題目_《在水一方家園房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告》

“在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 - 1 - 題 目： “ 在水一方家園” 房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告 專 業(yè)： 年 級： 姓 名： 學(xué) 號： 指導(dǎo)老師： 職 稱： “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 - 2 - 中文摘要 摘要 本次畢業(yè)設(shè)計是針對在水一方家園項目編制可行性研究報告。報告的編制是從項目相關(guān)的資料的收集整理開始的，之后是進(jìn)行市場情況 的調(diào)查研究工作的，再之后是進(jìn)行項目的市場定位以及項目的規(guī)劃設(shè)計方案的設(shè)計，最后通過對項目的投資以及銷售計劃的策劃，進(jìn)行項目的財務(wù)評價工作。最后的財務(wù)評價主要是盈利能力、財務(wù)平衡及償債能力和不確定性分析。最后得出的結(jié)論是：本報告的項目定位是可行的，項目具有較好的盈利能力，有一定的貸款償還能力和自身平衡能力，而且有基本的抗風(fēng)險能力。 關(guān)鍵詞 ： 規(guī)劃設(shè)計；市場調(diào)查；敏感性分析；內(nèi)部收益率 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 - 3 - Abstract The graduation project is aimed at the upper stream homeland project feasibility study report prepared. The preparation of the report are from the project-related data collection organize the start, followed by market conditions to carry out investigation and research work, and then are carried out after the projects market positioning, and project planning and design program design, final adoption of the project investment and sales planning, project financial evaluation. Finally the financial evaluation is profitability, solvency and the financial balance and uncertainty analysis. Finally the conclusions are: the present report, the project location is feasible, the project has good profitability, must have ability to repay the loans and their own balance, but there is a basic ability to resist risks. Keywords： planning and design； market research； sensitivity analysis； internal rate of return “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 - 4 - 目錄 中文摘要 . - 2 - Abstract . - 3 - 1 項目總論 . - 6 - 1.1 建設(shè)項目總論 . - 6 - 1.1.1 項目名稱： . - 6 - 1.1.2 項目坐落位置： . - 6 - 1.1.3 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . - 6 - 1.1.4 項目概況 . - 6 - 1.1.5 建設(shè)單位概況 . - 7 - 1.2 建設(shè)項目的必要性 . - 7 - 1.3 可行性研究結(jié)論及建議 . - 7 - 1.4 可行性研究的編制依據(jù) . - 8 - 2 市場分析 . - 8 - 2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 . - 8 - 2.1.1 國際方面 . - 8 - 2.1.2 國內(nèi)方面 . - 8 - 2.2 房地產(chǎn)市場分析 .- 10 - 2.2.1 2008 年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn) (以下是我摘錄的有關(guān)信息 )： .- 10 - 2.2.2 影響 2008 年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 .- 13 - 2.2.3 2009 年房地產(chǎn)市場展望 .- 14 - 2.3 湖州市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 .- 14 - 2.3.1 回顧 2008 年湖州房地產(chǎn)市場情況 .- 14 - 2.3.2 2009 年湖 州房地產(chǎn)市場的展望。 .- 16 - 2.3.2 需求狀況（市場問卷調(diào)查及分析） .- 17 - 2.3.3 供給狀況 .- 25 - 2.4 SWOT 分析 .- 27 - 2.4.1 項目的優(yōu)勢 (Strengths) .- 27 - 2.4.2 項目的劣勢 (Weaknesses).- 28 - 2.4.3 項目的市場機(jī)會 (Opportunities) .- 28 - 2.4.4 項目面臨的威脅 (Threats) .- 28 - 2.5 項目的市場定位 .- 29 - 3 項目建設(shè)條件 .- 29 - 3.1 項目建設(shè)的用地條件 .- 29 - 3.2 項目建設(shè)自然條件 .- 29 - 3.3 市政配套條件 .- 30 - 4 項目規(guī)劃設(shè)計方案 .- 30 - “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 - 5 - 4.1 設(shè)計指導(dǎo)思想及設(shè)計特點(diǎn) .- 30 - 4.2 總平面設(shè)計 .- 30 - 4.3 建筑設(shè)計及結(jié)構(gòu)設(shè)計 .- 31 - 5 項目的實施進(jìn)度 .- 34 - 6 項目的銷售方案策劃 .- 34 - 6.1 房地產(chǎn)營銷渠道策略 (Place).- 34 - 6.1.1 總體廣告策略： .- 35 - 6.1.2 分期廣告策略： .- 35 - 6.1.3 企業(yè)直接推銷 .- 35 - 6.1.4 委托代理推銷 .- 35 - 6.1.5 網(wǎng)絡(luò)營銷 .- 36 - 6.1.6 房地產(chǎn)超市營銷 .- 36 - 6.1.7 項目營銷活動建議： .- 36 - 6.2 房地產(chǎn)營銷促銷策略 (Promotion) .- 37 - 6.2.1 廣告 .- 37 - 6.2.2 營業(yè)推廣 .- 37 - 6.3 銷售期營銷計劃 .- 38 - 6.3.1 銷售準(zhǔn)備期 (2010.7-2010.8)： .- 38 - 6.3.2 引導(dǎo)試銷期（ 2010.9-2010.10）： .- 38 - 6.3.3 公開銷售期（ 2010.11-2010.12）： .- 38 - 6.3.4 銷售沖刺期 (2011.1-2011.3)： .- 38 - 6.4 營銷方案媒體的選擇與 分析 .- 39 - 6.4.1 平面媒體 .- 39 - 6.4.2 電視媒體 .- 39 - 6.4.3 戶外媒體 .- 39 - 6.4.4 其它媒體 .- 39 - 6.5 銷售價格的市場定位（采用市場法） .- 39 - 7 項目總投資估算 .- 40 - 7.1 估算依據(jù)和原則 .- 40 - 7.2 總投資估算 .- 41 - 7.3 總投資資金來源 .- 42 - 8 項目財務(wù)評價 .- 42 - 8.1 財務(wù)效益 .- 42 - 8.2 贏利能力分析 .- 42 - 8.2.1 全部資金評價指標(biāo) .- 43 - 8.3 不確定性分析 .- 43 - 8.3.1 盈虧平衡分析 .- 43 - 8.3.2 敏感性分析 .- 44 - 8.4 經(jīng)濟(jì)效益測估綜合 .- 44 - 9 項目綜合評價及結(jié)論 .- 45 - 致謝 .- 46 - 參考文獻(xiàn) .- 47 - “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 - 6 - 1 項目總論 1.1 建設(shè)項目總論 1.1.1 項目名稱： “在水一方家園 ” 1.1.2 項目坐落位置： 位于湖州市仁皇山新區(qū)；西至規(guī)劃保留河流；北至規(guī)劃保留河流；東至德清路；南至三環(huán)北路見附表 2 1.1.3 主要 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積 6.32035 公頃 容積率 1.46 建筑密度 32.7% 凈用地面積 3.742 公頃 綠地率 37.3 綠化率 60% 總建筑面積 :54828.8 平方米 (其中 :住宅建筑面積 :52904.3 平方米 ；高層建筑面積 :24827.1 平方米 ；多層建筑面積 :20333.7 平方米 ；聯(lián)排建筑面積 :8011.9 平方米 ；商業(yè)用房建筑面積 :1160.0 平方米 ；其他物業(yè)建筑面積 :317 平方米 ；社區(qū)辦公活動用房建筑面積 :94 平方米 ) 1.1.4 項目概況 “在水一方 ”項目規(guī)劃為家園社區(qū)，建筑總面積約 6 萬平方米，是 個典型的半島親水式太陽能智能生態(tài)社區(qū)。位于仁皇山行政中心區(qū)，東至德清路，南與同心路隔水而望，北看弁山南接仁皇山脈，沿同心路往織里方向只需 15 分鐘車程，港灣式公交站臺距離社區(qū)入口僅 30 米之遙，抵達(dá)市民廣場僅需三分鐘，步行五分鐘即可享受潛山公園的休閑靜謐，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中，小區(qū)集 6 幢多層、 17 幢排屋、 6 幢小高層錯落有致，日照間距合理優(yōu)化， 470 戶居民分享各自私密陽光。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 - 7 - 1.1.5 建設(shè)單位概況 建設(shè)單位：浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司 浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司系浙江達(dá)多集團(tuán)投資組建浙江達(dá)多集團(tuán)位于太湖南 岸的浙江省湖州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬省級集團(tuán)公司，湖州市重點(diǎn)骨干企業(yè)， 2005 年度湖州市工業(yè)企業(yè)銷售收入前五十強(qiáng) ,納稅前五十強(qiáng) .浙江達(dá)多耐火材料集團(tuán)有限公司是集團(tuán)的骨干企業(yè)，還包括浙江湖州達(dá)多塑料制品有限公司 ,湖州達(dá)多皮革有限公司等多家主體企業(yè) .集團(tuán)公司自 1980 年創(chuàng)建以來，現(xiàn)已成為以制造業(yè)為基礎(chǔ)，涉足房地產(chǎn)行業(yè)等領(lǐng)域的多元化發(fā)展的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)。 浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司還承建了東方達(dá)多龍庭，該項目是湖州首個中國人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)項目 東方達(dá)多龍庭，坐落在紅旗路上的水景大宅，它由 9 幢板點(diǎn)結(jié)合高層圍合而成 ，得天獨(dú)厚的地理位置，將成為城市的一道為亮麗的風(fēng)景線。東方達(dá)多龍庭是純住宅高尚社區(qū)，稀缺的老城區(qū)繁華地段， 428 戶 尊?。ㄉ倭可鐓^(qū)服務(wù)用房除外）開啟社區(qū)純住宅時代。在紅旗路上約 80000 平方米花園式社區(qū)，數(shù)百米休閑風(fēng)情水岸，與龍溪港壯闊水面，一起構(gòu)造庭院四維空間。一萬平方米超大中庭， 13%的低密度， 47%的高綠化地率給你帶來全心的景觀感受。 1.2 建設(shè)項目的必要性 加快湖州市城市周邊環(huán)境建設(shè)，美化湖州市容，為湖州市的城市建設(shè)更上一個新臺階做扎實的支持工作。 繁榮市場，促進(jìn)湖州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開拓新的商業(yè)以及 投資機(jī)會，繁榮湖州市的經(jīng)濟(jì)，為湖州市帶來新的商業(yè)發(fā)展機(jī)會，為更多的人創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會。 1.3 可行性研究結(jié)論及建議 本項目最為關(guān)鍵的部分是各計算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計劃實現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項目的投資將更加有保障，財務(wù)收益狀況也將會明顯好于評估的結(jié)果，反之亦然。因此，項目的開發(fā)商對此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊伍，加強(qiáng)促銷手段，甚至是請專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程的進(jìn)度和建設(shè)投資。 本項目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。同樣的 能否按照預(yù)期的計劃實現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項目的收益的實現(xiàn)。因此，開發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項目建設(shè)的全過程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 - 8 - 司進(jìn)行投資全過程的嚴(yán)格管理將是十分必要的。 1.4 可行性研究的編制依據(jù) 湖州市國民經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策 項目的基礎(chǔ)資料 項目有關(guān)的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額等指標(biāo) 項目有關(guān)經(jīng)濟(jì)評價基本參數(shù)和指標(biāo) 2 市場分析 2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 2.1.1 國際方面 受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經(jīng) 濟(jì)發(fā)展進(jìn)入低迷時期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機(jī)，然而信任和信貸危機(jī)并未就此結(jié)束。預(yù)計未來幾年世界經(jīng)濟(jì)增長將可望保持在 3.0%的水平。其中發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將于 2008 年和2009 年初陷入或接近衰退， 2009 年的隨后時間世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將是一個漸進(jìn)的過程。目前的救助計劃無法支撐股市以及金融市場的根本穩(wěn)定，因此無法解決世界經(jīng)濟(jì)的核心問題。世界經(jīng)濟(jì)需要在深層次上進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時，找到實現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點(diǎn)。金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)增長放緩，也將對我國金融市場、外貿(mào)出口和物價產(chǎn)生多方面影響。 2.1.2 國內(nèi)方 面 A.2008 年經(jīng)濟(jì)情況回顧 2008 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況可以用 16 字進(jìn)行總體評價：增長較快、價格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。 增長較快。初步核算， 2008 年 GDP 比上年增長 9%。 價格回穩(wěn)。 2 月份，物價上漲演繹出一個高峰， CPI 當(dāng)月漲幅達(dá)到 8.7%。 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在國民經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)較快增長的同時，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。 2008 年節(jié)能減排也取得了積極進(jìn)展。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 - 9 - 民生改善。 2008 年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 14.5%，實際增長 8.4%；農(nóng)村居民人均純收入名義增長 15%，實際增長 8%。 雖然中 國受到了金融危機(jī)的影響，但經(jīng)濟(jì)水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。 但是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然有如下的問題： 結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動導(dǎo)致市場供求出現(xiàn)新的失衡； 體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水平擴(kuò)張（投資體制、財稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）； 經(jīng)濟(jì)增長方式仍然比較粗放。 B.2009 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行預(yù)測： 三大沖擊 中國經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險。一是 “去存貨化 ”成為 2008 年 10 月份以來中國工業(yè)急劇下滑的主要動力。二是出 口負(fù)增長可能是 2009 年最為確定性的事件。三是房地產(chǎn)部門的衰退成為 2009 年中國經(jīng)濟(jì)最大的不確定性。 房價調(diào)整或會加劇。 政府刺激經(jīng)濟(jì)計劃的成效關(guān)鍵在于帶動民間需求。 力補(bǔ)民生欠賬方能解除制約消費(fèi)的瓶頸。 比二次分配更重要的是初次分配。 提升經(jīng)濟(jì)體的效率、釋放經(jīng)濟(jì)活力我們有很多事情要做。 總之，我們必須加大貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的力度，徹底地告別舊模式，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展的軌跡，探索深化體制改革，尋求新的增長方式，才是長遠(yuǎn)的良方。 三、 對 2009 年主要指標(biāo)的預(yù)測： “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 - 10 - 下調(diào) 2009 年 CPI、 PPI 增長預(yù)測。受食 品價格特別是肉禽及其制品價格大幅回落影響， 2009 年我國 CPI 將負(fù)增長 1.1%左右。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響， 2009 年我國 PPI 將負(fù)增長 3.5%左右。 下調(diào) 2009 年投資、消費(fèi)、出口增長速度。投資名義增速下調(diào)至 13%，實際增速上調(diào)至 17.2%，消費(fèi)名義增速下調(diào)至 9.5%，實際增速下調(diào)至 10.6%，出口增速下調(diào)至 8.5%。 下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 1.44%，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 5.31%，人民幣匯率下調(diào)至 6.90。 下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至 9.0%。 下調(diào) GDP 增長率至 8.1%。 隨著 2008 年 7 月中旬國際大宗商品價格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。 2009 年，在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟(jì)將步入典型通貨緊縮，物價水平負(fù)增長將成為 2009 年中國經(jīng)濟(jì)的顯著特征。為此，我們對 2009 年投資、消費(fèi)、出口、居民收入、 GDP 增速等主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速預(yù)測值進(jìn)行調(diào)整。 2.2 房地產(chǎn)市場分析 在國際金融市場動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下， 2008 年，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場景氣 回落。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩。 2.2.1 2008 年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn) (以下是我摘錄的有關(guān)信息 )： A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長 從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在 2007 年第四季度達(dá)到一個頂峰， 2008 年較2007 年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時，資金供給的增長率從 2007 年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從 12 月份的 31.9%，降到 17 月份的 19.1%，下降了 12.8 個百分點(diǎn)。這種趨勢估計 第四季度仍將持續(xù)。 從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個人按揭及其他。 2008 年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。到 2008 年 7 月，原本第一季度增長較快的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長為 15.7%，與上年 30%40%的增幅相去甚 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 - 11 - 遠(yuǎn)，訂金及預(yù)付款增幅為 9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負(fù)增長，同比減少 5.7%。由此可見，房地產(chǎn) 資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。 房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動性的憂慮也使其進(jìn)一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場衰退所帶來的風(fēng)險。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來預(yù)付款、訂金數(shù)量與個人按揭貸款的減少。 B、房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購置面積增速回落 房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2008 年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到 25.9%、 26.9%和 27.5%，較上年同期增幅 都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了 19.1%、 13.8%和 24.1%； 7 月份，三者的增幅已下降至 15.1%、 13.6%和 22.5%。 土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計第四季度這幾項指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會影響到以后年度房地產(chǎn)市場供應(yīng)量。 C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降 、房地產(chǎn)市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動用了打折，買房贈裝修、贈汽車、贈電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動市場。 D、全國房價上漲幅度逐步放緩， “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)房價回落 “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率先成為房價下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價格同比增速從 6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達(dá)到 6.4%，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 14.9%。 8 月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 1.8%。 E、地方經(jīng) 濟(jì)受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25左右，在有些城市超過 50。對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的政策。例如，湖州市政府出臺了關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見，按照規(guī)定，湖州市民在 2008 年 9 月 4 日至 2009 年 12 月 31 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 - 12 - 日期間，購買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時獲得購房款總額 0.5%1.5%的政府補(bǔ)貼；沈陽市政府 宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括將重啟購房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月 1 日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補(bǔ)貼等購房優(yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)，挽回樓市的頹勢。 F、住房保障工作進(jìn)一步加強(qiáng)，各地取得一定進(jìn)展 2008 年的政府工作報告，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住 房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以來強(qiáng)調(diào)的住房保障問題在此次機(jī)構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來負(fù)責(zé)此項工作。 一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。 2 月 4 日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。 3 月 3 日，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知中指出，個人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房所得減征 10%的個人所得稅。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知，對確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實際情況，廉租住房項目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。 地方住房保障工作也取得一定進(jìn)展。如上海市 2009 年 住房建設(shè)計劃中，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)，特別是該計劃中還提到，結(jié)合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來安排一定量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地；廣州市住房建設(shè)規(guī)劃中指出， 2008 年將供應(yīng)保障型住房用地 0.50.9 平方公里，規(guī)劃建筑面積 100 萬 180 萬平方米， 2009 年計劃供應(yīng)同類用地 0.81.01 平方公里，規(guī)劃建筑面積 158 萬 200 萬平方米；珠海市政府出臺 20082010 年珠海市解決城市低收 入家庭住房困難總體規(guī)劃方案，決定在未來 3 年，推出 1899 套廉租住房，新建 5072套經(jīng)濟(jì)適用住房，通過實物配租、貨幣補(bǔ)貼以及提供經(jīng)濟(jì)適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 - 13 - 核掛鉤； 2 月 18 日，北京市建設(shè)委員會正式公布限價商品住房管理辦法（試行），首批限價房源 16377 套也將在 10 月 15 日前完成選房。 2.2.2 影響 2008 年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 A.美國次貸危機(jī)引發(fā)國際金融市場動蕩，間接影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場 2007 年 4 月，以美國第二大 次級房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國爆發(fā)了次貸危機(jī)。 2008 年 3 月，美國第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約 2.4 億美元收購。此后，次貸危機(jī)愈演愈烈，一發(fā)不可收拾， 2008 年 9 月，華爾街上 5 家獨(dú)立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險公司美國國際集團(tuán)（ AIG）陷入現(xiàn)金危機(jī)，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。美國次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。美國大型金融機(jī)構(gòu)也往往發(fā)展為跨國公司。因此，次貸危機(jī)所帶來的金融動蕩并不局限于美國本土，各國股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市場等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動，形成席卷全 球的金融風(fēng)暴。 美國金融危機(jī)，將不可避免地影響我國房地產(chǎn)業(yè)。以次貸危機(jī)為導(dǎo)火索，美國經(jīng)濟(jì)明顯收縮。 8 月份包括工廠、礦業(yè)和公共事業(yè)在內(nèi)的美國工業(yè)生產(chǎn)下降了 1.1%，連續(xù)兩個月下降。美國商品零售額在 7 月份下降 0.5%后， 8 月份再次下降 0.3%。世界經(jīng)濟(jì)的影響將加劇我國經(jīng)濟(jì)的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國經(jīng)濟(jì)存在著過快下滑的風(fēng)險，從而影響我國股票市場和房地產(chǎn)市場。 B.經(jīng)濟(jì)增長速度放慢已成為國家宏觀經(jīng)濟(jì)的主題，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免 2008 年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風(fēng)險。首先，世界經(jīng)濟(jì)增長放緩，我國 出口減速的態(tài)勢已基本確立。其次，受出口增長回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。 C.貨幣政策持續(xù)收緊，對房地產(chǎn)供需雙方影響深遠(yuǎn) 為保持宏觀經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動性過剩、投資過熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱甚至出現(xiàn)危機(jī)，我國自 2006 年開始實施從緊的貨幣政策，通過加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長速度，改善貨幣總體過剩狀況。 從緊的貨幣政策的作用在 2008 年開始顯現(xiàn)，對供給和需求的共同抑制導(dǎo)致房地產(chǎn)投資縮減，消費(fèi)需求降低，市場交易量下降。首先，貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給下降。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。開發(fā)商資金鏈 “在水一方家園 ”房地