濱涯村片區(qū)和濱廉村片區(qū)舊城改造項(xiàng)目建議書91452807

1 濱涯村片區(qū)和濱廉村片區(qū)舊城改造項(xiàng)目建議書 一、 項(xiàng)目概況 1 、項(xiàng)目名稱： 濱涯村片區(qū)和濱廉村片區(qū)舊城改造 旅游文化綜合體城市運(yùn)營項(xiàng)目 。 2 、承辦單位概況 3 、擬建地點(diǎn)： 濱涯村（包括濱涯村和南航西里）和濱廉村 兩 大 舊城改造片區(qū) （城中村） ，東接海墾路，東臨海廉路，西臨海瑞后路，接丘海大道，南臨濱涯路和南海大道，北穿金嶺路，接海秀中路。 濱涯村（包括濱涯村和南航西里）和濱廉村 兩大舊城改造片區(qū)，是相連在一起，接通海口城市四大縱橫主干道，可合并一 體 ，以“城市運(yùn)營”的總體運(yùn)作 模式 來整體規(guī)劃和開發(fā) 建設(shè)考慮。經(jīng)現(xiàn)場實(shí)地現(xiàn)狀調(diào)查考察，它是 在 海口建成區(qū) 的 現(xiàn)有城中村及環(huán)境較差的街區(qū) 需改造的 近 80 片 舊城區(qū)中， 用地 面積最大的，但又是拆遷 建筑面積和拆遷 難度較小的片區(qū) 。 片區(qū) 的村里民宅大都是 2-3 層磚混結(jié)構(gòu)，少量5-7 層的民宅和單位房，有大片堆放材料和廢品的空置土地。 2 ?？邶埲A區(qū)幾大舊城改造區(qū)的情況比較一覽表 舊城改造區(qū) 土地面積 拆遷面積和人口 擬建建筑面積 玉沙村 361.2 畝 40 萬 ， 980 戶 ， 1.2萬人 96.32 萬 海甸溪北岸 1539 畝 50 萬 ， 7000 多戶， 2.8萬人 500 萬 大同路 片區(qū) 350 畝 45 萬 ， 1100 戶， 1.08萬人 102 萬 濱涯村濱廉村 4317.91 畝 56.4 萬 ， 1169 戶， 1.8萬人 575.72 萬 （按2.0 估算） 濱港、泰華片區(qū) 1005.09 畝 104.51 萬， 5196 戶，1.9448 萬人。 鹽灶片區(qū) 2055.6 126.7 萬， 6256 戶，2.1417 萬人 4 、 片區(qū)擬改造后的 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模： 濱廉濱涯 村片區(qū) 3 濱廉濱涯 舊城改造項(xiàng)目總占地 約 4317.91 畝，其中 濱涯村片區(qū)2398.87 畝（包括濱涯村 2248.87 畝，南航西里 150 畝）、濱濂村片區(qū) 1919.04畝 。 ?？谧鳛橹袊畲筇貐^(qū)省會城市和最具特色的現(xiàn)代化濱海旅游城市，不僅是海南的政治經(jīng)濟(jì)商貿(mào)文化教育中心，也是海南旅游的重要通道和交通樞紐，在海南旅游島的國際化 建設(shè)中及旅游度假居住市場發(fā)展中仍起中心主導(dǎo)作用。其具備獨(dú)特而豐富的經(jīng)貿(mào)商務(wù)會展旅游、現(xiàn)代都市旅游、歷史地貌與深厚的歷史文化旅游及濱海江河景觀、熱帶生態(tài)休閑度假旅游等綜合旅游資源，針對島內(nèi)外的旅游深度開發(fā)其 文化教育 休閑娛樂、旅游商業(yè)和度假養(yǎng)老居住、 健康養(yǎng)生療養(yǎng)居住 異地旅游購房的市場潛力巨大。 濱廉濱涯村舊城改造項(xiàng)目正處于?？诔鞘腥丝诿芗瘏^(qū)，被海秀中路、海墾路、丘海大道、南海大道環(huán)繞， 處于交通樞紐 ,交通四通八達(dá)， 于農(nóng)墾區(qū)、海秀區(qū)、國貿(mào)區(qū)及 金盤區(qū) 秀英區(qū)等城市人口密集區(qū) (周邊人口超過 30 萬人 )包圍，是進(jìn)入火山 口旅游區(qū)、西海岸行政中心區(qū)與旅游度假區(qū)的必經(jīng)通道， 近鄰省際汽車總站和海南旅游輕軌海口分站， 處在城市中心主干道和城市旅游通道的交匯口，處在?？谲嚵魑锪?及 旅游交通的樞紐位置。 項(xiàng)目 借助其獨(dú)特的城市發(fā)展和旅游交通樞紐的中心區(qū)位優(yōu)勢和地位，充分發(fā)揮其 周邊 城市 文化 公園 （海秀公園、海瑞公園）園 景（濱涯）湖景水景等景觀優(yōu)勢 及地勢高的風(fēng)水優(yōu)勢 ，深度挖掘?？跇O其豐富的綜合旅游資源優(yōu)勢，尤其是深厚的歷史文化和現(xiàn)代都市商業(yè)旅游資源，并針對島內(nèi)外客源市場首度開發(fā)一個(gè)頗具 4 ?？谏詈駳v史文化氛圍 文化教育 健康 醫(yī)療設(shè)施配套 和海南熱帶生態(tài)環(huán)境 特色， 融 文化 主題樂園 (歷史文化公園 城市娛樂公園 )、國際基礎(chǔ)教育 與 國學(xué)素質(zhì)教育及 休閑體驗(yàn)式 風(fēng)情 購物、休閑餐飲、特色美食、時(shí)尚健身運(yùn)動(dòng)、高尚娛樂、健康 療養(yǎng) 康樂等功能于一體 的大型主題 風(fēng)情 景觀式 城市 休閑娛樂廣場 和文化 教育 公園 ，及 ?？谧畲?規(guī)模的旅游文化居住綜合體 城市運(yùn)營 項(xiàng)目 ， 以旅游、文化教育、娛樂、商貿(mào) 、健康、養(yǎng)老 等產(chǎn)業(yè)與居住互動(dòng)為核心的社區(qū)綜合開發(fā)模式， 推 進(jìn) 都 市中心區(qū) 生態(tài)化 城市運(yùn)營 ，形成大社區(qū)內(nèi)功能豐富又相互支撐，具有高度自我調(diào)節(jié)能力的區(qū)域性社會生態(tài)系統(tǒng) 。 目前現(xiàn)狀房屋建筑面積共約 56.4 萬 需要拆遷，舊城改造后 擬建建筑，按容積率 2.0計(jì)算，建筑面積約 575.72 萬。 其中：安置原居民住房 建筑 面積 56.4 萬 ， 歷史文化公園和旅游娛樂景觀設(shè)施約50 萬（建筑面積約 30 萬），教育配套設(shè)施 20 萬，健康養(yǎng)生養(yǎng)老設(shè)施建筑面積約 50 萬，旅游商業(yè)街及品牌商業(yè)購物商場建筑面積約 40 萬，商務(wù)辦公建筑面積約 40 萬，旅游酒店建筑面積約50 萬，商務(wù)公寓及旅游度假養(yǎng)老養(yǎng)生居住區(qū)建筑面積約 289.32 萬。 兩大 舊城改造 片區(qū) 項(xiàng)目總體分為文化教育社區(qū)板塊 文化娛樂社區(qū) 鄰里 與 品牌商業(yè)廣場 區(qū) 旅游風(fēng)情商貿(mào)市場街區(qū) 健康養(yǎng)生療養(yǎng)酒店板塊等 五大板塊及 九公文化廣場及配套的文化度假社區(qū) 、 “天涯瓊瑤”名人廣場及配套的文化度假社區(qū)、幼童國際 基礎(chǔ) 教育區(qū)、國 學(xué) 文化藝術(shù)素質(zhì)教育區(qū)及配套的國際教育 居住 社區(qū)、 “ 鄰里 中心” 社區(qū) 商業(yè) 超市區(qū)、 奧特萊斯水上樂園品牌購物商業(yè)廣場區(qū)、海底村莊水幕影 5 視演藝廣場 區(qū) 、海上絲綢之路水上游樂園區(qū)、海上絲路國際主題社區(qū)、中高端農(nóng)墾商貿(mào)商務(wù)公寓區(qū)、火山景觀高科技娛樂谷、火山景觀旅游度假社區(qū)、濱涯國際商貿(mào) 辦公 樓、濱涯國際中高端商務(wù)會展酒店，南洋文化風(fēng)情專業(yè)批發(fā)市場和農(nóng)墾商貿(mào)購物街、海南華僑 農(nóng)墾 商貿(mào)酒店、熱帶風(fēng)情旅游休閑購物街、熱帶風(fēng)情度假 居住社區(qū)、世界藝術(shù)風(fēng)情休閑旅游街、世界藝術(shù)風(fēng)情國際度假社區(qū)、海洋風(fēng)情休閑旅游街、海洋風(fēng)情的度假酒店公寓區(qū)、大型國際養(yǎng)生療養(yǎng)會館、大型國際養(yǎng)生療養(yǎng)度假公寓等功能分區(qū)。 5 、建設(shè)年限： 10-12 年 ，分 4-5期 投資 建設(shè)。 6 、 初步 投資 概算： 項(xiàng)目總投資約 1438221.98 萬 元 ,其中 :房屋拆遷及土地整理費(fèi)303857.72 萬元， 前期費(fèi)用及前期基礎(chǔ)工程及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等 55570.17 萬文化教育社區(qū)板塊 健康養(yǎng)生療養(yǎng)酒店板塊塊 文化娛樂社區(qū)板塊 旅游風(fēng)情商貿(mào)街區(qū)板塊 社區(qū)與品牌商業(yè)廣場板塊 國 貿(mào) 區(qū) 秀 英 區(qū) 農(nóng) 墾 區(qū) 海秀區(qū) 金盤區(qū) 6 元， 建 安工程 成本 997498 萬元 ，預(yù)備費(fèi)（包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)） 81296.09 萬元 。 用地面積 （畝） 拆遷面積（ 萬） 擬建建筑面積（ 萬） 總投資額 其中：土地費(fèi) 拆遷費(fèi) 建設(shè) 成本 2398.87 27.4 319.849 785448.19 123541.81 39238.99 622667.39 1919.04 29.5 255.871 652773.79 98830.56 42246.36 511696.87 合計(jì) 56.9 575.72 1438221.98 222372.37 81485.35 1082993.11 拆遷費(fèi)：按現(xiàn)狀總建筑量的 30%為框架結(jié)構(gòu)， 60%為磚混結(jié)構(gòu)，10%為磚木結(jié)構(gòu)計(jì)算建筑成本（分別按 1350 元 / 、 1026 元 / 、 810元 / 標(biāo)準(zhǔn) ），裝修費(fèi)按總建筑成本的 30%計(jì)算。土地費(fèi)用按 50 萬元基準(zhǔn)價(jià)計(jì)算，建筑綜合成本 見后項(xiàng)目投資估算 。 二 、項(xiàng)目 實(shí)施依據(jù) 1、 符合 ?？诔鞘?發(fā)展 規(guī)劃 2、 符合 國際旅游島的發(fā)展規(guī)劃和 ?？诼糜?產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃 濱廉濱涯 村 7 1)、海南國際旅游島的建設(shè)目標(biāo) 長期目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)旅游要素的全面國際化，實(shí)現(xiàn)海南旅游的轉(zhuǎn)型升級，以旅游業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，逐步成為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以支撐海南經(jīng)濟(jì)的長期可持續(xù)發(fā)展”，提高海南城鄉(xiāng)人民生活 水平。 總體目標(biāo)：旅游國際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會文明祥和的世界一流的海島型國際旅游目的地。 2)、海南國際旅游島旅游區(qū)域空間布局：一海、兩市、三區(qū) 一海 ： 中國南海世界明珠。 兩市：?？谌齺嘄堯v鳳舞。?？谡w定位為 ” 椰島文化之城 ” 發(fā)展常居型旅游：開展候鳥式度假、就業(yè)型度假、分時(shí)度假，推動(dòng)多種形式的旅游房地產(chǎn) ； 和 康養(yǎng)旅游：利用海南島良好的生態(tài)環(huán)境和多種類型的旅游資源，發(fā)展包括溫泉康樂、海島美食、富氧運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚康療、傳統(tǒng)養(yǎng)生等內(nèi)容的康養(yǎng)旅游，使海南成為高檔游客健康養(yǎng)身基地。 3） 、 海口旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃： 以國內(nèi)外市場需求為導(dǎo)向，熱帶濱海中心城市的綜合資源為基礎(chǔ)，塑造 “ 陽光?？冢瑠蕵分?” 旅游形象，精心打造熱帶濱海旅游勝地和南國娛樂之都。把?？诎l(fā)展成為集觀光游覽、度假休閑、療養(yǎng) 8 健身、商務(wù)會展、文化娛樂為一體的多功能、綜合型全國熱帶濱海旅游勝地，打造以戶外有氧運(yùn)動(dòng)、游艇經(jīng)濟(jì)和豐富的夜間文化娛樂生活為主要內(nèi)容的 南中國 “ 娛樂之都 ” 。 與省會中心城市的性質(zhì)相適應(yīng)，充分發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢和內(nèi)外部交通優(yōu)勢，更好地為全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對外交往服務(wù)； 與海口歷史文化名城相適應(yīng)，更好地發(fā)揮城 市傳統(tǒng)文化與時(shí)尚娛樂文化 的優(yōu)勢； 與?？趶?fù)合型的旅游資源相適應(yīng)，更好地整合旅游、文體、娛樂、餐飲、健康、商貿(mào)購物和會議展覽等多樣化產(chǎn)業(yè)資源，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展； 3、 遵照 ?？谑腥嗣裾P(guān)于加快國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃期間舊城區(qū)和城中村改造的決定、?？谑姓f城改造安置拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)性意見 的政策 。 政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作的原則。市、區(qū)政府主要負(fù)責(zé)舊城改造的政策制定和拆遷補(bǔ)償安置，指導(dǎo)、監(jiān)督舊城改造項(xiàng)目的建設(shè)，多渠道、多模式吸引社會資金參與舊城改造。 統(tǒng)籌規(guī)劃、功能配套的原則。按照 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套、分期實(shí)施 ” 的總體要求，強(qiáng)化舊城區(qū)（城中村）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套，改善居民居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量。 9 舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目和建設(shè)用地可以凈地出讓、預(yù)出讓、捆綁出讓等形式通過公開招標(biāo)、拍賣、掛牌確定受讓人。在項(xiàng)目受讓人確定前，政府可通過公開招標(biāo)或委托的方式委托項(xiàng)目前期實(shí)施單位負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目前期實(shí)施工作，其實(shí)施費(fèi)用從項(xiàng)目前期總成本中列支。項(xiàng)目受讓人確定后，從項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓金中撥付前期實(shí)施單位。 舊城區(qū)和城中村改造的拆遷補(bǔ)償安置實(shí)行貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。 在舊城區(qū)和城中村改造工作中實(shí)行政府零收益政策，切實(shí)讓利于民、讓利于投資者。 舊城區(qū)和城中村改造優(yōu)惠政策： 對成片舊城區(qū)及城中村改造項(xiàng)目，優(yōu)先進(jìn)行調(diào)查論證，優(yōu)先實(shí)施項(xiàng)目儲備，優(yōu)先辦理出讓和報(bào)建手續(xù)。 市土地行政主管部門收取的舊城區(qū)和城中村改造建設(shè)項(xiàng)目地價(jià)中由本級財(cái)政支配部分應(yīng)當(dāng)作為舊城區(qū)及城中村改造市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，減免收取由本級財(cái)政支配部分的城市設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)和其他地方行政事業(yè)性收費(fèi)。 舊城區(qū)及城中村改造項(xiàng)目建設(shè)單位可以按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定優(yōu)先收購?fù)＞徑üこ添?xiàng)目，用于建 設(shè)拆遷安置房。 三、 濱廉濱涯村舊城改造項(xiàng)目建設(shè)背景： 10 1、 國內(nèi)房地產(chǎn) 業(yè) 經(jīng)過近 1 年的 市場 萎縮而 快速回暖 ： 中國的房地產(chǎn) 業(yè) 到目前為止，主要經(jīng)歷了兩個(gè)階段， 1998 年 2007 年，房地產(chǎn)行業(yè)處于高速發(fā)展期，銷售量和房產(chǎn)價(jià)格齊頭并進(jìn)，到 2008 年，受到國際金融危機(jī)的影響，外資熱線的投資明顯減弱加上資產(chǎn)價(jià)格縮水給國內(nèi)企業(yè)和居民帶來的財(cái)富縮水，大大降低了對于房地產(chǎn)的彈性需求，然而，有 80 后結(jié)婚生子高峰、城市化形成的初次置業(yè)和城鎮(zhèn)人口改善住宅消費(fèi)需求這三方面構(gòu)成的剛性需求仍然很大，因此， 在未來五年，我國房地產(chǎn)市場主要有剛 性需求驅(qū)動(dòng)，巨大的剛性需求將引領(lǐng)整個(gè)房地產(chǎn)市場長期向好 。 房地產(chǎn)剛性需求和改善性需求在經(jīng)過 2008 年三個(gè)季度的嚴(yán)重萎縮后正有效釋放，房產(chǎn)銷售在恢復(fù)性增長。第一季度，全國商品房銷售面積 1.1億，同比增長 8.2%，銷售額 5059億元，同比增長 23.1%，比上年同期提高 21.6 個(gè)百分點(diǎn)。為 2008 年第二季度以來連續(xù)三個(gè)季度負(fù)增長后的首次正增長。 11 房地產(chǎn)銷售的反彈，令房屋存量下降，同時(shí)也加速了開發(fā)商的資金回籠，進(jìn)而刺激開發(fā)商增加投資。 5 月房地產(chǎn)投資同比增長已經(jīng)從2 月的 1%大幅上升至 12%。根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及調(diào) 研結(jié)果，美林預(yù)期，未來幾個(gè)月，房地產(chǎn)投資的同比增幅將超過 25%。如果成交量保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場的庫存將穩(wěn)步減少，這將令開發(fā)商下半年開始投資新的建設(shè)項(xiàng)目。 5 月下旬，房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例 35%的 “ 大限 ” 首次出現(xiàn)松動(dòng)，降至 20%，這將有助于增加房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，要滿足人口日益增長的需求，中小城市需要進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施升級。這將大大推動(dòng)固定資產(chǎn)投資的增長。 2009 年上半年，房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，共計(jì) 14505億元，相比去年同期增長 9.9%，增速減少 24 個(gè)百分點(diǎn)； 1至 6月，單月房地產(chǎn)投資 增速不斷遞增。其中： 住宅投資 10189 億元，同比增加 7.3%；辦公樓投資 386.68 億元，同比增加 16.6%；商業(yè)用房投資 1193.86億元同比增加 24%。 (辦公商業(yè)數(shù)據(jù)截止 5月份 )。 12 2009 年上半年資金來源中，國內(nèi)貸款 5381億元，同比增長32.6%；利用外資 243 億元，同比下降 29.7%；自籌資金 8241億元，同比增長 10.4%；其他資金 9837億元，同比增長 34.7%。 從開竣工面積來看，上半年新開工面積為 4.79 億 m2，同比下降10.4%，降幅較 1-5 月大幅縮小 5.8 個(gè)百分點(diǎn)，其中 6月單月的新開 工面積為 1.22 億 m2，較上月增長 54.4%，較去年同期增長 11.4%，是今年以來首月新開工面積首次同比增長。 1-6 月施工面積同比增長12.7%，增幅較上月提高 1.0 個(gè)百分點(diǎn)，是今年以來累計(jì)施工 面積同比增長率首次出現(xiàn)增長。 2009年上半年各地一手住宅成交呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢。成交量持續(xù)數(shù)月大幅增長。在此刺激下，成交價(jià)格自二季度起，加速上漲。市場活躍表現(xiàn)，遠(yuǎn)超預(yù)期 ， 延 續(xù) 了 2008 年底初露的回暖 勢頭 ，在多 項(xiàng)政策鼓 勵(lì) 住房消 費(fèi) 的 刺激下，今年春 節(jié) 后累 積 半年之久的 剛 性居住需求迅速 釋 放，成 為 房地 產(chǎn) 回暖的先 鋒 力量 。 隨 后，信 貸 刺激及避 險(xiǎn)資金涌入，投 資 性需求接力，成 為 持 續(xù) 推高 樓 市的重要力量。各城市上半年的月均成交量均大幅超 過 2008年水平， 與 2007 年 這 一 歷 史高位 13 相比，也普遍逼近甚至有城市已 經(jīng) 超越。住宅市 場 上半年快速反 彈 ，不 僅遠(yuǎn) 好于宏 觀經(jīng)濟(jì) 的整體 狀況 ，也超出了之前的普遍 預(yù) 期。 支撐市場 活 躍 的各 項(xiàng) 因素，短期 內(nèi) 不 會 有根本性的改 變 。 預(yù)計(jì) 下半年市 場 成交量 雖將 有所回落，但仍 慣 性 維 持高位 。 2、海南旅游業(yè)及 海南國際旅游島的建設(shè) 發(fā)展?fàn)顩r 海南建省辦特區(qū)以來，歷屆政府都十分重視發(fā)展旅游業(yè)，通過確立和實(shí)施 “ 一省兩地 ” 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 ，將旅游業(yè)作為海南優(yōu)先發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，努力把旅游資源的潛在優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。經(jīng)過多年的培育和發(fā)展，海南省旅游行業(yè)已擁有國內(nèi)許多地方所不具備的資源、環(huán)境、政策和法律優(yōu)勢，形成了具有相當(dāng)規(guī)模的 “ 吃、 14 住、行、游、購、娛 ” 六大要素功能齊全、協(xié)調(diào)配套的產(chǎn)業(yè)體系，以觀光為主，度假、會議為輔的海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局已初具規(guī)模。 海南省以其獨(dú)具特色的海洋、海島風(fēng)情和中國唯一的熱帶濱海風(fēng)光，正發(fā)展成為國內(nèi)外最向往的旅游度假目的地。 2007年海南接待旅游過夜人數(shù) 1845.51萬人次 ， 旅游總收入 171.37億元，增長 21.2%。截至 2007 年底，全省有 155家旅行社，其中國際旅行社 42 家；旅游飯店 423 家，其中五星級 14 家，旅游飯店客房開房率達(dá)到 57.31%，比2006 年提高 3.7 個(gè)百分點(diǎn)。 2008 年 海南旅游業(yè) 受全球金融危機(jī)的迅速蔓延，旅游業(yè)受到一定影響，尤其是入境旅游市場影響較大。在 克服 全球金融危機(jī)及 四川汶川特大地震、免簽證和落地簽證暫停等因素的影響， 仍 實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長，全年接待旅游過夜人數(shù) 2060 萬人次，比上年增長 10.0%。旅游總收入 192.33 億元，增長 9.1%。 今年前 5 月，海南共接待海內(nèi)外游客 945 萬人次，同比增長 5.3%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入 91.53億元，同比增長 5%。在國際金融危機(jī)背景下，旅游業(yè)成為海南拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)的重要產(chǎn)業(yè)。 2007 年，省委省政府出臺了關(guān)于加快推進(jìn)國際旅游島建設(shè)意見和“國際旅游島建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃”，將實(shí)現(xiàn)海南旅游與國際旅游全面對接。 2008 年 4 月，胡錦濤總書記在視察海南時(shí)強(qiáng)調(diào)指出：海南作為我國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，也是唯一的省級經(jīng)濟(jì)特區(qū)，要更好地發(fā)揮改革開放的排頭兵作用。要 “ 大力發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù) 15 業(yè) ” ， “ 尤其要加強(qiáng)旅游服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高旅游業(yè)國際化程度，提升旅游業(yè)檔次和水平，規(guī)范旅游 市場，努力使旅游業(yè)成為海南的支柱產(chǎn)業(yè)。 ” 建設(shè)國際旅游島是海南省委、省政府認(rèn)真貫徹 胡 錦濤總書記等中央領(lǐng)導(dǎo)對海南工作的重要指示，更好地發(fā)揮改革開放排頭兵作用，推動(dòng)新一輪改革開放取得重要突破的重大決策；是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，建設(shè)好全國人民 “ 大花園 ” 的必然選擇；是發(fā)展以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，推動(dòng)旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級，擴(kuò)大需求，拉動(dòng)消費(fèi)，應(yīng)對國際金融危機(jī)的重要舉措。 海南建設(shè)國際旅游島， 要 對全省的旅游要素 將 實(shí)施全面國際化改造，使海南旅游與國際接軌，即旅游發(fā)展與管理的體制機(jī)制符合國際慣例， 將進(jìn)一步加 大海南旅游業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開放程度， 實(shí)施免簽證、購物免稅、開放航權(quán)等為主要特點(diǎn)的旅游開放政策， 實(shí)現(xiàn)國內(nèi)外游客進(jìn)出便捷，購物方便優(yōu)惠，旅游管理、旅游營銷、旅游服務(wù)全面與國際接軌， 建設(shè)國際一流的旅游度假設(shè)施和旅游產(chǎn)品， 實(shí)現(xiàn)海南旅游與國際旅游的全面對接，吸引更多國家游客，讓更多的中國游客享受到國際化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)， 將旅游業(yè)逐步培育成為海南社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，最終把海南建成建設(shè)成為世界一流熱帶海島度假勝地。 海南建設(shè)國際旅游島，是我國旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高海南旅游國際競爭力的重要途徑 。 我國旅游 業(yè) 是改革開放以后發(fā) 展起來的新興朝陽產(chǎn)業(yè)，也是具有明顯國際競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)之一。海島度假休閑旅游是國際度假旅游的熱點(diǎn)。海南熱帶島嶼旅游資源豐富獨(dú)特、品位高， 16 生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；海南作為中國唯一熱帶海島省份，參與國際度假市場競爭具有比較優(yōu)勢。建設(shè)海南國際旅游島，使中國旅游業(yè)更好參與國際旅游競爭，構(gòu)建通向國際度假休閑旅游市場的大平臺、大通道，實(shí)現(xiàn)我國旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級、走向世界。海南是全國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，享受出入境免簽證政策，也是中國第一個(gè)試點(diǎn)開放第三、四、五航權(quán)的省份。海南地處南海，海上交通便利，地理單元相對獨(dú)立，國家對海南的政策開放一點(diǎn)， 通過探索和實(shí)踐，完全可以為我國旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供一個(gè)先行先試的試驗(yàn)田。 根據(jù)海南省政府的建設(shè)海南國際旅游島行動(dòng)計(jì)劃，到 2013 年，建成國際旅游島的雛形。旅游要素的國際化改進(jìn)基本完成。入境游客占全省旅游接待人數(shù)的 10%以上，旅游外匯收入占旅游總收入的 20%以上。到 2018 年，基本建成國際旅游島。入境游客占全省旅游接待人數(shù)的 20%以上，旅游外匯收入占旅游收入的 30%以上。到 2028 年，建成世界一流的國際旅游島。入境游客占全省旅游接待人數(shù)的 30%以上，旅游外匯收入占旅游總收入的 40%以上。 海南國際旅游 島的建設(shè)，必然給海南的房地產(chǎn)、旅游、娛樂和酒店等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來推動(dòng)力，首先是與國際旅游接軌的優(yōu)惠政策，帶來國內(nèi)外游客的迅速增長，尤其是國際游客的迅猛增長，市場客源規(guī)模的擴(kuò)大，旅游及其相關(guān)行業(yè)消費(fèi)的提高，投資相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，預(yù)期可以取得豐厚的回報(bào)。 3、 海南 旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景： 中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過改革開放近 20 年的迅猛發(fā)展，富人中產(chǎn)階層已經(jīng)迅速成長起來，這就為諸如旅游度假、高爾夫及游艇享受等一系列奢 17 侈產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了市場基礎(chǔ)。 海南島擁有豐富的旅游資源，大海、沙灘、陽光以及河流、熱帶雨林等近乎完美的原生 態(tài)旅游資源優(yōu)勢得天獨(dú)厚，是理想的旅游度假目的地。這就為海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)提供了資源基礎(chǔ)。 隨著瓊州跨海通道項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段、東環(huán)鐵路有序的推進(jìn)、?？谥裂笃忠恍r(shí)交通圈項(xiàng)目啟動(dòng)、文昌航天發(fā)射中心的開工、博鰲機(jī)場開始選址咨詢、海南核電項(xiàng)目的推進(jìn)海南基本設(shè)施的不斷完善，海南初步建立了全島快速的立體交通體系。 同時(shí)由于地理位置及環(huán)境資源的優(yōu)勢，海南旅游地產(chǎn)還具備了熱帶養(yǎng)生特色元素。海南是全國人口普查平均壽命最長的省份，是公認(rèn)的長壽之鄉(xiāng)，養(yǎng)生寶島，越來越多的老年人選擇到海南安度晚年。?？诩叭齺?，旅游及養(yǎng) 老度假人口已占到本地人口的 3倍以上。 從投資角度來看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)全球化不斷加速，中國經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，中國的奢侈享受行業(yè)落后于富人階層的發(fā)展速度，市場供應(yīng)的增長遠(yuǎn)跟不上急驟增長 的 需求發(fā)展。因此，在很長一段時(shí)間里，旅游房產(chǎn)投資的增值空間和抗風(fēng)險(xiǎn)性能力強(qiáng)，是當(dāng)下全球金融危機(jī)下房地產(chǎn)市場遇冷情況下最優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)投資內(nèi)容。 特有的熱帶風(fēng)情，稀缺的養(yǎng)生環(huán)境，組合了商務(wù)、會務(wù)、文化、教育、居住、旅游、度假、養(yǎng)老、療養(yǎng)等多種形式在內(nèi)的全新的海南旅游度假綜合產(chǎn)業(yè)形態(tài)和旅游休閑教育等復(fù)合地產(chǎn)，已經(jīng)吸引了越來越多的大陸人士甚 至國際人士來海南投資置業(yè)，已掀起了新一輪的產(chǎn)權(quán)投資和度假休閑雙重消費(fèi)趨勢。近幾年，在海南購置旅游房產(chǎn)用于 18 度假和投資已成為一種時(shí)尚，成為中產(chǎn)階層顯示身份和地位的標(biāo)志。 旅游度假產(chǎn)業(yè)的持續(xù)走強(qiáng)，海南地產(chǎn)島外龐大的消費(fèi)市場已經(jīng)形成。嗅覺靈敏的大財(cái)團(tuán)及地產(chǎn)開發(fā)商開始重新審視這個(gè)曾經(jīng) 是 中國最大的地產(chǎn)泡沫形成地?，F(xiàn)階段所有開發(fā)商的土地儲備用地，如：海南東海岸的海棠灣、土福灣、清水灣、香水灣、神州半島、月亮灣、博鰲、高隆灣及樂東的龍沐灣、 澄邁的盈濱半島、 ?？诘奈骱０?、 ?？跒?、新埠島、司馬島與 東海岸（東寨港 用地 已被首開、天 房集團(tuán)控制）等土地 已 皆被瓜分，已足已建設(shè)兩個(gè)海南島現(xiàn)在的城市縣。海南地產(chǎn)已迎來了 新 一輪 的大 開發(fā)熱潮。 無疑，海南旅游地產(chǎn)正步入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段。在不久的將來，隨著國際旅游島的逐步建設(shè)完善 ,海南將成為世界知名的旅游度假的目的地，海南旅游地產(chǎn)也將成為海南的重要支柱產(chǎn)業(yè)，海南旅游房產(chǎn)將有非常廣闊的發(fā)展空間。 4、受旅游業(yè)和全國房地產(chǎn)發(fā)展大背景的促動(dòng)，海南增長迅速 受 旅游業(yè)的發(fā)展 帶 動(dòng)和 政策、資源、島外需求三大因素推動(dòng)，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售近年來保持高位增長。 2005年以來，累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 591.16億 元，年平均增幅在 35%以上。累計(jì)銷售商品房 1245.85 萬 m2，商品房銷售年平均增幅在 38.1%以上。 面對國際金融危機(jī)，海南房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持熱產(chǎn)旺銷勢頭， 今年上半年，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 114.77億元，同比增長 37.2%。 其中住宅累計(jì)完成投資 103.86億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的 90.5%， 19 同 比 增長 48.7%； 全省商品住房累計(jì)銷售面積 235.57萬平方米共 24649套，同比分別增長 3.29%和 20.48%， 其中住宅銷售 213.26 萬 m2，比去年同期增長 23.5%。 上半年全省商品住房銷售價(jià)格基本保持 穩(wěn)定，銷售均價(jià)為 6099 元 /平方米，同比增長 2.48%，而在全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷大起大落之時(shí)，我省主要城市房地產(chǎn)市場走勢較為平穩(wěn)，呈現(xiàn)健康發(fā)展態(tài)勢。 5、 海口 旅游房地產(chǎn) 及商業(yè) 市場 發(fā)展背景。 1）、?？诮?jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展?fàn)顩r及城市功能定位 自 1992年以來， ?？?跨入 “ 中國城市綜合環(huán)境實(shí)力 50強(qiáng) ” 、 “ 中國城市投資硬環(huán)境 40 優(yōu) ” 行列，被世界衛(wèi)生組織和國家衛(wèi)生部確定為全國唯一的世界健康城市試點(diǎn)，并榮獲 首批 “ 中國優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 全國城市環(huán)境綜合整治十佳城市 ” 、 “ 全國衛(wèi)生 先進(jìn) 城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市 ” 、 “ 全國園 林綠化先進(jìn)城市 ” 、 “ 全國造林綠化十佳城市 ” “中國人居環(huán)境獎(jiǎng)” 等一系列榮譽(yù)稱號。未來 ?？诔鞘薪ㄔO(shè)的目標(biāo)是，努力建成環(huán)北部灣的重要經(jīng)濟(jì)城市，華南地區(qū)的花園城市，國內(nèi)外理想的第二居住地，世界上著名的熱帶風(fēng)光濱海特色的綠色國際性城市。 ?？谥贫?“ 四地一中心 ” 和 “ 突出沿海，開發(fā)沿江，提升中心、拓展兩翼，帶動(dòng)腹地 ” “ 中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，在產(chǎn)業(yè)上將重點(diǎn)發(fā)展以服務(wù)型、都市型、加工型為重點(diǎn)的熱帶高效農(nóng)業(yè)服務(wù)全省、輻射全國；以汽車制造、生物制藥、食品飲料、化纖紡織、農(nóng)副產(chǎn)品深加工為重點(diǎn)的新型工業(yè)快速發(fā)展； 以旅游業(yè)為龍頭，以現(xiàn)代物流、中介服務(wù)、金融保險(xiǎn)為重點(diǎn)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。通過實(shí)施工 20 業(yè)化、現(xiàn)代物流、休閑娛樂和城市化“四輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略，建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的新型工業(yè)基地、全國熱帶濱海旅游休閑勝地、全省都市型農(nóng)業(yè)基地、國家海島生物產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域交通樞紐和現(xiàn)代服務(wù)中心。 ?？?在全省的中心區(qū)位優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)龍頭地位日益突出，投資規(guī)模持續(xù)增長 , 銷售市場活躍，消費(fèi)水平不斷提高。 2008 年全年?？谑?443.18 億元 (不含農(nóng)墾，下同 )，比上年增長 10.4%，已連續(xù) 11 年保持兩位數(shù)增長，經(jīng)濟(jì)增長率比全國平均水平高 1.4 個(gè) 百分點(diǎn) ,人均 GDP 達(dá) 3573 美元 (按平均匯率 )。海口爭取提前 10 年達(dá)到全國 2020 年的奮斗目標(biāo)（ 2010年?？谌司?達(dá)到 4000 美元， 2020 年達(dá)到 8000 美元，達(dá)到發(fā)達(dá)國家的中等水平）。 2008年，全市財(cái)政總收入 100.02 億元，增長 21.2%。全市城市居民人均可支配收入 14150 元，比上年增長 15.1%，城市居民人均消費(fèi)性支出 11138元，比上年增長 9.2%。 2008 年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 219.1 億元，比上年增長 20.5%。其中：第三產(chǎn)業(yè)投資 209.3 億元，增長 20.8%。房地產(chǎn)業(yè) 投資增速平穩(wěn)，商品房銷售面積呈現(xiàn)趨緩。 ?？诘某鞘泄δ芏ㄎ?： 比于海南省的其他城市包括三亞市等，?？谑械南鄬?yōu)勢在于：相對集中人口、相對較強(qiáng)市場輻射依托的 “ （側(cè)重于大中型規(guī)模的休閑度假類別）商務(wù)會議經(jīng)濟(jì)；（側(cè)重于大型旅游人文的）節(jié)事活動(dòng)經(jīng)濟(jì)；（側(cè)重于海洋產(chǎn)業(yè)與生物能源科技、旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的）會展經(jīng)濟(jì)； 21 （側(cè)重于濱江海岸旅游休閑的）城市旅游休閑經(jīng)濟(jì) ” ，這四個(gè)系列經(jīng)濟(jì)板塊，尤為適宜于?？谑薪?jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)發(fā)展 。 這就是?？诮?jīng)濟(jì)圈的鮮明個(gè)性化城市功能定位所在。即 “ 選準(zhǔn)省會城市的定位 ” 、 “ 凸顯省會城市的功能 ” , 成為 “ 生態(tài)休 閑會都 中國熱島椰城 ” ！ 體現(xiàn) 六個(gè)方面的細(xì)分文化： 1、城市娛樂文化； 2、歷史口岸商貿(mào)文化； 3、海洋開放文化； 4、熱帶濱海文化； 5、火山地質(zhì)文化； 6、歷史古跡人文等。實(shí)質(zhì)就是：生態(tài)休閑文化的綜合體現(xiàn)！ 2） 、 海口市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ?？谑新糜螛I(yè)總體上保持較快發(fā)展態(tài)勢，尤其是商務(wù)、會展和旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭較好 . 經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，?？谑新糜螛I(yè)已初具產(chǎn)業(yè)規(guī)模，成為全市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。?？谝延芯皡^(qū) (點(diǎn) )18 處，其中較大規(guī)模的有雷瓊?？诨鹕饺菏澜绲刭|(zhì)公園、海南熱帶野生動(dòng)植物園、五公祠、 海瑞墓、靈山寺、秀英古炮臺等；休閑娛樂場所 64 所。 2008 年，全市接待國內(nèi)外過夜旅游者637.9 萬人次，比上年增長 8.5%。旅游收入 60.02億元，比上年增長8.4%。今年前五月接待國內(nèi)外過夜游客 283.38 萬人次，同比增長4.3%，旅游總收入 27.04億元，同比增長 8.9%。 隨著海南旅游業(yè)的新發(fā)展、海南旅游市場的新變化和游客旅游需求日新月異的發(fā)展。近幾年來，?？谑新糜螡u漸被海南團(tuán)隊(duì)旅游行程和度假散客“邊緣化”。海口傳統(tǒng)的“老三點(diǎn)”旅游景點(diǎn)已風(fēng)光不再，而新開發(fā)的、有特色的“新三角”旅游景點(diǎn)（北部世紀(jì)大橋、 萬綠園；西部?？诨疖囌?、帶狀公園、西海岸假日海灘；南部火山口公園、熱 22 帶野生動(dòng)植物園）遲遲未能融入海南旅游市場運(yùn)行體系中。多年來，海南旅游產(chǎn)品（環(huán)島觀光游）的老化、單一、低端，導(dǎo)致削價(jià)競爭、零負(fù)團(tuán)費(fèi)盛行 ， 導(dǎo)致海南旅游避開?？凇澳舷隆?、“東出”，使?？诼糜我炎呦蚣兇獾穆糜瓮ǖ肋吘墸@種旅游通道，隨著三亞國際旅游城市的提升和三亞機(jī)場客運(yùn)量的加大，日益被三亞的度假旅游取代。?？诂F(xiàn)有的旅游產(chǎn)品供給不適應(yīng)市場的需求 ， ?？诘穆糜萎a(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)Ш獠贿m應(yīng)旅游綜合實(shí)力競爭的形勢 ?？谑新糜螛I(yè)急需轉(zhuǎn)型升級、轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，從商務(wù)政務(wù) 驅(qū)動(dòng)型為主提升為商務(wù)政務(wù)與休閑娛樂 健康療養(yǎng) 綜合驅(qū)動(dòng)型，全面打造雙輪驅(qū)動(dòng)、強(qiáng)勁持久的產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力。 海口是省會城市，是政治、 經(jīng)濟(jì)、 商貿(mào)、文化的復(fù)合型中心城市和現(xiàn)代化都市 ，三亞則以旅游經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)。?？诔袚?dān)著為三亞所不 能的為全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對外交流服務(wù)的綜合性 都市 功能。與三亞市相比，?？谠跓釒I海資源方面存在明顯差距，在濱海度假產(chǎn)品開發(fā)上不占優(yōu)勢。但作為海南唯一的國家歷史文化名城 和現(xiàn)代都市 ，?？谠?商務(wù)政務(wù)文化環(huán)境、都市商業(yè)設(shè)施的配套、 文化資源的悠久性、城市服務(wù)的完善性和娛樂資源的豐富性 及配套的健康運(yùn)動(dòng)醫(yī)療設(shè) 施等 具有明顯優(yōu)勢。 因此，?？诼糜沃挥懈鶕?jù)自身的城市性質(zhì)、資源和客源特點(diǎn)，與三亞差異定位，才能揚(yáng)長避短；只有充分發(fā)揮自身優(yōu)勢并充分借助周邊地區(qū)的特色資源，才能與三亞避同求異、形成特色，創(chuàng)造“海之門、 23 天之涯”的南北呼應(yīng)、互補(bǔ)發(fā)展、帶動(dòng)全省共同發(fā)展的態(tài)勢。整合旅游與文化、體育、商貿(mào)、會展、醫(yī)療健康、房地產(chǎn)及現(xiàn)代都市商業(yè)、農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)等相關(guān)行業(yè)，完善旅游產(chǎn)業(yè)體系，提升旅游服務(wù)質(zhì)量和效益，發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)的綜合功能，進(jìn)一步提高旅游產(chǎn)業(yè)作為全市第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的作用，把?？谑薪ǔ扇珖鵁釒I海旅游休閑 勝地和娛樂之都。 3） 、 ?？诜康禺a(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 海口市投資規(guī)模近幾年來持續(xù)增長 , 2008 年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 219.1 億元，比上年增長 20.5%。 城市居民生活水平和消費(fèi)水平的不斷提高，投資和 旅游雙輪驅(qū) 動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的日益繁榮，旅游房地產(chǎn)市場的異?；钴S和房價(jià)的增長加快。 受全球金融危機(jī)波及中國樓市，房地產(chǎn)業(yè)受到一定影響， 2008年下半年 房地產(chǎn)業(yè)投資增速 放緩 ， 供求市場有一定的萎縮，銷售量徘徊乃至小幅下降， 2008 年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 71.2 億元，比上年增長 18.6%。其中，住宅投資 53.1 億元，增長 33.5%。新開工面積 196.3萬 ，下降 1.8%。全年房屋竣工面積 109.5 萬 ，下降 15.8%。全年房屋銷售面積 168.9 萬 ，下降 2.4%；商品房銷售額 77.3億元，增長 26.5%。 今年開始逆勢中出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。 5 月?？跇鞘谐尸F(xiàn)環(huán)比價(jià)跌量升的局面，售價(jià)較 4 月份微跌 2.43%，但日均成交量卻放大 24.4%，達(dá)到 73.48 套。 5月份?？谑猩唐贩亢炇?2278 套，較 4 月的 1773 套提升 28.5%，日均成交量較 4 月增加約 14.4套 ； 商品房成交總額 1.17億元，較 4月大幅提升 1/3 強(qiáng)。 到了 6 月，海口 24 商品房銷售 更 是 熱度 非凡 ， 樓市呈現(xiàn)環(huán)比價(jià)量 同 升的局面 ， 銷售總量2411 套，日均銷售量約 80.4套，銷售面積約 25.72萬 。環(huán)比 5 月銷售 2278 套提升 5.8%，同比去年提升 10.8%。 6 月，在銷量的持續(xù)增長刺激下，?？谏唐贩夸N售均價(jià)為 5037.68 元 / ，環(huán)比 5 月?？谏唐贩夸N售均價(jià) 4542.67 元 / 提升了 10.9%，同比去年同期?？谏唐贩夸N售均價(jià)提升 17.46%。 ，是?？谏唐贩夸N售量在六月得以繼續(xù)保持攀升的基礎(chǔ)， 五月全國樓市的全線飄紅 大環(huán)境的帶動(dòng)下，?？诜慨a(chǎn)優(yōu)質(zhì)的資源環(huán)境、價(jià)格優(yōu)勢，加上五月?？谏唐贩康臒徜N形勢等因素綜合，加強(qiáng)了購房者的 25 信心，使得之前還保持觀望態(tài)度的消費(fèi)者出手購房，促成了 6 月?？谏唐贩康臒徜N形勢。 ?？?房地產(chǎn)銷售市場主要是島外市場，隨所占比例越來越大，今年 1-5 月份，島外購買商品住房面積 17.09萬，占商品住房銷售總面積的 77.97%，島外購買商品住房 5413套，占商品住房銷售總套數(shù)的 76.90%。但?？诳偟氖袌鲆?guī)模較小，范圍還較窄，島外以至境外大的房地產(chǎn)市場還未真正橇動(dòng)。目前?？诜康禺a(chǎn)市場主要是由于良好的空氣、氣候及自然環(huán)境和旅游等優(yōu)勢帶動(dòng)的，島外銷售市場雖占據(jù)了近 80%，但市場規(guī)模較小，只相當(dāng)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)巨頭一年的市場銷售規(guī)模。?？谇皫啄曩彿渴袌鲋饕獮楸本辇堫^的北方市場、以上海為龍頭的珠江三角 洲、以黑龍江為龍頭的“高寒地區(qū)”等“兩區(qū)一都”，山東、山西、陜西、重慶等市場還剛啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的華南、西南、華中市場及境外市場還有待開發(fā)，市場潛力巨大，還未針對不同目標(biāo)客戶和不同地區(qū)市場開發(fā)不同特性的適銷對路的房產(chǎn)產(chǎn)品。?？谧鳛槿珖罴训牡诙幼〉兀渎糜味燃?、休閑居住、健康康復(fù)、療養(yǎng)、養(yǎng)生及各個(gè)層次的養(yǎng)老等目標(biāo)房地產(chǎn)市場都很大。 26 4） 、海口商業(yè)零售業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r 回顧?？诹闶凵虡I(yè)發(fā)展史，這十年多來 ,老三家銷聲匿跡，新三家風(fēng)聲鶴唳，新新三家躊躇滿志，兩年前至今已呈現(xiàn)出外來零售巨頭與本地企業(yè)共存的競爭局面。 上世紀(jì) 80 年代末，?？谝杂颜x商場、施達(dá)商場、國商免稅商場為代表的“老三家”占盡先機(jī)，笑傲天涯； 90 年代開始，“新三家”一百、樂普生、生生百貨粉墨登場，迅速顛覆了“老三家”的地位；過了 2000 年，“新新三家”東方廣場、明珠廣場、金世紀(jì)商城崛起，又打破了“新三家”三足鼎力的格局。之后，本地超市萬福隆、大同貨倉、南國超市“又三家 ” 加入，加劇了?？诘纳虡I(yè)競爭。 2007 年國際零售大鱷家樂福和大潤發(fā)登陸?？?。作為全國三級市場，?？谠谶@些大鱷眼里最初是不起眼的，但挺進(jìn)這個(gè)市場后，巨頭們才頓悟，他們低估了?？凇５拇_，在 外來零售企業(yè)巨頭的 “算盤”中，?？谥皇且粋€(gè)小市場。在內(nèi)地市場布點(diǎn)差不多之后，作為省會城市的?？谧匀怀闪诉@些巨頭們的新目標(biāo)。國際零售巨頭的到來，對海口的傳統(tǒng)零售業(yè)帶來前所未有的沖擊。不到一年，市場發(fā)生了微妙變化，喜佳超市倒閉，萬福隆龍珠店關(guān)門，大同貨艙、南國超市等其他超市銷售額直線下滑。隨著這些大型零售企業(yè)在?？诎矤I扎寨，在為市民生活帶來許多便捷之余，也使同業(yè)間的競爭達(dá)到白熱化。“國際零售巨頭的加入，?？谏虡I(yè)競爭跨入一個(gè)新的臺階，打破了傳統(tǒng)商業(yè)低層次競爭局面。”此輪競爭是世界知名品牌之間的競爭。目前已形成了 以國際兩大商業(yè)巨頭（家樂福、大潤發(fā)）和國內(nèi)兩大家電連鎖 27 （國美、蘇寧）為龍頭的數(shù)十家（包括大賣場、超市、購物中心、專業(yè)商城、精品專賣城、家電連鎖、連鎖便利店）“諸侯割據(jù)，分庭抗衡”的競爭局面， ?？谝研纬梢院Ｐ銝|路中心商業(yè)圈、新華解放路老商業(yè)圈、國貿(mào)新商業(yè)圈等三大商圈為主體及各大專業(yè)商業(yè)群（服裝城、皮鞋城、日用品批發(fā)城、五金家電城、電腦城、電信城、家私城、建材城、汽車城、珠寶城）同時(shí)并存的商業(yè)分布格局。 但不難發(fā)現(xiàn)?？诋?dāng)前零售業(yè)的市場存在以下問題： 宏觀調(diào)控失度，傳統(tǒng)零售商業(yè)模式超量發(fā)展，外來大型超市和本土超 市競爭空前激烈。 有數(shù)據(jù)表明，?？谌司虡I(yè)面積已接近 1.5平方米，而國際通行的標(biāo)準(zhǔn)為人均 1-1.2 平方米。 零售商業(yè)面對的是消費(fèi)者市場，在市場容量限制的條件下，大型零售業(yè)的超量發(fā)展，形成“粥多僧少”的局面，競爭必然會相當(dāng)激烈； 創(chuàng)新意識不強(qiáng)，零售商業(yè)發(fā)展集中化、業(yè)態(tài)單一化。一是集中在城市繁華地帶，二是以超市、百貨業(yè)態(tài)為主。這種傳統(tǒng)、單一業(yè)態(tài)的零售服務(wù)根本難以滿足消費(fèi)者差異性的需求，尤其不能滿足現(xiàn)代家庭綜合購物和休閑娛樂功能的需求，而旅游休閑娛樂性體驗(yàn)購物及奧特萊斯等創(chuàng)新業(yè)態(tài)恰恰是豐富了零售業(yè)態(tài)，對傳統(tǒng)模式進(jìn)行 有效填補(bǔ)，必能再一次激活?？诘牧闶凼袌觯瑤?dòng)新一輪的市場競爭，其采取錯(cuò)位經(jīng)營的方式，為零售業(yè)尤其是旅游商業(yè)另辟一條光明大道； 市場分析不夠，目標(biāo)市場不準(zhǔn)。?？诂F(xiàn)在傳統(tǒng)的百貨商場、購物中心、超市可謂是泛濫成災(zāi)、參差不齊，皆是針對 100萬的海口城市居民市場，本土超市處于“雞肋”狀態(tài)，且部分在外來大型超市的 28 沖擊下，不到一年已倒閉不少；就是沒人涉及?？跇O缺的主要針對島外七八百萬人游客的濱海海洋特色的都市高科技娛樂和旅游休閑購物市場。 庫存積壓，資金回籠困難。庫存累積過多，不知該何去何從，久而久之，資金回籠甚為困 難。庫存過大一直是傳統(tǒng)的零售業(yè)心頭的難題，海口不少本土超市就是因?yàn)閹齑娣e壓過大，資金回籠困難，無法向供貨商給付貨款而被迫關(guān)門的。旅游休閑娛樂商業(yè)及奧特萊斯的新業(yè)態(tài)將很快解決庫存積壓等問題，加快資金流動(dòng)，真正意義上實(shí)現(xiàn)了商家、企業(yè)和消費(fèi)者都滿意的“三贏”。 四、 舊城改造項(xiàng)目的建議必要性意義 1、 完善城市功能 ，促使 城市 國際化 升級 ， 改善城市人居環(huán)境，增強(qiáng) 舊改區(qū)對周邊的 帶動(dòng)輻射作用 。 1）、城市化進(jìn)程擴(kuò)大城市規(guī)模 中國自改革開放以來，城市化進(jìn)程逐步加快，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年將有1000 萬 -1200 萬農(nóng)民進(jìn)城。預(yù)計(jì) 2036 到 2040 年，城鎮(zhèn)人口總量將由現(xiàn)在 5 億達(dá)到 10 億左右。城市化的快速發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)大，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的旺盛需求。 2）、舊城改造是城市升級的必要過程 城市的升級發(fā)展，帶來城市如何提高土地利用效率的重大課題，舊城改造是解決城市升級發(fā)展的重要方式。舊城改造是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為適應(yīng)已批準(zhǔn)的城市詳細(xì)規(guī)劃的需求，實(shí)施的對與規(guī)劃發(fā)展 29 不相符的舊有城市基礎(chǔ)設(shè)施的拓展、改線，工礦、企業(yè)、商貿(mào)、房宅的拆遷與重建，綠地與公共文教娛樂場所的改擴(kuò)增建設(shè)等。 改善市政基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境質(zhì)量 將 作為 舊 城改造的中心內(nèi)容 。 3）、 舊城改造是?？谑凶鳛樘貐^(qū)省會走向國際化旅游城市的必經(jīng)道路，建成 全國最精最美的省會城市 的重中之重工作。 ?？诮ǔ蓞^(qū)現(xiàn)有城中村及環(huán)境較差的街區(qū)近 80 片，建筑面積約1000 萬平方米，涉及居民人口 22.4萬人，平均每 10 個(gè)人就有 2個(gè)住在舊城區(qū)。這些地方建筑密度大，人口密集，基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全，防災(zāi)減災(zāi)能力差，環(huán)境衛(wèi)生臟亂差，社會治安問題突出，直接損害了?？诘某鞘行蜗?，改造已是勢在必行。 為加速推進(jìn)和規(guī)范舊城改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，市政府確定了“統(tǒng)一規(guī)劃、政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、有序開發(fā)”的模式，先后制定出臺了?？谑腥?民政府關(guān)于加快國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃期間舊城區(qū)和城中村改造的決定、?？谑姓f城改造安置拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)性意見兩大舊城改造政策，提出了“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、企業(yè)參與、讓利平衡”的舊城改造十六字方針，采取“一級土地整理開發(fā)與二級房產(chǎn)綜合開發(fā)分離”的運(yùn)作模式，在“零收益”等系列優(yōu)惠政策的原則下，逐步啟動(dòng)部分舊城區(qū)的改造工程。 值得期待的是，省委提出要把?？诮ㄔO(shè)成為全國最精最美的省會城市，?？谑形?、市政府也已表示要舉全市之力，力爭在 5 年內(nèi)完成 30 ?？谂f城改造任務(wù)。 舊城改造將是?？谖磥砦迥瓿鞘薪ㄔO(shè)和 房地產(chǎn)開發(fā)的重中之重工作。 新一屆?？谑形⑹姓?為 加快舊城改造工作步伐，借鑒沈陽、南京、成都、合肥等地的成功經(jīng)驗(yàn)，徹底改變過去舊城改造單靠政府支持、企業(yè)運(yùn)作的模式為 “ 政府主導(dǎo)，讓利于民 ” 模式，由市、區(qū)兩級政府主導(dǎo)動(dòng)遷、補(bǔ)償、安置工作，防止由企業(yè)運(yùn)作時(shí)發(fā)生與居民利益的博弈行為，更多地讓利于民。 率先 啟動(dòng)了作為舊城改造最難啃的玉沙村改造 工程。從 2007年 11 月 17 日 至 2008年 1月 10 日 僅僅用了 50 余天 時(shí)間 ，總面積超過 約 40 萬平方米的舊民房基本拆遷完畢。高歌猛進(jìn)的玉沙拆遷改造，不僅拉開了?？?5 年舊城改造的大幕， 也為海口舊城改造摸索出了一條已初步被證明為確實(shí)有效可行的新路子，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。 玉沙村改造的方向是?？谧钣刑厣?、最具人氣和繁華度的 RBD（休閑商務(wù)區(qū)），是當(dāng)今國際中心城市推出的與其商務(wù)中心功能相呼應(yīng)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)。 接著 ?？谑谐鞘邪l(fā)展有限公司引進(jìn)深圳鴻洲置業(yè)集團(tuán)有限公司投資 19 億元， 完成廖 海甸溪北岸東段 522 畝舊城改造項(xiàng)目。 海甸溪北岸，位于海甸島最南端，與長堤路隔河相望，全長 2840 米，寬 350余米?，F(xiàn)有村落 9個(gè)，住戶 7000多戶，居住人口 28000人。城市的快速擴(kuò)張，使該區(qū)成為?？诘湫偷某侵写澹瑓^(qū)域功能 不健全、設(shè)施不配套、環(huán)境質(zhì)量差，直接影響到海甸島乃至?？谑械恼w形象。 31 15 年拆不動(dòng)的玉沙村和海甸溪北岸等舊城改造成功，?？谑形姓畧?jiān)定了實(shí)施舊城區(qū)改造、增強(qiáng)中心城區(qū)活力的信心，加快了舊城改造的步伐。龍華區(qū)共有 34 個(gè)舊城區(qū)（城中村），其中，博義片區(qū)、大同里片區(qū)、南航西里片區(qū)等舊城區(qū) 20 個(gè)，丁村、秀英村、坡巷村、濱涯濱廉村等城中村 14 個(gè)。涉及土地面積約 1 萬畝，房產(chǎn)面積 600多萬，人口 10 萬人。龍華區(qū)成立了以區(qū)長為指揮長，區(qū)委常委、副區(qū)長為前線指揮長的區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目指揮部。對需要改造的 34 個(gè)舊城區(qū)（城中村）做了 調(diào)查摸底和進(jìn)行招商引資工作，引進(jìn)一批實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、運(yùn)作成熟的企業(yè)參與。濱廉濱涯村是龍華區(qū)用地面積最大的舊改工程，羅牛山作為本地的上市龍頭企業(yè)，有責(zé)任和實(shí)力承擔(dān)其作為交通中心區(qū)域的舊城改造，完善旅游城市功能，改造城市中心人居環(huán)境的重要任務(wù)。 2、舊城改造催生都市綜合體， 對城市 交通 中心 區(qū) 的 作用 巨大。 1）、舊城改造與都市綜合體的共性特征： 地價(jià)、租金提升 /交通高度發(fā)達(dá) /城市功能聚集 /城市更新 升級 地價(jià)與租金提升： 經(jīng)濟(jì)利益的再分配的驅(qū)使，舊城更新改造規(guī)劃時(shí)，對城市土地進(jìn)行評估和地價(jià)分級、并對城市土地增值、土 地市場進(jìn)行測算，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 。 最高的交通可達(dá)性。 城市功能聚集中心： 規(guī)劃從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整， 使舊城機(jī)能得以完善，強(qiáng)調(diào)區(qū)域的綜合功能 。 城市更新 升級 ： 根據(jù)之前出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地結(jié)構(gòu)、交通壓力、 32 市政設(shè)施、居住環(huán)境等問題進(jìn)行調(diào)整，使得規(guī)劃更合理 ，區(qū)域功能和地位得以升級 。 2） 都市綜合體多應(yīng)大規(guī)模的舊城改造而產(chǎn)生。 國務(wù)院發(fā)展研究中心等機(jī)構(gòu)，對 2003 年以來的建成或在建的 100個(gè)新建筑綜合體研究顯示： 65%的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能 。 ?？谧鳛闉I海旅游城市和中國最具 魅力的第二居住地更應(yīng)強(qiáng)化旅游度假和文化娛樂商業(yè)的配套功能。 四大