三江市新寓苑項目招商方案

房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 新寓苑 商業(yè) 步行 街 招商 策劃 方案 根據(jù)公司項目安排意見，為整體推出溫泉旅游項目，實現(xiàn)游人接待中心、沖浪館、商業(yè)步行街的三位一體 入 市經(jīng)營 。本 策劃方案 在 結合對本項目的了解和項目周邊市場分析 ,以及在前期運作其它商業(yè)項目招商及銷售時所獲得的實操經(jīng)驗 ,對本項目商業(yè)進行市場分析、項目定位、招商運作 、時間節(jié)點 等提出 策劃銷售部的建議和思路。 一、 商業(yè)街項目基本概況 酒都溫泉商業(yè)步行街位于 中國酒都溫泉大門右側， 整個街區(qū)占地 近 15 畝，由四幢三層歐式 休閑 洋房以十字型對稱排列 組合而成 ， 總建筑面積達 10000 多平方米。 正中區(qū)域設 高大歐式古典鐘樓，是步行街標志性建筑，極富觀賞價值。步行街北面一水之隔， 正對 80 米景觀大道；南面與百泉湖相依 ；西面緊臨網(wǎng)球場和停車場；東面與半山尊城別墅群為鄰。 商業(yè)街一層商鋪約 32 間，其中最大的商鋪 8 間，建筑面積為 216M2；最小面積商鋪 8 間，建筑面積為 108M2；其余 16 間每間建筑面積為 135M2。二層和三層 為中空式大開間，可以任意分隔。是大型超市、休閑茶房、美容健身房、其它餐飲娛樂的理想賣場。 二、周邊商業(yè)市場及環(huán)境 以酒都溫泉為中心點，向東西方向作 2000 米橫向輻射，基本無規(guī)范化商業(yè)市場和大型、中檔 以上商業(yè)賣場?；旧鲜且源ㄔ浦新窞橹行模孕⌒团R街鋪面為主。具典型的路邊農(nóng)貿(mào)市場 特征；經(jīng)營類別主要以日常消費性生活用品、小家電、醫(yī)藥用品、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、小餐館等為主。 由于本項目商業(yè)街業(yè)態(tài)定位主要是滿足旅游消費者需求，故本項目周邊商業(yè)市場和商業(yè)環(huán)境對本商業(yè)街區(qū)的生存環(huán)境不具競爭性和挑戰(zhàn)性。 本地街村居民的一般性消費也對本商業(yè)街無實質(zhì)性影響。 項目 SWOT 分析 1 項目優(yōu)勢（ S） 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 A、 本項目是 與 中國酒都溫泉 度假中心配套的休閑商業(yè)步行街， 占地面積 1000多畝，屬旅游商業(yè)地產(chǎn)項目，有相關旅游產(chǎn)品（溫泉沖浪館、高檔商務 酒店、私家別墅 、網(wǎng)球場等）作 人氣支撐； B、 交通便捷，離塵不離城； C、絕版 別墅 ， 升值 潛力 空間 大； 2、項目劣勢（ W） A、 遠離城市核心商圈 和次商圈 ，缺少足夠的人氣支撐； B、 前期運作成為“夾生飯”，重新啟動困難重重； C、旅游項目的商業(yè)，由于其定位特殊 ，對商家的選擇 有其局限性； D、命運不在其商業(yè)本身，而在于溫泉旅游效益對商業(yè)街的牽引力； 3、項目機會（ O） A、 新公司的 實力和 企業(yè)品牌、資本運作 模式 、戰(zhàn)略思路的前瞻性，給本項目注入了新的活力； B、 三江廠至大麥壩的 80 米景觀 大道的改造，觀 斗山外環(huán)線遂道的開 通， 使本項目在交通上更加便捷，對招徠游人和消費者增添了動力； C、 隨著溫泉項目的全面啟動，周邊環(huán)境的改善，本項目將有新的起色； D、新農(nóng)村建設項目的啟動，農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光旅游的展開，對整個溫泉項目注入了新的活力，也 可能 同時拉動商業(yè)街的商業(yè)發(fā)展。 E、酒都溫泉的全面重新規(guī)劃、設計、調(diào)整、使溫泉項目有了新的生機和活力。 4、項目威脅（ T） A、 中國酒都溫泉旅游產(chǎn)品 （游人接待中心，溫泉沖浪館等） 的 游 人流量、 定價體系、 經(jīng)營效益 等 的好壞，將直接影響 商業(yè)街的商鋪 招商、入住率、持續(xù) 性、商業(yè)效益和商業(yè)街的商業(yè)氣氛，也決定著商業(yè) 街成敗關鍵。 B、 資本運作的失敗，資金鏈條的斷裂。 5、項目關鍵不利因素及應對策略 項目關鍵不利因素是商業(yè)街的生存 和發(fā)展， 從一定程度講， 是處于 “不由自主” 角度 ， 即 受 整體 溫泉項目 可持續(xù)穩(wěn)定地增長和發(fā)展 的影響。因此，從戰(zhàn)略決策看，應緊緊抓住中國酒都溫泉旅游 品牌 定位，從旅游產(chǎn)品項目，旅游招徠人數(shù)，入住率等具體指標上策劃出新的亮點，使商業(yè)街與其他溫泉項目互為拉動，形成房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 旺場經(jīng)營態(tài)勢。 二、 項目定位 （ 一 ） 、項目總體定位 項目總體定位是項目的運作方向，系統(tǒng)性的進行市場調(diào)查后，根據(jù)測算和 鼎業(yè)新寓苑 公司積累的豐富經(jīng) 驗及商業(yè)資源得出項目總體定位，之后的所有運作思路都根據(jù)總體定位來研究和制定。 項目總體定位為： 以餐飲娛樂為主體，以旅游休閑為目的， 高雅、有品味的旅游風情度假商業(yè)街。 （ 二 ） 、形象定位 歐式風格、異域風情、恬靜而高雅、時尚而浪漫 的對內(nèi)對外的“窗口” 。 （ 三 ） 、功能定位 本 項目商業(yè) 街 展示的主要功能 為 1、滿足中國酒都溫泉旅游品牌中的旅游產(chǎn)品“六要素”：吃、住、行、娛、游、購的主體配套； 2、別墅小區(qū)業(yè)主的高雅生活配套實施； 3、閑情悠雅的小恬之處。 4、 購物功能：體現(xiàn)于商 業(yè)街 商品品種、檔次上，購物功能是商 業(yè) 街 最基本功能； 5、 休閑功能：在現(xiàn)代 商業(yè)街 中 休閑功能往往被當作商 業(yè)街 的附加功能加以設置； 6、 娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動，如電玩、電影城、 KTV、 兒童游玩區(qū)等等； 7、 服務功能：主要體現(xiàn)于商 業(yè)街 物管和商 業(yè)街 客戶經(jīng)營主體服務兩方面。 （ 四 ） 、檔次定位 中 高 檔次、 中 高 品位 （ 五 ） 、 業(yè)態(tài)定位 1、本項目業(yè)態(tài)定位理念 本項目定位是關鍵，位置地處城 北郊 邊緣地帶，離 城市商業(yè) 市場核心區(qū)域超過 8000 米，所以絕對不能 以核心商圈和次商圈 傳統(tǒng)商業(yè)場定位，而應以人為本，突出項目 溫泉 旅游品牌特征，突出環(huán)境與功能，以消 費引導而定位，否則， 必將房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 導致招商 的失敗 和后期經(jīng)營的極大困難。 2、 本項目 業(yè)態(tài) 定位 規(guī)劃的原則 有利于商家互補性的原則 有利于商家共榮性的原則 有利于商家競爭性的原則 有利于物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的原則 有利于物業(yè)升級的原則 預留新業(yè)態(tài)的原則 有利于降低工程費用的原則 有利于資產(chǎn)增值的原則 有利于降低公攤率的原則 3、 本項目 業(yè)態(tài)規(guī)劃 定位 建議 根據(jù)定位原則進行規(guī)劃 定位為： 以酒都溫泉旅游為主題、以住宅業(yè)主 和旅游者 為穩(wěn)定客戶群 、以餐飲娛樂為主體 的中國酒都溫泉風情商業(yè)步行街。 4、招商業(yè) 態(tài)類別 A、 餐飲類： 海鮮餐廳、西餐廳、 品牌中餐、 中西式結合的快餐廳、品牌火鍋、特色餐飲、 韓式燒烤、河鮮、本土特色餐飲、 B、 吧類： 咖啡吧、酒吧、冷熱飲、 網(wǎng)吧 、書吧 、水果店 C、 地方小吃： 宜賓燃面、宜賓燉雞面、 宜賓、紅橋豬兒粑、雙河涼糕、筠連水粉等地方名優(yōu)小吃； D、 休閑娛樂類： 休閑觀景茶房、美容美發(fā)、療養(yǎng)健身房、量販 KTV、 E、 旅游小商品類： 地方旅游產(chǎn)品、紀念品、小飾品、宜賓土特產(chǎn)品、 化妝品 、奇石展品 F、 生活類： 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 大型超市、連鎖店、 藥品店 G、 服務類： 商業(yè)銀行、 電信、郵政代辦、 干洗店、洗車場 、 公用電話 5、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布： 方案一：根據(jù)業(yè)主需要進行商業(yè)門面分割。 由公司負責出圖，完善梯間交通流線設計，并對二三樓進行分割。 一層分布圖 （約 4857 ） 商業(yè)街一層面積統(tǒng)計表 及業(yè)態(tài)分布建議 編號 面積 業(yè)態(tài)分布建議 編號 面積 業(yè)態(tài)分布建議 A1 108 108 特色 餐飲 B1 108 108 棋牌、茶樓 A2 54 54 吧類 B2 54 54 吧類 A3 54 54 吧類 B3 54 54 吧類 A4 108 108 特色餐飲 B4 108 108 超市 A5 54 54 旅游小商品 B5 54 54 餐飲、小吃 A6 54 54 旅游小商品 B6 54 54 餐飲、小吃 A7 54 54 餐飲、小吃 B7 54 54 美容美法、水果店 A8 54 54 餐飲、小吃 B8 54 54 美容美法、水果店 A9 54 54 旅游小商品 B9 54 54 餐飲、小吃 A10 54 54 旅游小商品 B10 54 54 餐飲、小吃 A11 54 54 餐飲、小 吃 B11 54 54 干洗店、通訊、藥房 A12 54 54 餐飲、小吃 B12 54 54 干洗店、通訊、藥房 A13 108 108 KTV 歌城 B13 108 108 特色餐飲 A14 54 54 KTV 歌城 B14 54 54 餐飲、小吃 A15 54 54 KTV 歌城 B15 54 54 餐飲、小吃 A16 108 108 KTV 歌城 B16 108 108 特色餐飲 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9。 A10。 A11。 A12。 A13。 A14。 A15。 A16。 B1 。 B2 。 B3 。 B4 。 B5。 B6。 B7。 B8。 B9。 B10 。 B11 。 B12 。 B13。 B14 。 B15 。 B16 。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二層、三層商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議（二層面積約 3502 ，三層面積約 1850 ） 特色餐飲、 KTV 歌城、棋牌、茶樓 、休閑吧 備注： 由于該種方案需要二、三層重新進行梯間交通流線設計，并進行門面分割，因此，無法具體對業(yè)態(tài)進行分解。 方案二： 不進行門面分割，根據(jù)目前建筑現(xiàn)狀進行招商，一、二、三層整體招商。 商業(yè)街面積統(tǒng)計表 及業(yè)態(tài)分布建議 編號 面積 業(yè)態(tài)分布建議 編號 面積 業(yè)態(tài)分布建議 A1 641 特色餐飲 B1 216 棋牌、茶樓 A2 279 吧類 B2 279 吧類 A3 280 吧類 B3 280 吧類 A4 216 特色餐飲 B4 641 超市 A5 108 旅游小商品 B5 108 美容美法、水果店 A6 351 棋牌、茶樓 B6 351 餐飲、小吃 A7 280 餐飲、小吃 B7 280 餐飲、小吃 A8 108 旅游小商品 B8 108 美容美法、水果店 A9 108 旅游小商品 B9 108 干洗店、通訊、藥房 A10 387 餐飲、小吃 B10 387 餐飲、小吃 A11 426 餐飲、小吃 B11 426 餐飲、小吃 A12 108 旅游小商品 B12 108 干洗店、通訊、藥房 A13 377 KTV 歌城 B13 216 特色餐飲 A14 369 KTV 歌城 B14 426 餐飲、小吃 A15 426 KTV 歌城 B15 369 餐飲、小吃 A16 216 KTV 歌城 B16 377 特色餐飲 為了有利于招商工作的開展，建議采用方案一。 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9。 A10。 A11。 A12。 A13。 A14。 A15。 A16。 B1 。 B2 。 B3 。 B4 。 B5。 B6。 B7。 B8。 B9。 B10 。 B11 。 B12 。 B13。 B14 。 B15 。 B16 。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)街招商中存在的問題： 1、根據(jù)原方案，不進行門面分割，根據(jù)目前建筑現(xiàn)狀進行招商，一、二、三層整體招商。因此，樓梯全為室內(nèi)樓梯，不能對外連通，必須統(tǒng)一招商；而根據(jù)市場需要，該方式不利于招商工作的開展，建議，調(diào)整梯 間，將交通流線完善，能適合小商鋪分割的需要。 2、目前商業(yè)街未預埋衛(wèi)生間管線，同時也未預埋排煙管道。 三、 本項目 招商運作 計劃 商業(yè)街項目招商流程： 1、招商目標 運作 4 個月以內(nèi)使招商率達到 80%以上，形成旺場的局面。 注： 由于本項目是與酒都溫泉組合在一起經(jīng)營的非典型性綜合商業(yè)街，其對應的商業(yè)劃分會很大程度受到酒都溫泉旅游項目 （游人接待中心、沖浪館）的影房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 響。故要滿足以上招商指標 ，很大程度上取決于 中國酒都溫泉內(nèi) 周邊環(huán)境的美化、景觀、道路的到位；游人接待中心和溫泉沖浪館的投入使用； 2、 招商策劃的核心 招商計劃 準備： 為保障商家利益，要做好細致的準備工作。 確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、主要招商活動、招商費用。開展實際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。 商家招商條件 條 件 名 稱 具體內(nèi)容 租金 進場后從第四年開始收租，按面積收保證金。 稅收 爭取政府 對 商業(yè)街商家 的優(yōu)惠政策 ，免工商管理費 賣場 保證三年以上的經(jīng)營期，裝修費自理。 支持與服務 后期物業(yè)的跟進和管理 招商時間安排 由于招商任務較重，我們對招商時間提前安排，其中商家招商 要事先做好相關工作，在項目策劃方案出來后正式 按業(yè)態(tài)分布 確定 商家 主力店，根據(jù)商家的具體要求進行方案策劃的修改與完善， 避免方案被迫修改所造成的損失。 招商計劃 招 商 工 作 名 稱 內(nèi) 容 目 的 重點 商家招商 專題研究對口 商家，確定完成 招商的時間 和談判 ； 引進、完成商家的最終落戶； 名店招商 主要面向省內(nèi)和宜賓 名店，要提前了解消費人群對知名品牌的購買力與消費文化方面的接受程度 ； 掌握品牌資源 ，做好后續(xù)商家的補位和預留； 一般商家，服務類的引 進 掌握重點品牌資源 招商隊伍 選拔與培訓，研究招商骨干人才的定向獵取 招商宣傳 確定費用比例、費用總額 招商費用管理： 招商 費用主要包括：人員差旅費用、商家接待費用、宣傳費用廣告 費用。 招商費用使用策略： 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1、 招商任務指標分解到人，成本分解到人。 2、 關鍵性招商集中使用，避免零打碎創(chuàng)。 2、重點保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎勵管理。 3、重視客戶營銷和關系營銷，費用安排上予以傾斜。 2、時間 節(jié)點 控制 2008 年 6 月 2009 年 元 月 3、招商方式： （ 1）點對點招商 本項目 商業(yè)街規(guī)模較 小，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃和具體業(yè)態(tài)體量現(xiàn)狀，可主要進行有針對性、有目標的專向招商。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，同時招商效果理想，績效明顯。招商團隊在項目基礎資料及相關政策到位的基礎上可以展開全面的針對性。 （ 2）通過人脈關系招商 利用現(xiàn)有的關系網(wǎng)絡和人際關系，進行有針對性，雖然圈子和招商面小，但成功率高。 （ 3）項目洽談會 根據(jù)項目 今 年 下 半年招商情況，在積累部分意向客戶的情況下，在 2008 年6 月份可以組織定向的項目洽談會，促成項目的最終實效投資，同時可以通過相關潛在客戶群體和媒體的參與，進 行新聞追蹤報道，引起社會效應，同步推動項目銷售，聚集人氣。 （ 4）激勵招商 以經(jīng)濟刺激的方式，在公司內(nèi)外實行全員招商，主動出擊，以 招商 覆蓋面取勝。 （ 5）廣告招商 常規(guī)招商最常見的就是通過廣告招商，它主要是通過各種廣告媒體將項目信息傳播出去，通過電話、傳真、信件等方式來收集客戶資料，通過進一步談判，引導投資者對項目產(chǎn)生興趣。對于招商團隊不健全或者相關經(jīng)驗尚不到位的情況下，這種招商方式是比較合適的，并能快速地開發(fā)市場。 廣告招商的費用較高，對于商業(yè)項目初期不適合用投放大量招商廣告的方式房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 進行招商 。由于消費者在選擇投資項目時往往比較謹慎，對于缺乏品牌知名度的新項目缺乏信心，因此廣告招商的效果不是很明顯。廣告招商的優(yōu)點是傳播面廣，能夠找出很多招商人員無法找到的潛在投資者。其缺點是費用高，招商質(zhì)量低，針對性差。采用此種方式的關鍵在于，要選擇經(jīng)銷商關注的媒體發(fā)布招商廣告。 建議，由于項目銷售與招商在一段時間內(nèi)將處于同時進行階段，在銷售推廣過程中，加入招商信息，發(fā)布招商信息，這樣既可節(jié)省成本，又可將項目統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的信息發(fā)布給目標投資者和經(jīng)營戶，增加消費者信息。 四 、招商 租賃具體操作流程： 1、 業(yè)主購買商鋪填寫經(jīng)營意向調(diào)查表； 2、確認自營、委托出租； 3、投資業(yè)主簽定業(yè)主代租合同，并收取租賃中介傭金； 4、公司收集承租客戶信息、進行談判； 5、協(xié)助業(yè)主和承租人簽訂租賃協(xié)議，交納履約保證金； 6、裝修、開業(yè)。 五 、租金價位定價原則 1、放水養(yǎng)魚 租金基準定價，應全面權衡經(jīng)營戶和開發(fā)商的投資成本，目前，參照市場上按投資回報 7 8%左右的價位，業(yè)主和經(jīng)營戶基本能接受，通常情況下租金定價月基價應為：售價 8%12 個月。由于本項目周邊商業(yè)氛圍尚未成熟，租金水平比較低，商業(yè)街需要一定的培育過程， 開發(fā)商需要以低租金等優(yōu)惠措施來吸引商家，即所謂 “ 放水養(yǎng)魚 ” ，因此前期租金水平的基準建議為：售價 5 -6%12個月（ 優(yōu)惠期以后的 前 兩 年）。 2、區(qū)別對待 不同商家 因引進的項目有知名度大小不同、影響力不同、規(guī)模大小不同，因此，在考慮基準定價的基礎上，應該考慮以下兩個著重點： 如果引進的是極具知名度的商家，可給予免租、免管理費、減免稅收（ 1-3 年） 如引進的商家有一定知名度，確實能提升商業(yè)街整體形象，帶動人流，其租金標準應參照市場行情，適當略低于租金基準定價，但租賃期應至少達 3 年以上，房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 且 三年后， 每 年租金價格要保證 5左右的遞增。 如引進的商家（如普通的餐飲、休閑娛樂店），只有一般知名度或影響力，對整個幫助不大，則可以按租金基準定價作為參考定價。 3、區(qū)別對待 不同進駐客戶 鑒于本項目在實際銷售中，可能會產(chǎn)生自我經(jīng)營客戶，因此，針對此類情況，我們建議采取以下措施，鼓勵客戶快速與公司簽定相關協(xié)議： （ 1）購買商鋪的業(yè)主， 必須在限定期限內(nèi)自行開業(yè)經(jīng)營或 選擇委托租賃，一律交由開發(fā)商指定公司代為租賃 ； （ 2）購買商鋪的客戶在簽定正式合同的同時簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費 40%。 （ 3）對于 在簽定正式合同后 5日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費 30%。 （ 4）對于在簽定正式合同后 10 日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費20%。 （ 5）購買商鋪的業(yè)主，仍需自營的，如該商鋪購買時已出租，將無條件選擇委托出租，租賃期限滿后，方可自營。如該商鋪購買時未出租，需交納 50 元 /M2保證金，簽定經(jīng)營管理公約和自營意向書，保證和商業(yè)街同步開業(yè)后，才可自營，同時，第一年后返物管費 20%。 （ 6）開業(yè)后購鋪基本不給予任何獎勵政策。 六 、招商階段劃分為 招商實施準備階段 招商強勢期 招商攻堅階段 第一部分 招商階段性工作 第一階段 招商實施準備期 一、目標 1、完成項目市場調(diào)查工作，根據(jù)市調(diào)完成和完善項目定位、項目運作思路以及所欠缺的項目不利因素等。 2、調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃，根據(jù) 市場 要求相應調(diào)整售價及租金方案； 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3、完成對招商人員招聘和招商技巧、統(tǒng)一說辭、禮儀、管理制度、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)知識的培訓； 二、重點工作 1、完成招商的基礎性工作； 2、完成現(xiàn)場招商處包裝及項目地盤包裝； 3、塑造項目形象； 4、確定目標商家資源，收集商家信息； 5、篩選重點主題主力商家 , 開展對重點商家的接觸 ； 6、設計完成招 商資料； 7、完成布置招商現(xiàn)場用圖表； 8、儲備大量的目標商家資源，為后期強勢推廣做好鋪墊工作； 9、完成租賃合同的評審和定稿； 10、確定招商廣告宣傳方案； 11、完成項目現(xiàn)場廣告位及導識系統(tǒng)規(guī)劃方案； 12、 完成 與業(yè)主簽定 租賃 經(jīng)營協(xié)議 文本設計 ； 13、完善項目租金價格體系。 三、 時間節(jié)點： 2008 年 6 月 30 日前。 第二階段 強勢招商階段 一、目標 1、全力啟動招商任務，招商率達 50%-80%。 2、商家資源儲備率達到 90%，意向入駐商家儲備量達到 30 個以上。 二、重點工作 1、完成招商任務分解 和落實； 2、繼續(xù)收集商家資源 ,篩選商家資源； 3、與相關行業(yè)協(xié)會就本項目建立合作關系； 4、全面展開與意向商家的洽談 ,重點引進主題、主力商家 ,形成帶動作用和引導； 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5、用優(yōu)惠政策引進主題、主力品牌商家，形成樣板店并安排進場裝修； 6、形成對重點商家資源集中區(qū)的針對性招商； 7、完成輔助招商工作的現(xiàn)場氛圍烘托。 8、完成營銷推廣階段性計劃； 10、實施項目導識系統(tǒng)及廣告位的制作； 11、逐步完成對項目商業(yè)氛圍的營造 ,包括招商的現(xiàn)場包裝布置。 三、時間節(jié)點： 2008 年 7 月 12 月 第三階段 招商攻堅階 段 一、目標 招商率力爭達 80%以上。 二、重點工作 1、繼續(xù)加強商家資源儲備，對剩余商鋪進行定向招商，提高招商成功率； 2、對現(xiàn)有商家資源進行優(yōu)化組合； 3、督促商家進場裝修并與之配合； 4、完成開業(yè)策劃方案，組織進行開業(yè)相關活動準備； 5、開業(yè)環(huán)境布置； 6、開業(yè)廣告宣傳； 7、完成開業(yè)慶典準備工作及開業(yè)慶典活動； 8、完成對媒體炒作的組織和實施； 9、設計對消費者有吸引力的活動素材 ,組織相關媒體宣傳； 10、利用開業(yè)前的宣傳和造勢 ,促進招商率的進一步提高； 11、完成開業(yè)后的系列促銷活動實施方案 。 三 、時間節(jié)點： 2008 年 10 月 第二部分 招商、銷售策略 一、利用本公司已有的及進一步開發(fā)的商業(yè)資源網(wǎng)絡和經(jīng)營聯(lián)盟在成都 、重慶、瀘州、自貢 或外地尋找多家主力商家，形成主力商家和核心力量 二、優(yōu)質(zhì)品牌成為本項目經(jīng)營、管理的一大亮點，由該主力商家?guī)酉嚓P的房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)業(yè)鏈以及其他中小商家共同發(fā)展，形成優(yōu)勢互補、相互促進的優(yōu)勢格局。 三、 定向為主，化零為整實施策略，形成商業(yè)旺場氛圍 、 在成都 、重慶、自貢餐飲娛樂 市場區(qū)域內(nèi)尋找有實力的商家，將這些商家有效合理的整合起來，以化零為整的規(guī)模經(jīng) 濟效應進行統(tǒng)一經(jīng)營管理。并利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴大宣傳，以吸引更多目標商家加盟。 五、商家策略 1、定向為主，整合實施 定向招商：依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，對主力商家及牽頭租戶實行定向招商，并安排招商主辦重點落實適合主力商家業(yè)態(tài)定位的商家資源。 以商引商：利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴大宣傳，以吸引更多目標商家加盟。 廣告招商：通過各種推廣活動和宣傳制造題材，擴大本項目的影響力，吸引目標客戶的注意力，促進招商。 2、主次分明，把握節(jié)奏 依據(jù)商家資源儲備和優(yōu)化目標客戶層，先易后難，嚴格控制和把握 本 項目業(yè)態(tài)定位，完成主力商家的招商工作。 掌握時機，利用引進的主力商家及品牌商家在業(yè)界的影響力，擴大宣傳，全面開展招商工作。 根據(jù)引進的主力商家及品牌商家業(yè)態(tài)的實際情況，靈活調(diào)整業(yè)態(tài)，并實施定向招商，提高招商的成功率。 3、商家應對策略 對商家要進行正面激勵和引導，建立商家的經(jīng)營信心，對商家提出經(jīng)營建議，表現(xiàn)最大的真誠度，贏得商家的信賴。 充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對本項目的不利輿論，對不同態(tài)度的商家 采取不同的應對策略。 對意向性較強、業(yè)態(tài)相符、經(jīng)營規(guī)模適度的商家，要積極跟進，增強商家經(jīng)營信心，消除其對項目的擔憂，促使其下決心。 對于猶豫、徘徊的商家，找準原因，對癥下藥。 六、業(yè)主策略 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1、合理規(guī)劃，引導實施 2、特殊矛盾，積極應對 七、規(guī)劃策略 1、統(tǒng)一規(guī)劃設計廣告位、商家店招、導識系統(tǒng)、 POP 廣告等，有較高的信息能見度。 2、合理規(guī)劃 、美化、亮化 項目門前區(qū)域，增 強建筑立面感觀色彩 ，以吸引消費者 和樹立商家信心與自信 。 3、沿街路燈、 商業(yè) 街 光彩工程等。 4、人流、車流 與停車場 的動線設計，形成對人、車 、場 的有效引導。 5、正視對產(chǎn)權 集中 的具體情況，根據(jù)業(yè)主委托和自營情況存在變數(shù)的實際情況進行動態(tài)調(diào)整，最大限度保持規(guī)劃布局的整體性和完整性。 八、管理策略 1、通過有效組織和組合，充分發(fā)揮團隊的招商作用，相互協(xié)作，以完成預定的招商任務為目標。 2、營造良性競爭機制，促進和調(diào)動招商主辦 部門和中介代理機構 的工作積極性和能動性，合理的調(diào)配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個人在專業(yè)中的特長。 3、定期組織專業(yè)培訓，不定期根據(jù)招商中的具體情況及時溝通交流，強化、提高每位員工的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，提升整個團隊工作效率和能力。 4、組織提供相關資料，加強招商主辦談判技巧，增加招商的成功率。 九、價格 定位 策略 商鋪租金價格考慮對業(yè)主的投資回報要求，結合資產(chǎn)增值的速度，整體采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價格策略，并逐年進行遞增，降低商家前期經(jīng)營負擔，樹立商家經(jīng)營信心，形成旺鋪的局面。 根據(jù)制定的參考價格體系及不同口岸等級標準與商家洽談所能接受的具體租金標準。 根據(jù)本項目商鋪面積 不 大和口岸租金差別 不 大特點，結合對行業(yè)市場情況、業(yè)主的投資回報要求，按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標準。 第一年回報率暫定為 5%，第二年達到 6%左右。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 拉大次級口岸與頂級口岸的租金差距，促進次級口岸的出租率，對優(yōu)質(zhì)商家提供有巨大吸引力的優(yōu)惠政策 （如實行前 2-3 年的免租政策等） 。 后期經(jīng)營管理 一、制定項目后期經(jīng)營管理方案 本部分主要介紹本項目后期經(jīng)營管理的總的基本思路，主要包括項目商業(yè)情況審核制度、市場趨勢分析、制定商業(yè)應對策略、商業(yè)綜合管理體系等四個方面的內(nèi)容。 1、 項目商業(yè)情況審核制度 審核對象：入駐商家 審核目的：對入駐商家進行經(jīng)營情況審核，了解項目區(qū)域市場發(fā)展狀況及趨勢，同時可以測評商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理性 審核時間：每半年進行一次審核 審核指標： （ 略 ） 2、市場趨勢分析 分析目的：確定 本 項目區(qū)域市場發(fā)展的趨勢以及潛力 分析方法：對搜集的信息進行量化，通過建立數(shù)學模型，用分析軟件進行回歸預測 分析的數(shù)據(jù)來源： 本 項目區(qū)域市場經(jīng)營情況、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟政策以及影響、本地區(qū)市場發(fā)展情況、各行業(yè)發(fā)展情況、政府政策影響 、居民消費情況等 3、 本項目 商業(yè)應對策略 策略一：若因商家自身因素導致經(jīng)營情況較差，可對商家進行一定的經(jīng)營培訓，幫助他們做好經(jīng)營的升級管理； 策略二：若因項目所在區(qū)域市場發(fā)展情況的影響導致經(jīng)營情況較差，可通過調(diào)整市場營銷思路，舉辦營銷活動等方法提升項目區(qū)域市場的商業(yè)氛圍； 策略三：若因行業(yè)發(fā)展情況影響導致經(jīng)營情況較差，可適當對商業(yè)業(yè)態(tài)進行調(diào)整； 策略四：若因別的不可預見因素導致經(jīng)營情況較差，再根據(jù)具體情況制定相應的應對策略。 4、 本項目 商業(yè)綜合管理體系 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)項目實際情況制定相關的商業(yè) 綜合管理方案、評估體系及執(zhí)行體系。 二、項目經(jīng)營商家的調(diào)整和管理（項目招商完成后） 本項目商業(yè)用房的商家置換工作，包括法律事務的解決和招商調(diào)整 整體營銷活動的策劃及運作執(zhí)行（穩(wěn)商） 項目整體開業(yè)后，為整合項目 本項目 商業(yè)資源，提高 本 商業(yè)項目知名度，擴大項目的區(qū)域市場影響力，應制定一份詳細的年度營銷計劃。年度營銷計劃的內(nèi)容應包括以下幾個方面： 年度營銷計劃概要 項目區(qū)域市場背景分析（包括產(chǎn)品、競爭、宏觀環(huán)境等方面的影響） 項目區(qū)域市場的 SWOT 分析 年度營銷計劃的目標（包括銷售額、市場占有率、利潤） 年度營銷活動系列的制定 年度營銷計劃的戰(zhàn)略戰(zhàn)術 年度營銷計劃的實施 年度營銷計劃的費用預算 年度營銷計劃的控制與監(jiān)測 本項目商業(yè)用房后期補位招商 后期補位招商目標： 自開業(yè)起 8 個月后，項目開攤率保持在 80以上；自開業(yè)起 12 個月后，項目開攤率保持在 90以上。 后期補位招商原則： 遵循合作雙方共同商定的合理的業(yè)態(tài)定位 后期補位招商辦法： 隨時做好商家儲備，以備調(diào)整，補充現(xiàn)有租賃項目類似業(yè)態(tài) 商家的變化。 三、 本項目商業(yè)街 市場的升級管理 升級目標：爭取把本項目 商業(yè)街 市場升級為知名 商業(yè)旅游 市場 升級原則：從以銷量為目標向以打造品牌為目標進行升級 從單一的網(wǎng)絡向以自身品牌為核心的終端體系的轉變進行升級 從 以競爭對手為主體制定的營銷策略向以更好的滿足消費者需求制定營銷 戰(zhàn)房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 略的轉變進行升級 使商家從利益驅(qū)動到理念驅(qū)動的轉變進行升級 升級的具體操作內(nèi)容： 根據(jù)年度商業(yè) 街 市場發(fā)展?jié)摿?，制定年度營銷目標，并進行合理分化，為本項目商家制定相應的營銷策略； 市場初期協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，培育 項目 市場，促 使 商業(yè)街快速繁榮； 對不同商業(yè)業(yè)態(tài)商家實施經(jīng)營管理專業(yè)培訓，提升 商家的市場競爭力，保證商家經(jīng)營的持續(xù)發(fā)展； 確定項目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風險應對政策，每年開展不低于 6 次促進商業(yè) 街 繁榮的公關宣傳活動。 四后期租務管理目標及任務 1抓好各項服務工作，穩(wěn)定維持項目現(xiàn)有商家的經(jīng)營，總商家戶數(shù)非正常流失率不大于 10%。 加強對 與本項目 商業(yè)地產(chǎn) 有關政府部門及人員的 公共關系 溝通 協(xié)調(diào) ， （主要目標是三江廠至大麥壩 76 米景觀大道項目）， 完善外部經(jīng)營環(huán)境 ，提升中國酒都溫泉旅游品牌外在形象 。 商業(yè)異業(yè)聯(lián)盟的建立及管理，形成項 目內(nèi)商業(yè)聯(lián)動，拉動項目商業(yè)整體競爭力。 開發(fā)其他各類增值服務。 制定后期租務管理行動方案 行動方案目標：深化服務意識，提升物業(yè)的商業(yè)價值，提煉管理思想，完善管理流程，商家綜合滿意率達到 90%，客戶反饋受理率達到 100%。 2、 后期租務管理的風險控制 建立快速應急機制，對設施設備的突然故障或人員安全事故能夠與工程、物管及政府有關部門緊密配合，快速果斷處置。 資產(chǎn)完好率是及時回收租金的保證，配合工程、物業(yè)經(jīng)常性的對設施進行安全檢查和維護工作，項目資產(chǎn)投保率達到 100%。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 對經(jīng)營困難商家，經(jīng)較長時間觀察及協(xié)助仍 無起色，做好同種或近似業(yè)態(tài)的備用商家儲備。 五 、本項目 物業(yè)管理 略（詳見 后期 物業(yè)管理內(nèi)容策劃） 六 、招商策劃執(zhí)行 方式 按照公司決定，本項目的招商由公司策劃銷售部組成招商團隊具體執(zhí)行招商策劃和運作。 七、本項目 招商策劃執(zhí)行團隊的人員組建 及構成 對本項目，招商人員暫定為 6 名較為合適。具體工作分配如下： 招商主管 1 人：負責統(tǒng)管全局，制定招商方案和進度，招商人員的日常管理。 招商人員 5 名：由經(jīng)理安排具體招商工作，其中： 3 名招商人員負責招商工作， 1 名招商人員負責招商 客服 工作，招商文案策劃 1 名。 支撐團隊：由公司 策劃銷售部作后援支撐。 八、招商辦公地點 因整個招商需和銷售配合，建議在半山尊城營銷中心大廳內(nèi)開展招商工作。 九、 項目 宣傳推廣 工作 計劃 1、招商工具 （ 1）招商地點及辦公用品 6 月 15 日之前 （ 2）確定 介入經(jīng)營管理隊伍 6 月 15 日之前 （ 3）印制宣傳單、書刊、價目表 6 月 30 日之前 2、招商文本 （ 1）招商手冊 6 月 30 日之前 （ 2）租賃合同 6 月 10 日之前 （ 3）合作經(jīng)營合同 6 月 10 日之前 （ 4）物管文本 6 月 30 日之前 （ 5）裝修要求 9 月 20 日之前 （ 6）商業(yè)管理文本 8 月 30 日之前 3、傳播及媒體 （ 1）制定詳盡的 廣告創(chuàng)意、策略、訴求及執(zhí)行、控制方案 6 月 10 日之前 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）確定媒體及發(fā)布計劃 6 月 30 日之前 （ 3）確定新聞媒體操控方案 6 月 30 日之前 招商推廣各階段的大體時間、炒作重點、媒體安排及費用： 推廣階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 推廣時間 6 月上中旬 6 月下旬 7 月上中旬 7 月下旬 開業(yè)前 10 月上旬 招商部署 招商啟動階段 公開招商階段 持續(xù)招商階段 試業(yè)開業(yè)階段 推廣背景 這個階段主體已經(jīng)完工，招商工作全面啟動，而且前期已有一定的商家積累，因此一是通過廣告炒作，吸引社會各界高度重視廣場的 發(fā)展，二是落實前期接觸的意向客戶 經(jīng)過 6 月上中旬的炒作，招商信息 實 際 已 經(jīng) 公開，這階段是 加強信息面，包括周邊（可下到宜賓市的其他縣市甚至自貢、瀘州、成都，重慶 ），開始 全 面 公 開 招商。 商家、消費群對項 目 已 深 入 認識。眾多品牌商品已進入，強勢吸納各主力及散戶入場經(jīng)營。品牌商戶已成為商場品牌形象推廣的 重 要 組 成 部分。 商 戶 已 進 入75%以上，繼續(xù)吸 納 各 類 散戶，保證滿場開業(yè)。 開始轉入商場形象及品牌主推階段。 各類節(jié)假日慶典活動在前廣場舉辦，知名度提升。 推廣主題 打造酒都溫泉 第一品牌 宜賓城市旅游景點最大的購物商業(yè)街 招商全面起航 商業(yè)王者 百年不遇 溫泉 福地 商機無限 入主金龍 誰與爭鋒 彌足珍貴的創(chuàng)富商機 無法復制 絕版鋪王 百年不遇機會不可復制 主題經(jīng)營 精彩生活（強調(diào)業(yè)態(tài)豐富，主題明確） 各品牌商家 全力加盟 各大品牌 全力加盟 體驗之都即將隆重開幕 XXX 、 XXX 、XXX、 XXX 等行業(yè)巨頭全線進駐 與世界品牌比肩經(jīng)營 商機百年難遇 與酒都溫泉 一起賺錢！ 10000 空前絕后商業(yè)航母正式啟航 開業(yè)一月？億營業(yè)售額創(chuàng)旅游 經(jīng)營奇跡 唯一城市中心溫泉SHOPPING MALL 盡 顯 世 紀 雄 創(chuàng) 商鋪租售雙冠王 全新商業(yè)版圖引領時代新感覺 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 媒介使用 1、 商業(yè)街 現(xiàn)場包裝（條幅、燈籠、巨幅） 2、 商業(yè)街 周邊包裝（刀旗、戶外） 3、 招商手冊 4、 DM 單張 1、 電視媒體： 30秒，專題 2分鐘 2、 電視動畫： 2分鐘 3、 招商部布置 1、 戶外：更換新內(nèi)容 2、 電視媒體：持續(xù) 3、 公關活動：聯(lián)合進駐商家聯(lián)合造勢，為開業(yè)做鋪墊 1、 開業(yè)現(xiàn)場活動 2、 聯(lián)合商家做各式促銷（主題）活動 3、 電視新聞報道（開業(yè)） 4、 戶外：針對開業(yè) 4、整體形象推廣方案 6 月 30 日之前 （ 1）、全面開展招商工作 7 月 1 日起 （ 2）、整體形象推廣執(zhí)行 7 月 1 日起 （ 3）、制定整體的以招商帶動銷售 的計劃 7 月 1 日前 （ 4）、招商結束 2008 年 9 月 30 日 （ 5）、試業(yè)及開業(yè)推廣 2008 年 9 月 20 日 30 日 （ 6）、 預計 開業(yè) 2008 年 10 月開業(yè) 5、 招商進度時間表 5 月 22 日 -5 月 26 日對市場進行調(diào)研 ， 提出招商方案 ； 5 月 27 日 -5 月 30 日匯總招商方案 ， 進行研討 ， 確定招商方案 ； 6 月 1 日 -8 月 1 日招商 ， 廣告 階段 6 月 15 日 -9 月 15 日 工程部 商業(yè)街附屬工程 施工結束 7 月 1 日 -9 月 15 日圖紙審核 ， 業(yè)主進場裝修 ； 9 月 21 日 -9 月 22 日 整體驗收 ； 9 月 20 日 試營業(yè) 10 月 1 日開業(yè) . 附： 1、商鋪訂租確認書 2、商鋪租賃合同 鼎業(yè)新寓苑房地產(chǎn)有限公司策劃銷售部 2008-5-26 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 訂租編號： NO 酒都溫泉商業(yè)街商鋪 訂租確認書 甲方： 宜賓新寓苑房地產(chǎn)有限公司（ 以下簡稱甲） 乙方： （以下簡稱乙方） 甲乙雙方通過友好協(xié)商，現(xiàn)就場地租賃經(jīng)營事宜達成意向如下： 1、乙方自愿租賃位于 中國酒都溫泉商業(yè)街 區(qū) 層 號商鋪，該商鋪建筑面積大約為 平方米。（正式合同的面積以測量部門實測面積為準） 2、乙方同意接受如下租賃條件： 1）租賃期限 年 月 日至 年 月 日止； 2）該位置僅適用于經(jīng)營下列范圍內(nèi)的商品： 3）租金 元 /天 / m（建筑面積）； 4）本租金及物業(yè)管理費不含水、電、氣、電話、空調(diào)等費用，該費用自營部分的由乙方自理；公共部分的由乙方按面積分攤。 5）根據(jù)合同規(guī)定支付 保險費用。 3、付款約定 在簽定本確定書的 天內(nèi)，支付訂金 元，上述訂金須匯款至： 公司名稱： 開戶銀行： 帳 號 ： 同時將匯款憑證傳真至甲方招商中心，逾期本確認書自動失效。 4、相關約定 1）簽定確認書 天內(nèi)，乙方提供相應的裝修工程配套的方案及要求，甲方有權根據(jù)整體的規(guī)劃或需求對其進行修改。 2）乙方如違背本確認書條款或放棄租賃上述場地（乙方必須在收到甲方書面簽約通知后十五天內(nèi)與甲方簽定正式的商鋪租賃合同，逾期未簽，則視為甲方自動放棄租賃上述場地），甲方有權 扣除全部訂金。 3）甲方可以根據(jù)規(guī)劃或需要，行使下列權利： （ 1）調(diào)整或取消預訂商鋪位置 （ 2）修改租金，管理費及保險費 （ 3）增加其他與承租相關的費用 如甲方行使上述權利，乙方則保留收回全部訂金（不計利息），放棄租賃的權利，除此以外，甲方不承擔任何其他責任。 4）乙方根據(jù)甲方要求，必須提供營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、衛(wèi)生許可證、品牌授權代理證書房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 等相關資料。 5）本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，二份具有同等法律效力。 5、備注 甲方蓋章： 代表： 電話： 地址： 時間： 乙方： 代表意見 ： 電話： 傳真： 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 合同編號： 20080 中國酒都溫泉商業(yè)街商鋪租賃合同書 出 租 方（甲方）： 法 定 代 表 人： 地 址： 承 租 方（乙方）： 法 定 代 表 人： 營業(yè)執(zhí)照或身份證號碼 : 甲乙雙方經(jīng)平等協(xié)商 ,甲方愿意將產(chǎn)權屬于自己的商鋪出租給乙方使用。雙方根據(jù)國家相關法律、法規(guī)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，詳細情況如下： 第一條 租賃商鋪位置、面積 1. 租賃位置：甲方將位于 以宜賓酒都溫泉商業(yè)街 幢 層 號，共 間，建筑面積 約 平方米的商鋪使用權出租給乙方；(此商鋪的面積以產(chǎn)權約定為準，本合同面積與產(chǎn)權面積如有誤差，此租金不作調(diào)整 ) 2. 租賃商鋪的用途為： 。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二條 租賃期限 1. 租賃期限： 年 月 日起至 年 月 日止。 2. 此商鋪為甲方未銷售商鋪 ， 租賃期內(nèi)，乙方放棄優(yōu)先購買權，甲方無需通知乙方，擁有對此商鋪的自主銷售權力； 3. 若甲方在租賃期內(nèi)將該房屋出售給第三人，甲方應在銷售后三十日內(nèi)書面告知乙方，本合同甲方權利義務自動轉與買受人； 4. 合同期滿后，甲方尚未出售該房屋，如乙方欲續(xù)租該商鋪，需在合同期滿前三個月向甲方提出書面續(xù)租要約，同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂租賃合同； 5. 合同期滿后，若此商鋪已銷售，如乙方需繼續(xù)承租，由乙方與該商鋪所有權人（購房業(yè)主）協(xié)商簽定租賃合同。 第三條 租金、保證金繳納及優(yōu)惠方法 1、首年度租金（ 年 月 日至 年 月 日），共計租 金 元。以后每年度租金在前一年租金上遞增 8； 第二年租金（ 年 月 日至 年 月 日） 共 計租金 元； 第三 年租金（ 年 月 日至 年 月 日） 共 計租金 元； 第四 年租金 （ 年 月 日至 年 月 日） 共 計租金 元； 第五 年租金（ 年 月 日至 年 月 日） 共 計租金 元； 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2、甲方給予乙方 個月的租賃優(yōu)惠期，優(yōu)惠期為 年 月 日