房地產(chǎn)估價(jià)論文

安康 學(xué)院 2013 屆 ?？?畢業(yè)生 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因、危害及對策 學(xué) 號(hào)： 2010248812 院（系）名稱： 經(jīng)濟(jì)與管理系 專業(yè)名稱： 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià) 學(xué)生姓名： 田旭超 指導(dǎo)教師： 陳興平 2012 年 12 月 28 日 黃河科技 學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 第 頁 第 1 頁（共 12 頁） 摘要： 房地產(chǎn)業(yè)是國民 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 的重要產(chǎn)業(yè) ,是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè) ；房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著國家 金融 安全和宏觀經(jīng)濟(jì)的安全。其上漲原因主要有 :供求矛盾逐步凸顯 ；開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場平衡 ；經(jīng)濟(jì)適用房所占比例極小 ,無法影響供給、平抑房價(jià) ；流動(dòng)性過剩下的被動(dòng)投機(jī) ；戶籍制度間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。 房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲容易出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫 ,增加金融風(fēng)險(xiǎn) ,不利于中國經(jīng)濟(jì)良性、持續(xù)的發(fā)展。 對于調(diào)整我國房地產(chǎn)價(jià)格的對策與建議是 :調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu) ,增加低價(jià)位住房供應(yīng) ；控制開發(fā)成本 ,降低房地產(chǎn) 企業(yè) 的期望利潤 ；加大對房地產(chǎn)價(jià)格的檢查與監(jiān)管力度 ,維護(hù)市場正常的價(jià)格秩序。 關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)價(jià)格 ；原因分析 ；調(diào)控政策 一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念 房地產(chǎn)價(jià)格可以用“房價(jià)收入比”和“價(jià)格租金比” 兩個(gè)指標(biāo)來衡量。房價(jià)收入比即住房總價(jià)與居民年收入的比值 ,該指標(biāo)用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性 ,國際上通常認(rèn)為房價(jià)收入比在 4 6倍之間較為適當(dāng) ,這是 20世紀(jì) 90年代初世界銀行專家黑馬提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的房價(jià)收入比。黑馬指出 ,房價(jià)收入比高于 6倍 ,就難以形成買方市場 ,要使人們買得起房 ,房價(jià)收入比 要在 5以下。而中國全國的平均房價(jià)收入比在 7 10倍左右 ,在一些城市已超過或遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 10倍 ,北京、上海、深圳的房價(jià)收入比超過 14倍。這反映了中國房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)過快上漲狀態(tài)。房地產(chǎn)的“價(jià)格租金比”反映房價(jià)與租價(jià)的背離程度 ,也是判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否理性增長的重要因素?！皟r(jià)格租金比”是國際上通常用來表示房價(jià)水平的高低。受數(shù)據(jù)可得性限制 ,這里我們采用國家統(tǒng)計(jì)局公布的商品房銷售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)之比來表示房價(jià)與租金價(jià)格的相對變化 :如果比值大于 1,說明價(jià)格租金比較高 ,投機(jī)成分和市場泡沫增大 ；反之 ,如果比值小于 1,則說 明價(jià)格租金比較低 ,市場的投機(jī)成分和泡沫在減少。近年來 ,中國房地產(chǎn)市場“價(jià)格租金比”不斷提高 ,2003年全國為 1.03,2004 2008年一直在 1.04以上 ,2009年上半年雖然有所回落 ,但依然大于 1的臨界值。說明隨著房價(jià)的不斷上升 ,中國房地產(chǎn)市場的投機(jī)成分和泡沫在不斷增大。 黃河科技 學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 第 頁 第 2 頁（共 12 頁） 二、 房地產(chǎn)價(jià)格攀升的原因 大規(guī)模的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲 ,中國的房地產(chǎn)是否是泡沫已成為經(jīng)濟(jì)學(xué)家們討論的焦點(diǎn)。日本在 20世紀(jì) 90年代房地產(chǎn)泡沫的破滅 ,嚴(yán)重地打擊了其經(jīng)濟(jì) ,造成了其近十年的經(jīng)濟(jì)衰退。國內(nèi)的許多經(jīng)濟(jì)研究者都以日本房地產(chǎn) 泡沫為參照作了大量的對比研究 ,并得出了有價(jià)值的結(jié)論。但是 ,日本房地產(chǎn)發(fā)展有其特殊的一面 ,它是在特定的 歷史 環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢下產(chǎn)生的。日本泡沫經(jīng)濟(jì)的背景和環(huán)境與我國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有很大的區(qū)別 ,中國房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)類似 20世紀(jì) 90年代初日本的房地產(chǎn)泡沫 ,只有了解中國房地產(chǎn)價(jià)格上升的真正原因 ,才能有效地采用相關(guān)政策來指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的正確發(fā)展。我國當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有 : (一 )供求矛盾逐步凸顯是房價(jià)上漲的內(nèi)在原因 1.政府為主導(dǎo)的運(yùn)作 體制導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的不足。因土地供應(yīng)量減少而導(dǎo)致供求矛盾逐步凸顯是房價(jià)上漲的直接原因。市場價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng) ,需求增加并且供給減少時(shí)會(huì)造成價(jià)格的上漲。我國房地產(chǎn)市場并不是真正意義上的市場經(jīng)濟(jì) ,而是以政府為主導(dǎo)的運(yùn)作體制。土地的國家所有 ,使土地供應(yīng)完全處于國家壟斷狀態(tài) ,土地的相對供給不足 ,必然造成價(jià)格的上漲。 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈組成中有兩個(gè)環(huán)節(jié)存在著壟斷行為 :一是在土地獲得階段 ,國家對房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行國有土地使用權(quán)出讓制度 ,即土地使用權(quán)批租一級市場由國家壟斷 ；二是在市場營銷階段 ,房地產(chǎn)是一個(gè) 區(qū)域性的市場 ,房地產(chǎn)的買賣均是在一定的地理空間上進(jìn)行的 ,占領(lǐng)了優(yōu)質(zhì)空間的開發(fā)商形成了對該空間內(nèi)房地產(chǎn)的供給壟斷。由于空間的唯一性 ,導(dǎo)致開發(fā)商擁有了市場壟斷力量 ,形成壟斷價(jià)格?？梢钥闯?,雙重壟斷是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲及消費(fèi)者剩余被剝奪的重要原因。 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上升。房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本包括 :土地成本、建安成本、管理費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤等 ,土地價(jià)格和建材價(jià)格的上漲 ,使房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高 ,對房價(jià)上漲形成了推動(dòng)力。 (1)土地交易價(jià)格不斷上漲。首先 ,土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體 ,隨著 工業(yè) 化和 黃河科技 學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 第 頁 第 3 頁（共 12 頁） 城市化建設(shè)的推進(jìn) ,產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活條件的改善對土地形成了巨大的需求 ,大量的土地資源被占用 ,土地供需矛盾緊張 ,土地交易價(jià)格不斷上漲。其次 ,土地價(jià)格的不斷攀升也受到地方政府的利益驅(qū)動(dòng)。目前 ,土地的收入是地方政府財(cái)政的支柱。2003年上海的賣地收入為 216億元 ,相當(dāng)于上海市地方財(cái)政總收入的 24%。房價(jià)、地價(jià)的上漲 ,有助于地方政府獲取更多的收入 ,地方政府缺乏抑制房價(jià)上漲的動(dòng)力 ,土地交易價(jià)格上漲增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本 ,推動(dòng)了房屋銷售價(jià)格的上漲。 (2)建材價(jià)格上漲。我國目前正處在重化工業(yè)化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級階段 ,投資需求旺盛 ,生產(chǎn)結(jié)構(gòu)偏重于重工業(yè)化 ,對鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大 ,而國際市場初級產(chǎn)品也處于價(jià)格上漲階段 ,這就導(dǎo)致了能源、原材料價(jià)格漲勢較猛。2004年 ,建材價(jià)格指數(shù)曾達(dá)到 105.1,生產(chǎn)成本增大 ,必然導(dǎo)致房價(jià)提高。 3.需求具有剛性帶動(dòng)投資性資本介入導(dǎo)致房價(jià)上漲。商品房是一種特殊的商品 :一方面可以用來居住 ,是其實(shí)用性 ；另一方面 ,商品房可以用來投資 ,其價(jià)值相對較高 ,風(fēng)險(xiǎn)相對較小。 (1)投資性需求。從 20世紀(jì) 90年代 至今 ,我國儲(chǔ)蓄率大體維持在 38%至 40%左右 ,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界 25%左右的一般水平。隨著利率的下降和居民投資意識(shí)的逐漸上升 ,投資理財(cái)逐漸成為居民家庭重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于股票和期貨風(fēng)險(xiǎn)相對較高 ,需要大量的操作經(jīng)驗(yàn) ,人們的了解和接受程度還相對比較低 ,加上金融市場的不健全 ,打擊了潛在投資者的投資信心 ,所以房地產(chǎn)投資以相對較低的風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定的收益率逐漸成為投資者的選擇對象。很多城市出現(xiàn)的房價(jià)上升、租金下降的現(xiàn)象 ,就是空房比例的上升影響了房屋租賃市場的價(jià)格 ,這也間接說明了投資用的房產(chǎn)持續(xù)不斷增加。據(jù)統(tǒng)計(jì) ,截至 2007年 6月 底 ,全國商品房空置面積為 1.24億平方米 ,其中空置商品住宅 6 563萬平方米 ,空置辦公樓 758萬平方米 ,空置商業(yè)營業(yè)用房 3 806萬平方米。 (2)實(shí)用性需求。商品房最終的用途是用來居住。由于我國人口基數(shù)大 ,新增人口多 ,同時(shí)城鎮(zhèn)居民人均住房面積較低 ,所以人們改善居住條件的要求也十分迫切 ,對于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有剛性 ,而投資性需求具有彈性 ,隨著資產(chǎn)價(jià)格的上升 ,使人們產(chǎn)生資產(chǎn)持續(xù)上升的預(yù)期 ,可以得出短期需求曲線 DS。在資產(chǎn)價(jià)格比較低的時(shí)候 ,房產(chǎn)的投資價(jià)值沒有體現(xiàn) ,由于人們對居 住空間 黃河科技 學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 第 頁 第 4 頁（共 12 頁） 的習(xí)慣 ,短期需求呈現(xiàn)剛性 ,不會(huì)因價(jià)格的上升而出現(xiàn)改變 ,為 DE 曲線。當(dāng)價(jià)格高于P0,消費(fèi)者出現(xiàn)房價(jià)不斷上漲的預(yù)期 ,房地產(chǎn)投資價(jià)值和資產(chǎn)保值功能逐漸得到認(rèn)可 ,隨著價(jià)格的上升 ,需求出現(xiàn)邊際遞增的上升 ,此時(shí)為泡沫的出現(xiàn)期 ,在 EF段上 ,斜率越大 ,表明泡沫越多。由于房地產(chǎn)的資源是有限的 ,價(jià)格 P0以上的短期需求曲線呈現(xiàn)隨價(jià)格的上漲需求量增加的趨勢 ,并且無限接近。由于房地產(chǎn)的特性 ,導(dǎo)致房地產(chǎn)的長期需求呈現(xiàn)隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲需求量逐漸下降的趨勢。這是因?yàn)樵诙唐趦?nèi)由于生活習(xí)慣或者社會(huì)風(fēng)俗等的原因 ,人們來不及改變其消費(fèi)習(xí) 慣 ,所以短期需求具有相對剛性 ,當(dāng)價(jià)格達(dá)到一定程度后 ,由于信息不完全 ,人們的跟風(fēng)以及非理性因素 ,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)反常波動(dòng) ,即隨著價(jià)格上漲出現(xiàn)需求量的增加。而在長期范圍內(nèi) ,人們可以通過換小戶型或者通過遷移到地價(jià)相對低的地方來避免過高的房價(jià)對生活造成的壓力 ,所以房地產(chǎn)長期需求符合正常的需求曲線的模型 ,隨著價(jià)格的上漲需求量相應(yīng)下降 ,房地產(chǎn)長期需求曲線富有彈性。短期需求曲線的變化過程為中的 CE 曲線到 EF 曲線 ,當(dāng)房價(jià)超過某個(gè)價(jià)格的時(shí)候 ,人們在房地產(chǎn)價(jià)格過高的時(shí)候會(huì)產(chǎn)生對房地產(chǎn)價(jià)格下跌的預(yù)期 ,同時(shí)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)逐漸加 大 ,此時(shí)隨著價(jià)格的上升 ,需求曲線會(huì)按照長期需求曲線 DL 的方向運(yùn)行 ,即按照 FB 曲線運(yùn)行。此時(shí) ,即為房地產(chǎn)泡沫的破裂。我們可以從需求的角度分析房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅的過程。 (二 )開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場平衡我國房地產(chǎn)市場具有兩個(gè)明顯的特征 ,即產(chǎn)品的差異性和信息不對稱性。由于房地產(chǎn)位置固定加上不同區(qū)位的自然 、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件各不相同 ,以及建筑物的式樣、規(guī)模、設(shè)備等方面的差別 ,形成了房地產(chǎn)的差異性。信息不完全性使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合理性以及市場的完善性大打折扣 ,“道德風(fēng)險(xiǎn)”降低了市場優(yōu)化配置資源的效率。這些使得房地產(chǎn)市場不可能是完全競爭的統(tǒng)一市場 ,而是一個(gè)交易費(fèi)用比較高的區(qū)域性和壟斷性市場 ,加之我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多 ,其在相鄰地域開發(fā)的房產(chǎn)商品具有一定的替代性 ,因此房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)屬于壟斷競爭市場。房地產(chǎn)商面臨向下的需求曲線 ,具有壟斷勢力 ,在市場交易中處于優(yōu)勢地位 ,能夠按照邊際收益等于邊際成本的定價(jià)原則獲得超額利潤。同時(shí) ,房地產(chǎn)商比消費(fèi)者和投資者都可以獲得更多的市場信息 ,這種信息不對稱進(jìn)一步增強(qiáng)了其優(yōu)勢地位 ,加之行業(yè)洗牌加劇帶來的地產(chǎn)寡頭進(jìn)程加速以及銀行間 黃河科技 學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 第 頁 第 5 頁（共 12 頁） 競爭加劇給投資反彈創(chuàng)造的條件 ,使我國房地產(chǎn)價(jià)格在越來越大的程度上由少數(shù)開發(fā)商決定 ,即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位 ,默契配合 ,結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟 ,通過發(fā)布虛假廣告來夸大需求 ,通過囤積房屋、抬價(jià)而售等手段制造供給緊張 ,從而達(dá)到哄抬房價(jià)的目的 ,炒作的結(jié)果必然是房價(jià)進(jìn)一步上漲。 金融經(jīng)濟(jì) 自改革開放以來 ,我國加工貿(mào)易增長顯著高于非加工貿(mào)易 ,2006年我國加工貿(mào)易實(shí)現(xiàn)順差 1 888.8億 美元 ,而我國非加工貿(mào)易基本保持逆差 ,2006年逆差為114.2億美元。正是由于這種貿(mào)易結(jié)構(gòu)的不均衡 ,導(dǎo)致了我國連續(xù)多年實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差 ,外匯儲(chǔ)備快速增加。 我國對資本流動(dòng)控制嚴(yán)格 ,維持了匯率的穩(wěn)定和貨幣政策的獨(dú)立 ,管理的浮動(dòng)匯率制度雖然可以避免國際資本市場對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響 ,可以排除貨幣大規(guī)模投機(jī)沖擊的可能 ,但結(jié)售匯制度使資本流動(dòng)呈現(xiàn)單向自由化 ,外匯儲(chǔ)備的增長帶來了基礎(chǔ)貨幣的大幅增加。此外 ,2002年下半年 ,人民幣開始出現(xiàn)升值壓力 ,境外熱錢在人民幣升值預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下大量涌入 ,中央銀行通過外匯占款投放的基礎(chǔ)貨幣隨之大 幅增加 ,通過乘數(shù)效應(yīng)的加大 ,造成了流動(dòng)性過?，F(xiàn)象。 (五 )戶籍制度間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲現(xiàn)有的戶籍制度造成了地域分割 ,限制了不同地域間勞動(dòng)力的自由流動(dòng) ,使我國形成了典型的“二元經(jīng)濟(jì)”。由于限制了以勞動(dòng)力為主的各種生產(chǎn)要素的流動(dòng) ,降低了社會(huì)對資源配置的效率 ,因此造成了一系列的不平等現(xiàn)象 ,而這又在一定程度上間接推高了主要城市的房價(jià)。學(xué)校周邊的房價(jià)往往是一個(gè)區(qū)域、一個(gè)城市房價(jià)的標(biāo)志。由于現(xiàn)有的 教育 制度 ,對教育資源 ,尤 其是小學(xué)教育資源的分配也是按戶口所在區(qū)片劃分 ,從而產(chǎn)生了對相關(guān)社會(huì)資金的吸引作用 ,進(jìn)而帶動(dòng)了房價(jià)的整體性上升。同時(shí) ,在保障性住房購買條件中 ,幾乎都有戶口限制 ,這一限制使得眾多城市新增就業(yè)人員無法買到適合這一購買力層次的保障性住房 ,增加了社會(huì)壓力。同時(shí) ,由于現(xiàn)有戶籍制度立足于人口和地區(qū)的捆綁限制 ,公民在不同城市之間的自由遷徙、工作流動(dòng)都會(huì)受到很大限制 ,加上 中國傳統(tǒng)思想觀念的原因 ,更加強(qiáng)化了國民固有的安土重遷的生活習(xí)慣。一個(gè)流動(dòng) 性強(qiáng)的社會(huì) ,人們會(huì)更多地傾向于租房 ,傾向于投資更加方便變現(xiàn)的股票、債券 ,而不是不動(dòng)產(chǎn)。鼓勵(lì)公民自由遷徙、流動(dòng)的戶籍制度 ,有利于增加房地產(chǎn)的租賃 ,減少購買 黃河科技 學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 第 頁 第 6 頁（共 12 頁） 的需求 ,進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。 三、房價(jià)快速上漲的危害 1.不利于社會(huì)的和諧發(fā)展。不利于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì) ,構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)要解決好人民群眾的“衣、食、住”行的問題 ,要求在“住”這個(gè)問題上能做到“居者有其屋”但是 ,中國部分地區(qū)商品房價(jià)格上漲太快 ,價(jià)格太貴 ,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)氐氖杖朐鲩L幅度 ,超過了人們的支付能力 ,導(dǎo)致住房矛盾比較突出 ,產(chǎn)生很多社會(huì) 問題。特別是當(dāng)房價(jià)增長速度高于收入增漲幅度時(shí) ,人們?yōu)榱速I房不得不減少其他方面的開支 ,這對居民消費(fèi)產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng) ,降低了社會(huì)、個(gè)人的福利 ,影響了社會(huì)的和諧發(fā)展。 2.不利于經(jīng)濟(jì)良性、持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的活躍將帶動(dòng)建筑、冶金、建材、運(yùn)輸和金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 ,房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲 ,從短期來看 ,開發(fā)商的投資收益和行業(yè)利潤會(huì)顯著增加 ,但是 ,從長期來看 ,大量的資金都涌入房地產(chǎn)行業(yè) ,而實(shí)體經(jīng)濟(jì)長期得不到資金的投入 ,對這些行業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的不利影響 , 不利于經(jīng)濟(jì)的良好、可持續(xù)發(fā)展。由于房價(jià)上漲過快 ,近年 來居民購房的首付款和月供不斷增加 ,月供和租房支出占居民消費(fèi)總支出的比重也不斷提高。購房支出增加 ,占比提高 ,擠出了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出 ,嚴(yán)重制約著居民消費(fèi)的持續(xù)擴(kuò)大。尤其在當(dāng)前國際金融危機(jī)的大背景下 ,房價(jià)過快上漲擠出了居民消費(fèi) ,扭曲著社會(huì)資源配置 ,成為擴(kuò)大消費(fèi)和保增長的“絆腳石”。 3.容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲背后潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。一方面 ,80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金 ,都直接或間接地來自銀行信貸 , 據(jù)中國央行 2010年 1月 20日公布數(shù)據(jù)稱 :2009年房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款 增速明顯加快 ,全年房地產(chǎn)貸款超 2萬億 ,個(gè)人住房貸款的占比超過了 75%。過度投機(jī)而非真正意義的居住消費(fèi)推動(dòng)的房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲 ,已經(jīng)引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫破裂時(shí) ,大量的貸款變成壞賬 ,銀行可能遭遇流動(dòng)性危機(jī) ,這樣房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)由此波及金融業(yè) ,使局部危機(jī)可能演變成全局性的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī) ,對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生惡劣影響。 黃河科技 學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 第 頁 第 7 頁（共 12 頁） 四、調(diào)整房價(jià)快速上漲的對策與建議 1.增加土地的供給、加強(qiáng)土地的有效監(jiān)管 ,創(chuàng)新土地的出讓制度。中國自 2004年 8月 31日后 ,經(jīng)營性商品房開發(fā)的土地供應(yīng)逐步實(shí)行“ 招拍掛”土地供應(yīng)方式 ,對于防止土地出讓環(huán)節(jié)的腐敗行為 ,以及國有資產(chǎn)的流失 ,是一種較好的供應(yīng)方式。但土地競價(jià)“價(jià)高者得”的結(jié)果 ,就產(chǎn)生了很多地王 ,而且現(xiàn)階段 ,大部分城市都是靠出讓土地來增加地方的財(cái)政收入 ,以武漢市為例 ,2007年的土地收益占財(cái)政收入的比例高達(dá) 40 %,全國其他城市甚有更高者。這樣的情況下 ,政府當(dāng)然更樂意采用競拍的方式來出讓土地。這些矛盾已經(jīng)日益嚴(yán)重 ,我們應(yīng)該創(chuàng)新土地的出讓制度來加以解決。一是采用“招標(biāo)式 ,價(jià)低者得”的方法。所謂“招標(biāo)式 ,價(jià)低者得”辦法 ,即參照建設(shè)工程招標(biāo)方法 ,由城市政府規(guī)劃整 理好土地 ,并委托幾家信譽(yù)好的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)住宅方案 ,再經(jīng)專家評選出最佳方案后 ,公開向開發(fā)商招標(biāo)開發(fā)建設(shè)。其中 ,列明建筑材料標(biāo)準(zhǔn)、動(dòng)工建設(shè)時(shí)間、竣工限制等 ,同時(shí) ,列明每平方米樓面價(jià)的出讓金。屆時(shí) ,哪家開發(fā)商報(bào)出的售房價(jià)格最低 ,則項(xiàng)目出讓給哪家開發(fā)。二是借鑒荷蘭政府采取 “遞減競價(jià)”的競價(jià)規(guī)則。它是指拍賣標(biāo)的的競價(jià)由高到低依次遞減直到第一個(gè)競買人應(yīng)價(jià) (達(dá)到或超過底價(jià) )時(shí)擊槌成交的一種拍賣 ,亦稱“減價(jià)拍賣”。通常將增價(jià)和減價(jià)拍賣相互銜接 ,交替進(jìn)行 ,有人稱之為 “混合拍賣”或“荷蘭式拍賣” ,即在減價(jià)拍賣出現(xiàn)兩 個(gè)以上應(yīng)價(jià)人時(shí) ,立即轉(zhuǎn)入增價(jià)拍賣。相比增價(jià)式拍賣 ,減價(jià)拍賣可以有效地抑制競買人非理性的沖動(dòng) ,使土地成交價(jià)格的更理性化。三是“一次書面報(bào)價(jià)的方式” ,即現(xiàn)場競價(jià)應(yīng)采取競買人一次書面報(bào)價(jià)的方式進(jìn)行 ,按照價(jià)高者得原則最后確定競買人。這種做法強(qiáng)調(diào)的是進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)后的“一次書面報(bào)價(jià)”行為 ,可以有效的避免多次競價(jià)帶來的非理性現(xiàn)象。在這種情況下 ,對掛牌土地的底價(jià)的制定就顯得尤為重要。土地是人類生存的根基 ,合理利用土地對人類社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。因此 ,不斷完善招拍掛出讓機(jī)制 ,在改革的道路中不斷探索新方法 ,