【商業(yè)地產(chǎn)】-研究模型-產(chǎn)品創(chuàng)新的三種方式

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新的三種方式 世聯(lián)研究模型 2005.4.21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵字 ： 住宅、創(chuàng)新 簡(jiǎn)介 ： 在不同的市場(chǎng)條件下，通過(guò)不同的產(chǎn)品創(chuàng)新方式提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值的三種方式 依靠高品質(zhì)、出位的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值 憑借高檔、高科技含量的建材、設(shè)備設(shè)施創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值 通過(guò)高配置的社區(qū)配套設(shè)施提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例 1：棕櫚泉國(guó)際公寓 依靠高品質(zhì)、出位的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值 朝陽(yáng)公園旁，新一代城市豪宅代表作，容積率 3.5， 11棟 23-33層的板、塔樓組成 陳世民建筑師事務(wù)所，整個(gè)建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代感強(qiáng)，外立面線條簡(jiǎn)單清晰摩登 豪華配套會(huì)所，面積超過(guò) 1萬(wàn)平米，由 G.I.L藝術(shù)設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司設(shè)計(jì)，功能超五星級(jí) 面積 100-380，房型有 2居、3居、超大型等，三居占50% 環(huán)境設(shè)計(jì)香港貝爾高林，園林覆蓋率 50%，圍合式中庭主題花園，面積 3.8萬(wàn)平米，歐洲古典特色，移植美國(guó)棕櫚樹(shù) 香港地鐵物業(yè)管理有限公司 豪華會(huì)所 現(xiàn)代氣息，簡(jiǎn)潔明了的線條 氣派大堂 棕櫚泉規(guī)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例 2：鋒尚國(guó)際公寓 憑借高檔、高科技含量的建材、設(shè)備設(shè)施創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值 海淀區(qū)萬(wàn)柳居住區(qū)南部北京西北三四環(huán)之間的經(jīng)典城市豪宅，建筑面積 8萬(wàn)，容積率 3，四棟塔樓和兩棟板樓組成 顛覆 板與塔的比較體系 歐洲居住標(biāo)準(zhǔn)，新風(fēng)系統(tǒng)、LOW-E玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng) 建筑設(shè)計(jì)：新加坡雅思柏建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，北京威斯頓設(shè)計(jì)公司 (德國(guó) ) 環(huán)境設(shè)計(jì)：瑞典阿肯設(shè)計(jì)事務(wù)所；會(huì)所 3600平方米 ,德國(guó) wwa建筑事務(wù)所設(shè)計(jì) 整體規(guī)劃 外部看板 裸體樣板間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例 3：珠江帝景 通過(guò)高配置的社區(qū)配套設(shè)施提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 精裝修公寓，塔樓均價(jià)9300，板樓均價(jià) 11000，實(shí)現(xiàn)了明顯高于區(qū)域價(jià)格平臺(tái)的價(jià)值。 2.5公里長(zhǎng)， 10萬(wàn)平米歐陸風(fēng)情商業(yè)街 五星級(jí)酒店會(huì)所 5A級(jí)寫字樓 星級(jí)酒店式商務(wù)公寓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三種創(chuàng)新方式依托的外部條件 創(chuàng)新 方式 采用該種方式的原因 產(chǎn)品指標(biāo) 影響 關(guān)鍵點(diǎn) 規(guī)劃建筑 1、最容易被感知， 提升產(chǎn)品價(jià)值 2、新增成本最少 園林、建筑立面、規(guī)劃平面、大堂等 客戶感知的第一印象 社區(qū)配套 1、周邊配套缺乏，社區(qū)必需 2、提升產(chǎn)品檔次的手段 3、配套能夠獨(dú)自實(shí)現(xiàn)較高的市場(chǎng)價(jià)值 學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、商業(yè)、醫(yī)院等 周邊配套狀況 建材 設(shè)備 1、在此增加的投入能夠被客戶感知，實(shí)現(xiàn)足夠高的溢價(jià) 2、開(kāi)發(fā)商追求長(zhǎng)期品牌效應(yīng) 保溫隔熱圍護(hù)結(jié)構(gòu)，新風(fēng)系統(tǒng)、混凝土采暖制冷系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、電梯等 客戶感知范圍內(nèi) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。購(gòu)物中心調(diào)整、提升的必要性和實(shí)施策略 演講嘉賓 邱志東 先生 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1、購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 3、購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 4、購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過(guò)程中的策略 目錄 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一、購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的 1、完善購(gòu)物中心定位 2、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 3、滿足消費(fèi)者需求 4、提升租值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目面積偏大，同類型品牌重疊 2、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目原先定位逐漸與項(xiàng)目的整體定位產(chǎn)生偏差 3、營(yíng)業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴(yán)重 什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目設(shè)置的樓層與周邊其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不能有效產(chǎn)生互動(dòng) 5、需要增加其他種類的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，以完善配套功能 或商品結(jié)構(gòu) 6、更高級(jí)別的品牌進(jìn)駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營(yíng)位置和樓 層的換位調(diào)整 什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7、同行之間的競(jìng)爭(zhēng)而引發(fā)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)需要 8、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有較大市場(chǎng)空間 9、項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整 什么情況下購(gòu)物中心 必須進(jìn)行經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的調(diào)整和提升 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。三、購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 1、購(gòu)物中心定位的檢討 2、購(gòu)物中心項(xiàng)目配套和組合的完整性、適應(yīng)性及可持續(xù)性 3、市場(chǎng)同業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)和對(duì)抗性 4、消費(fèi)者的潛在需求 5、購(gòu)物中心?？偷南M(fèi)行為、習(xí)慣和消費(fèi)水平分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6、 原有租戶的經(jīng)營(yíng)狀況、租約履行時(shí)間狀況 7、 市場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略的得失及未來(lái)方向 8、 擬引進(jìn)租戶的市場(chǎng)拓展方向和市場(chǎng)布點(diǎn)情況 9、 業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的思路、業(yè)務(wù)能力和人員配備 10、調(diào)整、提升前后租金收益比較 購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11、配合調(diào)整提升的工程技術(shù)改造可行性或由此所必須進(jìn)行的公共空間、設(shè)施或動(dòng)線改造工程的可能性 12、調(diào)整提升的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排 13、資金投入預(yù)算：改造費(fèi)用，推廣費(fèi)用及招商費(fèi)用 購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 四、購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過(guò)程中的策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1、專職團(tuán)隊(duì)的組建和業(yè)務(wù)要求 2、目標(biāo)租戶的資料收集、分析和篩選 3、中介機(jī)構(gòu)的選擇及專職團(tuán)隊(duì)的分工 4、調(diào)整項(xiàng)目裝飾設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的選定和方案設(shè)計(jì) 5、主要重點(diǎn)租戶的市場(chǎng)拓展情況分析、需求及招商策略 購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過(guò)程中的策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過(guò)程中的策略 6、 調(diào)整提升項(xiàng)目的概念創(chuàng)立和市場(chǎng)前景，未來(lái)營(yíng)銷推廣方案 7、 調(diào)整提升項(xiàng)目的裝修設(shè)計(jì)方案及公共部分改造方案效果展示 8、 靈活的合作方式和租金收益平衡預(yù)算 9、 原有租戶的去留問(wèn)題 10、項(xiàng)目調(diào)整部