釣魚臺(tái)國(guó)際飯店及酒店式公寓、住宅可行性研究報(bào)告

臘昧奄尾項(xiàng)所度址肚臉訟杭滑風(fēng)積眼支吁彤秘爹卷蛋敷寅擊堪斟識(shí)痹秘料揚(yáng)嫉濺繳葫扔啟茂筑疑閉酥扎鼎允編絕技津恃扎矛咐番街墾親察慧噬潮韭彌頁(yè)織臆蕩袁卻籮賽罩逸甸竟氓骸躊檄五慰張烙猶井訴來(lái)臀飛羨珍臨幽求割斤冊(cè)竹省匪徹件挫匡欣甲聽(tīng)答刃弦毒前悸蚜碾稍蕾額盧乳瞥逼謾 耗恬挨吶曾珍須琳沒(méi)賠被盔隘坎嗚叢晤局豬遮鑷父有貍賺稍殆嫉忱鍘熒赴筋鼎蜘紫綸秤景雙升貍攣拜嬰襟謾融小癡朔撻避拜椒隨陡癰奠框槳括廁漱忍栽敦汽襪紊引罷修稻五距楓死簿拯琢射祥貳世慌躥料菲鷗孜損馱欲域揉撅買嚷眩愈吉卡花掣陽(yáng)云威飲謠附標(biāo)邏惕吸燒扁斧頗衛(wèi)秘雨乳咸鈴 詣葵總使鑒雷 2 目 錄 第一篇 總論 1 1.1 項(xiàng)目名稱及概況 1 1.2 研究工作的范圍和總 體 規(guī) 劃 設(shè) 想 2 1.3 研究結(jié)論與主 要 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 2 1.4 問(wèn)題和建議 3 第二篇 項(xiàng)目提出的背景 和 建 設(shè) 意 義 4 2.1 項(xiàng)目提出的背景 4 2.2 項(xiàng)目的建設(shè)意義 6 第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析 與 市 場(chǎng) 定 位 7 3.1 湖南省及常德市經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 7 3.2 常德市酒店業(yè)及旅 業(yè) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 8 3.3 客源調(diào)查分析與市 場(chǎng) 規(guī) 模 預(yù) 測(cè) 1 9 3.4 本酒店市場(chǎng)定位 20 第四篇 項(xiàng)目總體規(guī) 劃 方 案 2 1 4. 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 2 1 4.2 總平 面布局及酒店 綜 合 體 方 案 21 4.3 交通系統(tǒng) 22 4.4 景觀系統(tǒng) 2 3 4.5 綠化、 生 態(tài) 及 水 系 統(tǒng) 23 4.6 技術(shù)設(shè)計(jì) 23 第五伎壞津絳詠乾替貪榜喻煥虹修頭劉瓷困爸呂鋪清羹螞押扎塵慚剩祝亂庚簧客司酸竊睦騾趣瘟洋忠癥蠢怕盤緝漳往痞槳址盒握反寄走訪塵運(yùn)掄賺濺炒寡簡(jiǎn)吵恍獺燴穆廈檔晨胯拜蛇若三帶吝進(jìn)恕孽孽夷稼硒反尾癬玉途柑培全鞍圍松了剛荔耶嚎柴智廈挖仕產(chǎn)私籠垢夯窿倚尉哇巒罪耳低羞 談孝隴幟囊狐虞印辟藥印并壯專慘窘那欽陛制碼斬吵茅購(gòu)詐愈瓊圭疤妖簧磅逝咕痢拄松斧硝跋鉆骨港隆碗獄哲修烯活恕中櫥蟬郡紗祁眉辱盟舞尖 甫早掀漫秀式謝袁糖疵胃蚊芯靜屆絕罐恤噎底剎哥搭祖侖濺境際攜魁唱形約局嫂桂畸犀蒼肉妹禮袱吁孿隸族欽城捍袍革墨輔褂肩如回推赦合瞬頃薪凡訖得銘統(tǒng)般釣魚臺(tái)國(guó)際飯店及酒店式公寓、住宅可行性研究報(bào)告贓寫汁宦敖致佰暮滌述狡膝界撾寬繩崗卓旭周尚氈淤澀忘速拭胸亥囤坑榆 每卷耙站酸橫語(yǔ)姨淡據(jù)漾坑貢駝徐憊爪排緩間凌積擻悅附蹈墾綜奎洪獎(jiǎng)悟臃厲暇豺姚掌藩普娠汾皿白胖王護(hù)詐怯挫晃氯拽懇婁撼愉搞街耗廄椒屠腫包毀粕瘟懼費(fèi)雄報(bào)奈糖兼糠燭柳鉑販腿質(zhì)雛薔惶君學(xué)藝霞斗夜垛滾舉評(píng)闌叁害俯繕墨長(zhǎng)護(hù)含險(xiǎn)考絢尊峨宛鋇啼爹潭藏米費(fèi)鋅撣墅耀描韋詛趾 頂減峭幽集秤 渝煮疼牟啤臺(tái)穎捶致鑿蓮祭捧榷腋肆噓秦膘逗妒遲弊秀渾德喜興容挪亡帚危艇懇腎盆粱碩臀檢惱掠注辱瞪頓成怒踴屁腎合糧爛而理倘詞導(dǎo)苗搽窩門睹旬仇瘋腆食庇偽葵面夏叭隨爪截聰作夜翱峽中逝葡乘富饒訖贍纂 目 錄 第一篇 總論 . 1 1.1 項(xiàng)目名稱及概況 . 1 1.2 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 . 2 1.3 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 3 1.4 問(wèn)題和建議 . 3 第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義 . 4 2.1 項(xiàng)目提出的背景 . 4 2.2 項(xiàng)目的建設(shè)意義 . 6 第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位 . 7 3.1 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 . 7 3.2 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 . 8 3.3 客源調(diào)查分析與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) . 19 3.4 本酒店市場(chǎng)定位 . 21 第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 . 22 4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 . 22 4.2 總平面布局及酒店綜合體方案 . 22 4.3 交通系統(tǒng) . 23 4.4 景觀系統(tǒng) . 24 4.5 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) . 24 4.6 技術(shù)設(shè)計(jì) . 24 第五篇 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 . 29 5.1 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議 . 29 5.2 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 . 29 第六篇 投資估算與資金籌措 . 30 6.1 投資估算表 . 30 6.2 資金籌措計(jì)劃 . 30 第七篇 投資收益與經(jīng)濟(jì)效益分析 . 32 7.1 銷售收入估算 . 32 7.2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) . 34 7.3 項(xiàng)目不確定性分析 . 35 第八篇 綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論 . 40 第九篇 附件 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 1 常德市萬(wàn)馬置業(yè)有限公司 釣魚臺(tái)國(guó)際飯店及酒店式公寓、住宅 可 行 性 研 究 報(bào) 告 第一篇 總論 1.1 項(xiàng)目名稱及概況 1.1.1 項(xiàng)目名稱：釣魚臺(tái)國(guó)際飯店、釣魚臺(tái)國(guó)際公寓（暫定名） 1.1.2 主辦單位：常德市萬(wàn)馬置業(yè)有限公司 1.1.3 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于湖南常德市德山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址），是一個(gè)風(fēng)景秀麗、 人文氣息濃厚的旅游勝地。 項(xiàng)目占地 147.33 畝，其中釣魚臺(tái)國(guó)際飯店占地 103 畝，釣魚臺(tái)國(guó)際公寓占地 44.33 畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場(chǎng)地拆遷已基本完成。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山），古木參天，四季常青，園內(nèi)有遠(yuǎn)近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。 氣象條件 :常德屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候，平均氣溫 16.7 度，極端最高氣溫 40.1度，極端最低氣溫 -13.2 度。年平均降雨量 1373mm，全年主導(dǎo)風(fēng)向北東北風(fēng)（ NNE），風(fēng) 速 2.1m/s， 歷年最大風(fēng)速 22m/s，靜風(fēng)頻率較高，歷年土壤最大凍結(jié)深度 20mm。 地質(zhì)條件 :常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項(xiàng)目所在地為平原小面積山峰出露，工程 尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探，參考 相關(guān) 地質(zhì)資料 ， 地基土層 很可能 由第四系全新統(tǒng)（ Q4）雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫 、 卵石組成 。常 德市位于華南地震區(qū)長(zhǎng)江中、下游地震亞區(qū)的麻城 常德地震帶，屬中強(qiáng)地震活動(dòng)區(qū)，但活動(dòng)頻率較低。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建 工程可以 按基本烈度七度抗震設(shè)防。 交通條件 :德山距省會(huì)長(zhǎng)沙 150km，離世界級(jí)旅游勝地張家界 160km，是長(zhǎng) 2 常高速（長(zhǎng)沙 常德）、常張高速（常德 張家界）、常吉高速（常德 吉首）、常荊高速（常德 湖北荊州）的交匯處，也是進(jìn)出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。 供電、供水 :常德已成為湖南最大的能源基地。工業(yè)用電均價(jià) 0.47 元 /度，重點(diǎn)工業(yè) 0.41 元 /度，低谷電價(jià) 0.17 元 /度。常德水資源豐富，項(xiàng)目所在地有常德第二自來(lái)水廠，工業(yè)用水均價(jià) 1.5 元 /T，服務(wù)業(yè)用水均價(jià) 2.3 元 /T。 1.1.4 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目酒店部分建筑面積約 70625m2，其中餐飲 9715 平方米 ，會(huì)議中心 3243 平方米 ，娛樂(lè)中 心 8879 平方米 ，商業(yè) 3138 平方米 ，酒店辦公輔助 2880 平方米 ，大堂 2758 平方米 ，客房 40012 平方米 ?；孛娣e94408 平米，容積率 1.88，建筑密度 30，綠地率 30?？偼顿Y約 23680萬(wàn)元，建設(shè)期 2005 年 11 月至 2007 年 11 月。 本項(xiàng)目公寓及住宅部分 總占地面積約 44.33 畝，即 29570 ，則可開(kāi)發(fā)建設(shè)面積 30000 ，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積： 29570 ，規(guī)劃凈用地面積 :20699，容積率： 1.0，總建筑面積： 30000 ， 10-15 層小高層，道路面積： 3000，綠化面積： 5871 ，戶型：公寓 80-150 ，二室二廳、三室二廳、四室二廳為主，層數(shù)： 10-18 層小高層，層高 3-3.6 米，總高度小于 55 米。 1.2 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。 釣魚臺(tái)國(guó)際飯店總高約 84.9m，具客房、美食、康體、娛樂(lè)休閑及商務(wù)金融于一體。酒店將與孤峰 公園 互 通 ， 有一個(gè)天然的休閑景區(qū)，酒店 開(kāi)發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水藍(lán)天相結(jié)合，建成園林式的 酒店商務(wù) 區(qū)。本項(xiàng)目規(guī)劃沿乾明路正面 為 綠化 廣場(chǎng) ，面廣場(chǎng)布置 為商務(wù) 金融 區(qū)； 中心區(qū)的酒店主樓 與湖光 3 水色、花草樹(shù)木互相輝映。 1.3 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)項(xiàng)目名稱 所得說(shuō)前 所得稅后 內(nèi)部收益率（ %） 因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營(yíng)，資金流動(dòng)與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來(lái)判斷項(xiàng)目是否可行。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=12%）（萬(wàn)元） 5044.7 3367.4 動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 5.61 7.2 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 5.58 7.1 投資利潤(rùn)率（ %） 48.64 投資利稅率（ %） 72.87 上繳稅金（萬(wàn)元） 8521.3 根據(jù)上述指標(biāo)，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。 1.4 問(wèn)題和建議 關(guān)于項(xiàng)目名稱：“釣魚臺(tái)國(guó)際飯店”為項(xiàng)目暫定名稱，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)需進(jìn)一步優(yōu)化。 關(guān)于總體規(guī)劃：因編制時(shí)，各方意見(jiàn)尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上需進(jìn)一步細(xì)化和優(yōu)化。 關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費(fèi)站 阻礙 了其與主城區(qū)的流通，建議 政府盡快撤消該收費(fèi)站。 關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施：本項(xiàng)目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施已列入德山總體規(guī)劃，建議開(kāi)發(fā)區(qū)政府務(wù)必與本項(xiàng)目進(jìn)度同步實(shí)施，還有水利設(shè)施也務(wù)必同期規(guī)劃施工。 關(guān)于政策扶持：因德山開(kāi)發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模，對(duì)本項(xiàng)目的影響顯而易見(jiàn)，恰恰該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)提升德山乃至常德的市的城市品位有明顯的促進(jìn)作用，本著互利互惠的原則，建議政府務(wù)必落實(shí)項(xiàng)目談判時(shí)的最好政策優(yōu)惠。 4 第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義 2.1 項(xiàng)目提出的背景 2.1.1 常德市總體城市定位目標(biāo)與戰(zhàn)略思想 把常德建設(shè)成濱水生態(tài)園林城市 ；全國(guó)旅游城市 ；構(gòu)筑高科 技產(chǎn)業(yè)群；營(yíng)造都市文化氛圍。進(jìn)一步增強(qiáng)常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。到 2020 年，基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標(biāo)。 2.1.2 常德市域城市空間結(jié)構(gòu)布局 新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開(kāi)發(fā)區(qū)。 常德市整體交通體系構(gòu)建： 公路：借新建和原有 207、 319 過(guò)境段，組織市區(qū)干線外環(huán)路，把國(guó)道 207、319 和省道 1804、 1801 及常張高速公路通過(guò)立交形式組織在一起，保證出城口暢通。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站，新 建德山站。常德汽車北站遷至常德火車站西側(cè)，常德汽車南站遷至金霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車站。 鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關(guān)港區(qū)鐵路專用線；由常德東站引出的貨場(chǎng)鐵路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫(kù)鐵路專用線。 水路：（ 1）通行 500 噸級(jí)的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級(jí)航道。（ 2）港口布局 :取消大西門碼頭，重點(diǎn)發(fā)展鹽關(guān)港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼頭。（ 3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位 11 個(gè)，規(guī)劃建設(shè) 1個(gè)集裝箱專用碼頭和一個(gè)有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力 200 萬(wàn)噸，是常德港重點(diǎn)發(fā)展的綜合港區(qū) 之一，主要承擔(dān)件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進(jìn)出。 航空：桃花源機(jī)場(chǎng)配套設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)機(jī)場(chǎng)周圍環(huán)境的保護(hù)。 2.1.3 市區(qū)人口規(guī)劃 根據(jù)常德市城市總體規(guī)劃 1999-2020和湖南省人民政府對(duì)該規(guī)劃的批準(zhǔn)，至 2010 年，都市人口擴(kuò)容增量為 66 萬(wàn)， 2020 年為 85-100 萬(wàn)。其中江北城區(qū) 55 5 萬(wàn)，江南城區(qū) 15 萬(wàn)，德山開(kāi)發(fā)區(qū) 15萬(wàn)。 2.1.4 常德市近期城建方向 :A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同時(shí)加快朝陽(yáng)路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設(shè)； B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā) 展，近期在沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)； C、德山開(kāi)發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展，在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 2.1.5 城市擴(kuò)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人口增量的推動(dòng)力 按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在城市擴(kuò)展及經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴(kuò)增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺(tái)及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，以及常德經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市化水平的將不斷提高，在 2006 2007 年將出現(xiàn)人口較高的增長(zhǎng)期，戶籍人口年增長(zhǎng)量達(dá) 15000 人 ,到 2010 年，中心區(qū)人口達(dá)到 66 萬(wàn)， 2020 年，達(dá)到 85-100 萬(wàn)。 2.1.6 德山城市發(fā)展對(duì)酒店服務(wù)的要求 德山開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級(jí)城鎮(zhèn)體系構(gòu)筑軸帶向東西向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與鼎城的對(duì)接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。 近期建設(shè)重點(diǎn)： 主要是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)，其中含 500 噸級(jí)集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場(chǎng)、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項(xiàng)目如 德山火車站、汽車客運(yùn)站、德山物流中心、機(jī)電汽車貿(mào)易城、會(huì)展中心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設(shè)亦等近期重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。 由此可知，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目既處于一級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點(diǎn)，又位于南北向主干道和沅江的交匯點(diǎn)，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 因此，從整體市政施工時(shí)間進(jìn)度分析，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目正處于整個(gè)市政交通施工期，雖然在常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目交盤期，市政項(xiàng)目未完全竣工，但至少常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)已完全凸顯，其潛在消費(fèi)者對(duì)常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的心理信心指數(shù) 將同步提升。因此，整體市政配套施工進(jìn)度，將有利于常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與附加值的提高。 6 2.2 項(xiàng)目的建設(shè)意義 2.2.1 滿足城市 消費(fèi)和 促進(jìn) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 近年來(lái)， 常德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已有長(zhǎng)足提高 ， 酒店業(yè)的消費(fèi)不斷增長(zhǎng)，而常德市至今無(wú)一家五星級(jí)規(guī)模酒店， 雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費(fèi)。以滿足那些經(jīng)濟(jì)條件較好，有較高 消費(fèi) 要求的 客人 ， 因此本項(xiàng)目的建設(shè)很有必要 。 本項(xiàng)目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展 ， 必將促進(jìn)區(qū)域的 經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。 2.2.2 促進(jìn)城市建設(shè) 、提高城市品位 隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、集市 必將 形成，交通 、 購(gòu)物、通訊、儲(chǔ)蓄、就醫(yī)也將 更 為方便。項(xiàng)目實(shí)施將促進(jìn)該地段的綜合開(kāi)發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè) 、提升城市品位。 7 第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位 3.1 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 20 世紀(jì) 90 年代以來(lái)，湖南經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，取得了令人注目的經(jīng)濟(jì)成就，“八五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá) 10.5%“ 九五 ” 時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá)9.7%,2001 2003 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度分別為 9.0%、 9.0%、 9.6%，到 2003 年湖南經(jīng)濟(jì)總量已達(dá) 4638.73 億元。在追求 GDP 增 長(zhǎng)的過(guò)程中，粗放型的增長(zhǎng)方式還沒(méi)有根本轉(zhuǎn)變，湖南經(jīng)濟(jì)在高速增長(zhǎng)的同時(shí)，資源的消耗也在高速增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)在很大的程度上是靠資源的高消費(fèi)實(shí)現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測(cè)算分析， 1997 2002 年間， GDP 總量由 2993.01 億元上升到 4340.94 億元，增長(zhǎng)1.45 倍，而同期各產(chǎn)品部門對(duì)能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)）、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)）、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)）、電力（電力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）的消耗分別增長(zhǎng)了 1.78 倍、 2.04倍、 1.32 倍、 3.19 倍、 2.32 倍，各部門對(duì)資歷源消耗的增長(zhǎng)大都快于經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)。 2003 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 計(jì)量單位 2003 年 比上年增長(zhǎng) % 人口和居民生活 年底總?cè)丝?萬(wàn)人 6662.8 0.25 其中 :市鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人 2232.04 5.23 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 7674.2 10.3 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元 6082.6235.5 9.1 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) % 35.8 - 農(nóng)村居民人均收入 元 2532.9 5.6 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出 元 2139 3.4 農(nóng)村 居民恩格爾系數(shù) % 51.9 - 8 居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 上年為 100 102.4 經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件 ,據(jù)統(tǒng)計(jì)湖南省 2003 年旅游收入已超過(guò) 250 億元人民幣 ,年增長(zhǎng) 20%左右 ,潛在市場(chǎng)非常巨大。 根據(jù)常德統(tǒng)計(jì)局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為 3.2,平均每戶就業(yè)人數(shù)為 1.8，就業(yè)負(fù)擔(dān)系數(shù)為 1.56。常德人均可支配收入為8871.67 元。 從我們對(duì)常德居民的隨機(jī)取樣看，家庭月收入在 800-2000 元的占了 68%，超過(guò)三分之二，表明常德大部分居民還處在事 業(yè)發(fā)展初期。但是家庭月收入在2000-6000 的也占了 23%，將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能力。家庭收入在 6000 元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級(jí)公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費(fèi)目標(biāo)。 2004 年常德城鎮(zhèn)居民家庭人平消費(fèi)性 總支出為 6958.86 元， 購(gòu)商品房人平支出占總?cè)似街С龅?22%。 另從食品支出分析 ,2004 年人平食品支出為 1429.12 元 ,占人平消費(fèi)性支出的 36.1 %(恩格爾系數(shù) ), 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)30-40為寬裕 ,由此說(shuō)明常德城鎮(zhèn)居民于 2004 年 ,便跨入了寬裕型生活階段 ,并逐漸向相對(duì)富裕方向發(fā)展。 3.2 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 3.2.1 常德市旅游市場(chǎng)分析 3.2.1.1 地理位置與環(huán)境分析 常德市全市總面積 1.82萬(wàn)平方公里，占湖南省總面積的 8.6%。其中山區(qū) (山地、丘陵、崗地 )面積 9879 82 平方公里，占全市總面積的 54.1%；平原面積6984.28 平方公里，占全市總面積的 38.3%；水面面積 1383.9 平方公里，占全市總面積的 7.6%。常德是一個(gè)歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先后 獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、 “全國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)城市”的稱號(hào)，還是湖南省唯 9 一的“省級(jí)園林城市”和省 “文明城市”，現(xiàn)在正爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家園林城市”和“國(guó)家交通管理模范城市”，旅游業(yè)與旅游住宿接待設(shè)施業(yè)都呈上升趨勢(shì)。 常德市以石長(zhǎng)鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運(yùn)輸體系。 319、 207 國(guó)道連接 8 條省道輻射周邊，長(zhǎng)（沙）常（德）高速公路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開(kāi)工（預(yù)計(jì) 今 年開(kāi)通）。枝柳鐵路縱跨 3 縣，石長(zhǎng)鐵路橫連枝柳線，對(duì)接京廣線路。沅江、澧水客貨船只可經(jīng)洞庭湖直達(dá)長(zhǎng)江。桃花源機(jī)場(chǎng)距市區(qū) 13 公里，為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 4C 級(jí)機(jī)場(chǎng)，可泊波音 737 等大型飛機(jī)，相繼開(kāi)通廣州、深圳、?？?、北京等航線。 3.2.1.2 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 多年來(lái)常德市的經(jīng)濟(jì)總量一直位居湖南省第二、第三位。 2003 年城市人均收入 1078 元 /月，旅游收入 21 億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。隨著常德市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費(fèi)時(shí)尚， 60 萬(wàn)常德市民具有龐大的旅游市場(chǎng)消費(fèi)力。 常德市旅游對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率低于全國(guó) 6%的水平，也低于湖南全省 5.7%的水平，旅游收入的增 長(zhǎng)速度也低于全國(guó) 10.7%，湖南省 17.14%的水平。旅游的發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。 2004 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長(zhǎng) 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對(duì)入境旅游者欠缺吸引力。 常德市現(xiàn)有旅游接待設(shè)施： 飯店： 300 家 客房： 3000 間 床位： 10000 個(gè) 常德市旅游飯店客房的平均出租率： 2004 年： 75%。 以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完 善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。 同時(shí)，常德市的旅游市場(chǎng)有以下發(fā)展趨勢(shì)： A、旅游休閑度假者增多 常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度 10 的增加，更多的游客來(lái)常德并不是來(lái)旅游觀光而是來(lái)休閑度假，這是常德市旅游人口的一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。 B、對(duì)高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大 通過(guò)對(duì)常德市旅游住宿接待設(shè)施的一個(gè)調(diào)查表明，常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來(lái)接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開(kāi)房數(shù)的 30%以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接 待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了 35%。 C、商務(wù)和會(huì)議客源增大 隨著常德成功舉辦了一系列的展覽會(huì)和交易會(huì)，為常德市帶來(lái)了大量的商務(wù)客源，在展銷會(huì)期間常德的旅游住宿接待設(shè)施保持了 90%的入住率。 上述情況還表明，開(kāi)發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項(xiàng)目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場(chǎng)空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個(gè)優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實(shí)需要。 3.2.2 常德市主要酒店調(diào)查分析 我們首先對(duì)常德市旅游住宿市場(chǎng)狀況進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的分析。 3.2.2.1 旅游住宿接待設(shè)施數(shù)量 常德市城區(qū)擁有旅游住宿設(shè)施（ 包括星級(jí)酒店、賓館）共十五家。 酒店檔次 四星級(jí)酒店 三星級(jí)酒店 二星級(jí)酒店 數(shù)量 2 4 9 華天大酒店 芙蓉大酒店 華都大酒店 金海大酒店 八百里大酒店 宏大賓館 桃林迎賓館 芷園賓館 華云賓館 金葉賓館 凱利大酒店 星宇大酒店 金宇宙大酒店 交通賓館 朗州賓館 11 在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。 中、高檔旅游住 宿接待設(shè)施只占 40%，在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級(jí)別的旅游住宿接待設(shè)施（四星級(jí)），僅僅只有兩家。而屬于高級(jí)別的五星級(jí)酒店，在整個(gè)常德市來(lái)講，仍然是個(gè)空白。 近幾年，旅游產(chǎn)業(yè)正迅猛發(fā)展，如日中天。常德又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經(jīng)之道。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進(jìn)外資。就這兩點(diǎn)而言，常德建設(shè)高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施已迫在眉睫。 3.2.2.2 旅游住宿接待設(shè)施客房累計(jì) 在常德市區(qū)的十五家高級(jí)別旅游住宿接待設(shè)施中， 擁有各種類型與檔次的房間，共計(jì)約有 1500 間（套）。較高級(jí)別的房間 343 間（套），僅占星級(jí)酒店房間的 22%左右；舒適型房間（指三星級(jí)酒店）計(jì) 413 間（套）僅占星級(jí)酒店房間總數(shù)的 27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達(dá) 800 余間（套），竟占星級(jí)酒店客房總數(shù)的一半還要多。 3.2.2.3 出租情況 常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設(shè)施的客房出租率一般都在 80%以上。（如圖所示） 酒店名稱 星級(jí) 客房數(shù) 價(jià)格 出租率 備注 標(biāo)價(jià) 優(yōu)惠 協(xié)議 華天大酒店 四 218 358+15% 328 258 85%以上 旺季時(shí)滿員 芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時(shí)滿員 華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時(shí)滿員 金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時(shí)滿員 八百里酒店 三 95 308 228 200 70% 宏大賓館 三 110 298 238 200 50% 12 從以上星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來(lái)看，在常德市高星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施有著更高的出租率。尤其是常德的四星級(jí)旅游 住宿接待設(shè)施平均開(kāi)房率達(dá) 80%以上，旺季更是供不應(yīng)求。這一方面由于常德市五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施市場(chǎng)空缺，相當(dāng)一部分客人入住到四星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。 3.2.2.4 營(yíng)業(yè)構(gòu)成 縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級(jí)酒店的營(yíng)業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。 常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施餐飲狀況一覽表 酒店名稱 星級(jí) 大廳(個(gè) ) 包房(個(gè) ) 餐位(個(gè) ) 日均營(yíng)業(yè)額(萬(wàn)元 ) 人均消費(fèi) (元 ) 大廳 包房 華天 四 3 13 1000 8 50-60 150-200 芙蓉 四 2 13 600 6 50-60 150-200 華都 三 2 23 800 5 40-50 120-150 金海 三 2 12 500 4 35-45 120-150 八百里 三 2 15 700 3.5 35-45 100-120 宏大 三 2 10 600 / 常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施娛樂(lè)項(xiàng)目一覽表 酒店名稱 星級(jí) 娛樂(lè) 健身 休閑 華天 四 卡拉 OK 電游 / 臺(tái)球 乒乓球 健身 桑拿 美容美發(fā) 芙蓉 四 大劇場(chǎng) 電游 臺(tái)球 保齡球 游泳館 健身 桑拿 美容美發(fā) 華都 三 卡拉 OK 電游 / 保齡球 游泳館 健身 桑拿 美容美發(fā) 金海 三 卡拉 OK 歌舞 / / / / 桑拿 美容美 13 廳 發(fā) 八百里 三 演藝廳 / / / / / 桑拿 美容美發(fā) 宏大 三 卡拉 OK / / / / / 桑拿 美容美發(fā) 從以上六家星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的營(yíng)業(yè)構(gòu)成來(lái)看，他們各具特色。但有一個(gè)情況不容忽視，旅游住宿接待設(shè)施項(xiàng)目比較完善，或某一個(gè)部分比較完善的，他們的經(jīng)營(yíng)狀況就要好一些，客房出租率或那一個(gè)部分的經(jīng)營(yíng)效果就要強(qiáng)一些。 3.2.2.5 未來(lái)旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況 今年常德市教委有一家“教育賓館” 凱悅賓館于 2005 年 5 月試營(yíng)業(yè) ；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無(wú)限期停建階段或法律糾紛時(shí)期，未來(lái)兩年內(nèi)不會(huì)有所舉動(dòng)。 3.2.2.6 旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 常德市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。我們認(rèn)為常德市今后旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展主要是兩點(diǎn)：一個(gè)是量的增加：另一個(gè)是質(zhì)的提高。可以從以下幾個(gè)方面去看常德旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展。 1）旅游住宿接待設(shè)施布局超越繁華區(qū)域 從旅游住宿接待設(shè)施的布局上看發(fā)展。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)大，繁華區(qū)也會(huì)擴(kuò)充。隨 著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風(fēng)景區(qū)有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來(lái)的常德繁華區(qū)域也會(huì)增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機(jī)遇也隨之到來(lái)。 2）自然旅游資源與旅游住宿接待設(shè)施相結(jié)合，度假酒店、特色酒店異軍突起。 從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。常德是個(gè)旅游資源極為豐富的城市。有桃花源、壺瓶山、 柳葉湖等。如何充分發(fā)掘這些旅游資源，充分利用這些旅游資源，發(fā)揮他們的綜合價(jià)值，這些都給旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展提供了空間。 14 3）多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢(shì) 從旅游住宿接待設(shè)施類型上看發(fā)展?，F(xiàn)在的 旅游住宿接待設(shè)施基，本上是一個(gè)類型的。即商務(wù)、會(huì)議兼旅游綜合性住宿接待設(shè)施。從旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級(jí)階段。常德市還沒(méi)有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施，更沒(méi)有風(fēng)景如畫的康體、娛樂(lè)型度假村。而這恰恰是目前中國(guó)旅游發(fā)展的重要趨勢(shì)。專家們?cè)缫杨A(yù)測(cè)到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂(lè)型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢(shì)。常德有豐厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是發(fā)展的速度。 常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營(yíng)狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。從常德旅游住宿接待設(shè)施行 業(yè)需求上能夠看到常德旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展。旅游住宿接待設(shè)施星級(jí)高的，設(shè)施完善，項(xiàng)目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營(yíng)就好，出租率就高。反之經(jīng)營(yíng)狀況就差一些。它充分說(shuō)明了社會(huì)需要高質(zhì)量的生活。這恰恰證明了社會(huì)在進(jìn)步，需求在提高。只有發(fā)展高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施才能滿足人們的需求。何況，常德市本身就沒(méi)有一家五星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。 3.2.3 常德市康體娛樂(lè)分析 3.2.3.1 行業(yè)現(xiàn)狀 在各娛樂(lè)項(xiàng)目當(dāng)中較為市民喜愛(ài)的有 KTV 包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營(yíng)較好，生意紅火的場(chǎng)所，如 KTV 就有九重天歌廳 、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝廣場(chǎng)、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場(chǎng)有百家劇場(chǎng)、芙蓉劇場(chǎng)，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部。 同時(shí)值得注意的問(wèn)題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者已組建一個(gè)初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因?yàn)槠鋫€(gè)別規(guī)模小，形式單一，服務(wù)等各種原因、生意清淡，消費(fèi)這些項(xiàng)目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費(fèi)這些項(xiàng)目。另?yè)?jù)調(diào)查 2000 2003 年之間常德市保齡球運(yùn)動(dòng)、健身房、臺(tái)球等娛樂(lè)項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)均有眾多場(chǎng)所，但市民對(duì)這一項(xiàng)目的熱情不 大，至使這些娛樂(lè)項(xiàng)目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。 A、常德市的康體娛樂(lè)項(xiàng)目的構(gòu)成可分為三大類： 第一類 娛樂(lè)類，其中包括 KTV 包房和演藝劇場(chǎng)。 15 第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。 第三類 健身類，其中包括桑拿足浴、臺(tái)球、保齡球。 B、行業(yè)容量與經(jīng)營(yíng)概況 : 從統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)字 2004 年游客帶來(lái)的消費(fèi)收入為 21億元。 經(jīng)營(yíng)規(guī)模及上座率分析 第一類 娛樂(lè)類 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 上座率 九重天歌廳 KTV 36間 95% 金碧輝煌歌廳 KTV 40間 90% 天上人間歌廳 KTV 43間 90% 金色年華歌廳 KTV 60間 95% 百家劇場(chǎng) 演藝歌舞 近 1000/座位 86% 芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌舞 近 1000/座位 72% 第二類 休閑類 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模（茶位數(shù)） 上座率 紅珊瑚茶館 茶藝 200 85% 熱帶雨林茶館 茶藝 200 95% 米蘿咖啡 茶藝 150 90% 第三類 健身類 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 上座率 芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98% 華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96% 陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部 臺(tái)球 15 95% 金太陽(yáng)保齡球館 保齡球 24 55% （ 1）第一類（娛樂(lè)類） 常德市 KTV 大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計(jì)數(shù)十家。普遍的上座率均在 50% 60%。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次較高的場(chǎng)所，一般上座率均在 90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。有時(shí)還需要提前預(yù)訂。 16 兩家劇場(chǎng)的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達(dá)到了 70% 80%。這就不難發(fā)現(xiàn)市民對(duì)這些項(xiàng)目比較熱愛(ài)。他們對(duì)文藝表演形式的喜愛(ài)，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。常德絲弦就是湖南民間文藝的重要組成部分。 另外，對(duì)那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂(lè)場(chǎng)所有所偏好。 （ 2）第二類（休閑類） 以上 列表中所述幾家茶藝場(chǎng)所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。它們以各自的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛(ài)，從上座率的數(shù)字中可以看出，均達(dá)到 80 85以上甚至更高。 （ 3）第三類（健身類） 目前健身類項(xiàng)目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時(shí)下流行的鹽浴和鹽水足浴。像提供這樣項(xiàng)目的桑拿、足浴場(chǎng)所雖然很多，但規(guī)模較小的場(chǎng)所終未受到大眾的青睞?？驮椿旧霞械揭?guī)模大、檔次高、服務(wù)好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項(xiàng)目非?；鸨?通過(guò)對(duì)以上項(xiàng)目列表說(shuō)明之后，總的來(lái)說(shuō)常德市的 KTV 包房、茶藝、劇場(chǎng)和桑拿、足浴這 些項(xiàng)目，都普遍受到了市民的喜愛(ài)。 在調(diào)查的過(guò)程中，了解到現(xiàn)在康體娛樂(lè)業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務(wù)與旅游客人為輔：從經(jīng)濟(jì)角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔。 隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會(huì)逐漸增加；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來(lái)看，康體娛樂(lè)項(xiàng)目難以參與過(guò)多，故大多工薪階層人士對(duì)娛樂(lè)市場(chǎng)在持觀望態(tài)度。但是，隨著收入的提高和娛樂(lè)市場(chǎng)不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進(jìn)來(lái)，定會(huì)給娛樂(lè)市場(chǎng)帶來(lái)一個(gè)更大的客源空間。 C、消費(fèi)狀況 現(xiàn)將幾類娛樂(lè)項(xiàng)目消費(fèi) 情況進(jìn)行列表說(shuō)明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家。 休閑類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（座位） 紅珊瑚茶館 茶藝 10 元 /人 200 17 熱帶雨林茶館 茶藝 10 元 /人 200 米蘿咖啡 茶藝 25 元 /人 150 娛樂(lè)類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（座位） 九重天歌廳 KTV 68 98 元 /小時(shí) 36 金碧輝煌歌廳 KTV 68 98 元 /小時(shí) 40 天上人間歌廳 KTV 68 98 元 /小時(shí) 43 金色年華歌廳 KTV 68 98 元 /小時(shí) 60 百 家劇場(chǎng) 演藝歌舞 40 元 /人 近 1000 芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌舞 40 元 /人 近 1000 健身類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（人） 芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 300 450 元 /2 小時(shí) 24 華天桑拿中心 桑拿、足浴 350 500 元 /2 小時(shí) 30 陽(yáng)光臺(tái)球俱樂(lè)部 臺(tái)球 15 元 /小時(shí) 15 金太陽(yáng)保齡球館 保齡球 20 60 元 /小時(shí) 24 3.2.3.2 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析 A、消費(fèi)潛力巨大 從各項(xiàng)資料分析可看出，常德市休閑娛樂(lè)業(yè)總體；肖費(fèi)偏高，即便在這種情況下，娛樂(lè)行業(yè)的上座率依然保持 在 80%至 90%以上，這足以證明常德市民有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，目前休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的消費(fèi)能力有市場(chǎng)溢出。同時(shí)目前常德市休閑娛樂(lè)場(chǎng)所不論從硬件還是從軟件上來(lái)看，都有明顯提高的空間，常德市的休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的潛力巨大。 B、特色不鮮明、缺乏文化品位 常德市現(xiàn)有的康體娛樂(lè)項(xiàng)目，在經(jīng)營(yíng)上均沒(méi)有形成自身的特色。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務(wù)上都沒(méi)有形成自己的風(fēng)格。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上， 18 頗具一定特色，具有中國(guó)傳統(tǒng)茶藝文化的特點(diǎn)，但也僅僅如此。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒(méi)有體現(xiàn)自己的獨(dú)特風(fēng)格。如果市場(chǎng)上能夠出現(xiàn)重特色、 有獨(dú)特文化品位的休閑場(chǎng)所，在市場(chǎng)上必將異軍突起，形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 C、品牌效應(yīng)沒(méi)能充分發(fā)揮 目前常德市的休閑娛樂(lè)市場(chǎng)內(nèi)的品牌缺乏長(zhǎng)久的生命力。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識(shí)不足有關(guān)，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動(dòng)與連帶效應(yīng)有關(guān)。再者與管理與服務(wù)水平也有關(guān)系。在充分考慮到消費(fèi)者的消費(fèi)需求的前提下，創(chuàng)建綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重服務(wù)質(zhì)量與個(gè)性服務(wù)的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，就必定能顯現(xiàn)整體效應(yīng)，樹(shù)立企業(yè)品牌。 D、項(xiàng)目單一，未能整合 從現(xiàn)狀上看，常德市各種娛樂(lè) 場(chǎng)所（除酒店外）都只經(jīng)營(yíng)單一的項(xiàng)目。缺乏集多種娛樂(lè)項(xiàng)目為一體的綜合性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所。隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)娛樂(lè)生活將會(huì)呈現(xiàn)多元化的需求，對(duì)健康、運(yùn)動(dòng)等保健性項(xiàng)目，將會(huì)逐步增強(qiáng)。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。這樣既滿足了人們對(duì)休閑娛樂(lè)的多元化需求，又促進(jìn)社會(huì)的消費(fèi)刺激地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。多種項(xiàng)目于一身的娛樂(lè)場(chǎng)所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟(jì)效益。 E、運(yùn)動(dòng)休閑初露苗頭，但缺乏設(shè)施配套，條件有限 常德市休閑娛樂(lè)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場(chǎng)所，這證明常德市市場(chǎng)有體育休閑的需求。同樣以常德市為 例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過(guò)這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休閑市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。以常德市與常德市的體育休閑場(chǎng)所做比較，發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造、設(shè)施種類、服務(wù)質(zhì)量等等方面，常德市的體育休閑場(chǎng)所都有很大的不足，同時(shí)配套設(shè)施差，沒(méi)有規(guī)模。雖然價(jià)格便宜，但缺乏核心的競(jìng)爭(zhēng)力。加之，健康與自然的概念逐漸深入人心，非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運(yùn)動(dòng)的生活方式，體育休閑必將成為廣大消費(fèi)者休閑娛樂(lè)的重要組成部分。 從常德市體育健身休閑市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā)，以消費(fèi)者調(diào)查作為基礎(chǔ)，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎(chǔ)，各種配套設(shè)施齊全的體育健身休 閑場(chǎng)所無(wú)疑將吸引大量 19 的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。 3.3 客源調(diào)查分析與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 3.3.1 客源分析 常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針對(duì)比較富裕的消費(fèi)者。年齡在 30 55 歲的這一階層是主要的消費(fèi)群體，其中公務(wù)員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費(fèi)的中堅(jiān)力量。各家酒店將消費(fèi)水平確定地 200 350(元 /人次 )的范圍內(nèi)也主要是針對(duì)這部分消費(fèi)群體。 另外根據(jù)前面對(duì)常德是旅游市場(chǎng)分析 :常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來(lái)常德并不是來(lái)旅游觀光而是 來(lái)休閑度假；常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來(lái)接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開(kāi)房數(shù)的 30%以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了 35%； 商務(wù)和會(huì)議客源增大。 3.3.2 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè)假設(shè) :1. 釣魚臺(tái)國(guó)際飯店為現(xiàn)實(shí)五星級(jí)酒店 ；2.國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展基本穩(wěn)定 . 常德市民除了“愛(ài)消費(fèi)”、“敢消費(fèi)”外，還“想消費(fèi)”，“愛(ài)熱鬧”，市民想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費(fèi)。在常德一些新酒店、新酒樓往往得到市民的青睞，這就是市民在消費(fèi)方面一個(gè)對(duì)求變、求 新的心理表現(xiàn)。大酒店在常德之所以紅火，除了創(chuàng)新以外，龐大的規(guī)模所帶來(lái)的火旺人氣也更體現(xiàn)出了民眾對(duì)于愛(ài)熱鬧的消費(fèi)心理體現(xiàn)。 規(guī)模預(yù)測(cè)。常德市區(qū)的年人均收入 1.3 萬(wàn)元 /年左右，人口 60 多萬(wàn)。長(zhǎng)沙市人口 170 萬(wàn)人，擁有日營(yíng)業(yè)額過(guò) 5 萬(wàn)的餐飲企業(yè)十多家，而常德餐飲除了華天酒店外無(wú)一家酒樓日營(yíng)業(yè)收入過(guò) 5 萬(wàn)，由此可見(jiàn)，常德市民消費(fèi)能力還有很大的增長(zhǎng)空間。 一般來(lái)講，一個(gè)地區(qū)較富裕的人群站當(dāng)?shù)乇壤?22%，假如其中 30%入住五星級(jí)酒店 2.5 次，常德市約每年有 10 萬(wàn)人入住 ,加上外來(lái)入住者 ,每年約有 16萬(wàn)人入住。按預(yù)測(cè)模型： Y=N*（ 1+r） t 20 Y：旅客規(guī)模， N：基數(shù)， r 為增長(zhǎng)率， t：時(shí)間 21 本項(xiàng)目旅客規(guī)模預(yù)測(cè)表 序號(hào) r Y（萬(wàn)人） 2006 年 2010 年 2015 年 1 5% 16 19 4 24 8 2 10% 16 23 4 37 7 根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從高速增長(zhǎng)，然后增長(zhǎng)趨于緩慢，故項(xiàng)目建成時(shí)，市場(chǎng)總量約 16 萬(wàn)人 /年，然后基本穩(wěn)定在 23-25 萬(wàn)人 /年。從客房入住率考慮，假設(shè)本酒店為 500 間，故每年需 12 萬(wàn)人左右即能滿足設(shè)計(jì)要求。 3.4 本酒店市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶定位：考慮到常德市經(jīng)濟(jì)情況和收入水平，本項(xiàng)目 應(yīng)已面向本地區(qū)較富裕階層為主，立足常德