【商業(yè)地產(chǎn)】成都安靖鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目市場定位報告-68PPT

安靖項目定位報告 策劃部 目 錄 第一部分 項目情況 第一部分 市場研究 第二部分 主要競爭板塊解析 第三部分 目標消費群定位 第四部分 產(chǎn)品定位 第五部分 規(guī)劃設計建議 第六部分 產(chǎn)品亮點提煉 第七部分 營銷延展 第一部分 市場研究 第一章 安靖項目基本情況 第二章 安靖房地產(chǎn)市場分析 第三章 消費群分析 第一章 安靖基本情況 項目地塊基本情況 我項目處于安靖鎮(zhèn)核心區(qū)域 靖興街，中國電信旁，與安靖鎮(zhèn)政府隔街相望。項目占地約為 18畝，周邊配套完善，教育、醫(yī)療等相關設施齊備，交通便利。項目周邊環(huán)境宜人，上風上水。 地塊位置圖 第一章 安靖基本情況 安靖地處成都平原腹心地帶，位于“銀郫縣”東端，北鄰新都縣大豐鎮(zhèn)，南接郫縣犀浦鎮(zhèn)，東鄰與成都市金牛區(qū)洞子口鄉(xiāng)接壤，距成都火車北站僅 5公里。 全鎮(zhèn)幅員面積 22平方公里，轄 1個社區(qū)， 7個行政村，區(qū)域內(nèi)居住總人口 11萬余人，其中本地常住人口 2.3萬余人 ,外來人口近 8萬人。 安靖路線情況 南向線路一：九鼎路經(jīng)古靖路上成彭路 依次可輻射劍龍鋼材（電配）市場、西南藥都、糧油食品批發(fā)市場、洞子口紡織品市場。（見上圖）以上市場距離項目最遠不超過 5公里。 南向線路二：九鼎路經(jīng)成彭立交下接金府路、洞子口路、商貿(mào)大道、九里堤路、交大路。 本線路輻射區(qū)域如下：金府商圈東側、九里堤居住區(qū)；其次為荷花池、五塊石商圈，遠至高筍塘 512等建材市場。本項目距鋼材城大約在 3-4公里左右。距交大路二環(huán)路口不超過 10公里。 南向線路三：犀安路、沙西線，跨三環(huán)，下接金府路、交大路。 本線路輻射區(qū)域如下：金府路西側機電商圈、交大路及茶店子片區(qū)。 西向線路：犀安路，安靖至犀浦僅 4公里。 到交大新校區(qū) 3公里左右。 安靖契機 成彭高速入城段改造、沙西線改造將拉近成都與安靖的距離，安 靖成為 西北門戶城市近郊區(qū)域 ，城市交通更為快捷； 規(guī)劃中的成郫灌城市輕軌起于地鐵 2號線成灌客運站，將途經(jīng)犀 浦， 3年后建成投入使用。該線路的建設將大大提升三四環(huán)區(qū)域 西北部人流物流通達度。 地處郫縣西部新中心規(guī)劃區(qū)域，將會有大型大量的市場搬遷至此，將加快安靖的商業(yè)繁榮。 第二章 市場調(diào)查 根據(jù)安靖鎮(zhèn)的實際情況，我們對于轄區(qū)內(nèi)相對人流量、商業(yè)網(wǎng)點密集、環(huán)境較好的區(qū)域進行有針對性的調(diào)查。 經(jīng)過觀察，重點對以下三個村的消費群調(diào)查。 一、雍渡村 二、土地村 三、熹安村 雍渡村 基本情況： 雍渡村面積 6平方公里，其中本地 3100人， 本地人口和外來人口比例接 近 1:10。 現(xiàn)有耕地面積 1700畝。 2005年實現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 8000萬元。 工業(yè)總產(chǎn)值 5500萬元，工業(yè)增加值 2588萬元。農(nóng)業(yè)增加值 480萬 2元，村內(nèi) 有規(guī)模工業(yè)企業(yè) 2戶，從事個體服裝加工、繡花的加工業(yè)、作坊 200余戶， 其他工業(yè)企業(yè) 4戶。外來人員大多從事服裝和建材加工，本地人的收入來 源主要以房屋出租為主。 雍渡村 商業(yè)情況： 本 區(qū)域交通方便，是成都經(jīng)成彭線到達安靖的第一村，道路規(guī)劃較好； 區(qū)域內(nèi)集中大量外地經(jīng)商戶，商業(yè)較為繁榮，大多自主經(jīng)營煙酒、 服裝、鞋業(yè)、電器等； 區(qū)域內(nèi)具有較大規(guī)模的市場，經(jīng)營狀況較為理想； 聚集大量的傳統(tǒng)手繡、現(xiàn)代“機繡”、“電腦繡”，融布藝加工、服裝生產(chǎn)、軟裝飾品制作為一體的加工場； 海霸王生產(chǎn)基地正在修建當中。 總結： 雍渡村是郫縣城鄉(xiāng)一體化工程示范村，修建了大量的安置房； 區(qū)域內(nèi)商家以富順、巴中、中江、南充的外地人員為主。目前主要 以租住農(nóng)民的安置房居住，居住條件不理想。 區(qū)域內(nèi)潛在消費群較大，但消費力較弱； 土地村 基本情況： 交通便利，道路規(guī)劃較好； 商業(yè)網(wǎng)點較為密集，主要經(jīng)營項目為通訊、餐飲、娛樂； 距成都火車站僅 5公里，成鐵西環(huán)線穿鎮(zhèn)而過，為土地村發(fā)展物流業(yè)和服裝加工業(yè)提供了可能性； 背靠荷花池、五塊石、金府機電城等西南地區(qū)有名的大市場，直接促進 了村莊形成 “ 家家是工廠 ” 的工業(yè)格局； 人口流動量大，外來人口大大超過了本地人口，是本地人口的兩倍多， 導致了租房的市場需求； 該區(qū)域有從五塊石搬遷過來的食品批發(fā)市場和紡織品批發(fā)市場聚集 2000家商戶。 注：該區(qū)域由于是經(jīng)營項目具有一定規(guī)模，有一定的積蓄， 購買力較 強。 西安村 西安村，目前安靖鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點最多，生活配套最完善、人口流動性最大、最繁華的區(qū)域； 該區(qū)域主要以餐飲、服裝等經(jīng)營項目為主。 本案屬西安村地界； 區(qū)域內(nèi)也存在大量的繡花、紡織、手工藝等加工作坊； 存在 “ 府河新村 ” 的 小產(chǎn)權房 。 安靖市場情況 總結： 大量的外來人口， 增大區(qū)域內(nèi)消費需求 ； 隨著交通情況的改善，將 加快房產(chǎn)開發(fā)速度 ； 政府逐漸加大改造力度，將 改善當?shù)鼐幼…h(huán)境 ，為安靖創(chuàng)造更加適合居住的生活環(huán)境； 區(qū)域內(nèi) 房產(chǎn)升值潛力較大 。 消費群情況分析 被調(diào)查客群基本情況（數(shù)據(jù)更新統(tǒng)計中 ） 年齡分布 22 25歲 占 2 % 26 30歲 占 8% 31 35歲 占 31% 36 40歲 占 38% 41 45歲 占 16% 45歲以上 占 5% 家庭居住結構 夫妻兩人 占 25% 三口家庭 占 33% 四口家庭 占 28% 老人同住 占 15% 其他 占 9% 0%5%10%15%20%25%30%35%40%2 2- 25 歲2 63 0歲3 13 5歲3 64 0歲4 14 5歲4 5歲以上系列10%5%10%15%20%25%30%35%夫妻兩人 三口之家 四口之家 老人同住 其他系列1消費群情況分析 目前居住情況 商品房 經(jīng)濟適用房 2% 自建房 12% 單位分房 3% 租房 65% 小產(chǎn)權房 10% 現(xiàn)階段居住面積 60m2左右 3% 70m2 80m2 18% 80m2 90m2 37% 90m2 110m2 33% 110m2 120m2 7% 120m2以上 2% 0%10%20%30%40%50%60%70%商品房經(jīng)濟適用房自建房單位分房租房小產(chǎn)權房系列10%5%10%15%20%25%30%35%40%6 07 08 08 09 09 01 10 1 10 12 01 20 以上系列1消費群情況分析 現(xiàn)階段居住套型 一室一廳一衛(wèi) 4% 兩室一廳一衛(wèi) 52% 三室兩廳一衛(wèi) 31% 三室兩廳雙衛(wèi) 6% 四室及以上 7% 0%10%20%30%40%50%60%一室一廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳雙衛(wèi)四室及以上系列1消費群情況分析 現(xiàn)階段居住情況不滿意描述 ：（ 多項選擇） 小區(qū)環(huán)境 占 44% 戶型設計 占 81% 小區(qū)品質(zhì) 占 33% 物業(yè)管理 占 62% 其他 占 11% 日常交通情況 私家車 占 38% 公交車 占 3% 電動車 占 26% 自行車 占 7% 出租車 占 9% 摩托車 占 17 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%小區(qū)環(huán)境 戶型設計 小區(qū)品質(zhì) 物業(yè)管理 其他系列10%5%10%15%20%25%30%35%40%私家車 公交車 電動車 自行車 出租車 摩托車系列1消費群情況分析 是否愿意長期居住成都 長期居住 68% 階段性居住 17% 希望回家鄉(xiāng)居住 15% 目標客群購買意向調(diào)查 區(qū)域意向： 九里堤片區(qū) 11% 大豐片區(qū) 47% 安靖片區(qū) 35% 沙西線片區(qū) 5% 其他 3% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%長期居住 階段性居住 回老家居住系列10%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%九里堤片區(qū)大豐片區(qū) 安靖片區(qū)沙西線片區(qū)其他系列1消費群情況分析 購買戶型面積 60m2以下 1% 60 70m2 3% 70 80m2 10 % 80 90m2 36% 90 100m2 25% 100 120m2 15% 120 140m2 7% 140m2以上 3% 0%5%10%15%20%25%30%35%40%6 0以下6 07 07 08 08 09 09 01 00 1 00 12 01 20 14 01 40 以上系列1消費群情況分析 購買戶型 一室一廳一衛(wèi) 1% 兩室兩廳一衛(wèi) 59% 三室兩廳一衛(wèi) 8% 三室兩廳雙衛(wèi) 29% 四室以上 3% 購買房屋總價 25萬以下 8% 25萬 30萬 35% 30萬 35萬 31% 35萬 40萬 18% 40萬 45萬 5% 45萬 50萬 3% 50萬以上 1% 0%10%20%30%40%50%60%70%一室一廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi)四室及以上系列10%5%10%15%20%25%30%35%40%2 5萬以下2 53 0萬3 03 5萬3 54 0萬4 04 5萬4 55 0萬5 0萬以上系列1消費群情況分析 總結： 區(qū)域內(nèi)消費群的主力購買面積在 80 90平米 ，主力套型為 兩室兩廳一衛(wèi) ，主力購買宗價在 30 35萬 。這將成為我們戶型設計比例的 重要依據(jù)。 第二部分 主要競爭板塊解析 第一章 安靖板塊市場分析 第二章 大豐板塊市場分析 第三章 沙西線板塊市場分析 第四章 金府板塊市場分析 安靖規(guī)劃情況 發(fā)展城郊特色經(jīng)濟，率先實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化 充分依托自然資源優(yōu)勢，發(fā)展城郊生態(tài)經(jīng)濟。充分利用府河、東風渠自然資源優(yōu)勢，打造了府河 1.2公里生態(tài)景觀；與東風渠管理處聯(lián)合實施了東風渠渠首站至東風渠大橋的景觀營造； 6000畝濕地公園 充分依托區(qū)位優(yōu)勢資源，建設現(xiàn)代物流重鎮(zhèn)。 充分依托傳統(tǒng)優(yōu)勢資源，打造特色加工業(yè)。善于保護非文化遺產(chǎn)，“刺繡之鄉(xiāng)”。 安靖鎮(zhèn)交通狀況 成都 安靖 95路 成都（金沙） 安靖 311路 大豐 安靖 704 安靖 城鎮(zhèn) 輕軌 安靖房地產(chǎn)市場 安靖地理位置的特殊性，處于大豐板塊和沙西板塊、金府板塊的交界之處。由于政策和交通等原因沒有共享到板塊開發(fā)熱潮， 相對其他板塊，安靖板塊房地產(chǎn)開發(fā)還處于起步階段，區(qū)域內(nèi)存在大量的小產(chǎn)權房，品質(zhì)較低、形象較差，但區(qū)域內(nèi)需求量較大。 區(qū)域房產(chǎn)以“府河御景”為代表，其余“府河新村”的小產(chǎn)權房。 安靖房產(chǎn)項目 項目名稱 府河御景 開 發(fā) 商 成都川裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 300余畝 物業(yè)形態(tài) 8+1電梯公寓 戶型區(qū)間 80 200平米 售 價 目前均價 4100 銷售進度 80% 安靖板塊前景 借郫縣西部“新中心”的規(guī)劃，可迅速提升區(qū)域品質(zhì)； 沙西線快速通道的通車，將拉近安靖與成都市區(qū)以及郫縣的距離： 成彭路的改造，將帶來成彭路一線房地產(chǎn)開發(fā)新紀元； 輕軌的建立，將拉近安靖與周邊城鎮(zhèn)的快速發(fā)展； 荷花池、五塊石大型市場的搬遷到位，將增大區(qū)域內(nèi)的住房需求， 潛在消費群較大； 大豐板塊 基本情況 大豐地處成都市外北、新都區(qū)西南，位于成都火車北站的正北邊，在繞城高速公路與三環(huán)路之間，素有成都“北門門戶”之 稱，距成都主城區(qū) 5公里，離新都城區(qū) 16公里。北接新都區(qū)龍橋 鎮(zhèn)、斑竹園鎮(zhèn)，東依金牛區(qū)天回街道，南連金牛區(qū)沙河源街道， 西靠郫縣安靖和團結兩個鎮(zhèn)。主要以機械、化工、食品、醫(yī)藥、 家具、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主。 大豐交通狀況 成都（五塊石） 大豐 226路 成都（火車北站） 大豐 24路 成都（金沙） 大豐 512路 大豐 其它城鎮(zhèn) 3路 大豐市場背景 按照成都市新一輪城市規(guī)劃，繞城高速公路以內(nèi)三環(huán)路以外區(qū)域全部納入中心城區(qū)建設。隨著北新干線的通車和成彭路入城段的規(guī)劃建設，加之受 “ 北部商城、中心城區(qū) ” 建設和國家城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展試驗區(qū)的三重輻射，使大豐正式步入了城市發(fā)展的快車道。 推進 “ 五區(qū)一城 ” 戰(zhàn)略，培育新的經(jīng)濟增長點，形成房地產(chǎn)、商貿(mào)和物流三大產(chǎn)業(yè)支撐。 大豐規(guī)劃 新型醫(yī)貿(mào)物流區(qū) 1000畝大型醫(yī)貿(mào)技術、人才、市場資源物流區(qū) 北新商務區(qū)大型超市、酒店、寫字樓、會所為主的現(xiàn)代服務業(yè)，大型超市、酒店、寫字樓、會所為主的現(xiàn)代服務業(yè)， 現(xiàn)代商貿(mào)物流區(qū)規(guī)劃建設 1200畝，主要發(fā)展以百貨、紡織等貿(mào)易 。 美食娛樂區(qū)，積極培育特色餐飲企業(yè)，發(fā)展高檔餐飲和娛樂業(yè)，形成美食娛樂街 生態(tài)休閑區(qū)，非建設用地的綠地景觀系統(tǒng)科學規(guī)劃打造生態(tài)觀光旅游區(qū) 現(xiàn)代化新城基礎設施完善、城市功能配套、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境 大豐房產(chǎn)項目 嘉美華凱 開 發(fā) 商 成都新嘉美置業(yè)有限公司 物業(yè)形態(tài) 8+1電梯公寓 戶型區(qū)間 50 120平米 售 價 均價 3280 物業(yè)管理 0.80元 /平方米 月 紅湖公園城 開 發(fā) 商 成都紅湖假日置業(yè)有限責任公司 物業(yè)形態(tài) 高層 戶型區(qū)間 50 110平米 售 價 均價 3896 物業(yè)管理 1.10元 /平方米 月 嘉美華凱 大豐板塊分析 大豐板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，區(qū)域內(nèi)較多的商品房開發(fā)，品質(zhì)較高； 距離成都市區(qū)相對較遠，交通狀況不好，周邊環(huán)境有待改善； 沙西線板塊 房地產(chǎn)背景 沙西線 -成都市沙灣路向西延伸的一條道路，簡稱沙西線。 以沙西線為中心軸線，左側以老城灌路為界、右側以成彭路為界，上從三環(huán)路至郫縣一帶，統(tǒng)稱為沙西線板塊。 上風上水的地理位置讓這里的空氣質(zhì)量、交通環(huán)境都十分理想。 區(qū)域內(nèi)云集了成都較好的餐飲業(yè)態(tài)和渡假村，適合居家氛圍。 沙西線板塊規(guī)劃 成都市擬：緊貼中心城區(qū)，在沙西線以北區(qū)域規(guī)劃建設一個總面積近萬 畝，綠化達，集生態(tài)、旅游觀光、文化休閑、科技博覽、居住等功能 于一體的 “ 生態(tài)保護示范區(qū) ” ，使之成為蓉城西北的巨大生態(tài)屏障。擬建設 的成都生態(tài)保護示范區(qū)南起沙西線，北至府河，東起三環(huán)路，西到郫縣安 靖，總面積近萬畝。各特色功能區(qū)內(nèi)還將進一步細化，讓參與開發(fā)建設的 單位和個人投資建設花卉基因科研機構、農(nóng)家樂、園藝場、青少年教育基地、 博物館等更為精致的 “ 園中園 ” 。 板塊分析 本區(qū)域距離成都市區(qū)較近的區(qū)域優(yōu)勢，受到眾多開發(fā)商的追捧，該區(qū)域房地產(chǎn)項目 品質(zhì)較高； 由于政府改造力度較大，營造 適合居住的生態(tài)環(huán)境 。 沙西線將會在今年六月左右通車，將對本案目標客戶造成分流。 區(qū)域內(nèi)的競爭項目愈演愈烈。 沙西線項目代表作 項目名稱 卡布里城 開 發(fā) 商 郫縣三利房地產(chǎn)有限責任公司 物業(yè)形態(tài) 8+1電梯公寓 戶型區(qū)間 80 200平米 售 價 均價 4050 銷售進度 80% 金府板塊 商業(yè)環(huán)境 按照成都市 “ 大商貿(mào)、大市場、大流通 ” 的經(jīng)濟戰(zhàn)略，發(fā)揮成都市作為商貿(mào)中心城市的作用來看，建立上規(guī)模、上檔次、出效益的生資市場是市場經(jīng)濟發(fā)展的趨勢。 金府商圈，這一涵蓋了五金機電、鋼材、照明電氣等諸多產(chǎn)業(yè)，地域面積 2.5平方公里的西部第一圈，在經(jīng)過長達 5年的建設后，如今正昂首闊步，邁向中國 “ 生資第一圈 ” 的行列。 2008年 1月 22日，金府商圈再次被中國照明電器協(xié)會授予 “ 中國西部燈具第一城 ” 的榮譽稱號。此前， “ 西部第一、全國第二鋼材物流中心 ” 等光環(huán)也相繼戴在了金府商圈頭上。 金府板塊 一片成長的價值洼地 由于地處西三環(huán)，獨特的區(qū)位、交通優(yōu)勢使金府商圈已經(jīng)成為現(xiàn)代專業(yè)市場的潛力股。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前該商圈內(nèi)單單五金機電這一塊，就云集了大大小小十多個市場。已在五金機電行業(yè)聲名鵲起，金府商圈儼然已成西部五金機電的一塊財富洼地。 規(guī)劃設置的華僑城片區(qū)商業(yè)中心東臨華僑城歡樂谷，占地約 20公頃。主要打造休閑游樂中心和金牛區(qū)以休閑娛樂為主的片區(qū)商業(yè)中心。 金府路沿線將控制倉儲式市場的發(fā)展，現(xiàn)有市場將進行業(yè)態(tài)改造和升級。從現(xiàn)狀來看，自五塊石向西的區(qū)域，目前已經(jīng)形成多個現(xiàn)代居住群落。 注：金府板塊由于區(qū)域地理條件優(yōu)越，交通方便，區(qū)域內(nèi)存在大型成熟市場，住房需求較大，但居住環(huán)境條件有待改善，價格較高，升值潛力不大。 各大板塊分析 總結： 從目前來看，安靖鎮(zhèn)相比各大板塊而言，地理位置距離成都較近，由于交通狀況較差、政府扶持力度不大，生活環(huán)境有待改善，房地產(chǎn)發(fā)展較慢，但該區(qū)域潛在消費力較大，我們有理由相信，在沙西線與成彭道路的通車，安靖房地產(chǎn)將快速發(fā)展。 雖然目前發(fā)展緩慢，但起點較高，具有較大的投資價值 。 第三部分 目標消費群定位 第一章 目標消費群的鎖定 第二章 目標消費群的特征描述 第三章 目標消費費群心理描述 目標消費群的鎖定 通過較為深入的市場調(diào)查，對目標消費群問卷調(diào)查的數(shù)據(jù)縝密分 析，同時結合本案實際情況，目標消費群鎖定為： 居住型客戶 投資型客戶 居住兼投資型客戶 目標消費群細分 居住型客戶 （一）安靖鎮(zhèn)雍渡村商家 主力消費群 特征描述： 年齡 35 45歲，三口之家，家庭年收入在 10萬至 25萬； 以富順、巴中、南充、中江外地來安靖經(jīng)商或開辦工廠為主； 文化教育背景不高； 主力購買兩房、三房次之 多數(shù)為首次置業(yè) 注：這類人群，經(jīng)商時間不長，有一定購買潛力，但購買力較弱， 希望有一個安定的生活環(huán)境，解決戶口和小孩的上學問題。 目標消費群細分 居住型客戶 （二）土地村副食品和紡織品市場商家 主力消費群 特征描述： 年齡 35 45歲，三口之家，家庭年收入在 20萬至 50萬； 原五塊石市場搬遷商家； 經(jīng)營時間較長，購買力較強； 文化教育程度不高； 購房需求在兩房或小三房為主； 屬二次或多次置業(yè)。 目標消費群細分 居住型客戶 （三）西安村商家 主力消費群 特征描述： 年齡 35 45歲，家庭年收入在 20萬至 50萬； 以品牌服飾、餐飲娛樂商家為主，服裝、手工藝品加工經(jīng)營這為輔； 經(jīng)營時間較長，購買力較強； 文化教育程度不高； 購房需求在兩房或小三房為主； 屬首次或二次置業(yè)。 目標消費群細分 居住型客戶 （四）安靖原住民 次消費群 特征描述： 安靖本地公務員 有較穩(wěn)定收入的大型工廠職員 自由職業(yè)者 本地出外務工回鄉(xiāng)人員 目標消費群細分 居住型客戶 （五）周邊板塊商圈商家 次消費群 特征描述： 大豐板塊、金府板塊、劍龍市場、金府鋼材城 、 等經(jīng)營商家； 年齡 35歲 45歲，經(jīng)營情況較好，一定積蓄，購買力較強； 主力購買房源以兩房為主、三房次之 首次置業(yè)或二次置業(yè) 目標消費群細分 居住兼投資客戶 其他城市來蓉工作人員 次消費群 特征描述： 川內(nèi)二級城市來蓉工作人員； 年齡 28 35歲，家庭年收入在 8 15萬左右； 較高文化教育背景，認同成都生活方式，希望穩(wěn)定的居住環(huán)境； 有一定的積蓄，但購買力較弱； 考慮到成都市區(qū)目前房價較高，看好安靖區(qū)