返租銷售及解析

“ 返租銷售”全程解密 2005 年，真可謂中國商業(yè)地產(chǎn)的“返租銷售”年。世人皆知，天上不會(huì)掉餡餅。“返租銷售”，開發(fā)商、投資客，誰為卿狂！ 建設(shè)部 88 號(hào)令商品房銷售管理辦法第十一條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 解密一：銷售的是已竣工商品房，與客戶簽定的是利潤(rùn)分配協(xié)議書，沒有違規(guī)。是否有悖于建設(shè)部 88 號(hào)令只有仁者見仁，智者見智。 中華人民共和國國家工商行政管理局令第 71 號(hào)房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫 行規(guī)定第十六條，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。 解密一：只是在做投資、理財(cái)、收益分析。文字游戲玩弄的出神入化。 中華人民共和國建設(shè)部令第 42 號(hào)城市房屋租賃管理辦法總則第六條未依法取得房屋所有權(quán)證的的房屋不得出租。 解密一：為業(yè)主考慮，早出租早收益。甲方、乙方、丙方，其它方，利益決定一切。 高收益、零風(fēng)險(xiǎn)投資計(jì)劃。 解密一：大品牌商家支撐，巨額資產(chǎn)擔(dān)保，至上銀行擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)為零。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，任何大商家都有可能經(jīng)營(yíng)不善或倒閉。投資商的 巨額資產(chǎn)不會(huì)永遠(yuǎn)不動(dòng)，必定會(huì) 轉(zhuǎn)投其它項(xiàng)目，有投資就有失敗。當(dāng)投資商所謂的巨額資產(chǎn)一但虧空的話，銀行擔(dān)保也將是空話?！案呤找?、零風(fēng)險(xiǎn)”賭的就是市場(chǎng)。 承租期結(jié)束后，有的人想自營(yíng)，有的人想出售，有的人不滿意你們給出的投資回報(bào)想自行出租，這個(gè)商場(chǎng)還能經(jīng)營(yíng)成活嗎，還有商家會(huì)入駐嗎？ 解密一：成立商鋪產(chǎn)權(quán)業(yè)主委員會(huì)，投票決定，個(gè)別業(yè)主意愿必須服從大多數(shù)業(yè)主權(quán)益。從表象來看，確實(shí)是解決此類問題的好方法。包租期滿后，業(yè)主代表可與經(jīng)營(yíng)管理公司就后續(xù)經(jīng)營(yíng)、業(yè)主利益進(jìn)行協(xié)商?？墒请p方協(xié)商未果的情況下，是否這些業(yè)主代表將演變?yōu)檎猩檀?？他們又將如何面?duì)新的 招商工作？ 與投資者簽訂包租協(xié)議的是商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司。 解密一：委托招租。也就是說，以后在包租過程中一旦出現(xiàn)問題都與開發(fā)商沒有任何關(guān)系。 以售后包租或返租面目出現(xiàn)的房產(chǎn)品，其銷售價(jià)格往往要比周邊同類商鋪高。 解密一：中間的差價(jià)是否就是開發(fā)商承諾返給投資者的回報(bào)。商鋪的增值利潤(rùn)是否被提前支取。這種投資者購買的高價(jià)產(chǎn)權(quán)商鋪，是整體賣場(chǎng)不可拆分的一部分，今后在急需資金的時(shí)候是否能夠抵押給銀行，獲取貸款。 開發(fā)商允諾 8 10的高利率回報(bào)。 解密一：根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，“返租”涉及三種不同的應(yīng)稅行為， 即開發(fā)商銷售 商品房行為和買方購買商品房行為及買方的出租行為，買賣雙方均應(yīng)按照規(guī)定分別繳納稅款。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅等。這些稅費(fèi)都應(yīng)按購買合同協(xié)定的價(jià)格征收。虛高的商鋪價(jià)格，返出去的客戶回報(bào)，開發(fā)商是哭是笑就不得而知。 根據(jù)國務(wù)院 1986年頒發(fā)的中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例，凡是自營(yíng)的商業(yè)用房，所交稅應(yīng)為：房產(chǎn)稅房屋總款 701.2；如果是把商業(yè)用房出租的話，要交五種稅：第一，房產(chǎn)稅租金收入 12；第二，營(yíng)業(yè)稅租金收入 5；第三，城維稅所交營(yíng)業(yè)稅 7；第四，教育附加費(fèi)所交營(yíng)業(yè)稅 4；第五，個(gè)人所得稅租金總收入營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、房產(chǎn)稅 20%。 (個(gè)別城市稍有調(diào)整 ) 假設(shè)投資者將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，營(yíng)業(yè)稅按稅率征收，房產(chǎn)稅按稅率收取，個(gè)人所得稅按稅率收取，共有不低于房租 30的稅費(fèi)。不知道此時(shí)客戶還能得到當(dāng)初開發(fā)商允諾的 8 10的高利率回報(bào)嗎？除此之外，投資者還無可避免的涉及到由虛高商鋪價(jià)格導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)登記、過戶交易等一系列高昂稅費(fèi)。 解套模式： 模式一：因?yàn)槌?租期漫長(zhǎng)，不可預(yù)知因素太多。如國家政策許可，返租利率可與銀行定期存款利率掛鉤，不一定固定化，在合同中約束 返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動(dòng)，但保證投資者收益高于銀行存款。 模式一：不同城市區(qū)別對(duì)待。北京真是個(gè)“好”地方，羨煞其它城市的開發(fā)商。按北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法，北京個(gè)人出租房屋稅率由原先的約 20%減少到 5%?；蛟S投資者有望從產(chǎn)權(quán)商鋪收益中分羹。 模式一：獨(dú)立的街鋪風(fēng)險(xiǎn)最小，無論包租期內(nèi)或包租期滿，開發(fā)商、商家無法履行承諾時(shí)，好歹還可以當(dāng)作車庫用。雖說實(shí)際經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)鋪位一致的商鋪 ，隱患較少，但是風(fēng)險(xiǎn)仍然很高，試問那一種業(yè)態(tài)能保證在同一賣場(chǎng)存活四十年而不改變。 模式一：房地產(chǎn)信托投資基金（ Real Estate Investment Trusts ，簡(jiǎn)稱 REITs ），通過證券化集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。越秀城建是國內(nèi)第一個(gè)上市的 REITs。目前，內(nèi)地房企像大連萬達(dá)、北京城建、天津華銀控股等也積極走 REITs之路。如果 REITs上市流通的途徑真的能簡(jiǎn)單的話，“返租銷售”商業(yè)模式將會(huì) 徹底退出歷史舞臺(tái)，投資者的春天也將來臨！ 售后返租 簡(jiǎn)析 本文著重論述售后返租的發(fā)展及售后返租的在目前市場(chǎng)中的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，然后向相關(guān)行政管理部門、開發(fā)企業(yè)及投資者提及一些必要建議，以使我們能夠?qū)κ酆蠓底庖杂靡粋€(gè)發(fā)展的眼光來看待她，來完 善她。 【關(guān)鍵詞】售后返租（ Leaseback）、回報(bào)率（ Retun rate）、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（ Profit）、投資風(fēng)險(xiǎn)（ Investable risk） 斗轉(zhuǎn)星移，二十多年的改革開放已使我國居民的生活條件實(shí)現(xiàn)了質(zhì)與量的共進(jìn)飛躍。在我國大、中城市家庭積蓄上十萬的居民繁若晴夜星空，面對(duì) 不斷在鼓起的腰包，大多數(shù)家庭還是選擇投資。面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)重重的投資，他們大多選擇回報(bào)較高、較穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資。對(duì)此，投其所好的房產(chǎn)開發(fā)商提供了多種投資方式（ 1、一次性付款； 2、分期付款； 3、銀行按揭； 4、無貼息返本銷售； 5、先租后售； 6、售后返租； 7、以租代售； 8、升值銷售； 9，先試住，后買房； 10、回購銷售； 11、回報(bào)銷售等等）其中，售后返租最能使得投資者摩拳擦掌、躍躍欲試，然而她也是最富風(fēng)險(xiǎn)及法律爭(zhēng)議的投資方式。 一、 售后返租的發(fā)展 售后返租（又稱售后包租、售后回租、售后承租）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限 內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋：售后返租是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者，同時(shí)與投資者簽訂承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的一種投資方式。無論銷售方式還是投資方式，總的來說購買者將是“一分投入，十分回報(bào)”，但事實(shí)可以證明一切。 售后返租的產(chǎn)生有其條件性，當(dāng)市場(chǎng)條件成熟時(shí)，其必然會(huì)產(chǎn)生、會(huì)發(fā)展。她和其他事物一樣，有其產(chǎn)生發(fā)展的階段；有其適應(yīng)完善的 時(shí)期；有其社會(huì)及法律認(rèn)可的條件。以下對(duì)售后返租從時(shí)間上、法律上、方式上進(jìn)行闡述，以便大家 對(duì)其發(fā)展過程有一個(gè)簡(jiǎn)單的了解。 （一）時(shí)間上 國外階段 眾所周知，售后返租是一個(gè)外來品，她起源于美國六七十年代，當(dāng)時(shí)美國的房地產(chǎn)業(yè)處于健康發(fā)展時(shí)期，法律的規(guī)定較為完善，社會(huì)的需求量處于上升勢(shì)頭，尤為重要的是美國國民有大量的閑余資金。由于當(dāng)時(shí)處于越戰(zhàn)時(shí)期，投資其他行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，面對(duì)此種形式，美國的房地產(chǎn)開發(fā)商不失時(shí)機(jī)的推出了售后返租這種銷售 +投資的模式吸引了大量的資金，使美國的房地產(chǎn)發(fā)展再掀高潮。這其中有三個(gè)重要的方面是值得我們注意的：首先，從事售后返租的開發(fā)商大多數(shù)是有實(shí)力的大開發(fā)商，其信譽(yù)高，履約能力強(qiáng)， 選擇開發(fā)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目均有可行性研究的保證，一般中小開發(fā)商沒有這能力就不攬這瓷器活。其次，售后返租的回報(bào)率比較合理主要與地段和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的利潤(rùn)掛鉤。再次，售后返租項(xiàng)目主要在繁華街區(qū)，升值空間比較大，后來的事實(shí)也證明了這一點(diǎn)。所以在美國，售后返租的運(yùn)營(yíng)模式比較穩(wěn)定，也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。 80 年代在日本，售后返租如火如荼，由于政府管理滯后，房地產(chǎn)市場(chǎng)虛開走高，房地產(chǎn)開發(fā)商不負(fù)責(zé)任的盲目開發(fā)和銷售給日本經(jīng)濟(jì)帶來了前所未聞的經(jīng)濟(jì)名詞“泡沫經(jīng)濟(jì)”，這與如今日本經(jīng)濟(jì)的低迷發(fā)展不無聯(lián)系。前車之鑒，售后返租在我國近兩 年已有復(fù)蘇，開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)、政府的管理、投資者的選擇都存在盲目性，我們需要總結(jié)，需要規(guī)范。 國內(nèi)階段 售后返租在我國首先登陸的是香港，上世紀(jì) 90年代中 期又經(jīng)香港傳入我國內(nèi)陸，先經(jīng)深圳、廣州，進(jìn)入海南，近兩年大有席卷全國之勢(shì)。在香港，其發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，在內(nèi)陸，尤其在海南其發(fā)展失去了籠套，類似當(dāng)年在日本，大量的房地產(chǎn)泡沫隨著開發(fā)商的無力履約而紛紛破碎。留下的只有棟棟爛尾樓和投資者破碎的心在形影相吊。本世紀(jì)初，我國政府在法律上對(duì)售后返租予以了相應(yīng)的限制。這使得售后返租在我國的無序發(fā)展得到遏制。從 2002 年下半年售后返租已經(jīng)從沿海城市蔓延到我國中西部城市，今年年初，我國各大城市均有不同規(guī)模的售后返租項(xiàng)目正在熱銷，而且銷售場(chǎng)面異常火爆。 （二）法律上 對(duì)于售后返租各國均沒有單行法律文件對(duì)其進(jìn)行規(guī)范，在國外，法律主要是對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、能力；項(xiàng)目的審批管理；違約責(zé)任承擔(dān)等方面進(jìn)行約束，以達(dá)到規(guī)范售后返租的目的。在我國， 2001 年 6月 1日實(shí)施的商品房銷售管理辦法第十一條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！边@一規(guī)定填補(bǔ)了我國對(duì)售后返租規(guī)定的空白。我國有這樣的規(guī)定完全是對(duì)歷 史經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，海南房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，主要是因?yàn)橐晕唇ǔ傻捻?xiàng)目對(duì)外出售，返以高回報(bào)，投資者爭(zhēng)搶購買，在項(xiàng)目未竣工前購房協(xié)議已轉(zhuǎn)經(jīng)幾手，價(jià)格也已高得驚人。開發(fā)商無力履約就卷款而逃，剩下爛尾樓和無休止的訴訟。給海南經(jīng)濟(jì)帶來了極大的打擊，為了避免悲劇重現(xiàn)，為了售后返租的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，才有了此條規(guī)定。 雖然我國法律對(duì)售后返租有此一條規(guī)定，但其說明了很多問題： 首先，我國法律承認(rèn)了售后返租的存在，也接受了售后返租在我 國的發(fā)展；其次，售后返租在我國的發(fā)展是有條件的，那就是該項(xiàng)目必須是已竣工的工程；再次，開發(fā)企業(yè)可以和其他企業(yè)聯(lián) 合售后返租，即開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)銷售，其他企業(yè)進(jìn)行返租經(jīng)營(yíng)，因?yàn)樵摋l并未直接正面的規(guī)定為“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取售后返租或者變相售后返租的方式銷售已竣工的商品房”所以主體上并不限制開發(fā)企業(yè)聯(lián)合售后返租已竣工項(xiàng)目，這一點(diǎn)是完全可以從法律規(guī)定的主體上推理出來的。又次，就是此條規(guī)定的目的，未竣工的項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)不得以售后返租的形式進(jìn)行銷售。 現(xiàn)實(shí)中我國的法律還需對(duì)售后返租和變相融資的進(jìn)行一個(gè)比例上的界定，因?yàn)槭酆蠓底獗旧砭褪且砸环N高的回報(bào)率來吸引資金，有的回報(bào)率達(dá) 17%，以至于有些開發(fā)商自認(rèn)為售后返租就是變相融資，有 這樣一個(gè)案例：“某房地產(chǎn)有限公司 1996年與葛姓業(yè)主達(dá)成售后回租協(xié)議，后因房產(chǎn)公司未履行合同，少付以至不付其承諾的租金，遂被業(yè)主拽上法院。令人哭笑不得的是，作為被告的房產(chǎn)公司敗訴后提起上訴竟稱：包租的實(shí)質(zhì)是變相融資行為，房產(chǎn)公司不具備提供融資服務(wù)的主體資格，因此租賃承諾確認(rèn)書違反國家金融法律、法規(guī)的規(guī)定，屬非法融資，應(yīng)確認(rèn)為無效”對(duì)此雖然法院未支持房產(chǎn)公司的觀點(diǎn)，但不能說售后返租毫無違背金融法律的嫌疑。“ 在深圳，某商城打出“滴水成金”的旗號(hào)，承諾“年返租，每年”，結(jié)果開盤不到一周，回籠資金就達(dá)到 近億元人民幣?！彼圆粌H在售后返租與變相融資的界定上應(yīng)有法律的規(guī)定，而且對(duì)于開發(fā)商采用售后返租形式進(jìn)行銷售的準(zhǔn)入條件應(yīng)當(dāng)有嚴(yán)格且準(zhǔn)確的規(guī)定，還有相關(guān) 行政部門對(duì)此的有效程序管理以及項(xiàng)目的可行性報(bào)批程序，返租率的合理范圍等等須有明確規(guī)定。 （三）方式上 在售后返租標(biāo)的物的選擇上有住宅、酒店、商鋪等；在返租主體上有開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)返租、第三者的經(jīng)營(yíng)返租、投資者自行轉(zhuǎn)租等；在售后返租的階段上有未竣工項(xiàng)目的售后返租、已竣工項(xiàng)目的售后返租、已經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的售后返租；在售后返租的期限上有兩年、三年以致十年不等的年限等等。 對(duì)售后返租的以上簡(jiǎn)單闡述，主要在反映售后返租是一個(gè)發(fā)展中的房地產(chǎn)銷售 +投資方式，其對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有一定助益，但在我國還須從許多發(fā)面不斷完善她，總結(jié)她，使她能夠在開發(fā)商與投資者之間架起一座長(zhǎng)久而安全的橋梁。 二、目前售后返租的風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）投資項(xiàng)目的售價(jià)。盡管每個(gè)項(xiàng)目有其獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念、經(jīng)營(yíng)方式和地理位置，而致價(jià)格不一。但是對(duì)整個(gè)售后返租市場(chǎng)來說，大多數(shù)的單位售價(jià)偏高，有些甚至可以利用高出來的價(jià)格去返租金。投資分析師認(rèn)為對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目投資項(xiàng)目的價(jià)格一般是自住項(xiàng)目的 46倍，這種高出的原因不僅僅是因?yàn)楦叩幕貓?bào)利潤(rùn) ，更多的在于虛擬的繁榮。這里面含有地段以及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力等因素，這些因素都是未來才能看到的，如果這些因素到時(shí)不能隨人愿，繁榮不會(huì)出現(xiàn)，以致利潤(rùn)很難兌現(xiàn)，這時(shí)很多開發(fā)商就難能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。例如某地普通住宅售價(jià)為 3000 元 /平方米，產(chǎn)權(quán) 70 年；同等地塊的產(chǎn)權(quán)式酒店售 價(jià)要 9000元 /平方米，年回報(bào)率 6%，產(chǎn)權(quán) 50年。同是購入 100個(gè)平方米，投資產(chǎn)權(quán)式酒店需 90 萬， 10 年的回報(bào)總額為 90萬元 6%10=54 萬元，投資該項(xiàng)目等于是花了 36 萬元，并出讓了自己對(duì)該房屋 10 年的使用權(quán)。而投資前者只需 30 萬元，即可擁有該房 屋 70 年的使用權(quán)和處分權(quán)（包括出租、轉(zhuǎn)讓），并獲得由行使這些權(quán)利產(chǎn)生的收益，即構(gòu)成了投資 90 萬元產(chǎn)權(quán)式酒店的機(jī)會(huì)成本。由此可以看出售后返租的售價(jià)并未建立在合理的市場(chǎng)基礎(chǔ)上，這使得投資者投資成本增大，也使得經(jīng)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)成本上升。高成本意味著高風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)此在一定的范圍內(nèi)確定最高比率來合理的控制售價(jià)，這樣才能避免投資風(fēng)險(xiǎn)增大、避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加、避免經(jīng)營(yíng)商無力履約。否則，售后返租就不是“滴水成金”，而是“竹籃打水”。所以，對(duì)于投資項(xiàng)目售價(jià)的合理控制，是降低售后返租風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑之一。 （二）高回報(bào) 率。這是售后返租這類投資性物業(yè)的最大賣點(diǎn)，其在高回報(bào)的同時(shí)也給市場(chǎng)帶來大的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟高回報(bào)是建立在高售價(jià)之上，高售價(jià)是建立在項(xiàng)目虛擬的繁榮之中。如果經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)沒有跟進(jìn)，繁榮的泡沫就會(huì)隨之破碎。“從表面上看，開發(fā)商開出 8%、 10%甚至12%的售后返租收益率，但實(shí)際上，這時(shí)候開發(fā)商已經(jīng)通過提高商鋪的售價(jià)，將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來。例如本來一處只值 1萬元平方米的商鋪，開發(fā)商將售價(jià)提高到 2萬平方米，盡管開發(fā)商承諾 10 年包租，年收益 8%，但實(shí)際的收益又是多少呢？假設(shè) 10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不考慮 利息和稅費(fèi)， 10 年后， 投資者雖然承租收益為 80%(每年 8% 10 年 )，但投資者的實(shí)際房產(chǎn)收益卻要減半，因此投資者的實(shí)際年收益也只有 (80%-50%) 103%，只比銀行存款高一點(diǎn)?！边@是投資者實(shí)際所得的比率，如果開發(fā)商有這么高的回報(bào)率，無異于開發(fā)商在向投資者以高于銀行兩倍的貸款利率進(jìn)行 10 年的貸款。還息的方式是給經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，還本的方式是給一塊物業(yè)。對(duì)于這樣一種帶有風(fēng)險(xiǎn)的還息及還本方式，您作為銀行您能出貸嗎？對(duì)于一些開發(fā)商提出的 12%、甚至 17%的回報(bào)率其拿什么來保障？是高出的每平米售價(jià)還是包賺不賠的經(jīng)營(yíng)利 潤(rùn)？這些不能依靠開發(fā)商，而要依靠理性、依靠法律！這才能避免開發(fā)商的短期行為、避免投資者的盲目跟進(jìn)、