池州商業(yè)廣場可行性研究

池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 1 第 1 章 總論 1.1 項目概述 1.1.1 項目名稱： 池州 商業(yè)廣場 建設項目 1.1.2 建設單位： 安徽省 池州 市東池 置業(yè) 有限公司 1.1.3 建設地點： 該 建項目建設 用地 位于 池州市 貴池中學周邊 ， 工程 場界 南至秋浦路，西至翠柏路，北至池陽路，緊鄰 貴池中學 。 其地理位置位于池州市中心區(qū)域。 1.1.4 主要建設規(guī)模 與內容 ： 該 建項目 占地面積 39087 平方米 ， 總筑面積 181076 平方米，主要建筑物 情況 見表 1-1。 表 1-1 主要 建筑物 一覽表 建筑 分類 建筑名稱 建筑面積 （ m2） 備注 地上 建筑 1 樓 59910 主體樓 26 層， 1 5 層為商業(yè)用途， 6 26層為住宅；裙房為 5 層，商業(yè)用途。 2 樓 31874 主體樓 24 層， 1 3 層為商業(yè)用途， 4 24層為住宅；裙房為 2 3 層，商業(yè)用途。 3 樓 18448 主體樓 18 層， 1 4 層為商業(yè)用途， 5 18層為住宅；裙房為 4 層，商業(yè)用途。 4 樓 7976 3 4 層，為商業(yè)用途。 5 樓 18028 15 層， 1 4 層為商業(yè)用途， 5 15 層為單身公寓。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 2 地下 建筑 1 樓地下室 41891 地下一層面積 21617m2，地下二層面積20274m2。 2 樓地下室 2949 地下一層。 1.1.5 投資估算與資金籌措：項目總投資估算為 84679 萬 元，其中含 建設期利息 1350萬 元。資金籌措計劃為 ： 企業(yè) 自籌 25404 萬 元 ， 樓盤預售款 49275萬 元， 申請銀行貸款 10000萬 元。 1.1.6 進度計劃：本項目擬在 3 年內建設完畢， 5 年內銷售資金全部回籠（含建設期）。 1.1.7 主要技術經濟指標 表 1-2 項目主要經濟 技術 指標匯總表 序號 項目 單位 指標 備注 一 技術指標 1 總占地面積 平方米 39087 2 總建筑面積 平方米 181076 2.1 其中：地上總建筑面積 平方米 136236 計算容積率 2.2 地下總建筑面積 平方米 44840 不計算容積率 3 建筑占地面積 平方米 17920 4 綜合容積率 3.49 5 建筑密度 % 45.8 6 綠地率 % 10 7 居住戶數(shù) 戶 474 8 機動車停車位 輛 675 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 3 8.1 其中：地面停車 輛 100 8.2 地下停車 輛 575 二 經濟指標 1 總投資 萬元 84679 2 銷售收入 萬元 116601.15 3 上繳稅收 萬元 16995.89 4 稅后利潤 萬元 14926.27 5 投資利潤率 % 23.50 6 資本金利潤率 % 78.34 7 內部收益率 % 26.86 稅后 8 財務凈現(xiàn)值 萬元 14253.26 稅后 9 借款償還期 年 3 貸款意向 1.2 編制依據(jù) （ 1） 池州市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 （ 2） 池州市城市總體規(guī)劃（調整） （ 3） 池州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 （ 2006-2020 年） （ 4） 池州市商品房銷售管理辦法 （ 5） 城市房地產開發(fā)經營 管理條例 （ 6） 池州商業(yè)廣場規(guī)劃 方 項目 設計 （ 7）項目單位提供的其他資料 （ 8）有關統(tǒng)計 調查 資料 （ 9）有關政策和技術標準 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 4 1.3 研究范圍 我們受建設單位委托，對工程項目的必要性、建設條件、工程 方案、市場 環(huán)境 、投資 構成與能力 、 財務 效益 與社會效益、 環(huán)境影響 等方面進行分析論證，為單位決策和融資提供參考，為初步設計提供依據(jù)。 1.4 開發(fā)企業(yè) 概況 企業(yè)名稱：安徽省池州市東池置業(yè) 有限公司 公司成立日期： 2009年 11 月 企業(yè)住所：池州市長江中路 30 號 法定代表人：王建華 注冊資本： 5000萬元 公司類型：其 他有限責任公司 經營范圍：房地產開發(fā)、銷售 1.5 項目綜合評價 1、 本項目屬 房地產 開發(fā)項目，符合國家產業(yè)政策。 2、 池州商業(yè)廣場建設項目在池州市主城區(qū) 以打造池州市一流商業(yè)體為目標，引領池州時尚文化為宗旨，建設池州第一個城市綜合體，為人們購物、餐飲、休閑、逛街和朋友聚會等提供一站式服務，具有全客層特點。城市綜合體是商業(yè)發(fā)展的必然產物，是國內商業(yè)發(fā)展的趨勢，目前池州市大型百貨、超市僅有時代、商之都兩家，而城市綜合體尚屬空白，市場呼喚能夠滿足復合型、一站式消費需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)。東池置業(yè)有限公司洞察商業(yè)先機 ，選擇高水平設計，將理所當然的受到市場青睞和回報。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 5 3、 項目建設地點位于位于池州市貴池中學周邊，工程場界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池陽路，緊鄰貴池中學，是宜商宜居的優(yōu)良地段 ，建設開發(fā)條件優(yōu)越 。在 池州市總體規(guī)劃 和城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 中， 秋浦路 、翠柏路、池陽路均是 池州市 市級商業(yè)中心 和 商業(yè)街 的發(fā)展目標，建設本項目是實施 池州 城市發(fā)展規(guī)劃的需要。 4、 項目 規(guī)劃建設商業(yè)建筑和居住建筑，為城市發(fā)展和就業(yè)提供 綜合性 商業(yè) 平臺 ，為城市居住提供 優(yōu)越 的居所， 以此確定相應的投資水平和價格水平， 市場目標明確 ， 規(guī)劃設計定位準確 。 5、 2009 年以來， 池州市房地產市場 逐月 升溫， 隨著我 市 經濟的 快速發(fā)展 和 城市規(guī)模擴張的加快 ，房求和 房價 仍將保持平穩(wěn)上升 。最近的池州市主城區(qū)房地產市場情況分析報告顯示， 2010 年 我市主城區(qū)房地產市場交易 繼續(xù) 穩(wěn)步增長，需求旺盛 。項目市場前景良好。 6、 國務院 已正式 批準實施皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)規(guī)劃 ，該規(guī)劃是國家層面的 戰(zhàn)略規(guī)劃 ， 池州 是“ 皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū) ”的重要組成部分 。 隨著 池州市 承接產業(yè)轉移示范區(qū)的建設， 我市房地產市場正迎來一個黃金時代。 7、 該項目設計符合城市規(guī)劃與國家有關技術 規(guī)范 ， 環(huán)境保護措施 完備 ， 工程方 項目 是可行的。 8、項目建設在可一定程度上滿足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促進商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造 就業(yè)， 具有良好的社會效益。 9、 財務分析表明，項目財務效益良好，有稅后利潤 19088.09 萬元，資本金利潤率 100.18%，投資利潤率 30.06%，內部收益率 26.86%，上繳稅收 17088.88 萬元。 敏感性分析表明，項目有 較強 的抗風險能力。清償能力分析表明， 項目有足夠的還款能力。 該項目 在 經濟 上是 可行性。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 6 第 2 章 項目選址及建設條件 2.1 選址 分析 池州商業(yè)廣場建設項目 用地 位于池州市 城區(qū)核心 區(qū)域 ， 南至秋浦路，西至翠柏路，北至池陽路，緊鄰貴池中學。 秋浦路 為 池州市城區(qū)最早和最熱鬧的 商業(yè) 街道 ，翠柏路和池陽路是 池州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 規(guī)劃精心打造 的 特色商業(yè)街，與主要商業(yè)街 道共同構筑主城區(qū)商業(yè)中心街區(qū)。 本項目基地緊鄰貴池中學， 向北一里有百 荷公園 ，向東一里有清溪河，西北一里為池州古城墻遺址， 東北不到一里有農貿市場，是宜商宜居的優(yōu)良地段。 2.2 建設條件 2.2.1 配套 條件 項目建設地點位于池州市主城區(qū)，交通便利、市政基礎設施完善，給排水 、 供電 、 通訊、 有線電視 、網(wǎng)絡 、燃氣配套條件 等 均能 滿足 項目建 設和營運 要求。 2.2.2 自然條件 1、地質： 池州大地構造上位于揚子地臺東北部，根據(jù)地層、構造、巖漿活動的差異， 池州市主城區(qū) 為下?lián)P子臺坳 ， 地層發(fā)育齊全， 基 巖為完整角礫巖 ， 強度較高， 承載力 大 。 2、水文條件： 池州市水資源豐富，主要由長江、河流、湖泊和水庫四部分組成。長江在池州市境內全長 160 公里，每年四月份江水上漲，5-8 月份進入汛期，歷年平均水位 9.20 米，多年平均流量為 29500 立方米/秒。境內河流主要有青通河、九華河、陵陽河、五溪河、七溪河、秋浦 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 7 河、清溪河、白洋河、黃盆河、龍渡河、龍泉河等，雨量充沛， 豐水年月在 4-8 月份，枯水在冬季。 3、 氣候： 池州市屬亞熱帶季風氣候區(qū)，氣候溫和，陽光充足，四季分明，降雨豐沛集中，年際變化大，多年平均降雨量 1502mm，平均溫度16.1，平均無霜期 240 天。年平均日照 1968.5 小時，主導風向為東北風。對項目建設無不利影響，建設過程中要注意冬雨季施工質量。 基本風壓： 0.40kpa 基本雪壓： 0.70kpa 4、地震： 池州市所在區(qū)域，地震活動頻繁，但震級較低，查中國地震動 參數(shù) 區(qū)劃圖（ GB18306-2001），地震動峰值加速度為 0.05g，相應區(qū)域地震基本烈度為 6 度 。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 8 第 3 章 市場分析及營銷策略 3.1 市場分析 3.1.1 池州市社會經濟發(fā)展概況 池州市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長江，南接雄奇黃山，是長江南岸重要的濱江港口城市和省級歷史文化名城，也是安徽省 “ 兩山一湖 ”（黃山、九華山、太平湖）旅游區(qū)的重要組成部分。 現(xiàn)轄貴池區(qū)、東至縣、石臺縣、青陽縣和九華山風景區(qū)，總面積 8272 平方公里，總人口 158萬。 全市生態(tài)環(huán)境良好，經濟與人口、環(huán)境協(xié)調發(fā)展，是中國第一個國家生態(tài)經濟示范區(qū)。池州是國家生態(tài)經濟示范區(qū)、實施中國 21 世紀議程全國十六個地方試點之一、 “ 生態(tài)安徽 ” 建設試點市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國旅游競爭力百強城市、安徽省園林城市、中國儺文化之鄉(xiāng)。池州是長江經濟開發(fā)帶的重要組成部分，池州港是長江干線重點港口之一，為一類開放口岸。池州自古就有 “ 江南魚米之鄉(xiāng) ” 之稱，是國家重要的商品糧、優(yōu)質棉、出口紅茶、繭絲綢和速生豐產林基地。野生動植物資源種類繁多，僅中藥材就有 1300 多種。已探明有工業(yè)開采價值的礦藏 40 余種，其中鉛、鋅、銻、錳等有色金屬礦產儲量居安徽省首位。 幾年來， 池州市堅持 走特色發(fā)展之路，緊緊圍繞實施 “ 生態(tài)立市、工業(yè)強市、旅游興市、商貿活市 ” 戰(zhàn)略，著力建設 “ 實力池 州、活力池州、魅力池州、和諧池州 ” ，進一步明確和強化了堅持抓工業(yè)、抓招商、抓園區(qū)、抓旅游、抓城市，以重點突破帶動全局發(fā)展的思路， 經濟社會發(fā)展全面提速，經濟總量呈現(xiàn)跨越發(fā)展之勢 ，經濟增速始終保持兩位數(shù)，2008 年在全省 17 個市中居第 2 位，達到 16%。 幾年來， 池州 集中力量抓了一些打基礎、管長遠、事關全局的基礎 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 9 性工程。沿江高速、銅九鐵路、安景高速的通車， 九華山機場、寧宜城際鐵路池州段 正在 加快建設，國內風景區(qū)首條輕軌 九華山旅游軌道交通項目、望東長江公路大橋、江口港區(qū)鐵路專用線開工建設， 立體交通網(wǎng)絡基本形成；城市 框架拉開，達到 80 平方公里， “ 一城五區(qū) ” 型態(tài)基本形成，城市品位不斷提升，城市容量不斷擴大，為科學發(fā)展提供了空間；發(fā)展平臺基本形成，園區(qū)建設已達到 40 平方公里，遠期規(guī)劃達到 100平方公里。基礎承載力不斷增強，經濟發(fā)展的硬環(huán)境得到改善和提升。 到 2008 年底，池州市主城區(qū)城市人口由 2001 年的 11.6 萬人發(fā)展到22.91 萬人，建成區(qū)面積由 2001 年的 12.3 平方公里擴大到 26.33 平方公里， 均大大超過池州市城市總體規(guī)劃的預期 。 近五年來全市人民收入 變化 情況表 人民收入 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 （萬元） 6974 7882 9015 11017 12848 增長率（ %） 12.3 13.0 14.4 22.2 16.6 農村民人均可支配收入 （萬元） 2648 2940 3347 4012 4758 增長率（ %） 11.0 11.0 13.8 19.9 18.6 2009 年 ，全市 經濟社會呈現(xiàn) “ 回升平穩(wěn)、后勁增強、結構優(yōu)化、民生改善 ” 的良好態(tài)勢。 據(jù)政府工作報告 ， 預計，全市生產總值 225 億元，與 2000 年相比增長 274%，與 2008 年相比增長 17%； 財政收入 33.18 億元， 與 2000 年相比增長 621%，與 2008 年相比增長 27%； 全社會固定資產投資總額 260 億元， 與 2000 年相比增長 1412%，與 2008 年相比增長45%；社會消費品零售總額 79 億元，與 2000 年相比增長 216%，與 2008年相比增長 19%； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14200 元， 與 2000 年相比增長 194%，與 2008 年相比增長 10.5%； 農民人均純收入 5280 元， 與 2000年相比增長 155%，與 2008 年相比增長 11%。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 10 可以看出，雖然池州市目前城市規(guī)模和經濟總量不大，但發(fā)展 條件優(yōu)越 ，發(fā)展基礎 不斷加強 ， 發(fā)展優(yōu)勢不斷提高， 發(fā)展速度 不斷 加快。城市的快速發(fā)展，為房地產開發(fā)提供了巨大的市場需求。 3.1.2 發(fā)展規(guī)劃分析 池州市總體規(guī)劃 將池州市設計為“ 一城五區(qū)、臨江環(huán)湖 ” 的城市格局 ，以 老城區(qū)為主 的 中心城區(qū)部分主要以居住、辦公和商業(yè)服務為主要職能 。 市級商業(yè)金融中心布置在秋浦路、長江路匯合處的中心地段。商業(yè)街以秋浦路為軸線發(fā)展為主，西向聯(lián)系杏花村、三臺山公園，東面連接孝肅街歷史街區(qū)和濱湖廣場及文化中心。商業(yè)金融中心區(qū)具備商業(yè)、金融、辦公、信息、管理的綜合功能，其他主要服務設施也依托其發(fā)展。建設少量 規(guī)模較大、檔次較高、功能齊全、服務配套、設施先進的大中型商場或購物中心。 運用城市土地配置的市場經濟機制，促進形成市中心區(qū)的商業(yè)金融核心地塊。 池州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 提出 積極推進改造傳統(tǒng)商業(yè)中心，增強個性化、特色化、品牌化和網(wǎng)絡化商業(yè)功能。未來的市級商業(yè)中心應以現(xiàn)狀十字街與杏村商業(yè)街為基礎，向東向北拓展商業(yè)中心用地，通過對主要商業(yè)街道進行業(yè)態(tài)整合，控制新增非商業(yè)建筑，增設上檔次、有一定規(guī)模的商業(yè)服務設施。規(guī)劃精心打造翠柏路、池陽路旅游特色商業(yè)街，與主要商業(yè)街道共同構筑主城區(qū)商業(yè)中心街區(qū)。加大舊城改造力度，完善 城市功能，提升并壯大核心區(qū)，優(yōu)化用地布局，積極改造現(xiàn)有商業(yè)街，完善綜合和特色商業(yè)街的建設，合理布局大中型商業(yè)網(wǎng)點 ， 全力打造市級商業(yè)中心。 優(yōu)化杏村西街和百荷公園步行街的環(huán)境建設，同時建設池陽路步行旅游特色商業(yè)街，打造步行者購物天堂。改造并完善長江路綜合商業(yè)街、翠柏路旅游特色商業(yè)街和東湖路觀光休閑商業(yè)街的建設；建設杏村東路風味小吃特色街和南湖水街 。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 11 本項目完全符合上述規(guī)劃內容，具有良好的支持背景。 3.1.3 未來 發(fā)展分析 2010 年 1 月 12 日，國務院 正式 批準實施皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)規(guī)劃。這是我國第 一個為促進中西部地區(qū)承接產業(yè)轉移而專門制訂的戰(zhàn)略規(guī)劃，也是今年國務院第一個頒布實施的區(qū)域規(guī)劃，對于崛起中的安徽具有重要的里程碑意義。 池州 被 列入 “ 皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū) ”， 池州市承接產業(yè)轉移示范區(qū)建設總體構想提出，到 2015 年，全市生產總值跨入全省第二方陣，人均生產總值躋身全省第一方陣，實現(xiàn)“總量居中、人均居前、速度居先、環(huán)境居優(yōu)”的目標，五大組團成為現(xiàn)代化大工業(yè)和物流業(yè)的重要集聚區(qū)，初步形成中等規(guī)模的新興產業(yè)化城市、生態(tài)宜居城市、國際旅游目的地城市和長江經濟帶重要濱江港口城市。 隨著 池州市 承接產業(yè)轉 移示范區(qū)的建設， 將 有利于房地產開發(fā)，意味著 我市 房地產市場正迎來一個黃金時代。 3.1.4 全國房地產市場運行情況 國家統(tǒng)計局發(fā)布的“ 2009 年 全國房地產市場運行情況”報告顯示 ： 2009 年，全國完成房地產開發(fā)投資 36232 億元，比上年增長 16.1%。其中，商品住宅完成投資 25619 億元，增長 14.2%，占房地產開發(fā)投資的比重為 70.7%。 2009 年，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 31.96 億平方米，比上年增長 12.8%；房屋新開工面積 11.54 億平方米，增長 12.5%；房屋竣工面積 7.02 億平方米，增長 5.5%。其中，住宅竣工面積 5.77 億平方米，增長 6.2%。 2009 年，全國商品房銷售面積 93713 萬平方米，比上年增長 42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長 43.9%；辦公樓銷售面積增長 30.8%；商業(yè) 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 12 營業(yè)用房銷售面積增長 24.2%。 2009 年，商品房銷售額 43995 億元，比上年增長 75.5%。其中，商品住宅銷售額增長 80.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 66.9%和 45.5%。 從 09 年全年來看 ， 全國商品房銷售形勢經歷了回暖、暢旺到火爆三個階段 ， 量價增長遠超年初預期 ， 甚至超過了 2007 年 ， 銷售面 積和銷售金額均創(chuàng)歷史新高 ， 兩項指標的同比增幅也同時創(chuàng)下歷史新高。全國全年商品房平均成交均價 4695 元 /平方米 ， 同比增長 21%， 遠高于 07 年 3885元 /平方米的水平。 3.1.4 池州市 主城區(qū)房地產市場情況分析 2009 年份池州市房地產市場保持了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，房地產市場交易量各項指標均已超過 08 年同期水平： 一、房地產市場基本情況 房地產投資增幅明顯。 1-12 月份我市主城區(qū)房地產開發(fā)投資 35.89億元，同比增長 100.05%。其中住宅 14.15 億元，商業(yè)房 15.17 億元，辦公房 6.57 億元。 商品房新開 工面積增幅較大。 1-12 月份我市主城區(qū)商品房新開工面積 154.08 萬平方米，同比增長 45.36%。其中住宅 69.26 萬平方米，商業(yè)房 57.23 萬平方米，辦公房 27.58 萬平方米。 商品房竣工面積保持增長。 1-12 月份我市主城區(qū)商品房竣工面積110.46 萬平方米，同比增長 78.16%。其中住宅 81.91 萬平方米，商業(yè)房23.41 萬平方米，辦公房 3.35 萬平方米。以上數(shù)據(jù)均為我局根據(jù)各開發(fā)公司上報所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)。 截止 2009 年 12 月底，我市主城區(qū)商品房累計可售量為 120.79 萬平方米，其中商品住房 88.4 萬平方 米，其中 1 年以上待銷售商品房的面積為 40.2 萬平方米（含住宅 18.32 萬平方米）。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 13 二、房地產市場供給和銷售情況 2009 年 1-12 月我市主城區(qū)共批準商品房預售面積 129.91 萬平方米，同比上升 2.22%， 其中住宅 84.74 萬平方米，同比下降 1.95%。 2009 年 1-12 月份我市主城區(qū)各類商品房銷售 （ 簽約 ） 面積共 139.34萬平方米 （ 預售房銷售面積 108.2 萬平方米，現(xiàn)房銷售面積 31.14 萬平方米 ） ，同比 08 年全年增長 144.69%，其中商品住宅銷售 （ 簽約 ） 面積共102.95 萬平方 米，同比 08 年全年增長 114.69%。 三、房地產供銷結構情況 （一）價格階段供銷結構情況 2009 年 1-12 月份我市主城區(qū)銷售的商品住房中，價格在 800 元 /平方米以下的為 0.27 萬平方米，占總成交量的 0.26%；價格在 800-1000 元 /平方米的銷售面積為 0.74 萬平方米，占總成交量的 0.72%；價格在1000-1500 元 /平方米的銷售面積為 1.7萬平方米，占總成交面積的 1.65%；價格在 1500-2000 元 /平方米的銷售面積為 7.74 萬平方米，占總成交面積的 7.26%；價格在 2000-2500 元 /平方米的銷售面積為 33.77 萬 平方米，占總成交面積的 32.8%，價格在 2500-3000 元 /平方米的成交面積為 35.93 萬平方米，占總成交面積的 34.9%；價格在 3000-4000 元 /平方米的成交面積為 20.44 萬平方米，占總成交面積的 19.85%；價格在 4000-5000 元 /平方米的成交面積為 1.15 萬平方米，占總成交面積的 1.12%；價格在 5000元以上的成交面積為 1.48 萬平方米，占總成交面積的 1.44%。 從以上數(shù)據(jù)來看 2000-3000 元 /平方米的占總成交面積的 68.73%，是目前市場的主導消費價格，但 3000-4000 元 /平 方米的房價比例有所提高，我市總體房價處于緩慢但穩(wěn)定的上升中。 （二）面積階段供銷結構情況 2009 年 1-12 月份我市主城區(qū)銷售的商品住房中， 90 平方米以下的成 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 14 交面積為 15.2 萬平方米，占總成交面積的 14.78%； 90-100 平方米的成交面積為 11.74 萬平方米，占總成交面積的 11.4%； 100-120 平方米的成交面積為 31.13 萬平方米，占總成交面積的 30.24%； 120-144 平方米的成交面積為 22.34 萬平方米，占總成交面積的 21.7%； 144-180 平方米的成交面積為 11.57 萬平方米，占總成交面積的 11.24%； 180 平方米以上的成交面積為 10.96 萬平方米，占成交面積的 10.65%。 從以上分析數(shù)據(jù)看，我市商品房的熱銷戶型集中在 90-144 平方米之間，占總交易量的 72.5%，中小戶型增多體現(xiàn)住房供應結構趨向于合理化。 （三）購房對象結構分析 從商品房住房購買對象分類來看， 1-12 月本市區(qū)居民購房比例約占總成交的 63.7%；其市其它地區(qū)約占 11.9%；本省其它地區(qū)約占 17.6%；外省市約占 7%。從以上數(shù)據(jù)來看，本市區(qū)以外人口占總成交比例的36.3%。這說明我市對周邊地區(qū)人口吸引力不斷增強，中心城市地位 穩(wěn)步提高。 四、房地產市場價格分析 2009 年 1-12 月份我市主城區(qū)商品房平均銷售價格為 3033.18元 /平方米，同比上升 7.09%；商品住房平均銷售價格為 2485.14 元 /平方米，同比上升 2.95%。 我市由于市場總量較小，一些大項目進入市場后其價格對市場價格影響較大，如 09 年 4、 9 月有 “ 秀山美地 ” 、 “ 華邦陽光城 ” 、 “ 池州徽商城 ” 、 “ 希望財富廣場 ” 、 “ 金匯廣場 ” 等一批商業(yè)辦公用房為主的預售項目造成了 5 月、 10 月份商業(yè)用房成交均價驟升的情況， 12 月以來無大型商業(yè)樓盤開盤。排除此類偶然因素，我市房地產市場總體 處于穩(wěn)定態(tài)勢。 五、市場總結 從以上分析情況看今年全年度我市房地產市場交易穩(wěn)步增長，特別 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 15 是 9-12 三個月市場交易量增長幅度較上半年更為明顯，顯示一方面宏觀經濟情況較好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持續(xù)地發(fā)揮拉動房地產市場消費的作用，預計短期內我市房地產市場仍將保持持續(xù)增長勢頭。 3.1.5 對 今后 房地產市場形勢 的初步 判斷 2009 年全國 房地產市場 急劇升溫 ， 具有一定的合理性 ， 這種合理性表現(xiàn)在三個方面：其一，住房剛性需求客觀存在；其二，去年中央實行的寬松政策發(fā)揮積極效果；其三，資金流動性過剩導致通脹預 期大增，資本避險因素推動房產成交放量。 但 流動性過剩引發(fā)的投資需求主要集中在大城市和東部城市，其向中小城市和西部城市傳導力度有限 。 針對部分城市出現(xiàn)房價上漲過快等問題， 2010 年 1月 10 日，國務院辦公廳發(fā)出關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 ，“ 國十一條 ”主要內容是增加保障性住房和普通商品住房有效供給，抑制投資投機性購房需求，嚴格執(zhí)行房地產項目資本金 制度，強化商品住房價格監(jiān)管和擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度， 實行土地合理供應，加強 商品房銷售管理 ， 控制不斷上揚的房價， 引導合理的 住房結構和消費結構 。這一 政策出臺， 表達了 中央遏制房地產過快上漲的決心和信心 ， 但全國各地情況不同 ，全國的一線城市和二線城市、三線城市也不一樣。不能排除部分地區(qū)、部分 城市的 樓價還會有 較大的 上漲。 國際經驗表明，隨著居民收入水平的提高，大部分國家消費結構中基礎性生存性消費如食品、衣著類在消費支出中所占比重下降，發(fā)展性享受性消費如居住、醫(yī)療、教育、交通等在消費支出中比重上升（即恩格爾系數(shù)不斷下降）。 2008 年中國人均 GDP 達到 3266.8 美元， 09 年中國人均 GDP 將超過 3500 美元，根據(jù)居民消費結構的變動規(guī)律，目前和未來若干年，住房和汽車 等將始終是 中國 居民消費結構升級的主力軍。 2009 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 16 年以來房市升溫，除了投資投機需求集中釋放而外，也是與居民消費結構持續(xù)升級，對住房的消費需求不斷增加分不開的。 從本地市場來看， 有幾 大 因素決定了 可以對 池州市 未來房地產市場持積極樂觀看法：一市 池州市經濟將進入更加快速的 發(fā)展 時期 ；二是 池州市對外吸引力正在不斷增強；三是池州 市 城市 規(guī)模 有很大的發(fā)展空間（按照新的城市總體規(guī)劃，池州市中心城區(qū)將發(fā)展到 60 平方公里和 60萬人口） ； 四 是 池州市 第三產業(yè)發(fā)展 和人均住房消費還處于較低水平 。 在 城市性質、 人口、政府財政收入和居民收入相近 的情況下， 2008年 ， 池州的 第三產業(yè)增加值 、 社會消費品零售額、商品住宅銷售比黃山分別少 42.4 億元 、 23.92 億元、 4.39 億元，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出占可支配收入的比重低 8.1 個百分點，農村居民人均現(xiàn)金消費性支出占現(xiàn)金收入的比重低 1.8 個百分點。 這說明，池州市在大力發(fā)展工業(yè) 和建設城市基礎設施 的同時， 需要 進一步增加有利于促進消費的基礎設施投資， 以 不斷改善消費環(huán)境 ，促進居民消費 ，加大商品房開發(fā)，以 促進城市商業(yè)發(fā)展和住房供應。 3.2 項目 特點 分析 1、優(yōu)越的環(huán)境 池州商業(yè)廣場建設項目用地位于池州市城區(qū)核心區(qū)域 ，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池陽路，緊鄰貴池中學。秋浦路為池州市城區(qū)最早和最熱鬧的商業(yè)街道，翠柏路和池陽路是池州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃規(guī)劃精心打造的特色商業(yè)街，與主要商業(yè)街道共同構筑主城區(qū)商業(yè)中心街區(qū)。 本項目基地緊鄰貴池中學，向北一里有百荷公園，向東一里有清溪河，西北一里為池州古城墻遺址，東北不到一里有農貿市場，是宜商宜居的優(yōu)良地段。 優(yōu)越的環(huán)境 顯然有利于產品銷售 和提升價格 。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 17 2、 先進的規(guī)劃 設計 ，領先的設計理念。 池州市商業(yè)廣場是安徽省池州市東池置業(yè)有限公司在池州市區(qū)開發(fā)的集大型超市（引進世界 500 強沃爾瑪） 、精品百貨、時尚街區(qū)、單身公寓、住宅為一體的大型綜合項目。 池州市商業(yè)廣場 以打造池州市一流商業(yè)體為目標，引領池州時尚文化為宗旨，建設池州第一個城市綜合體，為人們購物、 餐飲、 休閑、 逛街和朋友聚會等 提供一站式服務，具有全客層特點。 城市綜合體 是商業(yè)發(fā)展的必然產物，是國內商業(yè)發(fā)展的趨勢，其業(yè)態(tài)組成為：沿街商鋪 +步行街 +大型超市 +主題百貨 +店中店模式 +休閑娛樂。各 體 功能不一，但又 相互依存相互助益 ，從而形成商業(yè)的旺氣。 目前 池州市大型百貨、超市僅有時代、商之都兩家，而城市綜合體尚屬空白，市場呼喚能夠滿足復合型、一站式 消費需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)。東池置業(yè)有限公司洞察商業(yè)先機， 選擇高水平設計，將理所當然的受到市場青睞和回報。 3.3 市場營銷策略 1、 分析 池州市的商業(yè)發(fā)展趨勢和商品房的 消費 趨勢， 準確定位目標市場，與其他樓盤形成差異化 ， 形成自己的獨立性，顯著自身特色，以“引領城市商業(yè)， 占領生活高地 ” 為主題， 表達 產品 價值宣傳 。 2、 打造 房地產精品典范 ， 以 優(yōu)良工程 和誘人的升值空間 打動人心 ，拉開價格檔次，避開價格競爭，取得較高利潤 。 3、推廣企業(yè)理念，樹立與眾不同的企業(yè)形象，以引起社會強烈關注，使產品宣傳能取得良好的效果。 4、 對 外 招商 和本地市場宣傳促銷雙管齊下 ， 同時進行， 力爭在早期就形成熱銷局面。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 18 5、委托 很 專業(yè) 的 公司 進行 產品 營銷策劃 ， 通過有力的市場營銷 ， 確保項目目標的最大實現(xiàn)。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 19 第 4 章 方案 設計 4.1 項目概況 池州商業(yè)廣場是安徽池州東池置業(yè)有限公司在池州市區(qū)開發(fā)的集大型超市、精品百貨、時尚街區(qū)、單身公寓、住宅為一體的大型綜合項目?？傆玫孛娣e 39087，總建筑面積 181076，其中地上 136236、地下 44840，容積率 3.49，建筑密度 45.8%， 居住總戶數(shù) 474 戶。其中包括 27200回遷住宅和 6631回遷商業(yè)。 池州商業(yè)廣場以打造池州市一流商業(yè)體為目標 ， 引領池州時尚文化為宗旨，打造池州市第一個城市綜合體，行成嶄新的城市客廳吸引來自四面八方的賓客。它的規(guī)劃落成必將成為池州經濟、文化發(fā)展的新引擎，將池州人帶入新的生活領域。 4.2 建筑設計 4.2.1 設計依據(jù) 1設計條件 2 用地紅線圖 3 池州市規(guī)劃管理技術規(guī)定 4 國家有關規(guī)劃建筑設計規(guī)范、標準與規(guī)定。 4.2.2 設計 理念 新城市、新生活的引擎 城市綜合體 秉持這樣一個理念貫穿項目設計始終，激動人心的城市生活完全可以通過創(chuàng)造性的規(guī)劃 設計來激發(fā)引導。在設計我們的新城市 的同時設計我們的新生活， 建設 城市綜合體 是本項目的 設計 目標 ： 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 20 1、城市綜合體是商業(yè)發(fā)展的必然產物，是國內商業(yè)發(fā)展的趨勢。是城市活力的主要源泉。城市綜合體是城市進程的必然產物。是都市生活不可缺少的載體。隨著國內城市化進程的加快，城市綜合體從一線城市向二線和三線城市迅速發(fā)展。并成為城市活力的主要源泉，并決定著一個魅力十足的都市形象。 沿街商鋪 +步行街 +大型超市 +主題百貨 +店中店模式 +休閑娛樂 =城市綜合體。 2、有利于舊城改造，加速城市化進程，商業(yè)核心區(qū) CBD 的形成。一個城市的發(fā)展 ，離不開商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)的發(fā)展也體現(xiàn)了整個城市的經濟水平。隨著城市的進程加快，新市居民對商業(yè)的要求也越來越高，原有城市商業(yè)的模式和布局已完全不能滿足整個城市的發(fā)展，因此城市綜合體的形成是城市化進程的有力保障。并促使快速形成商業(yè)核心區(qū)。 3、城市綜合體是商業(yè)經濟的發(fā)動機，是池州發(fā)展旅游商貿行業(yè)最好的注腳，是城市的名片 、 城市的客廳。 4.2.3 總體布局 本項目功能分區(qū)主要由商業(yè)住宅單身公寓三大功能。布局原則是商業(yè)、住宅相對獨立，互不干擾，商業(yè)區(qū)沿街設置，住宅 區(qū) 沿內部設置。 4.2.4 總體交通流線 本 項目 功能區(qū)較多，車流人流較為復雜，因此是否進行合理有效的梳理對今后的使用至關重要。 車行線分為住宅車流、商業(yè)客流、商業(yè)貨流、公寓車流四條。住宅車輛由西面翠柏路進入，東面池陽路出，地庫出入口設計在小區(qū)內部 2#樓西側。商業(yè)地面臨時停車在池陽路出入，地庫有西面和東面兩個入口，東面地庫只出不進。商業(yè)貨流由東面進入到達卸貨區(qū)，直接進入貨梯廳。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 21 公寓車流在南端呈環(huán)形設置，出入口設置在翠柏路。另外在秋浦路和 1、2#樓之間設置兩處緊急出入口。 商業(yè)人行線由池陽路進入和商業(yè)內街交織形成網(wǎng)狀，最大限度地增加商業(yè)價值。 4.2.5 總 體消防設計 除 4#樓外，其余單體均為高層建筑，在建筑周邊設置環(huán)形消防車道，且設計不小于 8 米 15 米的消防登高場地。 4.2.6 建筑退界、間距設計 規(guī)劃條件：建筑退讓池陽路中線 18 米，退讓翠柏路中線 19 米，退讓秋浦路中線 30 米，退讓南側用地邊界線不小于 10 米，退讓國稅局西側邊界線不小于 6 米。 本 項目 除滿足規(guī)劃設計條件外，退讓池陽路中線 27 米，比規(guī)劃條件多退 9 米，以形成城市廣場。退讓西側學校 15 米以上，以盡量減少對學校的不利影響。 4.2.7 公共配套用房設計 公共配套用房包括社區(qū)服務中心 468.2m2、公廁 50m2、垃圾間 30m2。社區(qū)服務中心出入口位于商業(yè)內街，公廁位于翠柏路單身公寓北面，垃圾間位于東北角。 4.2.8 停車設計 停車標準按商業(yè)每百平方米 0.5輛車、住宅每戶 0.5 輛車設計。地面停車 100 輛，地下分 1#地下車庫 518 輛和 2#地下車庫 55 輛兩部分，總計停車 673 輛。其中 1#地下車庫機械停車位 195 輛。 4.2.9 單體平面設計 1#樓： 1#樓裙房主要由精品百貨、沃爾瑪超市、影院、餐飲、書城、電玩城幾大功能組成，豎向交通主要由東、中、西三組電梯和內部自動 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 22 扶梯解決。主樓為 26 層高層住宅。 2#樓： 2#樓裙房為 23 層商業(yè)，與 1#樓圍合形成內部商業(yè)街，主樓為 24 層高層住宅。 3#樓： 3#樓裙房為 4 層商業(yè)，分為南北兩部分，中間以商業(yè)街的形式分割。主樓為 18 層高層住宅。 4#樓： 4#樓為 3 層沿街商業(yè)，局部 4 層。 12 層為小開間商業(yè)， 34層為大空間商業(yè)。 5#樓： 5#樓 14 層為商業(yè)， 515 層位單身公寓，公寓與商業(yè)相對獨立，中間設計 2 米的轉換層。 4.2.10 立面設計 4.2.10.1 設計原則 通過對周邊建筑風格的分析和地域特征的解讀，本 項目 作為一個城市綜合體的形象，其立面設計原則為：現(xiàn)在、簡潔、大氣 、時尚。 4.2.10.2 設計理念 由于本 項目 由大塊狀商業(yè)、條狀商業(yè)、高層住宅、高層公寓等較多類型建筑組合而成，形式多樣復雜，因此在設計中我們在挖掘個類型建筑特征的同時，通過簡潔的體型進行組合，用一種統(tǒng)領全局的肌理來統(tǒng)一整個形體，然后根據(jù)不同的建筑特質，選擇表達方式比較接近、虛實對比明快的肌理與統(tǒng)領全局的肌理相結合。從而在統(tǒng)一的肌理中，每類建筑有符合自身特質的變化。 4.2.10.3 單體立面設計 A、 沿池陽路商業(yè)立面設計： 沿池陽路的大塊商業(yè)強調體量的穿插和虛實對比，使用大面的石材來表達大商業(yè)的厚實 ， 精 致的玻璃幕墻渲染現(xiàn)代商業(yè)氛圍。同時合理安排 LED 大顯示屏、主力店店招、散戶廣告，使原本尺度不一的元素 協(xié)調 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 23 統(tǒng)一 在相同模數(shù)之中。重點處理的部位為主入口廣場，此處的立面設計強調由廣場、連梁、挑空平臺、下空間組合形成的空間感，來與簡潔精細的材質呼應，使人感到商業(yè)中心的品味、時沿感。 B、 沿翠柏路商業(yè)立面設計： 翠柏路商業(yè)以多層條狀商業(yè)為主，設計的重點是打破冗長單調的商業(yè)界面，在縱向上我們在一、二、三層賦予其不同的空間屬性，通過二樓的連廊形成的光影變化豐富立面效果。在橫向上運用廣告構架的設置和局部的四層處理來改變一成 不變的天際線。 C、 高層住宅立面設計： 處在如此繁華的商業(yè)中心的住宅立面設計重點無疑是怎樣與周邊建筑協(xié)調，達到共同營造繁華、時尚的氣氛。因此 本 住宅立面設計打破傳統(tǒng)住宅設計以窗、陽臺為基本設計單元的做法，通過面與線來統(tǒng)一整個立面，通過塊面的肌理虛實變化使之有公共建筑的立面特征。由于三棟住宅為群體建筑的制高點，住宅的頂部由幕墻和構架穿插的形式出現(xiàn)，在擁有豐富輪廓的同時形成與眾不同的光影感。 D、 單身公寓立面設計： 單身公寓的立面設計將兩層和兩個開間作為一個標準模塊，整個立面形成規(guī)整劃一的標準框架，在淺色方框層次 的基礎上，用灰色構成另一個層次的構架，形成統(tǒng)一而又層次的外立面，整個立面設計 沒有 因公寓部勻質的平面而雜亂，與商業(yè)區(qū)和諧統(tǒng)一在一起。 4.2.10.4 泛光燈概念設計 作為晚間大廈的外衣，燈光設計本著高效節(jié)能，高雅大方的宗旨，我們對大樓照明夜景進行整體規(guī)劃。務求以人為本，美觀大方，亮化與美化并重，務求打造夜間商業(yè)中心段新標志。其設計原則有 ： A、節(jié)能環(huán)保 商務辦公樓的絢麗多彩與綠色節(jié)能完美結合，彰顯 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 24 其先進性。 B、 以人為本 燈光絢麗而不失莊重，將大樓總體照度控制在20500Lux 以內，亮度適合人眼的觀賞， 不產生光與視覺疲勞。 C、 燈光與大樓形體美和諧統(tǒng) 一 一 光色與大樓結構巧妙結合起來，做到見光不見燈，燈光與建筑材質 完美映襯。 4.2.11 綠化景觀設計 4.2.11.1 主題概念： 本 項目 綠化景觀在設手法上結合不同性質空間，創(chuàng)造節(jié)點豐富，具有視覺變化效果、步移景異、精致典雅的室外空間，讓人在有限的空間，體會無限的空間感，在各個不同的景觀節(jié)點實行主題化設計，表現(xiàn)空間的多樣性。 4.2.11.2 景觀空間： A、 商業(yè)景觀：商業(yè)景觀由入口廣場、主題商業(yè)廣場、下沉廣場、步行街、情景廣場一系列空間構成。 B、 住宅景 觀：住宅景觀區(qū)主要由內院綠化和屋頂綠化兩大部分內容組成， 實行 商住分離的原則， 在 喧鬧的商業(yè)中心創(chuàng)造一片寧靜、優(yōu)美的獨立住宅景觀區(qū)。 C、雕塑小品、公用 設施個性化 設計： 一系列真實尺度的情景雕塑及抽象藝術小品融入景觀環(huán)境，展現(xiàn)一幅現(xiàn)代化都市風景畫卷，體現(xiàn)精致時尚生活。侯車亭、電話亭、座 椅、指示牌燈具等公用設施同樣具有現(xiàn)代感的獨特造型，人性化的設計 使之不僅是公用設施，更是一以系列藝術品。 4.2.11 人防設計 4.2.11.1 設計依據(jù) 人民防空工程設計防火規(guī)范（ GB50098-98） 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 25 人民防空地下室設計 規(guī)范（ GB50038-2005） 防空地下室建筑設計 （ FJ01-04） 4.2.11.2 建筑人防設計 （ 1） 本工程按六級人員掩蔽所進行設計，平戰(zhàn)結合。人防防護單元設在地下一層，戰(zhàn)時為六級人員掩蔽所，平時為汽車庫或自行車庫?？沽Φ燃墳榱墶ＴO七個防護單位和一個移動電站，總建筑面積為： 13775.34平方米，總掩蔽面積 5250 平方米，總掩蔽人數(shù) 5250 人。其中：防護單元 1 建筑面積 1870.06 平方米，掩蔽面積 1160 平方米，掩蔽人數(shù) 1160 人；防護單元 2 建筑面積 1964.38 平方米，掩蔽面積 1340 平方 米，掩蔽人數(shù)1340 人；防護單元 3建筑面積 1991.60 平方米，掩蔽面積 1360 平方米，掩蔽人數(shù) 1360 人；防護單元 4 建筑面積 1986.73 平方米，掩蔽面積 1350平方米，掩蔽人數(shù) 1350 人；防護單位 5 建筑面積 1976.90 平方米，掩蔽面積 1350 平方米，掩蔽人數(shù) 1350 人；防護單元 6 建筑面積 1869.08 平方米，掩蔽面積 1250平方米，掩蔽人數(shù) 1250人；防護單元 7建筑面積 1983.25平方米，掩蔽面積 1310 平方米，掩蔽人數(shù) 1310 人；移動電站建筑面積133.34 平方米。滿足規(guī)定的要求。 （ 2） 每個防護 單元均設有不少于兩個出入口，疏散寬度滿足規(guī)范要求。 （ 3） 抗爆隔離墻戰(zhàn)時采用 500-1000 厚砂袋堆壘。 （ 4） 人防人員掩蔽所按規(guī)定要求設置干廁，水箱。 （ 5） 平戰(zhàn)轉換措施如下： A、 澆鋼筋混凝土構件、防護密閉門和密閉門、通風口防護措施、戰(zhàn)時使用的給水排水管及防暴波地漏等應在工程施工時一次完成。 B、 對于在臨空墻上開設的平時通行口以及平時通風管穿墻孔，其封堵措施應滿足戰(zhàn)時的抗力和密閉要求，并應在 15 天轉換時限內完成。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 26 C、專供平時使用的出入口，其臨戰(zhàn)時采用的封堵措施應在 3天內完成。 4.2.11.3 結構人 防設計 本工程防空地下室設在地下一層，按六級人員掩蔽所進行設計，根據(jù)人防有關規(guī)定進行分析和初算，結構構件尺寸及等效靜荷載取值如下： A、 防空地下室結構各部位構件尺寸 地下室頂板：主樓區(qū)域采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板體系板厚 200mm；裙房區(qū)域采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土無梁樓蓋體系板厚 400mm。 地下室底板： 14 號樓筏板厚度為 800mm； 56 號樓筏板厚度為900mm；裙房區(qū)域未注明板厚為 400mm。 地下室外墻：墻厚 300mm。 臨空墻：墻厚 300mm。 B、 防空地下室結構各部位的等效靜荷載標準值： 頂板（覆土區(qū) 0.5m）等效靜荷載 65KN/m2。 底板等效靜荷載：主樓區(qū)域（樁筏基礎） 25KN/m2； 裙房區(qū)域（筏板基礎） 50KN/m2。 外墻等效靜荷載標準值： 50KN/m2。 臨空墻等效靜荷載標準值：與普通地下室相鄰的隔墻 90KN/m2；相鄰防護單位隔墻 50KN/m2。 4.2.11.4 通風人防設計 A、 戰(zhàn)時六級二等人員掩蔽所新風量標準：清潔式通風 5m3/（ P.H），濾毒式通風 2m3/（ P.H），最小防毒通道換氣次數(shù) 40 次 /h。 B、 戰(zhàn)時人員掩蔽所隔離絕防護時間 3 小時， CO2濃度 2.5%。 C、 進風 系統(tǒng)：按清潔式通風、濾毒式通風和隔絕式通風三種方式設置，并滿足防護通風轉換要求。該進風系統(tǒng)設專用豎井，由防爆波活門 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 27 和擴散室進風，其防護通風設備包括 消波裝置（既防爆波活門）、密閉閥門、過濾吸收和送風機等。 D、 排風系統(tǒng)：以超壓排風（安裝防爆超壓自動排氣活門）為主，清潔通風還可以輔助機械排風，其排風口部既人員主要出入口設簡易洗消間。戰(zhàn)時清潔式超壓排風利用管道經活門排向豎井，濾毒式超壓排風自簡易洗消間通過防毒通道、擴散室、防爆波活門排至非人防區(qū)。 4.2.11.5 電氣人防設計 （ 1）設計依據(jù) 國家及地方現(xiàn)行設計 規(guī)范及標準 甲方及相關專業(yè)所提設計條件 （ 2）供電 A、電力負荷及分級 平時作為停車場使用，應急照明、消防系統(tǒng)、排煙風機等為一級負荷；其余均為三級負荷。 戰(zhàn)時應急照明、消防系統(tǒng)排煙風機、報警系統(tǒng)及通風機等為一級負荷，其余均為二級負荷。停車場（人防工程）全部負荷均按一級負荷標準供電。 B、供電電源 停車場（人防工程）采用兩路供電。兩路電源均引自地下層變配電所。每個防護單元設置獨立的供電回路，均采用兩回路供電。 供電電壓為 0.4kV。兩路電源在負荷末端（雙電源切換箱）切換。 本工程配變電所由兩回 10kV 專用線路 供電。兩路電源均為工作電源。每一路電源均能保證本工程的重要負荷用電。戰(zhàn)時人防地下室防護區(qū)內的用電從區(qū)域電站引進一路電源（預留），作為戰(zhàn)時人員人防的第三電源。第一電源來自市電（既地下層的變配電所雙電源切換箱供電），系 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 28 統(tǒng)電源之間的切換采用手動轉換方位，并應與接地方式的同步轉換。區(qū)域性電源引自本工程內設置的移動電站，電站內設置兩臺 120KW 柴油發(fā)電機，平時只預留管線，戰(zhàn)時 30 天內將人防設備安裝完畢。 （ 3） 配電線路 本工程供電回路的線纜均選用 NH-YJV型耐火聚乙烯絕緣電力電纜。動力及照明配電支線采用銅芯聚乙絕緣 導線穿鍍鋅鋼管在樓板內敷設。 所有進出人防部分的各種線路穿過防護密閉門墻、密閉門墻、臨空墻時，均應采取防護密閉措施。平戰(zhàn)結合人防工程內所有的連通口、密閉信道、防毒密閉信道、出入口、值班室等處均要求預埋進線管（既預埋備用 4 根鍍鋅鋼管 GG50 防護密閉穿墻管）。 （ 4） 電氣照明 照明系統(tǒng)電壓為 380/220V。照度標準（一般照明）取值如下：停車場為 75Lx。 A、 防護密閉門外的照明回路應在防護密閉門內設置熔斷器保護，熔斷器離頂面不小于 .3 米。但是由配電箱直接配電的回路可不設置熔斷器。 B、 日光燈管兩端采用尼龍絲 綁扎，白熾燈采用卡口燈頭。 C、 整個清潔區(qū)（含污水泵間、出入口）范圍內安裝吊鏈式日光燈。 D、 防毒密閉信道及密閉信道內側離地面 4 米處（門的上方）安裝疏散指示燈要求自帶隔鎳電池，其持續(xù)工作時間大于 60 分鐘。 本工程采用高效節(jié)能型熒光燈作為主要照明光源，部分場合采用白熾燈照明。 （ 5）信號系統(tǒng) 本工程需設置通風方式信號裝置系統(tǒng)。通風方式信號裝置系統(tǒng)包括控制箱、通風方式信號指示燈箱和呼叫按鈕三部分?？刂葡湓O有操作指 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 29 令開關和三種通風方式顯示指示燈；該箱設置在值班室內。通風方式信號指示燈箱應設置在戰(zhàn)時人員主要出入口 防護密閉門外的墻面上，安裝方式為嵌墻式。 （ 6）電氣接地及安全保護 本工程低壓配電系統(tǒng)的接地型式為 TN-S 系統(tǒng)。 本人防工程的消防設備管線必須穿 SC 鋼管暗敷在不燃燒的結構體內，其保護層不得不小于 30mm。凡是不帶電的電氣設備金屬外殼、穿線鋼管、接線盒、過路盒均應可靠接地，電氣插座回路采用漏電保護開關控制。電氣設備的保護接地，功能接地及建筑物的防雷接地采用共同接地裝置的聯(lián)合接地方式。總接地電阻不大于 1.0 歐姆。 建筑物內的電氣裝置及進出平戰(zhàn)結合人防工程的金屬管道必須與接地裝置進行等電位聯(lián)結（總等電位聯(lián)接 MEB、局部等電位聯(lián)接 LEB）。 4.211.6 給排水消防設計 地下車庫在戰(zhàn)時為人員掩蔽所。戰(zhàn)時飲用水量每人按 5L/d 考慮，貯水時間 15 天，生活用水 4L/d，貯水時間 10 天，每個防護區(qū)在掩蔽所內設置飲用水貯水箱一個和生活用水貯水箱一個（預留位置，戰(zhàn)前臨時拼裝），由市政給水管網(wǎng)直接供給。擴散室等染毒地段設有收集和排出廢水的防爆波地漏及集水坑。人防工事內的給排水管道采用熱鍍鋅鋼管，所有進出人防工事及穿越防護單元隔墻的排水管道，均在工事內側及防護單元隔墻兩側設置公稱壓力不小于 1.0Mpa 的防爆波閥門。 4.3 結構設 計 4.3.1 設計依據(jù) 建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準（ GB 50068-2001） 建筑結構荷載規(guī)范（ G850009 2001）（ 2006 版） 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 30 混凝土結構設計規(guī)范（ GB50010 2002） 建筑地基基礎設計規(guī)范（ GB50007 2002） 建筑抗震設防分類（ GB 50223-2004）（ 2008 版） 建筑抗震設計規(guī)范（ GB50011 2001）（ 2008 版） 砌體結構設計規(guī)范（ GB50003 2001） 人民防空地下室設計規(guī)范（ GB50038-2005） 高層建筑混凝土結構技術規(guī)程（ JGJ3 2002） 建筑樁基技術規(guī)范（ JGJ 3-2002） 地下工程防水技術規(guī)范（ GB50108 2001） 建筑工種提供總圖、平、立、剖面圖。 4.3.2 工程概況 本工程位于安徽省池州 市主城區(qū) ，主要為 5層商鋪，兩層地下室 ， 626 層住宅。 4.3.3 主要設計荷載 4.3.3.1 風、雪荷載 基本風壓 0.40KN/m2；基本雪壓為 0.35KN/m2。 4.3.3.2 樓地面使用活荷載 （ 1）商場 3.5KN/m2 （ 2） 健身房 4.0KN/m2 （ 3） 影城 3.0K /m2 （ 4） 廚房 2.0 /m2 （ 5） 衛(wèi)生間 2.5 /m2 （ 6） 上人屋面 2.0KN/m2 （ 7） 非上人屋面 0.5KN/m2 （ 8） 樓梯，自動扶手 3.5KN/m2 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 31 （ 9）有關設備用房按各專業(yè)要求設計。 4.3.4 抗震設防 本工程抗震設防烈度為 6 度，基本地震加速度值為 0.05g， 設 計地震分組為第一組。 4.3.5 主要材料 結構主體選用 C30 混凝土；填充墻體選用輕質混凝土砌塊。 鋼筋選用 I， II， III 級鋼。 4.3.6 結構體系 （ 1） 基礎部分： 采用樁承臺基礎 （ 2） 地上部結構 采用框架結構，地下部分設置六級人防。 4.4 電氣設計 4.4.1 設計依據(jù) 住宅設計規(guī)范 GB50096-1999（ 2003 版） 高層民用建筑設計防火規(guī)范 GB50045-95（ 2005 年版） 建筑設計防火規(guī)范 GBJ16-8（ 2001 年版） 汽車庫設計規(guī)范 JGJ100-98 汽車庫、修車庫。停車場設計防火規(guī)范 GB50067-97 4.4.2 弱電工程 設計 4.4.2.1 電話系統(tǒng) 本系統(tǒng)設計為市話和程控交換機 用戶共網(wǎng)系統(tǒng)，住戶全部為市話直通用戶，進線電纜由本工程弱電機房引來，其中一、二類住宅每戶 1 對進線，三、四類住宅每戶 2 對進線（進入多媒體信息箱）；大商業(yè)按照 1 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 32 對 /200 進線；小商業(yè)按照每戶 2 對進線。 電話按上述標準計算為 ： 住戶電話數(shù)： 446 2=892 門； 大商業(yè)電話數(shù)： 69193 200=346 門； 小商業(yè)電話數(shù)： 116 2=232 門。 綜上計算，按 10%增容計算，本區(qū)住宅電信容量為 1617 門。 4.4.2.3 雙向有線電視系統(tǒng) 小區(qū)內有線電視信號引自城市有線電視網(wǎng)，原則上每戶每個居住空間均設雙向有線電 視插座，系統(tǒng)采用 860MHZ 雙向網(wǎng)絡傳輸技術。 4.4.2.4 可視對講及安防系統(tǒng) 各住宅單元每層設訪客對講及門鎖控制裝置，按系統(tǒng)要求預留管線。 4.4.2.5 閉路電視監(jiān)控 、 住戶報警 、小區(qū)巡更及 周界防范報警系統(tǒng) 各單元一層進門處，電梯轎箱內，車庫出入口及小區(qū)出入口設攝像機；在住戶廚房內設燃氣泄露報警；居住區(qū)域設巡更系統(tǒng)及周界防范報警系統(tǒng)。 4.4.2.6 通信管網(wǎng)規(guī)劃 小區(qū)弱電機房位置由甲方會同電信部門定位，電信主干線和配線電纜全為地下直埋。 4.4.3 強電工程 設計 4.4.3.1 負荷估算 住宅按 70W/m2計，車庫按 30W/m2計，商鋪按 120W/m2計。 住宅估算電量： 60079 70=4205.53kW 車庫估算電量： 23223 30=696.69kW 商業(yè)估算電量： 96630 120=11595.6kW 其他設備預留 50kW 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 33 估算總電量： 0.5 4205.53 + 0.7 （ 696.69+11595.6+50 ）=107742.368kW 4.4.3.2 開關房及變電房規(guī)劃 本區(qū)變電房、結合小區(qū)周圍建筑美觀協(xié)調，設置兩個變配電室，其中一個供給住宅及地下車庫用電，選用 1600KVA 變壓器 2 臺；另外一個商業(yè)用電，選用 1600KVA 變壓器 4 臺和 1000KVA 變壓器 4 臺。具體位置由甲方和供電部門協(xié)商定。各單位 380V/220V 電源由小區(qū)變電所以電纜埋地進戶方式供給。 4.4.3.3 安全消防 本工程為一類高層建筑，所有消防負荷均按一級負荷供電，采用雙電源末端切換的供電方式，其切換箱要求自帶閉鎖裝置以防止雙電源并列運行。消防線路，電纜采用耐火型電纜，穿管線路盡量暗敷在非燃燒的結構體內，需要明敷的穿管線路在管外涂耐火涂料。 設有火災疏散用的應急照明和標志燈，要求帶蓄電池，其供電時間大于 30 分鐘。所有平時可關斷的應 急照明燈可由消防控制中心統(tǒng)一控制，火災時全部開啟。電源為雙電源，末端切換。 4.4.3.4 接地保護系統(tǒng) 所有電力設備的外殼及事故情況下可能帶電部分實行保護接地。變壓器中性點直接接地。接地型式均采用 TN-S 系統(tǒng)。所有進出建筑物的各種金屬管道作總等電位聯(lián)接，衛(wèi)生間設局部等電位聯(lián)結，（參考圖集為02D501-2），變壓器低壓側中性點接地以及建筑物的防雷接地、總等電位聯(lián)結、局部等電位聯(lián)結采用聯(lián)合接地 ， 其接地電阻小于 1 歐姆。在每幢住宅 /住宅單元或樓層電源總箱進線處設置剩余電流動作保護開關，在插座回路、空調回路設漏電 保護斷路器 ， 以保護人身安全。 4.4.3.5 防雷系統(tǒng) 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 34 按建筑物防雷設計規(guī)范，本工程屬第三類防雷建筑物。將屋頂上所有金屬構件與屋面避雷網(wǎng)連成整體，以鋼筋混凝土柱中之鋼筋為引下線，利用基礎內鋼筋作為接地極，將 45 米及以上外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置連接 。 4.4.3.6 節(jié)能措施 設計中采用節(jié)能高效熒光燈具。 變配電所的位置盡可能的接近負荷中心以減少供電線路的電能損失。 變配電所內的變壓器采用節(jié)能型的干式變壓器。 采用低壓電容器 無功功率集中補償方式，以減少線路和變壓器的電能損失，提高功率因數(shù) 。 4.5 給排水設計 4.5.1 設計依據(jù) 建筑給水排水設計規(guī)范 GB50015-2003 高層民用建筑防火規(guī)范 GB50045-95（ 2005 版） 建筑設計防火規(guī)范 GB50016-2006 自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范 GB50084-2001（ 2005 版） 室外給水設計規(guī)范 GB50013-2006 室外排水設計規(guī)范 GB50014-2006 其他相關規(guī)范和相關資料 建筑及有關工種提供的條件圖及設計資料 4.5.2 給水設計 4.5.2.1 水源 本工程以市政管網(wǎng)為供水水源，供水壓力不小于 0.25Mpa。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 35 擬從周圍市政管網(wǎng)引入兩根 DN200 給水管，在紅線內形成環(huán)狀。 4.5.2.2 用水量 本工程最高日用水量為 1574.28m3/d，最高時用水量 195.75m3/h.。 用水量列表： 序 號 用水分類 人數(shù)或 面積 用水量 標準 時變化 系數(shù) 使用 時間 用水量（ m3） 最大值 最高日 1 住宅 1659 人 300L/p.d 2.3 24 54.19 464.52 2 商業(yè) 119853 8L/ 1.5 12 119.85 958.82 3 綠化 3908.7 2L/ d 1 2 3.909 7.817 4 未預見水量 取上述值之和得 10% 17.8 143.12 5 合計 195.75 1574.28 消防水量：室外消火栓 30L/S，室內消火栓 40L/S，自動噴水 30L/S。 4.5.2.3 給水系統(tǒng) 地下室和三層以下商業(yè)由市政給水管網(wǎng)直接供給，四層及四層以上采用無負壓變頻調速機組加壓供水。 4.5.2.4 消防系統(tǒng) A、室外消火栓系統(tǒng) 該系統(tǒng)用水由市政給水管網(wǎng)直接供給，從市政給水管上引入兩根DN200 給水管在紅線布置成環(huán)狀，在環(huán)狀管上設室外地上式消火栓，消火栓間距 120m，保護半徑 150m。 B、室 內消火栓系統(tǒng) 建筑內設消火栓保護，系統(tǒng)由地下一層的消防水池（ 450m3）、消火栓加壓泵、屋頂水箱（ 3 個 18m3）及增壓穩(wěn)壓裝置組成，設 3 套 DN150消防水泵接合器，保證系統(tǒng)用水。該系統(tǒng)豎向分二個區(qū)，栓前動壓超過0.5Mpa 的消火栓采用減壓穩(wěn)壓消火栓。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 36 C、 自動噴水系統(tǒng) 地下車庫與商業(yè)，均設自動噴水系統(tǒng)保護。本工程采用濕式自動噴水系統(tǒng)，系統(tǒng)由地下一層的消防水池（ 450m3）、消火栓加壓泵、屋頂水箱（ 18m3）及增壓穩(wěn)壓裝置組成，設四套 DN150 消防水泵接合器，保證系 統(tǒng)用水。地下車庫與商業(yè)按中危險級設計，住宅按中危險級設計，均采用標準噴頭。 D、 氣體消防 高低壓配電室采用氣體滅火系統(tǒng)保護。 E、 滅火器配置 本工程地下車庫按 B 類火災中危險級配置手提式磷酸氨鹽干粉滅火器，其他按 A 類火災中危險級配置。 4.5.3 排水設計 4.5.3.1 排水系統(tǒng) 采用雨污分流，污廢分流。 生活污水經化糞池凈化后排入市政污水管道，公共廚房廢水經隔油池處理后排 出 與廢水一起排入市政污水管網(wǎng)。 屋面雨水采用重力流外排水系統(tǒng)，室外雨水直接排入市政雨水管道。 4.5.3.2 排水量 按照最高日生活用水量的 85%計算，最高日污水量為 1338.14m3/d。 4.5.3 節(jié)水措施 洗手盆采用感應式龍頭，淋浴器采用腳踏式開關，小便器采用感應式沖洗閥、延時自閉式沖洗閥，蹲便器采用腳踏式沖洗閥、延時自閉式沖洗閥，坐式便器采用建設部推薦的節(jié)水型坐便器。水箱、水池進水控制閥采用浮球控制閥。 4.5.4 環(huán)境保護 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 37 水泵設備采用振動小、噪聲小的設備，并做好隔振減振措施。地下車庫廢水經隔油池沉淀后再排放。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 38 第 5 章 環(huán)境保護與節(jié)能 5.1 環(huán)境保護 5.1.1 執(zhí)行的環(huán)境保護標準 中華人民共和國環(huán)境 保護法 中華人民共和國水污染防治法 中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法 建設項目環(huán)境保護管理辦法（ 86）國環(huán)字第 003 號 環(huán)境空氣質量標準（ GB3095-1966）中二級標準 地表水環(huán)境質量標準（ GB3838-2002）中類水域水質標準 聲環(huán)境質量標準（ GB3096-2008）中 2類標準 大氣污染物綜合排放標準（ GB16297-1996） 中二級標準 污水綜合排放標準（ GB8978-1996）中三級標準 建筑施工廠界噪聲限值（ GB12523-90） 社會生活環(huán)境噪聲 排放限值（ GB22337-2008）中 2類標準 5.1.2 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 5.1.2.1 池州市生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀 池州市 環(huán)境質量總體良好 ，自然條件優(yōu)越，水資源充足，森林覆蓋率高，環(huán)境自凈能力較強，生態(tài)環(huán)境容量較大。環(huán)境污染基本控制，工業(yè)三廢排放基本達標，非固體廢物處理率達到 85%以上，噪聲污染控制在51 分貝以內，大氣環(huán)境質量達到國家一級標準，主要河流、湖泊水體環(huán)境質量達到國家類標準， 城市集中飲用水源地水質保持穩(wěn)定，水質狀況為優(yōu)、良，達標率為 100%。自然生態(tài)步入良性循環(huán)，森林覆蓋率穩(wěn)定在 55%左右，城鎮(zhèn)人 均公共綠地達 10 平方米以上，水土流失和土地退化 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 39 治理率達 90%以上，牯牛降、升金湖自然保護區(qū)和九華山國家森林公園保護性建設初具雛形。 5.1.2.2 建設項目所在地區(qū)域環(huán)境質量 狀況 項目用地位于池州市城區(qū)核心區(qū)域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池陽路，緊鄰貴池中學 ，其所在地區(qū)域環(huán)境質量現(xiàn)狀如下： （ 1）空氣環(huán)境質量 經監(jiān)測，項目建設區(qū)域環(huán)境空氣中 SO2、 NO2、 PM10 的日均濃度值均低于 GB3095-1996環(huán)境空氣質量中二級標準限值要求，其單項質量指數(shù)值范圍為 0.08 0.19，表明項目建設區(qū)域目前的空氣 環(huán)境質量良好。 （ 2）聲環(huán)境質量 經監(jiān)測，項目建設所在地晝間和夜間所有測點噪聲值均達到GB3095-1996聲環(huán)境質量標準 2 類標準要求?？傮w看，項目所在地聲環(huán)境質量良好。 （ 3）水環(huán)境 由池州市環(huán)境監(jiān)測站提供的長江大興斷面的水質監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，長江池州段水質能滿足 GB3838-2002地面水環(huán)境質量標準 III 類標準要求。 5.1.3 項目建設期環(huán)境影響分析 項目所在地位于池州市城區(qū)，周圍無較突出的環(huán)境污染問題。根據(jù)本項目的工程特點，本工程施工期的環(huán)境污染主要來自施工機械的噪聲、建筑垃圾及挖方產生的揚塵 、植被被毀壞造成的生態(tài)破壞、建筑廢水以及建筑施工人員少量生活污水和生活垃圾。 5.1.3.1 聲學影響環(huán)境影響分析 擬建項目的噪聲來自施工機械，其噪聲強度在 75 110Db(A)之間。 采用半自由聲場點聲源幾何發(fā)散衰減公式計算各類施工機械輻射的 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 40 噪聲對周圍區(qū)域噪聲環(huán)境影響的距離，計算結果表明，項目在施工過程中，施工噪聲影響范圍夜間最大達 177.8米，晝間最大為 56.2米。 5.1.3.2 水環(huán)境影響分析 施工期間，基礎工程、混凝土工程會產生少量灰漿水、沖洗水等等建筑廢水，其主要污染物為 SS。 同時，工地簡易住 宿、食堂、廁所等生活設施將產生少量生活污水，產生量以 200 人、 0.1噸 /人日、排放系數(shù) 0.85 計，為 17 噸 /日，其主要污染物為 COD、 BOD5、 SS、 NH3-N。 本工程不取用地下水，其用水由城市自來水管網(wǎng)供給，對地下水環(huán)境無影響。 5.1.3.3 固體廢棄物的環(huán)境影響分析 本工程施工期的固體廢棄物主要是建筑棄土和建筑垃圾。本工程基礎工程挖方量約 5.4萬 方 。 施工高峰期施工人員及管理人員約 200 人，工地生活垃圾按 0.5kg/人 d 計，產生量約為 100kg/d。 5.1.3.4 空氣環(huán)境影響分析 該項目在施 工過程中，產生的廢氣主要是施工機械的燃油廢氣，裝飾工程使用油漆、涂料產生的廢氣。建筑材料裝卸和運輸過程產生揚塵，場地平整、基礎開挖、棄渣、沙石骨料篩分、混凝土拌和等將產生粉塵。工程施工對環(huán)境的影響主要是增加空氣中的總懸浮顆粒（ TSP）含量。 5.1.3.5 水土流失分析 在工程建設過程中，由于地面開挖、取土使得原有的土地結構受到破壞和改變，進而造成原土移位、松散，地表裸露，改變土壤的可蝕性及植被狀態(tài)，其土壤的抗蝕性、抗雨水沖刷性降低。 施工期各要素對環(huán)境的影響是暫時的、局部的，可采取有效的控制 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 41 措施將影響降至 最低，隨著施工結束，影響也基本消除。 5.1.4 項目 營運期環(huán)境影響分析 5.1.4.1 水環(huán)境影響分析 項目營運期產生的污水主要來源于 居民日常生活和商業(yè)經營 等 產生的污水，污水產生量 按照最高日生活用水量的 85%計算，最高日污水量為 1338.14m3/d。 5.1.4.2大氣環(huán)境影響分析 A、 居民廚房油煙 主要污染物是揮發(fā)性油脂、有機質及其熱分解或裂解產物。 建設項目區(qū)設計居住戶數(shù) 474 戶，每戶中、晚兩餐的平均炒菜時間按 1.5h估算， 單臺家用除油煙機的基準排放量按 500m3/h 估算，油煙濃度按 10mg/m3 預 測。則住戶全部入住后，居民廚房油煙總的產生量約3.56kg/d,1.30t/a. B、 機動車尾氣 本項目設有機動車 停車位 675個 。進出汽車尾氣含有 NOX、 CO、 HC。 5.1.4.3 聲環(huán)境影響分析 項目 營運期的噪聲主要來源于進出于 地下車庫強排放機 、 消防 水泵、增壓水泵、商業(yè)活動、 家用空調等。 消防 水泵 、增壓水泵、地下車庫強排放機 和商業(yè)活動屬高噪聲源（ dB 80），家用空調和機動車屬低噪聲源（ dB 65）。 5.1.4.4 固體廢棄物環(huán)境影響分析 項目運營 期 產生的固體廢棄物主要是居民日常生活垃圾和商業(yè)、辦公垃圾 ， 年 產生量 約 1988.4噸 . 5.1.5 環(huán)境保護措施 5.1.5.1 項目建設期間環(huán)保措施 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 42 A、 施工噪聲防治措施 施工噪聲是人們特別敏感的噪聲源之一，根據(jù)目前的機械制造水平，又不能從根本上采取措施予以消除，只能通過加強施工產噪設備的管理，以減輕施工噪聲對周圍環(huán)境的影響。 因此 提出采取以下控制措施： a）加強施工管理：施工單位應嚴格執(zhí)行建筑施工場界噪聲限值（ GB12525-90）和中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法中的有關規(guī)定，遵守當?shù)丨h(huán)境保護主管部門的有關環(huán)境管理規(guī)定，強化施工噪聲環(huán)境管理，減輕施工噪 聲對周圍環(huán)境的影響。 b）合理安排施工時間：單位施工禁止在夜間 22 00次日 6 00 進行。如因建筑工程工藝要求或特殊需要必須連續(xù)作業(yè)而進行夜間施工的，施工單位必須到市行政服務中心環(huán)保窗口辦理夜間施工許可證后方可進行夜間施工。 c）合理安排工程作業(yè)：減少同時作業(yè)的高噪聲施工機械數(shù)量，盡可能減輕聲源疊加影響。 d）加強對噪聲設備的維護和保養(yǎng)。 B、 施工廢水污染防治措施 a）建筑廢水處理：在施工地點低洼處設置臨時廢水沉淀池 2 3個 ，收集施工中所排放的各類廢水，在經沉淀一段時間后，作為施工用水的一部分回用，既節(jié)約 用水，又減輕了對周圍環(huán)境的影響。 b）生活污水處理：建臨時化糞池：施工人員集中宿營，生活污水集中排放，宿營區(qū)污水經化糞池處理達到 GB8978-1996污水綜合排放標準中三級標準后排入城市污水管網(wǎng)，進入市污水處理廠進行二次處理 C、 施工固體廢棄物污染防治措施 a）棄土和建筑垃圾處理： 工程 土方及時用作土地平整或建設填方，同時要做好水土保持工作。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 43 b）建筑垃圾送至規(guī)定的地點妥善處置，臨時住宿地的生活廢棄物，集中收集后由環(huán)衛(wèi)部門清運送至池州市垃圾處理廠衛(wèi)生填埋。 通過以上措施，可將本建設項目的固體廢棄物對環(huán)境造 成的影響減少到較小程度。 D、 施工揚塵污染防治措施 施工揚塵的起塵量與許多因素有關，如挖土機等在工作時的起塵量與挖坑深度、挖土機抓斗與地面的相對高度、風速、土壤的顆粒度、土壤含水量等因素有關。為了減輕揚塵對周圍環(huán)境的影響，本工程擬采取以下措施： a）加強工程機械的保養(yǎng)維護，提高機械的使用效率。 b）工程物料堆場選擇適合的位置，并適時做好灑水抑塵等防止揚塵措施。 c）文明施工、灑水作業(yè)，車輛上路前預先沖洗，運輸時盡可能封閉。 d）使用環(huán)保型裝飾材料，以確保室內環(huán)境空氣達標，從而滿足生態(tài)住宅要求。 e）風速四級 以上時，暫停土方開挖。 采取以上防護措施后，可減輕工程建設對施工區(qū)域近地面環(huán)境空氣質量的影響。 E、 施工期水土流失防治措施 工程施工期相對較長，將會遇到雨量充沛時期。因此，施工過程中雨季水土保持工作相當重要。雨季施工的水土保持工作應重點做好以下幾點 : a）施工單位應密切關注氣象變化，事先了解降雨時間和情況，以便采取適當?shù)姆雷o措施。 b）施工時要隨時保持施工現(xiàn)場排水設施的暢通。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 44 c）雨季施工時，應隨挖、隨運、隨填、隨壓，雨前和收工前將鋪填的松土碾壓密實，不致積水。 d）當暴雨來臨時，堆場應使用一些防護物，如使 用草席等進行覆蓋。 e）在堆場周圍設置磚砌圍欄，以減少水土流失造成環(huán)境影響。 5.1.5.2 項目建成后環(huán)保措施 A、 廢水污染防治措施 小區(qū)排水采用雨、污水分流原則，其中： 室內污廢水分流。排水立管布置在管道井內，室內污廢水排至室外，經埋地污水管匯合后，排水城市管網(wǎng)。 小區(qū)地面雨水由道路雨水口匯集；屋面雨水由雨水斗及雨水立管匯集，分別排至室外埋地雨水管，經埋地雨水管匯集后排入城市管網(wǎng)。污水和雨水對小區(qū)和周圍環(huán)境水體不產生不利影響。 B、 廢氣污染防治措施 油煙廢氣和天然氣燃燒廢氣經脫排油煙機處理后排入排煙豎井 ，通過屋頂高空排放；為了降止油煙氣倒流，在排煙支管上采取防倒流措施。 防止地下車庫汽車尾氣過量積累，地下車庫采用機械強制排風，換氣次數(shù)按 6 次 /時設計；排風通過專用風管引至遠離住宅和行人的綠化區(qū)中間排放。 C、 噪聲污染防治措施 a）生活加壓泵、消防栓水泵均采用優(yōu)質低噪聲設備，采用隔振底座隔振，在水泵進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，采用彈性支吊架，水池進水口安裝消聲器。 b）排氣風機選用高效低噪音的通風設備，風機前后設置軟接頭和消聲器，用減震吊鉤。 c）室內空調、通風設備噪音超標時，設置消聲器或采用消聲風管， 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 45 空 調器室外設置在遠離住宅的區(qū)域。 d）變電所的主變壓器采取隔振措施，并在室內安裝一定面積的吸聲材料，門采用隔聲門，排風設備安裝消聲器。 經過上述處理措施后，可滿足城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（ GB3096-93）中的 2 類標準，即：晝夜 Lep(A) 60db(A)，夜間 Lep(A) 50db(A)。 D、 固廢污染防治措施 對于項目區(qū) 的 生活垃圾 和商業(yè)辦公垃圾 處理，采取設置專用垃圾容器和垃圾收集點，同時配備垃圾清運工，每天早晚各收集一次，確保生活垃圾收集率達到 100%，設置的垃圾容器應滿足垃圾分類收集的要求。生活垃圾經 收集后全部進入城市垃圾清運系統(tǒng)，對環(huán)境的影響很小。 5.2 節(jié)能 方案 5.2.1 節(jié)能設計依據(jù) 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準 JGJ134-2001 公共建筑節(jié)能設 計標準 GB50189-2005 民用建筑熱工設計規(guī)范 GB50176-93 安徽省居住建筑節(jié)能設計標準 DB34 T754-2007 安徽省公共建筑節(jié)能設計標準 DB34/T753-2007 5.2.2 圍護結構部分的傳熱系數(shù) K（ W/（ K）和熱惰情指標 D （ 1） 外墻 ： KM 1.0； D 2.5 （ 2） 屋面 ： K 0.8； D 2.5 （ 3） 外窗 ： 2.5 K 3.2 （ 4） 戶門 ： KM 3.0 Km 指外墻的平均傳熱系數(shù)（包括主墻及其周邊熱橋在內）。 當外墻 KM 值和屋面 K 值滿足要求，但 D 值不滿足要求時，應按 民 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 46 用建筑熱工設計規(guī)范 驗算隔熱設計要求。 5.2.3 節(jié)能做法 （ 1）住宅外墻： 240厚粘土空心磚外鍘加貼聚苯保溫板 30 厚。 （ 2）公建外墻： 200厚混凝土多孔磚墻外側加貼聚苯保溫板 30 厚。 （ 3）平屋面：現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板、樹脂珍珠沿找坡層、防水層、聚苯保溫板、細石混凝土。 （ 4）門窗：熱橋鋁合金門窗，中空玻璃。 （ 5） 設備選用上 采用節(jié)能型泵、儀表和照明燈，公共建筑的空氣調節(jié)系統(tǒng) 按規(guī)范要求進行設計。 池州商業(yè)廣場 建設項目可行性研究 安 徽階梯咨詢設計有限公司 47 第 6 章 項目組織管理 6.1 項目組織管理 池州商業(yè)廣場建設項目 由 安徽省池州市東池置業(yè) 有限公司 融資建設， 公司組織機構精簡高效，設有工程部、銷售部、開發(fā)部、辦公室和財務部。部門職能明確，工作協(xié)調。 辦公