【商業(yè)地產(chǎn)】風(fēng)火-深圳南山后海海岸城商業(yè)項(xiàng)目廣告推廣策略報(bào)告-102PPT

全球商務(wù) ， 入灣 海岸城推廣思路 風(fēng)火的思考，從哪里開(kāi)始？ 要實(shí)現(xiàn)高價(jià) 必須有大買(mǎi)家做價(jià)格標(biāo)簽 要吸引大買(mǎi)家 必須和中心區(qū)比較 路障不是遠(yuǎn)，不是生，而是 偏 偏 =你在我考慮范圍 心理邊界 之外 如果我們能讓中心區(qū)的大買(mǎi)家在 同樣的價(jià)位上 ，也考慮我們，南山的客戶當(dāng)然不是問(wèn)題 寫(xiě)字樓的買(mǎi)家首先買(mǎi)的，不是甲級(jí)硬件 而是一個(gè) 證明人 這個(gè)樓要能證明我企業(yè) NB！ 寫(xiě)字樓的名聲 變現(xiàn) 出的無(wú)形資產(chǎn)越大 兌現(xiàn)成商機(jī)的速度越快 買(mǎi)家愿意支付的 溢價(jià) 越高 你在哪里辦公你是什么實(shí)力的企業(yè) 這是 OFFICE作為商業(yè)資產(chǎn)的 硬通貨價(jià)值 為什么中心區(qū)再好， 仍有企業(yè)花高價(jià)進(jìn)入 地王 ？ 正是這個(gè)原因！ 為什么同在中心區(qū)，出名的項(xiàng)目（如 諾德 ） 要比不出名的賣(mài)的早，還賣(mài)的貴， 賣(mài)得行業(yè)叫好？ 同樣，也在于此！ 硬件，配套，片區(qū) 都可以歸結(jié)于此！ 在本案上，作為主力的南山中小買(mǎi)家 面對(duì)打破本地天花板的價(jià)格， 他們需要大買(mǎi)家證言 跟進(jìn)，是他們的主要策略！ 而對(duì)于大買(mǎi)家， 他們的需求重要，但 并不急迫 ！ 他們說(shuō)南山的影響力不如福田 實(shí)際是說(shuō) 南山不能提供 CBD同級(jí)的形象證言 路障 機(jī)會(huì) 一想到羅湖，我們想到地王， 一想到中心區(qū)，你想起誰(shuí)？ 買(mǎi)家 我選擇中心區(qū)就是為了能夠在深圳分出高下，現(xiàn)在，我到了中心區(qū)，企業(yè) 依然面目模糊 ! 我在深圳灣商務(wù)區(qū) 我是海岸城 大中華國(guó)際交易廣場(chǎng) 財(cái)富大廈 萬(wàn)軒國(guó)際 金中環(huán)商務(wù)大廈 興業(yè)銀行大廈 卓越時(shí)代廣場(chǎng) 諾德中心 時(shí)代金融中心 國(guó)際商會(huì)大廈 星河中心 深圳國(guó)際商會(huì)中心 中心商務(wù)大廈 新世界中心 現(xiàn)代國(guó)際 免稅大廈 新華保險(xiǎn)大廈 鳳凰大廈 江蘇大廈 安聯(lián)大廈 經(jīng)貿(mào)中心 華融大廈 航天大廈 我在福田 CBD 我是 坦率的說(shuō)，大多數(shù)沒(méi)什么區(qū)別！ JOB OF AD 把整個(gè)南山捆綁在身上， 在和中心區(qū)的 某一棟 寫(xiě)字樓 PK 為什么我們可以成為地標(biāo)？ 體量最大？業(yè)態(tài)最多？ 都是，但這不足以確?！俺蔀?NO.1地標(biāo) ” 海岸城的價(jià)值和意義， 已然上升到了對(duì)城市發(fā)展的代言和貢獻(xiàn)。 它必然對(duì)這個(gè)的城市商務(wù)格局 產(chǎn)生重大影響 ， 其城市和社會(huì)坐標(biāo)意義，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于造價(jià)成本。 機(jī)會(huì) 代表深圳灣 代表一座城市 對(duì)世界濱海商務(wù)發(fā)言 深圳灣商務(wù)區(qū) 濱海特色 國(guó)際氛圍 商務(wù)商業(yè)新區(qū) “濱海特色、國(guó)際氛圍 ” 兩大特征區(qū)別于羅湖和福田。 城市感和商務(wù)氛圍區(qū)別于稱之為深圳西岸的寶安中心區(qū)。 城市代言者 區(qū)域范圍 南山商業(yè)文化中心區(qū)核心區(qū) 南山商業(yè)文化中心區(qū)整體 南山濱海金融中心區(qū) 將來(lái)可能的延伸區(qū)域 西部通道與濱海大道環(huán)抱，具備很強(qiáng)的城市輻射性和擴(kuò)張性： 與香港隔海相望，連接深圳 15公里濱海觀光長(zhǎng)廊， 西臨南海大道、直奔深圳機(jī)場(chǎng)，北輻射南硅谷高科技園， 它是深圳 新興的、具備強(qiáng)大發(fā)展?jié)撡|(zhì)的區(qū)域，未來(lái)不可估量。 一邊與香港的無(wú)縫接軌，一邊牽手高科技園， 形成了不同于福田 CBD總部經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特經(jīng)濟(jì)體系： 以金融、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、高科技、物流等產(chǎn)業(yè)為主的復(fù)合型新經(jīng)濟(jì)， 代表深圳外向型經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，保持最大的拓展可能性。 未來(lái)， 影響深圳經(jīng)濟(jì)格局發(fā)展與變化的力量已然凝聚于此 。 先天的濱海特色和優(yōu)勢(shì)， 必將使之形成了引領(lǐng)南山、并與蛇口一脈相承的國(guó)際化氛圍， 這一特色鮮明的旗幟性特征， 將為區(qū)域的發(fā)展帶來(lái)濃厚的國(guó)際化濱海氣息， 成為繼蛇口之后代表濱海深圳的又一新濱海焦點(diǎn)區(qū)域， 成為 名副其實(shí)的代言濱海深圳的城市名片。 如何做大威脅和機(jī)會(huì)？ 成為 代言深圳灣的地標(biāo) 廣告必須對(duì)外輸出 三個(gè)坐標(biāo) ！ 誰(shuí)能 第一 建立這三個(gè)坐標(biāo) 誰(shuí)就能在整個(gè)南山和福田的對(duì)話中 牢牢占據(jù) NO.1的地位！ 時(shí)間坐標(biāo) 灣時(shí)代 對(duì)于買(mǎi)家，深圳灣商務(wù)區(qū)要成為 一個(gè)有份量的選擇對(duì)象，必須首先成為 一個(gè) 心理上的時(shí)間邊界 ！ 如同福田 CBD總結(jié)深圳之前的 20年 它標(biāo)志著深圳在經(jīng)濟(jì)上邁入 國(guó)際濱海大 都市 的真正起點(diǎn)！深圳灣對(duì)深圳的影 響，是讓本案能與福田同等而觀的基礎(chǔ)！ 產(chǎn)業(yè)形象坐標(biāo)高端產(chǎn)業(yè) 第 1層次： 世界 500強(qiáng)區(qū)域總部 ?？鐕?guó)公司的決策層（理事會(huì)、董事會(huì)等）。想落地深圳（總部或重要分部），首選 CBD，有相當(dāng)成熟的集團(tuán)決策機(jī)制，重視 匹配 。青睞無(wú)論是軟件（形象、服務(wù)）還是硬件（配置、技術(shù)）都能與國(guó)際水準(zhǔn)接軌的寫(xiě)字樓。 第 2層次： 快速上升型企業(yè)的總部 。希望借由置業(yè)新的寫(xiě)字樓，提升企業(yè)的上升效率和形象。重視 升級(jí) 。 會(huì)考慮跟隨，對(duì)同類或 行業(yè) 的全球性領(lǐng)導(dǎo)者有學(xué)習(xí)和跟隨的習(xí)慣和意愿。 第 3層次： 中小型企業(yè) /跨國(guó)企業(yè)的分支機(jī)構(gòu) 。需要檔次較高的寫(xiě)字樓作為辦事處和發(fā)展據(jù)點(diǎn)，對(duì)硬件較為敏感，重視 價(jià)值和價(jià)格的比對(duì) 。 寫(xiě)字樓客戶層次分解及關(guān)注點(diǎn) 對(duì)于本案的主流買(mǎi)家 鄰居 甚至比地段占有更重的心理砝碼！ 而南山和福田最大的區(qū)別， 正在于 高端產(chǎn)業(yè) 的匯聚。 （福田 =加工、貿(mào)易、物流） 現(xiàn)代物流業(yè) 年稅收增長(zhǎng) 36% ， 高科技業(yè) 產(chǎn) 值突破 1260億， 金融業(yè) 政府規(guī)劃深圳起點(diǎn)最 高的區(qū)域中心！代言高端產(chǎn)業(yè)，就是用整個(gè) 南山的經(jīng)濟(jì)形象，為項(xiàng)目的形象買(mǎi)單！ 影響力坐標(biāo)商務(wù)份額 必須為影響力找到一個(gè)標(biāo)簽！ 這個(gè)標(biāo)簽不是 稀缺 ，說(shuō)我是地標(biāo) 也不是 機(jī)會(huì) ，說(shuō)我將有前景 而是 結(jié)果 ！必須在第一視覺(jué)上 讓買(mǎi)家看到他買(mǎi)到的結(jié)果！ 這個(gè)結(jié)果，不是綜合體，不是旗艦 而是深圳 對(duì)外經(jīng)濟(jì)中，份額最大的一份 不是威脅 同樣我可以等待 灣時(shí)代 + 高端產(chǎn)業(yè) + 世界份額 屬性定位 灣時(shí)代地標(biāo)商務(wù)體 廣告訴求世界的商務(wù)份額 視覺(jué)呈現(xiàn) 方案一 標(biāo)志組合一 標(biāo)志組合二 標(biāo)志組合三 方案二 本廣告發(fā)力的 6條規(guī)矩 綜合體是證言，不是宣言！ 1 綜合體是我買(mǎi)后的 實(shí)力保證 ， 而不是 率先打動(dòng) 我買(mǎi)的理由！ 廣告的邏輯重音， 絕不在綜合體上，更不在硬件上。 當(dāng)然，建立地標(biāo)的影響力， 硬件自然不能露短。 占據(jù)核心 +TOWER/MALL雙平臺(tái) +標(biāo)志外觀 +大體量 +甲級(jí)