【商業(yè)地產(chǎn)】-研究模型-產(chǎn)品創(chuàng)新的三種方式

本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新的三種方式 世聯(lián)研究模型 2005.4.21 本報告是嚴格保密的。 關鍵字 ： 住宅、創(chuàng)新 簡介 ： 在不同的市場條件下，通過不同的產(chǎn)品創(chuàng)新方式提升項目價值。 本報告是嚴格保密的。 實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價值的三種方式 依靠高品質、出位的規(guī)劃建筑設計實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價值 憑借高檔、高科技含量的建材、設備設施創(chuàng)造產(chǎn)品價值 通過高配置的社區(qū)配套設施提升項目價值 本報告是嚴格保密的。 案例 1：棕櫚泉國際公寓 依靠高品質、出位的規(guī)劃建筑設計實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價值 朝陽公園旁，新一代城市豪宅代表作，容積率 3.5， 11棟 23-33層的板、塔樓組成 陳世民建筑師事務所，整個建筑設計現(xiàn)代感強，外立面線條簡單清晰摩登 豪華配套會所，面積超過 1萬平米，由 G.I.L藝術設計顧問公司設計，功能超五星級 面積 100-380，房型有 2居、3居、超大型等，三居占50% 環(huán)境設計香港貝爾高林，園林覆蓋率 50%，圍合式中庭主題花園，面積 3.8萬平米，歐洲古典特色，移植美國棕櫚樹 香港地鐵物業(yè)管理有限公司 豪華會所 現(xiàn)代氣息，簡潔明了的線條 氣派大堂 棕櫚泉規(guī)劃 本報告是嚴格保密的。 案例 2：鋒尚國際公寓 憑借高檔、高科技含量的建材、設備設施創(chuàng)造產(chǎn)品價值 海淀區(qū)萬柳居住區(qū)南部北京西北三四環(huán)之間的經(jīng)典城市豪宅，建筑面積 8萬，容積率 3，四棟塔樓和兩棟板樓組成 顛覆 板與塔的比較體系 歐洲居住標準，新風系統(tǒng)、LOW-E玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng) 建筑設計：新加坡雅思柏建筑設計事務所，北京威斯頓設計公司 (德國 ) 環(huán)境設計：瑞典阿肯設計事務所；會所 3600平方米 ,德國 wwa建筑事務所設計 整體規(guī)劃 外部看板 裸體樣板間 本報告是嚴格保密的。 案例 3：珠江帝景 通過高配置的社區(qū)配套設施提升項目價值 精裝修公寓，塔樓均價9300，板樓均價 11000，實現(xiàn)了明顯高于區(qū)域價格平臺的價值。 2.5公里長， 10萬平米歐陸風情商業(yè)街 五星級酒店會所 5A級寫字樓 星級酒店式商務公寓 本報告是嚴格保密的。 三種創(chuàng)新方式依托的外部條件 創(chuàng)新 方式 采用該種方式的原因 產(chǎn)品指標 影響 關鍵點 規(guī)劃建筑 1、最容易被感知， 提升產(chǎn)品價值 2、新增成本最少 園林、建筑立面、規(guī)劃平面、大堂等 客戶感知的第一印象 社區(qū)配套 1、周邊配套缺乏，社區(qū)必需 2、提升產(chǎn)品檔次的手段 3、配套能夠獨自實現(xiàn)較高的市場價值 學校、幼兒園、會所、商業(yè)、醫(yī)院等 周邊配套狀況 建材 設備 1、在此增加的投入能夠被客戶感知，實現(xiàn)足夠高的溢價 2、開發(fā)商追求長期品牌效應 保溫隔熱圍護結構，新風系統(tǒng)、混凝土采暖制冷系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、電梯等 客戶感知范圍內 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。購物中心調整、提升的必要性和實施策略 演講嘉賓 邱志東 先生 本報告是嚴格保密的。 1、購物中心調整和提升的目的 2、什么情況下購物中心必須進行調整和提升 3、購物中心調整提升前必須考量的內容 4、購物中心調整實施過程中的策略 目錄 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。一、購物中心調整和提升的目的 本報告是嚴格保密的。 購物中心調整和提升的目的 1、完善購物中心定位 2、增強市場競爭力 3、滿足消費者需求 4、提升租值 本報告是嚴格保密的。 二、什么情況下購物中心必須進行調整和提升 本報告是嚴格保密的。 1、部分經(jīng)營項目面積偏大，同類型品牌重疊 2、部分經(jīng)營項目原先定位逐漸與項目的整體定位產(chǎn)生偏差 3、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴重 什么情況下購物中心必須進行調整和提升 本報告是嚴格保密的。 4、部分經(jīng)營項目設置的樓層與周邊其他經(jīng)營項目不能有效產(chǎn)生互動 5、需要增加其他種類的經(jīng)營項目，以完善配套功能 或商品結構 6、更高級別的品牌進駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營位置和樓 層的換位調整 什么情況下購物中心必須進行調整和提升 本報告是嚴格保密的。 7、同行之間的競爭而引發(fā)的錯位經(jīng)營需要 8、經(jīng)營項目業(yè)績增長有較大市場空間 9、項目開業(yè)前種種原因導致的缺漏或是上一次不成功的調整 什么情況下購物中心 必須進行經(jīng)營項目的調整和提升 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。三、購物中心調整提升前必須考量的內容 本報告是嚴格保密的。 購物中心調整提升前必須考量的內容 1、購物中心定位的檢討 2、購物中心項目配套和組合的完整性、適應性及可持續(xù)性 3、市場同業(yè)的錯位經(jīng)營和對抗性 4、消費者的潛在需求 5、購物中心?？偷南M行為、習慣和消費水平分析 本報告是嚴格保密的。 6、 原有租戶的經(jīng)營狀況、租約履行時間狀況 7、 市場營銷推廣策略的得失及未來方向 8、 擬引進租戶的市場拓展方向和市場布點情況 9、 業(yè)務團隊的思路、業(yè)務能力和人員配備 10、調整、提升前后租金收益比較 購物中心調整提升前必須考量的內容 本報告是嚴格保密的。 11、配合調整提升的工程技術改造可行性或由此所必須進行的公共空間、設施或動線改造工程的可能性 12、調整提升的時間節(jié)點安排 13、資金投入預算：改造費用，推廣費用及招商費用 購物中心調整提升前必須考量的內容 本報告是嚴格保密的。 四、購物中心調整實施過程中的策略 本報告是嚴格保密的。 1、專職團隊的組建和業(yè)務要求 2、目標租戶的資料收集、分析和篩選 3、中介機構的選擇及專職團隊的分工 4、調整項目裝飾設計機構的選定和方案設計 5、主要重點租戶的市場拓展情況分析、需求及招商策略 購物中心調整實施過程中的策略 本報告是嚴格保密的。 購物中心調整實施過程中的策略 6、 調整提升項目的概念創(chuàng)立和市場前景，未來營銷推廣方案 7、 調整提升項目的裝修設計方案及公共部分改造方案效果展示 8、 靈活的合作方式和租金收益平衡預算 9、 原有租戶的去留問題 10、項目調整部