(jì)算： 已建類似工程建筑工程直接工程費(fèi)、建筑工程費(fèi)用； 已建類似工程建筑工程中的人工費(fèi)、材料費(fèi) 、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)分別占建筑工程費(fèi)用的百分比 (保留小數(shù)點(diǎn)后兩位 )； 擬建項(xiàng)目的建筑工程綜合調(diào)整系數(shù) (保留小數(shù)點(diǎn)后兩位 )。 （ 4）估算擬建項(xiàng)目靜態(tài)投資。 答：（ 1）進(jìn)口設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用如表 5.2所示。 （ 2）擬建項(xiàng)目設(shè)備投資費(fèi)用： 4044.54+2000.00=6044.54(萬(wàn)元 ) （ 3） 已建類似工程建筑工程直接費(fèi)計(jì)算： 人工費(fèi)： 24000 28=67.20(萬(wàn)元 ) 材料費(fèi)： 440 2410+120 1251+850 352+1 985000=349.47(萬(wàn)元 ) 則已建類似工程建筑工程直接費(fèi)： 67.20+349.47+66.00=482.67(萬(wàn)元 ) 已建類似工程建筑工程費(fèi)用： 482.67 (1+24.74 )=602.08(萬(wàn)元 ) 人工費(fèi)占建筑工程費(fèi)用的比例： 67.20 602.08 100 =11 (或 11.16 ) 材料費(fèi)占建筑工程費(fèi)用的比例： 349.47 602.08 100 =58 (或 58.04 ) 機(jī)械費(fèi)占建筑工程費(fèi)用的比例： 66.00 602.08 100 =11 (或 10.96 ) 5 2004 年擬建項(xiàng)目的建筑工程綜合調(diào)整系數(shù)： 人工費(fèi)差異系數(shù)： 32 28=1.14 擬建工程建筑工程材料費(fèi)： 440 4100+120 1250+850 383+1985000 1.1=446.31(萬(wàn)元 ) 材料費(fèi)差異系數(shù)： 446.31 349.47=1.28 機(jī)械費(fèi)差異系數(shù)： 1.06 建筑工程綜合調(diào)整系 數(shù)： (0.11 1.14+0.58 1.28+0.11 1.06) (1+24.74 )=1.23 或 2004 年擬建項(xiàng)目的建筑工程綜合調(diào)整系數(shù)： 人工費(fèi)： 0.0032 24000=76.8(萬(wàn)元 ) 材料費(fèi)： 0.41 440+0.125 120+0.0383 850+198.51.1=446.3l(萬(wàn)元 ) 機(jī)械費(fèi)： 66.00 1.06=69.96(萬(wàn)元 ) 直接工程費(fèi)： 76.8+446.31+69.96=593.07(萬(wàn)元 ) 建筑工程綜合調(diào)整系數(shù)： 593.07 482.67=1.23 （ 4）擬建項(xiàng)目工程建設(shè) 靜態(tài)投資估算： 建筑工程費(fèi)： 6044.54 23 1.23=1710.00(萬(wàn)元 ) 安裝工程費(fèi)： 6044.54 9 0.98=533.13(萬(wàn)元 ) 工程建設(shè)其他費(fèi)用： 6044.54 8 1.16=560.93(萬(wàn)元 ) 基本預(yù)備費(fèi)： (6044.54+1710.00+533.13+560.93) 8 =707.89(萬(wàn)元 ) 靜態(tài)投資： 6044.54+1700.00+533.13+560.93+707.89=9556.49(萬(wàn)元 ) 或： 6044.54 (1+23 1.23+9% 0.98+8 1.16) (1+8%)=9556.49(萬(wàn)元 ) 10.【背景】某建筑公司準(zhǔn)備投標(biāo)一住宅樓工程。已知該工程的建筑面積為 8920m2，主體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，建筑檐高 28.25m。周邊有已經(jīng)建成的住宅樓，工期為 300天。業(yè)主要求按照工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范要求進(jìn)行報(bào)價(jià)。該建筑公司按工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，計(jì)算出分部分項(xiàng)工程量計(jì)價(jià)合計(jì)為 920萬(wàn)，用于控制污水排放、揚(yáng)塵產(chǎn)生等環(huán)境保護(hù)方面的費(fèi)用為 38000元，用于安全教育等費(fèi)用為20000元，臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用為 268900元，夜間施工費(fèi)用 40000元，因場(chǎng)地狹窄而 增加的二次搬運(yùn)費(fèi)為 62000元，施工過(guò)程中用于降水費(fèi)用為 28400元，腳手架費(fèi)用 98340元。招投標(biāo)過(guò)程中，業(yè)主預(yù)留金為分部分項(xiàng)工程量計(jì)價(jià) 8，材料購(gòu)置費(fèi)為 46700元?？偘?wù)費(fèi) 19000元，零星工程費(fèi) 41800元。已知規(guī)費(fèi)為分部分項(xiàng)工程量計(jì)價(jià)的 0.15。根據(jù)已知條件，按工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范的要求，完成有關(guān)的清單計(jì)價(jià)表，并計(jì)算報(bào)價(jià)。 6 答 : 根據(jù)已知條件，完成表 1、表 2、表 3。 7 故整個(gè)項(xiàng)目的投標(biāo)報(bào)價(jià)為 1097.484 萬(wàn)元。 11第 238頁(yè)，以直接費(fèi)為計(jì)算基數(shù)時(shí)，利潤(rùn) =(直接費(fèi) +間接費(fèi) )相應(yīng)利潤(rùn)率。但我們實(shí)際做預(yù)算時(shí) ,取費(fèi)表中利潤(rùn) =直接費(fèi)相應(yīng)利潤(rùn)率，書本上的為什么和實(shí)際取費(fèi)表不一致？并且實(shí)際取費(fèi)表中規(guī)費(fèi)未列入間接費(fèi)中，而是單列出，我認(rèn)為比較合適，因?yàn)橐?guī)費(fèi)不應(yīng)再取利潤(rùn)。請(qǐng)問(wèn)理解是否正確。 答：教材是按 206 號(hào)文件 (2003)編寫的 , 實(shí)際操作中各地區(qū)會(huì)有不同，考試以文件為準(zhǔn)，即以教材為準(zhǔn)。 12.第 324頁(yè)第 10行中， (9)勞保福利費(fèi) :指職工在國(guó)外的保健津貼費(fèi)，已包含在工人工資中，但在 326頁(yè)第 12行中，“勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)”又包含在待攤費(fèi)的現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)中。是否重復(fù)計(jì)算？ 答：是的，建設(shè)工程 經(jīng)濟(jì)考試用書 P324 第 10 行中， (9)勞保福利費(fèi)是生產(chǎn)工人的，而 P326 第 12 行中，包含在待攤費(fèi)的現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)中勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)是管理人員的。 13.請(qǐng)?jiān)敿?xì)解釋到岸價(jià)與抵岸價(jià)的區(qū)別 (見(jiàn)建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)第 222頁(yè) )。 答：到岸價(jià) (CIF) =離岸價(jià) (FOB)+國(guó)外運(yùn)費(fèi) +國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi) 抵岸價(jià) =離岸價(jià) (FOB)*人民幣外匯牌價(jià) +國(guó)外運(yùn)費(fèi) +國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi) +銀行財(cái)務(wù)費(fèi) +外貿(mào)手續(xù)費(fèi) +進(jìn)口關(guān)稅 +增值稅 +消費(fèi)稅 +海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi) 到岸價(jià)是我國(guó)外貿(mào)中的一個(gè)習(xí)慣叫法 ,它指的是運(yùn)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)在內(nèi)家 ,這個(gè)價(jià)格實(shí)際上到不了我們國(guó)家口岸。 8 14.建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)考試用書 P61倒數(shù)第 5行 , 營(yíng)業(yè)稅金中不包含房產(chǎn)稅和土地使用稅 ,而將這兩項(xiàng)稅歸入總成本費(fèi)用中；在 P159倒數(shù)第9行，又將房產(chǎn)稅和土地使用稅歸入管理費(fèi)中；在 P168第 17行，又將房產(chǎn)稅和土地使用稅歸入營(yíng)業(yè)稅中。本人真的糊涂了，請(qǐng)教師多多指教。 答：費(fèi)用項(xiàng)目的歸類受分類目的的制約。 P61對(duì)房產(chǎn)稅和土地使用稅的歸類用于項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。而 P168 是在會(huì)計(jì)核算中的歸類，其目的是用于反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。在這一問(wèn)題上，此類歸類不一致問(wèn)題的存在具有普遍性。在某種意義上說(shuō)，其中有時(shí)也反映不同專業(yè)由于其背景和 工作性質(zhì)的不同而產(chǎn)生的一些不同的看法。這些差異也反映在由不同部委制定的相關(guān)文件和法規(guī)中。 P168與 P159的差別在于：P168歸入營(yíng)業(yè)稅中的是投資性房地產(chǎn)的房產(chǎn)稅和土地使用稅，而投資性房地產(chǎn)與我們通常講的房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)核算上是有很大區(qū)別的。 現(xiàn)將國(guó)家相關(guān)規(guī)定及解釋列如下，供理解參考： （ 1）房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅的特點(diǎn)： 1）房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋； 2）征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋； 3） 區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用 方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租、出典的房屋按租金收入征稅。 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起，繳納房產(chǎn)稅。其余均從次月起繳納。 納稅人：房屋的產(chǎn)權(quán)所有人；國(guó)有房產(chǎn)的經(jīng)管單位；出典房屋的承典人；糾紛未解決或納稅人不在本地的，由代管人或使用人納稅。 （ 2）根據(jù) 2007 年 1 月 1 日起施行 的 國(guó)務(wù)院關(guān)于修改中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定 （ 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 483 號(hào) ）規(guī)定： 為了合理利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入，提高土地使用效益，加強(qiáng)土地管理 ，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位 （ 包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位 ） 和個(gè)人 （ 包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人 ） ，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。 土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。土地使用稅每平方米年稅額： 1）大城市 1.5 元至 30元； 2）中等城市 1.2 元至 24元； 3）小城市 0.9元至 18 元； 4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6 元至 12 元。 下列土地免繳土地使用稅： 1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地； 2）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地； 3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地； 4）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地 9 帶等公共用地； 5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地； 6）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅 5年至 10 年； 7）由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。 土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地 使用稅： 1）征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿 1 年時(shí)開始繳納土地使用稅； 2）征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。 土地使用稅由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)提供土地使用權(quán)屬資料。 （ 3）根據(jù) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知 （ 國(guó)稅發(fā) 200389 號(hào) ） 關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題 ： 1）購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 2）購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān) 簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 3）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 （ 4）根據(jù) 2006企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3號(hào) 投資性房地產(chǎn)應(yīng)用指南規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 1）已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租 的土地使用權(quán)和建筑物。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。 2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 3）某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的