房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分【強(qiáng)烈推薦】

房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分 目錄 緣起 1、首次置業(yè) 2、首次換房 3、二次換房 4、老年住宅 Pulte Homes 的客戶細(xì)分：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、活躍 長者四大版塊。 緣起： *的標(biāo)桿 1、首次置業(yè) 1.1 邊角料、爛尾樓、城中村 1.2 專業(yè)化的小戶型產(chǎn)品 原因：中國社會由基本居住型向享受居住型過渡， Y代人取代 X代 人成為消費(fèi)主力。 人口年齡金字塔圖 X代人 與 Y代人比較 X代人 青少年時代貧寒 經(jīng)受了嚴(yán)格、正規(guī)的教育 有深沉的歷史感 Y代人 獨(dú)生子女 青少年時代相對富足 教育產(chǎn)業(yè)化 娛樂化的歷史觀 吃苦，耐勞，為成功、財(cái)富不擇手段 父母是負(fù)資產(chǎn) 略有品位的暴發(fā)戶 生產(chǎn)力極強(qiáng) 樂觀，心胸開闊，對明天有美好的期盼 父母是正資產(chǎn) 可能是未來的貴族 消費(fèi)力極強(qiáng) 出生在多子女家庭 Y代人第一次購房導(dǎo)致了專業(yè)化小戶型的產(chǎn)生。發(fā)展中國家 小戶型比較普遍，小戶型保證了人最基本的尊嚴(yán)。 1.3 廉租房 *中低收入住宅 *中低收入住宅 *中低收入住宅 2.1 DINK住宅 丁克： Double Income And No Kids。 DINK住宅特點(diǎn)： 居住與工作功能疊合，所以設(shè)備的重要性如下排列： 電腦網(wǎng)絡(luò) 家具 電視 音響； 婦女地位提高和兩性關(guān)系重新定位 住宅空間新的使用情況和安排決策 書房功能得以延伸 客廳功能弱化 完善的配套服務(wù) 當(dāng)信息革命發(fā)生后，家庭重新又獲得了生產(chǎn)職能，產(chǎn)生了 DINK住宅、 LOFT住宅、 SOHO住宅等新生事物。 2、首次換房 2.2 LOFT住宅 LOFT：指位于工廠、倉庫或其他商業(yè)或工業(yè)建筑物上層的巨 大而通常未間隔開的樓層，或是在建筑屋頂下的巨大 空間。 層高：高度高，不同于公寓的局促感，俯仰間產(chǎn)生 感悟。 空間：空間大，不同于普通住宅的尺寸，通過分隔，產(chǎn)生 巨大而沉靜的空間，找尋個性的自由。 光線：充足，頂天立地，實(shí)現(xiàn)建筑與空間的對話。 質(zhì)感：粗糙的混凝土、磚，表現(xiàn)特有的肌理，縱橫交錯 的管線，高大的拱券，厚重的鋼桁架，帶來新的 視覺沖擊。 華僑城 LOFT 華僑城 LOFT 華僑城 LOFT 2.3 SOHO住宅 律師公寓 律師公寓 設(shè)計(jì)者私宅 藝術(shù)家寓所 藝術(shù)家寓所 藝術(shù)家寓所 藝術(shù)家寓所 音樂家的房子 音樂家的房子 音樂家的房子 殘疾人書房（庫哈斯） 殘疾人書房（庫哈斯） 創(chuàng)意人圈層結(jié)構(gòu) 2.4 創(chuàng)意人群與酷地理 創(chuàng)意人群： （產(chǎn)業(yè)） 酷地理： 充滿生氣的街坊生活 （空間） 住家附近的戶外休閑 最新潮的文化藝術(shù) 人際關(guān)系 社區(qū)配套 社區(qū)生活 暫時、松散、半隱居 進(jìn)入與參與建設(shè)的門檻低，容易被認(rèn)同 多種多樣的咖啡廳、餐館、酒吧、書店、茶室、 畫廊、小劇場，強(qiáng)烈、高品質(zhì)、多元的生活體驗(yàn) 移民、高科技、專利、人文、同性戀、夜生活 社區(qū)定位 自我風(fēng)格、地方品質(zhì) 社區(qū)參與度 創(chuàng)意社區(qū)特征 深圳大芬村 北京 798工廠 外觀 北京 798工廠 標(biāo)志及涂鴉 北京 798工廠 商鋪及商品 北京 798工廠 展覽 北京 798工廠 作品 北京 798工廠 室內(nèi)環(huán)境 北京 798工廠 另類作品 1 北京 798工廠 另類作品 2 3、二次換房：集合住宅、 Town house、別墅 3.1 集合住宅 居者有其屋 特征 時間 戶 型 主臥（主人房衛(wèi)生間），（主人房衛(wèi)生間書房），玄關(guān)，凸窗，入戶花園，空中院館，情景陽臺，一步式陽臺，模糊空間 97年 外 觀 屋面構(gòu)架、空中花園、飄板、鮮艷的色彩、新材料 98年 環(huán) 境 會所、健身中心、大型停車場、公共園林、專業(yè)景觀設(shè)計(jì) 99年 樓 型 板樓、塔樓、一梯八戶、一梯六戶、一梯四戶、一梯兩戶、一梯一戶 2000年 科 技 戶式中央空調(diào)、地暖、恒溫恒濕、智能化 2001年 居住分異 SOHO、 DINK、 LOFT、 SUN CITY 2002年 生活方式 5 2生活模式、第一居所，第二居所，常居物業(yè)，渡假物業(yè) 2003年 二居室、三居室為主，每戶 60 70m2，僅有廚、衛(wèi)，小廳大臥室，解決“平方米饑餓”，面積呈逐漸增大之趨勢 面 積 93 96年 體 驗(yàn) 樣板房、體驗(yàn)式購房 2004年 3.1.1 集合住宅的發(fā)展 3.1.2 集合住宅的面積 西方國家的經(jīng)驗(yàn)表明，住宅的面積、房型規(guī)模并非與經(jīng)濟(jì)發(fā) 展、生活水平呈線性關(guān)系，最終會在舒適與實(shí)用之間找到一個平 衡點(diǎn)。 世界上最多的戶型：三房兩廳兩衛(wèi)一廚（ 3LDKS） 對“三大一小”及住宅面積的思考 三大一?。捍罂蛷d、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室。 問題：戶型與居住模式相矛盾、客廳面積浪費(fèi)、客廳與臥室比 例失調(diào)。 原因： 客廳的變化 客廳看電視時間減