池州商業(yè)廣場(chǎng)可行性研究

池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 1 第 1 章 總論 1.1 項(xiàng)目概述 1.1.1 項(xiàng)目名稱： 池州 商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目 1.1.2 建設(shè)單位： 安徽省 池州 市東池 置業(yè) 有限公司 1.1.3 建設(shè)地點(diǎn)： 該 建項(xiàng)目建設(shè) 用地 位于 池州市 貴池中學(xué)周邊 ， 工程 場(chǎng)界 南至秋浦路，西至翠柏路，北至池陽(yáng)路，緊鄰 貴池中學(xué) 。 其地理位置位于池州市中心區(qū)域。 1.1.4 主要建設(shè)規(guī)模 與內(nèi)容 ： 該 建項(xiàng)目 占地面積 39087 平方米 ， 總筑面積 181076 平方米，主要建筑物 情況 見(jiàn)表 1-1。 表 1-1 主要 建筑物 一覽表 建筑 分類(lèi) 建筑名稱 建筑面積 （ m2） 備注 地上 建筑 1 樓 59910 主體樓 26 層， 1 5 層為商業(yè)用途， 6 26層為住宅；裙房為 5 層，商業(yè)用途。 2 樓 31874 主體樓 24 層， 1 3 層為商業(yè)用途， 4 24層為住宅；裙房為 2 3 層，商業(yè)用途。 3 樓 18448 主體樓 18 層， 1 4 層為商業(yè)用途， 5 18層為住宅；裙房為 4 層，商業(yè)用途。 4 樓 7976 3 4 層，為商業(yè)用途。 5 樓 18028 15 層， 1 4 層為商業(yè)用途， 5 15 層為單身公寓。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 2 地下 建筑 1 樓地下室 41891 地下一層面積 21617m2，地下二層面積20274m2。 2 樓地下室 2949 地下一層。 1.1.5 投資估算與資金籌措：項(xiàng)目總投資估算為 84679 萬(wàn) 元，其中含 建設(shè)期利息 1350萬(wàn) 元。資金籌措計(jì)劃為 ： 企業(yè) 自籌 25404 萬(wàn) 元 ， 樓盤(pán)預(yù)售款 49275萬(wàn) 元， 申請(qǐng)銀行貸款 10000萬(wàn) 元。 1.1.6 進(jìn)度計(jì)劃：本項(xiàng)目擬在 3 年內(nèi)建設(shè)完畢， 5 年內(nèi)銷(xiāo)售資金全部回籠（含建設(shè)期）。 1.1.7 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1-2 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì) 技術(shù) 指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 一 技術(shù)指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 39087 2 總建筑面積 平方米 181076 2.1 其中：地上總建筑面積 平方米 136236 計(jì)算容積率 2.2 地下總建筑面積 平方米 44840 不計(jì)算容積率 3 建筑占地面積 平方米 17920 4 綜合容積率 3.49 5 建筑密度 % 45.8 6 綠地率 % 10 7 居住戶數(shù) 戶 474 8 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 輛 675 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 3 8.1 其中：地面停車(chē) 輛 100 8.2 地下停車(chē) 輛 575 二 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 總投資 萬(wàn)元 84679 2 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 116601.15 3 上繳稅收 萬(wàn)元 16995.89 4 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 14926.27 5 投資利潤(rùn)率 % 23.50 6 資本金利潤(rùn)率 % 78.34 7 內(nèi)部收益率 % 26.86 稅后 8 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 14253.26 稅后 9 借款償還期 年 3 貸款意向 1.2 編制依據(jù) （ 1） 池州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 （ 2） 池州市城市總體規(guī)劃（調(diào)整） （ 3） 池州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 （ 2006-2020 年） （ 4） 池州市商品房銷(xiāo)售管理辦法 （ 5） 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 管理?xiàng)l例 （ 6） 池州商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃 方 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) （ 7）項(xiàng)目單位提供的其他資料 （ 8）有關(guān)統(tǒng)計(jì) 調(diào)查 資料 （ 9）有關(guān)政策和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 4 1.3 研究范圍 我們受建設(shè)單位委托，對(duì)工程項(xiàng)目的必要性、建設(shè)條件、工程 方案、市場(chǎng) 環(huán)境 、投資 構(gòu)成與能力 、 財(cái)務(wù) 效益 與社會(huì)效益、 環(huán)境影響 等方面進(jìn)行分析論證，為單位決策和融資提供參考，為初步設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 1.4 開(kāi)發(fā)企業(yè) 概況 企業(yè)名稱：安徽省池州市東池置業(yè) 有限公司 公司成立日期： 2009年 11 月 企業(yè)住所：池州市長(zhǎng)江中路 30 號(hào) 法定代表人：王建華 注冊(cè)資本： 5000萬(wàn)元 公司類(lèi)型：其 他有限責(zé)任公司 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售 1.5 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 1、 本項(xiàng)目屬 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。 2、 池州商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目在池州市主城區(qū) 以打造池州市一流商業(yè)體為目標(biāo)，引領(lǐng)池州時(shí)尚文化為宗旨，建設(shè)池州第一個(gè)城市綜合體，為人們購(gòu)物、餐飲、休閑、逛街和朋友聚會(huì)等提供一站式服務(wù)，具有全客層特點(diǎn)。城市綜合體是商業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，目前池州市大型百貨、超市僅有時(shí)代、商之都兩家，而城市綜合體尚屬空白，市場(chǎng)呼喚能夠滿足復(fù)合型、一站式消費(fèi)需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)。東池置業(yè)有限公司洞察商業(yè)先機(jī) ，選擇高水平設(shè)計(jì)，將理所當(dāng)然的受到市場(chǎng)青睞和回報(bào)。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 5 3、 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于位于池州市貴池中學(xué)周邊，工程場(chǎng)界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池陽(yáng)路，緊鄰貴池中學(xué)，是宜商宜居的優(yōu)良地段 ，建設(shè)開(kāi)發(fā)條件優(yōu)越 。在 池州市總體規(guī)劃 和城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 中， 秋浦路 、翠柏路、池陽(yáng)路均是 池州市 市級(jí)商業(yè)中心 和 商業(yè)街 的發(fā)展目標(biāo)，建設(shè)本項(xiàng)目是實(shí)施 池州 城市發(fā)展規(guī)劃的需要。 4、 項(xiàng)目 規(guī)劃建設(shè)商業(yè)建筑和居住建筑，為城市發(fā)展和就業(yè)提供 綜合性 商業(yè) 平臺(tái) ，為城市居住提供 優(yōu)越 的居所， 以此確定相應(yīng)的投資水平和價(jià)格水平， 市場(chǎng)目標(biāo)明確 ， 規(guī)劃設(shè)計(jì)定位準(zhǔn)確 。 5、 2009 年以來(lái)， 池州市房地產(chǎn)市場(chǎng) 逐月 升溫， 隨著我 市 經(jīng)濟(jì)的 快速發(fā)展 和 城市規(guī)模擴(kuò)張的加快 ，房求和 房?jī)r(jià) 仍將保持平穩(wěn)上升 。最近的池州市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告顯示， 2010 年 我市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易 繼續(xù) 穩(wěn)步增長(zhǎng)，需求旺盛 。項(xiàng)目市場(chǎng)前景良好。 6、 國(guó)務(wù)院 已正式 批準(zhǔn)實(shí)施皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃 ，該規(guī)劃是國(guó)家層面的 戰(zhàn)略規(guī)劃 ， 池州 是“ 皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū) ”的重要組成部分 。 隨著 池州市 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的建設(shè)， 我市房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)一個(gè)黃金時(shí)代。 7、 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃與國(guó)家有關(guān)技術(shù) 規(guī)范 ， 環(huán)境保護(hù)措施 完備 ， 工程方 項(xiàng)目 是可行的。 8、項(xiàng)目建設(shè)在可一定程度上滿足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造 就業(yè)， 具有良好的社會(huì)效益。 9、 財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益良好，有稅后利潤(rùn) 19088.09 萬(wàn)元，資本金利潤(rùn)率 100.18%，投資利潤(rùn)率 30.06%，內(nèi)部收益率 26.86%，上繳稅收 17088.88 萬(wàn)元。 敏感性分析表明，項(xiàng)目有 較強(qiáng) 的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。清償能力分析表明， 項(xiàng)目有足夠的還款能力。 該項(xiàng)目 在 經(jīng)濟(jì) 上是 可行性。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 6 第 2 章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 2.1 選址 分析 池州商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 用地 位于池州市 城區(qū)核心 區(qū)域 ， 南至秋浦路，西至翠柏路，北至池陽(yáng)路，緊鄰貴池中學(xué)。 秋浦路 為 池州市城區(qū)最早和最熱鬧的 商業(yè) 街道 ，翠柏路和池陽(yáng)路是 池州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 規(guī)劃精心打造 的 特色商業(yè)街，與主要商業(yè)街 道共同構(gòu)筑主城區(qū)商業(yè)中心街區(qū)。 本項(xiàng)目基地緊鄰貴池中學(xué)， 向北一里有百 荷公園 ，向東一里有清溪河，西北一里為池州古城墻遺址， 東北不到一里有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，是宜商宜居的優(yōu)良地段。 2.2 建設(shè)條件 2.2.1 配套 條件 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于池州市主城區(qū)，交通便利、市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，給排水 、 供電 、 通訊、 有線電視 、網(wǎng)絡(luò) 、燃?xì)馀涮讞l件 等 均能 滿足 項(xiàng)目建 設(shè)和營(yíng)運(yùn) 要求。 2.2.2 自然條件 1、地質(zhì)： 池州大地構(gòu)造上位于揚(yáng)子地臺(tái)東北部，根據(jù)地層、構(gòu)造、巖漿活動(dòng)的差異， 池州市主城區(qū) 為下?lián)P子臺(tái)坳 ， 地層發(fā)育齊全， 基 巖為完整角礫巖 ， 強(qiáng)度較高， 承載力 大 。 2、水文條件： 池州市水資源豐富，主要由長(zhǎng)江、河流、湖泊和水庫(kù)四部分組成。長(zhǎng)江在池州市境內(nèi)全長(zhǎng) 160 公里，每年四月份江水上漲，5-8 月份進(jìn)入汛期，歷年平均水位 9.20 米，多年平均流量為 29500 立方米/秒。境內(nèi)河流主要有青通河、九華河、陵陽(yáng)河、五溪河、七溪河、秋浦 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 7 河、清溪河、白洋河、黃盆河、龍渡河、龍泉河等，雨量充沛， 豐水年月在 4-8 月份，枯水在冬季。 3、 氣候： 池州市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和，陽(yáng)光充足，四季分明，降雨豐沛集中，年際變化大，多年平均降雨量 1502mm，平均溫度16.1，平均無(wú)霜期 240 天。年平均日照 1968.5 小時(shí)，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)無(wú)不利影響，建設(shè)過(guò)程中要注意冬雨季施工質(zhì)量。 基本風(fēng)壓： 0.40kpa 基本雪壓： 0.70kpa 4、地震： 池州市所在區(qū)域，地震活動(dòng)頻繁，但震級(jí)較低，查中國(guó)地震動(dòng) 參數(shù) 區(qū)劃圖（ GB18306-2001），地震動(dòng)峰值加速度為 0.05g，相應(yīng)區(qū)域地震基本烈度為 6 度 。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 8 第 3 章 市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)策略 3.1 市場(chǎng)分析 3.1.1 池州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 池州市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長(zhǎng)江，南接雄奇黃山，是長(zhǎng)江南岸重要的濱江港口城市和省級(jí)歷史文化名城，也是安徽省 “ 兩山一湖 ”（黃山、九華山、太平湖）旅游區(qū)的重要組成部分。 現(xiàn)轄貴池區(qū)、東至縣、石臺(tái)縣、青陽(yáng)縣和九華山風(fēng)景區(qū)，總面積 8272 平方公里，總?cè)丝?158萬(wàn)。 全市生態(tài)環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)與人口、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，是中國(guó)第一個(gè)國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)。池州是國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、實(shí)施中國(guó) 21 世紀(jì)議程全國(guó)十六個(gè)地方試點(diǎn)之一、 “ 生態(tài)安徽 ” 建設(shè)試點(diǎn)市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)旅游競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)城市、安徽省園林城市、中國(guó)儺文化之鄉(xiāng)。池州是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶的重要組成部分，池州港是長(zhǎng)江干線重點(diǎn)港口之一，為一類(lèi)開(kāi)放口岸。池州自古就有 “ 江南魚(yú)米之鄉(xiāng) ” 之稱，是國(guó)家重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、出口紅茶、繭絲綢和速生豐產(chǎn)林基地。野生動(dòng)植物資源種類(lèi)繁多，僅中藥材就有 1300 多種。已探明有工業(yè)開(kāi)采價(jià)值的礦藏 40 余種，其中鉛、鋅、銻、錳等有色金屬礦產(chǎn)儲(chǔ)量居安徽省首位。 幾年來(lái)， 池州市堅(jiān)持 走特色發(fā)展之路，緊緊圍繞實(shí)施 “ 生態(tài)立市、工業(yè)強(qiáng)市、旅游興市、商貿(mào)活市 ” 戰(zhàn)略，著力建設(shè) “ 實(shí)力池 州、活力池州、魅力池州、和諧池州 ” ，進(jìn)一步明確和強(qiáng)化了堅(jiān)持抓工業(yè)、抓招商、抓園區(qū)、抓旅游、抓城市，以重點(diǎn)突破帶動(dòng)全局發(fā)展的思路， 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全面提速，經(jīng)濟(jì)總量呈現(xiàn)跨越發(fā)展之勢(shì) ，經(jīng)濟(jì)增速始終保持兩位數(shù)，2008 年在全省 17 個(gè)市中居第 2 位，達(dá)到 16%。 幾年來(lái)， 池州 集中力量抓了一些打基礎(chǔ)、管長(zhǎng)遠(yuǎn)、事關(guān)全局的基礎(chǔ) 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 9 性工程。沿江高速、銅九鐵路、安景高速的通車(chē)， 九華山機(jī)場(chǎng)、寧宜城際鐵路池州段 正在 加快建設(shè)，國(guó)內(nèi)風(fēng)景區(qū)首條輕軌 九華山旅游軌道交通項(xiàng)目、望東長(zhǎng)江公路大橋、江口港區(qū)鐵路專(zhuān)用線開(kāi)工建設(shè)， 立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成；城市 框架拉開(kāi)，達(dá)到 80 平方公里， “ 一城五區(qū) ” 型態(tài)基本形成，城市品位不斷提升，城市容量不斷擴(kuò)大，為科學(xué)發(fā)展提供了空間；發(fā)展平臺(tái)基本形成，園區(qū)建設(shè)已達(dá)到 40 平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃達(dá)到 100平方公里?；A(chǔ)承載力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬環(huán)境得到改善和提升。 到 2008 年底，池州市主城區(qū)城市人口由 2001 年的 11.6 萬(wàn)人發(fā)展到22.91 萬(wàn)人，建成區(qū)面積由 2001 年的 12.3 平方公里擴(kuò)大到 26.33 平方公里， 均大大超過(guò)池州市城市總體規(guī)劃的預(yù)期 。 近五年來(lái)全市人民收入 變化 情況表 人民收入 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 （萬(wàn)元） 6974 7882 9015 11017 12848 增長(zhǎng)率（ %） 12.3 13.0 14.4 22.2 16.6 農(nóng)村民人均可支配收入 （萬(wàn)元） 2648 2940 3347 4012 4758 增長(zhǎng)率（ %） 11.0 11.0 13.8 19.9 18.6 2009 年 ，全市 經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn) “ 回升平穩(wěn)、后勁增強(qiáng)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善 ” 的良好態(tài)勢(shì)。 據(jù)政府工作報(bào)告 ， 預(yù)計(jì)，全市生產(chǎn)總值 225 億元，與 2000 年相比增長(zhǎng) 274%，與 2008 年相比增長(zhǎng) 17%； 財(cái)政收入 33.18 億元， 與 2000 年相比增長(zhǎng) 621%，與 2008 年相比增長(zhǎng) 27%； 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 260 億元， 與 2000 年相比增長(zhǎng) 1412%，與 2008 年相比增長(zhǎng)45%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 79 億元，與 2000 年相比增長(zhǎng) 216%，與 2008年相比增長(zhǎng) 19%； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14200 元， 與 2000 年相比增長(zhǎng) 194%，與 2008 年相比增長(zhǎng) 10.5%； 農(nóng)民人均純收入 5280 元， 與 2000年相比增長(zhǎng) 155%，與 2008 年相比增長(zhǎng) 11%。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 10 可以看出，雖然池州市目前城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量不大，但發(fā)展 條件優(yōu)越 ，發(fā)展基礎(chǔ) 不斷加強(qiáng) ， 發(fā)展優(yōu)勢(shì)不斷提高， 發(fā)展速度 不斷 加快。城市的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了巨大的市場(chǎng)需求。 3.1.2 發(fā)展規(guī)劃分析 池州市總體規(guī)劃 將池州市設(shè)計(jì)為“ 一城五區(qū)、臨江環(huán)湖 ” 的城市格局 ，以 老城區(qū)為主 的 中心城區(qū)部分主要以居住、辦公和商業(yè)服務(wù)為主要職能 。 市級(jí)商業(yè)金融中心布置在秋浦路、長(zhǎng)江路匯合處的中心地段。商業(yè)街以秋浦路為軸線發(fā)展為主，西向聯(lián)系杏花村、三臺(tái)山公園，東面連接孝肅街歷史街區(qū)和濱湖廣場(chǎng)及文化中心。商業(yè)金融中心區(qū)具備商業(yè)、金融、辦公、信息、管理的綜合功能，其他主要服務(wù)設(shè)施也依托其發(fā)展。建設(shè)少量 規(guī)模較大、檔次較高、功能齊全、服務(wù)配套、設(shè)施先進(jìn)的大中型商場(chǎng)或購(gòu)物中心。 運(yùn)用城市土地配置的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制，促進(jìn)形成市中心區(qū)的商業(yè)金融核心地塊。 池州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 提出 積極推進(jìn)改造傳統(tǒng)商業(yè)中心，增強(qiáng)個(gè)性化、特色化、品牌化和網(wǎng)絡(luò)化商業(yè)功能。未來(lái)的市級(jí)商業(yè)中心應(yīng)以現(xiàn)狀十字街與杏村商業(yè)街為基礎(chǔ)，向東向北拓展商業(yè)中心用地，通過(guò)對(duì)主要商業(yè)街道進(jìn)行業(yè)態(tài)整合，控制新增非商業(yè)建筑，增設(shè)上檔次、有一定規(guī)模的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。規(guī)劃精心打造翠柏路、池陽(yáng)路旅游特色商業(yè)街，與主要商業(yè)街道共同構(gòu)筑主城區(qū)商業(yè)中心街區(qū)。加大舊城改造力度，完善 城市功能，提升并壯大核心區(qū)，優(yōu)化用地布局，積極改造現(xiàn)有商業(yè)街，完善綜合和特色商業(yè)街的建設(shè)，合理布局大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) ， 全力打造市級(jí)商業(yè)中心。 優(yōu)化杏村西街和百荷公園步行街的環(huán)境建設(shè)，同時(shí)建設(shè)池陽(yáng)路步行旅游特色商業(yè)街，打造步行者購(gòu)物天堂。改造并完善長(zhǎng)江路綜合商業(yè)街、翠柏路旅游特色商業(yè)街和東湖路觀光休閑商業(yè)街的建設(shè)；建設(shè)杏村東路風(fēng)味小吃特色街和南湖水街 。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 11 本項(xiàng)目完全符合上述規(guī)劃內(nèi)容，具有良好的支持背景。 3.1.3 未來(lái) 發(fā)展分析 2010 年 1 月 12 日，國(guó)務(wù)院 正式 批準(zhǔn)實(shí)施皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃。這是我國(guó)第 一個(gè)為促進(jìn)中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而專(zhuān)門(mén)制訂的戰(zhàn)略規(guī)劃，也是今年國(guó)務(wù)院第一個(gè)頒布實(shí)施的區(qū)域規(guī)劃，對(duì)于崛起中的安徽具有重要的里程碑意義。 池州 被 列入 “ 皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū) ”， 池州市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)總體構(gòu)想提出，到 2015 年，全市生產(chǎn)總值跨入全省第二方陣，人均生產(chǎn)總值躋身全省第一方陣，實(shí)現(xiàn)“總量居中、人均居前、速度居先、環(huán)境居優(yōu)”的目標(biāo)，五大組團(tuán)成為現(xiàn)代化大工業(yè)和物流業(yè)的重要集聚區(qū)，初步形成中等規(guī)模的新興產(chǎn)業(yè)化城市、生態(tài)宜居城市、國(guó)際旅游目的地城市和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶重要濱江港口城市。 隨著 池州市 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn) 移示范區(qū)的建設(shè)， 將 有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，意味著 我市 房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)一個(gè)黃金時(shí)代。 3.1.4 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“ 2009 年 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況”報(bào)告顯示 ： 2009 年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 36232 億元，比上年增長(zhǎng) 16.1%。其中，商品住宅完成投資 25619 億元，增長(zhǎng) 14.2%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 70.7%。 2009 年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 31.96 億平方米，比上年增長(zhǎng) 12.8%；房屋新開(kāi)工面積 11.54 億平方米，增長(zhǎng) 12.5%；房屋竣工面積 7.02 億平方米，增長(zhǎng) 5.5%。其中，住宅竣工面積 5.77 億平方米，增長(zhǎng) 6.2%。 2009 年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 93713 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 42.1%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) 43.9%；辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) 30.8%；商業(yè) 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 12 營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) 24.2%。 2009 年，商品房銷(xiāo)售額 43995 億元，比上年增長(zhǎng) 75.5%。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng) 80.0%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng) 66.9%和 45.5%。 從 09 年全年來(lái)看 ， 全國(guó)商品房銷(xiāo)售形勢(shì)經(jīng)歷了回暖、暢旺到火爆三個(gè)階段 ， 量?jī)r(jià)增長(zhǎng)遠(yuǎn)超年初預(yù)期 ， 甚至超過(guò)了 2007 年 ， 銷(xiāo)售面 積和銷(xiāo)售金額均創(chuàng)歷史新高 ， 兩項(xiàng)指標(biāo)的同比增幅也同時(shí)創(chuàng)下歷史新高。全國(guó)全年商品房平均成交均價(jià) 4695 元 /平方米 ， 同比增長(zhǎng) 21%， 遠(yuǎn)高于 07 年 3885元 /平方米的水平。 3.1.4 池州市 主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 2009 年份池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量各項(xiàng)指標(biāo)均已超過(guò) 08 年同期水平： 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 房地產(chǎn)投資增幅明顯。 1-12 月份我市主城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 35.89億元，同比增長(zhǎng) 100.05%。其中住宅 14.15 億元，商業(yè)房 15.17 億元，辦公房 6.57 億元。 商品房新開(kāi) 工面積增幅較大。 1-12 月份我市主城區(qū)商品房新開(kāi)工面積 154.08 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 45.36%。其中住宅 69.26 萬(wàn)平方米，商業(yè)房 57.23 萬(wàn)平方米，辦公房 27.58 萬(wàn)平方米。 商品房竣工面積保持增長(zhǎng)。 1-12 月份我市主城區(qū)商品房竣工面積110.46 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 78.16%。其中住宅 81.91 萬(wàn)平方米，商業(yè)房23.41 萬(wàn)平方米，辦公房 3.35 萬(wàn)平方米。以上數(shù)據(jù)均為我局根據(jù)各開(kāi)發(fā)公司上報(bào)所統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)。 截止 2009 年 12 月底，我市主城區(qū)商品房累計(jì)可售量為 120.79 萬(wàn)平方米，其中商品住房 88.4 萬(wàn)平方 米，其中 1 年以上待銷(xiāo)售商品房的面積為 40.2 萬(wàn)平方米（含住宅 18.32 萬(wàn)平方米）。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 13 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和銷(xiāo)售情況 2009 年 1-12 月我市主城區(qū)共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積 129.91 萬(wàn)平方米，同比上升 2.22%， 其中住宅 84.74 萬(wàn)平方米，同比下降 1.95%。 2009 年 1-12 月份我市主城區(qū)各類(lèi)商品房銷(xiāo)售 （ 簽約 ） 面積共 139.34萬(wàn)平方米 （ 預(yù)售房銷(xiāo)售面積 108.2 萬(wàn)平方米，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積 31.14 萬(wàn)平方米 ） ，同比 08 年全年增長(zhǎng) 144.69%，其中商品住宅銷(xiāo)售 （ 簽約 ） 面積共102.95 萬(wàn)平方 米，同比 08 年全年增長(zhǎng) 114.69%。 三、房地產(chǎn)供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)情況 （一）價(jià)格階段供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)情況 2009 年 1-12 月份我市主城區(qū)銷(xiāo)售的商品住房中，價(jià)格在 800 元 /平方米以下的為 0.27 萬(wàn)平方米，占總成交量的 0.26%；價(jià)格在 800-1000 元 /平方米的銷(xiāo)售面積為 0.74 萬(wàn)平方米，占總成交量的 0.72%；價(jià)格在1000-1500 元 /平方米的銷(xiāo)售面積為 1.7萬(wàn)平方米，占總成交面積的 1.65%；價(jià)格在 1500-2000 元 /平方米的銷(xiāo)售面積為 7.74 萬(wàn)平方米，占總成交面積的 7.26%；價(jià)格在 2000-2500 元 /平方米的銷(xiāo)售面積為 33.77 萬(wàn) 平方米，占總成交面積的 32.8%，價(jià)格在 2500-3000 元 /平方米的成交面積為 35.93 萬(wàn)平方米，占總成交面積的 34.9%；價(jià)格在 3000-4000 元 /平方米的成交面積為 20.44 萬(wàn)平方米，占總成交面積的 19.85%；價(jià)格在 4000-5000 元 /平方米的成交面積為 1.15 萬(wàn)平方米，占總成交面積的 1.12%；價(jià)格在 5000元以上的成交面積為 1.48 萬(wàn)平方米，占總成交面積的 1.44%。 從以上數(shù)據(jù)來(lái)看 2000-3000 元 /平方米的占總成交面積的 68.73%，是目前市場(chǎng)的主導(dǎo)消費(fèi)價(jià)格，但 3000-4000 元 /平 方米的房?jī)r(jià)比例有所提高，我市總體房?jī)r(jià)處于緩慢但穩(wěn)定的上升中。 （二）面積階段供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)情況 2009 年 1-12 月份我市主城區(qū)銷(xiāo)售的商品住房中， 90 平方米以下的成 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 14 交面積為 15.2 萬(wàn)平方米，占總成交面積的 14.78%； 90-100 平方米的成交面積為 11.74 萬(wàn)平方米，占總成交面積的 11.4%； 100-120 平方米的成交面積為 31.13 萬(wàn)平方米，占總成交面積的 30.24%； 120-144 平方米的成交面積為 22.34 萬(wàn)平方米，占總成交面積的 21.7%； 144-180 平方米的成交面積為 11.57 萬(wàn)平方米，占總成交面積的 11.24%； 180 平方米以上的成交面積為 10.96 萬(wàn)平方米，占成交面積的 10.65%。 從以上分析數(shù)據(jù)看，我市商品房的熱銷(xiāo)戶型集中在 90-144 平方米之間，占總交易量的 72.5%，中小戶型增多體現(xiàn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向于合理化。 （三）購(gòu)房對(duì)象結(jié)構(gòu)分析 從商品房住房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象分類(lèi)來(lái)看， 1-12 月本市區(qū)居民購(gòu)房比例約占總成交的 63.7%；其市其它地區(qū)約占 11.9%；本省其它地區(qū)約占 17.6%；外省市約占 7%。從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，本市區(qū)以外人口占總成交比例的36.3%。這說(shuō)明我市對(duì)周邊地區(qū)人口吸引力不斷增強(qiáng)，中心城市地位 穩(wěn)步提高。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 2009 年 1-12 月份我市主城區(qū)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為 3033.18元 /平方米，同比上升 7.09%；商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格為 2485.14 元 /平方米，同比上升 2.95%。 我市由于市場(chǎng)總量較小，一些大項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)后其價(jià)格對(duì)市場(chǎng)價(jià)格影響較大，如 09 年 4、 9 月有 “ 秀山美地 ” 、 “ 華邦陽(yáng)光城 ” 、 “ 池州徽商城 ” 、 “ 希望財(cái)富廣場(chǎng) ” 、 “ 金匯廣場(chǎng) ” 等一批商業(yè)辦公用房為主的預(yù)售項(xiàng)目造成了 5 月、 10 月份商業(yè)用房成交均價(jià)驟升的情況， 12 月以來(lái)無(wú)大型商業(yè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)。排除此類(lèi)偶然因素，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體 處于穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。 五、市場(chǎng)總結(jié) 從以上分析情況看今年全年度我市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易穩(wěn)步增長(zhǎng)，特別 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 15 是 9-12 三個(gè)月市場(chǎng)交易量增長(zhǎng)幅度較上半年更為明顯，顯示一方面宏觀經(jīng)濟(jì)情況較好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持續(xù)地發(fā)揮拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的作用，預(yù)計(jì)短期內(nèi)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭。 3.1.5 對(duì) 今后 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 的初步 判斷 2009 年全國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 急劇升溫 ， 具有一定的合理性 ， 這種合理性表現(xiàn)在三個(gè)方面：其一，住房剛性需求客觀存在；其二，去年中央實(shí)行的寬松政策發(fā)揮積極效果；其三，資金流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致通脹預(yù) 期大增，資本避險(xiǎn)因素推動(dòng)房產(chǎn)成交放量。 但 流動(dòng)性過(guò)剩引發(fā)的投資需求主要集中在大城市和東部城市，其向中小城市和西部城市傳導(dǎo)力度有限 。 針對(duì)部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題， 2010 年 1月 10 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 ，“ 國(guó)十一條 ”主要內(nèi)容是增加保障性住房和普通商品住房有效供給，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金 制度，強(qiáng)化商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管和擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度， 實(shí)行土地合理供應(yīng)，加強(qiáng) 商品房銷(xiāo)售管理 ， 控制不斷上揚(yáng)的房?jī)r(jià)， 引導(dǎo)合理的 住房結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu) 。這一 政策出臺(tái)， 表達(dá)了 中央遏制房地產(chǎn)過(guò)快上漲的決心和信心 ， 但全國(guó)各地情況不同 ，全國(guó)的一線城市和二線城市、三線城市也不一樣。不能排除部分地區(qū)、部分 城市的 樓價(jià)還會(huì)有 較大的 上漲。 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，隨著居民收入水平的提高，大部分國(guó)家消費(fèi)結(jié)構(gòu)中基礎(chǔ)性生存性消費(fèi)如食品、衣著類(lèi)在消費(fèi)支出中所占比重下降，發(fā)展性享受性消費(fèi)如居住、醫(yī)療、教育、交通等在消費(fèi)支出中比重上升（即恩格爾系數(shù)不斷下降）。 2008 年中國(guó)人均 GDP 達(dá)到 3266.8 美元， 09 年中國(guó)人均 GDP 將超過(guò) 3500 美元，根據(jù)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)規(guī)律，目前和未來(lái)若干年，住房和汽車(chē) 等將始終是 中國(guó) 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主力軍。 2009 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 16 年以來(lái)房市升溫，除了投資投機(jī)需求集中釋放而外，也是與居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí)，對(duì)住房的消費(fèi)需求不斷增加分不開(kāi)的。 從本地市場(chǎng)來(lái)看， 有幾 大 因素決定了 可以對(duì) 池州市 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持積極樂(lè)觀看法：一市 池州市經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入更加快速的 發(fā)展 時(shí)期 ；二是 池州市對(duì)外吸引力正在不斷增強(qiáng)；三是池州 市 城市 規(guī)模 有很大的發(fā)展空間（按照新的城市總體規(guī)劃，池州市中心城區(qū)將發(fā)展到 60 平方公里和 60萬(wàn)人口） ； 四 是 池州市 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展 和人均住房消費(fèi)還處于較低水平 。 在 城市性質(zhì)、 人口、政府財(cái)政收入和居民收入相近 的情況下， 2008年 ， 池州的 第三產(chǎn)業(yè)增加值 、 社會(huì)消費(fèi)品零售額、商品住宅銷(xiāo)售比黃山分別少 42.4 億元 、 23.92 億元、 4.39 億元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出占可支配收入的比重低 8.1 個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金消費(fèi)性支出占現(xiàn)金收入的比重低 1.8 個(gè)百分點(diǎn)。 這說(shuō)明，池州市在大力發(fā)展工業(yè) 和建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施 的同時(shí)， 需要 進(jìn)一步增加有利于促進(jìn)消費(fèi)的基礎(chǔ)設(shè)施投資， 以 不斷改善消費(fèi)環(huán)境 ，促進(jìn)居民消費(fèi) ，加大商品房開(kāi)發(fā)，以 促進(jìn)城市商業(yè)發(fā)展和住房供應(yīng)。 3.2 項(xiàng)目 特點(diǎn) 分析 1、優(yōu)越的環(huán)境 池州商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目用地位于池州市城區(qū)核心區(qū)域 ，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池陽(yáng)路，緊鄰貴池中學(xué)。秋浦路為池州市城區(qū)最早和最熱鬧的商業(yè)街道，翠柏路和池陽(yáng)路是池州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃規(guī)劃精心打造的特色商業(yè)街，與主要商業(yè)街道共同構(gòu)筑主城區(qū)商業(yè)中心街區(qū)。 本項(xiàng)目基地緊鄰貴池中學(xué)，向北一里有百荷公園，向東一里有清溪河，西北一里為池州古城墻遺址，東北不到一里有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，是宜商宜居的優(yōu)良地段。 優(yōu)越的環(huán)境 顯然有利于產(chǎn)品銷(xiāo)售 和提升價(jià)格 。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 17 2、 先進(jìn)的規(guī)劃 設(shè)計(jì) ，領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念。 池州市商業(yè)廣場(chǎng)是安徽省池州市東池置業(yè)有限公司在池州市區(qū)開(kāi)發(fā)的集大型超市（引進(jìn)世界 500 強(qiáng)沃爾瑪） 、精品百貨、時(shí)尚街區(qū)、單身公寓、住宅為一體的大型綜合項(xiàng)目。 池州市商業(yè)廣場(chǎng) 以打造池州市一流商業(yè)體為目標(biāo)，引領(lǐng)池州時(shí)尚文化為宗旨，建設(shè)池州第一個(gè)城市綜合體，為人們購(gòu)物、 餐飲、 休閑、 逛街和朋友聚會(huì)等 提供一站式服務(wù)，具有全客層特點(diǎn)。 城市綜合體 是商業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，其業(yè)態(tài)組成為：沿街商鋪 +步行街 +大型超市 +主題百貨 +店中店模式 +休閑娛樂(lè)。各 體 功能不一，但又 相互依存相互助益 ，從而形成商業(yè)的旺氣。 目前 池州市大型百貨、超市僅有時(shí)代、商之都兩家，而城市綜合體尚屬空白，市場(chǎng)呼喚能夠滿足復(fù)合型、一站式 消費(fèi)需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)。東池置業(yè)有限公司洞察商業(yè)先機(jī)， 選擇高水平設(shè)計(jì)，將理所當(dāng)然的受到市場(chǎng)青睞和回報(bào)。 3.3 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略 1、 分析 池州市的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和商品房的 消費(fèi) 趨勢(shì)， 準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)，與其他樓盤(pán)形成差異化 ， 形成自己的獨(dú)立性，顯著自身特色，以“引領(lǐng)城市商業(yè)， 占領(lǐng)生活高地 ” 為主題， 表達(dá) 產(chǎn)品 價(jià)值宣傳 。 2、 打造 房地產(chǎn)精品典范 ， 以 優(yōu)良工程 和誘人的升值空間 打動(dòng)人心 ，拉開(kāi)價(jià)格檔次，避開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，取得較高利潤(rùn) 。 3、推廣企業(yè)理念，樹(shù)立與眾不同的企業(yè)形象，以引起社會(huì)強(qiáng)烈關(guān)注，使產(chǎn)品宣傳能取得良好的效果。 4、 對(duì) 外 招商 和本地市場(chǎng)宣傳促銷(xiāo)雙管齊下 ， 同時(shí)進(jìn)行， 力爭(zhēng)在早期就形成熱銷(xiāo)局面。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 18 5、委托 很 專(zhuān)業(yè) 的 公司 進(jìn)行 產(chǎn)品 營(yíng)銷(xiāo)策劃 ， 通過(guò)有力的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) ， 確保項(xiàng)目目標(biāo)的最大實(shí)現(xiàn)。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 19 第 4 章 方案 設(shè)計(jì) 4.1 項(xiàng)目概況 池州商業(yè)廣場(chǎng)是安徽池州東池置業(yè)有限公司在池州市區(qū)開(kāi)發(fā)的集大型超市、精品百貨、時(shí)尚街區(qū)、單身公寓、住宅為一體的大型綜合項(xiàng)目?？傆玫孛娣e 39087，總建筑面積 181076，其中地上 136236、地下 44840，容積率 3.49，建筑密度 45.8%， 居住總戶數(shù) 474 戶。其中包括 27200回遷住宅和 6631回遷商業(yè)。 池州商業(yè)廣場(chǎng)以打造池州市一流商業(yè)體為目標(biāo) ， 引領(lǐng)池州時(shí)尚文化為宗旨，打造池州市第一個(gè)城市綜合體，行成嶄新的城市客廳吸引來(lái)自四面八方的賓客。它的規(guī)劃落成必將成為池州經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的新引擎，將池州人帶入新的生活領(lǐng)域。 4.2 建筑設(shè)計(jì) 4.2.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 1設(shè)計(jì)條件 2 用地紅線圖 3 池州市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 4 國(guó)家有關(guān)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)定。 4.2.2 設(shè)計(jì) 理念 新城市、新生活的引擎 城市綜合體 秉持這樣一個(gè)理念貫穿項(xiàng)目設(shè)計(jì)始終，激動(dòng)人心的城市生活完全可以通過(guò)創(chuàng)造性的規(guī)劃 設(shè)計(jì)來(lái)激發(fā)引導(dǎo)。在設(shè)計(jì)我們的新城市 的同時(shí)設(shè)計(jì)我們的新生活， 建設(shè) 城市綜合體 是本項(xiàng)目的 設(shè)計(jì) 目標(biāo) ： 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 20 1、城市綜合體是商業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。是城市活力的主要源泉。城市綜合體是城市進(jìn)程的必然產(chǎn)物。是都市生活不可缺少的載體。隨著國(guó)內(nèi)城市化進(jìn)程的加快，城市綜合體從一線城市向二線和三線城市迅速發(fā)展。并成為城市活力的主要源泉，并決定著一個(gè)魅力十足的都市形象。 沿街商鋪 +步行街 +大型超市 +主題百貨 +店中店模式 +休閑娛樂(lè) =城市綜合體。 2、有利于舊城改造，加速城市化進(jìn)程，商業(yè)核心區(qū) CBD 的形成。一個(gè)城市的發(fā)展 ，離不開(kāi)商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)的發(fā)展也體現(xiàn)了整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)水平。隨著城市的進(jìn)程加快，新市居民對(duì)商業(yè)的要求也越來(lái)越高，原有城市商業(yè)的模式和布局已完全不能滿足整個(gè)城市的發(fā)展，因此城市綜合體的形成是城市化進(jìn)程的有力保障。并促使快速形成商業(yè)核心區(qū)。 3、城市綜合體是商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)，是池州發(fā)展旅游商貿(mào)行業(yè)最好的注腳，是城市的名片 、 城市的客廳。 4.2.3 總體布局 本項(xiàng)目功能分區(qū)主要由商業(yè)住宅單身公寓三大功能。布局原則是商業(yè)、住宅相對(duì)獨(dú)立，互不干擾，商業(yè)區(qū)沿街設(shè)置，住宅 區(qū) 沿內(nèi)部設(shè)置。 4.2.4 總體交通流線 本 項(xiàng)目 功能區(qū)較多，車(chē)流人流較為復(fù)雜，因此是否進(jìn)行合理有效的梳理對(duì)今后的使用至關(guān)重要。 車(chē)行線分為住宅車(chē)流、商業(yè)客流、商業(yè)貨流、公寓車(chē)流四條。住宅車(chē)輛由西面翠柏路進(jìn)入，東面池陽(yáng)路出，地庫(kù)出入口設(shè)計(jì)在小區(qū)內(nèi)部 2#樓西側(cè)。商業(yè)地面臨時(shí)停車(chē)在池陽(yáng)路出入，地庫(kù)有西面和東面兩個(gè)入口，東面地庫(kù)只出不進(jìn)。商業(yè)貨流由東面進(jìn)入到達(dá)卸貨區(qū)，直接進(jìn)入貨梯廳。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 21 公寓車(chē)流在南端呈環(huán)形設(shè)置，出入口設(shè)置在翠柏路。另外在秋浦路和 1、2#樓之間設(shè)置兩處緊急出入口。 商業(yè)人行線由池陽(yáng)路進(jìn)入和商業(yè)內(nèi)街交織形成網(wǎng)狀，最大限度地增加商業(yè)價(jià)值。 4.2.5 總 體消防設(shè)計(jì) 除 4#樓外，其余單體均為高層建筑，在建筑周邊設(shè)置環(huán)形消防車(chē)道，且設(shè)計(jì)不小于 8 米 15 米的消防登高場(chǎng)地。 4.2.6 建筑退界、間距設(shè)計(jì) 規(guī)劃條件：建筑退讓池陽(yáng)路中線 18 米，退讓翠柏路中線 19 米，退讓秋浦路中線 30 米，退讓南側(cè)用地邊界線不小于 10 米，退讓國(guó)稅局西側(cè)邊界線不小于 6 米。 本 項(xiàng)目 除滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件外，退讓池陽(yáng)路中線 27 米，比規(guī)劃條件多退 9 米，以形成城市廣場(chǎng)。退讓西側(cè)學(xué)校 15 米以上，以盡量減少對(duì)學(xué)校的不利影響。 4.2.7 公共配套用房設(shè)計(jì) 公共配套用房包括社區(qū)服務(wù)中心 468.2m2、公廁 50m2、垃圾間 30m2。社區(qū)服務(wù)中心出入口位于商業(yè)內(nèi)街，公廁位于翠柏路單身公寓北面，垃圾間位于東北角。 4.2.8 停車(chē)設(shè)計(jì) 停車(chē)標(biāo)準(zhǔn)按商業(yè)每百平方米 0.5輛車(chē)、住宅每戶 0.5 輛車(chē)設(shè)計(jì)。地面停車(chē) 100 輛，地下分 1#地下車(chē)庫(kù) 518 輛和 2#地下車(chē)庫(kù) 55 輛兩部分，總計(jì)停車(chē) 673 輛。其中 1#地下車(chē)庫(kù)機(jī)械停車(chē)位 195 輛。 4.2.9 單體平面設(shè)計(jì) 1#樓： 1#樓裙房主要由精品百貨、沃爾瑪超市、影院、餐飲、書(shū)城、電玩城幾大功能組成，豎向交通主要由東、中、西三組電梯和內(nèi)部自動(dòng) 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 22 扶梯解決。主樓為 26 層高層住宅。 2#樓： 2#樓裙房為 23 層商業(yè)，與 1#樓圍合形成內(nèi)部商業(yè)街，主樓為 24 層高層住宅。 3#樓： 3#樓裙房為 4 層商業(yè)，分為南北兩部分，中間以商業(yè)街的形式分割。主樓為 18 層高層住宅。 4#樓： 4#樓為 3 層沿街商業(yè)，局部 4 層。 12 層為小開(kāi)間商業(yè)， 34層為大空間商業(yè)。 5#樓： 5#樓 14 層為商業(yè)， 515 層位單身公寓，公寓與商業(yè)相對(duì)獨(dú)立，中間設(shè)計(jì) 2 米的轉(zhuǎn)換層。 4.2.10 立面設(shè)計(jì) 4.2.10.1 設(shè)計(jì)原則 通過(guò)對(duì)周邊建筑風(fēng)格的分析和地域特征的解讀，本 項(xiàng)目 作為一個(gè)城市綜合體的形象，其立面設(shè)計(jì)原則為：現(xiàn)在、簡(jiǎn)潔、大氣 、時(shí)尚。 4.2.10.2 設(shè)計(jì)理念 由于本 項(xiàng)目 由大塊狀商業(yè)、條狀商業(yè)、高層住宅、高層公寓等較多類(lèi)型建筑組合而成，形式多樣復(fù)雜，因此在設(shè)計(jì)中我們?cè)谕诰騻€(gè)類(lèi)型建筑特征的同時(shí)，通過(guò)簡(jiǎn)潔的體型進(jìn)行組合，用一種統(tǒng)領(lǐng)全局的肌理來(lái)統(tǒng)一整個(gè)形體，然后根據(jù)不同的建筑特質(zhì)，選擇表達(dá)方式比較接近、虛實(shí)對(duì)比明快的肌理與統(tǒng)領(lǐng)全局的肌理相結(jié)合。從而在統(tǒng)一的肌理中，每類(lèi)建筑有符合自身特質(zhì)的變化。 4.2.10.3 單體立面設(shè)計(jì) A、 沿池陽(yáng)路商業(yè)立面設(shè)計(jì)： 沿池陽(yáng)路的大塊商業(yè)強(qiáng)調(diào)體量的穿插和虛實(shí)對(duì)比，使用大面的石材來(lái)表達(dá)大商業(yè)的厚實(shí) ， 精 致的玻璃幕墻渲染現(xiàn)代商業(yè)氛圍。同時(shí)合理安排 LED 大顯示屏、主力店店招、散戶廣告，使原本尺度不一的元素 協(xié)調(diào) 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 23 統(tǒng)一 在相同模數(shù)之中。重點(diǎn)處理的部位為主入口廣場(chǎng)，此處的立面設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)由廣場(chǎng)、連梁、挑空平臺(tái)、下空間組合形成的空間感，來(lái)與簡(jiǎn)潔精細(xì)的材質(zhì)呼應(yīng)，使人感到商業(yè)中心的品味、時(shí)沿感。 B、 沿翠柏路商業(yè)立面設(shè)計(jì)： 翠柏路商業(yè)以多層條狀商業(yè)為主，設(shè)計(jì)的重點(diǎn)是打破冗長(zhǎng)單調(diào)的商業(yè)界面，在縱向上我們?cè)谝?、二、三層賦予其不同的空間屬性，通過(guò)二樓的連廊形成的光影變化豐富立面效果。在橫向上運(yùn)用廣告構(gòu)架的設(shè)置和局部的四層處理來(lái)改變一成 不變的天際線。 C、 高層住宅立面設(shè)計(jì)： 處在如此繁華的商業(yè)中心的住宅立面設(shè)計(jì)重點(diǎn)無(wú)疑是怎樣與周邊建筑協(xié)調(diào)，達(dá)到共同營(yíng)造繁華、時(shí)尚的氣氛。因此 本 住宅立面設(shè)計(jì)打破傳統(tǒng)住宅設(shè)計(jì)以窗、陽(yáng)臺(tái)為基本設(shè)計(jì)單元的做法，通過(guò)面與線來(lái)統(tǒng)一整個(gè)立面，通過(guò)塊面的肌理虛實(shí)變化使之有公共建筑的立面特征。由于三棟住宅為群體建筑的制高點(diǎn)，住宅的頂部由幕墻和構(gòu)架穿插的形式出現(xiàn)，在擁有豐富輪廓的同時(shí)形成與眾不同的光影感。 D、 單身公寓立面設(shè)計(jì)： 單身公寓的立面設(shè)計(jì)將兩層和兩個(gè)開(kāi)間作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模塊，整個(gè)立面形成規(guī)整劃一的標(biāo)準(zhǔn)框架，在淺色方框?qū)哟?的基礎(chǔ)上，用灰色構(gòu)成另一個(gè)層次的構(gòu)架，形成統(tǒng)一而又層次的外立面，整個(gè)立面設(shè)計(jì) 沒(méi)有 因公寓部勻質(zhì)的平面而雜亂，與商業(yè)區(qū)和諧統(tǒng)一在一起。 4.2.10.4 泛光燈概念設(shè)計(jì) 作為晚間大廈的外衣，燈光設(shè)計(jì)本著高效節(jié)能，高雅大方的宗旨，我們對(duì)大樓照明夜景進(jìn)行整體規(guī)劃。務(wù)求以人為本，美觀大方，亮化與美化并重，務(wù)求打造夜間商業(yè)中心段新標(biāo)志。其設(shè)計(jì)原則有 ： A、節(jié)能環(huán)保 商務(wù)辦公樓的絢麗多彩與綠色節(jié)能完美結(jié)合，彰顯 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 24 其先進(jìn)性。 B、 以人為本 燈光絢麗而不失莊重，將大樓總體照度控制在20500Lux 以內(nèi)，亮度適合人眼的觀賞， 不產(chǎn)生光與視覺(jué)疲勞。 C、 燈光與大樓形體美和諧統(tǒng) 一 一 光色與大樓結(jié)構(gòu)巧妙結(jié)合起來(lái)，做到見(jiàn)光不見(jiàn)燈，燈光與建筑材質(zhì) 完美映襯。 4.2.11 綠化景觀設(shè)計(jì) 4.2.11.1 主題概念： 本 項(xiàng)目 綠化景觀在設(shè)手法上結(jié)合不同性質(zhì)空間，創(chuàng)造節(jié)點(diǎn)豐富，具有視覺(jué)變化效果、步移景異、精致典雅的室外空間，讓人在有限的空間，體會(huì)無(wú)限的空間感，在各個(gè)不同的景觀節(jié)點(diǎn)實(shí)行主題化設(shè)計(jì)，表現(xiàn)空間的多樣性。 4.2.11.2 景觀空間： A、 商業(yè)景觀：商業(yè)景觀由入口廣場(chǎng)、主題商業(yè)廣場(chǎng)、下沉廣場(chǎng)、步行街、情景廣場(chǎng)一系列空間構(gòu)成。 B、 住宅景 觀：住宅景觀區(qū)主要由內(nèi)院綠化和屋頂綠化兩大部分內(nèi)容組成， 實(shí)行 商住分離的原則， 在 喧鬧的商業(yè)中心創(chuàng)造一片寧?kù)o、優(yōu)美的獨(dú)立住宅景觀區(qū)。 C、雕塑小品、公用 設(shè)施個(gè)性化 設(shè)計(jì)： 一系列真實(shí)尺度的情景雕塑及抽象藝術(shù)小品融入景觀環(huán)境，展現(xiàn)一幅現(xiàn)代化都市風(fēng)景畫(huà)卷，體現(xiàn)精致時(shí)尚生活。侯車(chē)亭、電話亭、座 椅、指示牌燈具等公用設(shè)施同樣具有現(xiàn)代感的獨(dú)特造型，人性化的設(shè)計(jì) 使之不僅是公用設(shè)施，更是一以系列藝術(shù)品。 4.2.11 人防設(shè)計(jì) 4.2.11.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GB50098-98） 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 25 人民防空地下室設(shè)計(jì) 規(guī)范（ GB50038-2005） 防空地下室建筑設(shè)計(jì) （ FJ01-04） 4.2.11.2 建筑人防設(shè)計(jì) （ 1） 本工程按六級(jí)人員掩蔽所進(jìn)行設(shè)計(jì)，平戰(zhàn)結(jié)合。人防防護(hù)單元設(shè)在地下一層，戰(zhàn)時(shí)為六級(jí)人員掩蔽所，平時(shí)為汽車(chē)庫(kù)或自行車(chē)庫(kù)。抗力等級(jí)為六級(jí)。設(shè)七個(gè)防護(hù)單位和一個(gè)移動(dòng)電站，總建筑面積為： 13775.34平方米，總掩蔽面積 5250 平方米，總掩蔽人數(shù) 5250 人。其中：防護(hù)單元 1 建筑面積 1870.06 平方米，掩蔽面積 1160 平方米，掩蔽人數(shù) 1160 人；防護(hù)單元 2 建筑面積 1964.38 平方米，掩蔽面積 1340 平方 米，掩蔽人數(shù)1340 人；防護(hù)單元 3建筑面積 1991.60 平方米，掩蔽面積 1360 平方米，掩蔽人數(shù) 1360 人；防護(hù)單元 4 建筑面積 1986.73 平方米，掩蔽面積 1350平方米，掩蔽人數(shù) 1350 人；防護(hù)單位 5 建筑面積 1976.90 平方米，掩蔽面積 1350 平方米，掩蔽人數(shù) 1350 人；防護(hù)單元 6 建筑面積 1869.08 平方米，掩蔽面積 1250平方米，掩蔽人數(shù) 1250人；防護(hù)單元 7建筑面積 1983.25平方米，掩蔽面積 1310 平方米，掩蔽人數(shù) 1310 人；移動(dòng)電站建筑面積133.34 平方米。滿足規(guī)定的要求。 （ 2） 每個(gè)防護(hù) 單元均設(shè)有不少于兩個(gè)出入口，疏散寬度滿足規(guī)范要求。 （ 3） 抗爆隔離墻戰(zhàn)時(shí)采用 500-1000 厚砂袋堆壘。 （ 4） 人防人員掩蔽所按規(guī)定要求設(shè)置干廁，水箱。 （ 5） 平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換措施如下： A、 澆鋼筋混凝土構(gòu)件、防護(hù)密閉門(mén)和密閉門(mén)、通風(fēng)口防護(hù)措施、戰(zhàn)時(shí)使用的給水排水管及防暴波地漏等應(yīng)在工程施工時(shí)一次完成。 B、 對(duì)于在臨空墻上開(kāi)設(shè)的平時(shí)通行口以及平時(shí)通風(fēng)管穿墻孔，其封堵措施應(yīng)滿足戰(zhàn)時(shí)的抗力和密閉要求，并應(yīng)在 15 天轉(zhuǎn)換時(shí)限內(nèi)完成。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 26 C、專(zhuān)供平時(shí)使用的出入口，其臨戰(zhàn)時(shí)采用的封堵措施應(yīng)在 3天內(nèi)完成。 4.2.11.3 結(jié)構(gòu)人 防設(shè)計(jì) 本工程防空地下室設(shè)在地下一層，按六級(jí)人員掩蔽所進(jìn)行設(shè)計(jì)，根據(jù)人防有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析和初算，結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸及等效靜荷載取值如下： A、 防空地下室結(jié)構(gòu)各部位構(gòu)件尺寸 地下室頂板：主樓區(qū)域采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板體系板厚 200mm；裙房區(qū)域采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土無(wú)梁樓蓋體系板厚 400mm。 地下室底板： 14 號(hào)樓筏板厚度為 800mm； 56 號(hào)樓筏板厚度為900mm；裙房區(qū)域未注明板厚為 400mm。 地下室外墻：墻厚 300mm。 臨空墻：墻厚 300mm。 B、 防空地下室結(jié)構(gòu)各部位的等效靜荷載標(biāo)準(zhǔn)值： 頂板（覆土區(qū) 0.5m）等效靜荷載 65KN/m2。 底板等效靜荷載：主樓區(qū)域（樁筏基礎(chǔ)） 25KN/m2； 裙房區(qū)域（筏板基礎(chǔ)） 50KN/m2。 外墻等效靜荷載標(biāo)準(zhǔn)值： 50KN/m2。 臨空墻等效靜荷載標(biāo)準(zhǔn)值：與普通地下室相鄰的隔墻 90KN/m2；相鄰防護(hù)單位隔墻 50KN/m2。 4.2.11.4 通風(fēng)人防設(shè)計(jì) A、 戰(zhàn)時(shí)六級(jí)二等人員掩蔽所新風(fēng)量標(biāo)準(zhǔn)：清潔式通風(fēng) 5m3/（ P.H），濾毒式通風(fēng) 2m3/（ P.H），最小防毒通道換氣次數(shù) 40 次 /h。 B、 戰(zhàn)時(shí)人員掩蔽所隔離絕防護(hù)時(shí)間 3 小時(shí)， CO2濃度 2.5%。 C、 進(jìn)風(fēng) 系統(tǒng)：按清潔式通風(fēng)、濾毒式通風(fēng)和隔絕式通風(fēng)三種方式設(shè)置，并滿足防護(hù)通風(fēng)轉(zhuǎn)換要求。該進(jìn)風(fēng)系統(tǒng)設(shè)專(zhuān)用豎井，由防爆波活門(mén) 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 27 和擴(kuò)散室進(jìn)風(fēng)，其防護(hù)通風(fēng)設(shè)備包括 消波裝置（既防爆波活門(mén)）、密閉閥門(mén)、過(guò)濾吸收和送風(fēng)機(jī)等。 D、 排風(fēng)系統(tǒng)：以超壓排風(fēng)（安裝防爆超壓自動(dòng)排氣活門(mén)）為主，清潔通風(fēng)還可以輔助機(jī)械排風(fēng)，其排風(fēng)口部既人員主要出入口設(shè)簡(jiǎn)易洗消間。戰(zhàn)時(shí)清潔式超壓排風(fēng)利用管道經(jīng)活門(mén)排向豎井，濾毒式超壓排風(fēng)自簡(jiǎn)易洗消間通過(guò)防毒通道、擴(kuò)散室、防爆波活門(mén)排至非人防區(qū)。 4.2.11.5 電氣人防設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)依據(jù) 國(guó)家及地方現(xiàn)行設(shè)計(jì) 規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 甲方及相關(guān)專(zhuān)業(yè)所提設(shè)計(jì)條件 （ 2）供電 A、電力負(fù)荷及分級(jí) 平時(shí)作為停車(chē)場(chǎng)使用，應(yīng)急照明、消防系統(tǒng)、排煙風(fēng)機(jī)等為一級(jí)負(fù)荷；其余均為三級(jí)負(fù)荷。 戰(zhàn)時(shí)應(yīng)急照明、消防系統(tǒng)排煙風(fēng)機(jī)、報(bào)警系統(tǒng)及通風(fēng)機(jī)等為一級(jí)負(fù)荷，其余均為二級(jí)負(fù)荷。停車(chē)場(chǎng)（人防工程）全部負(fù)荷均按一級(jí)負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)供電。 B、供電電源 停車(chē)場(chǎng)（人防工程）采用兩路供電。兩路電源均引自地下層變配電所。每個(gè)防護(hù)單元設(shè)置獨(dú)立的供電回路，均采用兩回路供電。 供電電壓為 0.4kV。兩路電源在負(fù)荷末端（雙電源切換箱）切換。 本工程配變電所由兩回 10kV 專(zhuān)用線路 供電。兩路電源均為工作電源。每一路電源均能保證本工程的重要負(fù)荷用電。戰(zhàn)時(shí)人防地下室防護(hù)區(qū)內(nèi)的用電從區(qū)域電站引進(jìn)一路電源（預(yù)留），作為戰(zhàn)時(shí)人員人防的第三電源。第一電源來(lái)自市電（既地下層的變配電所雙電源切換箱供電），系 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 28 統(tǒng)電源之間的切換采用手動(dòng)轉(zhuǎn)換方位，并應(yīng)與接地方式的同步轉(zhuǎn)換。區(qū)域性電源引自本工程內(nèi)設(shè)置的移動(dòng)電站，電站內(nèi)設(shè)置兩臺(tái) 120KW 柴油發(fā)電機(jī)，平時(shí)只預(yù)留管線，戰(zhàn)時(shí) 30 天內(nèi)將人防設(shè)備安裝完畢。 （ 3） 配電線路 本工程供電回路的線纜均選用 NH-YJV型耐火聚乙烯絕緣電力電纜。動(dòng)力及照明配電支線采用銅芯聚乙絕緣 導(dǎo)線穿鍍鋅鋼管在樓板內(nèi)敷設(shè)。 所有進(jìn)出人防部分的各種線路穿過(guò)防護(hù)密閉門(mén)墻、密閉門(mén)墻、臨空墻時(shí)，均應(yīng)采取防護(hù)密閉措施。平戰(zhàn)結(jié)合人防工程內(nèi)所有的連通口、密閉信道、防毒密閉信道、出入口、值班室等處均要求預(yù)埋進(jìn)線管（既預(yù)埋備用 4 根鍍鋅鋼管 GG50 防護(hù)密閉穿墻管）。 （ 4） 電氣照明 照明系統(tǒng)電壓為 380/220V。照度標(biāo)準(zhǔn)（一般照明）取值如下：停車(chē)場(chǎng)為 75Lx。 A、 防護(hù)密閉門(mén)外的照明回路應(yīng)在防護(hù)密閉門(mén)內(nèi)設(shè)置熔斷器保護(hù)，熔斷器離頂面不小于 .3 米。但是由配電箱直接配電的回路可不設(shè)置熔斷器。 B、 日光燈管兩端采用尼龍絲 綁扎，白熾燈采用卡口燈頭。 C、 整個(gè)清潔區(qū)（含污水泵間、出入口）范圍內(nèi)安裝吊鏈?zhǔn)饺展鉄簟?D、 防毒密閉信道及密閉信道內(nèi)側(cè)離地面 4 米處（門(mén)的上方）安裝疏散指示燈要求自帶隔鎳電池，其持續(xù)工作時(shí)間大于 60 分鐘。 本工程采用高效節(jié)能型熒光燈作為主要照明光源，部分場(chǎng)合采用白熾燈照明。 （ 5）信號(hào)系統(tǒng) 本工程需設(shè)置通風(fēng)方式信號(hào)裝置系統(tǒng)。通風(fēng)方式信號(hào)裝置系統(tǒng)包括控制箱、通風(fēng)方式信號(hào)指示燈箱和呼叫按鈕三部分?？刂葡湓O(shè)有操作指 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 29 令開(kāi)關(guān)和三種通風(fēng)方式顯示指示燈；該箱設(shè)置在值班室內(nèi)。通風(fēng)方式信號(hào)指示燈箱應(yīng)設(shè)置在戰(zhàn)時(shí)人員主要出入口 防護(hù)密閉門(mén)外的墻面上，安裝方式為嵌墻式。 （ 6）電氣接地及安全保護(hù) 本工程低壓配電系統(tǒng)的接地型式為 TN-S 系統(tǒng)。 本人防工程的消防設(shè)備管線必須穿 SC 鋼管暗敷在不燃燒的結(jié)構(gòu)體內(nèi)，其保護(hù)層不得不小于 30mm。凡是不帶電的電氣設(shè)備金屬外殼、穿線鋼管、接線盒、過(guò)路盒均應(yīng)可靠接地，電氣插座回路采用漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)控制。電氣設(shè)備的保護(hù)接地，功能接地及建筑物的防雷接地采用共同接地裝置的聯(lián)合接地方式。總接地電阻不大于 1.0 歐姆。 建筑物內(nèi)的電氣裝置及進(jìn)出平戰(zhàn)結(jié)合人防工程的金屬管道必須與接地裝置進(jìn)行等電位聯(lián)結(jié)（總等電位聯(lián)接 MEB、局部等電位聯(lián)接 LEB）。 4.211.6 給排水消防設(shè)計(jì) 地下車(chē)庫(kù)在戰(zhàn)時(shí)為人員掩蔽所。戰(zhàn)時(shí)飲用水量每人按 5L/d 考慮，貯水時(shí)間 15 天，生活用水 4L/d，貯水時(shí)間 10 天，每個(gè)防護(hù)區(qū)在掩蔽所內(nèi)設(shè)置飲用水貯水箱一個(gè)和生活用水貯水箱一個(gè)（預(yù)留位置，戰(zhàn)前臨時(shí)拼裝），由市政給水管網(wǎng)直接供給。擴(kuò)散室等染毒地段設(shè)有收集和排出廢水的防爆波地漏及集水坑。人防工事內(nèi)的給排水管道采用熱鍍鋅鋼管，所有進(jìn)出人防工事及穿越防護(hù)單元隔墻的排水管道，均在工事內(nèi)側(cè)及防護(hù)單元隔墻兩側(cè)設(shè)置公稱壓力不小于 1.0Mpa 的防爆波閥門(mén)。 4.3 結(jié)構(gòu)設(shè) 計(jì) 4.3.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（ GB 50068-2001） 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ G850009 2001）（ 2006 版） 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 30 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50010 2002） 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50007 2002） 建筑抗震設(shè)防分類(lèi)（ GB 50223-2004）（ 2008 版） 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50011 2001）（ 2008 版） 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50003 2001） 人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50038-2005） 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（ JGJ3 2002） 建筑樁基技術(shù)規(guī)范（ JGJ 3-2002） 地下工程防水技術(shù)規(guī)范（ GB50108 2001） 建筑工種提供總圖、平、立、剖面圖。 4.3.2 工程概況 本工程位于安徽省池州 市主城區(qū) ，主要為 5層商鋪，兩層地下室 ， 626 層住宅。 4.3.3 主要設(shè)計(jì)荷載 4.3.3.1 風(fēng)、雪荷載 基本風(fēng)壓 0.40KN/m2；基本雪壓為 0.35KN/m2。 4.3.3.2 樓地面使用活荷載 （ 1）商場(chǎng) 3.5KN/m2 （ 2） 健身房 4.0KN/m2 （ 3） 影城 3.0K /m2 （ 4） 廚房 2.0 /m2 （ 5） 衛(wèi)生間 2.5 /m2 （ 6） 上人屋面 2.0KN/m2 （ 7） 非上人屋面 0.5KN/m2 （ 8） 樓梯，自動(dòng)扶手 3.5KN/m2 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 31 （ 9）有關(guān)設(shè)備用房按各專(zhuān)業(yè)要求設(shè)計(jì)。 4.3.4 抗震設(shè)防 本工程抗震設(shè)防烈度為 6 度，基本地震加速度值為 0.05g， 設(shè) 計(jì)地震分組為第一組。 4.3.5 主要材料 結(jié)構(gòu)主體選用 C30 混凝土；填充墻體選用輕質(zhì)混凝土砌塊。 鋼筋選用 I， II， III 級(jí)鋼。 4.3.6 結(jié)構(gòu)體系 （ 1） 基礎(chǔ)部分： 采用樁承臺(tái)基礎(chǔ) （ 2） 地上部結(jié)構(gòu) 采用框架結(jié)構(gòu)，地下部分設(shè)置六級(jí)人防。 4.4 電氣設(shè)計(jì) 4.4.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50096-1999（ 2003 版） 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50045-95（ 2005 年版） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ16-8（ 2001 年版） 汽車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ100-98 汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)。停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50067-97 4.4.2 弱電工程 設(shè)計(jì) 4.4.2.1 電話系統(tǒng) 本系統(tǒng)設(shè)計(jì)為市話和程控交換機(jī) 用戶共網(wǎng)系統(tǒng)，住戶全部為市話直通用戶，進(jìn)線電纜由本工程弱電機(jī)房引來(lái)，其中一、二類(lèi)住宅每戶 1 對(duì)進(jìn)線，三、四類(lèi)住宅每戶 2 對(duì)進(jìn)線（進(jìn)入多媒體信息箱）；大商業(yè)按照 1 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 32 對(duì) /200 進(jìn)線；小商業(yè)按照每戶 2 對(duì)進(jìn)線。 電話按上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算為 ： 住戶電話數(shù)： 446 2=892 門(mén)； 大商業(yè)電話數(shù)： 69193 200=346 門(mén)； 小商業(yè)電話數(shù)： 116 2=232 門(mén)。 綜上計(jì)算，按 10%增容計(jì)算，本區(qū)住宅電信容量為 1617 門(mén)。 4.4.2.3 雙向有線電視系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)有線電視信號(hào)引自城市有線電視網(wǎng)，原則上每戶每個(gè)居住空間均設(shè)雙向有線電 視插座，系統(tǒng)采用 860MHZ 雙向網(wǎng)絡(luò)傳輸技術(shù)。 4.4.2.4 可視對(duì)講及安防系統(tǒng) 各住宅單元每層設(shè)訪客對(duì)講及門(mén)鎖控制裝置，按系統(tǒng)要求預(yù)留管線。 4.4.2.5 閉路電視監(jiān)控 、 住戶報(bào)警 、小區(qū)巡更及 周界防范報(bào)警系統(tǒng) 各單元一層進(jìn)門(mén)處，電梯轎箱內(nèi)，車(chē)庫(kù)出入口及小區(qū)出入口設(shè)攝像機(jī)；在住戶廚房?jī)?nèi)設(shè)燃?xì)庑孤秷?bào)警；居住區(qū)域設(shè)巡更系統(tǒng)及周界防范報(bào)警系統(tǒng)。 4.4.2.6 通信管網(wǎng)規(guī)劃 小區(qū)弱電機(jī)房位置由甲方會(huì)同電信部門(mén)定位，電信主干線和配線電纜全為地下直埋。 4.4.3 強(qiáng)電工程 設(shè)計(jì) 4.4.3.1 負(fù)荷估算 住宅按 70W/m2計(jì)，車(chē)庫(kù)按 30W/m2計(jì)，商鋪按 120W/m2計(jì)。 住宅估算電量： 60079 70=4205.53kW 車(chē)庫(kù)估算電量： 23223 30=696.69kW 商業(yè)估算電量： 96630 120=11595.6kW 其他設(shè)備預(yù)留 50kW 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 33 估算總電量： 0.5 4205.53 + 0.7 （ 696.69+11595.6+50 ）=107742.368kW 4.4.3.2 開(kāi)關(guān)房及變電房規(guī)劃 本區(qū)變電房、結(jié)合小區(qū)周?chē)ㄖ烙^協(xié)調(diào)，設(shè)置兩個(gè)變配電室，其中一個(gè)供給住宅及地下車(chē)庫(kù)用電，選用 1600KVA 變壓器 2 臺(tái)；另外一個(gè)商業(yè)用電，選用 1600KVA 變壓器 4 臺(tái)和 1000KVA 變壓器 4 臺(tái)。具體位置由甲方和供電部門(mén)協(xié)商定。各單位 380V/220V 電源由小區(qū)變電所以電纜埋地進(jìn)戶方式供給。 4.4.3.3 安全消防 本工程為一類(lèi)高層建筑，所有消防負(fù)荷均按一級(jí)負(fù)荷供電，采用雙電源末端切換的供電方式，其切換箱要求自帶閉鎖裝置以防止雙電源并列運(yùn)行。消防線路，電纜采用耐火型電纜，穿管線路盡量暗敷在非燃燒的結(jié)構(gòu)體內(nèi)，需要明敷的穿管線路在管外涂耐火涂料。 設(shè)有火災(zāi)疏散用的應(yīng)急照明和標(biāo)志燈，要求帶蓄電池，其供電時(shí)間大于 30 分鐘。所有平時(shí)可關(guān)斷的應(yīng) 急照明燈可由消防控制中心統(tǒng)一控制，火災(zāi)時(shí)全部開(kāi)啟。電源為雙電源，末端切換。 4.4.3.4 接地保護(hù)系統(tǒng) 所有電力設(shè)備的外殼及事故情況下可能帶電部分實(shí)行保護(hù)接地。變壓器中性點(diǎn)直接接地。接地型式均采用 TN-S 系統(tǒng)。所有進(jìn)出建筑物的各種金屬管道作總等電位聯(lián)接，衛(wèi)生間設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)，（參考圖集為02D501-2），變壓器低壓側(cè)中性點(diǎn)接地以及建筑物的防雷接地、總等電位聯(lián)結(jié)、局部等電位聯(lián)結(jié)采用聯(lián)合接地 ， 其接地電阻小于 1 歐姆。在每幢住宅 /住宅單元或樓層電源總箱進(jìn)線處設(shè)置剩余電流動(dòng)作保護(hù)開(kāi)關(guān)，在插座回路、空調(diào)回路設(shè)漏電 保護(hù)斷路器 ， 以保護(hù)人身安全。 4.4.3.5 防雷系統(tǒng) 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 34 按建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范，本工程屬第三類(lèi)防雷建筑物。將屋頂上所有金屬構(gòu)件與屋面避雷網(wǎng)連成整體，以鋼筋混凝土柱中之鋼筋為引下線，利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作為接地極，將 45 米及以上外墻上的欄桿、門(mén)窗等較大的金屬物與防雷裝置連接 。 4.4.3.6 節(jié)能措施 設(shè)計(jì)中采用節(jié)能高效熒光燈具。 變配電所的位置盡可能的接近負(fù)荷中心以減少供電線路的電能損失。 變配電所內(nèi)的變壓器采用節(jié)能型的干式變壓器。 采用低壓電容器 無(wú)功功率集中補(bǔ)償方式，以減少線路和變壓器的電能損失，提高功率因數(shù) 。 4.5 給排水設(shè)計(jì) 4.5.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50015-2003 高層民用建筑防火規(guī)范 GB50045-95（ 2005 版） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50016-2006 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50084-2001（ 2005 版） 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50013-2006 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50014-2006 其他相關(guān)規(guī)范和相關(guān)資料 建筑及有關(guān)工種提供的條件圖及設(shè)計(jì)資料 4.5.2 給水設(shè)計(jì) 4.5.2.1 水源 本工程以市政管網(wǎng)為供水水源，供水壓力不小于 0.25Mpa。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 35 擬從周?chē)姓芫W(wǎng)引入兩根 DN200 給水管，在紅線內(nèi)形成環(huán)狀。 4.5.2.2 用水量 本工程最高日用水量為 1574.28m3/d，最高時(shí)用水量 195.75m3/h.。 用水量列表： 序 號(hào) 用水分類(lèi) 人數(shù)或 面積 用水量 標(biāo)準(zhǔn) 時(shí)變化 系數(shù) 使用 時(shí)間 用水量（ m3） 最大值 最高日 1 住宅 1659 人 300L/p.d 2.3 24 54.19 464.52 2 商業(yè) 119853 8L/ 1.5 12 119.85 958.82 3 綠化 3908.7 2L/ d 1 2 3.909 7.817 4 未預(yù)見(jiàn)水量 取上述值之和得 10% 17.8 143.12 5 合計(jì) 195.75 1574.28 消防水量：室外消火栓 30L/S，室內(nèi)消火栓 40L/S，自動(dòng)噴水 30L/S。 4.5.2.3 給水系統(tǒng) 地下室和三層以下商業(yè)由市政給水管網(wǎng)直接供給，四層及四層以上采用無(wú)負(fù)壓變頻調(diào)速機(jī)組加壓供水。 4.5.2.4 消防系統(tǒng) A、室外消火栓系統(tǒng) 該系統(tǒng)用水由市政給水管網(wǎng)直接供給，從市政給水管上引入兩根DN200 給水管在紅線布置成環(huán)狀，在環(huán)狀管上設(shè)室外地上式消火栓，消火栓間距 120m，保護(hù)半徑 150m。 B、室 內(nèi)消火栓系統(tǒng) 建筑內(nèi)設(shè)消火栓保護(hù)，系統(tǒng)由地下一層的消防水池（ 450m3）、消火栓加壓泵、屋頂水箱（ 3 個(gè) 18m3）及增壓穩(wěn)壓裝置組成，設(shè) 3 套 DN150消防水泵接合器，保證系統(tǒng)用水。該系統(tǒng)豎向分二個(gè)區(qū)，栓前動(dòng)壓超過(guò)0.5Mpa 的消火栓采用減壓穩(wěn)壓消火栓。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 36 C、 自動(dòng)噴水系統(tǒng) 地下車(chē)庫(kù)與商業(yè)，均設(shè)自動(dòng)噴水系統(tǒng)保護(hù)。本工程采用濕式自動(dòng)噴水系統(tǒng)，系統(tǒng)由地下一層的消防水池（ 450m3）、消火栓加壓泵、屋頂水箱（ 18m3）及增壓穩(wěn)壓裝置組成，設(shè)四套 DN150 消防水泵接合器，保證系 統(tǒng)用水。地下車(chē)庫(kù)與商業(yè)按中危險(xiǎn)級(jí)設(shè)計(jì)，住宅按中危險(xiǎn)級(jí)設(shè)計(jì)，均采用標(biāo)準(zhǔn)噴頭。 D、 氣體消防 高低壓配電室采用氣體滅火系統(tǒng)保護(hù)。 E、 滅火器配置 本工程地下車(chē)庫(kù)按 B 類(lèi)火災(zāi)中危險(xiǎn)級(jí)配置手提式磷酸氨鹽干粉滅火器，其他按 A 類(lèi)火災(zāi)中危險(xiǎn)級(jí)配置。 4.5.3 排水設(shè)計(jì) 4.5.3.1 排水系統(tǒng) 采用雨污分流，污廢分流。 生活污水經(jīng)化糞池凈化后排入市政污水管道，公共廚房廢水經(jīng)隔油池處理后排 出 與廢水一起排入市政污水管網(wǎng)。 屋面雨水采用重力流外排水系統(tǒng)，室外雨水直接排入市政雨水管道。 4.5.3.2 排水量 按照最高日生活用水量的 85%計(jì)算，最高日污水量為 1338.14m3/d。 4.5.3 節(jié)水措施 洗手盆采用感應(yīng)式龍頭，淋浴器采用腳踏式開(kāi)關(guān)，小便器采用感應(yīng)式?jīng)_洗閥、延時(shí)自閉式?jīng)_洗閥，蹲便器采用腳踏式?jīng)_洗閥、延時(shí)自閉式?jīng)_洗閥，坐式便器采用建設(shè)部推薦的節(jié)水型坐便器。水箱、水池進(jìn)水控制閥采用浮球控制閥。 4.5.4 環(huán)境保護(hù) 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 37 水泵設(shè)備采用振動(dòng)小、噪聲小的設(shè)備，并做好隔振減振措施。地下車(chē)庫(kù)廢水經(jīng)隔油池沉淀后再排放。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 38 第 5 章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 5.1 環(huán)境保護(hù) 5.1.1 執(zhí)行的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 中華人民共和國(guó)環(huán)境 保護(hù)法 中華人民共和國(guó)水污染防治法 中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法（ 86）國(guó)環(huán)字第 003 號(hào) 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（ GB3095-1966）中二級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（ GB3838-2002）中類(lèi)水域水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（ GB3096-2008）中 2類(lèi)標(biāo)準(zhǔn) 大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ GB16297-1996） 中二級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ GB8978-1996）中三級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 建筑施工廠界噪聲限值（ GB12523-90） 社會(huì)生活環(huán)境噪聲 排放限值（ GB22337-2008）中 2類(lèi)標(biāo)準(zhǔn) 5.1.2 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 5.1.2.1 池州市生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀 池州市 環(huán)境質(zhì)量總體良好 ，自然條件優(yōu)越，水資源充足，森林覆蓋率高，環(huán)境自凈能力較強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境容量較大。環(huán)境污染基本控制，工業(yè)三廢排放基本達(dá)標(biāo)，非固體廢物處理率達(dá)到 85%以上，噪聲污染控制在51 分貝以內(nèi)，大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，主要河流、湖泊水體環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國(guó)家類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)， 城市集中飲用水源地水質(zhì)保持穩(wěn)定，水質(zhì)狀況為優(yōu)、良，達(dá)標(biāo)率為 100%。自然生態(tài)步入良性循環(huán)，森林覆蓋率穩(wěn)定在 55%左右，城鎮(zhèn)人 均公共綠地達(dá) 10 平方米以上，水土流失和土地退化 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 39 治理率達(dá) 90%以上，牯牛降、升金湖自然保護(hù)區(qū)和九華山國(guó)家森林公園保護(hù)性建設(shè)初具雛形。 5.1.2.2 建設(shè)項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境質(zhì)量 狀況 項(xiàng)目用地位于池州市城區(qū)核心區(qū)域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池陽(yáng)路，緊鄰貴池中學(xué) ，其所在地區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀如下： （ 1）空氣環(huán)境質(zhì)量 經(jīng)監(jiān)測(cè)，項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域環(huán)境空氣中 SO2、 NO2、 PM10 的日均濃度值均低于 GB3095-1996環(huán)境空氣質(zhì)量中二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)限值要求，其單項(xiàng)質(zhì)量指數(shù)值范圍為 0.08 0.19，表明項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域目前的空氣 環(huán)境質(zhì)量良好。 （ 2）聲環(huán)境質(zhì)量 經(jīng)監(jiān)測(cè)，項(xiàng)目建設(shè)所在地晝間和夜間所有測(cè)點(diǎn)噪聲值均達(dá)到GB3095-1996聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2 類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)要求?？傮w看，項(xiàng)目所在地聲環(huán)境質(zhì)量良好。 （ 3）水環(huán)境 由池州市環(huán)境監(jiān)測(cè)站提供的長(zhǎng)江大興斷面的水質(zhì)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，長(zhǎng)江池州段水質(zhì)能滿足 GB3838-2002地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) III 類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)要求。 5.1.3 項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境影響分析 項(xiàng)目所在地位于池州市城區(qū)，周?chē)鸁o(wú)較突出的環(huán)境污染問(wèn)題。根據(jù)本項(xiàng)目的工程特點(diǎn)，本工程施工期的環(huán)境污染主要來(lái)自施工機(jī)械的噪聲、建筑垃圾及挖方產(chǎn)生的揚(yáng)塵 、植被被毀壞造成的生態(tài)破壞、建筑廢水以及建筑施工人員少量生活污水和生活垃圾。 5.1.3.1 聲學(xué)影響環(huán)境影響分析 擬建項(xiàng)目的噪聲來(lái)自施工機(jī)械，其噪聲強(qiáng)度在 75 110Db(A)之間。 采用半自由聲場(chǎng)點(diǎn)聲源幾何發(fā)散衰減公式計(jì)算各類(lèi)施工機(jī)械輻射的 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 40 噪聲對(duì)周?chē)鷧^(qū)域噪聲環(huán)境影響的距離，計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目在施工過(guò)程中，施工噪聲影響范圍夜間最大達(dá) 177.8米，晝間最大為 56.2米。 5.1.3.2 水環(huán)境影響分析 施工期間，基礎(chǔ)工程、混凝土工程會(huì)產(chǎn)生少量灰漿水、沖洗水等等建筑廢水，其主要污染物為 SS。 同時(shí)，工地簡(jiǎn)易住 宿、食堂、廁所等生活設(shè)施將產(chǎn)生少量生活污水，產(chǎn)生量以 200 人、 0.1噸 /人日、排放系數(shù) 0.85 計(jì)，為 17 噸 /日，其主要污染物為 COD、 BOD5、 SS、 NH3-N。 本工程不取用地下水，其用水由城市自來(lái)水管網(wǎng)供給，對(duì)地下水環(huán)境無(wú)影響。 5.1.3.3 固體廢棄物的環(huán)境影響分析 本工程施工期的固體廢棄物主要是建筑棄土和建筑垃圾。本工程基礎(chǔ)工程挖方量約 5.4萬(wàn) 方 。 施工高峰期施工人員及管理人員約 200 人，工地生活垃圾按 0.5kg/人 d 計(jì)，產(chǎn)生量約為 100kg/d。 5.1.3.4 空氣環(huán)境影響分析 該項(xiàng)目在施 工過(guò)程中，產(chǎn)生的廢氣主要是施工機(jī)械的燃油廢氣，裝飾工程使用油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣。建筑材料裝卸和運(yùn)輸過(guò)程產(chǎn)生揚(yáng)塵，場(chǎng)地平整、基礎(chǔ)開(kāi)挖、棄渣、沙石骨料篩分、混凝土拌和等將產(chǎn)生粉塵。工程施工對(duì)環(huán)境的影響主要是增加空氣中的總懸浮顆粒（ TSP）含量。 5.1.3.5 水土流失分析 在工程建設(shè)過(guò)程中，由于地面開(kāi)挖、取土使得原有的土地結(jié)構(gòu)受到破壞和改變，進(jìn)而造成原土移位、松散，地表裸露，改變土壤的可蝕性及植被狀態(tài)，其土壤的抗蝕性、抗雨水沖刷性降低。 施工期各要素對(duì)環(huán)境的影響是暫時(shí)的、局部的，可采取有效的控制 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 41 措施將影響降至 最低，隨著施工結(jié)束，影響也基本消除。 5.1.4 項(xiàng)目 營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響分析 5.1.4.1 水環(huán)境影響分析 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期產(chǎn)生的污水主要來(lái)源于 居民日常生活和商業(yè)經(jīng)營(yíng) 等 產(chǎn)生的污水，污水產(chǎn)生量 按照最高日生活用水量的 85%計(jì)算，最高日污水量為 1338.14m3/d。 5.1.4.2大氣環(huán)境影響分析 A、 居民廚房油煙 主要污染物是揮發(fā)性油脂、有機(jī)質(zhì)及其熱分解或裂解產(chǎn)物。 建設(shè)項(xiàng)目區(qū)設(shè)計(jì)居住戶數(shù) 474 戶，每戶中、晚兩餐的平均炒菜時(shí)間按 1.5h估算， 單臺(tái)家用除油煙機(jī)的基準(zhǔn)排放量按 500m3/h 估算，油煙濃度按 10mg/m3 預(yù) 測(cè)。則住戶全部入住后，居民廚房油煙總的產(chǎn)生量約3.56kg/d,1.30t/a. B、 機(jī)動(dòng)車(chē)尾氣 本項(xiàng)目設(shè)有機(jī)動(dòng)車(chē) 停車(chē)位 675個(gè) 。進(jìn)出汽車(chē)尾氣含有 NOX、 CO、 HC。 5.1.4.3 聲環(huán)境影響分析 項(xiàng)目 營(yíng)運(yùn)期的噪聲主要來(lái)源于進(jìn)出于 地下車(chē)庫(kù)強(qiáng)排放機(jī) 、 消防 水泵、增壓水泵、商業(yè)活動(dòng)、 家用空調(diào)等。 消防 水泵 、增壓水泵、地下車(chē)庫(kù)強(qiáng)排放機(jī) 和商業(yè)活動(dòng)屬高噪聲源（ dB 80），家用空調(diào)和機(jī)動(dòng)車(chē)屬低噪聲源（ dB 65）。 5.1.4.4 固體廢棄物環(huán)境影響分析 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 期 產(chǎn)生的固體廢棄物主要是居民日常生活垃圾和商業(yè)、辦公垃圾 ， 年 產(chǎn)生量 約 1988.4噸 . 5.1.5 環(huán)境保護(hù)措施 5.1.5.1 項(xiàng)目建設(shè)期間環(huán)保措施 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 42 A、 施工噪聲防治措施 施工噪聲是人們特別敏感的噪聲源之一，根據(jù)目前的機(jī)械制造水平，又不能從根本上采取措施予以消除，只能通過(guò)加強(qiáng)施工產(chǎn)噪設(shè)備的管理，以減輕施工噪聲對(duì)周?chē)h(huán)境的影響。 因此 提出采取以下控制措施： a）加強(qiáng)施工管理：施工單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑施工場(chǎng)界噪聲限值（ GB12525-90）和中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法中的有關(guān)規(guī)定，遵守當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)主管部門(mén)的有關(guān)環(huán)境管理規(guī)定，強(qiáng)化施工噪聲環(huán)境管理，減輕施工噪 聲對(duì)周?chē)h(huán)境的影響。 b）合理安排施工時(shí)間：?jiǎn)挝皇┕そ乖谝归g 22 00次日 6 00 進(jìn)行。如因建筑工程工藝要求或特殊需要必須連續(xù)作業(yè)而進(jìn)行夜間施工的，施工單位必須到市行政服務(wù)中心環(huán)保窗口辦理夜間施工許可證后方可進(jìn)行夜間施工。 c）合理安排工程作業(yè)：減少同時(shí)作業(yè)的高噪聲施工機(jī)械數(shù)量，盡可能減輕聲源疊加影響。 d）加強(qiáng)對(duì)噪聲設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)。 B、 施工廢水污染防治措施 a）建筑廢水處理：在施工地點(diǎn)低洼處設(shè)置臨時(shí)廢水沉淀池 2 3個(gè) ，收集施工中所排放的各類(lèi)廢水，在經(jīng)沉淀一段時(shí)間后，作為施工用水的一部分回用，既節(jié)約 用水，又減輕了對(duì)周?chē)h(huán)境的影響。 b）生活污水處理：建臨時(shí)化糞池：施工人員集中宿營(yíng)，生活污水集中排放，宿營(yíng)區(qū)污水經(jīng)化糞池處理達(dá)到 GB8978-1996污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)中三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管網(wǎng)，進(jìn)入市污水處理廠進(jìn)行二次處理 C、 施工固體廢棄物污染防治措施 a）棄土和建筑垃圾處理： 工程 土方及時(shí)用作土地平整或建設(shè)填方，同時(shí)要做好水土保持工作。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 43 b）建筑垃圾送至規(guī)定的地點(diǎn)妥善處置，臨時(shí)住宿地的生活廢棄物，集中收集后由環(huán)衛(wèi)部門(mén)清運(yùn)送至池州市垃圾處理廠衛(wèi)生填埋。 通過(guò)以上措施，可將本建設(shè)項(xiàng)目的固體廢棄物對(duì)環(huán)境造 成的影響減少到較小程度。 D、 施工揚(yáng)塵污染防治措施 施工揚(yáng)塵的起塵量與許多因素有關(guān)，如挖土機(jī)等在工作時(shí)的起塵量與挖坑深度、挖土機(jī)抓斗與地面的相對(duì)高度、風(fēng)速、土壤的顆粒度、土壤含水量等因素有關(guān)。為了減輕揚(yáng)塵對(duì)周?chē)h(huán)境的影響，本工程擬采取以下措施： a）加強(qiáng)工程機(jī)械的保養(yǎng)維護(hù)，提高機(jī)械的使用效率。 b）工程物料堆場(chǎng)選擇適合的位置，并適時(shí)做好灑水抑塵等防止揚(yáng)塵措施。 c）文明施工、灑水作業(yè)，車(chē)輛上路前預(yù)先沖洗，運(yùn)輸時(shí)盡可能封閉。 d）使用環(huán)保型裝飾材料，以確保室內(nèi)環(huán)境空氣達(dá)標(biāo)，從而滿足生態(tài)住宅要求。 e）風(fēng)速四級(jí) 以上時(shí)，暫停土方開(kāi)挖。 采取以上防護(hù)措施后，可減輕工程建設(shè)對(duì)施工區(qū)域近地面環(huán)境空氣質(zhì)量的影響。 E、 施工期水土流失防治措施 工程施工期相對(duì)較長(zhǎng)，將會(huì)遇到雨量充沛時(shí)期。因此，施工過(guò)程中雨季水土保持工作相當(dāng)重要。雨季施工的水土保持工作應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾點(diǎn) : a）施工單位應(yīng)密切關(guān)注氣象變化，事先了解降雨時(shí)間和情況，以便采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施。 b）施工時(shí)要隨時(shí)保持施工現(xiàn)場(chǎng)排水設(shè)施的暢通。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 44 c）雨季施工時(shí)，應(yīng)隨挖、隨運(yùn)、隨填、隨壓，雨前和收工前將鋪填的松土碾壓密實(shí)，不致積水。 d）當(dāng)暴雨來(lái)臨時(shí)，堆場(chǎng)應(yīng)使用一些防護(hù)物，如使 用草席等進(jìn)行覆蓋。 e）在堆場(chǎng)周?chē)O(shè)置磚砌圍欄，以減少水土流失造成環(huán)境影響。 5.1.5.2 項(xiàng)目建成后環(huán)保措施 A、 廢水污染防治措施 小區(qū)排水采用雨、污水分流原則，其中： 室內(nèi)污廢水分流。排水立管布置在管道井內(nèi)，室內(nèi)污廢水排至室外，經(jīng)埋地污水管匯合后，排水城市管網(wǎng)。 小區(qū)地面雨水由道路雨水口匯集；屋面雨水由雨水斗及雨水立管匯集，分別排至室外埋地雨水管，經(jīng)埋地雨水管匯集后排入城市管網(wǎng)。污水和雨水對(duì)小區(qū)和周?chē)h(huán)境水體不產(chǎn)生不利影響。 B、 廢氣污染防治措施 油煙廢氣和天然氣燃燒廢氣經(jīng)脫排油煙機(jī)處理后排入排煙豎井 ，通過(guò)屋頂高空排放；為了降止油煙氣倒流，在排煙支管上采取防倒流措施。 防止地下車(chē)庫(kù)汽車(chē)尾氣過(guò)量積累，地下車(chē)庫(kù)采用機(jī)械強(qiáng)制排風(fēng)，換氣次數(shù)按 6 次 /時(shí)設(shè)計(jì)；排風(fēng)通過(guò)專(zhuān)用風(fēng)管引至遠(yuǎn)離住宅和行人的綠化區(qū)中間排放。 C、 噪聲污染防治措施 a）生活加壓泵、消防栓水泵均采用優(yōu)質(zhì)低噪聲設(shè)備，采用隔振底座隔振，在水泵進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，采用彈性支吊架，水池進(jìn)水口安裝消聲器。 b）排氣風(fēng)機(jī)選用高效低噪音的通風(fēng)設(shè)備，風(fēng)機(jī)前后設(shè)置軟接頭和消聲器，用減震吊鉤。 c）室內(nèi)空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備噪音超標(biāo)時(shí)，設(shè)置消聲器或采用消聲風(fēng)管， 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 45 空 調(diào)器室外設(shè)置在遠(yuǎn)離住宅的區(qū)域。 d）變電所的主變壓器采取隔振措施，并在室內(nèi)安裝一定面積的吸聲材料，門(mén)采用隔聲門(mén)，排風(fēng)設(shè)備安裝消聲器。 經(jīng)過(guò)上述處理措施后，可滿足城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（ GB3096-93）中的 2 類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，即：晝夜 Lep(A) 60db(A)，夜間 Lep(A) 50db(A)。 D、 固廢污染防治措施 對(duì)于項(xiàng)目區(qū) 的 生活垃圾 和商業(yè)辦公垃圾 處理，采取設(shè)置專(zhuān)用垃圾容器和垃圾收集點(diǎn)，同時(shí)配備垃圾清運(yùn)工，每天早晚各收集一次，確保生活垃圾收集率達(dá)到 100%，設(shè)置的垃圾容器應(yīng)滿足垃圾分類(lèi)收集的要求。生活垃圾經(jīng) 收集后全部進(jìn)入城市垃圾清運(yùn)系統(tǒng)，對(duì)環(huán)境的影響很小。 5.2 節(jié)能 方案 5.2.1 節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù) 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) JGJ134-2001 公共建筑節(jié)能設(shè) 計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB50189-2005 民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50176-93 安徽省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) DB34 T754-2007 安徽省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) DB34/T753-2007 5.2.2 圍護(hù)結(jié)構(gòu)部分的傳熱系數(shù) K（ W/（ K）和熱惰情指標(biāo) D （ 1） 外墻 ： KM 1.0； D 2.5 （ 2） 屋面 ： K 0.8； D 2.5 （ 3） 外窗 ： 2.5 K 3.2 （ 4） 戶門(mén) ： KM 3.0 Km 指外墻的平均傳熱系數(shù)（包括主墻及其周邊熱橋在內(nèi)）。 當(dāng)外墻 KM 值和屋面 K 值滿足要求，但 D 值不滿足要求時(shí)，應(yīng)按 民 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 46 用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范 驗(yàn)算隔熱設(shè)計(jì)要求。 5.2.3 節(jié)能做法 （ 1）住宅外墻： 240厚粘土空心磚外鍘加貼聚苯保溫板 30 厚。 （ 2）公建外墻： 200厚混凝土多孔磚墻外側(cè)加貼聚苯保溫板 30 厚。 （ 3）平屋面：現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板、樹(shù)脂珍珠沿找坡層、防水層、聚苯保溫板、細(xì)石混凝土。 （ 4）門(mén)窗：熱橋鋁合金門(mén)窗，中空玻璃。 （ 5） 設(shè)備選用上 采用節(jié)能型泵、儀表和照明燈，公共建筑的空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng) 按規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 池州商業(yè)廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 安 徽階梯咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司 47 第 6 章 項(xiàng)目組織管理 6.1 項(xiàng)目組織管理 池州商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 由 安徽省池州市東池置業(yè) 有限公司 融資建設(shè)， 公司組織機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)高效，設(shè)有工程部、銷(xiāo)售部、開(kāi)發(fā)部、辦公室和財(cái)務(wù)部。部門(mén)職能明確，工作協(xié)調(diào)。 辦公