2008年臨安市第__期保障性住房建設(shè)項目可行性研究報告8(doc 50)

臨安市 *開發(fā)有限公司 臨安市第 *期保障性住房 建設(shè) 項目 可行性研究 報告 浙江 *設(shè)計院 *有限公司 二八年 十一 月 1 目 錄 第一章 總 論 . 1 1.1 概述 . 1 1.2 項目承辦單位概況 . 1 1.3 可行性研究報告編制依據(jù)及工作內(nèi)容 . 1 1.4 項目研究成果 . 2 1.5 結(jié)論 . 4 第二章 項目背景及建設(shè)規(guī)模 . 6 2.1 項目提出背景 . 6 2.2 市場分析 . 7 2.3 建設(shè)規(guī)模 . 10 第三章 項目選址及土地利用 . 12 3.1 項目選址 . 12 3.2 土地利用 . 13 3.3 征地拆遷和安置 . 15 第四章 建設(shè)方案 . 16 4.1 規(guī)劃設(shè)計依據(jù) . 16 4.2 總平面規(guī)劃 . 16 4.3 建筑物設(shè)計 . 20 4.4 配套工程技術(shù)方案 . 21 第五章 環(huán)境保護、消防和節(jié)能 . 23 5.1 環(huán)境保護 . 23 5.2 消防 . 26 5.3 節(jié)能 . 28 第六章 項目組織及進度計劃 . 29 6.1 項目組織與管理 . 29 6.2 項目實施進度計劃 . 29 第七章 投資估算及資金籌措 . 31 7.1 投資估算 . 31 2 7.2 投資構(gòu)成 . 32 7.3 資金籌措 . 32 第八章 經(jīng)濟效益分析 . 34 8.1 評價說明 . 34 8.2 財務(wù)分析 . 34 8.3 財務(wù)評價結(jié)論 . 355 第九章 社會評價 . 36 9.1 社會影響分析 . 36 9.2 社會互適性分析 . 37 附表 附圖 附件 1 第一章 總 論 1.1 概 述 1.1.1 項目名稱 ： 臨 安市第 *期保障 性住房 建設(shè)項目 1.1.2 項目承辦單位及法人 項目承辦 和實施 單位： 臨安市 *開發(fā)有限公司 法人代表 ： * 1.1.3 項目實施地點 臨安市 錦城街道萬馬路北延段東側(cè)、規(guī)劃新環(huán) 北路南側(cè)、原環(huán)北路北側(cè)的地塊。 1.1.4 項目建設(shè)期限 2008 年 10月 2011 年 12月 1.2 項目承辦單位 概況 臨安市 *開發(fā)有限公司是 * 1.3 可行性研究報告編制依據(jù)及工 作內(nèi)容 1.3.1 編制依據(jù) 1、 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā)200724 號） 2、 關(guān)于認(rèn)真貫徹落實省政府加快解決低收入家庭住房困難實施意見的通知 省建設(shè)廳、省發(fā)改委（浙建房 2007109 號） 3、 臨安市近期建設(shè)規(guī)劃 4、臨安市 2008-2010 城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障規(guī)劃 5、 臨安市城市總體規(guī)劃（ 1996-2020） 2 6、 臨安市城北區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 7、 項目建議書及批復(fù) 8、 項目選址意見書 9、 項目方案設(shè)計成果 10、 現(xiàn)行有關(guān)的法律、法規(guī)，建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn) 1.3.2 工作內(nèi)容 以臨安市第四期保障性住房建設(shè)項目為研究對象，在論證項目建設(shè)背景及必要性的基礎(chǔ)上，對建設(shè)規(guī)模、 建設(shè)方案、建設(shè)投資及效益等進行分析研究和論證。 1.4 項目研究成果 1.4.1 項目建設(shè)地點 項目 用地位于 臨安市 城北區(qū)域， 錦城街道萬馬路北延段東側(cè)、規(guī)劃新環(huán)北路南側(cè)、原環(huán)北路北側(cè)的地塊。 總用地面積約 77.4 畝。 1.4.2 主要 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 （ 1）人口規(guī)模： 居住區(qū)規(guī)劃總戶數(shù) 1072 戶，按每戶 3.5 人計，居住區(qū)內(nèi)可容納 3752 人居住。 （ 2） 建筑規(guī)模： 3 1.4.3 配套工程技術(shù)方案 1.4.3.1 供電 本項目電源由錦城變電所引來 高壓專線供給，由兩路 10KV高壓電源由地下供電線路引入至小區(qū) lOKV/0.4KV變電所 。小區(qū)采用環(huán)網(wǎng)供電。 1.4.3.2 給排水 本區(qū)塊給水 由臨安自來水公司供應(yīng) ， 從市政道路以 DN200管徑引入本區(qū)塊沿四周道路成環(huán)狀 布置。 采用分流制排水系統(tǒng) ，具體分為雨水和生活廢水系統(tǒng) 。 雨水排水室外 雨水管網(wǎng) 匯總后接入市政 雨水管網(wǎng)。 室內(nèi)生活污（廢）水排放采用污、廢水分流系統(tǒng)，室外采用合流系統(tǒng)，匯合后排至市政污水管網(wǎng)。 1.4.3.3 電信、寬帶 本項目委托臨安市電信、數(shù)字電視等部門負(fù)責(zé)接入現(xiàn)代化程控總機和直撥電話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字電視系統(tǒng)。 1.4.3.4 智能化 為小區(qū)住戶 提供安防、消防、非法入侵報警、來人身份識別、?？傆玫孛娣e 51598.1m2(合 77.4 畝 ) 備 注 總建筑面積 112324m2 地上建筑面積 90454m2 其 中 住宅 80751m2 1072 套 商鋪 9703m2 會館 9703m2 含物管、經(jīng)營用房等配套 890m2 地下建筑面積 21870m2 建筑 密度 28% 容積率 1.75 綠化率 30% 4 安巡更等方面的綜合信息管理。 1.4.4 投資 規(guī)模和資金措施方案 項目總投資為 24541 萬元， 其中建設(shè)投資 22823 萬 元 ， 建設(shè)期利息 1718萬元 。 商請銀行貸款 15900 萬元 ， 企業(yè)自籌解決 8641 萬元 。 1.4.5 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 表 1-5 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表 序號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備 注 1 建設(shè)規(guī)模 1.1 總用地面積 平方米 51598.1 合 77.4 畝 1.2 總建筑面積 平方米 112324 2 項目總投資 2.1 建設(shè)投資 萬元 24541 2.2 建設(shè)期利息 萬元 1718 3 營業(yè)收入 萬元 26795 4 營業(yè)稅金及附加 萬元 1501 正常年 5 利潤總額 萬元 82 6 稅后利潤 萬元 61 7 借款償還期 年 4.81 從借款開始年算起 1.4.6 項目實施計劃 本項目分二期實施，建設(shè)期 2008 年 10 月 2011 年 12 月， 主要分4 個階段實施。 1.5 結(jié)論 本項目開發(fā)的是 政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。 本項目選址合理，規(guī)劃建設(shè)方案 合理、配套建設(shè) 齊全 ，充分考慮 5 了 城市低收入住房困難家庭對交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求。 經(jīng)濟效益方面 貫徹 了以保本微利的 原則。 項目的開發(fā)過程，按照文明施工，最大程度地減少對環(huán)境的破壞原則；項目建成后，將改變臟亂差的環(huán)境現(xiàn)狀，對促進城市化進程，美好市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 本項目的建成 ， 為當(dāng)?shù)靥峁┝?1000 多套的保障性住房，切實解決了一部分中低收入家庭的住房問題， 為政府人才引進、招商引資搭建了 平臺。 項目的建設(shè)， 可以迅速帶動上下游的相關(guān)行業(yè) 發(fā)展 ， 為社會提供一定量的就業(yè)機會。 對于拉動 內(nèi)需 ，維護當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定意義重大，社會效益顯著。 因此，本項目的開發(fā)， 符合 保障性用房開發(fā)保本微利的原則， 是可行的，也是完全必要的。 6 第二章 項目背景及建設(shè)規(guī)模 2.1 項目提出 背景 建立和完善住房保障體系，多渠道解決中低收入和最低收入家庭的住房問題，既是 構(gòu)建社會主義和諧社會的要求， 是構(gòu)建大社保體系的重要組成部分，也是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要舉措。 臨安 市堅持以人為本，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，按照構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，規(guī)范運作機制，創(chuàng)新運行載體，著力完善各項住房保障政策，逐步擴大住房保障面，基本形成了以普通經(jīng)濟適用房、定向經(jīng)濟 適用房、經(jīng)濟解困房、廉租住房、住房公積金、住房保障資金等為主要內(nèi)容的 多類型、多層次城鎮(zhèn)住房保障體系，較好地滿足了不同居民的住房需求， 住房保障體系建設(shè)取得了初步成效。 今年以來，國際金融市場急劇動蕩，世界經(jīng)濟增長明顯放緩，國際經(jīng)濟環(huán)境中不穩(wěn)定因素明顯增多，對我國的影響逐步顯現(xiàn)，經(jīng)濟增長放緩趨勢明顯，經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了多方面嚴(yán)峻考驗 。 10 月 17 日國務(wù)院常務(wù)會議在安排部署四季度經(jīng)濟工作時，明確提出要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房 等 擴大內(nèi)需的一系列政策 。 這些政策措施，既有利于促進經(jīng)濟增長，又 有利于推動結(jié) 構(gòu)調(diào)整，避免重復(fù)建設(shè)；既有利于拉動當(dāng)前增長，又有利于增強經(jīng)濟發(fā)展后勁；既能有效擴大投資，又能積極拉動消費。 組織實施臨安市第四期保障性住房建設(shè)項目 ， 是貫徹落實國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā) 200724號）， 7 省建設(shè)廳、省發(fā)改委關(guān)于認(rèn)真貫徹落實省政府加快解決低收入家庭住房困難實施意見的通知（浙建房 2007109 號）精神， 是 根據(jù)臨安市近期建設(shè)規(guī)劃、臨安市 2008-2010 城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障規(guī)劃的要求 ，加大我市住房保障體系建設(shè)力度的具體舉措， 是 應(yīng)對當(dāng)前 更為嚴(yán)峻的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢， 貫徹落實 黨中央、國務(wù)院 關(guān)于 當(dāng)前要實施積極的財政政策和 適當(dāng)寬松的貨幣政策，進一步采取強有力 措施，擴大國內(nèi)需求 ， 維護房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定的重要 舉措。 2.2 市場 分析 2.2.1 宏觀環(huán)境分析 臨安市 座落于杭州至黃山兩大國際著名旅游城市的黃金旅游線上，是一座 擁有得天獨厚山水風(fēng)光和悠久厚重歷史文化 ， 生態(tài)資源豐富的城市。 近年來，全市經(jīng)濟、政治、文化和社會建設(shè)不斷取得新的成績。 2005 年，臨安市人均 GDP 突破 3000 美元； 2006 年臨安人均 GDP達到 3700 美元 ； 2007 年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 197.3 億元，同比增長17.1%，人均 GDP 達到 4931 美元， 財政總收入 18.7 億元，同比增長27.2%，其中地方財政收入 9.8 億元，同比增長 21.8%。 2008 年 1-9 月，財政總收入 19.26 億元，同比增長 32%， 其中 地方財政收入 10.16 億元， 同比 增長 32.7%。 進入 21 世紀(jì)，臨安生態(tài)資源所蘊藏的巨大潛能越來越清晰地顯現(xiàn)出來，臨安房產(chǎn) 漸漸 步入 了 繁榮。至目前，臨安已建成各類商品房 300多萬平方米，其中商品住宅投資近年來一直占房地產(chǎn)投資的 70%左右，占房屋竣工面積 的 65%左右，商品住宅建筑類型也越來越呈現(xiàn)多樣化，從原來的傳統(tǒng)多層公寓發(fā)展到現(xiàn)在景觀低密休閑住宅、小高層住宅等 8 種類齊全，生態(tài)品質(zhì)樓市的雛形已現(xiàn)。 1、 規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房現(xiàn)狀 依據(jù)臨安市住房抽樣調(diào)查，至 2007 年年底，城鎮(zhèn)居民人均住房面積（建筑面積）已達到 37 平方米，農(nóng)村居民人均住房面積（建筑面積）已達到 70 平方米，城市整體住房條件較好。 2、 規(guī)劃期內(nèi)住房需求 臨安市的住宅需求由以下 五 部分構(gòu)成：城市新增人口的居住需求 、城市居民改善居住條件和二次置業(yè)的需求 、 青山工業(yè)園區(qū)外引發(fā)展配套及周邊外來務(wù)工人員的需求 、 城市舊城改 造及拆遷安置的需求 以及房產(chǎn)投資的需求（包括外來投資性購房者）。 2006-2020 年 住宅建設(shè)需求預(yù)測表 年份 市區(qū)人口 （萬人） 居住水平 （平方米 /人） 住宅需求凈增量 （萬平方米） 拆遷需求 補充量 （萬平方米） 投資 需求量 （萬平方米） 新建住宅 總量 （萬平方米） 2005 16.22 38 存量 616.4 / / / 2006 2010 18 42 139.6 30 72.7 242.3 2011 2020 25 45 369 60 / 429 注：該預(yù)測來源于臨安市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃（ 2006-2020） 依據(jù)臨安市住房現(xiàn)狀和需求預(yù)測，預(yù)計不包括暫住人口的年住宅建筑面積需求量約為 40 45 萬平方米，與近年現(xiàn)狀商品房竣工面積基本相符。其中，政府將安排保障性住房建設(shè)每年約為 10 萬平方米，市場對普通商品住宅的年需求量約為 30 35 萬平方米。 2.2.2 本市保障性住房建設(shè)發(fā)展分析 2.2.2.1 本市 保障性住房 建設(shè) 現(xiàn)狀 臨安市自 1999 年開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用住房以來，堅持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、經(jīng)濟適用、節(jié)能省地的原則，先后開發(fā)建設(shè)（含將于 2008 年底竣工 24 萬平方米）了：“臨安人家”、“吳越人家”、“昌 化人家”、 9 “苕溪人家”四個經(jīng)濟適用住房小區(qū)，總建筑面積近 40 萬平方米，較好地解決了 2000 余戶城鎮(zhèn)中低收入居民家庭的住房難問題。 2.2.2.2 本市保障性住房市場分析 按照“城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)總量占全市住宅建設(shè)總量的 20%以上”的總體要求， 2008 2010 年，預(yù)計我市城鎮(zhèn)低收入家庭保障性住房（主要包括經(jīng)濟適用房、經(jīng)濟解困房、廉租住房）需求量為建筑面積 20.7萬平方米。其中：預(yù)計廉租住房保障總戶數(shù)為 480 戶，廉租住房建筑面積為 0.5 萬平方米；經(jīng)濟適用房（經(jīng)濟解困房）建筑面積 20.2 萬平方米?？偼顿Y 4.5 億元 ，總建設(shè)用地 200 畝 。 2.2.3 本市 保障性住房 需求特征 2.2.3.1 本市 保障性住房 建設(shè)的政策 支持 臨安 市在實施房地產(chǎn)開發(fā)管理中， 始終把確保保障性住宅建設(shè)置于規(guī)劃住房供應(yīng)體系的優(yōu)先基礎(chǔ)， 分別制定了臨安市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃（ 2006-2020）、臨安市“十一五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)（ 2006-2010）、臨安市住房建設(shè)近期規(guī)劃（ 2006.6-2008.5），就逐步擴大政府保障性住房的保障范圍，繼續(xù)加強經(jīng)濟適用房和拆遷安置房的規(guī)劃與建設(shè)，完善經(jīng)濟適用房的建設(shè)管理和擴大保障性住房的覆蓋面等做了明確規(guī)定，臨安市 2008-2010 城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障規(guī)劃和臨安市2008 年低收入家住房保障計劃也于 4 月正式出臺，并相繼出臺完善了臨安市經(jīng)濟適用住房管理辦法、臨安市經(jīng)濟解困房銷售管理工作實施意見、臨安市政府住房保障基金管理暫行辦法、臨安市廉租住房保障辦法等一系列規(guī)范性文件。相關(guān)規(guī)劃與計劃的出 臺 成為把破解“住房難”工作落到實處的重要措施。 2.2.3.2 本市 保障性住房 戶型特征 10 1、 臨安市經(jīng)濟適用住房建設(shè)、銷售管理暫行規(guī)定 規(guī)定， 經(jīng)濟適用住房建設(shè)原則 ： 按照“市場需求、適度超前、統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施”的原 則，本市經(jīng)濟適用住房的建設(shè)面積由市政府視需求形勢逐年下達開發(fā)計劃。經(jīng) 濟適用住房建設(shè)選址要符合城市總體規(guī)劃要求， 經(jīng)濟適用住房面積享受標(biāo)準(zhǔn)為：一般干部和其他人員 65 平方米；科局級干部（含中級職稱人員） 75 平方米；處級干部（含副教授級職稱人員）85 平方米；廳級干部（含正教授級職稱人員） 110 平方米；每戶統(tǒng)一另加陽臺 5 平方米。 2、 臨安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法 規(guī)定，城鎮(zhèn)廉租住房保障配租標(biāo)準(zhǔn)是 按人均使用面積 12 平方米（含現(xiàn)房產(chǎn)使用面積）配租，其中家庭人口不足 3 人的，按 3 人標(biāo)準(zhǔn)配租，家庭人口 3 人（含）以上按實際人口配 租。 2.2.3.3 本市 保障性住房 價格 特征 臨安市經(jīng)濟適用住房建設(shè)、銷售管理暫行規(guī)定 規(guī)定， 經(jīng)濟適用住房銷售價格 ： （一）經(jīng)濟適用住房銷售價格實行政府定價，按保本微利原則，由市物價部門核定。 （二）超享受面積標(biāo)準(zhǔn)部分由市物價部門參照同類地段商品房市場價格水平確定。 2.3 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)規(guī)劃要求和市場分析 ，本項目的建設(shè)規(guī)模為： 11 戶型 ： 主要戶型為 每套建筑面積嚴(yán)格控制在 50 平方米以內(nèi) 的 保障性住房和 每套 建筑面積一般控制在 60 平方米左右 的 保障性住宅 ，高層和小高層每套加 10平方米 。 為 適應(yīng) 當(dāng)?shù)?城鎮(zhèn)居民人均住房面積（建筑面積）已達到 37 平方米，農(nóng)村居民人均住房面積（建筑面積） 已達到 70 平方米，城市整體住房條件較好 的 實際 情況 ， 作為提供給高職稱、高學(xué)歷的享受對象 的，部分高層和小高層的每套建筑面積 適當(dāng)放大；同時 廉顧部分家庭人口相對較多的購房戶實際需求，部分戶型 的 建筑面積 適當(dāng)放大 。 總用地面積 51598.1m2(合 77.4 畝 ) 備 注 總建筑面積 112324m2 地上建筑面積 90454m2 其 中 住宅 80751m2 其中： 多層住 宅 37201m2 小高層住宅 19550m2 高層住宅 24000m2 商鋪 9703m2 會館 9703m2 含物管、經(jīng)營用房等配套 890m2 地下建筑面積 21870m2 建筑 密度 28% 容積率 1.75 綠化率 30% 12 第三章 項目選址及土地利用 3.1 項目選址 項目 用 地位于 臨安市 城北區(qū)域， 錦城街道萬馬路北延段東側(cè)、規(guī)劃 新 環(huán)北路南側(cè)、原環(huán)北路北側(cè)的地塊。 總用地面積約 77.4 畝。 3.2.1 地塊 現(xiàn)狀 地塊 現(xiàn)狀為 農(nóng)田， 有少量的拆遷物； 北 面 是自然山體 ，南面是 12米寬的老環(huán)北路（ 長西線）， 萬馬路北延段和規(guī)劃新環(huán) 北路還未開工。 3.2.2 場址條件 （ 1）地形與地貌 臨安市境內(nèi)地勢西北部高、東南部低，且高差懸殊；西北山嶺起伏延綿，多崇山峻嶺，向東漸趨低緩，形成低山丘陵與寬谷盆地相間排列，交錯分布。浙皖交界的清涼峰海拔 1787 米，與余杭接壤的石泉、坎頭村海拔僅 9 米。全市大致可分為中山 深谷、丘陵 寬谷、河谷平原三種地貌。 （ 2）氣候 臨安市屬中緯度北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明、溫暖濕潤、雨量充沛，年平均氣溫為 15.8 ，年平均降水量為 1390.8mm，年平均相對濕度為 81%，年平均風(fēng)速為 1.38m/s，全年主導(dǎo)風(fēng)向為西 南風(fēng)。 （ 3）水文、水系 臨安市境內(nèi)水資源擁有總量為 26.64 億立方米，多年平均地表水資源量為 23.13 億立方米。全市有中苕溪、南苕溪、天目溪、昌化溪等四條主要溪流，前兩者屬長江水系，后兩者屬于錢塘江水系。 13 （ 4） 公用工程和施工條件 根據(jù)臨安市總體規(guī)劃和城北區(qū)域性詳細(xì)規(guī)劃， 馬路北延段和新環(huán)北路與本項目基本同步建成，小區(qū) 公用工程（給排水、供電、管道煤氣、通訊、有線電視等）均可由周邊道路連接。 施工期間的臨時用電、用水、交通等，可與 老環(huán)北路（ 長西線）連接。 （ 5） 交通條件和社會環(huán)境 項目用地 東臨規(guī)劃建設(shè)的汽車北 站，南臨 12米寬的老環(huán)北路，西臨 30米寬萬馬路北延段東側(cè)，馬路北延段西是規(guī)劃中的吳越國王陵旅游景點，北臨規(guī)劃建設(shè)的 70米寬的新環(huán)北路?，F(xiàn)東南角有明月山莊住宅小區(qū)、錦城三中、臨安中學(xué)；南有西林小學(xué)；東側(cè) 1公里有浙皖農(nóng)貿(mào)城（內(nèi)設(shè)菜市場），萬馬路南與臨安廣場相連。 （ 6） 土地 性質(zhì) 土地性質(zhì) 為 住宅 用地 。 （ 7） 政策 法律 支持 本項目 選址，符合 已取得 臨安市建設(shè)局的 項目選址意見書。 3.2 土地利用 3.2.1 指導(dǎo)思想 遵循節(jié)約集約用地原則， 依據(jù)土地管理法、土地管理法實施規(guī)定、浙江省實施（土地管理法）辦法 、預(yù)審管理辦法及土地利用總體規(guī)劃，合理選址，盡量少占耕地、少占基本農(nóng)田。 按照科學(xué)發(fā)展觀要求， 牢固樹立保護保障、節(jié)約集約、維權(quán)維穩(wěn)和依法規(guī)的理念，以提高土地綜合利用效率為核心，以“管住總量、用地增量、盤活存量、提高質(zhì)量”為原則，以調(diào)整和優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)為重點，著力形 14 成規(guī)劃引導(dǎo)，市場調(diào)節(jié)和依法管理的機制，促進土地利用從外延擴張型向內(nèi)涵挖潛型轉(zhuǎn)變，進一步提高土地資源對于經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)保障能力。 3.2.2 土地利用評價 本項目嚴(yán)格按照 臨安市城市總體規(guī)劃 和 臨安市城北區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 進行規(guī)劃 。以土地使用的性質(zhì)及其相應(yīng)的指標(biāo)進行管理與控制，并與國家和本省、市的其他法規(guī)：如土地、環(huán)保、消防、交通、衛(wèi)生、綠化、航空限高、電力等相關(guān)條例規(guī)定一起，實施多因素控制。以城市規(guī)劃法、規(guī)劃編制辦法及相關(guān)法規(guī)規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，合理控制各項用地指標(biāo)。以促進臨安市發(fā)展為目標(biāo)，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則，著眼于區(qū)域社會、經(jīng)濟、環(huán)境的均衡發(fā)展，形成布局合理、功能分區(qū)明確、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。 1、開發(fā)利用地下空間 在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、人防、建筑結(jié)構(gòu)安全和消防安全的前提下，積極建設(shè)地下設(shè)施，綜合開發(fā)利用地下空間，建設(shè)地下停車庫。市 政工程管線盡量安排在地下空間，電力、電信、自來水等城市管網(wǎng)建設(shè)推行束狀布置，合理縮小管線工程間距，創(chuàng)造條件建設(shè)共同溝。 2、合理節(jié)約利用地面空間 從嚴(yán)控制用地規(guī)模，規(guī)劃按照合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展的原則，科學(xué)確定項目定位、功能目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，增強綜合承載能力。統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路、綠化、公共建設(shè)、生活服務(wù)設(shè)施等用地，嚴(yán)格控制道路標(biāo)準(zhǔn)，擴大公共綠化。按照合理布局、經(jīng)濟可行、控制時序的原則，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各類交通、能源、水利、給排水和信息化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 15 3、適度提高小區(qū)的土地開發(fā)強度 在符合城市規(guī)劃的前提下，以不 影響周圍建筑的日照、通風(fēng)、采光為原則，對建設(shè)項目向空中拓展，住宅樓層向小高層和高層發(fā)展。 本項目建設(shè)方案， 力求 在滿足 生活 ，符合防火安全、環(huán)保衛(wèi)生等要求的前提下，盡量合并建筑，充分利用空間，堅決貫徹執(zhí)行十分珍惜和合理利用土地的國策，因地制宜，合理布置， 各項指標(biāo)均達到了規(guī)劃的要求， 提高 了 土地利用率。 其中： （ 1）容積率 1.75 （ 2）建筑密度 28% （ 3）綠地率為 30% （ 4） 地下建筑面積 2 萬余方 3.3 征地拆遷和安置 本項目用地由臨安市國土資源局劃撥進行保障性住房開發(fā) 。因其中的 4.5畝在 2000年出讓給某 企業(yè)，要給予 拆遷補償費用。 另外有少量的青苗補償費。 16 第四章 建設(shè)方案 4.1 規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 1城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 GB50180-93 2城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) DGJ08-55-2002 3住宅設(shè)計規(guī)范 GB50096-1999 4建筑設(shè)計防火規(guī)范 GBJ16-87 5汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范 GB50067-97 6其他相應(yīng)建筑法規(guī)、規(guī)范。 4.2 總平面規(guī)劃 4.2.1 規(guī)劃理念 該地塊規(guī)劃設(shè)計本著以人為本，合理規(guī)劃，精心設(shè)計，體現(xiàn)新 型社區(qū)的水平要求和社會同步發(fā)展的要求。 1規(guī)劃結(jié)構(gòu) 居住小區(qū)采用“居住小區(qū) -居住組團”的兩級結(jié)構(gòu)，以內(nèi)部環(huán)狀車行路和枝狀步行路串聯(lián)起各個組團為總體構(gòu)架。環(huán)狀車行路及主、次出入口將地塊分為五個組團，組團之間通過環(huán)狀組團道路和支狀步行系統(tǒng)相連接。水系景觀結(jié)合出入口及車行、步行、綠地系統(tǒng)在地塊中心呈帶狀布置以提高小區(qū)品質(zhì)和整體形象。組團分隔以居住小區(qū)主道路和步行景觀系統(tǒng)分隔，在若干個大的組團結(jié)構(gòu)中又適量分隔尺度更為親切的鄰里空間。結(jié)構(gòu)中心由小區(qū)公共服務(wù) 會所和綠化中心共同組織形成充滿活力和綠色的居住區(qū)結(jié)構(gòu)中心 。 2人口和建筑規(guī)模 17 （ 1）人口規(guī)模： 居住區(qū)規(guī)劃總戶數(shù) 1072 戶，按每戶 3.5 人計，居住區(qū)內(nèi)可容納 3752 人居住。 （ 2） 建筑規(guī)模： 地上建筑面積總量為 90454 平方米 ，地下 建筑面積 為 21870 平方米 。 住宅 建筑面積為 80751 平方米 。 4.2.2 總平面規(guī)劃描述 4.2.2.1 組團設(shè)計 1、組團層次 本規(guī)劃的居住組團由三個層次組成：住宅院落 居住組團 居住小區(qū)。 住宅院落：由南北相鄰的兩幢或結(jié)合沿街商業(yè)靈活圍合成一個住宅院落，形成鄰里空間，有利鄰里交往。 居住組團：若干組住宅院落組成居住組團。住宅院落采 用南北相向的住宅入口，形成道路和宅前綠化結(jié)合的硬質(zhì)入宅交通空間。各住宅院落間則全為軟質(zhì)的綠化空間，各住宅組團之間配有小塊綠地。每個住宅組團由硬質(zhì)空間和軟質(zhì)空間結(jié)合的布局結(jié)構(gòu)，構(gòu)成最基本的生活單元，結(jié)合居住組團中心有開敞的公共綠地。 2、交通方式： 組團設(shè)計突出私密性和開敞性結(jié)合，獨立性和公共性結(jié)合，在體現(xiàn)加強鄰里交往的同時，注重居住的寧靜和安全。每個居住組團設(shè) 12個出入口，主出入口以人流車流相結(jié)合，接通居住小區(qū)主道路和公共活動空間。次入口以人流為主，接通居住區(qū)外部道路；居住組團內(nèi)形成枝狀道路，入宅道路由環(huán) 型組團道路引出。 3、停車方式： 為適應(yīng)未來家庭轎車發(fā)展需求，在主要出入口及會館設(shè)置適量地 18 面停車，方便存取和安全管理 ； 同時結(jié)合地形設(shè)計地下、半地下汽車庫，滿足各種停車需求。 4、入口處理： 在每個組團主入口設(shè)置標(biāo)志性建筑小品和雕塑，以增加住宅空間的易識別性，并且美化院落空間。 5、住宅布局 住宅布局合理，各組團在統(tǒng)一的建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，利用地塊形狀特點使每組團形態(tài)上略有差別，形成“家園”的整體感覺和親切感。住宅整體布局在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上力求變化，以造就豐富的空間層次，同時通過景觀規(guī)劃設(shè)計，以打破單一兵營式的布 局，形成氣韻生動的總體面貌，達到富有韻律的布局效果。 4.2.2.2 道路交通規(guī)劃 1、道路系統(tǒng) 道路系統(tǒng)規(guī)劃以加強內(nèi)部功能組織和便利內(nèi)外交通貫通為原則，在合理組織公共活動區(qū)、居住區(qū)車流、人流交通的同時，考慮休閑、商業(yè)和景觀功能的需要，開辟景觀步行系統(tǒng)。將道路設(shè)計和社區(qū)組團設(shè)計相結(jié)合，一方面注重交通性道路的景觀要求，加強道路綠化，形成優(yōu)美的道路景觀，并體現(xiàn)居住區(qū)的外部形象；另一方面考慮道路與綠化與廣場等景觀結(jié)合，創(chuàng)造良好的內(nèi)部道路景觀。道路功能明確，分工有序，形成完整統(tǒng)一的道路系統(tǒng)。 （ 1）區(qū)內(nèi)道路 指城市道 路圍合的城市街區(qū)內(nèi)部的主要道路，為公建和住宅院落之間以及與城市道路提供交通聯(lián)系，呈相對封閉性環(huán)狀特點。除次要交通出入口直接連接城市主干道外，區(qū)內(nèi)道路主要連通城市支路和次 19 干道，體現(xiàn)道路通達功能中“達”的功能。 公共活動區(qū)內(nèi)的區(qū)內(nèi)道路呈交互式布局，并利用道路的交互空間組織院落單元共用的綠化休閑場地。居住區(qū)內(nèi)的區(qū)內(nèi)道路在居住組團內(nèi)呈環(huán)狀布局，通過居住組團主出入口與組團外部聯(lián)系，為居住組團提供有序列感的出行、入宅交通方式。 （ 2）小區(qū)道路：分為兩個層次。 小區(qū)級主道路：道路紅線 9 米（橫向軸線），利用環(huán)狀的曲折性達到 居住區(qū)內(nèi)道路行車安全性的前提下，創(chuàng)造錯落豐富的道路景 觀。居住區(qū)主道路是聯(lián)系各層住組團及居住區(qū)對外聯(lián)系的車行交通主路； 居住組團道路： 4.5 米寬，功能為聯(lián)系居住組團內(nèi)部各住宅院落的車行道路； 宅前道路： 2.5 米寬，是承接居住組團道路和住宅的非機動車道路：同時在各級道路及步行景觀道路交叉部位適度開放，保障通達性。 （ 3）步行系統(tǒng)： 中央景觀道：以沿車行道設(shè)置并結(jié)合主次出入 口設(shè)置水系及景觀步行道，并貫通廣場綠化空間，線形流暢，通達各功能建筑組團設(shè)計。結(jié)合居住區(qū)中心綠地設(shè)計，規(guī)劃綠化步行道。其間設(shè)置小亭、環(huán)廊、小橋、雕塑等；并突出流線型綠地步行的運動特征；并且結(jié)合社區(qū)公共設(shè)施和水系邊沿形成帶狀步行系統(tǒng)。 4.2.2.3 綠化景觀布局 1、規(guī)劃思路 綠化是居住區(qū)的靈魂，是實現(xiàn)居住區(qū)生態(tài)發(fā)展、可持續(xù)開發(fā)的最重要內(nèi)容。本區(qū)域綠化景觀規(guī)劃從實際出發(fā)，力求突破制約性因素，因地制宜創(chuàng)造類型豐富、形態(tài)萬千的綠色景觀空間；積極探循綠化的 20 最佳實現(xiàn)方式的綠化空間。 2、綠化結(jié)構(gòu) 居住區(qū)結(jié)合水系和環(huán)狀 主要小區(qū)道路形成線形綠化帶；結(jié)合廣場和公共空間各自形成綠化中心，以中心為基礎(chǔ)輻射發(fā)展點狀綠地，道路綠化和步行系統(tǒng)將綠化中心和點狀綠地有機串聯(lián)。形成外部以綠圈環(huán)繞，以綠廊將內(nèi)部的綠面與外部形成骨架聯(lián)系，內(nèi)部以綠線將綠點與綠面相串聯(lián)的多個層次緊密結(jié)合的生面勃勃的綠色空間架構(gòu)。同時結(jié)合建筑院落，強化綠化空間處理，提高整體綠化率。 總圖布置詳見附圖。 總圖技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如表 4-1。 表 4-1 總圖主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 4.3 建筑物設(shè)計 建筑風(fēng) 格的處理上，突出現(xiàn)代意味，簡約風(fēng)格，造型簡潔樸素大總用地面積 51598.1m2(合 77.4 畝 ) 備 注 總建筑面積 112324m2 地上建筑面積 90454m2 其 中 住宅 80751m2 商鋪 9703m2 會館 9703m2 含物管、經(jīng)營用房等配套 890m2 地下建筑面積 21870m2 其 中 地下汽車庫 10198m2 停車位 293 個 半地下汽車庫 3532m2 停車位 114 個 半地下自行車庫 8140m2 自行車庫 600 間 建筑 密度 28% 容積率 1.75 綠化率 30% 停車泊位 436 個 人防面積 4216m2 21 方；以六層住宅為主，但在中心花園及基地北側(cè)沿新環(huán)北路布置小高層及高層住宅，勾勒出住宅區(qū)建筑空間的多樣性和層次性。新時代的住宅建設(shè)要強調(diào)建筑的節(jié)能性、生態(tài)性和信息化。 多層住宅建筑以一梯二戶為主，特殊部位有少量一梯多戶房 , 高層為一梯多戶 ； 小高層為一梯二戶 , 建筑空間體量配合組團公共活動場地的景觀需求，突出立面和屋頂?shù)膶哟涡浴?住宅間距：住宅前后之間距離按規(guī)范設(shè)計為 1838.8 米，滿足日照間距要求。入戶方式為南、北向結(jié)合靈活設(shè)置。前后住宅之間由宅前道路和入 戶道路環(huán)繞起活動空間，設(shè)置架空層自行車和汽車停車，以綠化為主，同時在適當(dāng)位置設(shè)置半地下車庫，車庫頂部接合景觀綠化設(shè)置屋頂花園，形成立體空間綠化，適當(dāng)設(shè)置硬地，為居民提供方便、安靜、整潔具有一定私密性的活動空間。 4.4 配套工程 技術(shù)方案 4.4.1 供電 本項目電源由錦城變電所引來 高壓專線供給，由兩路 10KV高壓電源由地下供電線路引入至小區(qū) lOKV/0.4KV變電所 。小區(qū)采用環(huán)網(wǎng)供電。 4.4.2 給排水 本區(qū)塊給水 由臨安自來水公司供應(yīng) ， 從市政道路以 DN200管徑引入本區(qū)塊沿四周道路成環(huán)狀布置。 住宅水表均設(shè)于戶外 ,遠(yuǎn)程抄表計量。 采用分流制排水系統(tǒng) ，具體分為雨水和生活廢水系統(tǒng) 。各樓二層以上排出系統(tǒng)匯總后接入室外對應(yīng)排水系統(tǒng)，地下室排水由排水泵提升排放。一層排水單獨直排至室外相應(yīng)管網(wǎng)。 雨水排水 室外 雨水管網(wǎng) 匯總后接入市政 雨水管網(wǎng)。 22 室內(nèi)生活污（廢）水排放采用污、廢水分流系統(tǒng)，室外采用合流系統(tǒng)，匯合后排至市政污水管網(wǎng)。 4.4.3 電信、寬帶 本項目委托臨安市電信、數(shù)字電視等部門負(fù)責(zé)接入現(xiàn)代化程控總機和直撥電話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字電視系統(tǒng)。 為小區(qū)住戶提供通訊、電視、 Internet 接入、社區(qū)公共服務(wù)等信 息傳輸通道 ，及 可拓展的 基于 小區(qū)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)還可以增加 的 VOD 視頻點播、家庭信息中心、社區(qū)公共服務(wù)以及電子商務(wù)等信息增值服務(wù)。 4.4.4 智能化 為小區(qū)住戶 提供安防、消防、非法入侵報警、來人身份識別、保安巡更等方面的綜合信息管理， 本項目智能化系統(tǒng)的 具體功能有： 、 住戶報警系統(tǒng)：住戶的防盜、防火、防燃?xì)庑孤┮约熬o急求助的監(jiān)控管理； 、 門禁控制與可視對講系統(tǒng)：各建筑單元的出入門的開關(guān)均實現(xiàn)就地控制與物業(yè)中心集中控制、集中報警； 、 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：在出入口、主要道路、小區(qū)周界、地下車庫裝設(shè)電視監(jiān)控裝置，在物業(yè)中 心進行多畫面監(jiān)控及錄像； 、 各種計量表的遠(yuǎn)程抄收、物業(yè)信息管理、計費管理、公共設(shè)施監(jiān)控管理 系統(tǒng) 。 23 第五章 環(huán)境保護、消防 和節(jié)能 5.1 環(huán)境 保護 5.1.1 環(huán)境保護原則 1、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)境 空氣：環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB3095-1996； 雨水： 地 表 水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB3838-2002； 噪聲：城市環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) GB3096-1993 2、污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 污水：污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB8978-1996 顆粒物、氮氧化物、 THC 排氣：大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)GB16297-1996； 施工期噪聲： 建筑施工場辦噪聲限值 GB12523-1990。 5.1.2 環(huán)境保護措施 5.1.2.1 施工期主要污染源及防治措施 根據(jù)本項目的工程特點，施工期的環(huán)境影響主要為施工場地的揚塵、廢水、噪聲污染等方面。 1、 施工期 廢 水 施工期廢水來源主要為工程施工廢水和生活污水。其中工程施工廢水有一定 量的油污和泥沙。另外，雨季作業(yè)場面的地面徑流水，含有一定量的泥土和高濃度的懸浮物。 要求施工單位在施工現(xiàn)場設(shè)置臨時集水池、沉砂池等臨時性污水簡易處理設(shè)施，對施工廢水、生活污水進行處理后， 有組織的 排入排 24 污 管。另外，還需設(shè)置干廁或臨時沖水廁所，糞便污水經(jīng)一定時間發(fā)酵后作為農(nóng)家肥。 2、 施工期 揚塵 施工期對環(huán)境空氣污染主要為施工時灰土拌合，土石方的開挖、回填與施工車輛等作業(yè)的二次揚塵和瀝青煙污染。 因此必須做好施工期大氣污染防治措施，其主要內(nèi)容如下： （ 1）灰土攪拌站是施工期主要固定塵污染源，對攪拌設(shè)備應(yīng)有較好的密封并加裝二級除塵裝置。 （ 2）瀝青熬制和攪拌應(yīng)設(shè)置在距居民點 600m 以外區(qū)域，避免瀝青煙對周邊環(huán)境的污染影響，保護人群身體健康。 （ 3）加強施工現(xiàn)場的管理，水泥、石灰等材料運送時運輸汽車應(yīng)完好， 不得超載，并盡量采取遮蓋、封閉措施，以防泥土灑落，減少起塵量。水泥、石灰等容易飛散的物料，應(yīng)統(tǒng)一存放，并采取蓋棚等防風(fēng)遮擋措施；砂石的篩料，水泥的拆包等應(yīng)在避風(fēng)處進行，起塵嚴(yán)重的場所四周要加設(shè)擋風(fēng)塵設(shè)施。 （ 4）為防止施工期挖、填土方，平整場地起塵，應(yīng)配備一定數(shù)量的灑水車，使表面有一定的濕度，減少揚塵。 3、施工期 噪聲 施工各階段，將會對項目周圍環(huán)境造成噪聲污染。 建議： （ 1）施工單位應(yīng)注意施工機械保養(yǎng)，維持施工機械低聲級水平，給在較高聲源附近工作時間較長的工人，發(fā)放防聲耳塞，并按工業(yè)企業(yè)噪聲控制標(biāo)準(zhǔn) 合理安排工作人員作業(yè)時間或進行工作輪換。 （ 2）施工車輛在施工運行時，禁止亂鳴喇叭。合理安排運輸車輛的路線和工作時間，尤其在深夜，避免運輸 車輛經(jīng)過居民居住區(qū)，防 25 止噪聲擾民。 噪聲源強大的作業(yè)盡量在白天進行，噪聲大的施工機械在夜間停止施工，最大限度地控制噪聲污染程度和污染范圍。 4、 固體廢物 （ 1） 施工期生活垃圾 施工期施工人員的生活垃圾 要進行專門收集，并定期送到指定的垃圾處理場進行統(tǒng)一處置，嚴(yán)禁亂堆亂扔，防止產(chǎn)生二次污染。 （ 2） 施工期建筑垃圾 施工期的固體廢物應(yīng)送到指定處置場所堆放或處置。 施工結(jié)束后，應(yīng)及時 清運多余或廢棄建筑垃圾。 對建筑垃圾中的土建施工垃圾，可以就地填埋處理（ 可用于地基或低洼地的回填 ）；安裝施工的金屬垃圾要進行回收。 5.1.2.2 環(huán)境保護 設(shè)計 1、 廢水治理 生活污（廢）水， 室內(nèi)生活污（廢）水排放采用污、廢水分流系統(tǒng)，室外采用合流系統(tǒng)，匯合后排至市政污水管網(wǎng)。 2、 廢氣治理 建筑污、廢水排水管道均采用專用通氣立管通氣。 住宅廚房，公建餐飲排煙、排氣道伸至頂排放。 3、 固廢 治理 小 區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點，并通過收集至垃圾收集站， 由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一 清運 。 4、噪音控制 水泵均采用低轉(zhuǎn)速優(yōu)質(zhì)水泵，水泵均設(shè)減震 基礎(chǔ)并在水泵進出水管上設(shè)可曲撓橡膠軟接頭，以最大限度地降低噪聲。 26 5、 綠化 通過各種建筑及景觀的設(shè)計手法，建立起從庭院綠地、組團綠地向中心綠地層層滲透、逐步過渡的網(wǎng)絡(luò)化綠化體系。 為了改善自然環(huán)境、美化小區(qū)