珠海某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及商場(chǎng)規(guī)劃報(bào)告-33頁(yè)

珠海某商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目定位及商場(chǎng)規(guī)劃報(bào)告 目 錄 第一部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位 . 4 一、 日東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位描述 . 4 1 1 定位原則： . 4 1 2 項(xiàng)目定位描述： . 5 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 . 8 2.1、項(xiàng)目 SWOT 分析 . 8 三、 目標(biāo)客戶群選定 . 13 3.1、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶組合定位 . 13 3.2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品定位： . 14 3.3、終極消費(fèi)者定位： . 14 3.4 按消費(fèi)能力定義： . 15 第二部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)商鋪及物業(yè)產(chǎn)品定位 . 17 一、 業(yè)態(tài)業(yè)種組合比例 . 17 二、 商場(chǎng)功能定位及功能區(qū)域招商對(duì)象及租金水平 . 18 三、 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理模式定位 . 21 3 1 建議商業(yè)廣場(chǎng)采用： . 21 3 2 采取“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)”的原因： . 21 四、 商場(chǎng)商業(yè)軟硬件環(huán)境配套標(biāo)準(zhǔn) . 24 4 1 公共裝修標(biāo)準(zhǔn) . 24 4.2 商鋪單位裝修標(biāo)準(zhǔn) . 25 五、 商場(chǎng)規(guī)劃分割建議 . 26 5 1 前提： . 26 5 2 商場(chǎng)規(guī)劃之商場(chǎng)分割經(jīng)營(yíng)建議 . 26 六、 商場(chǎng)定位后銷售方案的設(shè)計(jì) . 29 七、 商場(chǎng)定位后招商方案的設(shè)計(jì) . 30 7.1 招商方案設(shè)計(jì)原則： . 30 7.2 日東商業(yè)廣場(chǎng)招商方案設(shè)計(jì)： . 30 第三部分 日 東商業(yè)廣場(chǎng)價(jià)格定位 . 31 一、租金價(jià)格 . 31 二、銷售價(jià)格 . 32 第一部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位 一、 日東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位描述 1 1 定位原則： 商場(chǎng)香港概念的闡述： 符合香港人個(gè)體經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)和投資 物業(yè)的習(xí)慣； 經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)習(xí)慣： 在香港品牌都采取在人流旺的商場(chǎng)或街道租賃相對(duì)獨(dú)立開設(shè)專賣店的形式經(jīng)營(yíng)，私人商鋪尤其一些波鞋店、漫畫店等經(jīng)營(yíng)潮流商品的私人經(jīng)營(yíng)更是獨(dú)立門市； 香港人對(duì)投資商場(chǎng)物業(yè)要求有獨(dú)立業(yè)權(quán)、可以保障對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)的自主權(quán)，商場(chǎng)可以提供整體的市場(chǎng)促銷推廣活動(dòng)，商場(chǎng)人流有保障，商場(chǎng)租金回報(bào)穩(wěn)定及有上調(diào)空間； 1 2 項(xiàng)目定位描述： 珠海唯一的加勒比海濱風(fēng)情大型綜合情景式購(gòu)物中心 定位展開： 珠海概念 隨著珠海的城市定位被政府重新定義，珠海在消化最近經(jīng)貿(mào)、商業(yè)流通領(lǐng)域最新概念（如CEPA、港珠澳大橋、大 珠三角等）上比以前更加積極主動(dòng)，加上珠?？拷拈T的優(yōu)勢(shì)，其商業(yè)前景已經(jīng)越來(lái)越被外界認(rèn)同，在珠海從事商貿(mào)活動(dòng)的風(fēng)氣已經(jīng)形成。 珠海政府最近加大了在全國(guó)范圍（包括港澳臺(tái)）的城市形象推廣的力度，珠海已經(jīng)被越來(lái)越多的人們所熟悉，無(wú)論是在珠海營(yíng)商還是投資商業(yè)物業(yè)都已經(jīng)成為外來(lái)資金進(jìn)入珠海的突破口，所以在日東商業(yè)廣場(chǎng)的定位上我們首先將購(gòu)物中心定義為珠海概念的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。 珠海唯一一個(gè)大型休閑購(gòu)物中心 現(xiàn)代商場(chǎng)的消費(fèi)行為購(gòu)物的訴求已經(jīng)越來(lái)越淡化，人們進(jìn)入一個(gè)購(gòu)物中心希望可以同時(shí)滿足購(gòu)物、就餐、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)甚至商務(wù)等 消費(fèi)需要，也就是大陸業(yè)者喜歡說(shuō)的一站式購(gòu)物。 日東商業(yè)廣場(chǎng)采取現(xiàn)代購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特色，在百貨經(jīng)營(yíng)滿足了購(gòu)物需要的基礎(chǔ)上添加了餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑、廣場(chǎng)活動(dòng)等功能，這樣的商場(chǎng)定位已經(jīng)成為中國(guó)大陸地區(qū)乃至華人地區(qū)大型商場(chǎng)開發(fā)的特征，但在珠海目前也就只有珠海百貨、免稅和海天城三個(gè)商場(chǎng)加上周邊商業(yè)街道在共同打造這種購(gòu)物環(huán)境，還沒(méi)有真正意義上在單個(gè)的商場(chǎng)內(nèi)實(shí)現(xiàn)滿足這種隨著居民生活水平提高而形成的購(gòu)物消費(fèi)需要。 加勒比海濱風(fēng)情商場(chǎng)描述 加勒比海濱風(fēng)情 1B,2R,3S(B指酒吧一條街， 2R指香港演藝界新加坡年輕少女組合 2R，借助其新加坡組合概念和年輕潮流的感覺(jué)帶出商場(chǎng)在形象上的定位， 3S 指珠海情侶路綜合開發(fā)概念 RIVERIA 規(guī)劃中精髓集合陽(yáng)光（ Sun）、沙灘 (Sand)、海水 (Sea)的亞熱帶風(fēng)情海濱商場(chǎng)風(fēng)格 )，總結(jié)為一句話就是： 情景式購(gòu)物中心描述 情景式購(gòu)物中心返指兩個(gè)概念： 1、 香港概念 由香港人經(jīng)營(yíng)的主營(yíng)香港澳門 CEPA零關(guān)稅產(chǎn)品，也就是說(shuō)消費(fèi)者只要在日東商業(yè)廣場(chǎng)就可以享受到香港的服務(wù)和香港的產(chǎn)品； 2、 海濱概念 根據(jù)商場(chǎng)位處珠海形象道路 情侶路，直接面對(duì)珠海唯一一個(gè)沙灘游泳場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，商場(chǎng)策劃的主導(dǎo)思想就是為 商場(chǎng)賦予了針對(duì)休閑和旅游消費(fèi)的經(jīng)營(yíng)主題。 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 2.1、項(xiàng)目 SWOT 分析 日東商業(yè)廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)： 1、項(xiàng)目規(guī)模大，接近 4 萬(wàn)平方的商場(chǎng)規(guī)模，而且綜合統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，有很好的大型購(gòu)物中心概念，對(duì)香港的經(jīng)營(yíng)商戶和本地居民有吸引力； 2、購(gòu)物環(huán)境得天獨(dú)厚，有珠海市區(qū)唯一沙灘游泳場(chǎng)，有亞熱帶沙灘風(fēng)情海濱商場(chǎng)概念，尤其對(duì)旅游休閑消費(fèi)者有吸引力； 3、交通便利，項(xiàng)目可達(dá)程度高， 4、日東商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)本身的特色是有超過(guò)兩百米的臨街面，進(jìn)深由 23-50米，柱網(wǎng)分布方正使用，商場(chǎng)氣勢(shì)雄偉，昭示性強(qiáng)； 5、港珠澳大橋興建對(duì)香港 經(jīng)營(yíng)客戶甚至大陸客戶經(jīng)營(yíng)信心有提升，經(jīng)營(yíng)商家對(duì)珠海的未來(lái)遠(yuǎn)景有憧憬； 6、 CEPA概念將為日東商業(yè)廣場(chǎng)帶來(lái)更豐富的商品供應(yīng)和經(jīng)營(yíng)戶群體；而這兩者正好提供了珠海目前商場(chǎng)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免在百貨層面的競(jìng)爭(zhēng)； 7、三樓五月花酒樓已經(jīng)為商場(chǎng)帶來(lái)人流及知名度，豐富了未來(lái)商場(chǎng)的消費(fèi)概念，可以同時(shí)解決觀光接待、餐飲娛樂(lè)、家庭休閑需求； 8、珠海城市定位的改變（珠江三角洲中心城市之一）和城市旅游功能的主導(dǎo)地位都可以為珠海帶來(lái)大量的非特定消費(fèi)人流，日東商業(yè)廣場(chǎng)將是沿情侶路海濱商業(yè)帶的最大直接受益者。 日東商業(yè)廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)附加值挖掘 ： 1、商場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)：珠海目前還沒(méi)有真正意義上的大型綜合主題購(gòu)物中心，根據(jù)美亞對(duì)未來(lái)日東商業(yè)廣場(chǎng)的定位，其豐富的經(jīng)營(yíng)購(gòu)物環(huán)境將為珠海提供全新的消費(fèi)概念； 2、統(tǒng)一管理，有整體的商場(chǎng)形象推廣包裝概念，可增強(qiáng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)信心； 3、 CEPA 零關(guān)稅產(chǎn)品概念將為珠海消費(fèi)者提供品質(zhì)優(yōu)良、更跟得上潮流、價(jià)格更低的商品； 4、香港人經(jīng)營(yíng)香港產(chǎn)品概念對(duì)居民及旅游人士的吸引力，“ Made in HONGKONG”的概念對(duì)珠海居民和到了珠海而沒(méi)有到香港澳門的旅游人士提供了購(gòu)買香港產(chǎn)品的渠道； 5、一個(gè)全新商場(chǎng)因?yàn)檎紦?jù)市場(chǎng)需 要容易被經(jīng)營(yíng)者接受 6、經(jīng)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)：根據(jù)美亞對(duì)商場(chǎng)的價(jià)格定位，相比較于珠海其它商場(chǎng)尤其是吉大商業(yè)中心區(qū)，日東目前的租賃價(jià)格定位仍然較低； 7、 美亞作為香港公司其規(guī)范化的招商銷售方式容易被香港人接受，首先可以更容易打破香港人對(duì)珠海營(yíng)商環(huán)境及市場(chǎng)前景的心理壁壘； 日東商業(yè)廣場(chǎng)劣勢(shì)： 1、城市商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，其它商場(chǎng)對(duì)日東商業(yè)廣場(chǎng)終極消費(fèi)者造成分流； 2、商圈未成熟，商場(chǎng)消費(fèi)者需要從吉大商業(yè)中心區(qū)域和其它市區(qū)區(qū)域分流和培育； 3、空置時(shí)間長(zhǎng)，在市民心目中存在一定負(fù)面影響； 日東商業(yè)廣場(chǎng)威脅點(diǎn) 1、珠海目前已經(jīng) 有了 3個(gè)同樣采取 CEPA概念吸引經(jīng)營(yíng)商家和消費(fèi)者的項(xiàng)目，尤其國(guó)貿(mào)海天城距離本商場(chǎng)的距離很近，商脈氣氛比本項(xiàng)目好； 2、珠江三角洲商場(chǎng)項(xiàng)目對(duì) CEPA 零關(guān)稅產(chǎn)品和香港個(gè)體經(jīng)營(yíng)商的爭(zhēng)奪已經(jīng)到了白熱化的程度，如果我們?cè)谡麄€(gè)推廣過(guò)程中稍顯實(shí)力不足或未能提供良好的市場(chǎng)前景就可能被其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目削弱預(yù)期的理想效果。 3、日東商業(yè)廣場(chǎng)的成功必然直接導(dǎo)致其它競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目的快速模仿，招商的成功如果沒(méi)有完善的市場(chǎng)推廣計(jì)劃還是會(huì)被如吉大珠百商圈內(nèi)商場(chǎng)、拱北口岸廣場(chǎng)等項(xiàng)目分流經(jīng)營(yíng)商，所以商場(chǎng)在招商過(guò)程當(dāng)中直至開業(yè)后相 當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都必須為經(jīng)營(yíng)者提供完善的整體市場(chǎng)推廣計(jì)劃，一個(gè)有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)商就必不可少。 日東商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn) 1、目前廣東珠江三角洲已經(jīng)形成了因?yàn)?CEPA的實(shí)施帶來(lái)的零關(guān)稅產(chǎn)品商城和港人北上創(chuàng)業(yè)的風(fēng)潮，項(xiàng)目推廣期安排可以借助近期的 CEPA 推廣活動(dòng)達(dá)到項(xiàng)目推而廣之的目的； 2、珠海外來(lái)經(jīng)營(yíng)商已經(jīng)帶來(lái)的消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和這些商家良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，如果我們將商場(chǎng)包裝成為新加坡管理公司管理的商場(chǎng)，其穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)管理和先進(jìn)的市場(chǎng)系統(tǒng)可以為商場(chǎng)的招商和物業(yè)的銷售直接帶動(dòng)； 3、 珠海關(guān)于情侶 路 RIVERIA 總體規(guī)劃可以將城市的旅游重點(diǎn)直接帶到項(xiàng)目所處的區(qū)域位置上來(lái)，而本項(xiàng)目是 RIVERIA規(guī)劃上概念最完美的一段，其自然景觀和硬件設(shè)施的唯一性、超前性、排他性可以因?yàn)樵撘?guī)劃得到最大限度的體現(xiàn)； 4、 港人在珠海置業(yè)已經(jīng)成為潮流，受港珠澳大橋興建消息的帶動(dòng)，并由和黃等香港大型地產(chǎn)商引導(dǎo)，香港人在珠海投資物業(yè)已經(jīng)漸成風(fēng)氣，而能帶來(lái)穩(wěn)健投資回報(bào)的商鋪單位更是香港人投資的熱點(diǎn)； 三、 目標(biāo)客戶群選定 3.1、 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶組合定位 商場(chǎng)次主力店組團(tuán)： 商場(chǎng)進(jìn)深 50 米左右的物業(yè)（共 4 個(gè)約 1000 平方）引進(jìn)大 型的品牌經(jīng)營(yíng)商家 室內(nèi)步行街組團(tuán)（個(gè)體組團(tuán)）： 大型商家之間用步行街連通形成室內(nèi)步行街（寬約 6米，整個(gè)步行街的面積在 1200平米 /條），步行街兩側(cè)分布網(wǎng)點(diǎn)為個(gè)體經(jīng)營(yíng)的商鋪單位和開放式銷售空間 酒吧街組團(tuán) ： 二樓參考現(xiàn)有平臺(tái)模式擴(kuò)建步行樓梯南面平臺(tái)，在平臺(tái)上形成休閑酒吧、餐飲組團(tuán) 地下負(fù)一層體育主力店組團(tuán)：整體出租給有實(shí)力的綜合體育商城經(jīng)營(yíng)商，組建體育概念體驗(yàn)式購(gòu)物消費(fèi)空間 3.2、 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品定位： 來(lái)源定位： 商品包括商場(chǎng)提供的服務(wù)來(lái)源于香港、澳門地區(qū)，主力商品須符合 CEPA 零關(guān)稅有關(guān)要求， 商品定位按行 業(yè)分類：香港貿(mào)易發(fā)展局（ TDC）旗下的鐘表珠寶、玩具、禮品、家用電器、化妝品、服裝、電訊產(chǎn)品等行業(yè)適合零售流通分類產(chǎn)品； 3.3、 終極消費(fèi)者定位： 按消費(fèi)者來(lái)源定義： 珠海居民尤其整個(gè)香洲區(qū)居民滿足城市社區(qū)生活的需要， 主要消費(fèi)行為包括到餐廳吃飯、購(gòu)買日用所需消費(fèi)品、夜間酒吧消費(fèi)、體育健身等； 來(lái)自全國(guó)各地商務(wù)和休閑度假旅游的旅游者， 主要消費(fèi)行為包括購(gòu)買香港制造產(chǎn)品、參與海濱游泳場(chǎng)休閑體育活動(dòng)和餐飲消費(fèi)； 港澳臺(tái)居民、外籍人士，項(xiàng)目所在區(qū)域是港澳臺(tái)居民到珠海旅游過(guò)夜逗留主要區(qū)域，外籍人士因享受 7 日免簽過(guò)境 在珠海逗留的優(yōu)惠政策也是集中在該區(qū)域逗留消費(fèi)， 其主要消費(fèi)行為包括購(gòu)買旅游紀(jì)念品，酒吧餐飲等； 3.4 按消費(fèi)能力定義： 日東商業(yè)廣場(chǎng)未來(lái)消費(fèi)者應(yīng)該具備如下特征： 本土居民以中產(chǎn)家庭消費(fèi)為主力，潮流觸覺(jué)靈敏，喜歡接受外來(lái)的消費(fèi)概念，這在珠?？梢栽谒疄尘瓢梢粭l街可以得到證實(shí)； 本土和國(guó)內(nèi)人士普遍對(duì)香港產(chǎn)品的質(zhì)量、款式有強(qiáng)烈的認(rèn)同感，如果商場(chǎng)的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量能達(dá)到接近香港水平，貨品的價(jià)格又能比之前降低，大部分消費(fèi)者還是愿意到這樣的購(gòu)物環(huán)境消費(fèi)； 本土經(jīng)營(yíng)的百貨商場(chǎng)和臨街商鋪提供的購(gòu)物環(huán)境已經(jīng)不能滿足本土居民的消費(fèi) 需要，其購(gòu)買消費(fèi)已經(jīng)開始具備休閑、娛樂(lè)綜合等享受型消費(fèi)的特征； 旅游過(guò)境人士同時(shí)具備享受型、休閑型消費(fèi)特征，其偶然性沖動(dòng)性購(gòu)買的行為特征非常嚴(yán)重，如果商場(chǎng)能提供良好的購(gòu)物環(huán)境、質(zhì)量有保障的產(chǎn)品和服務(wù)、更多的參與性?shī)蕵?lè)項(xiàng)目，其消費(fèi)意欲將非常強(qiáng)烈； 第二部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)商鋪及物業(yè)產(chǎn)品定位 一、 業(yè)態(tài)業(yè)種組合比例 組合原則 ： 1、提供購(gòu)物、餐飲、酒吧、運(yùn)動(dòng)休閑、旅游觀光、商務(wù)活動(dòng)等概念，將商場(chǎng)組合成可以同時(shí)滿足日常生活購(gòu)物和旅游觀光綜合性要求的消費(fèi)場(chǎng)地； 2、組合須配合原有五月花餐廳的營(yíng)業(yè)時(shí)間，考慮各商業(yè)組團(tuán)之 間尤其是將來(lái)的酒吧街和商場(chǎng)的時(shí)間互補(bǔ)和人流相互扯動(dòng)； 3、各經(jīng)營(yíng)單位之間業(yè)態(tài)業(yè)種要能方便管理公司統(tǒng)一管理； 日東商業(yè)廣場(chǎng)樓層商業(yè)功能組合示意 在此原則下，美亞建議未來(lái)的日東商業(yè)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積比例為： 中式餐飲、購(gòu)物商場(chǎng)、生活超市、特色休閑觀光街道比重大約比例為： 2： 4： 3： 1 ，符合現(xiàn)代型綜合購(gòu)物中心的功能多樣化要求。 分配到現(xiàn)有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約為三層餐飲 7000 m2、購(gòu)物商場(chǎng) 14000 m2（室內(nèi)購(gòu)物步行街連兩側(cè)7000 m2）、地下超市 5000 m2、酒吧街 3000 m2，總經(jīng)營(yíng)面積約為 2900 m2，地下規(guī)劃出約 2000 m2作為經(jīng)營(yíng)倉(cāng)庫(kù)作出租用途，保留 5000 m2 作為地下停車場(chǎng)。 二、 商場(chǎng)功能定位及功能區(qū)域招商對(duì)象及租金水平 （單位元 /m2 建筑面積） 樓層： 2 大型玩具游樂(lè)經(jīng)營(yíng)商、娛樂(lè)游戲經(jīng)營(yíng)商、大型漫畫經(jīng)營(yíng)商、體育用品經(jīng)營(yíng)商、家庭電器經(jīng)營(yíng)商 租賃均價(jià)： 130 元 /m2。 底線： 80 元 /m2。 飾物精品店、玩具、禮品、生活家電、電信通訊產(chǎn)品、化裝美容用品、生活日化專營(yíng)店 租賃均價(jià)： 150 元 /m2。 單一目標(biāo)招商：平臺(tái)酒吧經(jīng)營(yíng)商 租賃均價(jià)： 120 元 /m2。 大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營(yíng)商、生活日化店 租賃均價(jià)： 140 元 /m2； 底線： 100 元 /m2。 樓層： 1 大型休閑餐飲、便利店、社區(qū)超市（候補(bǔ)）、服裝鞋帽專營(yíng)店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時(shí)尚流行店、小型漫畫店、手工店 服裝鞋帽專營(yíng)店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時(shí)尚流行店、小型漫畫店、手工店、旅行服務(wù)社 大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營(yíng)商、生活日化店、其它品牌經(jīng)營(yíng)商、女性主題商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商、社區(qū)超市（候補(bǔ)）、 樓層：負(fù) 1 招商主力：大型運(yùn)動(dòng)主題商城經(jīng)營(yíng)商（包 含體育用品零售、運(yùn)動(dòng) /休閑保健、器械健身經(jīng)營(yíng)及運(yùn)動(dòng)會(huì)所功能。 招商備選： 全國(guó)范圍（含港澳地區(qū)）引進(jìn)生活型超級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商 三、 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理模式定位 3 1建議商業(yè)廣場(chǎng)采用 ： 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、分散管理的管理模式 “統(tǒng)一管理”就是商場(chǎng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體形象推廣、日?，F(xiàn)場(chǎng)管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場(chǎng)活動(dòng)的組織統(tǒng)籌，統(tǒng)一管理可以通過(guò)收取合理的管理費(fèi)用、舉辦商場(chǎng)促銷活動(dòng)、收取出租活動(dòng)場(chǎng)地等方式達(dá)到收支平衡甚至贏利； 分散經(jīng)營(yíng)的含義包括：經(jīng)營(yíng)租戶每月繳納商鋪單位的租金，在符合商場(chǎng)統(tǒng)一管理原則下繳納商場(chǎng)管理費(fèi)，商鋪單位的具體經(jīng) 營(yíng)和營(yíng)業(yè)盈虧一概有商戶自行負(fù)責(zé)。 3 2采取“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)”的原因： I. 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式層面： 甲方意愿是將物業(yè)包裝后推出市場(chǎng)銷售，一二層物業(yè)完全銷售可在 6個(gè)月內(nèi)帶來(lái)接近 2.6億的現(xiàn)金收入，建議放棄商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流，如有融資的需要建議等商場(chǎng)開業(yè)后，將地下一層的商場(chǎng)部分抵押向銀行申請(qǐng)貸款。 II. 商場(chǎng)統(tǒng)一形象層面： 因?yàn)槭巧虉?chǎng)商鋪單位，商戶日常經(jīng)營(yíng)本身就需要在商場(chǎng)整體管理的前提下才能進(jìn)行，商場(chǎng)管理公司收取商戶的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)之后有需要運(yùn)用管理費(fèi)對(duì)外作商場(chǎng)的整體形象推廣，并通過(guò)頻繁舉辦商場(chǎng)活動(dòng)方式吸引有效購(gòu) 買人流進(jìn)入商場(chǎng)，令在里面經(jīng)營(yíng)的商戶真正的有生意做。 III.經(jīng)營(yíng)者層面 ： 不考慮肯定會(huì)自主經(jīng)營(yíng)的酒吧部分，按目前的招商設(shè)想， CEPA 對(duì)于香港廠商的吸引力因?yàn)楫a(chǎn)地來(lái)源證需要將工廠搬回香港是經(jīng)營(yíng)決策問(wèn)題，相應(yīng)對(duì)該政策的反應(yīng)較慢，估計(jì)在 8 月份才會(huì)真正成規(guī)模的有廠商品牌進(jìn)入廣東市場(chǎng)，與商場(chǎng)開業(yè)時(shí)間有沖突。未來(lái)的日東商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者是以個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶為主（針對(duì)廠商的進(jìn)入商場(chǎng)可以采取調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)的方式同樣也可以滿足招商的要求），而且不管是廠商也好，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者也好，香港的商業(yè)活動(dòng)就是不希望商場(chǎng)對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)干涉太多。 注： 如果甲方真的考慮商場(chǎng)定位為高檔百貨，將出現(xiàn)以下問(wèn)題： 本土居民本身在這方面的消費(fèi)比例就少，而且還被香港、澳門的高檔百貨分流，所以可以看到珠?，F(xiàn)有的百貨商場(chǎng)都以經(jīng)營(yíng)大眾品牌為主，高檔商品如國(guó)際品牌一直都只適應(yīng)在一些高檔酒店商場(chǎng)如銀都精品街、海灣酒店等經(jīng)營(yíng)。原來(lái)迎賓廣場(chǎng)就是一個(gè)經(jīng)營(yíng)高檔商品失敗案例； 開設(shè)百貨商場(chǎng)尤其是精品百貨是一項(xiàng)高投入低產(chǎn)出的投資，要開發(fā)一個(gè)精品商場(chǎng)要投入大量的裝修和市場(chǎng)推廣費(fèi)用，以深圳茂業(yè)開幕的華強(qiáng)北店為例，該商場(chǎng)裝修直接投入就高達(dá) 9000 萬(wàn)，市場(chǎng)推廣費(fèi)用用了將近 2000 萬(wàn)，實(shí)際茂業(yè)去 年一年的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示茂業(yè)整個(gè)集團(tuán)深圳部分 5 個(gè)地區(qū)店的零售總額達(dá) 30 億，扣除經(jīng)營(yíng)成本后，集團(tuán)的收益才 5000 萬(wàn)不到；深圳的現(xiàn)代購(gòu)物中心典范中信城市廣場(chǎng)最近也將商場(chǎng)的投資回收周期與廣州天河城一樣由原來(lái)的 5 年調(diào)整為 8 年，足見商場(chǎng)投入之大和回收之慢。如果沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的介入，除非在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中將物業(yè)抵押給銀行，否則并不能增加。 除硬件設(shè)施的投入外，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的大投入還包括商場(chǎng)管理系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)和市場(chǎng)推廣系統(tǒng)成本昂貴，還要配備大量的管理人員、營(yíng)業(yè)人員收銀服務(wù)人員，除非日東有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)百貨流通業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向，否則商場(chǎng)建設(shè)和管 理系統(tǒng)的投入將數(shù)以億計(jì)，不能達(dá)到迅速通過(guò)物業(yè)銷售達(dá)到開發(fā)融資的初衷。 III. 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)對(duì)招進(jìn)主力商家的負(fù)面影響： 根據(jù)美亞的招商經(jīng)驗(yàn)，有自己獨(dú)立經(jīng)營(yíng)品牌的商家如現(xiàn)在的目標(biāo)客戶香港莎莎、玩具反斗城等都進(jìn)入商場(chǎng)時(shí)都要求可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，按日東商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)目前的特點(diǎn)，如果南北兩個(gè)塔樓的物業(yè)規(guī)模非常適合引進(jìn)香港的品牌經(jīng)營(yíng)商，其肯定要求自主經(jīng)營(yíng)，那么剩下的室內(nèi)步行街部分商鋪統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的意義也就不大了。 四、 商場(chǎng)商業(yè)軟硬件環(huán)境配套標(biāo)準(zhǔn) 4 1公共裝修標(biāo)準(zhǔn) 在統(tǒng)一管理分散經(jīng)營(yíng)的指導(dǎo)思路下，美亞提供對(duì)日東商業(yè)廣場(chǎng)的公共裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1、中央空調(diào)及合理的通風(fēng)排氣口分布，保持商場(chǎng)室內(nèi)通風(fēng)透氣良好； 2、每層設(shè)置足夠的上下向手扶電梯； 3、為保證貨物和經(jīng)營(yíng)商戶快速流通并且不影響商場(chǎng)客戶可以到達(dá)區(qū)域，設(shè)兩部相對(duì)獨(dú)立的貨運(yùn)電梯； 4、安全系統(tǒng)：煙敏感噴淋、吸頂燈； 24 小時(shí)紅外線監(jiān)控加保安巡邏，簽署安全責(zé)任書； 5、為能體現(xiàn)商場(chǎng)的休閑度假氣氛，商場(chǎng)提供室內(nèi)布景音樂(lè)系統(tǒng)，休閑區(qū)設(shè)足夠的休閑座椅，休閑區(qū)周邊設(shè)點(diǎn)綴性綠化裝飾布置； 6、商場(chǎng)內(nèi)公共部分裝飾以舒適、典雅的休閑購(gòu)物環(huán)境為主題。 （再增加） 4.2商鋪單位裝修標(biāo)準(zhǔn) 1、獨(dú)立商鋪提供獨(dú)立電表、不提 供卷閘 五、 商場(chǎng)規(guī)劃分割建議 5 1前提： 最大可能保留現(xiàn)有的 F1 商場(chǎng)裝修。 5 2商場(chǎng)規(guī)劃之商場(chǎng)分割經(jīng)營(yíng)建議 商場(chǎng)劃分原則： 根據(jù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理、分散自營(yíng)原則，甲方在商場(chǎng)開業(yè)后為商場(chǎng)提供為期兩年的責(zé)任性管理，將商場(chǎng)培育成功，商場(chǎng)內(nèi)商家獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧；因此在考慮物業(yè)出租銷售的前提下還要考慮商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的便利性和執(zhí)行可能； 產(chǎn)品設(shè)計(jì) /商場(chǎng)人流動(dòng)線組織 1.主出入口 /商場(chǎng)大門：根據(jù)項(xiàng)目門前立面有最好的展示面、有面積約 5000 m2 廣場(chǎng)和向海的特征，建議將東面南側(cè)門作為商場(chǎng)未來(lái)的主門，樓上加蓋遮雨平臺(tái)，平 臺(tái)上設(shè)商場(chǎng)形象招牌； 2.景觀出入口：東立面北側(cè)入口，因現(xiàn)在已經(jīng)加建了二樓平臺(tái)，出口門外會(huì)形成走廊式的過(guò)道，將作為從北側(cè)過(guò)商場(chǎng)的重要交通要道，因?yàn)榭拷鳛樯虉?chǎng)形象堡壘的毛主席坐架，預(yù)計(jì)該入口人流會(huì)比主出入口多； 3.北門：原商場(chǎng)北門承擔(dān)了從吉大中心商業(yè)區(qū)和生活區(qū)人流的主要進(jìn)入商場(chǎng)的功能，這種功能在未來(lái)仍將延續(xù)。 4.南門：現(xiàn)日東已經(jīng)將南門側(cè)的小區(qū)入口與君怡花園商業(yè)街打通，君怡花園的商業(yè)街已經(jīng)形成雛形，但真正形成商業(yè)氛圍尚需時(shí)日，與日東商業(yè)中心的開發(fā)成功共生共榮，可考慮與君怡共同營(yíng)造該片區(qū)的商業(yè)氣氛，這是后話 。 5.室內(nèi)走廊將作為商場(chǎng)橫向主要信道，與主、次兩個(gè)入口形成井字型商場(chǎng)交通主脈，但走廊的寬度只保留目前地線部分，地線以外部分劃歸兩邊商鋪，增加商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積，預(yù)計(jì)可增加 300 m2的經(jīng)營(yíng)面積。走廊內(nèi)按目前地板大理石裝修圖案設(shè)室內(nèi)步行街促銷柜位做出租用途，出租收入交商場(chǎng)管理公司用作補(bǔ)貼須提供租金商鋪單位的回報(bào)用途。約可摳出 800 m2 的經(jīng)營(yíng)面積。 6.垂直交通：目前商場(chǎng)的垂直交通現(xiàn)時(shí)一至二樓分別有兩個(gè)手扶電梯和四個(gè)室外觀光電梯組成，在商場(chǎng)中央有可以直上五月花的步行梯和兩條手扶梯，手扶梯側(cè)都設(shè)人行樓梯配合，根據(jù)商 場(chǎng)的定位，已經(jīng)足夠應(yīng)付商場(chǎng)開業(yè)后的垂直人流。 產(chǎn)品設(shè)計(jì) /公共空間與商鋪之間的關(guān)系 1.商場(chǎng)內(nèi)通道：根據(jù)人流動(dòng)線的規(guī)劃，商場(chǎng)內(nèi)室內(nèi)步行街和兩個(gè)大門進(jìn)門后的通道組成室內(nèi)公共通道，解決商場(chǎng)內(nèi)各商鋪單位的均好性。主力店區(qū)域與步行街形成回環(huán)型通道并步行街連接，以上區(qū)域共同組成商場(chǎng)的室內(nèi)公共空間； 2.休閑廣場(chǎng)：廣場(chǎng)上的飛機(jī)將作為商場(chǎng)的形象堡壘，在廣場(chǎng)臨主人口附近設(shè)休閑座椅，并在飛機(jī)下區(qū)域開辟商場(chǎng)形象展示舞臺(tái)，供商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程做表演和促銷用途；商場(chǎng)內(nèi)商鋪用玻璃分割，甲方提供商鋪卷閘、門楣、天花、地板、和分割玻璃或防火板。 根據(jù)酒吧業(yè)者喜歡自己按酒吧經(jīng)營(yíng)主題設(shè)計(jì)裝修的習(xí)慣，酒吧單位不提供地板和天花裝修，毛胚交經(jīng)營(yíng)者裝修； 3.商場(chǎng)公共裝修：商場(chǎng)統(tǒng)一提供整體物業(yè)的高檔磚地板、網(wǎng)格天花（連照明），按分割方案劃分公共通道； 4.商鋪面積：為利于標(biāo)準(zhǔn)商場(chǎng)的建設(shè)，根據(jù)現(xiàn)時(shí)柱網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)和公共空間規(guī)劃，將商鋪單位分割成使用面積約 16m2 商場(chǎng)分割鋪、 3-5 m2 柜臺(tái)或開放式攤位式商鋪；單個(gè)酒吧面積控制在 64-90 m2內(nèi)。 六、 商場(chǎng)定位后銷售方案的設(shè)計(jì) 1、商場(chǎng)提供專業(yè)商場(chǎng)管理，負(fù)責(zé)商場(chǎng)的整體形象推廣、日?，F(xiàn) 場(chǎng)管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場(chǎng)活動(dòng)的組織統(tǒng)籌；商場(chǎng)管理公司