梅村老年之家項目可研報告（第二版）

*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 1 - *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目 可行性研究報告 目錄 第一章 項目總論 . - 7 - *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 2 - 第二章 項目背景和建設(shè)的必要性 . - 11 - 第三章 建設(shè)場地及建設(shè)條件 . - 20 - 第四章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 . - 26 - 第五章 工程技術(shù)方案 . - 27 - 第六章 公用配套設(shè)施 . - 41 - 第七章 環(huán)境保護 . - 45 - 第八章 消防安全、勞動保護及安全衛(wèi)生 . - 47 - 第九章 勞動組織與人員組成 . - 49 - 第十章 投資估算與資金籌措 . - 50 - 第十一章 工程招標與施工方案 . - 54 - 第十二章 經(jīng)濟與社會效益評價 . - 56 - 附表： 附表 1： 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表 附表 2： 總成本費用估算表 附表 3： 利潤及利潤分配表 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 3 - 附表 4： 項目投資現(xiàn)金流量表（全部投資） 引 言 “最美不過夕陽紅，溫馨又從容。夕陽是晚開的花，夕陽是陳年的酒，夕陽是遲到的愛 ，夕陽是未了的情，多少情愛，化作一片夕陽紅”！ 當這動聽的歌聲在耳畔響起，我們就會想起年邁的父母。父輩養(yǎng)育了我們，創(chuàng)造了財富，操勞了一生，如今他們步入了老年，既需*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 4 - 要生活的照料，更需要身心的康寧。作為晚輩，我們用什么方式來贍養(yǎng)老人，讓他們安享天倫之樂，感受到社會的關(guān)愛和人間的親情？這是整個社會都應(yīng)該重視的問題。 人生最需要關(guān)愛的 時期是 兩頭 ： 一是小 時候 ，二是 到老年 。我國目前是世界上老齡化程度最快的國家，發(fā)達國家近百年才出現(xiàn)的人口老齡狀態(tài)，我國 50 多年便進入了 。這源于改革開放以來人口出生率的下降、經(jīng)濟條件的提高和健 康條件的改善等因素。據(jù)統(tǒng)計，近 60年來，我國平均壽命比建國前增長了近 30 歲。而目前家庭撫養(yǎng)晚輩與贍養(yǎng)老人的狀況，卻存在著極大的 反差 ： 6個大人圍著一個小孩轉(zhuǎn)，贍養(yǎng)老 人 卻力不從心。 這在很大程度上不是因為孝心或經(jīng)濟原因，而是因為老年人有多方面的需要。為社會服務(wù) 幾十年 ，到老年被社會邊緣化，深居家中、缺乏交流群體，老 后生活無樂，豈不心寒？據(jù)統(tǒng)計，全國有 1000 萬 70歲以上高齡老人需要照顧。人口學家分析，我國未來相當長一段時期內(nèi)，其家庭結(jié)構(gòu)是一種 1： 2： 4 的倒金字塔式， 即兩個中年人負擔 4個老人和 1 個小孩，這 不僅 在經(jīng)濟上 、尤其 是 在 精力上都會力不從心。因此，條件好、花費少的老年公寓將受到人們 的普遍 歡迎。 隨著經(jīng)濟收入的增加， 思想觀念的更新 ， 心靈 慰藉 的渴望以及對生活質(zhì)量 的更 高追求，也將使越來越多的老 年 人愿 意入住老年公寓。養(yǎng)老從家庭走向社會，將成為一種趨向，不可避免地向我們走來。 目前，為老年人服務(wù)的機構(gòu) 已逐步發(fā)展 ， 在發(fā)達城市， 有老年公寓、老年住宅，護理院、老年病醫(yī)院等 ；鄉(xiāng)鎮(zhèn)則大多為一般條件的 敬*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 5 - 老院、養(yǎng)老院， 而在中小城鎮(zhèn)，不同檔次的 老年公寓 ， 越來越受到廣大老年朋友的青睞，其市場發(fā)展前景廣闊。老年公寓 ， 是 既能 體現(xiàn)老年人居 住 養(yǎng)老，又能 享受 到社會化服務(wù)的新型老年住宅 ， 是由 政府機構(gòu)或 社會力量按照市場原則舉辦和管理，面向有一定經(jīng)濟負擔能力的普通老人提供 居住 服務(wù)的社會養(yǎng)老機構(gòu) 。 加快老年公寓建設(shè)的意義已遠不只是滿足老年人的生活需求，更重要的是對于減輕年青一代家庭成員的精神壓力，構(gòu)建和諧家庭，促進社會的和諧共融有著積極 的作用；對于深入貫徹落實科學發(fā)展觀，推進社會主義和諧社會建設(shè)具有深遠 的意義。 為加快 *市社會養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，擴大經(jīng)營規(guī)模，使更多的老年人入住公寓， *鎮(zhèn)梅村擬建老年之家項目。 本報告就該項目建設(shè)的可行性作深入研究。 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 6 - 術(shù) 語 1、 老年 公寓 Apartment for the Aged 專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。 2、 老齡階段 The Aged Phase 60周歲及以上人口年齡段。 3、 自理老人 Self-helping Aged People 生活行為完全自理，不依賴他人幫助的老年人。 4、 介助老人 Device-helping Aged People 生活行為依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設(shè)施等幫助的老年人。 5、 介護老 人 Under Nursing Aged People 生活行為依賴他人護理的老年人。 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 7 - 第一章 項目總論 1.1 項目背景 1.1.1 項目名稱 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家 項目 。 1.1.2 項目 承辦 單位及法人代表 項目 承辦 單位 ： *市 *鎮(zhèn)梅村村委會 項目 法人代表 ： 1.1.3 項目擬建地點 *市 *鎮(zhèn)梅村白毛小組 1.1.4 承擔 可行性研究報告編制單位 1.1.5 研究工作依據(jù) 1、有關(guān)政策文件 （ 1）中華人民共和國老年人權(quán)益保障法 ； （ 2）國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn) 社會福利社會化意見的通知 (國辦發(fā) 2000 19 號 )； （ 3）國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知 (國辦發(fā) 2006 6 號 )； （ 4） 財政部和國家稅務(wù)總局關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知 (財稅 2000 97 號 )； （ 5） *省實施中華人民共和國老年人權(quán)益保障法若干規(guī)定； （ 6） *省老齡事業(yè)發(fā)展 “ 十二五 ” 規(guī)劃 ； （ 7） *省人民政府辦公廳關(guān)于貫徹實施農(nóng)村五保供養(yǎng)工作條例切實做好農(nóng)村五保供養(yǎng)工作的通知 業(yè)的意見 （瓊 政辦 2006*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 8 - 48號 ） ； （ 8） *市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”綱要； 2、有關(guān)標準規(guī)范 （ 11）老年人住宅設(shè)計規(guī)范； （ 12）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范； （ 13)城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定； (14)方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計規(guī)范； （ 15）住宅設(shè)計規(guī)范； （ 16）住宅建筑設(shè)計標準； （ 17）建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準； （ 18）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范； （ 19）建筑設(shè)計防火規(guī)范； （ 20）民用建筑節(jié)能管理規(guī)定； （ 21）建筑給水排水設(shè)計規(guī)范； 1.1.6 研究工作范圍 根據(jù)國家對建設(shè)項目可行性研究階段工作范圍和深度的規(guī)定，本可研報告對該項目建設(shè)的 背景與 必要性、可行性 、 建設(shè)場地與條件、內(nèi)容與規(guī)模、工程 技術(shù)方案 、投資估算與資金籌措 、 經(jīng)濟效益分析等方面進行綜合研究和分析， 重點研究 工程 技術(shù)方案與 投資估算 等， 為有關(guān)部門和項目單位提供可靠的論證和評價依據(jù)。 1.2 可行性研究結(jié)論 1.2.1 項目規(guī)模 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家位于 *市 *鎮(zhèn)梅村白毛小組，占地面積 22.5畝，建筑面積 6300，其中新建 老年公寓樓 4200， 老年 活動中心2100；配建旅游池和室外活動場地 等 附屬 設(shè)施 4500 ；配套老年*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 9 - 公寓及老年活動中心各種專用設(shè)備。 1.2.3 項目建設(shè)進度 本項目建設(shè)工期 2年， 2009 年 3 月 2011 年 3月。 1.2.4 項目招投標方案 為切實搞好項目建設(shè)，確保工程質(zhì)量，該項目面向社會進行公開招標 。 1.2.4環(huán)境保護 項目所在區(qū)自然環(huán)境良好。本項目為非工業(yè)項目，不產(chǎn)生工業(yè)污染，主要污染物與污染源為生活垃圾和生活污水，項目建設(shè)治理措施設(shè)計合理、配套齊全，符合環(huán)保要求。 1.2.5投資估算與資金籌措 投資估算：項目總投資 1500 萬元 。 資金籌措：自籌 。 1.2.6 項 目綜合評價與建議 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家 項目 建成后， 能夠有效滿足社會對養(yǎng)老的需求， 使入住的 老年人能夠享受到食宿 、 護理、醫(yī)療及康體 等豐富多彩 的群體生活，能夠真正使老 年 人這一弱勢群體實現(xiàn) “ 老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學、老有所樂 ” 。 同時 ，該項目的建設(shè)和運營，能夠 促進相關(guān)行業(yè)發(fā)展 ， 推動經(jīng)濟增長 ， 符合經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的總體要求 。 具有顯著的社會效益和一定的經(jīng)濟效益。 對于 構(gòu)建和諧家庭，促進社會的和諧共融有著積極 的作用；對于堅持以人為本、 深入貫徹落實科學發(fā)展觀，推進社會主義和諧社會建設(shè)具有深遠 的意義。 該項目建設(shè)是必要的和可行的，建議同意立項。 1.2.7 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 10 - 序 號 項 目 單位 數(shù)量 1 建設(shè)指標 11. 總用地面積 畝 22.5 1.2 建筑占地面積 平方米 2400 1.3 總建設(shè)面積 平方米 6300 1.4 總綠化用地面積 平方米 7500 1.5 建筑容積率 0.42 1.6 建筑綠化率 % 50 1.77 停車位 個 30 2 經(jīng)濟指標 2.1 總投資（萬元） 萬元 1500 2.1.1 工程建設(shè)費用 萬元 1377 2.1.2 設(shè)備及工、器具購置安裝費 萬元 77 2.1.3 其他費用 萬元 26 2.1.4 預(yù)備費 萬元 20 2.2 利潤指標 2.2.1 年收入 萬元 288 2.2.2 年利潤 萬元 111.03 2.2.3 總投資收益率 % 7.4 2.3 凈現(xiàn)值 萬元 859.62 投資回收期 年 10.23 內(nèi)部收益率 % 11.83 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 11 - 第二章 項目 背景和 建設(shè)的必要性 2.1 市情概況 *市地處 *島最南端，是漢、黎、苗、回等 20 多個民族聚居的地方 ， 位于北緯 180934183727、東經(jīng) 10856301094828之間。東鄰陵水縣，北依保亭縣，西毗樂東縣，南臨南海。全市面積 1919.58平方公里，全市常住人口 68.54 萬人 。 1）歷史沿革 *古稱崖州，歷史悠久，源遠流長，文化多姿多彩。天涯海角、大小洞天、崖州古城、落筆洞 *古人類遺址等都蘊涵著豐厚的歷史文化。早在秦始皇時期設(shè)置的南方三郡，崖州就是其中之一的象郡。漢代在現(xiàn)在的 *市崖城鎮(zhèn)設(shè)立了珠崖郡治，隋設(shè)臨振郡，唐代改為振州。宋代成為我國最南端的地級規(guī)模的州郡。因其遠離帝京、孤懸海外，自古以來 *一直被稱為 “天涯海角 ”。唐 代宰相韓瑗、名僧鑒真，宋代名相趙鼎、大臣胡銓和紡織家黃道婆等先后來過崖州，對本地區(qū)的經(jīng)濟文化交流和發(fā)展作出了重要的貢獻。 1987 年 9 月 26 日，國務(wù)院批準 *市升格為地級市，是全國四個不設(shè)區(qū)的地級市之一。 *地處 *省的最南端，是我國唯一的熱帶濱海旅游城市，境內(nèi)匯集了陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、田園、風情等十大風景資源 。 2） 行政區(qū)劃 *在國際經(jīng)濟關(guān)系中有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。從 *向東經(jīng)菲律賓至西太平洋，向南經(jīng)澳大利亞至南太平洋，向西南經(jīng)中南半島*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 12 - 至印度洋以及大西洋，比在廣州出發(fā)近 900 公里左右，是 祖國真正的南大門。 3）氣候特點 年平均降水量 1263 毫米， 610 月雨季， 臺風 季節(jié)往往雨水增多。降水量占全年的 90.2%。 *終年無霧。年平均氣溫 25.5 ， 6 月份氣溫最高，月平均 28.8 ， 1 月份氣溫最低，月平均 21.6 ，極端氣溫最高 35,9 ，最低 5.1 。浪潮為不規(guī)則日潮型，以日潮為主，每月 14天為日潮，日潮時最高潮位 2.2 米，持續(xù) 16 小時，最低潮位 0.6 米，平均潮位 1.03 米，最大潮差 2.26 米， 最小潮差 0.06 米。平均潮差 0.79米。漲潮時水分為兩支流，一支向東南流經(jīng)碼頭處進入 *河，流速 0.35米 /秒；另一支自白排礁缺口向西北流，流速 0.35 米 /秒。落潮流向相反，流速分別為 1.08 米 /秒和 0.07 米 /秒。落潮時間持續(xù) 8 小時，泥沙被落潮帶入大海，港池回淤量較少。 4） 交通條件 公路： *島的公路從早期的海榆東、中、西三線發(fā)展到，現(xiàn)在的東、西兩條高速公路，將全島的主要縣市緊密的聯(lián)系了起來，在鐵路運輸不發(fā)達的島上高速公路成了島上的交通首選，在東、西二線通車之后一直擔任著重要作用。是島上的交通大動脈。 航空： 位 于 *市以西 26公里處的 *國際機場是國內(nèi)的運輸大機場之一，承擔著 *通往國內(nèi)乃至世界的重任。 *國際機場，IATA 代碼 SYX，位于 *省 *島 *市中西北部的羊欄鎮(zhèn) *村，東距 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 13 - 市中心約 14公里，西距天涯海角旅游風景區(qū) 5公里。 *國際機場建成于 1994年 6月， 7月 1日正式通航。 港口： *是海濱城市，當?shù)厝俗怨趴繚O業(yè)和航運為生，港口自然是 *的一大窗口，從早期的榆林港到現(xiàn)在的 *港都見證著 *的航運發(fā)展！ 鐵路： 原有鐵路走西線，環(huán)線鐵路原為窄軌鐵路，始建于四十年代，后毀于風災(zāi)。新中國建立后，于 1956年開始重建石碌至八所段 52公里，以后建成八所至 *段 166公里，共長 218公里，另外自六香至安游修支線 19公里。以上各段均為標準軌距。 *站在 *省 *市內(nèi)，建于 1960年。離六鄉(xiāng)站 5公里，隸屬廣州鐵路（集團）公司 *鐵路總公司管轄。現(xiàn)為二等站。客運：辦理旅客乘降；行李、包裹托運。貨運：辦理整車、零擔貨物發(fā)到。 2006年歷史性的跨越，粵海鐵路順利通車，標志著 *從此能坐火車順利離開。 5）旅游資源 *市旅游資源得天獨厚，是 *省風景名勝最多而又最密集的地方，在約兩百公里的海岸線上，密布亞龍灣、大東海、鹿回頭公園、天涯海角、海山奇觀、 南山文化旅游區(qū) 等聞名中外的旅游 景點 。她不僅具備現(xiàn)代國際旅游五大要素 陽光、海水、沙灘、綠色植被、潔凈空氣，而且還擁有河流、港口、溫泉、巖洞、田園、熱帶動植物、民族風情等各具特色的旅游資源，在國內(nèi)外堪稱一絕 。 6）經(jīng)濟發(fā)展 2010年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 230.79 億元（不含農(nóng)墾，下同），按可比價格計 算，增長 20.2%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 14 - 31.00 億元，增長 6.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 49.37億元，增長 22.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 150.42 億元，增長 23.0%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得積極進展。三次產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成由 2009 年的 15.9 22.2 61.9 優(yōu)化為2010年的 13.4 21.4 65.2，三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為4.9% 24.8% 70.3%。人均富裕程度進一步提高。按戶籍平均人口計算，人均生產(chǎn)總值 46624元，增長 17.7%；按當年平均匯率折算，人均生產(chǎn)總值約合 7040 美元。全年全市 全口徑財政收入 146.91 億元，比 2009年增長 86.9%，其中，地方財政收入 116.76億元，增長 101.3%。 綜上所述， *市歷史文明悠久，旅游資源豐富，交通條件便利，文化底蘊深厚，經(jīng)濟發(fā)展迅速，為 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家 項目 建設(shè)和項目的運營，提供了良好的發(fā)展環(huán)境和廣闊的市場前景。 2.2 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家概況 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家位于 *鎮(zhèn)梅村白毛小組，占地面積 22.5 畝。 梅 村主要以生產(chǎn)熱帶水果為主。該村居住村民主要是黎族為主的少數(shù)民族。該村共 有 四個小組 716 戶居民 4298 人，其中老年人 363 人 。該 項目建設(shè)采取方式為由村委會提供閑置荒地或集體用地。由水果收購商（通過招商確定）贊助的費用建設(shè)地面建筑物。 項目建成后可以 加快 *市社會養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，使更多的老年人入住公寓，享受到全面的服務(wù)。 2.3 項目提出的背景 *省老齡事業(yè)發(fā)展 “十二五 ”規(guī)劃 提出， *省將加快把社會養(yǎng)老服務(wù)納入各級經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為支撐的社會養(yǎng)老服務(wù)體系。 相資料顯示， *于 2001*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 15 - 年進入人口老齡化社會。截至 2010 年，全省 60 歲及以上戶籍老年人口達 113 萬余人，占戶籍總?cè)丝诘?12.61%。根據(jù)省統(tǒng)計局預(yù)測，到 2015 年 *80 歲以上老年人口將達 17 萬人，占全省老年人口總數(shù)的14.66%，進入高齡化社會。 “十二五 ”期間， *將加快把社會養(yǎng)老服務(wù)納入各級經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，在城市全面推行居家養(yǎng)老服務(wù)，在農(nóng)村逐步發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)，以生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護理、精神慰藉為基本服務(wù)項目，推動社會服務(wù)進家庭。養(yǎng)老服務(wù)將面向有養(yǎng)老服務(wù)需求的老年人，重點保障 “三無 ”、 “五保 ”和低收入高齡、獨居、失能等養(yǎng)老困難老年人的基本養(yǎng)老。 據(jù)規(guī)劃提出的目標，截至 2015年末， *城市街道、社區(qū)將全部建有養(yǎng)老服務(wù)中心，農(nóng) 村 40%的社區(qū)（村）建立綜合性老年服務(wù)設(shè)施或站（點），形成縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）三級養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。屆時，全省養(yǎng)老服務(wù)床位要力爭超過全省老年人總數(shù)的 3%。今后 5年， *將陸續(xù)完成 *省養(yǎng)老院等項目建設(shè)，探索建立由政府主導的長期護理保險制度。其中，公辦養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)的重點，以收養(yǎng) “三無 ”、 “五保 ”、低收入和失能老年人的供養(yǎng)型和護養(yǎng)型養(yǎng)老機構(gòu)為主。根據(jù)計劃， *將在?？凇?*、儋州通過改建、擴建，各建設(shè)一所能為失能、失智老年人提供長期護理服務(wù)功能的社會福利院；在縣級城市，建設(shè)一所集生活照料、保健康復(fù)、老年大 學、文體娛樂和認證培訓多種功能于一體，具有示范作用的綜合性社會養(yǎng)老服務(wù)指導中心。 *還將堅持就近便捷、小型多樣、功能配套的原則，在街道、社區(qū)建設(shè)和改造一批養(yǎng)老院、托老所、日間照料中心、星光老年之家。同時，鼓*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 16 - 勵社會力量參與社會養(yǎng)老服務(wù)體系構(gòu)建，建設(shè)一批分布合理、功能互補的高端養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。 隨著人口老齡化程度的加劇，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的 滯后， 老齡 人口問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會問題日益突出，對社會發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視影響。人口老齡化和老年人問題，是當前社會普遍關(guān)注的社會問題。人到老年，常有恐老、怕病 、懼死的心態(tài)，加之家庭日趨小型化，青年人與父母交流少了，勢必造成他們的落伍感，甚至發(fā)生心理問題。老人中差不多有三成的人都存在這樣或那樣的心理問題，部分老年人因離退體的社會角色轉(zhuǎn)變而產(chǎn)生出心理不適應(yīng)現(xiàn)象，如出現(xiàn)焦慮、抑郁、孤獨和失落感， 與 子女遠離后的空巢感以及代溝造成的隔閡等 ，使他們 整天愁眉苦臉，唉聲嘆氣，夜不能眠 。老年人有固定的生活模式，其個性和行為方式已定型，容易看不慣變革中的一些現(xiàn)象，對后輩消費方式和價值觀念常常不理解，以致喋喋不休或怨嘆不已，影響家庭和睦與身心健康。 目前老年人最 需要解決 的問題是 ：經(jīng)常 有人交流、 看病就醫(yī)方便 、生活有人照料。而子女 已到中年，上有老下有小， 隨著工作節(jié)奏的加快 ， 所受壓力 不斷 加大，在贍養(yǎng)老人方面 常常力不從心 。 老年人 渴望擁有一個舒適、寧靜、便于交流的居住環(huán)境，老年公寓 恰好 能滿足廣大老年人的這一愿望。 面對老齡化發(fā)展的趨勢和老年人口的增多， 政府和全社會 必須未*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 17 - 雨綢繆，關(guān)注老年人、關(guān)心老年人的生活質(zhì)量， 加快發(fā)展社會養(yǎng)老事業(yè)， 真正 使他們 實現(xiàn) “ 老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學、老有所樂 ” 。 因此，國家要求各地各 有關(guān)部門一定要充分認識發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要性、必要性與緊迫性 ,采取扎 實有效措施 ,積極推動養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的快速、健康發(fā)展。 為了加快 *養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的 發(fā)展， 省政府 相繼出臺了大量政策措施。*省人民政府辦公廳關(guān)于貫徹實施農(nóng)村五保供養(yǎng)工作條例切實做好農(nóng)村五保供養(yǎng)工作的通知 業(yè)的意見 （瓊 政辦 2006 48號 ）明確指出： 發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè) ， 要按照 “ 政策引導、政府扶持、社會興辦、市場推動 ” 的原則 ， 逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老服務(wù)體系。要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準入制度 ， 積極支持以 “ 公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務(wù) ” 等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè) ， 鼓勵社會力量參與興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè) ， 形成能夠滿足不同老年人多層次、多樣化服務(wù)需求的養(yǎng)老服務(wù)新格局 。 經(jīng)民政部門審批登記的福利性、非營利性的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)不論是公辦還是民辦 ,都同等享受國家有關(guān)優(yōu)惠政策。 目前， *市 *鎮(zhèn)村級 社會 養(yǎng)老 服務(wù) 基礎(chǔ) 設(shè)施較為落后，還沒有一 個能夠 為老人提供 全面 服務(wù)的 令老年人滿意的 規(guī)范場所，極大地影響了*市的養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展。 可以預(yù)見， *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家建成運營后，入住的 老年人 將真正享受到了 正常的生活情趣， 取得良好的社會效益和廣泛的社會效*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 18 - 應(yīng)，將會有很多老年人紛紛入住。社會的需要，政府的引導，政策的扶 持，人民的期盼， *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目正是在這樣的背景下提出的。 2.4 項目建設(shè)的必要性 隨著改革開放的不斷深入，人民生活水平的提高和醫(yī)療設(shè)施的完善， *市 人口的平均壽命大幅度提高， 老齡階段 人口在整個人口中的比重逐年增大， “ 白發(fā)浪潮 ” 日益臨近；另一方面計劃生育政策的實施 ， 使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人數(shù)大為減少，大家庭逐漸小型化。 現(xiàn)有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院、養(yǎng)老院無論是規(guī)模、條件還是服務(wù)水平，都不能滿足社會對養(yǎng)老服務(wù)的需要。 人口老化已逐漸受到 全市 社會各界的廣泛關(guān)注，社會養(yǎng)老已是大勢所趨，為老年人建設(shè)一個集住宿、醫(yī)療、保健、康復(fù)、學習、娛樂、休閑于一體的綜合性老年公寓已成時代發(fā)展的必然要求。 老年人是社會的寶貴財富 ， 他們曾經(jīng)為國家、社會和家庭做出過貢獻 ， 其晚年生活應(yīng)當?shù)玫角袑嵄Ｕ稀＝?jīng)濟社會的快速發(fā)展為建立完善老年保障事業(yè)創(chuàng)造了有利條件 ， 大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè) ， 不斷滿足廣大老年人的物質(zhì)生活與精神文化需求 ， 是全面落實科學發(fā)展觀的根本要求 ， 也對促進家庭和睦、人際關(guān)系融洽、構(gòu)建社會主義和諧社會具有直接而深刻的影響。同時 ， 大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)能夠有效提高包括廣大老年人在內(nèi)的全體人民的生活質(zhì)量 ， 促進相關(guān)行業(yè)發(fā)展 ， 推動經(jīng)濟增長 ， 符 合經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的總體要求 。 具有顯著的社會效益和一定的經(jīng)濟效益。 對于 堅持以人為本、 深入貫徹落實科學發(fā)展觀，推*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 19 - 進社會主義和諧社會建設(shè)具有深遠 的意義。 因此， *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家 項目 是 非常必要 的 。 2.5 項目建設(shè)的可行性 2.5.1 老齡 人口 *市統(tǒng)計局公布第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，全市常住總?cè)丝跒?85408 人。同第五次人口普查相比， *十年共增加了 203112 人，增長 42.11%。全市總?cè)丝谥校?0-14 歲的人口為 120994 人，占總?cè)丝诘?7.65%； 15-64 歲的人口為 532355 人，占總?cè)丝诘?77.66%； 65 歲及以上的人口為 32059 人，占總?cè)丝诘?4.69%。同 2000 年第五次人口普查相比， 0-14 歲人口的比重下降了 10.38 個百分點， 15-64 歲人口的比重上升了 9.99 個百分點， 65 歲及以上人口的比重上升了 0.39 個百分點。 15-64 歲人口比重上升，說明人口增長主要集中在 15-64 歲年齡段 ，呈現(xiàn)出老年化的結(jié)構(gòu)，有 加速增長的趨勢。老年人口 的增 多，經(jīng)濟條件的改善，思想觀念的更新，使入住老年公寓成為迫切需要，能夠保證項目建成后的正常運營。 2.5.2 優(yōu)越的地理環(huán)境 項目所在地遠離喧鬧嘈雜的 主 城區(qū)，又 在城區(qū)范圍之內(nèi)， 臨近城區(qū)主 干道 ，交通便利。 前有小河、后有林木， 院內(nèi)空氣清新自然、 恬靜 、優(yōu)雅，環(huán)境舒適，是老人居住、活動的理想場所。 2.5.3 設(shè)施 項目區(qū)建成面積將達到 6300 ，并 有游泳池、 室外活動場地 ，場區(qū) 路面硬化 、 綠化，電力、供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施 基本 配套 。*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 20 - 第三章 建設(shè)場地及建設(shè)條件 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家位于 *市 *鎮(zhèn)梅村白毛小組，具有必備的地理位置優(yōu)勢和建設(shè)條件。 3.1 建設(shè)場地 建設(shè)場址交通方便，地勢平坦，地理位置優(yōu)越。 3.2 建設(shè)條件 3.2.1地質(zhì)條件 場地內(nèi)埋藏的地層有人工填土 層（ Qml）、第四系全新統(tǒng)海陸交互相沉積層（ Q4mc）、第四系中更新統(tǒng)海陸交互相沉積層（ Q2mc）、第四系坡積層（ Qdl）、第四系殘積層（ Qel）、燕山期（ r5）花崗巖及寒武系（ ）泥質(zhì)板巖?，F(xiàn)將場地內(nèi)埋藏地層的野外特征自上而下依次描述如下： 項目建設(shè) 位置圖 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 21 - （1 ） 素填土（ Qml）（“”為地層編號，下同）：褐黃、 灰黑色，主要由碎石及中砂組成，結(jié)構(gòu)松散，局部上部含植物根 系。 （2 ） 中砂（ Q4mc）：淺灰、褐黃、灰白色，石英質(zhì)，含 15-25%的粉粘粒，稍濕 -飽和，松散 -稍密狀態(tài)。 （3 ） 粉質(zhì)粘土（ Q2mc）：褐黃、灰黃夾淺灰色，含約 10-20的砂，局部夾少量碎石，可塑 -硬塑狀態(tài)，干強度及韌性中等，搖震無反應(yīng)，光澤反應(yīng)稍有光滑。 （4 ） 粉砂（ Q2mc）：褐黃、灰白色，石英質(zhì)，含約 15-20的粉粘粒，飽和，稍密 -中密狀態(tài)，局部松散狀態(tài)。 （5 ） 粉質(zhì)粘土（ Qdl）：褐黃、灰黃色，夾約 20-30的砂，局部夾有碎石，硬塑狀態(tài)，干強度及韌性中等，搖震無反應(yīng)，光澤反應(yīng)稍有光滑。 （6 ） 粗砂（ Qdl）：褐黃色，石英質(zhì)，含約 15-20的粉粘粒，飽和，稍密 -中密狀態(tài)。 （7 ） 中風化花崗巖（孤石）：褐黃、肉紅等色，節(jié)理裂隙發(fā)育，部分礦物已風化變質(zhì)，巖芯呈塊及短柱狀。 （8 ） 粉質(zhì)粘土（ Qel）：灰白、土黃、褐黃色，原巖結(jié)構(gòu)清晰可辨，夾 20-30%的強風化硬塊，硬塑狀態(tài)，干強度及韌性中等，搖震無反應(yīng)，光澤反應(yīng)稍有光滑。 （9 ） 強風化花崗巖（ r3）：黃褐、褐灰色，節(jié)理裂隙很發(fā)育，大部分礦物已風化變質(zhì)，巖石較破碎，呈碎塊狀，砂礫狀或土夾塊狀，巖塊用手可折斷，為軟巖，巖體破碎，巖體基本質(zhì)量等級為級。 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 22 - （10 ） 中等風化花崗巖（ r2）：褐黃、肉紅等色，節(jié)理裂隙發(fā)育，部分礦物已風化變質(zhì)，巖芯呈塊及短柱狀，合金鉆頭可鉆進，為較硬巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級為級。 （11 ） 微風化花崗巖（ r1）：肉紅、青灰色，節(jié)理裂隙較發(fā)育 ，節(jié)理裂隙間偶見有鐵質(zhì)氧化物浸染，金剛石鉆頭可鉆進，為堅硬巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級為級。 （12 ） 強風化泥質(zhì)板巖（ ）（ r3）：褐黃、褐灰色，大部分礦物已風化變質(zhì)，節(jié)理裂隙很發(fā)育，巖芯呈土夾硬塊狀，少量塊狀，巖塊用手可以折斷，為極軟巖，巖體破碎，巖體基本質(zhì)量等級為級。 （13 ） 中等風化泥質(zhì)板巖（ ）（ r2）：褐灰、青灰、褐黃色，部分礦物已風化變質(zhì)，節(jié)理裂隙較為發(fā)育，節(jié)理裂隙間被鐵質(zhì)氧化物浸染呈褐紅色，巖芯呈塊狀及短柱狀，為較軟巖，巖體較破碎，巖體基本質(zhì)量等級為級。 （14 ） 微風化泥質(zhì)板巖（ ）（ r1）：青灰、褐黃色， 節(jié)理裂隙稍發(fā)育，巖芯呈短柱狀及長柱狀，為較硬巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級為級。 *地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造為第四系海相沉積所形成的細砂、粘土等。據(jù)歷史記載和 *地震局資料， *市區(qū)未發(fā)生過強烈破壞性地震，按中國地震烈度區(qū)劃圖（ 1990）和 *省地震烈度區(qū)劃圖， *地震基本烈度為6度。設(shè)計基本地震加速度值為 0.05g。 3.2.2 氣象條件 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 23 - *地處熱帶，屬季風熱帶氣候區(qū)域。受南海海洋氣候影響較大，終年氣溫高，寒暑變化不大，四季溫暖，年均氣溫 23.8，月最高氣溫 25 36，月最低氣溫在 10以上；年均降水量豐富， 晴日年300 天以上。 *沒有真正的冬季，夏去秋來，秋去春至。盛夏，除中午短暫一段稍有炎熱外，早晚有海風吹拂，十分涼爽；嚴冬，北國冰封，萬里雪飄， *卻春意盎然，綠遍天涯。地區(qū)氣溫 20以上， *成為難得的全年全天候避寒、消暑、度假、旅游的好去處。 3.2.3地震 *地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造為第四系海相沉積所形成的細砂、粘土等。據(jù)歷史記載和 *地震局資料， *市區(qū)未發(fā)生過強烈破壞性地震，按中國地震烈度區(qū)劃圖（ 1990）和 *省地震烈度區(qū)劃圖， *地震基本烈度為6度。設(shè)計基本地震加速度值為 0.05g。 工程場地地震安全評價 根據(jù) 中華人民共和國防震減災(zāi)法（自 1998 年 3 月 1 日起施行）的規(guī)定，凡新建、改建、擴建的建設(shè)工程，必須達到抗震設(shè)防要求。而重大建設(shè)工程和可能發(fā)生嚴重次生災(zāi)害的工程，必須進行地震安全性評價。 *省人民政府于 1996 年 12 月曾發(fā)布第 98 號政府令，提出 *省工程場地地震安全性評價管理辦法，對于必須進行專門地震安全性評價的工程做了比較詳細的規(guī)定。 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 24 - 按照上述文件規(guī)定，本項目不在必須進行地震安全性評價工作的重要工程表的范圍之內(nèi)。按照國家頒布的地震裂度區(qū)劃圖，本工程抗震裂度定為 6度。 3.2.4 基礎(chǔ)設(shè)施條件 本項目主要 用水有生活用水和綠化用水。項目所在地緊靠市政道路，道路上均敷設(shè)有 300mm 以上的供水管網(wǎng)，本項目供水有保證。 本項目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。 供電 本項目供電采用市政供電。項目所在地市政路上敷設(shè)有市政電纜，項目可直接接市政電纜供電即可滿足項目供電需求。 通訊 本項目所在地的通訊設(shè)施可滿足本項目的需要。 協(xié)作條件 本項目的建設(shè)得到各方面的支持，前期工作正在有序進行，外部協(xié)作條件良好。 3.2.5 建筑材料及運輸條件 項目建設(shè)所需要的主要材料為磚、水泥、河砂、石子、石 灰等，均可就地購買。木材、鋼材均由當?shù)亟ú氖袌龀渥愎?yīng)，可滿足項目建設(shè)的需要。 建材運輸可通過城市公路網(wǎng)與各建材供應(yīng)商聯(lián)系，將項目建設(shè)所需建材、設(shè)備、機械直接運至施工現(xiàn)場。 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 25 - 3.2.6 用地條件 *省人民政府辦公廳關(guān)于貫徹實施農(nóng)村五保供養(yǎng)工作條例切實做好農(nóng)村五保供養(yǎng)工作的通知 業(yè)的意見 （瓊 政 辦 200648 號）要求：“ 在城鄉(xiāng)規(guī)劃和舊城 (村 )改造中 ,各級政府和有關(guān)部門要根據(jù)當?shù)乩夏耆丝跀?shù)量和老年人養(yǎng)老保障的實際需求 ,將社會福利院、老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院、光榮院等養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)納入整體規(guī)劃 ,落實建 設(shè)用地或提供相應(yīng)的經(jīng)辦場所。鼓勵民間組織、企業(yè)和個人采取獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股、租賃等方式創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu) ” 。*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家正是按照這一精神，由梅村材委會出土地，項目區(qū)占地 22.5 畝 15000 ， *市國土部門和 *鎮(zhèn)政府對于梅村老年之家的建設(shè)和發(fā)展給予了大力支持，計劃按政策規(guī)定采取劃撥或補貼等適當形式，解決該老年公寓的永久用地問題，目前正在辦理。 該項目建設(shè)不涉及土地征用補償和居民拆遷安置工作。建筑項目選址不壓覆礦床和文物，不影響防洪、交通等設(shè)施安全。 項目建設(shè)符合 *市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃以 及城市建設(shè)規(guī)劃的總體要求；項目用地符合有關(guān)土地管理的政策法規(guī)要求，符合土地利用總體規(guī)劃要求，占地規(guī)模和土地利用率合理；符合因地制宜、節(jié)約用地、保護耕地、減少拆遷移民等原則要求。 3.2.7建筑施工條件 該項目建設(shè)，將通過面向社會公開招標的途徑，選擇優(yōu)秀的施工隊伍，進行項目工程建設(shè)，確保施工質(zhì)量。*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 26 - 第四章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 4.1 建設(shè)規(guī)模 該建設(shè)項目為 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家。項目區(qū)總占地面積 15000，總建設(shè)面積 6300 ，總投資 1500萬元。 項目完成后 ，新建老年公寓樓老年人居住房間 150 間（套）， 設(shè)固定床位 150 張，可解 決 150 位老年人的住宿問題 。 老年活動中心設(shè)置閱讀室及 棋牌室、臺球室、健身室、 更衣室等 。 其他服務(wù)設(shè)施，可 提供滿足 入住老年人室外 活動的 廣 場 、綠地、廊亭、游泳池、室外活動場地等 。 4.2 建設(shè)內(nèi)容 1. 老年之家建設(shè)，總建筑面積 6300 。其中： （ 1）老年公寓樓： 4200。 低層別墅式 老年 公寓 15 棟 ， 2.5 層，每棟 280。 （ 2）老年活動中心，共 2 層，鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)，建筑面積 2100；閱讀室、棋牌室、健身室、臺球室、更衣室各 420。 2. 室外配套建設(shè)： 4500，主要含 游泳池 、 室外活動場地 等。 3.設(shè)施配套：滿足 150 人的老年人專用起居、廚衛(wèi)設(shè)備、輪椅、擔架、健身器材、理療設(shè)備、急救護理設(shè)備、呼叫系統(tǒng)設(shè)備、電視與網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)備等。 其中建設(shè)工程主要包括：土建工程、一般裝飾工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、路燈、綠化美化等。 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 27 - 第五章 工程技術(shù)方案 5.1 項目組成 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目主要由老年公寓樓、老年活動中心和游泳池、室外活動場地、綠地、花壇、池沼、道路和其它服務(wù)用房、保障系統(tǒng)組成。 5.2 建設(shè)模式與設(shè)計理念 5.2.1建設(shè)模 式 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目將由建筑專業(yè)設(shè)計院精心設(shè)計，達到建筑用地合理，區(qū)域規(guī)劃精良，景觀豐富多彩，樓房式樣新穎，房屋布局合理，室內(nèi)外所有設(shè)施均符合老年人住宅設(shè)計規(guī)范的標準。 5.2.2設(shè)計理念 （ 1）可持續(xù)發(fā)展理念：其主導思想就是建筑本身對自然環(huán)境的影響做到最小，對資源的利用做到合理規(guī)劃，達到建筑物與生態(tài)環(huán)境的和諧相處。 （ 2）以人為本理念：一切設(shè)計在符合老年人住宅設(shè)計規(guī)范要求的前提下，盡可能在質(zhì)量、戶型、綠化、環(huán)境、配套設(shè)施、居住氛圍等方面增加新的理念，使老年人生活環(huán)境更加優(yōu)美舒適。 （ 2）服 務(wù)定位：本項目以工薪階層為主，以滿足中低收入家庭需求為目的，使廣大工薪階層家庭都能夠有能力入住。 5.3 總平面規(guī)劃原則 該項目設(shè)計的基本原則，是在滿足國家的有關(guān)規(guī)程、規(guī)范的前提*市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 28 - 下，首先應(yīng)強調(diào)功能分區(qū)的合理性。項目的規(guī)劃設(shè)計，要綜合考慮用地條件、造型、朝向、間距、層數(shù)與密度等因素，以適應(yīng)于老年人的活動規(guī)律。力求平面布置分區(qū)合理，樓房布局合理，樓房內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理，達到城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范和老年人住宅設(shè)計規(guī)范的要求，以滿足社會各階層對老年公寓的不同需求。 1、根據(jù)生態(tài)建筑的理念，最大限度地利用原有的地形 、地貌、相鄰建筑物特點與老年人的需求，在規(guī)劃和單體設(shè)計中予以充分照顧利用。 2、根據(jù)不同性質(zhì)的使用空間、空間的尺度和位置，創(chuàng)造適合不同空間的室外環(huán)境。 3、室外空間主要布置游泳池、室外活動場地、綠地、花壇、池沼、停車位、公共活動區(qū)、健身區(qū)及道路等。 4、區(qū)內(nèi)規(guī)劃要潔污路線清晰、避免或減少交叉污染。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)形排污管網(wǎng)，每座建筑物間設(shè)有排污井口，在項目區(qū)主入口處并入市政排污主管網(wǎng)內(nèi)。 5、對廢棄物的處理，按照有關(guān)環(huán)境保護法令、法規(guī)的規(guī)定作出妥善安排和布局，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有專職衛(wèi)生人員經(jīng)常打掃和清理。 項目區(qū)全部 建設(shè)完成后要達到：建筑物錯落有致， 公寓樓設(shè)施完備， 室外活動場地亭臺廊 榭， 項目區(qū) 鮮花簇擁、綠樹成蔭。力爭辦成*省最大、功能最完備的老年公寓。 5.4 建筑設(shè)計規(guī)范 5.4.1設(shè)計原則 *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目可行性研究報告 - 29 - *市 *鎮(zhèn)梅村老年之家項目的建筑設(shè)計規(guī)范，應(yīng)滿