【商業(yè)地產(chǎn)-DOC】當代光谷智慧城沿街高層項目可行性研究報告-87頁

當代光谷智慧城沿街高層項目 I 前言 受湖北佳輝置業(yè)有限公司委托，對當代光谷智慧城沿街高層項目進行可行性研究，在對武漢房地產(chǎn)市場趨勢、光谷片區(qū)房地產(chǎn)市場進行調(diào)查分析的基礎上完成本報告。 本報告的研究目的在于： 為湖北佳輝置業(yè)有限公司提供項目決策、項目定位、項目運作的依據(jù)； 為湖北佳輝置業(yè)有限公司尋求合作開發(fā)的伙伴提供合作方式與資金安排、股權(quán)架構(gòu)的依據(jù)。 因此，本報告在遵守政府相關政策法規(guī)的前提下，特別注意報告的科學性、客觀性、規(guī)范性。 本報告僅為項目初步可行性研究報告， 有些細節(jié)尚待進一步調(diào)研、充實、深化，僅供使用者參考。 武漢學林置業(yè)顧問有限公司 2005.11.25 當代光谷智慧城沿街高層項目 II 目 錄 前言 . I 第一部分 總 論 . 6 一、項目背景 . 6 1、項目名稱 . 6 2、項目區(qū)位 . 6 3、項目現(xiàn)狀 . 7 4、承辦單位概況 . 7 5、已具備的主要開發(fā)建設條件 . 8 二、項目可行性研究報告編制依據(jù) . 8 三、項目主要結(jié)論 . 9 1、項目名稱建議 . 9 2、項目目標顧客群定位 . 9 3、項目產(chǎn)品定位 . 9 4. 項目規(guī)劃建設方案 . 9 5、項目價格定位 . 10 6、項目投入總資金和主要經(jīng)濟效果 . 10 四、項目建設存在的主要問題和實施建議 . 12 1. 項目建設存在的主要問題 . 12 2、項目的實施建議 . 12 第二部分 項目的市場態(tài)勢分析 . 14 一、武漢房地產(chǎn)市場分析 . 14 1、經(jīng)濟背景 . 14 2、政策背景 . 15 3、武漢市房地產(chǎn)市場特點分析 . 16 4、武漢房地產(chǎn)市場趨勢預測分析 . 17 二、項目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析 . 19 1、光谷片區(qū)概況 . 19 2.光谷片區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 . 20 三、光 谷片區(qū)區(qū)域重點競爭項目分析 . 22 1、主要競爭物業(yè)分布概況 . 22 2、主要競爭物業(yè)價格分析 . 23 3、主要競爭物業(yè)調(diào)查結(jié)果 . 24 4、主要競爭項目的高層物業(yè)分析 . 27 當代光谷智慧城沿街高層項目 III 5、光谷片區(qū)區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場分析與本項目臨街底商的市場建議 . 34 6、物業(yè)調(diào)查分析結(jié)論 . 36 第三部分 項目所在區(qū)域樓面地價分析 . 37 一、武漢市房地產(chǎn)市場土地供應狀況分析 . 37 二、項目所在片區(qū)樓面地價分析 . 38 1、鄰近地塊轉(zhuǎn)讓案例數(shù)據(jù) . 38 2、區(qū)域樓面地價分析 . 38 3、住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)地價分攤 . 38 第四部分 項目開發(fā)經(jīng)營機會分析 . 39 一、項目 SWOT 分析 . 39 二、 “NMN”（現(xiàn)狀對策目標）矩陣分析 . 40 第五部分 項目定位 . 41 一、項目開發(fā)經(jīng)營理念和策略 . 41 二、項目定位 . 42 1、物業(yè)定位 中檔精品高層物業(yè) . 42 2、項目命名 . 42 3、目標客戶群定位 . 43 4、戶型定位 . 44 5、價格定位 . 45 第六部分 物業(yè)發(fā)展建議 . 49 一、物業(yè)開發(fā)方案構(gòu)思 . 49 二、項目規(guī)劃方案建議 . 50 1.規(guī)劃設計方案技術(shù)經(jīng)濟指標 . 50 2、戶型設計建議 . 51 3、建筑及外立面風格 . 51 三、項目建設方案建議 . 52 1、項目建設期 . 52 2、空間組織和建筑布局 . 52 3、人防和消防設計 . 52 4、管理系統(tǒng) . 53 5、建筑材料、建筑設備、建筑細部配置的選 購 . 53 四、項目環(huán)境景觀方案建議 . 54 第七部分 環(huán)境影響評價 . 55 當代光谷智慧城沿街高層項目 IV 一、項目實施過程中的環(huán)境影響與對策 . 55 1.項目實施過程中的環(huán)境影響 . 55 2、項目實施過程中的環(huán)境影響對策 . 55 二、項目建成后的環(huán)境影響及對策 . 56 第八部分 項目組織建議 . 57 一、組織機構(gòu)配置 . 57 二、項目任務組織 . 57 1、項目實施的原則 . 57 2、工程招投標 . 58 3、營銷工作的組織 . 60 4、物業(yè)管理工作的組織 . 60 三、項目實施進度 . 60 1、項目建設開發(fā)周期 . 60 2、項目實施進度安排 . 61 3、項目實施進度表 . 61 第九部分 投資估算 . 63 一、建設投資估算 . 63 1、投資估算范圍 . 63 2、投資估算編制依據(jù) . 63 3、投資估算說明 . 64 二、項目投入總資金及分年投入計劃 . 65 第十部分 融資方案 . 67 一、項目資金來源 . 67 1、項目資本金籌措 . 67 2、項目債務資金籌措 . 67 二、融資方案分析 . 68 1、資金來源可靠性分析 . 68 2、融資結(jié)構(gòu)分析 . 68 3、融資成本分析 . 68 4、融資風險分析 . 69 第十一部分 財務評價 . 71 一、財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 . 71 1、財務價格 . 71 2、利率 . 71 當代光谷智慧城沿街高層項目 V 3、項目計算期選取 . 71 4、財務基準收益率（ ic）設定 . 71 二、營業(yè)收入與成本費用估算 . 72 1、銷售收入估算 . 72 2、租賃收入估算 . 72 3、銷售成本費用估算 . 72 4、所得稅的估算 . 72 三、財務評價報表 . 73 四、盈利能力分析 . 73 1、財務內(nèi) 部收益率 . 73 2、財務凈現(xiàn)值 . 73 3、投資回收期 . 73 4、投資回報率 . 74 五、償債能力分析 . 74 六、不確定性分析 . 74 七、財務評價結(jié)論 . 74 第十二部分 社會影響評價 . 75 一、社會影響分析 . 75 二、互適性分析 . 76 三、社會風險分析 . 77 第十三部分 風險分析 . 79 一、風險等級劃分 . 79 二、風險因素的識別和評估 . 79 三、風險規(guī)避對策分析 . 81 1、政策風險對策 . 81 2、市場風險對策 . 81 3、工程風險對策 . 81 4、資金來源風險對策 . 82 5、社會風險對策 . 82 第十四部分 研 究結(jié)論和建議 . 83 一、項目開發(fā)建設與經(jīng)濟效果結(jié)論 . 83 二、該項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益 . 84 三、項目實施建議 . 84 附圖、附表 . 87 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 6 第一部分 總 論 一、項目背景 1、項目名稱 項目暫定名稱： 當代光谷智慧城沿街高層項目 。 2、項目區(qū)位 當代光谷智慧城沿街高層項目 位于 “武漢 中國光谷 ”中央商務區(qū)內(nèi) ，系當代光谷智慧城三期。 東隔保利花園為關山大道，西至 717 研究所，南臨雄楚大道（民院路與關山一路中段），北接當代光谷智慧城一期 、二期及即將建設的光谷步行街。 其地理位置優(yōu)越，登高遠眺，北是美麗的東湖、磨山，南為煙波浩淼的南湖，東為廣闊無邊的森林公園。 該項目處于成熟的市區(qū)地段，公用設施配套齊全，外路客運、市內(nèi)公共交通系統(tǒng)便捷，水、電、氣、暖供應及電信、排污等基礎設施完善。 本項目地塊 （ 東湖開發(fā)區(qū)雄楚大街 1019 號 ） 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 7 3、項目現(xiàn)狀 當代光谷智慧城沿街高層項目 屬于當代光谷智慧城整體規(guī)劃中的組成項目，是武漢當代物業(yè)發(fā)展公司精心開發(fā)建成已入住的當代光谷智慧城社區(qū)的一部分，現(xiàn)狀為臨時綠地。 經(jīng)開發(fā)區(qū)主管部門同意，由武漢當代物業(yè)發(fā)展公司將該項目的開發(fā)經(jīng)營收益權(quán)有償轉(zhuǎn)讓 給湖北佳輝置業(yè)有限公司從事開發(fā)、建設、經(jīng)營，并簽訂了相關書面協(xié)議。 同時，經(jīng)開發(fā)區(qū)主管部門同意，對于在這塊臨街土地上建設 11 層、 11 層、15層三棟小高層（含底商）的住宅的原規(guī)劃進行修改，修改后規(guī)劃為建設 17 層、17層、 25層三棟高層（含底商）的住宅。 由于項目開發(fā)經(jīng)營收益權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓非項目的整體轉(zhuǎn)讓，因此本項目建設的各項手續(xù)皆以當代光谷智慧城的名義辦理，本項目是在當代光谷智慧城的名下進行開發(fā)和經(jīng)營。 4、承辦單位概況 湖北佳輝置業(yè)有限公司已取得項目地塊的開發(fā)經(jīng)營收益權(quán)。 武漢長線通信技術(shù)有限公司（長江通信集團 全資子公司）擬通過收購湖北佳輝置業(yè)有限公司股權(quán)合作開發(fā)的方式對本項目進行投資開發(fā)。 項目的實際承辦單位應是收購股權(quán)事宜完成后組建的新的經(jīng)濟實體。 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 8 5、已具備的主要開發(fā)建設條件 （ 1）已簽訂本項目地塊開發(fā)經(jīng)營收益權(quán)轉(zhuǎn)讓書面協(xié)議。 （ 2）已開始進行項目前期的論證分析及立項工作。并已經(jīng)完成項目的正式規(guī)劃和規(guī)劃報批及公示工作。 （ 3）本項目的主要開發(fā)手續(xù)均在當代光谷智慧城名下已經(jīng)取得。 （ 4）項目已取得當?shù)卣嘘P領導和部門的肯定。 （ 5）本項目為當代光谷智慧城小區(qū)組成部分，小區(qū)業(yè)主已入住，為近成熟社區(qū)，項目品質(zhì)和市 場認同度均較高。 （ 6）項目市場調(diào)查和營銷籌劃工作已經(jīng)在進行并已取得階段性成果。 二、項目可行性研究報告編制依據(jù) 國家建設部及湖北省、武漢市及東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)頒布的相關法律、法規(guī)與政策； 武漢市及東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要； 武漢市及東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 2000、 2001、 2002、 2003、 2004 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報； 武漢市及東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)城市和開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃大綱（ 2000 年-2020 年）； 武漢市規(guī)劃局東湖開發(fā)區(qū)分局規(guī)劃方案； 國家計委、建設部建設項 目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第二版 )(1993年 )； 建設部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 (建標 2000205 號 )； 國家發(fā)展計劃委員會投資項目可行性研究指南 (計辦投資200215 號 )； 城市房屋拆遷管理條例； 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 9 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程； 武漢市及項目所在光谷片區(qū)及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料。 三、項目主要結(jié)論 1、項目名稱建議 延續(xù)當代光谷智慧城的品牌效應和市場認知，項目建議為： 當代光谷智慧城三期 2、項目目標顧客群定位 本項目的目標顧客群為項目供需圈區(qū)域范圍內(nèi)核動力研究所、華中科技 大學、中國地質(zhì)大學、長江職業(yè)學校、民族大學、電大、職大等研究人員和教師、學校行政人員；開發(fā)區(qū)各類公司員工；物業(yè)周邊居民。 3、項目產(chǎn)品定位 中檔精品住宅 當代光谷智慧城項目的品牌延續(xù) 對現(xiàn)有物業(yè)的互補性、差異性、引導性 （戶型、降噪、保溫、防塵、外立面） 4. 項目規(guī)劃建設方案 項目共三棟高層建筑，總建筑面積為 33000 平方米，其中住宅 29000 萬平方米，商業(yè) 4000 平方米，總戶數(shù)為 246 戶，容積率為 4.13。 本項目力求營造一處集商業(yè)和居住于一體的多功能高層住宅區(qū)。 項目擬規(guī)劃開發(fā) 17 層板式兩棟， 25層蝶型 一棟共三棟高層住宅。商業(yè)部分為高層之間連通一體的兩層裙樓。 結(jié)合高層深基礎開挖和人防建設需要，做一層地下室，平時可作為停車位使用和設施設備用房。 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 10 項目計劃按照總體規(guī)劃和布局一體化實施，總建設期為 2年。其中前期 準備為 6個月，主體工程自開工建設至竣工交付使用為 1 年零 2 個月，開工半年后可開始商品房正式預售，現(xiàn)房銷售期為 4個月。 具體項目總體控制性規(guī)劃指標見下表（表 1-1） 表 1-1 項目總體規(guī)劃指標 項 目 數(shù) 量 單 位 用地面積 12 畝 建筑占地面積 2760 平方米 總建筑面積（不含地下室） 33000 平方米 其中 住宅： 29000 平方米 商業(yè)： 4000 地下室建筑面積 5580 平方米 總戶數(shù) 246 戶 地下停車位 102（地上 7） 個 人防建面 2760 平方米 容積率 4.13 建筑覆蓋率 34.50% 綠地率 45.00% 5、項目價格定位 住宅部分全程均價 3100 元 /M2，總價控制在 15 50 萬元之間，主力戶型為110M2左右的三房兩廳兩衛(wèi)，總價在 34 萬左右，最低首付款在 10 萬左右，最低月供款在 1000 元 /月左右。 商業(yè)部分全程均價 7000 元 /M2。 6、項目投入總資金和主要經(jīng)濟效果 在 2 年的開發(fā)建設經(jīng)營期內(nèi)： 項目投入總資金為 9627.42 萬元； 其中自有資金為 3372.67 萬元； 稅前凈利潤為 2208.56 萬元； 稅后凈利潤為 1542.56 萬元； 自有資金稅前投資回報率為 65.48%； 自有資金稅后投資回報率為 45.74%。 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 11 表 1-2 項目投入總資金和主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 項 目 單位 數(shù)量 備注 主要經(jīng)濟結(jié)果和數(shù)據(jù) 一 項目投入 總資金 萬元 9627.42 1 建設投資（不含建設期利息） 萬元 9505.02 2 建設期利息 萬元 122.40 其中自有資金 萬元 3372.67 二 銷售收入 萬元 13320.00 項目總銷售收入 三 銷售成本 萬元 599.40 項目總銷售成本 四 銷售稅金 萬元 884.62 項目總銷售稅金 五 銷售利潤 萬元 11835.98 項目總銷售利潤 開發(fā)利潤 萬元 2208.56 項目總利潤 六 所得稅 萬元 666.00 七 稅后利潤 萬元 1542.56 經(jīng) 濟 評 價 指 標 一 項目財務內(nèi)部收益率 % 38.80% 基準收益率 Ic=10% 稅后項目財務內(nèi)部收益率 % 27.80% 基準收益率 Ic=10% 二 資本金收益率 31.62% 稅前資本金收益率 45.81% 三 財務凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 884.62 財務凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 1443.50 五 稅后投資回收期 年 1.83 稅前投資回收期 年 1.78 四 稅前投資回報率 22.94% 稅后投資回報率 16.02% 六 稅前自有資金投資回報率 65.48% 稅后自有資金投資回報率 45.74% 七 借款償還期 年 1.68 八 單位建筑面積投資 2917.40 不含地下層建筑面積 單位建筑面積投資 2784.10 含地下層建筑面積 九 單位建筑面積工程造價 1553.35 不含地下層建筑面積 單位建筑面積工程造價 1328.68 含地下層建筑面積 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 12 四、項目建設存在的主要問題和實施建議 1. 項目建設存在的主要問題 本項目建設存在的主要問題有： （ 1）項目前期各項審批手續(xù)尚未全部完成，合作事宜尚在洽談中 ，項目工期尚不能最后確定。 （ 2）項目建設投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多， 要規(guī)避其風險。 （ 3）項目開發(fā)的主體是高層住宅， 其市場認同、市場消化速度和能力會對項目構(gòu)成重大影響。 （ 4）存在較強的市場競爭壓力， 項目的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面營造。 2、項目的實施建議 對本項目的實施建議主要有以下幾點： （ 1） 研究并充分利用 當代智慧城小區(qū)已經(jīng)形成的人文生態(tài)高建筑質(zhì)量優(yōu)物業(yè)管理的 市 場傳播效應，充分利用現(xiàn)有業(yè)主進行鏈式營銷，提前積累客戶量。 （ 2）集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作， 落實項目開工建設的各項手續(xù)，確保項目能盡快開工建設。 （ 3）周邊同類物業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象相當嚴重， 實行差異化戰(zhàn)略， 營造項目特色與特質(zhì)，大大強化項目競爭力。 （ 4）降臨街噪音、節(jié)能保溫，并美化外立面，使之成為雄楚大道上 亮麗一景。 （ 5） 以客戶顯而易見的性價比優(yōu)勢 進行產(chǎn)品設計和價格定位，強化成競爭優(yōu)勢。精心設計，提高建筑面積使用率，并降低建造成本。 （ 6）項目開發(fā)的各個階段要注意邀請既有實力又能切實認真地投入的 合作伙伴， 以確保項目工程質(zhì)量。 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 13 （ 7）資金運作中，可以考慮此項目和民院路項目拉開開發(fā)時序，加大預售款和現(xiàn)房款的使用比例，進而 降低資本金需要量。 （ 8）真正將未來業(yè)主，即客戶置于中心地位，除將此作為理念貫徹項目開發(fā)經(jīng)營始終外， 可采取請意向客戶參與施工管理與監(jiān)督、參與選擇物業(yè)管理公司等事項， 以保證工程質(zhì)量，并帶來良好的輿論口碑，樹立產(chǎn)品品牌。 （ 9）由于項目對原規(guī)劃的修改變動較大，對北側(cè)相鄰的已入住業(yè)主產(chǎn)生一定影響，提前做好這些業(yè)主的工作， 規(guī)避項目的社會風險。 （ 10） 盡管項目規(guī)模不大，仍須精心于每一個細節(jié)，作 為樹立企業(yè)品牌的良好開端。 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 14 第二部分 項目的市場態(tài)勢分析 一、武漢房地產(chǎn)市場分析 1、經(jīng)濟背景 （ 1）武漢經(jīng)濟發(fā)展，作為華中腹地最大的商貿(mào)中心、交通樞紐，長期處于沒有中央政策重點扶持“自生自長”狀態(tài)，發(fā)展緩慢。 東部沿海城市開發(fā)、沿邊城市邊貿(mào)為主導產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、振興東北老工業(yè)基地、西部大開發(fā)等中央政策都使武漢處于這些重大發(fā)展戰(zhàn)略的邊緣經(jīng)濟帶。因而，武漢經(jīng)濟的總量水平與發(fā)展速度都相對較低。 GDP、人均 GDP、人均可支配收入等主要經(jīng)濟指標在 19個副省級城市中排名各在 13、 14 位，與重慶、烏魯木齊等城市 同居下游。 （ 2）最近幾年，在下列政策強力推動下，武漢經(jīng)濟蓄積能量，速度加快。武漢市 2000 年以來 GDP 和城鎮(zhèn)居民可支配收入增長狀況見下表。 GDP （億元） 人均 GDP （元） 城鎮(zhèn)居民可支配收入 （元） 2000 1206.84 16206.00 6760.68 2001 1347.80 17882.00 7035.05 2002 1492.74 19560.00 7820.28 2003 1662.18 21460.00 8524.52 2004 1954.65 24871.48 9564.05 2005年 1 10月 1853.28 9115.58 1 湖北省委關于“全省支持武漢、武漢帶動全省”的決策及相關政策實施。東風汽車、中鐵十一局、中建八局、清江集團等一大批大型企業(yè)總部遷駐武漢，為武漢經(jīng)濟注入活力，增加了城市稅源和發(fā)展后勁。 2 以武漢為中心的“ 8+1”城市圈的互動、專業(yè)分工，建立了武漢經(jīng)濟輻射與帶動的寬廣平臺。 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 15 3 確定武漢建設現(xiàn)代制造業(yè)中心的戰(zhàn)略方向 長期以來，武漢經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略定位于“兩通起 飛”、“科技立市”、“跨越式發(fā)展”等方向，而對國家重點老工業(yè)基地城市擁有的制造業(yè)資源的再開發(fā)利用重視不夠。 在確立建設現(xiàn)代制造業(yè)中心的發(fā)展戰(zhàn)略之后，武鋼、武船、武鍋、汽發(fā)等大型國企的改制和技術(shù)改造升級加快了步伐，東風汽車等制造企業(yè)移遷武漢，使武漢的制造業(yè)成為武漢經(jīng)濟發(fā)展的強有力支柱。 本田汽車、日產(chǎn)汽車、海爾、 TCL 等家大型企業(yè)生產(chǎn)基地落戶武漢，為武漢經(jīng)濟夯實了基礎。 （ 3） 2005 年全國人大提出“中部崛起”戰(zhàn)略，“給政策、給項目、給資金”三給政策的逐步到位，將使武漢經(jīng)濟在未來 5 10 年真正實現(xiàn)“跨越式發(fā)展 ”，武漢經(jīng)濟總量、速度將大幅提升，結(jié)構(gòu)將進一步優(yōu)化，人民生活水平也將隨之提高。 武鋼擴建與產(chǎn)量翻番（由現(xiàn)在 800 萬噸 /年到 2010 年為 2000 萬噸 /年）、國家投資 200 億的重化工項目的建設投產(chǎn)、光電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加速，本田和日產(chǎn)汽車、海爾、 TCL 全面投產(chǎn)，使武漢經(jīng)濟 GDP 在 5年左右時間翻一番成為顯然可見的前景。 （ 4）武漢教育、科技力量雄厚，教育經(jīng)濟、科技經(jīng)濟釋放出極大能量，教育帶動經(jīng)濟，科技產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)將加速發(fā)展。 （ 5）和記黃埔、世貿(mào)、瑞安、新世界等財團入市巨額投資商用物業(yè)，將為武漢招商外資、經(jīng)濟走向世 界注入強大的推動力。 2、政策背景 （ 1）全國房地產(chǎn)市場從 1994 年市場周期高峰頂端下滑，到 1998 年負增長達到谷底，到 2000 年開始進入快速上升期，地價、房價一路攀升。 （ 2）房價上漲速度過快、房地產(chǎn)投資增長過快、占用土地量增長過快，引起中央高度重視。 從 2004 年開始，中央從用地管制、土地供應方式、投資、貸款規(guī)模與貸款條件、利息、開發(fā)商項目資本金比例、開發(fā)項目預售條件等方面加強宏觀調(diào)控。尤其是 2005 年以來，在商品住宅領域抑制投資、遏制投機的政策 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 16 措施出臺后，全國房地產(chǎn)市場逐步進入穩(wěn)定、規(guī)范的發(fā)展期。有些過 熱城市顯著降溫，投機風被剎住。 （ 3）中央政策的目標是堅定不移地實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康（規(guī)范）、穩(wěn)定（逐步、協(xié)調(diào)）、持續(xù)（科學）發(fā)展主要政策已基本落實，調(diào)控目標正在逐步實現(xiàn)。這些政策已經(jīng)沉淀為房地產(chǎn)的基本政策措施，其全體部分不會發(fā)生實質(zhì)性變化。 （ 4）該輪對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在總體上，對武漢影響不是很大，反而促使武漢房地產(chǎn)市場進入規(guī)范、穩(wěn)步上揚態(tài)勢。 3、武漢市房地產(chǎn)市場特點分析 房地產(chǎn)市場極具地區(qū)性。武漢，作為房地產(chǎn)界所稱“內(nèi)地二級城市”，房地產(chǎn)市場自有區(qū)別于北京、上海、沿海城市，也區(qū)別于西安、重慶、沈陽等 內(nèi)地城市的特點。這些特點主要是： （ 1）城市規(guī)模大，發(fā)展空間大，迴旋余地大。 武漢市 800 萬人口的住房消費量，長期在每年 500 萬平方米左右徘徊，每年人均增量為 0.6 平方米左右，低于全國平均水平。因此，它也積累了后發(fā)的消費量，留下了后發(fā)發(fā)展余地和空間。 （ 2）最近三年，地價、房價上升速度較快，但價格水平不高，逐步達到全國城市商品住宅價格平均水平。 2002 年，武漢市商品房平均樓面地價在 600 元 /m2左右， 2005 年三季度達到1300 元 /m2以上 ，翻了一番。 武漢市商品住宅 2005 年前三季度平均價格為 3400 元 /m2左右。僅比全國商品住宅平均價格略高 100 元 /m2左右。 武漢市商品住宅平均價格上漲的主要原因可歸納為三點： 城市環(huán)境、居住環(huán)境、建筑品質(zhì)的提升。 “現(xiàn)在的住宅區(qū)與 5 年前的住宅區(qū)的品質(zhì)不可比”，這是武漢房地產(chǎn)界開發(fā)商、市民、政府一致的共識。 強制性節(jié)能措施，將使房屋建造成本提高 100 元 /M2 左右。 城市環(huán)境改善與土地供應政策的改變帶來的地價上升。實際樓面地價三年來上升 700 元 /M2左右。 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 17 需求增加、供不應求 引發(fā)房價上升。 武漢市舊城改造計劃每年拆遷 300 萬 M2危舊房，帶來的剛性需求至少是 400萬 M2。 同時，武漢市停止了經(jīng)濟適用房的供應。 最近，在宏觀調(diào)控下，武漢市政府安排經(jīng)濟適用房，強調(diào)舊城改造的計劃性、節(jié)奏性，以促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，健康發(fā)展，避免大起之后的大落。 （ 3）武漢市房地產(chǎn)市場周期處于高峰期的上升階段。 從上海、北京、廣州、深圳等城市的市場軌跡看，房地產(chǎn)市場周期高峰期應當有三個拐點，如下圖： A點 進入市場高峰期； B點 達到市場高峰期； C點 市場高峰期結(jié)束點。 武漢市房地產(chǎn)市場周期處 于 A 點到 B 點的上升通道時，遇到了中央政策宏觀調(diào)控，因而必將延長高峰運行期。 （ 4）市中心區(qū)房價上升較快，郊區(qū)房價相對穩(wěn)定。 （ 5）大企業(yè)、大盤、名盤占據(jù)市場主導地位 ，引導房地產(chǎn)市場走向。 和記黃埔、世貿(mào)、瑞安等港財團入市，萬科、金地、保利、順馳、大華后續(xù)項目開發(fā)，武漢地產(chǎn)集團 10 年達到銷售 100 億元 /年規(guī)劃的實施，將使武漢房地產(chǎn)市場形成大企業(yè)、大盤、名盤主導地位，引領市場走向的格局，中小企業(yè)可取追隨策略。 4、武漢房地產(chǎn)市場趨勢預測分析 （ 1） 根據(jù)房地產(chǎn)市場周期演化的一般趨勢， 武漢房地產(chǎn)市場需求與供給將 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 18 持續(xù) 、穩(wěn)定上升 2 3 年。 如果“中部崛起”戰(zhàn)略在“給政策、給項目、給資金”三給方面能夠落實，武漢房地產(chǎn)市場將隨之持續(xù)上升。 （ 2）性能價格比成為購房者購買決策的核心價值取向。 因而，有明顯缺陷（配套、環(huán)境、戶型、景觀、物業(yè)管理等）的樓盤將被迫降價。 （ 3）級差地租的級差將拉大，拉大特殊優(yōu)良環(huán)境地段和一般區(qū)域的房價差。 （ 4）不同區(qū)位商品住宅平均價格在 3 5 年的預期為： 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 內(nèi)環(huán) 中環(huán)之間 中環(huán)以外 2005 年 4000 元 /M2 3100 3500 元 /M2 2500 元 /M2 預期 5000 元 /M2 4000 元 /M2 3000 元 /M2 全市商品住宅均價在 4000 4300 元 /M2之間。總體上，房價將穩(wěn)步、小幅上漲。 （ 5）武漢市高收入人群聚居區(qū)同時具有環(huán)境、地段、配套諸方面的優(yōu)勢，商品住宅價格將堅挺或領漲。 這些高收入人群聚居區(qū)有： 漢口： 1漢正街、江漢路一帶區(qū)域 2建設大道金融一條街區(qū)域 漢陽： 1鐘家村 大橋局區(qū)域 2沌口 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)政府周邊區(qū)域 武昌 ： 1水果湖府前經(jīng)濟區(qū)域 2光谷高?？萍紖^(qū)域 高收入人群聚居區(qū)以強大的購買力支撐房價堅挺或領漲。 （ 6）“品質(zhì)特色”將成為房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)成功的關鍵，以特色、差異化去滿足特定客戶群的特殊要求成為適銷對路產(chǎn)品，將成為開發(fā)商尋求市場機會的關鍵點。 （ 7）由于城市的發(fā)展、土地資源的緊缺，高層建筑將越來越成為樓市主導產(chǎn)品。 （ 8）“資金為王”總體上保證開發(fā)項目資金鏈的連續(xù)將成為開發(fā)企業(yè)的 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 19 生命線。 1993 1995 年的房地產(chǎn)市場高峰期，在武漢市一級 主干道邊留下了 164 棟高層爛尾樓，其原因都是資金鏈斷折。 在房地產(chǎn)市場進入穩(wěn)定增長期后，在國家確保金融安全背景下，開發(fā)商的資金實力和資金運作能力，就成為企業(yè)生命線。 二、項目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析 1、光谷區(qū)域概況 光谷區(qū)域的范圍大致從魯巷以東到森林公園延至中環(huán)線以西，從東湖以南到湯遜湖以北，約 35 平方公里。 2003 年，中央批準在東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設國家光電子產(chǎn)業(yè)基地，是謂武漢中國光谷。武漢市政府多年連續(xù)投入巨額資金優(yōu)化光谷區(qū)域景觀環(huán)境，改善投資環(huán)境，大規(guī)?！爸惨P”，建設面向世界的現(xiàn)代光電子 產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)，經(jīng)過多年努力，光谷區(qū)域已經(jīng)成為國內(nèi)一流的宜居、宜工、宜研區(qū)域。 （ 1）自然環(huán)境優(yōu)美、交通發(fā)達，景觀絢麗而又大氣。 浩渺的東湖、南湖、湯遜湖，環(huán)繞著郁郁蔥蔥的雷達山、喻家山、馬鞍山，林木花卉敷邊而又寬闊的珞瑜東路、關山大道、光谷大道、南湖大道，高校等單位綠色出墻的別致景色，使光谷區(qū)域成為武漢乃至全國最為優(yōu)美的景觀區(qū)域。 （ 2）高校科研機構(gòu)密集、高技術(shù)密集、高文化素質(zhì)人群密集、高收入階層密集區(qū)域。 這里有 18所知名高校， 56 所科研機構(gòu)、數(shù)千家光電子、能源、工廠、生物、醫(yī)藥等類企業(yè)以及金融、法律等服務機 構(gòu)。 （ 3）以光電子為核心的教育經(jīng)濟、科技經(jīng)濟、文化經(jīng)濟、商貿(mào)經(jīng)濟、服務經(jīng)濟已有一定基礎，正在蓄勢待發(fā)，迎來招商引資快速發(fā)展高峰期。 2003 年，光谷區(qū)域 GDP200 億元， 2004 年達到 280 億元。 2005 年，中國武漢光谷光電子國際博覽會上簽約 58 億元人民幣。 按照規(guī)劃，未來 10 年，該區(qū)域?qū)⑿略鋈丝?15 萬人，常住人口 30 萬人，大學生 20 余萬。 （ 4）光谷區(qū)域商務中心逐步形成。魯巷廣場商務中心的地位已經(jīng)確立，將 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 20 成為向民院路、魯磨路、卓豹路、珞瑜東路、步行街延伸形成光谷區(qū)域的商務繁華中心。 2.光谷片區(qū)區(qū)域 房地產(chǎn)市場分析 (1)供給總量大，釋放有節(jié)奏。 據(jù)不完全統(tǒng)計，光谷片區(qū)區(qū)域目前在售、在建、已報規(guī)劃批準的商品住宅總量約為 600 萬 m2，寫字樓物業(yè) 65萬 m2，商貿(mào)物業(yè) 15 萬 m2左右。 目前在光谷區(qū)域的常住居民約為 10 萬人，如此大的商品住宅供應量易造成供給大于需求的局面。對此，開發(fā)商尤其是大盤普遍采取“小量釋放”策略，一般地，各樓盤分期開發(fā)銷售量在 100 200 個居住單元之間。使特定時期的市場供給量適應需求量。 (2)在空間格局上，交通便捷程度和各地人流密集的程度與樓盤銷售態(tài)勢相關性很強。 一般來說： 以魯巷 廣場為中心，向四周延伸，距離由近到遠，銷售成本由低到高。 以珞瑜東路為基準線，由北向南，銷售成本由低到高，實際入住率由高到低。湯遜湖一帶樓盤實際入住率只有 15%左右。 大單位 (高校、研究院所、企業(yè) )附近的樓盤以這些單位的客戶為主要支撐購買人群。 (3)大盤引領市場走向，競爭激烈，各求特色。 萬科、當代、保利、南益、長城、宏宇、鑫國等開發(fā)商以大盤的規(guī)模、風格、價格引領光谷區(qū)域房地產(chǎn)市場走向。各開發(fā)項目之間競爭激烈，促使各項目以特色取勝。萬科的“產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化”模式，當代的“品質(zhì)優(yōu)先”、南益的“高成本、高品 質(zhì)”理念體現(xiàn)在各自的項目上，其市場表現(xiàn)各異。 即使如此，在總體上說，同質(zhì)化競爭的現(xiàn)象仍然相當突出。 (4)高收入人群密集支撐該區(qū)域房價在 3000-3500 元 /m2。 該區(qū)域高等學校、科研單位、科技企業(yè)、民營企業(yè)，積聚著武漢市的一批高收入人群。 該區(qū)域商品住宅價格從 3年前的 2000 2500 元 /m2，隨武漢市房地產(chǎn)市場大 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 21 趨勢走到現(xiàn)在的 3000 3500 元 /m2。盡管人們一般認為該區(qū)域距離中南商務圈、徐東商務圈、漢口諸商務圈距離較遠，但房價仍然不低。預計該區(qū)域房價會在該價位穩(wěn)下來相當一般時間。 (5)客戶普遍成 熟度高，投資意識和維權(quán)意識強。 光谷區(qū)域房地產(chǎn)市場客戶文化素質(zhì)高，懂專業(yè)、懂法規(guī)、懂產(chǎn)品比別的人多，購房時重視品質(zhì)、追求生活品味、購買決策謹慎穩(wěn)重。漢口售樓成交，一個客房平均接待三次，即可簽訂合同；光谷區(qū)域一個客房平均接待六次才能簽訂合同。 光谷區(qū)域高收入人群聚集，尋求投資渠道者比例高，出于對房地產(chǎn)保值增值特性的認知，購房投資成為主要投資方式。 光谷區(qū)域高知人群維權(quán)意識相當強，購房者要求參與與監(jiān)督預購房屋建設和物業(yè)管理公司的選擇。對于開發(fā)商行為、建筑工程質(zhì)量、物業(yè)管理到位程度要求較高。通俗一點說：“很挑剔” 。 （ 6）客戶不大相信廣告宣傳，較為相信朋友的傳介，更看重自己的實際觀察。 （ 7）物業(yè)類型由多層轉(zhuǎn)化為商層占主導地位。 人們對于高層樓宇的三大劣勢 成本高、建筑使用率低、物業(yè)管理費高的認識，已逐步轉(zhuǎn)化為高層有電梯方便、高處可視自然景觀和人文景觀良好而無價、高處自然通風污染少的認知，正在適應建筑高層時代的來臨。 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 22 三、光谷片區(qū)區(qū)域重點競爭項目分析 1、主要競爭物業(yè)分布概況 本 案 洪福家園 紫菘楓林上城 名都花園 楓橋泊岸 學雅芳鄰 臥龍劍橋春天 光谷商務中心 獅城 風華新都 光谷國際 巴黎豪庭 現(xiàn)代森林花園 宇峰家園 陸景苑漢盛 關山春曉 漢盛 關山春曉 金地陽光城 保利花園 江南家園 2期 柒零社區(qū) 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 23 2、主要競爭物業(yè)價格分析 3100 元 / 3100 元 / 3500 元 / 3300 元 / 3250 元 / 3100 元 / 2580 元 / 3300 元 / 3100 元 / 漢盛 關山春曉 3200 元 / 3800 元 / 2900 元 / 2900 元 / 3300 元 / 3100 元 / 3100元 / 3338 元 / 武昌核心區(qū) 武昌核心區(qū)均價 3300-3800 魯巷核心區(qū) 魯巷核心區(qū)均價 3100-3800 光谷核心區(qū) 光谷核心區(qū)均價 2900-3300 本 案 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 24 3、主要競爭物業(yè)調(diào)查結(jié)果 樓盤名稱 開發(fā)商 地理位置 項目規(guī)模 容積 率 綠化率 建筑形式 物業(yè)形態(tài) 總戶數(shù) 停車位 均價 銷售速度 光谷商務中心 湖北東盛房地產(chǎn)有限公司 魯磨路和珞瑜路的交叉口 占地51.133 畝；建面約30.3 萬 4.3 35% 高層（在 建） 大型購物中心、寫字樓、高層住宅 1900（一期800） （寫字樓）4800； （住宅） 3680 起 租售部籌建階段，即將開始客戶登記 臥龍劍橋春天 武漢臥龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)珞瑜路葉麻店 占地 180畝；建面約25 萬 2.08 35% 多層 、 小高層 住宅、商業(yè)、辦公 1216 戶 3250 元 / 銷售速度一般 巴黎豪庭 南益置業(yè)（武漢）有限公司 珞瑜路與關山二路交匯處 占地 178畝；建面共30 萬 2.40 40% 小高層 ， 高層 （籌建） 高尚住宅 2362 戶 2100 個 3338 元 / 2005 年 11 月 6日開盤，當日170 套售出 現(xiàn)代森林花園 湖北現(xiàn)代城市建設發(fā)展集團有限公司 洪山馬鞍山森林公園對面 占地 135畝；建面約27 萬 2.0 39% 小高層 ,多層 ,疊加 別墅 普通住宅 1320 戶 700 個 3300 元 / 銷售速度一般，推出 300套 4個月銷售一半 柒零社區(qū) 武漢市 洪華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 洪山民院路當代學生公寓南面 占地 42畝；建面約5 萬 1.8 35% 多層 普通住宅 428 戶 210 個 3100 元 / 銷售一般 江南家園 2 期 武漢佳境房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 洪山民院路武漢科技學院旁 共占地 204畝；二期建面約 11.7萬 1.45 45% 多層 小高層 普通住宅 768 戶 （一期1200 戶） 3100 元 / 銷售較好 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 25 樓盤名稱 開發(fā)商 地理位置 項目規(guī)模 容積率 綠化率 建筑形式 物業(yè)形態(tài) 總戶數(shù) 停車位 均價 銷售速度 保利花園二期 保利 （武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 洪山關山一路 74 號 共占地 235畝；二期建面約 11.7萬 （總 36萬） 2.2 42% 高層 ， 小高層 ， 多層 普通住宅 3000 戶 1960 個 2900 元 / （近期下調(diào)，前期為 3100元 /） 于 2005-8 開盤僅推出一棟，待售 金地陽光城 武漢市洪華房地產(chǎn)開發(fā)公司 洪山民族大道與新竹路交匯處 占地 210畝；建面約14 萬（共23.2 萬） 1.66 41 % 多層 、 庭院洋房 普通 住宅 1100 戶 330 個 3200 元 / 于 2005-11-5 開盤 陸景苑二期 湖北海 陸景置業(yè)發(fā)展有限公司 洪山關山二路與楚雄大道交匯處 占地 120畝；建面約9.8 萬 1.51 33 % 多層、 小高層 住宅 646 戶 調(diào)價中 （ 11 月 16號前均價3000 元 /） 全現(xiàn)房，銷售一般 光谷國際 武漢政和實業(yè)有限公司 光谷華光大道珞瑜路路口 占地 37.7畝；建面約10 萬 3.98 高層 （ 30層 ） 住宅、商業(yè)、辦公 1080 戶 3100 元 / 2005-6 月底 開盤，底層 13 為 中商超市，銷售緩慢 漢盛 關山春曉二期 武漢漢盛地產(chǎn)有限公司 洪山關山一路特一號 占地 172.5 畝 ；建面約18 萬 1.57 36% 多層 、 小高層 普通住宅 1328 戶 740 個 2900 元 / 2005-9-10 開盤，銷售一般 名都花園 3期 楓橋泊岸 武漢城投房地產(chǎn)開發(fā)公司 洪山雄楚大街 450 號 占地共1000 畝，三期建面 1.13 42% 小高層 普通住宅 總套數(shù)4000 戶 3500 元 / 2005-4-2 開盤，銷售較好 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 26 約 9 萬 樓盤名稱 開發(fā)商 地理位置 項目規(guī)模 容積率 綠化率 建筑形式 物業(yè)形態(tài) 總戶數(shù) 停車位 均價 銷售速度 紫菘 楓林上城二期 武漢紫菘房地產(chǎn)建筑集團股份 有限公司 洪山雄楚大街與民院路交匯處東 側(cè) 占地約 70畝，建面 約 8 萬 3.19 49% 高層，小高層 普通住宅 500 戶 360 個 3100 元 / 2005.11.19 二期開盤，一期 6 萬方售罄 學雅芳鄰二期 武漢市洪華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 洪山雄楚大道卓刀泉路交匯處東南面 占地約 85畝，建面 約 16 萬 2.67 40% 小高層 ， 高層 住宅樓 、 辦公 、 超市 、臨街商鋪 835 戶 300 個 3300 元 / 2005-6-8 二期開盤，銷售緩慢 獅城風華新都 武漢洪發(fā)物業(yè)發(fā)展有限公司 武昌洪山區(qū)珞師路 447號 占地 150畝；建面約16 萬 1.6 30% 小高層 普通住宅 700 戶 3300 元 / 2005-7-17 開盤，銷售緩慢 洪福家園 武漢洪順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 洪山東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)雄楚大街156 號 占地 30畝；建面約10 萬 5 40% 高層 、 小高層 商住樓 700 戶 3100 元 / 2005 年 1 月開盤，銷售緩慢 宇峰家園 湖北宇峰房地產(chǎn)開發(fā)公司 洪山關山二路 19 號 占地約 35畝，建面 約 4 萬 1.5 43% 多層 、 小高層 普通住宅 432 戶 2580 元 / 2004-10-1 開盤，銷售緩慢 當代國際花園 武漢當代科技產(chǎn)業(yè)集團股份有限公司 洪山關山二路與城市中環(huán)線交匯處 占地 825畝；建面約59.4 萬 1.10 45% 小高層、多層 、 花園洋房 住宅及辦公樓 3030 戶 3100 個 3500 元 / 2005.11.19 開盤，銷售一般 光谷 坐標城 湖北長城建設實業(yè)有限關山大道與南湖南路交占地 437畝；建面約 1.3 43% 多層、小高層、高層 居住、商業(yè)一體化 3600 戶 3600 個 3500 元 / 于 2005-11-19 開盤，銷售一般 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 27 公司 匯處 40 萬 樓盤名稱 開發(fā)商 地理位置 項目規(guī)模 容積率 綠化率 建筑形式 物業(yè)形態(tài) 總戶數(shù) 停車位 均價 銷售速度 萬科 城市花園 武漢萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 洪山東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)關山一路南端 占地約 540畝；建面約39 萬 0.97 40% 多層 、 小高層 普通住宅 700 戶 3800 元 / 廚衛(wèi) 裝修交房，2005-6-19 開盤，銷售一般 4、 主要競爭項目的高層物業(yè)分析 序號 樓盤名稱 地理位置 樓層 棟數(shù) 價格 營銷推廣主題 主力戶型 銷售進度 1 光谷商務 中心 魯巷廣場 西北角 2 棟 25 層（裙樓15 層為底 商，625 層為寫字樓、住宅） 寫字樓 4800 元 /；住宅3680 元 /起（層差 40元 /）；均價 4300元 /；商鋪整體招租 住宅 “入住景觀住宅，品味夢想人生”；商鋪 “擁有黃金店鋪，三代生活無憂”；寫字樓 “投資高級寫字樓，身份地位都顯赫” 客戶登記階段 2 巴黎豪庭 原鼓風機廠廠址 2005.11.26 只推出7、 8、 9 號樓，都是 11 層小 高層 ；高層還在籌建階段，規(guī)劃 28 層 住宅 3200 元 /起價，3338 元 /均價（底商未做） “東湖光谷、生活大師、大眾豪庭” 1*1： 55.4 、 55.34 2*2： 96.8 、 96.02 3*2： 130137 （主力戶型） 4*2： 140 155 2005.11.6 開盤，推出 170 套，已發(fā)出400 張 VIP 卡客戶當天購房 90 套，銷售速度一般 3 保利花園 原湖北電機廠廠址 18 層 住宅 2900 元 /均價；底商 12000 元 /（面積6080 ） “ 原生態(tài) 新人文 數(shù)字化 ” 2*2： 79 92 （ 83 左右主力戶型） 3*2： 117 143 （ 120 左右主力戶型） 60左右 當代光谷智慧城高層項目可行性研究報告 28 4*2： 152 4 光谷國際 華中科技大學東校區(qū)南側(cè) 3 層底商裙樓和 2棟 27 層的塔樓 住宅均價 3100元 /；整體招商（ 13 樓），中商已簽合同 “ 締造光谷精神堡壘 ； 創(chuàng)新科技孵化基地 ； 構(gòu)筑城市生態(tài)物業(yè) ；多維空間建筑集群 ” 1*1： 54 、 72 2*2： 81 、 92 （面積在 80左右主力戶型，可辦公可居住） 小戶型銷售較好 5 學雅芳鄰二期 洪山雄楚大道卓刀泉路交匯處東南面 三棟小高層，七棟高層，一棟高層綜合樓組成 ， 點式、條式布置；共 6 萬方商鋪，已售罄 住宅 3300 元 /均價；底商 7000 元 / ，面積60100 “ 人居商業(yè) ”多功能 小戶型 6580 銷售速度較慢 6 洪福家園 長江職業(yè)學院東側(cè) 2 棟 高層 21 層 住宅 3100 元 /，層差 40元 /；整體招商（ 13樓），未定 “光谷腹地、新加坡風情、十萬平方米小高層社區(qū)”；“五福盈門 有福盈門、有祿盈門、有壽盈門、有財盈門、有喜盈門” 三房二廳，面積在 138左右 70%左右 14 層以上滯銷 7 紫菘 楓林上城 二期 717 研究所對面 18 層； 16 層； 32 層 住宅 31