泰州市英聯(lián)街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告

泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告1 泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理 可行性研究報(bào)告 泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告1 目 錄 第一章 概 要 .1 1.1 項(xiàng)目背景 . 1 1.2 研究工作概況 . 1 1.3 研究的依據(jù) . 2 1.4 主要研究結(jié)論 . 2 第二章 泰州 #街區(qū)現(xiàn)狀 .4 2.1 #街區(qū)位置、組成 . 4 2.2 #街區(qū)地形地貌和河流 . 4 2.3 #街區(qū)戶數(shù)人口 . 4 2.4 #街區(qū)建筑現(xiàn)狀 . 5 2.5 #街區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況 . 5 第三章 #街區(qū)土地開發(fā)規(guī)劃研究 .6 3.1 #街區(qū)的控制性 規(guī)劃 . 6 3.2 #街區(qū)功能定位與用地 . 6 3.4 #街區(qū)道路規(guī)劃 . 7 3.5 #街區(qū)主要建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃 . 7 3.6 #街區(qū)公建設(shè)施項(xiàng)目投資概算 . 7 3.7 #街區(qū)土地開發(fā)投資額概算 . 8 3.8 #街區(qū)土地開發(fā)投資安排 . 8 3.9 #街區(qū)商住用地規(guī)劃 . 8 3.10 #街區(qū)詳規(guī)劃留下的問題 . 9 第四章 參與開發(fā) #街區(qū)政策研究 .10 4.1 土地成片開發(fā)整理 . 10 4.2 一級土地成片開發(fā)整理政策研究 . 10 4.3 一級土地成片開發(fā)整理模式 . 10 4.4 （集團(tuán)）有限公司參與開發(fā)整理 #街區(qū)模式研究 . 11 4.5 #街區(qū)土地一級開發(fā)策略 . 12 4.6 希望泰州市政府出臺的引導(dǎo)措施 . 13 4.7 #街區(qū)開發(fā)整理土地增值策略 . 14 第五章 泰州市區(qū)土地市場研究 .16 5.1 泰州市土地市場研究 . 16 5.2 泰州市近幾年土地市場供應(yīng)量研究 . 16 5.3 2007 年泰州土地市場 . 18 5.4 泰州主城區(qū)商業(yè)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)研究 . 20 5.5 近二年泰州市區(qū)土地開發(fā)整理量價(jià)研究 . 21 第六章 #街區(qū)土地開發(fā)的 SWOT 分析 .23 6.1 #街區(qū)土地開發(fā)整理優(yōu)勢分析（ S） . 23 6.2 #街區(qū)土地開發(fā)整理劣勢分析（ W） . 24 泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告2 6.3 #街區(qū)土地開發(fā)整理機(jī)遇（ O） . 26 6.4 #街區(qū)開發(fā)整理挑戰(zhàn)（ T） . 28 6.5 #街區(qū)開發(fā)的 S.W.O.T 應(yīng)對策略 . 29 第七章 #街區(qū)開發(fā)管理領(lǐng)導(dǎo)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 .30 7.1 國內(nèi)外特殊區(qū)域開發(fā)管理體制模式研究 . 30 7.2 #街區(qū)的區(qū)劃管理體制機(jī)構(gòu)模式借鑒 . 30 7.3 #街區(qū)土地開發(fā)中的職責(zé) . 31 7.4 #街區(qū)土地開發(fā)設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組 . 31 7.5 成立泰州市深業(yè)投資有限公司的相關(guān)事項(xiàng) . 32 第八章 #街區(qū)土地開發(fā)的時(shí)序 .33 8.1 前期準(zhǔn)備工作 . 33 8.2 重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)建設(shè)時(shí)序 . 35 第九章 資金籌措及使用安排 .37 9.1 #街區(qū)開發(fā)資金籌措種類 . 37 9.2 #街區(qū)資金的使用安排 . 37 第十章 投入產(chǎn)出回報(bào)分析 .39 10.1 #街區(qū)土地開發(fā)的投入研究 . 39 10.2 #街區(qū)開發(fā)整理產(chǎn)出 研究 . 43 10.3 產(chǎn)出收益回報(bào) . 44 第十一章 #街區(qū)開發(fā)的不確定性分析 .45 11.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 . 45 11.2 #街區(qū)土地開發(fā)整理敏感性分析 . 46 11.3 #街區(qū)土地開發(fā)整理盈虧平衡分析 . 46 泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告1 第一章 概 要 1.1 項(xiàng)目背景 江蘇省泰州市歷史悠久、文化燦爛、人才薈萃，有 2100多年的建州立府歷史，鹽文化、 稅文化、水文化特別豐富，在文明史上北宋、明、清三個(gè)朝代呈鼎盛時(shí)期。泰州學(xué)派留芳千古，數(shù)代政治家、軍事家、文人騷客，都有文、歌、詩、詞、賦、畫等形式歌頌泰州文明。 泰州市城市綜合實(shí)力列江蘇省十三個(gè)地級市第七，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也處于中間層次。泰州市位于江蘇省地理中心位置，與蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江隔江相望，與揚(yáng)州、鹽城、南通接壤。泰州市是上海為龍頭的長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的 16個(gè)成員城市之一，是近年來經(jīng)濟(jì)增長最快的城市之一。泰州市總?cè)丝?503萬，面積 5793平方公里。下轄海陵、高港二個(gè)區(qū)，姜堰、靖江、泰興、興化四個(gè)縣級市，泰州市主 城區(qū)到高港區(qū)中心、姜堰市區(qū)只有十多公里，城市發(fā)展趨勢將逐漸連接成帶狀城區(qū)。 深圳控股有限公司、（集團(tuán)）有限公司應(yīng)泰州市政府招商引資邀請，與泰州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司合作，承擔(dān)泰州市海陵區(qū) #街區(qū) 17739.75畝土地開發(fā)整理的重任。 #街區(qū)位于泰州市行政中心區(qū)南部、市區(qū)中心南北龍脈軸線上，海陵、高港二區(qū)交界處。泰州主城區(qū)發(fā)展規(guī)劃 重點(diǎn)向南、適度向東 ， #街區(qū)就在正南方向，是泰州今后開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。 1.2 研究工作概況 課題組自 7月下旬就開展工作，克服距離遠(yuǎn)、涉及問題多、情況復(fù)雜、面廣、內(nèi)容多 、研究工作繁重等困難。研究重點(diǎn)是（集團(tuán)）有限公司參與泰州#街區(qū)土地開發(fā)整理的可行性。工作中，既研究長三角、上海、江蘇省多方面情況，又研究泰州、海陵及附近城市的社會、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、就業(yè)情況；既研究泰州古代文化、歷史、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、杰出人物、建置變遷等，又分析泰州市區(qū)及所轄靖江、泰興、姜堰、興化四市社會、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、城市、交通、旅游、人口就業(yè)等發(fā)展；既研究泰州土地市場、開發(fā)供應(yīng)量，又研究泰州等地的房地產(chǎn)市場開發(fā)量、規(guī)模、主要開發(fā)企業(yè)等；既研究（集團(tuán)）有限公司發(fā)展大計(jì)，又研究遠(yuǎn)距離到長三角經(jīng)濟(jì)區(qū) 的北部，進(jìn)行土地開發(fā)面臨的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)；既研究資金投入回報(bào)，又對不確定性分析等進(jìn)行研究；既力求有大量資料泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告2 分析，又要對詳實(shí)的數(shù)據(jù)處理。 1.3 研究的依據(jù) 1、中華人民共和國城市規(guī)劃法 2、江蘇省第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 3、泰州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 4、泰州市 “ 十一五 ” 城市建設(shè)規(guī)劃 5、 2007年江蘇省沿江八市開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 6、 2007年泰州市政府工作報(bào)告 7、泰州市 2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 8、泰州市 2005年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 9、泰州 市 2004年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 10、 2007海陵區(qū)第十三屆人民代表大會工作報(bào)告 11、海陵區(qū) 2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 12、海陵區(qū) 2005年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 13、海陵區(qū) 2004年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 14、 #街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 1.4 主要研究結(jié)論 （集團(tuán)）有限公司投資泰州，開發(fā)整理海陵區(qū) #街區(qū)可行性強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益好。泰州是快速發(fā)展中的中等城市，地價(jià)、房價(jià)在長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)最低，發(fā)展?jié)摿Υ蟆Ｉ虾Ｊ啦?、江蘇省沿江開發(fā)、泰州長江大橋建設(shè)等，都給泰州發(fā)展帶來新的 機(jī)遇。中石化、國電、 LG、海螺等國內(nèi)外的大企業(yè)紛紛投資泰州，泰州經(jīng)濟(jì)將有大的發(fā)展。香港世茂、碧桂園、杭州復(fù)地、同濟(jì)地產(chǎn)等企業(yè)也看好泰州的房地產(chǎn)市場，紛紛攜巨資進(jìn)入泰州，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。（集團(tuán)）有限公司進(jìn)入泰州，參與開發(fā)整理 #街區(qū)，既要重視投資開發(fā)策略、發(fā)揮優(yōu)勢，又要及時(shí)轉(zhuǎn)化劣勢、把握機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)。工作步驟先易后難、先陸后水、重視產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、發(fā)展戰(zhàn)略?？梢韵葘⑷缣└呗窎|面、永定路南面的土地開發(fā)、轉(zhuǎn)讓，初見成效。 #街區(qū)開發(fā)整理需要投資 70.43 億 元 ，可轉(zhuǎn)讓土地 8300 畝，轉(zhuǎn)讓價(jià)每畝 84.86泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告3 萬元就 能達(dá)盈虧平衡點(diǎn)；如果每畝地 能賣到 90 萬元，效益就較好。如能充分發(fā)揮（集團(tuán)）有限公司優(yōu)勢，運(yùn)用深圳成功的經(jīng)驗(yàn)，從長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、江蘇省沿江開發(fā)的視野，將 #街區(qū)產(chǎn)業(yè)提升。加大這 17739.75 畝承載力，每畝地能賣到 100 萬元以上，（集團(tuán)）有限公司的效益就更好，泰州的發(fā)展就更上一層樓。 研究結(jié)論認(rèn)為，（集團(tuán)）有限公司參與泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)，盡管面臨的挑戰(zhàn)大，但泰州城市發(fā)展機(jī)遇多、 #街區(qū)的土地開發(fā)有潛力、升值空間大，是可行性的。土地開發(fā)前、過程中，（集團(tuán)）有限公司要用深圳的理念 、文化，來與泰州市合作，影響 #街區(qū)開發(fā)。本項(xiàng)目開發(fā)成功，對（集團(tuán)）有限公司以后在長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)土地開發(fā)整理、房地產(chǎn)開發(fā)等，都有重大意義。 泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告4 第二章 泰州 #街區(qū)現(xiàn)狀 2.1 #街區(qū)位置、組成 #街區(qū)位于泰州市主城區(qū)海陵區(qū)的南部、泰州市政府對面，海陵區(qū)、高港區(qū)交界處。西依泰高公路、東到規(guī)劃的春蘭南路，北臨永定路（ 328國道）、南為規(guī)劃的香椿東路，區(qū)位優(yōu)勢突出。開發(fā)建設(shè) #街區(qū)，是泰州市政府作出的重大決策，是 2007年泰州市投入 83億元進(jìn)行中心城市建設(shè)的十大工程之首。 #街區(qū)由海陵區(qū)鳳凰路街道辦 事處（原塘灣鎮(zhèn)）東謝村七組、劉莊村部分村組、雙河村全部、振興村 10-12組，高港區(qū)白馬鎮(zhèn)朱穆村、野徐鎮(zhèn)殷蔣村，開發(fā)區(qū)寺巷鎮(zhèn)西謝村、軍甫村組成。街區(qū)內(nèi)東部主要是鳳凰路街道辦事處居民點(diǎn)和塘灣鎮(zhèn)工業(yè)園，西部主要是開發(fā)區(qū)的寺巷鎮(zhèn)。 2.2 #街區(qū)地形地貌和河流 #街區(qū)地勢平坦， 地面最高標(biāo)高 6米 、 最低標(biāo)高 5.5米。 主要為農(nóng)田、村莊、河塘，大的河道如表 2-1： 表 2-1 #街道主要河道及寬度表 序號 河名 起點(diǎn) 終點(diǎn) 最小河面寬 藍(lán)線保護(hù)寬度（米） 1 # 泰高路 春蘭南路 80米 29-171米與慶豐路、周 山東路紅線重合 2 鳳凰河 永定東路 # 44 20 3 躍進(jìn)河 泰高路 慶豐河 25 10 4 向陽河 泰高路 前進(jìn)路 30 10 5 西周河 # 香椿路 20 10 6 西劉河 永定東路 # 26 10 7 慶豐河 # 小港河 36 10（與慶豐路紅線重合） 8 東謝河 永定東路 # 32 10（與蓮花路紅線重合） 2.3 #街區(qū)戶數(shù)人口 #街區(qū)現(xiàn)總戶數(shù) 3300多戶，總?cè)丝?11600人。其中海陵區(qū)鳳凰路街道辦事處東謝村七組、劉莊村部分村組、雙河村全部、振興村 10-12組 1100戶、 3850人，高港區(qū)白馬鎮(zhèn)朱穆村 314戶、 1100人，野徐鎮(zhèn)殷蔣村 571戶、 2000人，開發(fā)區(qū)寺巷泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告5 鎮(zhèn)西謝村、軍甫村 1328戶、 4650人。 2.4 #街區(qū)建筑現(xiàn)狀 #街區(qū)現(xiàn)狀建筑物 36.50萬平方米，一家一棟的小 樓多， 平均容積率 0.15。 現(xiàn)建筑主要為民房和部分廠房、商店，一類建筑 5000平方米；二類建筑主要為海陵區(qū) 鳳凰路街道辦事處 雙河小區(qū)， 11000多平方米，為開挖鳳凰河而安置的農(nóng)民住宅區(qū)；三類建筑 2700多戶， 34.9萬平方米，多數(shù)面臨拆遷。 2.5 #街區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況 #街區(qū)的鳳凰路街道 辦事處雙河村有泰州市海陵區(qū)新動力貿(mào)易商行、泰州市海陵區(qū)龍宇機(jī)械廠、泰州市海陵區(qū)旺家福床墊加工廠、泰州市海陵區(qū)寶天鋼材經(jīng)營部，另有 調(diào)速電機(jī) 廠、 電腦雕刻機(jī) 廠、 煤礦用防爆電器 廠、 汽車摩托車消聲器 、標(biāo)準(zhǔn)緊固件 、 鋁合金等 9家企業(yè) 。 海陵區(qū)鳳凰路街道辦事處組織雙河村、振興村 100多青年到蘇州技工學(xué)校學(xué)習(xí)數(shù)控技術(shù)、鉚焊接、電子技術(shù)應(yīng)用、家電維修、瓦木工技術(shù)、水電安裝、室內(nèi)裝璜、家政服務(wù)等，畢業(yè)后大部分在蘇州的中外企業(yè)工作，年薪 1萬多元。 高港區(qū)白馬鎮(zhèn)朱穆村是藥材種植基地，另有泰州市高港區(qū)榮海鋼結(jié)構(gòu)廠、泰州市高港區(qū)金山體育 器材廠。野徐鎮(zhèn) 殷蔣村 有體育健身器材企業(yè)幾十家，是 名震一方特色村 ，有的 企業(yè)工人 年 收入最低的也超過 7000元。 開發(fā)區(qū)寺巷鎮(zhèn)東謝村 2006年 實(shí)現(xiàn)社會產(chǎn)值 3316.78萬元，利潤 1150.49萬元，人均年純收入 4560元。 #街區(qū)工廠、商店也有近百家，村民在泰州是屬于較富裕的。 泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告6 第三章 #街區(qū)土地開發(fā)規(guī)劃研究 3.1 #街區(qū)的控制性規(guī)劃 泰州市規(guī)劃局委托江蘇省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，進(jìn)行 #街區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃于 2007年 5月完成，規(guī)劃如下。 3.2 #街區(qū)功能定位與用地 #街區(qū)的定位為市級商業(yè)、商務(wù) 、體育中心。 規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化的濱水宜居街區(qū)，居住人口 17.55萬人。 #街區(qū)用地功能規(guī)劃見表 3-1 表 3-1 #街區(qū)用地規(guī)劃分功能和面積表 功能用地 面積 安置區(qū)及配套用地 82.50畝 綠地用地 4048.95畝 公共配套用地 3661.65畝 道路河流占地 467.05畝 其它用地 1179.60畝 可轉(zhuǎn)讓開發(fā)房地產(chǎn)用地 8300畝 合計(jì) 17739.75畝 3.3 #街區(qū)基本規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)要求 1、根據(jù)規(guī)劃要求，開發(fā)整理階段將完成市政公用設(shè)施項(xiàng)目，路幅寬度 25米以上的主干路 和次干路；給水和排水系統(tǒng)（雨污水）；供電，包括埋地電纜、變電所等；電信；管道燃?xì)?；環(huán)衛(wèi)設(shè)施；區(qū)域內(nèi)河道整治；停車場；公交站臺等。 2、土地開發(fā)整理，提供整理后的土地上市，督促上市地塊開發(fā)商完成開發(fā)建設(shè)內(nèi)容。 3、根據(jù)規(guī)劃要求，建成該街區(qū)內(nèi)教育設(shè)施、綠地系統(tǒng)（包括：中央綠帶、景觀河道綠化和街頭公園）、文化娛樂等項(xiàng)目。 4、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的江蘇省園博會公園和體育中心。 5、因城市建設(shè)工作的需要，需在項(xiàng)目范圍內(nèi)實(shí)施的項(xiàng)目。 泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告7 3.4 #街區(qū)道路規(guī)劃 #街區(qū)除現(xiàn)有的泰高路、永定路、泰白路，內(nèi)部有簡易道路多條。規(guī)劃主 干道、次干道十幾條，東西方向除已有的永定東路外，從北到南還有富泰路、向陽河路、向陽東路、周山東路、慶豐路、濱河路、軍浦路、新建路、躍進(jìn)路、香椿路等。 南北方向除已有的泰高路、泰白路外，從西到東還規(guī)劃有西周河路、劉莊路、楊莊路、海陵南路、鼓樓東路、引鳳南路、東風(fēng)南路、蓮花路、春暉路、春蘭南路等。 3.5 #街區(qū)主要建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃 #街區(qū)主要建設(shè)項(xiàng)目用地 11073.50畝，分別如下。 風(fēng)景綠化功能，擬建園博園，滿足省園博會的要求。規(guī)劃用地位于街區(qū)中南部海陵南路以東、鼓樓南路以西、新建路以北、 #以南，面積 1500畝。 體育中心功能，定位為省級體育運(yùn)動會和全國單項(xiàng)比賽場館，規(guī)劃用地于街區(qū)南部海陵南路以東、鼓樓南路以西、香椿路以北、新建路以南，有體育場、體育館等建筑，用地面積 600畝。 公共設(shè)施功能，公共設(shè)施用地位于南面，在城市公共設(shè)施發(fā)展軸向南延伸。本居住區(qū)近 17.55萬人，建成后要對周邊人口有吸引力。街區(qū)的文化娛樂中心，參考其它城市標(biāo)準(zhǔn)，用地 30畝。 居住商業(yè)用地 8300畝，分別為居住用地 7400.55畝，占 #街區(qū)總面積的44.19%，其中二類居住用地 6111.75畝，分為 A、 B、 C、 D、 E五個(gè)區(qū)；居住商 務(wù)混合用地 645.30畝。商業(yè)金融功能用地 900.00畝，規(guī)劃為市級商業(yè)中心，市區(qū)的第二大商業(yè)區(qū)。占地面積較大的有裝飾材料市場、百飾得裝飾城。 教育設(shè)施用地 643.50畝，有中小學(xué)、職業(yè)學(xué)校等。 建筑高度將以商務(wù)區(qū)為核心，規(guī)劃在街區(qū)內(nèi)劃分出商辦用地、文化娛樂用地、市級體育中心及四個(gè)居住社區(qū)。 3.6 #街區(qū)公建設(shè)施項(xiàng)目投資概算 綠博園、體育中心： 8億元 泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告8 3.7 #街區(qū)土地開發(fā)投資額概算 直接成本合計(jì) 39.5億元，分別如下 1、征地費(fèi)用： 15萬元 /畝 *13333畝 =20億元； 2、拆遷安置：共 3300戶， 36.5萬平方米舊屋，按 1:1.2補(bǔ)償，補(bǔ)償面積為 43.8萬平方米；建安成本按 2500元 /平方米，費(fèi)用為 11億元； 3、七通一平：按 400元 /平方米計(jì)，開發(fā)面積為 200萬平方米，共需資金 8億元； 4、河道整治： 0.5億元（以上四項(xiàng)合計(jì)為 39.5億元）。 3.8 #街區(qū)土地開發(fā)投資安排 公建投資： 8億元 開發(fā)整理直接成本： 39.5億元 注冊資金為 1億元，（集團(tuán)）有限公司和泰州市城市投資集團(tuán)公司雙方分別 5100萬元、 4900萬元。 直接成本： 47.43億元 /8300畝 =57.1萬元 /畝 完全成本 : 70.43億元 /8300畝 =86.45萬元 /畝 3.9 #街區(qū)商住用地規(guī)劃 見表 3-2， #街區(qū)規(guī)劃生活居住用地 7400.55畝 (含道路、河流、綠化用地等 )，占 44.19%，其中居住商業(yè)商務(wù)用地 7237.95畝。居住用地中，二類居住用地 6111.75畝，分為 A、 B、 C、 D、 E五個(gè)區(qū)；居住商務(wù)混合用地 645.30畝；商業(yè)服務(wù)金融用地 480.90畝?？倯魯?shù) 5萬多戶、人口 17.55萬人，需提供 5萬多套住宅。 表 3-2 #街區(qū)商住用地規(guī)劃表 區(qū)域 居住社區(qū) 功能用途 （畝） 居住人口（萬人 ） 范圍 居住 商 住 居住商務(wù) # 以北 A 477.90 42.60 519.90 2.65 北至富泰路、支三路 ， 南至周山東路 ， 西至泰高路 ， 東至鼓樓南路。 B 1379.25 177.45 3.61 北至永定路、向陽河，南至周山東路，西至引鳳路、蓮花路，東至春蘭南路。 # 以南 C 1436.10 83.25 68.10 3.96 北至慶豐路、南至香椿路，西至泰高路，東至海陵南路 泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告9 D 1247.10 94.20 57.30 3.49 北至慶豐路、南至香椿路，西至鼓樓路西，東至春風(fēng)南路 E 1571.40 83.40 3.84 北至慶豐路、南至香椿路，西至東風(fēng)南路，東至春蘭南路 合計(jì) 6111.75 480.90 645.30 總計(jì) 7237.95畝 17.55 3.10 #街區(qū)詳規(guī)劃留下的問題 泰州市已委托江蘇省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，進(jìn)行 #街區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃。但對如何用科學(xué)的發(fā)展觀又好又快實(shí)施 #街區(qū)的開發(fā)整理、 #街區(qū)的產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展、如何提升街區(qū)的承載力、實(shí)施開發(fā)時(shí)序、人口就業(yè)如何解決等問題，則要進(jìn)一步研究。 如泰州主城區(qū)人口少，急需增加城市常住人口，但十年來增加幅度不明顯。按 控制性詳細(xì)規(guī)劃， #街區(qū)凈增 16.39萬人，按 50%的就業(yè)率算，要有近 8萬人就業(yè)。而海陵區(qū) 204平方公里、總?cè)丝?35.6萬人，城鎮(zhèn)人口 24.42萬人，鄉(xiāng)村人口 11.18萬人；全區(qū)從業(yè)人員只有 13萬，而且 50%在服務(wù)業(yè)。泰州幾大企業(yè)安排就業(yè)人員只有 2萬多人，其中，春蘭集團(tuán)公司有員工 1萬多人， 揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)有員工 5000余人 ， 江蘇泰州陵光石化集團(tuán)有職工 1660人， 江蘇鋒陵集團(tuán)員工 1190人。 分析 #街區(qū)雙河村，現(xiàn)有耕地 82.67萬平方米，總?cè)丝?1851人 ,人均耕地 446.7平方米，現(xiàn)有農(nóng)村勞動力 1224人，占 全村總?cè)藬?shù) 66.1%。其中男性農(nóng)村勞動力 594人，占總農(nóng)村勞動力的 48.5%；女性農(nóng)村勞動力 630人，占總勞動力的 51.5%?，F(xiàn)在泰州城市發(fā)展，剛剛到該村附近，原來土地就少，今后人口就業(yè)問題更突出。 所以 #街區(qū)土地如何開發(fā)、產(chǎn)業(yè)如何規(guī)劃、就業(yè)如何解決，土地轉(zhuǎn)讓市場如何都要深入研究。 盡管問題很多，但 2007年 2月泰州市政府工作報(bào)告“ 啟動 #街區(qū)一期建設(shè)，進(jìn)一步拉開框架、擴(kuò)大規(guī)模 ”、“ 啟動綠博園規(guī)劃和建設(shè) ” 。 開發(fā)整理 #街區(qū)已實(shí)施啟動工程。擬建設(shè)通往 #街區(qū)的海陵南路、鼓樓南路、東風(fēng)南路道路，到年底完成 #街區(qū)道路、綠化、管網(wǎng)等工程建設(shè)，使城區(qū)建成區(qū)面積擴(kuò)大到 #街區(qū)以南。到 “十一五 ”期末，主城區(qū)建成區(qū)要達(dá)到 60平方公里。 泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告10 第四章 參與開發(fā) #街區(qū)政策研究 泰州市政府希望盡快進(jìn)行 #街區(qū)道路建設(shè)、轉(zhuǎn)讓用地、有收入、初見成效，但是現(xiàn)在急于出讓用地，價(jià)格是否如政府之意。所以， #街區(qū)開發(fā)整理既要有泰州市政府好的政策，和（集團(tuán)）有限公司雙方要選擇好的策略，這樣才能確保 #街區(qū)開發(fā)整理改造能否成功。 4.1 土地成片開發(fā)整理 土地成片開發(fā)，簡單的講就是指對農(nóng)地或比較原始的建設(shè)用地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生 產(chǎn)生活配套建設(shè)，以獲取土地出讓（轉(zhuǎn)讓）收益或自留經(jīng)營收益的一種經(jīng)濟(jì)行為。 4.2 一級土地成片開發(fā)整理政策研究 一級土地成片開發(fā)整理是指在土地出讓前，對土地進(jìn)行整理和投資開發(fā)的過程。具體來說，就是按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃功能、地表標(biāo)高及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地開發(fā)整理計(jì)劃，市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)的要求，由政府統(tǒng)一組織對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、 “七通一平 ”或需求者要求的建設(shè)條件 (熟地 )，市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地 開發(fā)行為。開發(fā)的主體有政府組建、有授權(quán)委托或以招標(biāo)方式確定土地開發(fā)整理企業(yè)。 4.3 一級土地成片開發(fā)整理模式 基于不同的開發(fā)主體，土地一級開發(fā)整理主要存在政府主導(dǎo)和企業(yè)主導(dǎo)兩種模式。政府主導(dǎo)模式，即完全由政府建立的土地儲備中心或國有控股或參股企業(yè)進(jìn)行土地開發(fā)整理；企業(yè)主導(dǎo)模式，即政府通過招投標(biāo)的方式從多家企業(yè)中擇優(yōu)進(jìn)行土地開發(fā)整理。以重慶和北京兩個(gè)城市的土地開發(fā)整理模式為例，分析比較政府主導(dǎo)型模式和企業(yè)主導(dǎo)型模式各自的優(yōu)缺點(diǎn)。 4.3.1 重慶 政府主導(dǎo)型模式 重慶的土地開發(fā)整理模式屬于典型的政府主導(dǎo) 型模式。土地開發(fā)整理的主體是市政府，代表市政府實(shí)行開發(fā)整理的機(jī)構(gòu)是九個(gè)國有控股集團(tuán)公司 (城市建設(shè)、泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告11 高速公路、高等級公路、水務(wù)、地產(chǎn)、水利投資、開發(fā)投資集團(tuán)、渝富 )。土地開發(fā)整理與土地儲備緊密聯(lián)系在一起，九個(gè)集團(tuán)擁有土地儲備和土地開發(fā)整理的權(quán)利，將納入儲備范圍的土地委托一些公司進(jìn)行開發(fā)整理， “生地 ”變 “熟地 ”后，再到土地交易中心進(jìn)行 “招拍掛 ”出讓。出讓所得的收入在市政府和企業(yè)之間按一定的比例進(jìn)行分配：剩余資金集中市里，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)等建設(shè)。九大集團(tuán)在具體分工上有所不同，總結(jié)為三種方式：自主 土地儲備開發(fā)方式、帶項(xiàng)目土地儲備開發(fā)方式和與國企改革聯(lián)動土地儲備方式。 4.3.2 北京 政府主導(dǎo)型模式與企業(yè)主導(dǎo)型模式并存 北京市目前為政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型兩種土地開發(fā)整理模式并存，屬于由政府主導(dǎo)型向企業(yè)主導(dǎo)型轉(zhuǎn)型的過渡時(shí)期。 北京土地開發(fā)整理的企業(yè)主導(dǎo)型模式是指通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的 8。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)與 中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地開發(fā)整理委托協(xié)議。該模式要求政府面向市場招投標(biāo)，所有的企業(yè)都享有平等的投標(biāo)、中標(biāo)權(quán)利。然而，北京的土地開發(fā)整理市場是不完全競爭市場，招標(biāo)雖然是在全市范圍內(nèi)進(jìn)行，但有很多企業(yè)已經(jīng)做了很多前期工作，存在圍標(biāo)的現(xiàn)象。驅(qū)動企業(yè)使出渾身解數(shù)，競相追捧利潤只有 8的土地開發(fā)整理的原因，在于企業(yè)通過土地開發(fā)整理，對地塊的盈虧平衡點(diǎn)等狀況了解得更清楚，比其他企業(yè)更有信息優(yōu)勢，容易在土地市場進(jìn)行 “招、拍、掛 ”出讓土地時(shí)順利競得土地，從而接著進(jìn)行二級開發(fā)。在業(yè)內(nèi)，通過介入土地開發(fā)整理而成功競得土地的方式被稱 為 “曲線拿地 ”。 4.4 （集團(tuán)）有限公司參與開發(fā)整理 #街區(qū)模式研究 深圳控股有限公司與泰州市政府合作，通過（集團(tuán)）有限公司實(shí)施該項(xiàng)目，方式比較接近重慶模式。 政府企業(yè)各自的角色 泰州市政府角色，泰州市政府壟斷土地一級市場，對于土地具有唯一的開發(fā)權(quán)，控制國有土地使用權(quán)的出讓，負(fù)責(zé)開發(fā)整理的招投標(biāo)工作。土地開發(fā)整理具泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告12 體委托企業(yè)開展前期工作。 企業(yè)角色，（集團(tuán)）有限公司和泰州城投公司雙方負(fù)責(zé)籌措資金，組建的泰州市深業(yè)投資發(fā)展有限公司，進(jìn)行 #街區(qū)土地的開發(fā)整理，土地的開發(fā)主要由企業(yè)完 成。泰州市深業(yè)投資有限公司，負(fù)責(zé)辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。 泰州市政府和泰州市深業(yè)投資有限公司，將主導(dǎo) #街區(qū)開發(fā)整理。泰州市深業(yè)投資有限公司在城市規(guī)劃的指引下，采用市場化手段運(yùn)作土地開發(fā)整理，企業(yè)進(jìn)行開發(fā)整理的利潤也通過市場行為來實(shí)現(xiàn)。政府則負(fù)責(zé)組織土地開發(fā)整理企業(yè)的招標(biāo)工作，制定征地、拆遷安置補(bǔ)償條件和標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督與審計(jì)工作，不從降低和壓低補(bǔ)償安置條件中獲取利潤。 4.5 #街區(qū)土地一級開發(fā)策略 土地成片開發(fā)與宗地開發(fā)相比，土地成片開發(fā)具有面積大、容納建設(shè)項(xiàng)目 多和整體連片、時(shí)間長等特征，雖然這種開發(fā)因周期長、資金占用量大以及風(fēng)險(xiǎn)高等原因一般多為政府行為，但因利潤空間無限、開發(fā)機(jī)會眾多而受到各類投資主體的青睞。我國近幾年的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)、保稅區(qū)以及新城區(qū)建設(shè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)成熟，對（集團(tuán)）有限公司開發(fā)整理#街區(qū)的土地策略、土地增值策略以及土地開發(fā)步驟等借鑒意義。 （集團(tuán)）有限公司參與 #街區(qū)開發(fā)策略。土地為泰州市政府所有，因此土地成片開發(fā)就要緊緊依靠泰州市政府。（集團(tuán)）有限公司作為參與方進(jìn)行成片開發(fā)，則需在以下 幾個(gè)方面爭取泰州市政府的大力支持： 1、高起點(diǎn)的引智決策。泰州市政府應(yīng)盡量在最大范圍內(nèi)集思廣益，在研究泰州區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)選擇發(fā)展方向、模式和方案上采用科學(xué)的決策程序。既要有高度、前瞻性，又要追求務(wù)實(shí)的效果，來提升區(qū)域發(fā)展的承載力； 2、再充分利用“規(guī)劃也是生產(chǎn)力”這一原理，以規(guī)劃帶動土地升值，對規(guī)劃結(jié)果進(jìn)行廣泛的宣傳。表達(dá)泰州市政府建設(shè)片區(qū)的信心和決心，將城市發(fā)展的戰(zhàn)略方向深植民心，爭取得到社會廣泛認(rèn)同； 3、控制海陵舊區(qū)的開發(fā)面積，保證新片區(qū)有足夠的建設(shè)指標(biāo)，以行政手段控制總供應(yīng)量，以保證最初進(jìn)入的 投資者有土地升值空間； 4、保證片區(qū)發(fā)展的其它手段與措施。 泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告13 4.6 希望泰州市政府出臺的引導(dǎo)措施 除以上要泰州市政府傾斜的政策和策略以外，在 #街區(qū)土地開發(fā)還希望泰州市政府出臺引導(dǎo)措施： 1、要進(jìn)行 #街區(qū)多方面的規(guī)劃 #街區(qū)各界都較陌生，投資者很難看好土地增值概念，對房地產(chǎn)開發(fā)的市場前景多持觀望態(tài)度。一般對新片區(qū)居住和工作人群的形成有所懷疑，這是每一個(gè)新片區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵性問題。沒有產(chǎn)業(yè)支撐，人口的空間位移也很困難；沒有人氣更難以帶動 #街區(qū)的發(fā)展。因此要開發(fā) #街區(qū)土地，先要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)、空間、交通等規(guī)劃、論 證并組織實(shí)施，使投資者從新片區(qū)的發(fā)展中能夠發(fā)現(xiàn)蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)，而不僅僅是買地開發(fā)獲利。 2、保證先期投資者的利益 由于泰州是發(fā)展中城市，主城區(qū)規(guī)模小、人口少、經(jīng)濟(jì)幅射力有限，一時(shí)難以被各界“追捧”，這就增加了（集團(tuán)）有限公司等企業(yè)先期進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)。如果泰州市深業(yè)投資有限公司未能獲得預(yù)期利潤甚至出現(xiàn)虧損，則（集團(tuán)）有限公司后續(xù)投資、其他開發(fā)商會產(chǎn)生較大萎縮，土地升值的想象空間也就消失殆盡。因此希望泰州市政府要采取措施，保證（集團(tuán)）有限公司的獲利性，降低開發(fā)的前期風(fēng)險(xiǎn)。 3、嚴(yán)格控制市區(qū)物 業(yè)供應(yīng)量，保證 #街區(qū)優(yōu)先發(fā)展 希望泰州市政府為保證 #街區(qū)開發(fā)，要對舊區(qū)的房地產(chǎn)供應(yīng)量進(jìn)行一定限制。但對這種控制能否切實(shí)落實(shí)，鑒于開發(fā)商與政府之間合作的關(guān)系，海陵區(qū)對自己發(fā)展業(yè)績的追求，這一問題往往成為影響 #街區(qū)未來發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此必須得到泰州市政府的切實(shí)支持，使控制老城區(qū)發(fā)展的承諾能夠兌現(xiàn)，同時(shí)也要控制新城區(qū)的物業(yè)開發(fā)量，以保證 #街區(qū)物業(yè)開發(fā)的投資者不受無序供應(yīng)的傷害。 4、對 #街區(qū)的規(guī)劃建設(shè)以政策法規(guī)的形式確立起來，增加投資者的信心 無論是哪個(gè)市、區(qū)政府對新片區(qū)開發(fā)都有 “政績工程 ”意義，有可 能因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)換屆而改變新片區(qū)開發(fā)政策。因此通過政策和法規(guī)來保證新片區(qū)的可持續(xù)發(fā)展非常必要，否則面對數(shù)年的開發(fā)周期，投資者心里不確定性因素還有很多。所以（集團(tuán)）有限公司在合作初期就要有多方面的準(zhǔn)備。 泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告14 5、爭取更優(yōu)惠的政策支持 #街區(qū)的開發(fā)建設(shè)成功，特別是土地轉(zhuǎn)讓要有人氣，人都有趨眾心理、愛熱鬧。在人氣不足、商業(yè)不繁榮、交通不便、又沒有什么優(yōu)惠條件的情況下，房地產(chǎn)公司短期內(nèi)大多沒有買地開發(fā) #街區(qū)的理由。所以要泰州市政府更多的措施支持， 2000年前后，泰州市規(guī)劃打造兩個(gè)商業(yè)中心，一個(gè)是坡子街，另一個(gè)是濟(jì) 川路，形成市區(qū)商業(yè) “兩翼齊飛 ”的格局。現(xiàn)如今，坡子街是紅火起來了，大型超市、商場一個(gè)接一個(gè)地落戶，成為泰州市的商業(yè)主要集中地，形成的已具規(guī)模的綜合性商業(yè)中心。但濟(jì)川路卻仍然只有聯(lián)華超市一個(gè)真正的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，但由于諸多因素根本沒有形成商業(yè)中心，要深入研究。泰州城市總體規(guī)劃、分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃中明確，在 #街區(qū)建設(shè)了一個(gè)新城區(qū)的現(xiàn)代化的綜合性商業(yè)中心，設(shè)置一定規(guī)模的商業(yè)、商務(wù)辦公和公共配套服務(wù)設(shè)施。泰州市政府，要將 #街區(qū)建成為商業(yè)中心，列入政府重點(diǎn)工作。 6、 泰州市政府相關(guān)部門的職責(zé) 泰州市國土局：負(fù)責(zé)項(xiàng)目用地 的征收、拆遷和出讓；負(fù)責(zé)拆遷過程中的管理工作； 泰州市規(guī)劃局：提供項(xiàng)目用地的控規(guī)，負(fù)責(zé)詳細(xì)的審批； 泰州市建設(shè)局：負(fù)責(zé)拆遷安置，負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)過程的管理，負(fù)責(zé)安置區(qū)的建設(shè)。 4.7 #街區(qū)開發(fā)整理土地增值策略 #街區(qū)以滾動開發(fā)為主要模式，而滾動開發(fā)對（集團(tuán)）有限公司和泰州市城市投資集團(tuán)公司資金良性循環(huán)的壓力較大。 #街區(qū)的土地開發(fā)整理要想方設(shè)法提高每塊土地的收益，即使不是利益最大，也有利益較大化的要求。 1、提升概念讓各界認(rèn)同 通過提升 #街區(qū)概念的創(chuàng)新，借助泰州行政中心、文化中心、體育中心、商業(yè) 中心、客運(yùn)總站等建筑、設(shè)施，來帶動城市擴(kuò)張、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，這在深圳、青島、長沙都有實(shí)施，而且取得了較好的效果。這會在幾個(gè)方面提升 #街區(qū)的概念，首先，體現(xiàn)了政府進(jìn)行新片區(qū)建設(shè)的信心和決心，使持觀望態(tài)度的投資者減少猶豫，對意向地塊的購買由消極轉(zhuǎn)為積極，同一地塊會吸引更多的投資者參與競價(jià)；其次，買地預(yù)期提高，使投資者對未來的辦公、居住、生活房地產(chǎn)建設(shè)等方面產(chǎn)生預(yù)期；其三是具較高消費(fèi)能力人群的進(jìn)入，會調(diào)高投資者對土地開發(fā)整泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告15 理回報(bào)率的判斷，并進(jìn)行積極的投資買地，這樣可進(jìn)一步帶動地價(jià)的提升。要推介 #街區(qū)擬建設(shè)的行 政中心、文化中心、體育中心、商業(yè)中心等，使買地更踴躍。 2、經(jīng)濟(jì)房用地先開發(fā) 在 #街區(qū)內(nèi)選擇一處或兩處不被看好的足夠大的地塊，如 D1、 D2、 D3、 E1、E2、 E3地塊，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房、安置房建設(shè)。通過在新片區(qū)中建設(shè)低價(jià)郊區(qū)大盤的方法來集聚人氣，展示 #街區(qū)開發(fā)為民的形象并帶熟周圍片區(qū)。如深圳益田村、桃源村等住宅區(qū)，帶動區(qū)域土地升值開發(fā)，大批開發(fā)商爭相購買附近的土地等。 3、控制各地塊的出讓順序，保證最為成熟的地塊擁有優(yōu)先出讓權(quán) 對 #街區(qū)最成熟 A、 B、 C地塊優(yōu)先出讓，以此保證每次出讓都能實(shí)現(xiàn)收益較大化。同 時(shí)在出讓過程中考慮不同地塊和不同用途對后續(xù)地塊開發(fā)的影響，力爭出讓一塊帶熟一塊，以此實(shí)現(xiàn)長期土地收益的最大化。 4、保證教、科、文、衛(wèi)、體的優(yōu)先發(fā)展 #街區(qū)是不以工業(yè)為主，強(qiáng)調(diào)集居住、文化、商務(wù)、體育為一體的城市綜合功能區(qū)，必須注重各種公益性或配套性單位的入?yún)^(qū)，對醫(yī)院、學(xué)校、郵政、銀行等要提供較多的優(yōu)惠，以盡早完善和豐富城市功能，從而加快招商引資力度，提高后續(xù)土地出讓價(jià)格。有些項(xiàng)目建設(shè)對新片區(qū)的開發(fā)具有深遠(yuǎn)的影響，不僅會使周邊土地價(jià)值翻倍，使稍遠(yuǎn)地區(qū)地價(jià)漲半；而且會使新片區(qū)的開發(fā)建設(shè)成為鐵一般的事實(shí)，增強(qiáng) 投資者資金入?yún)^(qū)的信心和決心。對這些項(xiàng)目的投資建設(shè)，應(yīng)在其它地塊開發(fā)之前。否則重點(diǎn)項(xiàng)目對片區(qū)發(fā)展的帶動作用不能體現(xiàn)，反而使得這些重點(diǎn)項(xiàng)目的資金來源成為問題，失去了重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的本來意義。 泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告16 第五章 泰州市區(qū)土地市場研究 土地是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ) , 由于土地的需求是一種引致需求，主要是由于城市發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)的需求而引起。所以土地市場會在一定程度上影響城市、區(qū)域、房地產(chǎn)發(fā)展， #街區(qū)開發(fā)要深入研究泰州的土地市場。 5.1 泰州市土地市場 研究 泰州市自 1999 年開始實(shí)施土地招拍掛制度， 2000 年成立土地儲備中心。其后，泰州土地基本以招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓。泰州市完善政府管理與市場運(yùn)作相結(jié)合的土地優(yōu)化配置新機(jī)制，使政府對土地一級市場壟斷的調(diào)控作用加強(qiáng)。土地儲備機(jī)構(gòu)正常運(yùn)行，對城市土地實(shí)行集約、有序和有節(jié)奏的出讓。 泰州市 紀(jì)檢 、 監(jiān)察、審計(jì)、財(cái)政等部門對土地市場建設(shè)積極參與并監(jiān)督，保障了土地市場秩序的正常有序運(yùn)轉(zhuǎn)。 泰州主城區(qū)的發(fā)展在加快新區(qū)土地開發(fā)的同時(shí)，加大老城區(qū)土地整理力度。大力推進(jìn)新區(qū)商貿(mào)中心用地建設(shè)，完善行政中心區(qū)土地使用，推動南部住宅區(qū)土地開發(fā)；加快經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的土地開發(fā)，發(fā)展以科技為核心的綜合型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；基本 完成老城區(qū)環(huán)城河內(nèi)的重點(diǎn)街區(qū)土地整理，初步形成坡子街商業(yè)中心，完善城中古民居保護(hù)區(qū)，啟動下壩地區(qū)舊城土地整理和環(huán)城河風(fēng)景區(qū)建設(shè)。新區(qū)土地完成府南街區(qū)一期開發(fā)建設(shè)，基本完成鳳凰河景區(qū)建設(shè)，完成人民廣場建設(shè)。高港區(qū)完善行政中心區(qū)，基本完成府后居住區(qū)土地開發(fā)，啟動長江岸線土地開發(fā)建設(shè)。 5.2 泰州市近幾年土地市場供應(yīng)量研究 5.2.1 2003年泰州土地市場出讓減少和收益上升 2003年， 泰州市區(qū) 對房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地全部實(shí)行招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓 。 與 2002年相比，在土地出讓面積減少的情況下，獲取的土地 收益呈上升趨勢，土地資源的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)一步顯化。市區(qū) 商業(yè)中心 坡子街核心區(qū)地塊掛牌出讓以 3.425億元成交，創(chuàng)全市土地公開競價(jià)出讓成交價(jià)最高、超出底價(jià)增加額最高、掛牌出讓單價(jià)最高三項(xiàng)記錄。 2003年，泰州市市區(qū)通過公開競價(jià)方式共出讓泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告17 土地 126.5萬平方米，獲取土地收益約 10億元。 5.2.2 2004年泰州土地市場掛牌和商住為主 2004年 ， 泰州市政府相對放寬 政策， 大量土地上市 。 新開土地和更新改造土地在 1000畝以上 ， 土地市場價(jià)格一時(shí)難以上漲 。 其中主要的原因 ， 還是泰州市政府實(shí)施舊城改造和新區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展 ， 缺乏實(shí) 施只拆不建 、 推地還綠 、 更新交通設(shè)施的政策 ， 使土地市場價(jià)格處于蕭條局面。 2004年，泰州市市區(qū)共出讓土地 80.81萬平方米，共獲得土地收益 9.90億元。其中掛牌土地 13宗，總出讓面積為 64.31萬平方米（約 964.62畝），占總出讓面積的 79.58%。其余地塊以招標(biāo)、拍賣的形式出讓。掛牌中，海陵區(qū)東進(jìn)東路北側(cè)地塊（出讓面積約 152.16畝）掛牌出讓以 2.83億元成交，為當(dāng)年掛牌出讓的最高價(jià)。 5.2.3 2005年泰州完全市場化的土地市場 2005年泰州市區(qū)土地 市場 供地共 20宗，合計(jì)可出讓面積為 2641畝， 出讓金 近10億 元 。其中 1000多 畝為農(nóng)轉(zhuǎn)用 ， 1500多 畝為舊城改造 。 舊城改造，較為分散，多數(shù)地塊較小 ，海陵中心地段 土地價(jià)格平均在 166萬 元 /畝左右。 面積超過 200畝的較大地塊包括：東風(fēng)南路西側(cè)、 328國道北側(cè)地塊，出讓面積約 585畝；海陵區(qū)塘灣鎮(zhèn)永興花園中心服務(wù)區(qū)地塊，出讓面積約 450畝，這兩個(gè)地塊屬于新城的開發(fā)，因而面積較大。另外，新紀(jì)元商業(yè)廣場地塊，出讓面積約344畝；東風(fēng)路北延綜合改造地塊，出讓面積約 234畝，此兩個(gè)地塊屬于城市大型地塊的改造。 5.2.4 2006年泰州市土地市場 2006年，泰州 新區(qū)完成府南街區(qū)土地的綜合開發(fā)，基本完成 328國道以南地區(qū)東風(fēng)路至泰高路之間的商住土地開發(fā)。加快高科技工業(yè)園區(qū)、春蘭工業(yè)園、西北工業(yè)區(qū)的土地開發(fā)建設(shè)，基本完成 #以北用地的項(xiàng)目布點(diǎn)，適時(shí)開發(fā) #以南泰高路以西區(qū)域。高港區(qū)的刁鋪鎮(zhèn)、口岸鎮(zhèn)完成由集鎮(zhèn)向中等城市發(fā)展的過渡，加快長江岸線的綜合開發(fā)。 2006年泰州市區(qū)總供地面積為 13186.34畝，其中新增用地 8726.84畝（以省下達(dá)面積為準(zhǔn)），存量用地 4459.50畝。在總計(jì)劃供地面積中，商服用地為 831.75畝，工礦倉儲用地為 9272.45畝，公共設(shè)施用地為 110.25畝，公共建筑用地為 49.95泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告18 畝，住宅用地為 269.73畝，特殊用地為 222.20畝，等等。在住宅用地中，經(jīng)濟(jì)適用房用地為 118.28畝，普通商品房用地為 2178.71畝，其他住房用地為 402.75畝。 5.3 2007 年泰州土地市場 2007年泰州市區(qū)土地市場供地面積 3790畝，見表 5-1，這不包括泰州碧桂園開發(fā)的 3400畝中 80畝。 表 5-1 2007年泰州市區(qū)土地上市出讓計(jì)劃（單位：畝） 序號 地塊名稱 開發(fā)性質(zhì) 面積 市直 3 火車站街區(qū) 商住 100 7 原泰州裕泰紡織有限公司 商住 60 9 原農(nóng)科所 (五里河?xùn)|側(cè) ) 住宅 30 13 原車輛廠及周邊 商住 20 21 原泰州日報(bào)社及周邊 商住 60 23 東風(fēng)南路西側(cè) 商住 250 25 #街區(qū)（含原豪斯威爾家居廣場） 商住 300 小計(jì) 820 海陵區(qū) 1 漁場地塊 商住 500 2 西郊鄉(xiāng)森北村拆遷安置空余地 商住 30 4 九龍商住城北側(cè) 住宅 150 5 原蘇北電機(jī)廠 商住 140 6 草河西 側(cè) 商住 50 8 林海塑料廠及周邊 商住 40 10 海陵區(qū)民興中學(xué)西側(cè) 商住 110 11 美通制藥有限公司地塊 商住 70 12 唐仁集團(tuán)及周邊地塊 商住 100 14 東南園地塊 商住 70 17 南馬商住地塊 商住 200 22 鋒陵集團(tuán)公司（青年南路東側(cè)） 商住 30 小計(jì) 1490 開發(fā)區(qū) 18 鑫泰花園北側(cè) 商住 10 19 濟(jì)川西路北側(cè) 商住 20 20 南官河西側(cè) 商住 100 26 濱江實(shí)驗(yàn)學(xué)校西側(cè)門面房 商住 30 27 醫(yī)藥城安置區(qū)東側(cè) 商住 50 28 寺巷花園 商住 50 29 大酒店地塊 商業(yè) 70 30 汽車城地塊 商業(yè) 70 小計(jì) 400 高教 15 東風(fēng)路東側(cè)、宮涵河西側(cè) 商住 130 園區(qū) 16 濟(jì)川路北側(cè)、春暉路東側(cè) 商住 100 泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告19 24 盛唐花園三號 商住 150 小計(jì) 380 農(nóng)業(yè) 31 站北路南側(cè) 商住 180 開發(fā)區(qū) 32 站東路西側(cè) 商住 120 小計(jì) 300 高港區(qū) 33 金港南路兩側(cè)（舊城改造） 商住 60 34 港城路北側(cè)、揚(yáng)子江路東側(cè) 商住 85 35 向陽路西側(cè) 商住 100 36 鄉(xiāng)鎮(zhèn)及零星土地 商住 155 小計(jì) 400 合計(jì) 3790 表 5-2 2007年 8、 9月泰州城區(qū)土地成交價(jià)量表 （出讓方式：掛牌） 地塊編號 地塊位置 面積 (平米、畝 ) 用途 成交價(jià) 時(shí)間 農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū) 農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)興泰公路東側(cè)站前一路南側(cè) 東至海陵區(qū)京泰路街道雙墩村農(nóng)田、西至海陵區(qū)京泰路街道雙墩村農(nóng)田、南至規(guī)劃站前路北側(cè) 20 米城市公共綠地、北至站前一路 66,599.0 99.9 畝 商業(yè) 總價(jià) 2,680 萬元 402 元 /平米 26.83 萬元 /畝 07-09-12 海陵區(qū) 規(guī)劃站前路南側(cè)（規(guī)劃興森路西側(cè)） 東至規(guī)劃興森路、西至空地、南至森北住宅新區(qū)、北至規(guī)劃站前路南側(cè) 10 米 18,173.0 27.26 畝 商住 總價(jià) 1,130 萬元 622 元 /平米 41.45 萬元 /畝 07-09-12 海陵區(qū) 東進(jìn)小區(qū) 23幢營業(yè)房 1 7 軸 東至營業(yè)房、西至東進(jìn)小區(qū)區(qū)間道路、北至東進(jìn)小區(qū)區(qū)間道路 78.0 0.12 畝 商業(yè) 總價(jià) 47 萬元 6026 元 /平米 401.71 萬元畝 07-09-12 海陵區(qū) 興泰公路西側(cè)（項(xiàng)目三） 東至海陵區(qū)規(guī)劃泰漁公路及河流、西至環(huán)圩河、南至環(huán)圩河、北至空地 50,323.7 75.49 畝 商業(yè) 總價(jià) 2,590 萬元 515 元 /平米 34.31 萬元 /畝 07-09-12 海陵區(qū) 興泰公路西側(cè)（項(xiàng)目二） 東至海陵區(qū)興泰公路西側(cè)空地、西至空地、南至空地、北至空地 79,741.2 119.61 畝 商業(yè) 總價(jià) 3,420 萬元 429 元 /平米 28.59 萬元 /畝 07-09-12 高港區(qū) 金港南路西側(cè)、人民路北側(cè) 東至金港南路、西至口岸街道口岸社區(qū)居民點(diǎn)巷道及口岸鎮(zhèn)中心小學(xué)、南至人民路、北至口岸鎮(zhèn)中心小學(xué) 8,631.0 12.95 畝 商住 總價(jià) 3,610 萬元 4183 元 /平米 278.84 萬元 /畝 07-08-15 高港區(qū) 向陽北路西側(cè)、二井中溝北側(cè) 東至向陽北路、西至口岸街道蔡灘社區(qū)農(nóng)田、南至 二井中溝北側(cè)道路、北至口岸街道蔡灘社區(qū)農(nóng)田 6,961.0 10.44 畝 商住 總價(jià) 1,090 萬元 1566 元 /平米 104.39 萬元 /畝 07-08-15 高港區(qū) 金港南路東側(cè)、宣南中溝南側(cè) 東至口岸街道口岸社區(qū)居民點(diǎn)巷到、西至金港南路、南至口岸農(nóng)貿(mào)市場、北至宣5,031.0 7.55 畝 商業(yè) 總價(jià) 2,000 萬元 3975 元 /平米 265.02 萬元 /畝 07-08-15 泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告20 南中溝南側(cè)道路 5.4 泰州主城區(qū)商業(yè)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)研究 出讓土地與城市基準(zhǔn)地價(jià)之間的變幅情況 表 5-3 泰州 主城區(qū)商業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元 /平方米 土地級別 基準(zhǔn)地價(jià) 地價(jià)變幅 容積率 一 3200 2200-4200 2.0 二 2250 1650-2850 1.9 三 1400 950-1850 1.7 四 820 520-1120 1.4 五 620 470-770 1.2 六 400 300-500 1.0 表 5-4 泰州 主城區(qū)住宅用地級別基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元 /平方米 土地級別 基準(zhǔn)地價(jià) 地價(jià)變幅 容積率 一 1000 800-1200 1.3 二 830 680-980 1.2 三 650 500-800 1.1 四 450 350-550 1.0 五 350 290-410 1.0 5.4.1 泰州碧桂園用地研究 泰州碧桂園土地權(quán)屬原是泰州水產(chǎn)養(yǎng)殖場，習(xí)稱漁場，后來虧損嚴(yán)重。泰州鳳凰集團(tuán)，在引進(jìn)日本技術(shù)國內(nèi)率先開發(fā)成功空調(diào)用內(nèi)螺紋銅管，效益好，后來企業(yè)改制。在政府指導(dǎo)下，鳳凰集團(tuán)接收 漁場員工，負(fù)責(zé)為其買保險(xiǎn)、就業(yè)工作安排，同時(shí)接收所有閑置養(yǎng)魚池。隨著海陵區(qū)建設(shè)的渣泥余土收納，填土造成 3300畝土地。泰州碧桂園房地產(chǎn)公司計(jì)劃用 5-7年時(shí)間開發(fā)完成，規(guī)劃建筑面積為 250萬平方米，核定居住人口為 3.95萬人。 “碧桂園 ”在海陵區(qū)東北部泰州火車站附近，對周邊房地產(chǎn)有較大的帶動作用，而且有火車站地利。 碧桂園 在全國 的單位土地 ， 成本占平均售價(jià)的百分比始終低于 10%。碧桂園的萬畝大盤如增城鳳凰城及清遠(yuǎn)的碧桂園假日半島首期地價(jià)只有 3萬元 /畝左右，目前在售的華南碧桂園地價(jià)約 6萬元 /畝。 泰州鳳凰集團(tuán)給碧桂園 價(jià)格約 20萬元一畝。 5.4.2 泰州“地王”土地轉(zhuǎn)讓研究 鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是泰州最有實(shí)力的本地房地產(chǎn)開發(fā)公司， 2007年 2泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告21 月 4日，泰州市拍賣 位于鼓樓路、濟(jì)川路、青年路三路圍合處，規(guī)劃中的城河風(fēng)光帶南側(cè) ， 總面積 283 39畝 的宗地 。泰州市鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在投標(biāo)會上 一步到位將價(jià)格報(bào)至 5.12億 元 ， 產(chǎn)生泰州地王 。該 小 區(qū)建筑面積達(dá)到 50萬平方米，融多層、高層、小高住宅于一體。 折算 180.67萬一畝，樓板價(jià) 1024元，估計(jì)房價(jià) 4500元一平方米。但比 8月 15日高港的成交價(jià)還是低。 5.4.3 香港世 茂土地轉(zhuǎn)讓研究 2007年 10月 11日，香港世茂房地產(chǎn)以 3.18億元人民幣，成功取得泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)優(yōu)勢地塊。地塊位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西湖翠苑南邊，北至向陽河以南，南至 #，西接南官河，東鄰泰高路，三面環(huán)水，環(huán)境優(yōu)美。地塊面積逾 28萬平方米，總規(guī)劃建設(shè)面積約 40萬平方米，項(xiàng)目將建成一座五星級酒店和大型高尚濱水社區(qū)。泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已成為泰州市及江蘇省內(nèi)經(jīng)濟(jì)最活躍，發(fā)展速度最快的區(qū)域之一。香港世茂 (上市編號 0813)，全稱香港世茂房地產(chǎn)控股有限公司，該公司成功入選美國商業(yè)周刊雜志評選的亞洲 50家表現(xiàn)最好的企業(yè)，位列 第十五位。同時(shí)，公司更在最近 12個(gè)月總回報(bào)單項(xiàng)指標(biāo)中位列第二。該公司在上海建設(shè)經(jīng)營五星級酒店、開發(fā)的房地產(chǎn) 150多萬平方米，另在北京、南京、福州、蘇州、常州、煙臺、常熟、昆山等地開發(fā)一千多萬平方米的酒店、住宅。 世茂泰州新城項(xiàng)目注冊資本 1.2億美元、總投資 2.4億美元，集五星級高檔酒店、大型綜合性商業(yè)設(shè)施、高品質(zhì)居住小區(qū)為一體。 5.4.4 上海同濟(jì)房產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓研究 上海同濟(jì)科技實(shí)業(yè)股份有限公司，控股 90%的上海同濟(jì) 房地產(chǎn) 有限公司，在泰州成立的同悅置業(yè)有限公司。于 2007年 1月 4日收到江蘇省泰州市國土資源局成交確認(rèn)書，確認(rèn)同濟(jì)房產(chǎn)競買取得人民東路編號 10-1地塊的土地使用權(quán)。該地塊位于海陵區(qū)人民東路西側(cè)、青松街南側(cè)、迎春路北側(cè)，建人民東路亞細(xì)亞地塊住宅小區(qū)。用地性質(zhì)為商住用地，用地面積約 26713平方米 (40.07畝 )，建筑面積約49390平方米，容積率 1.849，綠地率 38%，成交單價(jià)為每平方米 3911.95元、 260.79萬元一畝，總價(jià)為 10450萬元。 5.5 近二年泰州市區(qū)土地開發(fā)整理量價(jià)研究 由于泰州房地產(chǎn)市場需求的刺激，直接導(dǎo)致了對土地的需求。泰州市區(qū)房地泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告22 產(chǎn)市場 2007年開發(fā)量 3790畝，見表 5-2，這不包括泰州碧桂園開發(fā)的 3400畝中 80畝。 08年土地供應(yīng)量參考 06年、 07年，另碧桂園 3400畝地計(jì)劃用 5-7年時(shí)間建成開發(fā)完。 #街區(qū) 17739.75畝分多少年開發(fā)，如何開發(fā)就要深入研究。 從 2007年 8、 9月泰州城區(qū)土地成交價(jià)量比較，海陵區(qū)三塊有比較價(jià)值的地，平均成交價(jià)只有 34.78萬元一畝。其中火車站站前路南側(cè) 10米的土地，只有 41.45萬元 /畝。 作為主城區(qū)的海陵，除東進(jìn)小區(qū)特例外，同是商業(yè)、商住成交價(jià)格低于高港區(qū)。再比較香港世茂的土地，價(jià)格還是較高，所以今后泰州的土地價(jià)格相對穩(wěn)定。 泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告23 第六章 #街區(qū)土地開發(fā)的 SWOT 分析 一個(gè)區(qū)域開發(fā)有自身的優(yōu)勢、劣勢，面臨不同的機(jī)會與挑戰(zhàn)。優(yōu)勢和劣勢是內(nèi)在因素，機(jī)遇、挑戰(zhàn)與優(yōu)劣勢對應(yīng)，為外在因素。（集團(tuán)）有限公司參與 #街區(qū)土地開發(fā)整理，要研究這些內(nèi)外因素，分出輕重急緩，揚(yáng)長避短以便土地開發(fā)工作更好的進(jìn)行。 6.1 #街區(qū)土地開發(fā)整理優(yōu)勢分析（ S） 區(qū)域的優(yōu)勢是指區(qū)域已具備的優(yōu)點(diǎn)和可以發(fā)揮長處、可成 功利用的某些策略。 6.1.1 交通優(yōu)勢 #街區(qū)緊靠泰高路，是泰州主城區(qū)到京滬高速公路、到滬寧蘇錫常鎮(zhèn)大城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的主通道；是泰州向外的最主要通道，主城區(qū)海陵 40%以上車輛進(jìn)出要通過泰高路；泰高路是泰州市區(qū)的交通南北唯一貫通的道路；是泰州市區(qū)到所轄經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的靖江市、泰興市的主通道。 #街區(qū)又靠近泰州汽車總站。交通優(yōu)勢明顯。 #街區(qū)沿泰高路有 2800多米的路邊土地，可綜合開發(fā)利用。到泰州來旅游、考察、出差的人士，首先經(jīng)過 #街區(qū)，在吸引滬寧蘇錫常鎮(zhèn)大中城市的投資開發(fā)商來買地方面，先聲奪人。所以 #街區(qū)的土地交通優(yōu)勢明顯。 6.1.2 區(qū)位優(yōu)勢 #街區(qū)用地位于泰州市區(qū)的中心、海陵高港二區(qū)的結(jié)合部。北面是泰州老城區(qū)、行政中心、文化中心，鄰近市委、市政府、交通局、海事局、廣電中心、農(nóng)業(yè)局等 20多個(gè)部委辦局。西面是江蘇省泰州開發(fā)區(qū)，該園區(qū)是目前泰州展示對外經(jīng)濟(jì)的一個(gè)窗口，區(qū)域內(nèi)有近百家外資企業(yè)，其中不乏知名高新技術(shù)企業(yè)。 #街區(qū)的用地有高質(zhì)化的氛圍。 6.1.3 城市發(fā)展優(yōu)勢 未來十年，泰州市城市發(fā)展的目標(biāo)是從中等城市向大城市邁進(jìn)，這幾年 #街區(qū)開發(fā)很關(guān)鍵。泰州主城區(qū)的發(fā)展方向重點(diǎn)向南、適度向東， #街 區(qū)是向南龍?zhí)┲菔?#街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告24 脈中軸上。所以今后五年 #街區(qū)開發(fā)成功就是泰州城市發(fā)展成功，肩負(fù)泰州城市發(fā)展的先鋒。 6.1.4 成片開發(fā)優(yōu)勢 #街區(qū) 11.83平方公里，將居住 17.55萬人口，是泰州市區(qū)的海陵超大型開發(fā)地塊。地塊較大、規(guī)模效應(yīng)體現(xiàn)、開發(fā)成本低，宣傳推廣成本也低。在泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)的規(guī)模無競爭對手，具有較強(qiáng)的唯一性，有利于土地開發(fā)時(shí)形成高尚的小區(qū)文化、塑造高品質(zhì)產(chǎn)品。地塊大，包容性大，可以開發(fā)商務(wù)、商場、住宅等，又可建設(shè)高層、小高層、多層、 TWOHOSE、別墅等產(chǎn)品，成為開發(fā)商爭相競買的土地。 6.1.5 地方優(yōu)勢 #街區(qū)地塊方正，呈 2.8X4.2平方公里，開發(fā)條件極佳、利于規(guī)劃。還有親水優(yōu)勢， #街區(qū)大的河道 8條，小河塘多個(gè)， 300米內(nèi)必見水。主要是清水、活水，開門見河、開窗見水，河道、綠化及大型公園形成親水生態(tài)，宜居的環(huán)境，容易吸引買地者投資開發(fā)。 6.1.6 名企優(yōu)勢 （集團(tuán)）有限公司是著名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項(xiàng)目經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)強(qiáng)，有豐富的開發(fā)、投資、營運(yùn)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、策劃、招商經(jīng)驗(yàn)，是決定項(xiàng)目成功的關(guān)鍵條件之一。開發(fā)的深圳鵬基花園、鵬興花園、鵬程盛世、仙湖明珠鵬興花園、仙泉山莊別墅、深圳眾鑫科 技大廈、鵬基商務(wù)時(shí)空大廈、惠州鵬基萬林湖、長沙諾亞山林都很成功。 6.2 #街區(qū)土地開發(fā)整理劣勢分析（ W） 劣勢是不利之處、缺點(diǎn)，是要改正、避免的方面。 6.2.1 市區(qū)邊緣劣勢 人的動作行為都有向心力、趨眾力，喜歡熱鬧、喜歡到市區(qū)、中心區(qū)購物、游玩，用海陵區(qū)的習(xí)慣自稱 “街上的 ”。無論是外地、本地的、還是四個(gè)縣級市，都喜歡到市中心區(qū)一帶購房，加上海陵區(qū)本來就不大，這種向心力更強(qiáng)。本地塊位于海陵區(qū)的南部邊緣地帶。邊緣劣勢土地難開發(fā)、商業(yè)也難做旺。 #街區(qū)周邊泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告25 住宅少，對面泰州開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)個(gè)性不鮮明；雖然在泰 州市委、市政府對面，但是從街區(qū)的北邊界線永定東路（ 328國道），到市委、市政府門前的鳳凰東路還有 1300多米，泰州市政府機(jī)關(guān)的宿舍、生活等全在市政府北面，更遠(yuǎn)離 #街區(qū)。#街區(qū)目前是農(nóng)田較多，人氣少，學(xué)校、醫(yī)院、商場生活配套不完善，心理劣勢大。前期水、電、氣、路、電訊、網(wǎng)絡(luò)投入大，地塊綜合成本較高。 6.2.2 知名度劣勢 深圳控股有限公司、（集團(tuán)）有限公司以開發(fā)中、高檔住宅小區(qū)知名，在土地開發(fā)方面成功開發(fā)深圳八卦嶺工業(yè)區(qū)、蓮塘工業(yè)區(qū)等。品牌在香港、深圳、惠州、長沙有較高的知名度，但在長三角有待提 高。泰州人熟悉本土品牌，本地開發(fā)公司對本地市場非常了解，是外來品牌要想方設(shè)法超越的，尤其是一些老品牌建立起來的知名度、美譽(yù)度，擁有一批屬于自己的忠實(shí)客源。（集團(tuán)）有限公司面臨著泰州文化的考驗(yàn)，開發(fā)商、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、策劃都面臨陌生吳楚文化交界區(qū)，對當(dāng)?shù)匚幕?、民俗、風(fēng)情、戶型、習(xí)慣認(rèn)識了解不夠。就目前的情況來看，泰州市深圳控股投資有限公司在泰州面臨知名度低、買地的開發(fā)商認(rèn)同度低。 6.2.3 時(shí)機(jī)劣勢 較成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商，往往是低價(jià)時(shí)買地，高價(jià)時(shí)賣房?，F(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格已很高，北京、上海、杭州、廣州、深圳房 地產(chǎn)都顯疲態(tài)、出現(xiàn)到頂。是否會是拐點(diǎn)，今后一段時(shí)間房價(jià)是否下降、幅度多大？目前（集團(tuán)）有限公司介入泰州進(jìn)行土地開發(fā)整理，盡管當(dāng)?shù)睾軆?yōu)惠，價(jià)格也是高位運(yùn)行。房產(chǎn)開發(fā)商來買地，面臨成本高、建材高、人工高，銷售時(shí)如果在房地產(chǎn)低谷階段，價(jià)格也會不盡如意，所以房地產(chǎn)開發(fā)商買地意愿低。 6.2.4 河道劣勢 #街區(qū)平均 500米有河道，架橋投資大；而且部分橋下要保證通航，要有足夠的凈高，增加造橋的工程投資，土地開發(fā)整理總投資增大。 6.2.5 拆遷劣勢 #街區(qū)拆遷戶共有 3300多戶，占 #街區(qū)規(guī)劃 5萬套住宅的 6.6%。舊屋 35.6萬泰州市 #街區(qū)土地開發(fā)整理可行性研究報(bào)告26 平方米，補(bǔ)償費(fèi)用為 11億元。還有近百家工廠企業(yè)，大量的墳?zāi)拱徇w、青苗補(bǔ)償。分布在三個(gè)區(qū)四個(gè)鎮(zhèn)，估價(jià)、動員、說服、賠償?shù)裙ぷ髁看蟆?6.3 #街區(qū)土地開發(fā)整理機(jī)遇（ O） #街區(qū)所面臨的主要機(jī)遇與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右區(qū)域未來的因素。（集團(tuán)）有限公司開發(fā)整理 #街區(qū)土地，進(jìn)程中蘊(yùn)藏著很多的機(jī)遇。 6.3.1 長三角發(fā)展機(jī)遇 隨著經(jīng)濟(jì)全球化的深入，全球制造業(yè)向我國轉(zhuǎn)移的規(guī)模和速度不斷擴(kuò)大和加快，中國已成為全球吸引外商直接投資最多的國家。長江三角洲又是我國吸引外資的最佳地區(qū)，這一 勢頭將更加旺盛。財(cái)富 500強(qiáng)企業(yè)已有 300多家進(jìn)入上海，100余家在上海建立起跨國研發(fā)中心，臺灣百大財(cái)團(tuán)中也有 54家 投 資上海。 “十五”期間長三角地區(qū)引進(jìn)了大量外資，其投資效應(yīng)將在今后五年內(nèi)逐步顯現(xiàn)。長三角地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)貿(mào)易持續(xù)快速發(fā)展，正成為長三角城市