松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究

松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目 市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 呈：上海大江 （集團(tuán)）股份 有限公司 自：上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 2008/3/6 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 2 目 錄 1 項(xiàng)目概況 .5 1.1 項(xiàng)目地理位置 . 5 1.2 項(xiàng)目現(xiàn)狀及用地性質(zhì) . 6 1.3 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)及操作要求 . 8 2 項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位前的思考 .9 2.1 松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 . 9 2.1.1供應(yīng)分析 .9 2.1.2需求分析 .9 2.1.3供求分析 . 10 2.1.4價(jià)格分析 . 10 2.1.5后市分析 .11 2.2 項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 . 14 2.2.1項(xiàng)目區(qū)域住宅板塊分析 . 14 2.2.2松江老城住宅市場(chǎng)分析 . 17 2.2.3松江新城住宅市場(chǎng)分析 . 20 2.3 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 . 24 2.3.1項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)范圍界定 . 24 2.3.2項(xiàng)目區(qū)域幾大商圈調(diào)查 . 25 2.4 項(xiàng)目定位前的思考 . 33 2.4.1對(duì)業(yè)主商業(yè)需求的理解 . 34 2.4.2對(duì)商業(yè)地塊整體布局的思考 . 35 2.4.3對(duì)商業(yè)地塊主題的思考 . 35 3 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 . 39 3.1 項(xiàng)目商業(yè)定位（推薦方案一） . 39 3.1.1商業(yè)整體概念定位 . 39 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 3 3.1.2商業(yè)規(guī)劃布局建議 . 39 3.1.3商業(yè)建筑外觀建議 . 41 3.1.4商業(yè)具體業(yè)態(tài)建議 . 42 3.1.5商業(yè)地塊整體運(yùn)作思路 . 43 3.1.6商業(yè)價(jià)格定位 . 44 3.2 項(xiàng)目商業(yè)定位（推薦方案二） . 44 3.2.1商業(yè)整體定位及布局 . 44 3.2.2商業(yè)地塊整體運(yùn)作思路 . 46 3.2.3商業(yè)價(jià) 格定位 . 46 3.3 項(xiàng)目住宅定位 . 46 4 兩商業(yè)推薦方案的比較 . 48 4.1 兩商業(yè)開(kāi)發(fā)方案比較 . 48 4.1.1兩商業(yè)方案規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容比較 . 48 4.1.2兩商業(yè)方案開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度比較 . 49 4.2 兩商業(yè)推薦方案投資回報(bào)比較 . 50 4.2.1兩商業(yè)方案投資成本比較 . 50 4.2.2兩商業(yè)方案銷(xiāo)售收入比較 . 51 4.3 兩商業(yè)推薦方案的綜合比較 . 51 5 項(xiàng)目主推方案整體投資收入估算及經(jīng)濟(jì)效益評(píng) 價(jià) . 53 5.1 項(xiàng)目主推方案整體初步開(kāi)發(fā)方案 . 53 5.1.1項(xiàng)目主推方案整體規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容 . 53 5.1.2項(xiàng)目主推方案整體分期情況 . 53 5.1.3項(xiàng)目主推方案整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 . 54 5.2 項(xiàng)目主推方案整體銷(xiāo)售收入估算 . 55 5.2.1項(xiàng)目主推方案整體靜態(tài)銷(xiāo)售收入估算 . 55 5.2.2項(xiàng)目主推方案整體動(dòng)態(tài)銷(xiāo)售收入估算 . 55 5.3 項(xiàng)目主推方案整體投資成本估算 . 56 5.3.1項(xiàng)目主推方案整體靜態(tài)投資成本估算 . 56 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 4 5.3.2項(xiàng)目主推方案整體動(dòng)態(tài)投資成本估算 . 57 5.4 項(xiàng)目主推方案整體經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) . 57 5.4.1項(xiàng)目主推方案整體現(xiàn)金流量表 . 57 5.4.2項(xiàng)目主推方案整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) . 58 6 項(xiàng)目主推方案整體不確定性分析 . 59 6.1 項(xiàng)目主推方案整體投資成本敏感性分析 . 59 6.2 項(xiàng)目主推方案整體銷(xiāo)售收入敏感性分析 . 59 6.3 項(xiàng)目主推方案整體小結(jié) . 59 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 5 1 項(xiàng)目概況 1.1 項(xiàng)目 地理位置 項(xiàng)目位于 上海松江老城區(qū)谷陽(yáng)南路東側(cè)，近中山路。 項(xiàng)目整體分為三個(gè)地塊， 分別為 A 地塊：松江區(qū)谷陽(yáng)南路 26 號(hào) （商業(yè)用地3896 平方米）； B 地塊：松江區(qū)谷陽(yáng)南路 28 號(hào)（商業(yè)用地 515 平方米）； C 地塊：松江區(qū)松江內(nèi) 167 地塊（住宅用地 7752 平方米）。三塊地位置及地形圖如下圖所示： 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 6 1.2 項(xiàng)目現(xiàn)狀及用地性質(zhì) 土地性質(zhì) A 地塊：商業(yè)用地性質(zhì)，占地面積 3896 平方米 ，規(guī)劃容積率指標(biāo) 2.25，可建面積 8766 平方米 ； B 地塊：商業(yè)用地性質(zhì)，占地面積 515 平方米，規(guī)劃容積率 2，可建面積 1030平方米 ； C 地塊：住宅用地性質(zhì)，占地面積 7752 平方米，規(guī)劃容積率 1.55，可建面積 12016 平方米。 土地 現(xiàn)狀 A 地塊：現(xiàn)該地塊上已建成商業(yè)辦公用房六幢 ，現(xiàn)空置 ，建筑面積共 6869平方米（未用足容積率）； 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 7 B 地塊：現(xiàn)該地塊上已建成商業(yè)辦公用房一幢 ，現(xiàn)空置 ，建筑面積為 881 平方米（未用足容積率） ； C 地塊：現(xiàn) 還有居民， 該地塊拆遷工作尚未啟動(dòng)。 A 地塊 B 地塊 B 地塊現(xiàn)狀 （一棟四層辦公樓待拆） 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 8 C 地塊 1.3 項(xiàng)目 主要技術(shù)指標(biāo) 及 操作 要求 A、 B 兩商業(yè)地塊可建面積分別為 8766 平方米和 1030 平方米，可總建面積9796 平方米。 A、 B 兩地塊現(xiàn)有房產(chǎn)完全空置，可隨時(shí)拆除，先期啟動(dòng)。另 A、B 兩地塊緊鄰、性質(zhì)一致，可綜合規(guī)劃為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。 C 地塊住宅地塊可建面積 12016 平方米，但其受中間一外部道路限制，地塊將分為兩部分。而且 C 地塊還有幾幢房屋居民的折遷工作尚未啟動(dòng)，因此將后期啟動(dòng)。 C 地塊是否與 A、 B 地塊有所結(jié)合，還要看后期 C 地塊與政府 部門(mén)相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)溝通結(jié)果。 本次項(xiàng)目定位及初步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)將對(duì) A、 B、 C 地塊綜合考慮， A、 B 地塊將綜合為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目先期啟動(dòng)，爭(zhēng)取短期盈利與長(zhǎng)期品牌的平衡，同時(shí)考慮未來(lái) C 地塊啟動(dòng)后的結(jié)合。 C地塊現(xiàn)狀 （南部四層辦公樓待拆） C地塊現(xiàn)狀 （東部二層棚戶待拆） C地塊現(xiàn)狀 （北部三層居民樓待拆） 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 9 2 項(xiàng)目市場(chǎng) 分析 及定位前的思考 2.1 松 江區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 2.1.1 供應(yīng)分析 松江 07 年全年商品房供應(yīng)經(jīng)歷了 4 月與 10 月兩個(gè)高峰，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以商品住宅為絕對(duì)主力，說(shuō)明此兩月為松江住宅推案集中期。 07 年底松江房市供應(yīng)回落明顯，市場(chǎng)進(jìn)入低谷期。 2.1.2 需求分析 06年1 2月-0 7年12 月松江區(qū)商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖0100000200000300000400000500000平方米商辦及其他 40776 1527 2400 30421 8906 30341 7767 16782 59211 51956 31620 25687 31590配套商品房 76380 94818 0 0 0 46387 10698 0 49026 0 124 0 0商品住宅 113626 39253 92856 73021 262634 27415 104156 78773 134494 194803 410697 98562 11804006-12 07-1 07-2 07-3 07-4 07-5 07-6 07-7 07-8 07-9 07-10 07-11 07-1206年1 2月-0 7年12 月松江區(qū)商品房成交結(jié)構(gòu)圖0102030405060萬(wàn)平方米商辦及其他9.95 3.81 3.95 2.14 3.19 5.04 3.61 3.03 3.69 5 5.33 3.46 3.45配套商品房3.42 4.22 1.06 1.79 1.29 1.23 1.54 3.87 2.25 1.47 3.99 3.03 2.36商品住宅21.83 20.69 13.45 22.06 30.96 40.17 43.5 34.7 34.3 49.8 34.67 20.01 13.1706-12 07-1 07-2 07-3 07-4 07-5 07-6 07-7 07-8 07-9 07-10 07-11 07-12 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 10 松江 07 年全年商品房銷(xiāo)售 相對(duì)供應(yīng)趨勢(shì)基本一致，同樣經(jīng)歷了兩波上升行情，至年底成交量同樣回落明顯 。 2.1.3 供求分析 07 年松江房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量雖經(jīng)歷了先放大后下跌的過(guò)程，但整個(gè)市場(chǎng)供求關(guān)系未發(fā)生明顯變化，在年末市場(chǎng)成交量下跌的同時(shí)，市場(chǎng)供給也相應(yīng)較少，新推案量都能有很快的去化。 松江房地產(chǎn)市場(chǎng) 07 年整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)，市場(chǎng)形勢(shì)良好。 2.1.4 價(jià)格分析 如下圖所示， 07 年松江整體商品房?jī)r(jià)格在全年 穩(wěn)步快速上漲（年上漲20%-30%左右）的情況下， 年底出現(xiàn)了 小幅調(diào)整 。 伴隨年底供給 量與成交量皆大幅回落，市場(chǎng)觀望氣氛明顯。開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在年底都對(duì)新的一年政策如何導(dǎo)向、后市如何發(fā)展持一定觀望態(tài)度。 0 6 年1 2 月- 0 7 年1 2 月松江區(qū)商品房供求關(guān)系對(duì)比圖0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00萬(wàn)平方米0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.505.00供應(yīng)量 23.08 13.56 9.53 10.34 27.15 10.41 12.26 9.56 24.27 24.68 44.24 12.42 14.96 成交量 35.2 28.73 18.45 26 35.44 46.43 48.66 41.6 40.27 48.36 44.00 26.49 18.98供求比 1.53 2.12 1.94 2.51 1.31 4.46 3.97 4.35 1.66 1.96 0.99 2.13 1.27 06-12 07-1 07-2 07-3 07-4 07-5 07-6 07-7 07-8 07-9 07-10 07-11 07-12 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 11 備注：商品房?jī)r(jià)格含全部商住辦成交均價(jià)，住宅價(jià)格為商品住宅及動(dòng)遷配 套房成交均價(jià)，商品住宅價(jià)格為住宅剔除動(dòng)遷配套房之后的成交均價(jià)。 2.1.5 后市 分析 對(duì)于未來(lái)樓市的發(fā)展 一向眾說(shuō)紛紜，的確樓市存在太多的不確定性因素 影響未來(lái)發(fā)展走向 ，尤其是政策影響更甚。本司在此希望用最直接的市場(chǎng)需求調(diào)查來(lái)判斷松江目前居民的構(gòu)成及需求狀況，以此推斷松江樓市后市發(fā)展。 【調(diào)查說(shuō)明】 本司特針對(duì)此 次 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目 組織了一次較大規(guī)模的松江房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，全面了解松江區(qū)居民構(gòu)成情況以及對(duì)住宅及商業(yè)方面的需求，為本項(xiàng)目的發(fā)展定位做直接依據(jù)。 調(diào)查樣本數(shù)： 500 份 調(diào)查地點(diǎn)： 新城區(qū)地中海商業(yè)廣場(chǎng)（ 50 份）易初蓮花（ 50 份） 老城區(qū)中山路、人民路（ 200 份）老街（ 100 份）百潤(rùn)發(fā)（ 50 份） 易初蓮花（ 50 份） 06年1 2月-0 7年12 月松江區(qū)商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖01000200030004000500060007000800090001000011000元/ 平方米商品房 7292 6375 6309 6891 7268 7090 7324 7152 7527 8099 8309 8942 8880住宅 7148 6301 6651 6938 7335 7195 7414 7149 7546 8279 8139 9261 8462商品住宅 7817 6930 6928 7231 7503 7325 7559 7632 7922 8466 8684 10242 931206-12 07-1 07-2 07-3 07-4 07-5 07-6 07-7 07-8 07-9 07-10 07-11 07-12 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 12 調(diào)查時(shí)間： 2008/1/30 2008/2/2 調(diào)查人員： 受豐房地產(chǎn)公司兩名員工 /松江大學(xué)城 上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院四名學(xué)生 調(diào)查方式： 隨機(jī)市場(chǎng)抽樣調(diào)查（成人） /街頭訪談 【調(diào)查說(shuō)明結(jié)束】 松江 居民整體戶藉構(gòu)成 松江居民整體戶藉構(gòu)成56%44%上海市非上海市 松江 現(xiàn)常住居民中非上海市戶口已占到了相當(dāng)一部分，接近一半，松江外來(lái)人口的大量涌入帶來(lái)旺盛的住房需求，這是松江 樓市 發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 。 松江居民整體目前住房情況之居住面積 松江居民整體目前住房情況之居住面積23%27%20%14%16%80以下81- 100 101 -12 0121 -14 0141 以上 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 13 松江居民整體居住面積水平較高，小面積房型很少。這說(shuō)明松江歷史住宅 供應(yīng) 基礎(chǔ)水平較好 。 松江居民整體目前住房情況之居住性質(zhì) 松江居民整體目前住房情況之居住性質(zhì)45%8%45%2%自有商品房自建房租賃公房及商品房其他 松江現(xiàn)居民租賃比例非常高，這與外來(lái)人口比例較高有密切關(guān)系 。 大量松江租房居民是未來(lái)松江樓市需求的主力。 松江居民整體目前住房需求情況之有無(wú)買(mǎi)房計(jì)劃 松江居民整體目前住房需求情況之有無(wú)買(mǎi)房計(jì)劃6%12%19%50%13%一年之內(nèi)一年到兩年兩年以后暫時(shí)沒(méi)計(jì)劃不會(huì)考慮 隨機(jī)抽樣顯示，松江居民有購(gòu)房需求的比例 仍處于較高水平，有近 40%的居民仍有潛在住房消費(fèi)傾向 ，這是未來(lái)松江樓市能穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)。 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 14 松江居民整體目前住房需求情況之需求戶型 松江居民整體目前住房需求情況之需求戶型2%39%49%6% 4%一房型二房型三房型四房型四房以上 松江 居民 整體需求水平以二房和三房為絕對(duì)的主體，對(duì)一房需求量非常之小，說(shuō)明該區(qū)域居民對(duì)該區(qū)域房?jī)r(jià)尚能承受， 尚 未因?yàn)榉績(jī)r(jià) 過(guò)高而 降低住宅需求水平。這也是未來(lái)松江房市能穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)。 根據(jù)以上分析，我司認(rèn)為 松江房地產(chǎn)市場(chǎng) 07 年整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)，市場(chǎng)形勢(shì)良好 ， 08 年后市場(chǎng)仍將 能繼續(xù) 保持穩(wěn)步發(fā)展， 市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域 存在大量剛性房產(chǎn)需求。 2.2 項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 2.2.1 項(xiàng)目區(qū)域住宅板塊 分析 松江按區(qū)塊劃分 可分 為九亭、佘山、泗涇、新橋、老城、松江新城， 如下圖所示： 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 15 下表對(duì)松江區(qū) 07 年 12 月所有在售樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，列出了月成交面積前三十位的樓盤(pán)： 2007 年 12 月松江區(qū)在售商品住宅成交前 30 強(qiáng) 樓盤(pán)名稱 板塊 環(huán)線 新增面積 （ M2） 新增套數(shù) （套） 新增銷(xiāo)售率（ %） 成交面積 （ M2） 成交套數(shù) （套） 成交均價(jià) （元 /M2） 三湘水景苑 松江新城板塊 外郊環(huán) 21752 256 8534 榮御景苑 松江新城板塊 外郊環(huán) 39181 424 23 9226 91 8206 九城湖濱國(guó)際公寓 九亭板塊 外郊環(huán) 8700 112 9353 上海源花城 九亭板塊 外郊環(huán) 6335 54 7623 華亭新苑 松江新城板塊 外郊環(huán) 5468 48 5840 中大九里德苑 九亭板塊 外郊環(huán) 17797 238 32 5228 80 10861 佘山 松江新城 新橋 泗涇 九亭 老城 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 16 麗水馨庭 新橋板塊 外郊環(huán) 37595 217 1 4819 28 10395 泰晤士小鎮(zhèn) 松 江新城板塊 外郊環(huán) 3839 15 7445 泗海怡家 泗涇板塊 外郊環(huán) 3745 21 5240 大江苑 松江新城板塊 外郊環(huán) 3698 24 5464 金港花園 泗涇板塊 外郊環(huán) 3356 30 7039 昌鑫花園 松江新城板塊 外郊環(huán) 3105 31 7019 馨亭家苑 九亭板塊 外郊環(huán) 2947 27 7871 貝尚灣園 九亭板塊 外郊環(huán) 10321 72 20 2871 21 12228 松云水苑 松江 新城板塊 外郊環(huán) 2536 19 6630 金豐藍(lán)庭 九亭板塊 外郊環(huán) 2389 17 6827 怡林花園（萊頓小城） 松江新城板塊 外郊環(huán) 2353 17 7233 玉龍?jiān)?松江新城板塊 外郊環(huán) 2039 15 6213 月亮河桂園 松江新城板塊 外郊環(huán) 1921 12 6411 春峰苑 松江新城板塊 外郊環(huán) 1772 12 6446 久陽(yáng)文華府邸 松江新城板塊 外郊環(huán) 1745 19 7486 恒杰丁香花園 松江新城板塊 外郊環(huán) 1698 13 6571 南都白馬花園 新橋板塊 外郊環(huán) 11111 60 0 1692 20 12259 興日家園 松江新城板塊 外郊環(huán) 1632 13 5561 新理想花園 松江新城板塊 外郊環(huán) 1412 14 5983 佘山銀湖別墅 泗涇板塊 外郊環(huán) 1339 4 30976 海立華亭公寓 松江新城板塊 外郊環(huán) 1204 7 6493 意境雅苑 新橋板塊 外郊環(huán) 1053 6 11300 欣綠名苑 新橋板塊 外郊環(huán) 1036 5 12151 圣塔路斯 泗涇板塊 外郊環(huán) 974 3 28254 松 江目前在售樓盤(pán) 主要 集中在 松江新城，其次是九亭、泗涇和新橋板塊，而佘山及松江老城供應(yīng)量很小。 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 17 本項(xiàng)目所處松江老城核心區(qū)域已發(fā)展成熟，基本無(wú)地也無(wú)新住宅樓盤(pán)可供應(yīng)?，F(xiàn)有少量供應(yīng)也位于傳統(tǒng)老城的邊緣區(qū)域，如樂(lè)都西路及榮樂(lè)西路較西的區(qū)域，典型個(gè)案如新理想花園、維羅納貴都等。因此對(duì)本項(xiàng)目 周邊 區(qū)域住宅需求 的 分析將主要來(lái)源于對(duì) 松江居民 住房 需求市場(chǎng)調(diào)查 的 結(jié)果 。 九亭、新橋做為離 上海城區(qū)較近、相對(duì)獨(dú)立的兩個(gè)松江區(qū)域住宅板塊，目前普通住宅價(jià)格已處于較高水平，尤其是新橋憑借 一號(hào) 地鐵線路的延申，目前新開(kāi)盤(pán)住宅均價(jià)已普遍達(dá)到 1 萬(wàn)元 /平方米以上。 泗涇及佘山板塊 除少量普通住宅項(xiàng)目供應(yīng)外，依托區(qū)域環(huán)境及交通優(yōu)勢(shì)，以高端別墅供應(yīng)為其特色亮點(diǎn)。 松江新城 在近年以及未來(lái)一段時(shí)間都將是 松江樓市的主戰(zhàn)場(chǎng) 。 近年來(lái) 松江新城 受投資炒作較為嚴(yán)重，前期商業(yè)及住宅用地供應(yīng) 體量偏大、速度偏快，導(dǎo)致 目前松江新城整體入住水平較低，商業(yè)配套也難以良性發(fā)展。 但 隨著軌道交通及醫(yī)院、學(xué)校等配套的改善，該區(qū)域入住率低的情況將在 一定程度上得到改善。 2.2.2 松江老城 住宅市場(chǎng)分析 由 前述分析，本項(xiàng)目所處松江老城核心區(qū)域基本無(wú)規(guī)模住宅樓盤(pán)供應(yīng)市場(chǎng)，已基本發(fā)展成熟，因此對(duì)該區(qū)域的住宅市場(chǎng)調(diào)查從以下兩方面著手，一是二手住宅市場(chǎng)的分析，二是對(duì)該區(qū)域居民的隨機(jī)市場(chǎng)抽樣調(diào)查。 （ 1） 老城區(qū)二手住宅市場(chǎng) 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 18 老城區(qū)住宅 以 舊公房為主，視新舊程度及位置差異價(jià)格小有差異，基本售價(jià)在 6000-8000 元 /平方米左右 。 （ 2） 老城區(qū)居民隨機(jī)市場(chǎng)抽樣調(diào)查 松江老城區(qū)居民戶藉構(gòu)成 戶口66%34%上海市非上海市 從上分析統(tǒng)計(jì)，松江老城區(qū)居民上海本地戶 口比例明顯高于全區(qū)水平 。 松江老城區(qū)居民居住面積 6000 元 /平方米 7000 元 /平方米 5500-6000 元 /平方米 7500 元 /平方米 5900-6500 元 /平方米 6500-6900 元 /平方米 6700-7000 元 /平方米 7200-8000 元 /平方米 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 19 居住面積27%30%22%12%9%80以 下81-100101-120121-140141以 上松江老城區(qū)居民房屋性質(zhì) 房屋性質(zhì)55%9%34%2%自有商品房自建房租賃公房及商品房其他 從上分析統(tǒng)計(jì)，松江老城區(qū)居民現(xiàn)租住比例也達(dá)到了 30%以上，現(xiàn)居住面積80 平方米以下 /80-100 平方米 /100-120 平方米三個(gè)面積段為主力分布 。 松江老城區(qū)居民有無(wú)買(mǎi)房計(jì)劃統(tǒng)計(jì) 有無(wú)買(mǎi)房計(jì)劃7%13%16%48%16%一年之內(nèi)一年到兩年兩年以后暫時(shí)沒(méi)計(jì)劃不會(huì)考慮 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 20 松江老城區(qū)居民需求的住宅面積 需求的住房面積5%26%31%22%16%80以 下81-100101-120121-140141以 上松江老城區(qū)居民需求的戶型 需求的戶型2%45%45%4% 4%一房二房三房四房四房以上 從上分析統(tǒng)計(jì)，松江老城區(qū)居民現(xiàn) 考慮購(gòu)房比例仍處于較高水平，近 40%隨機(jī)訪談客戶有潛在住房需求 。 其主力需求戶型及面積非常明顯： 81-100 平方米二房和 100-140 平方米三 房，考慮一房及四房以上戶型客戶非常之少。因此本項(xiàng)目住宅部分定位絕對(duì)應(yīng)迎合這一市場(chǎng)主力需求。 2.2.3 松江新城住宅市場(chǎng)分析 （ 1）新城住宅市場(chǎng)概況 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 21 2008/1 松江新城區(qū)住宅供應(yīng)面積分布表 區(qū)域 總量 70 以下 70-100 100-120 120-140 140-180 180-210 210 以上 松江新 城板塊 183971 11399 24227 23143 28509 38822 11105 46765 1362 套 190 套 267 套 212 套 217 套 253 套 56 套 167 套 2008/1 松江新城區(qū)住宅供應(yīng) 價(jià)格 分布表 區(qū)域 總量 4000元以下 4000-7000元 7000-10000元 10000-13000元 13000-17500元 17500-20000元 20000元以上 松江新城板塊 25002 378 10029 12714 427 1021 0 434 197 套 3 套 70 套 115 套 5 套 3 套 0 套 1 套 松江新城為住宅新興版塊，面積供應(yīng)分布較均勻，各個(gè)類(lèi)型及面積產(chǎn)品都有供應(yīng)。相對(duì)而言，松江新城大面積住 宅產(chǎn)品供應(yīng)量較大， 140 平方米以上的大房型有較大體量供應(yīng)，居民居住層次較高 。 松江新城目前住宅主力市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格在 7000-10000 元 /平方米， 4000-7000元 /平方米 價(jià)格 住宅為次主力供應(yīng) 。 相對(duì)而言，由于 受之前投資炒作較為嚴(yán)重 ，松江新城整體住宅入住率水平較低。 經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控后， 目前購(gòu)買(mǎi)松江新城住宅的客源已基本回歸為自住需求。購(gòu)買(mǎi)該地區(qū)的消費(fèi)群體，主要來(lái)自于松江本地、上海市區(qū)以及 周邊 江浙地帶的外地人士，三大主力客源群的比例 基本相當(dāng) 。 （ 2） 新 城區(qū)居民隨機(jī)市場(chǎng)抽樣調(diào)查 松江新城區(qū)居民戶藉構(gòu)成 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 22 戶口44%56%上海市非上海市 從 上分析統(tǒng)計(jì)，松江新城區(qū)居民上海本地戶口比例明顯低于老城區(qū)，外來(lái)人員居主導(dǎo)地位 。 松江新城區(qū)居民居住面積 居住面積21%24%20%19%16%80以 下81-100101-120121-140141以 上松江新城區(qū)居民房屋性質(zhì) 房屋性質(zhì)49%10%39%2%自有商品房自建房租賃公房及商品房其他 松江谷陽(yáng)南路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性研究報(bào)告 上海受豐房地產(chǎn)投資顧問(wèn)機(jī) 構(gòu) 23 從上 分析統(tǒng)計(jì)，松江新城區(qū)居民與老城區(qū)居民住房性質(zhì)與面積情況基本一致 ，居住面積及租住比例都處于較高水平 。 松江新城區(qū)居民有無(wú)買(mǎi)房計(jì)劃統(tǒng)