【商業(yè)地產(chǎn)】-深圳泛華景田北寫字樓項(xiàng)目前期發(fā)展建議報(bào)告2007-82PPT

泛華景田項(xiàng)目發(fā)展方向探討 2007年 09月 占地面積 :3568.2m2 建筑面積 :48838.9m2 容積率 :14.5 建筑 (覆蓋率 ):45% 目標(biāo)： “高價(jià)格，高速度，低成本” 1、如何實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化 2、 如何實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的資金回籠 報(bào)告結(jié)構(gòu) 報(bào)告體系 解讀景田片區(qū) 地塊解讀 宏觀形勢 開發(fā)方向研判 初步設(shè)想 解讀景田片區(qū)中心區(qū)一級輻射區(qū) 香密湖 蓮花山公園 中心區(qū) 福田區(qū)定位 福田區(qū)定位： 1、全市的行政文化中心和以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的中心商務(wù)區(qū)，二十一世紀(jì)深圳國際性城市形象的集中體現(xiàn)區(qū)； 2 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)型企業(yè)的高成長區(qū)和重點(diǎn)布局地區(qū) ； 3、功能完善的以 居住功能為主 的綜合區(qū)； 4、環(huán)境優(yōu)美、富于特色的生態(tài)型現(xiàn)代化城區(qū)。 從功能定位上看，福田將成為未來寫字樓的高度集中區(qū) 分區(qū)規(guī)劃 深圳高爾夫俱樂部 蓮花山公園 香密湖 筆架山公園 市政府 中心區(qū) 皇崗口岸 皇崗口岸 福田保稅區(qū) 區(qū)政府 梅林水庫 景田 梅林 上步片區(qū) ：東起紅嶺路 , 西至皇崗路 , 南到深圳河 , 北至北環(huán)路。包括體育中心、八卦嶺、園嶺、上步工業(yè)區(qū)等十個(gè)街坊。是深圳市的 商業(yè)區(qū)、居住區(qū)和公共綠地 。 沙頭片區(qū)： 由濱河路與深圳河及紅樹林海濱圍合而成。包括下沙、新洲、石廈、皇崗等八個(gè)街坊。目前功能混雜且整體環(huán)境差。未來擔(dān)負(fù)市中心區(qū)居住配套 的作用。 車公廟片區(qū) ：包括車公廟西、車公廟工業(yè)區(qū)、高爾夫球場。車公廟工業(yè)區(qū)規(guī)劃期內(nèi) 保留工業(yè)職能 ，未建空地定為政府控制用地。 中心片區(qū)： 東起皇崗路 , 西至新洲路 , 南到濱河大道 , 北至北環(huán)路。包括市中心區(qū)、蓮花山公園、蓮花北、彩田工業(yè)區(qū)、蓮花、崗廈。是福田區(qū)乃至深圳的核心片區(qū)，由綜合功能核心區(qū)和配套生活區(qū)組成。 全市金融、商貿(mào)、會(huì)展、行政、文化中心。 梅林片區(qū)： 是北環(huán)路以北、梅林二線以南的區(qū)域，包括上下梅林及梅林山體。保留現(xiàn)有功能格局，以 工業(yè)和居住為主。 香蜜湖片區(qū) ：包括安托山東、竹子林、農(nóng)科中心、香蜜湖、景田。是福田區(qū)的 儲(chǔ)備型片區(qū) ，嚴(yán)控開發(fā)建設(shè)的強(qiáng)度和速度， 保留組團(tuán)隔離帶、旅游和高質(zhì)量居住功能 中心區(qū)、香密湖之間 基本概況 中心區(qū)一級輻射區(qū)，居住為主的大型綜合片區(qū) 始建于 1991年，位于福田中心區(qū)西北部。 區(qū)域范圍： 深南大道以北，新洲路以西，北環(huán)路以南，香梅路以東，總用地面積273.59公頃。屬福田中心區(qū)一級輻射區(qū)。 區(qū)域功能： 作為 中心區(qū)的擴(kuò)展和延伸，是以居住為主 ，兼有部分商業(yè)、辦公、金融等功能綜合的大型居住區(qū)。 香密湖 蓮花山公園 區(qū)域交通 片區(qū)四級道路網(wǎng)： 城市快速路： 北環(huán)路 ，為雙向八車道； 城市主干道： 深南大道 （雙向八車道）、新洲路、紅荔路、蓮花路為雙向六車道，香梅路為雙向四車道； 城市次干道： 景田路、雙向四車道； 城市支路： 一號、三號、四號、五號為雙向三車道； 北環(huán)路 VS深南大道 深圳交通三大動(dòng)脈中，北環(huán)主要承擔(dān) 快速貨運(yùn) ，深南大道主要承擔(dān) 客運(yùn)和一般性貨運(yùn) ，濱海大道主要承擔(dān)客流。 北環(huán)由于是硬基路面，加之貨柜車川流不息，噪音最大，廢氣及路面震動(dòng)也相當(dāng)嚴(yán)重。 深南大道不僅是城市中軸線，同時(shí)也承擔(dān)著城市形象的展示，目前已形成了良好的商業(yè)辦公氛圍。 北環(huán)路的功能和形象對商務(wù)辦公無法形成帶動(dòng)（至少目前是這樣）。隨著 北環(huán)路禁行貨柜車 ，作為城市交通動(dòng)脈的人流、車流、商務(wù)帶動(dòng)將逐漸顯現(xiàn)。 北環(huán)路 未來的深南路 區(qū)域人口 景田片區(qū)主要聚集了四類人： 成功人士、白領(lǐng)、工薪階層和個(gè)體私營者。 隨著片區(qū)的建設(shè)、發(fā)展，景田片區(qū)還將吸納更多的高素質(zhì)上層人士，這樣的人群結(jié)構(gòu)意味著商務(wù)居住和辦公存在較大的發(fā)展空間。 目前片區(qū)居住人口為 3.5萬人，未來規(guī)劃人口 7.5萬人，意味著片區(qū)還將不斷吸納大量人口，人口密度的加劇給商務(wù)辦公發(fā)展帶來更大空間。 居家環(huán)境純粹，中、高階層聚集，有商務(wù)發(fā)展?jié)摿?片區(qū)物業(yè) 住宅大量分布，寫字樓分布受中心區(qū)輻射影響明顯 香密湖 蓮花山公園 中心區(qū) 現(xiàn)有物業(yè) 片區(qū)現(xiàn)有物業(yè)主要以住宅為主，檔次以中檔為主，寫字樓也有一定數(shù)量的分布，大多為 5 10年樓齡，新建寫字樓較少且主要分布在景田南。 景田片區(qū)是福田居住除了香密湖之外的第二選擇片區(qū)； 寫字樓分布是中心區(qū)、華強(qiáng)北、車公廟之外較集中的片區(qū)。 福田第二首選居住片區(qū)和辦公集中片區(qū) 片區(qū)企業(yè) 片區(qū)沒有工業(yè)，也沒有特色產(chǎn)業(yè)，但是本片區(qū)集中了很多企業(yè)，主要以科技、資訊、咨詢、投資、貿(mào)易為主。這些企業(yè)選擇景田主要是看重景田靠近中心區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢和較低的價(jià)格。 大部分企業(yè)分布在景田南的寫字樓內(nèi)，還有相當(dāng)一部分企業(yè)在片區(qū)的住宅內(nèi)辦公，在聚豪閣、擎天華庭、景新大廈等大多數(shù)住宅內(nèi)存在小公司辦公的情況（最近在住宅禁商活動(dòng)中，僅景洲大廈就清理出 67家企業(yè)，目前已有 58家搬離）。 隨著住宅禁商的進(jìn)一步深入，將有更多的企業(yè)走出社區(qū)、進(jìn)入寫字樓辦公。 區(qū)位吸引大批企業(yè)聚集，住宅禁商帶來機(jī)會(huì) 景田食街 “民以食為天”，飲食的繁榮意味著人流的匯聚，飲食的檔次代表著消費(fèi)的人群類別，飲食可帶動(dòng)區(qū)域的其它商務(wù)消費(fèi)。 景田食街 片區(qū)特點(diǎn) 景田片區(qū)處于香蜜湖片區(qū)與中心區(qū)之間，北望北環(huán)大道，南接深南大道，屬于中心 區(qū)一級輻射區(qū)。便利的交通讓居住變得極為方便；東攬蓮花山公園，西臨香蜜湖，臨山近水，營造出優(yōu)越的居住氛圍。緊臨 CBD的 優(yōu)越位置 ，盡享中心區(qū)的 成熟配套 ，坐擁蓮花山的 自然生態(tài)景觀 ，低于中心區(qū)的樓價(jià)等眾多優(yōu)勢，使本片區(qū)的房地產(chǎn)物業(yè)具有較強(qiáng)的市場競爭力。 景田作為 居家、文化氛圍濃厚，生活配套非常成熟的住宅集中片區(qū) 。隨著深圳中心西移，未來中心區(qū)的不斷發(fā)展，在中心區(qū)工作和生活的人口增加，作為中心區(qū)一級輻射區(qū)的景田片區(qū)已越來越受到置業(yè)者和投資者的重視，人氣將更加旺盛，生活配套和市政設(shè)施將更加完善。 區(qū)位優(yōu)越、配套成熟、景觀環(huán)繞、前景看好 未來發(fā)展 未來沿北環(huán)路將形成相對集中的行政辦公格局 項(xiàng)目地塊 規(guī)劃辦公帶 片區(qū)總結(jié) 片區(qū)環(huán)境良好，配套齊全，居住形象已形成，可吸納客戶范圍廣，居住價(jià)值攀升較快； 已有寫字樓主要集中在景田南，景田北寫字樓較少，沿 北環(huán)大道規(guī)劃了集中的辦公地帶，未來將形成較集中的辦公區(qū)； 從片區(qū)的區(qū)位、配套、環(huán)境、人口、居住生活來看，無論 發(fā)展住宅還是寫字樓都具備了良好的基礎(chǔ)。 片區(qū)現(xiàn)有和未來人口構(gòu)成對 商務(wù)辦公有較大的需求，隨著住宅禁商的實(shí)行，片區(qū)寫字樓市場價(jià)值將得到提升。 商務(wù)辦公總體形象參差不一，沿北環(huán)路形象檔次較差。辦公客戶以區(qū)域內(nèi)客戶為主； 新建項(xiàng)目具備較大上升空間 ，同時(shí)受到現(xiàn)有項(xiàng)目的沖擊，存在片區(qū)內(nèi)競爭威脅； 發(fā)展住宅、寫字樓都具備良好的基礎(chǔ)和前景 報(bào)告結(jié)構(gòu) 報(bào)告體系 解讀景田片區(qū) 地塊解讀 宏觀形勢 開發(fā)方向研判 初步設(shè)想 地塊解讀項(xiàng)目位置 中審 大廈 開元 大廈 祥云 項(xiàng)目 青海 大酒店 人行天橋 碧云天 通業(yè) 大廈 馨庭苑 景田公園 綠地 社區(qū)休閑公園 林海山莊 沿北環(huán)路已有部分寫字樓分布，有一定辦公氛圍基礎(chǔ) 本 項(xiàng)目 武警 大廈 景尚 項(xiàng)目周邊 青海大酒店 景尚雅苑 小公園 項(xiàng)目周邊物業(yè) 沃爾瑪 注： 為公交車站點(diǎn) 項(xiàng)目周邊配套 6、 11、 41、 21、 104路公交車 6、 104、 41、 73、 38、241路 67、 356、 334、 201路公交 67、 201、 334、 356、361路 到達(dá)南山、羅湖、福田其它區(qū)域 到達(dá)南山、羅湖、福田其它區(qū)域 到達(dá)布吉、南山、龍華、坂田、西鄉(xiāng)等 到達(dá)布吉、龍崗、坪地等 景田北站牌 景密村站牌 開元大廈站牌 福田中醫(yī)院站牌 150米范圍內(nèi)有四個(gè)車站， 13條公交線路覆蓋了關(guān)內(nèi)外的重要區(qū)域 項(xiàng)目周邊配套 生活配套方面： 福田農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場：位于梅林路旁，約 1萬平方米； 超市購物：歲寶百貨、民潤超市、華潤超市、沃爾瑪超市 汽車大世界：位于香梅路，經(jīng)營各類名牌汽車，品種豐富； 醫(yī)療服務(wù)：北大深圳醫(yī)院、景田醫(yī)院； 德式堡：歐陸式建筑，是深圳功能最齊全的大型高尚私人會(huì)所； 水上樂園：深圳特色的水上休閑主題公園； 香蜜湖度假村：分為娛樂城、酒店、酒樓、劇院等，功能齊全，規(guī)模龐大； 國際網(wǎng)球中心：位于安托山畔，面積大，各項(xiàng)設(shè)施均為國際標(biāo)準(zhǔn)； 名人俱樂部：馳名深圳的高尚休閑會(huì)所； 香蜜湖高爾夫球會(huì)：深圳最為鄰近城市中心的高爾夫球會(huì)； 景田食街：以中高檔餐飲為主。 生活配套齊全豐富，品質(zhì)、檔次較高 項(xiàng)目周邊配套 學(xué)校配套： 景田小學(xué)、景秀小學(xué)、景龍中學(xué)、景秀中學(xué)、福景外國語學(xué)校、深圳高級中學(xué)、福田外國語學(xué)校 景秀中學(xué)：設(shè)施齊全的初中段學(xué)校， 99年度科技特色學(xué)校； 福田外國語學(xué)校：設(shè)初、高中部，以外語教學(xué)為龍頭，景田最具特色的中學(xué)； 幼兒園：天健幼兒園、紅蜻蜓幼兒園、景田幼兒園。 金融、酒店、商務(wù)服務(wù)配套： 實(shí)華酒店：三星級，開元大廈內(nèi)；中審賓館：中審大廈內(nèi)； 青海大酒店：三星級，青海大廈內(nèi)； 銀行：深圳發(fā)展銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、浦發(fā)銀行 教育配套全面，商務(wù)、金融配套滿足基本需求 項(xiàng)目總結(jié) 地塊周邊環(huán)境較純粹，有一定的景觀資源可以利用； 地塊交通便捷、周邊配套較齊全，可滿足發(fā)展寫字樓的基本需要； 周邊聚集了一些已建成的寫字樓，已形成了一定的商務(wù)辦公氛圍； 地塊面臨北環(huán)大道，具備一定昭示性，同時(shí)也帶來噪音影響； 地塊西、南側(cè)具備景觀和安靜的環(huán)境氛圍； 項(xiàng)目地塊自身特質(zhì)對發(fā)展寫字樓有一定支持 報(bào)告結(jié)構(gòu) 報(bào)告體系 解讀景田片區(qū) 地塊解讀 宏觀形勢 開發(fā)方向研判 初步設(shè)想 宏觀形勢金融：加息、稅收 中國人民銀行決定，自 2006年 8月 19日起金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率提高到了 2.52%；一年期貸款基準(zhǔn)利率提高到了 6.12% 。 1 2004.10.29 一年期存、貸款利率均上調(diào) 0.27%。 2 2005.3.17 提高了住房貸款利率。 3 2006.4.28 金融機(jī)構(gòu) 貸款利率 上調(diào) 0.27%，提高到 5.85%。 4 2006.8.19 一年期存、貸款基準(zhǔn)利率 均上調(diào) 0.27%。 近年加息一覽表 自 2005年 6月 1日起： 1.對個(gè)人購買住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅； 2.個(gè)人購買普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅 3.對個(gè)人購買非普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。 加息和稅收政策平抑房價(jià)，打擊炒房的目的十分明顯，這樣的政策對抑制住宅產(chǎn)品短期投資、投機(jī)起到了一定的效果，在住宅投資價(jià)值降低的同時(shí)， 商業(yè)、寫字樓以及類寫字樓物業(yè)受到投資客的更多關(guān)注。 房地產(chǎn)新政 沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“ 70、 90平米”新政終于塵埃落定。雖然面對新政，開發(fā)商有很多所謂的“對策”，但是可以肯定的是， 未來大戶型住宅產(chǎn)品的供應(yīng)量必然會(huì)受到一定影響，有所減少。 近期，大戶型住宅產(chǎn)品二手交易價(jià)格應(yīng)聲而漲（萬科金色家園部分頂層復(fù)式單元達(dá)到 15000元 /平米的價(jià)格水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了片區(qū)新房價(jià)格）。 景田片區(qū)是相對比較成熟的片區(qū)，近年開發(fā)量比較小，項(xiàng)目規(guī)模也較小，而且以中小戶型產(chǎn)品居多。隨著景田片區(qū)的不斷成長，可以預(yù)計(jì)， 大戶型產(chǎn)品將會(huì)呈現(xiàn)一定程度的稀缺態(tài)勢。 本項(xiàng)目商業(yè)性辦公性質(zhì)的土地， 70年的產(chǎn)權(quán)，在層高、戶型面積等方面比普通住宅項(xiàng)目有著更大的設(shè)計(jì)空間，本項(xiàng)目能否利用這些優(yōu)勢呢？ 北環(huán)路禁行貨柜車 2006年 9月 16日起，北環(huán)路將禁行貨柜車。 其實(shí)在 2003年就提出了北環(huán)路禁行貨柜車，但是由于沒有別的路好走，一直無法真正實(shí)行，但是隨著南坪快速的通車，這一政策有了更充分的現(xiàn)實(shí)可行性。 北環(huán)路沿線物業(yè)由于受到很大的噪音和震動(dòng)影響，價(jià)值相對要降低 500元 /平米以上。隨著北環(huán)路的功能改為客運(yùn)為主，噪音和形象都會(huì)有較大改觀，將會(huì)帶動(dòng)沿線物業(yè)升值。 城市中心范圍的不斷擴(kuò)展，北環(huán)路作為城市動(dòng)脈，對人流、居住、車流、商務(wù)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)將會(huì)顯著加強(qiáng)，將成為第二條“深南大道”。 住宅禁商令 根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃管理規(guī)定和深圳市出租屋管理若干規(guī)定（修訂版），房屋的功能將嚴(yán)格控制，對住宅作商業(yè)、辦公用途作出了限制。目前，廣州、濟(jì)南、重慶等大城市都在進(jìn)行“住宅禁商”活動(dòng)，深圳的“住宅禁商”也動(dòng)了真格。 市場上，無法承受寫字樓高租價(jià)以及確實(shí)需要居住、辦公功能有一定程度集成的企業(yè)和個(gè)人很多，這能否給我們帶來啟示和機(jī)遇？ “住宅禁商” 催熱寫字樓市場的同時(shí)，實(shí)際上也給介于寫字樓和住宅之間的物業(yè)類型帶來了機(jī)遇。 宏觀總結(jié) 宏觀政策調(diào)控對住宅產(chǎn)品影響較大； 宏觀政策為寫字樓及相關(guān)聯(lián)產(chǎn)品帶來發(fā)展空間和機(jī)遇； 商住一體化多功能產(chǎn)品將具備獨(dú)特價(jià)值； 報(bào)告結(jié)構(gòu) 報(bào)告體系 解讀景田片區(qū) 地塊解讀 宏觀形勢 開發(fā)方向研判 初步設(shè)想 開發(fā)方向研判項(xiàng)目可能的發(fā)展方向： 酒店？ 酒店式公寓？ 公寓式寫字樓？ 純寫字樓？ 居住型公寓？ 居 住 寫字樓 指標(biāo)判斷：“ 高容積率、高層建筑 ” 占地面積 :3368.2m2 建筑面積 :48838.9m2 容積率 :14.5 建筑 (覆蓋率 ):居住氛圍 通業(yè) 大廈 項(xiàng)目功能基本判斷 2：價(jià)值 分項(xiàng) 單位建安成本 售價(jià) 未來售價(jià) 住 宅 景尚雅苑 2500元 8600元 /平米 10000元 /平米 項(xiàng)目地塊太小，臨北環(huán)，以公寓為方向， 價(jià)格無法突破萬元 寫 字 樓 高層 3500元 11000元左右 12000 15000元 超高層 4500 5000元 11000 15000元 14000 18000元 市場上 已沒有萬元以下的寫字樓 ，新建寫字樓 價(jià)格實(shí)現(xiàn)空間較大 從價(jià)值上來看，本片區(qū)住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)格存在瓶頸，上升空間較小， 寫字樓產(chǎn)品的價(jià)格空間較大，而且價(jià)格與配置、品質(zhì)關(guān)聯(lián)更大。 注：住宅以公寓為方向，以景尚雅苑為標(biāo)桿；寫字樓以景田南寫字樓價(jià)格為標(biāo)桿 寫字樓價(jià)值實(shí)現(xiàn)空間更大 項(xiàng)目功能基本判斷結(jié)論 從氛圍和價(jià)值來看，商務(wù)寫字樓方向比住宅更適合本項(xiàng)目。 結(jié)論： 項(xiàng)目功能偏向?qū)懽謽欠较?純寫字樓公寓式寫字樓 ？ 純寫字樓公寓式寫字樓 純寫字樓 公寓式寫字樓 優(yōu)勢： 優(yōu)勢： 1、易于 拔高項(xiàng)目形象，提升檔次 ，較易吸引有實(shí)力的公司進(jìn)駐； 2、價(jià)格支撐力度大； 1、符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)定位和中小企業(yè)需求； 2、 造價(jià)低、成本小，資金回籠快，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小 ； 3、 功能轉(zhuǎn)化容易，應(yīng)變市場能力強(qiáng) ； 4、價(jià)格支撐力比商務(wù)公寓高； 5、管理費(fèi)和運(yùn)營成本較低，利于銷售； 劣勢： 劣勢： 1、造價(jià)高、開發(fā)周期長， 風(fēng)險(xiǎn)較大 ； 2、 管理費(fèi)和運(yùn)營成本高 ； 1、形象檔次和銷售價(jià)位略低于純寫字樓； 2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)有一定難度。 公寓式寫字樓和本項(xiàng)目所在區(qū)域以及項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)更契合 開發(fā)方向 1：酒店 開發(fā)條件：聘請專業(yè)酒店管理公司管理，對大堂、客房及公共空間裝修要求高， 對停車位需求較大； 銷售方式： A、 發(fā)展商長期持有、長期收益， B、 產(chǎn)權(quán)式銷售（如東方銀座）； 總結(jié)： 優(yōu)勢分析：周邊商務(wù)氛圍濃，酒店經(jīng)營理想，產(chǎn)權(quán)式銷售可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格； 劣勢分析：開發(fā)成本高，銷售期無法掌控，存在一定風(fēng)險(xiǎn)； 開發(fā)角度：綜合考慮發(fā)展商的需求，本項(xiàng)目不宜長期持有，且酒店的開發(fā)及運(yùn) 營成本相對較高。 開發(fā)成本高，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，不能作為首選！ 市場案例： 東方銀座 產(chǎn)權(quán)式酒店 占地面積 :6949.5平米 總建面： 44298.5平米 容積率： 5.0 樓層： 21層 房間面積：以 31-46平米為主，最大房間為 250平米的總統(tǒng)套房 實(shí)收價(jià)： 15000元 /平米 入伙時(shí)間： 2004/6/30 客房價(jià)格：高級客房 560元 /晚，海景客房 660元 /晚 點(diǎn)評：由瑞雅國際酒店管理，五星級。目前經(jīng)營狀況非常理想，客戶多數(shù)為國外商務(wù)人士，入住率超過 70%，已成為深圳知名五星級酒店。 開發(fā)方向 2：酒店式公寓 客戶角度：高檔酒店式公寓主要集中投資客和高檔商務(wù)人士，景田北正處于成 長階段，商務(wù)密集度不夠，短時(shí)期難以引起關(guān)注。 營銷角度：區(qū)域市場稀缺物業(yè)，但高價(jià)有一定瓶頸，主要集中在 1萬元左右， 且與中心區(qū)酒店式公寓相比不具備競爭優(yōu)勢，有市場風(fēng)險(xiǎn)； 開發(fā)角度：需要高品質(zhì)的裝修標(biāo)準(zhǔn)及物管，開發(fā)成本較高，有一定市場風(fēng)險(xiǎn)。 開發(fā)成本高，無明顯競爭優(yōu)勢，價(jià)格有瓶頸，不可行！ 市場案例： 東方華都 城市假日酒店公寓 市場案例： 東方華都 城市假日酒店公寓 產(chǎn) 品：建面 54550平方米，總戶數(shù) 864戶， 8000平方米商業(yè) 單房（ 31） 20%， 一房（ 38-45 ） 60%，兩房（ 60-69） 20% 價(jià) 格 ： 9300元 /平方米（帶 1000元 /平方米精裝修） 客 戶：投資客 70%，外銷 10%，教育和自住 20；（羅湖 60%，其他區(qū)域 30%） 概念推廣：純粹城市假日酒店公寓 附 加 值： 酒店式服務(wù)、高檔次、高品質(zhì)精裝修、教育資源 等 目前銷售率： 70 開發(fā)方向 3：公寓式寫字樓 產(chǎn)品角度：自由空間，契合區(qū)域主流成長型商務(wù)客戶需求； 開發(fā)角度：可實(shí)現(xiàn)較高的售價(jià)及較快速的銷售，比居住型公寓更能充分 發(fā)揮地段價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目更高價(jià)值； 營銷角度：單純的商務(wù)公寓價(jià)格支撐有一定瓶頸，而公寓式寫字樓 為 商務(wù)空間的差異化產(chǎn)品，更契合市場發(fā)展?jié)M足區(qū)域客戶需求。 可行！ 占地面積： 5288.73平米 總建面： 51253.42平米 容積率： 8.1 樓層：地上 31層，地下 2層，兩座連體（ 6- 31層為商務(wù)公寓） 配套：商務(wù)中心、書坊、資訊中心、會(huì)議室、培訓(xùn)室 咖啡商務(wù)會(huì)客廳、健身中心 游泳池、空中花園、宴會(huì)廳。 商務(wù)公寓： 面積： 36-750平米，分隔可自由組合 。 原售價(jià)： 9000元 /平米 二手轉(zhuǎn)讓價(jià)： 20層以下 11500-12000元 /平米， 20層以上 12500元 /平米 租金：低層 65-75元