【商業(yè)地產(chǎn)】2009年廣西東興房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析報告-47PPT

2009年 東興房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 演講人： TUL國際聯(lián)合機構(gòu) 董事 王忠 先生 別人貪婪的時候我恐懼，別人恐懼的時候我貪婪。 巴菲特 本報告是嚴(yán)格保密的。 3 關(guān)鍵字 ： 關(guān)鍵字：房地產(chǎn)發(fā)展趨勢、北部灣、東盟、東興城市價值 報告綱要 壹 中國房地產(chǎn)市場的獨特性 貳 城市梯度研究 叁 關(guān)于市場走勢的基本看點 肆 錦繡華庭投資優(yōu)勢分析 壹 中國房地產(chǎn)市場的獨特性 本報告是嚴(yán)格保密的。 6 與國際相比，城市人口問題、規(guī)劃問題和土地使用權(quán)問題等使中國的房地產(chǎn)市場具有自己的特性 注： M型社會是指社會正逐漸形成一種雙峰結(jié)構(gòu) :收入高的一小部分人和收入低的一小邵分人 ,各居收入群體兩端 ,并且彼此的距高越來越遠 ,大部分人 (中產(chǎn)階級 )則向下沉淪為中下層階級 ,如同 M型一般。 本報告是嚴(yán)格保密的。 7 發(fā)展歷程： 1994年以后中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了促 進、規(guī)范、嚴(yán)格控制等三個發(fā)展階段 本報告是嚴(yán)格保密的。 8 發(fā)展歷程： 2008年 5月以后開始從地方政府到中央開始救市， 11月溫州民間資本開始抄底 今年 9月以來，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、 “ 兩房 ” 被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成金融風(fēng)暴 ,并迅速波及全球。在此國際背景下 ,國內(nèi)經(jīng)濟亦不容樂觀 ,第三季度 GDP增幅回落至 9%,中央宏觀調(diào)控方針正由 “ 一保一控 ” 轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟快速下滑 ,45天內(nèi)連續(xù)三次降息 ,頻率之高歷史罕見。 11月中央力度空前出臺的 “ 4萬億投資計劃 ” ,吹響了拯救經(jīng)濟的號角。 在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢不容樂觀的情況下 ,我國樓市走向更加引人關(guān)注。今年以來 ,多數(shù)城市房屋成交量已出現(xiàn)大幅萎縮 ,從第三季度開始 ,房價亦開始下跌。針對這種情況 ,從 5月份開始 ,成都、重慶、西安、南京、杭州等18個城市紛起救市 ,而財政部和央行亦在 10月 22日出臺相關(guān)救市措施。 我們認(rèn)為 :2008年房屋成交量同比 2007年將出現(xiàn)大幅下滑，估計萎縮 3-4成 ,但由于全國房價拐點出現(xiàn)在第三季度 ,因此 2008年全年房價同比 2007年 ,依然呈正增長 ,不過漲幅將由 2007年的 18%（商品房）大幅回落到 5%左右的可能性較大（預(yù)計與 2006年 4.4%的漲幅相近）。至于 2009年 ,全國房屋成交量將依然在低位徘徊 ,但全年成交價格將比 2008年出現(xiàn)負(fù)增長。 2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。 本報告是嚴(yán)格保密的。 9 人口結(jié)構(gòu)：城市與農(nóng)村的人口互動加速了 “ 常住人口 ” +“ 暫住人口 ” +“ 流動人口 ” 的城市人口結(jié)構(gòu)變化 本報告是嚴(yán)格保密的。 10 城市化目標(biāo)：解決 4億農(nóng)民進城問題 本報告是嚴(yán)格保密的。 11 城市規(guī)劃：規(guī)劃趕不上變化，頻繁變更的規(guī)劃給房地產(chǎn)發(fā)展帶來諸多不確定性 本報告是嚴(yán)格保密的。 12 18億畝耕地生命線：城市發(fā)展與土地保護之爭 本報告是嚴(yán)格保密的。 13 城鄉(xiāng)一體化：新農(nóng)村建設(shè)的路徑選擇 本報告是嚴(yán)格保密的。 14 城鄉(xiāng)一體化案例：成渝獲批 “ 全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū) ” 本報告是嚴(yán)格保密的。 15 社會結(jié)構(gòu)：中國社會開始進入 “ M” 型社會雛形 本報告是嚴(yán)格保密的。 16 社會結(jié)構(gòu)：中國社會開始進入 “ M” 型社會雛形 本報告是嚴(yán)格保密的。 17 社會結(jié)構(gòu)：中國社會開始進入 “ M” 型社會雛形 貳 城市梯度劃分 城市的發(fā)展勢頭，決定了房價的空間！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 19 中國已經(jīng)形成及即將形成的十七個城市群與城鎮(zhèn)密集區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 20 根據(jù)經(jīng)濟總量水平，我國城市群明顯劃分為 四個等級 GDP 一級城市群經(jīng)濟總量達到 10000億以上，包括：長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山東半島城市群； 二級城市群經(jīng)濟總量在 50007000億，包括：遼中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峽西岸城市群、湘中城市群； 三級城市群經(jīng)濟總量在 20003000億，包括：關(guān)中城市群、長江中游城市群、哈大齊城市群等； 經(jīng)濟總量 2000億以下為四級城市群 本報告是嚴(yán)格保密的。 21 以我國最為成熟的兩大城市群內(nèi)城市的經(jīng)濟水平等級作為劃分標(biāo)準(zhǔn)，將城市分為頂級城市、一級城市、二級城市與三級城市 以目前中國最為成型的城市群為標(biāo)桿（長三角、珠三角），建立城市等級劃分標(biāo)準(zhǔn) 一級城市劃分標(biāo)準(zhǔn)：兩大城市群中區(qū)域次中心及區(qū)域功能性中心城市的平均經(jīng)濟水平； 二級城市劃分標(biāo)準(zhǔn)：兩大城市群中區(qū)域重要增長型城市的平均經(jīng)濟水平； 頂級城市劃分：上海、深圳、北京、廣州四個城市的經(jīng)濟水平均超過 5000億元，明顯高于全國其他城市，劃分為頂級城市 本報告是嚴(yán)格保密的。 22 中國代表城市梯級模型 本報告是嚴(yán)格保密的。 23 東興，一個價值被嚴(yán)重低估的城市 廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃 明確了 東興市按照中等城市規(guī)模規(guī)劃建設(shè)， 依托邊境貿(mào)易、加工和旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進城市發(fā)展。 2020年城市建成區(qū)人口發(fā)展到 18 20萬人，城市建成區(qū)建設(shè)用地控制在 20平方公里以內(nèi)，東興市房地產(chǎn)投資發(fā)展環(huán)境因此廣受外界矚目 。 東興市城市發(fā)展主要向東拓展。 功能組團： 東興（憑祥）組團。主要包括防城港東興市、崇左憑祥市城區(qū)和邊境經(jīng)濟合作區(qū)及周邊重點開發(fā)區(qū)， 發(fā)揮通向東盟陸海大通道的門戶作用，發(fā)展邊境出口加工、商貿(mào)物流和邊境旅游 ，拓展憑祥經(jīng)濟技術(shù)合作區(qū)功能，建立憑祥邊境綜合保稅區(qū)。 2008年 1月，國家正式批準(zhǔn)實施 廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ，北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)進程加快，為邊境貿(mào)易創(chuàng)造了更加良好的環(huán)境。根據(jù)規(guī)劃預(yù)測，未來東興的城市發(fā)展應(yīng)向深圳、天津濱海新區(qū)、上海浦東看齊，相比于目前城市房價，東興的升值空間不言而喻。 本報告是嚴(yán)格保密的。 24 東興，一個價值被嚴(yán)重低估的城市 一是推進陸海物流通道建設(shè)。加快推進東興至防城港高速公路和東興至防城鐵路建設(shè)。同時進一步加快潭吉港建設(shè)，形成多泊位的千噸級碼頭，成為對接?xùn)|南亞中小噸位船只的港口。 二是擴大和完善口岸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加快推進中越北侖河二橋建設(shè)，建立新的通關(guān)口岸。在此基礎(chǔ)上，圍繞二橋的建設(shè)，劃出 2000畝土地建設(shè)上規(guī)模、上檔次、上水平的商貿(mào)物流園區(qū)，積極搭建商貿(mào)物流平臺。 三是構(gòu)建商品大市場。根據(jù)東盟各國及我國需要，發(fā)展特色商品市場，逐步形成以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，以口岸為支撐，以東興為中心，以會展為平臺，布局合理，規(guī)模適度，輻射東南亞的多層次類型商品市場體系。 四是培育現(xiàn)代商貿(mào)物流企業(yè)。鼓勵傳統(tǒng)物流企業(yè)加速向現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)變，加強與國內(nèi)外知名企業(yè)聯(lián)合，建立跨國、跨地區(qū)、具有現(xiàn)代企業(yè)制度的物流企業(yè)。 五是打造商貿(mào)物流平臺。加強江平工業(yè)園區(qū)建設(shè)，加快推進進出口加工區(qū)、跨境經(jīng)濟合作區(qū)建設(shè)，構(gòu)建貿(mào)工互動發(fā)展，打造商貿(mào)物流平臺。 隨著中國 -東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)步伐加快，泛北部灣經(jīng)濟合作區(qū)新格局的形成，國家把東興單列為北部灣開放開發(fā)的重要部分，東興緊緊抓住發(fā)展機遇，全力打造區(qū)域性的物流基地、商貿(mào)基地和進出口加工基地。 本報告是嚴(yán)格保密的。 25 東興，一個價值被嚴(yán)重低估的城市 近幾年東興口岸年均進出境人數(shù)超過 300萬人次，東興已成為中國陸地第三大進出境人數(shù)口岸（其中，越南入境人數(shù)連年攀高，今年預(yù)計超過 20萬人次）。 2008年前 10個月經(jīng)東興口岸出入境人數(shù)為 384.49萬人（次），增長30%；口岸進出口貨物達 1.87億美元。 隨著中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)的構(gòu)建，特別是泛北部灣經(jīng)濟合作區(qū)的提出，東興成為了對接?xùn)|盟的商貿(mào)橋頭堡，是邁向東盟的第一城，區(qū)位優(yōu)勢更顯突出。要把東興的區(qū)位優(yōu)勢變?yōu)榻?jīng)濟優(yōu)勢，提升東興城市的綜合競爭力，加快城市建設(shè)具有重要的意義。 東興市以爭創(chuàng)“全國優(yōu)秀旅游城市”為契機，進一步加大旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，投入近 1000萬元，推進了京島風(fēng)景名勝區(qū)創(chuàng)“ AAAA”級景區(qū)和口岸景區(qū)創(chuàng)“ AAA”級景區(qū)建設(shè) 。 東興是對接?xùn)|盟的商貿(mào)橋頭堡，是中國與東盟唯一海陸相連的口岸城市，是國務(wù)院批準(zhǔn)的沿海開放城市，年均進出境人數(shù)超過 300萬人次，已成為大陸第三大進出境人數(shù)口岸 本報告是嚴(yán)格保密的。 26 城市定位 創(chuàng)建集口岸、加工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的全國一流邊境口岸城市 從東興的區(qū)位和特色看，東興的城市建設(shè)定位為： 創(chuàng)建集口岸、加工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的全國一流邊境口岸城市 ，成為獨具特色、優(yōu)美俊秀的市容，實現(xiàn)國門城市、旭日東興。 突出實施“五四三二一”城市建設(shè)工程，就是建 五個功能區(qū)：城北行政文化中心區(qū)、口岸商務(wù)經(jīng)濟區(qū)、城東商貿(mào)區(qū)、羅浮市政新區(qū)、竹山江平旅游商住區(qū) ；四條路：防東城市大道、東興大道、羅浮江濱大道、東盟大道；三座橋：羅浮四橋、深溝大橋、北侖河中越二橋；二廊：防東城市大道工業(yè)廊、東興工業(yè)長廊；一改：舊城區(qū)改造。 重點抓 城市基礎(chǔ)設(shè)施， 城市公用事業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)這三大主戰(zhàn)場 。同時，抓好城區(qū)、江平鎮(zhèn)、 京島風(fēng)景名勝旅游區(qū) 的綜合環(huán)境整治工作，加強環(huán)衛(wèi)、城監(jiān)、園林等城市管理工作，從而為城市發(fā)展帶來新的活力。 東興，一個價值被嚴(yán)重低估的城市 本報告是嚴(yán)格保密的。 27 東興，一個價值被嚴(yán)重低估的城市 防城港核電站工程 該核電項目廠址位于廣西防城港市江山半島南端，項目規(guī)劃建設(shè) 6臺百萬千瓦級核電機組，計劃分兩到三期建設(shè)，廣西白龍核電站項目規(guī)劃建設(shè)規(guī)模 600萬千瓦。一期工程規(guī)模為 200萬千瓦，總投資約 250億元人民幣 。 防城港鋼鐵項目 年，武鋼、柳鋼聯(lián)合重組發(fā)起設(shè)立了廣西鋼鐵集團有限公司，公司初始注冊資本為億元，其中武鋼以現(xiàn)金出資占股比，自治區(qū)國資委以柳鋼集團經(jīng)評估審計后的全部凈資產(chǎn)出資，占股比。根據(jù)規(guī)劃，一期項目規(guī)模為萬噸鋼，工程投資為億元，三期規(guī)模累計投資將達到億元，建成后產(chǎn)能將達到萬噸鋼，年銷售收入億元，年稅利億元。 北部灣的政策扶植，大型企業(yè)的引進，為城市可持續(xù)發(fā)展提供了良好的發(fā)展?jié)摿Α?本報告是嚴(yán)格保密的。 28 東興，一個價值被嚴(yán)重低估的城市 東興改變以往單一通道型貿(mào)易向加工型貿(mào)易和工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，以及通過開發(fā)旅游資源，逐步帶動了地方人口、經(jīng)濟、財富的集聚能力，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了有力的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 今年前 10個月，東興市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值同比增長 52.16%，固定資產(chǎn)投資增長 60%，邊貿(mào)互市進出口總額增長 63%。 工業(yè)和貿(mào)易同步高速增長，意味著東興市的工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展速度已緊隨貿(mào)易之后，進入快速發(fā)展行列。 跨境旅游帶旺邊境市場 上山下海又出國，是東興豐富旅游資源的真實寫照，既有美麗的山海風(fēng)光、濃郁的京族風(fēng)情，又有京島風(fēng)景名勝區(qū)、大清國 1號界碑、三圣宮、媽祖廟等豐富的旅游資源。這些資源的開發(fā)，帶動了第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最明顯的是一些專業(yè)市場的興起。像木材加工、紅木家具、中草藥、服裝等一批專業(yè)市場紛紛崛起，而現(xiàn)有的輕紡、海產(chǎn)品等專業(yè)市場以及各大型商場、超市，均隨著旅游人數(shù)的增多而不斷擴大。據(jù)統(tǒng)計，今年前 10個月經(jīng)東興口岸出入境人數(shù)為 384.49萬人（次），增長 30%；口岸進出口貨物達 1.87億美元，很大一部分是來自于東興市海產(chǎn)品、紅木家具和服裝等專業(yè)市場。 東興市經(jīng)濟多年來以貿(mào)易為主，講到發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟，很多人曾經(jīng)不理解，認(rèn)為發(fā)展一個新產(chǎn)業(yè)，不如把原有貿(mào)易做強做大。然而通過學(xué)習(xí)科學(xué)發(fā)展觀，大家逐步認(rèn)識到必須發(fā)揮東興獨特的區(qū)位優(yōu)勢，利用兩種資源、兩個市場，充分利用好 “ 貿(mào)工互動 ”政策，全面推進工業(yè)經(jīng)濟建設(shè)，使全市經(jīng)濟由以前單一通道型貿(mào)易向加工型貿(mào)易和工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。 本報告是嚴(yán)格保密的。 29 東興，一個價值被嚴(yán)重低估的城市 16262 15968881913902320040002500 2500020004000600080001000012000140001600018000北海 南寧 欽州 東興人均G D P房價東興于周邊城市人均 GDP、房價比較分析圖 東興人均 GDP與北海、南寧相差不大，但房價相對較低，升值空間較大。 近年來，東興經(jīng)濟發(fā)展連年保持快速增長態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計， 東興市 GDP年均增長超過 12%，財政收入年均增長超過 16%，均高于全區(qū)平均增長水平。今年上半年，全市GDP同比增長 25.1%，社會固定資產(chǎn)投資增長105.09%，財政收入增長26.51%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 20.7%，農(nóng)民人均純收入增長29.54%。 叁 關(guān)于市場走勢的基本看點 本報告是嚴(yán)格保密的。 31 趨勢看點 看點 1：資本市場：股市與房市走勢 看點 2：一級城市群梯度明顯，城市分工合理性顯現(xiàn) 城市群成熟度 看點 3：高臺階下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 本報告是嚴(yán)格保密的。 32 看點 1：資本市場：股市與房市走勢 走勢一、不成熟的股市 +不成熟的房市 股市表現(xiàn) （一）股市繼續(xù)反復(fù)上升，不斷創(chuàng)新高，沒有一個基本的震蕩盤整； （二）當(dāng)耗盡投資者或投機者的購買力之后，股市突然狂瀉。 房地產(chǎn)市場表現(xiàn) （一）進入危機期 有泡沫的城市價格下跌，成交量亦跌； （二）過度借貸的房子成為負(fù)資產(chǎn) 杠桿的放大效應(yīng)； （三）租金回報可以抵月供的房子成為避風(fēng)塘； （四）財富負(fù)效應(yīng)開始發(fā)生，資產(chǎn)越多，生活愈難。 + 本報告是嚴(yán)格保密的。 33 看點 2：一級城市群梯度明顯，城市分工合理性顯現(xiàn)城市群成熟度 本報告是嚴(yán)格保密的。 34 看點 2：一級城市群梯度明顯，城市分工合理性顯現(xiàn)城市群成熟度 本報告是嚴(yán)格保密的。 35 看點 2：一級城市群梯度明顯，城市分工合理性顯現(xiàn)城市群成熟度 注：環(huán)渤海城市群包含京津冀、半島、遼中南三個城市群部分城市 本報告是嚴(yán)格保密的。 36 看點 3：高臺階下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 肆 錦繡華庭投資優(yōu)勢分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 38 優(yōu)勢解讀 新城中央，奢享二中、體育中心、市行政中心以及原生態(tài)森林美景，升值潛力觸手可及！ 靠山臨水，明堂部分地勢寬敞、格局四正、藏風(fēng)聚氣，是風(fēng)水極佳之地。 沿襲歐式風(fēng)格的園林景致、法式庭院的造園特點，根植自然，塑造大型水生態(tài)園林。 外立面運用較多線條和弧形，以淡黃色為主，與法式建筑一脈相承又融入更多現(xiàn)代元素。 戶型面積在 90M2至 140 M2之間，皆南北朝向，設(shè)有觀景大陽臺和大飄窗，保證自然通風(fēng)和采光，實用率較高。 本報告是嚴(yán)格保密的。 39 投資回報率 按照 100平方米的房型， 均價 2400元 / ，租金 1600元 / （東興商品房普遍租金在 1600-2000元 /月）計算： CAP RATE = 年毛租金 /房價 =1600*12/240000 =8% 結(jié)論：東興大量外地人口流入極大帶動當(dāng)?shù)胤课莩鲎馐袌觯啾容^于其它城市當(dāng)前住宅出租回報率 4%左右，東興住宅出租回報率遠遠高出。也遠高出當(dāng)前銀行一年固定存款利率 2.58%。 謝 謝 ! 本報告是嚴(yán)格保密的。 41 中國還是一個人多地少的國家，溫總理說 18億畝的耕地戰(zhàn)略儲備是一個紅線。土地越來越稀缺，從中長期來看，只有上升，而下跌的空間不大。 第二個大的趨勢就是房屋的資產(chǎn)化。房屋的資產(chǎn)化是個綜合效應(yīng)。 1、財富效應(yīng)。中國從 80年之后，基本是 GDP增長都在 10%左右； 2、人民幣的升值； 3、金融創(chuàng)新，帶來了財富效應(yīng)。如果房屋只是一個消費品，擁有更多的住房是沒有意義的，現(xiàn)在的房子越來越多地變成了一種資產(chǎn)，帶來溢價和增值的?，F(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)進入通貨膨脹的時代了。如果變成一個資產(chǎn)的載體以后，可以擁有的更多。在大城市里面，房屋的增值效應(yīng)更加快。上海五年