【商業(yè)地產(chǎn)】易居-南通星湖風(fēng)情街報(bào)告市場(chǎng)研究及商業(yè)定位報(bào)告_75PPT

市場(chǎng)研究及商業(yè)定位報(bào)告 日期： 2008年 7月 24日 目錄 南通分析 項(xiàng)目情況介紹 項(xiàng)目研判與商業(yè)定位 商業(yè)運(yùn)營(yíng)方式建議 2 3 一、 南通分析 4 南通分析 南通簡(jiǎn)介 在中國(guó)的版圖上，處于沿海經(jīng)濟(jì)帶與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶 T型結(jié)構(gòu)交匯點(diǎn)和長(zhǎng)江三角洲洲頭的城市只有兩個(gè)，一個(gè)是國(guó)際大都市的上海，另一個(gè)就是與其一衣帶水、處于長(zhǎng)江北岸的南通。 南通“據(jù)江海之會(huì)、扼南北之喉”，隔江與中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽(yù)為“北上?！?；北接廣袤的蘇北大平原，通過(guò)鐵路與歐亞大陸橋相連；從長(zhǎng)江口出?？赏ㄟ_(dá)中國(guó)沿海和世界各港；溯江而上，可通蘇、皖、贛、鄂、湘、川六省及云、貴、陜、豫等地。蘇通長(zhǎng)江公路大橋建成以后，將使南通進(jìn)入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。 南通面臨海外和內(nèi)陸兩大經(jīng)濟(jì)輻射扇面，與上海有著相似的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)。素有“江海明珠”、“揚(yáng)子第一窗口”之美譽(yù)。 5 南通分析 開發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介 南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于 1984年 12月 19日經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)設(shè)立，是中國(guó)首批 14個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。開發(fā)區(qū)地處南通市區(qū)，瀕臨長(zhǎng)江，與國(guó)際大都市上海隔江相望，即將建成的世界第一斜拉橋蘇通長(zhǎng)江大橋就在開發(fā)區(qū)內(nèi)。開發(fā)區(qū)以其通江達(dá)海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，配套完善的投資環(huán)境，特色鮮明的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，日益成為長(zhǎng)江三角洲投資興業(yè)的優(yōu)選之地。 南通開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有江蘇南通出口加工區(qū)、中國(guó)長(zhǎng)江國(guó)際化學(xué)纖維工業(yè)園、長(zhǎng)江國(guó)際化學(xué)新材料工業(yè)園、電子和精密模具園等特色園區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施取得了國(guó)際通行的環(huán)境“綠色名片”。累計(jì)興辦外商投資企業(yè) 600余家，總投資近 80億美元。投資客商來(lái)自 34個(gè)國(guó)家和地區(qū)，日本東麗、帝人、寶理、三菱麗陽(yáng)、 DIC、伊藤忠、丸紅、王子制紙，英國(guó)捷利康化學(xué)，美國(guó) ITT、瑞利、帝高納，法國(guó)液化空氣，新加坡三德集團(tuán)，臺(tái)灣合成橡膠等 30多個(gè)世界 500強(qiáng)企業(yè)和一批知名公司紛紛在開發(fā)區(qū)落戶。開發(fā)區(qū)已成為長(zhǎng)三角利用外資集中的制造業(yè)基地和上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地。 南通開發(fā)區(qū)奉行“為投資者服務(wù)，讓投資者盈利” 宗旨，著力打造“誠(chéng)信開發(fā)區(qū)”、“環(huán)保開發(fā)區(qū)”和“平安開發(fā)區(qū)”，不斷營(yíng)造與招商、安商、富商相適應(yīng)的“安全綠洲”。 6 南通分析 城市近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū) 港閘開發(fā)區(qū)： 大力發(fā)展臨港工業(yè)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。完善城市配套公共設(shè)施。 新區(qū)核心區(qū)： 建成體育會(huì)展中心等公共設(shè)施。大力推進(jìn)大學(xué)城的建設(shè)。完善城市道路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施。建設(shè)中心區(qū)綠化及商貿(mào)區(qū)。 開發(fā)區(qū)中心區(qū)： 大力推進(jìn)出口加工產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)。繼續(xù)建設(shè)長(zhǎng)江國(guó)際纖維工業(yè)園。 完善大型城市公共設(shè)施的建設(shè)。加快配套的居住小區(qū)建設(shè)。 江海港區(qū)： 全面推進(jìn)造紙項(xiàng)目的建設(shè)。盡快啟動(dòng)長(zhǎng)江國(guó)際新材料工園。發(fā)揮交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)。 觀音山片區(qū)： 重點(diǎn)建設(shè)輕紡，染織工業(yè)基地。促進(jìn)物流基地的形成。加快城市道路的建設(shè)。 7 南通分析 城市展望 規(guī)劃目標(biāo) 1、將南通建成上海都市圈和長(zhǎng)三角地區(qū)，具有國(guó)際影響力的副中心城市。 2、富有活力和競(jìng)爭(zhēng)力，適宜于人居的高品位城市。 3、具有山水風(fēng)光特色的沿江濱水城市。 城市規(guī)模 人口規(guī)模 180萬(wàn)人（含海門市區(qū)、通州市區(qū)人口） 居住用地工業(yè)用地市政公共設(shè)施用地商業(yè)、金融用地 用地規(guī)模 200平方公里 城市發(fā)展形態(tài) 突破 528平方公里的核心規(guī)劃區(qū)范圍，進(jìn)一步 向東、向南 拓展，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，將海門市區(qū)、通州市區(qū)及相鄰城鎮(zhèn)融入市區(qū)，形成“大南通”城市結(jié)構(gòu)。 城市結(jié)構(gòu)與功能定位 “大南通”城市結(jié)構(gòu)由新城區(qū)、港閘區(qū)、開發(fā)區(qū)、海門區(qū)、通州區(qū)所組成，各區(qū)的功能在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)一步發(fā)展、融合、創(chuàng)新，形成自身特色。 8 南通分析 現(xiàn)有商業(yè)狀況 以南大街沿線為絕對(duì)市中心，居民日常購(gòu)物消費(fèi)均集中在此地，酒吧、浴場(chǎng)、 KTV等較為分散，此類行業(yè)以目的型消費(fèi)為主?？梢娔贤ê诵纳倘χ饕獦I(yè)態(tài)為大賣場(chǎng)、百貨、家居、餐飲、專業(yè)市場(chǎng)。零星分布著小規(guī)模的娛樂休閑業(yè)態(tài)。 港閘區(qū)的主要業(yè)態(tài)為：建材家具市場(chǎng)、汽配市場(chǎng)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況普遍中低檔，但消費(fèi)人群卻是目標(biāo)性消費(fèi)，比較有名氣。 開發(fā)區(qū)目前還沒有形成良好的商業(yè)環(huán)境，輻射范圍內(nèi)只有唯一綜合性商業(yè)，位于瑞新路上的蘇通商業(yè)廣場(chǎng)，該項(xiàng)目以經(jīng)營(yíng)建材家居櫥衛(wèi)為主，經(jīng)營(yíng)狀況不佳。 9 南通分析 未來(lái)兩年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量 隨著南通房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，南通商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也在不斷開發(fā)， 05 06年政府批準(zhǔn)預(yù)售的商業(yè)物業(yè)和已竣工的商業(yè)物業(yè)都比 03 04年有較大幅度的提升；從政府掛牌以及成交的商業(yè)用地體量來(lái)看，未來(lái)兩年商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。 1、未來(lái)商業(yè)物業(yè)的供給量將增大 近年來(lái)隨著商業(yè)體量供應(yīng)增加，許多商場(chǎng)的二樓、三樓人流稀少，大量空置，以桃塢路商圈為例， 友誼商城、桃塢服飾城平均空置率超過(guò) 30。 目前南通各在推商業(yè)物業(yè)仍以分割出售形式為主，對(duì)商場(chǎng)日后營(yíng)運(yùn)管理造成不利影響，盡管部分項(xiàng)目整體出租中低樓層而吸引投資者投資，但中高樓層物業(yè)始終難以處理，地產(chǎn)發(fā)展商必須加強(qiáng)商業(yè)物業(yè)開發(fā)之經(jīng)驗(yàn)積累，以專業(yè)的態(tài)度及長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光對(duì)其進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及策劃推廣，避免盲目跟風(fēng)而造成資源浪費(fèi)。 2、商業(yè)物業(yè)存量消化壓力大 10 南通分析 未來(lái)兩年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量 大規(guī)模社區(qū)人流集中，人口數(shù)量大，商業(yè)需求旺盛。南通部分發(fā)展商將不僅僅局限于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)開發(fā)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，其眼光已投向大型住宅社區(qū)，集合各行業(yè)各商家的大型社區(qū)購(gòu)物中心將在一定程度上改變居民的購(gòu)物習(xí)慣。 3、從商業(yè)開發(fā)區(qū)域看，大規(guī)模社區(qū)商業(yè)將受重視 從經(jīng)營(yíng)形式看，主題式商業(yè)擴(kuò)張迅速，綜合性百貨向大型化發(fā)展，國(guó)外品牌來(lái)勢(shì)兇猛。 商業(yè)物業(yè)集團(tuán)購(gòu)買銳減，銷售單元趨小型化發(fā)展。個(gè)人購(gòu)買作為投資目的的因素會(huì)增加。 4、經(jīng)營(yíng)形式主題化，銷售單元小型化，投資者比例增加 11 南通分析 南通投資 南通的地產(chǎn)投資客分為本地投資客與外地投資客兩種。 外地投資客： 以浙江人、江蘇人、福建人為主，他們投資房地產(chǎn)的用途是自留做生意。 本地投資客： 南通人投資房地產(chǎn)主要是針對(duì)商鋪而不是住宅。 當(dāng)?shù)厝吮容^多，投資住宅極少有受租人，無(wú)法保證投資收益。 當(dāng)?shù)厝肆?xí)慣投資商鋪，往往一個(gè)樓盤還未開盤，該樓盤的商鋪都被預(yù)定完。 南通人的消費(fèi)能力很強(qiáng)，周末的時(shí)候會(huì)跑到上海消費(fèi)，所以南通人會(huì)投資商鋪?zhàn)粤糇錾狻?12 南通分析 小結(jié) 由以上可以知道： 南通城市規(guī)劃需要大量的商業(yè)項(xiàng)目支持。 南通市民目前的消費(fèi)需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量。 南通商業(yè)房產(chǎn)的去化能力非常強(qiáng)。 體量越大的商業(yè)項(xiàng)目，其眼球效益非常顯著，人們的熟知度非常高。 南通上海路商業(yè)街 - 南通房?jī)r(jià) 市中心區(qū)域高端物業(yè)： 8000元 10000元 / 市中心邊緣（緊鄰市中心）： 6000元 8000元 / 郊區(qū)（遠(yuǎn)離市中心）： 4000元 6000元 / 開發(fā)區(qū)： 3500元 5500元 / 開發(fā)區(qū)別墅： 9000元 / 以上 13 南通上海路商業(yè)街 - 商圈布局 核心商圈 環(huán)濠河特色圈。 市區(qū)商業(yè)中心 南大街市級(jí)商業(yè)中心。 新城區(qū)商業(yè)中心。 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 崇川區(qū)東區(qū)商業(yè)中心。 港閘區(qū)越江路口商業(yè)中心。 工農(nóng)路口商業(yè)中心。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)中心。 濱江新城商業(yè)中心。 14 浴場(chǎng)： 平均消費(fèi) 180元 300元， 羅馬皇宮、英皇國(guó)際等為最高端，平均消費(fèi) 600元 1000元； KTV： 平均消費(fèi) 40元 120元 /小時(shí) 酒吧： 平均消費(fèi) 50元 80元 /人 南通上海路商業(yè)街 - 娛樂行業(yè)概況 15 以南大街沿線為絕對(duì)市中心，居民日常購(gòu)物消費(fèi)均集中在此地，酒吧、浴場(chǎng)、 KTV等較為分散，此類行業(yè)以目的型消費(fèi)為主 。 可見南通核心商圈主要業(yè)態(tài)為大賣場(chǎng)、百貨、家居、餐飲、專業(yè)市場(chǎng)。零星分布著小規(guī)模的娛樂休閑業(yè)態(tài)。整個(gè)南通市的人流都涌向這里，造成想買東西或者想玩什么都第一印象想到這個(gè)核心商圈的習(xí)慣性消費(fèi)。 南通上海路商業(yè)街 - 核心商圈市調(diào)總結(jié) 16 17 二、 項(xiàng)目情況介紹 18 項(xiàng)目情況 項(xiàng)目處于上海東路北，東臨新河路，西與星湖 101廣場(chǎng)相鄰，與天星湖中學(xué)相近，北與汽車 4S店相鄰，隔星湖大道與能達(dá)中心商務(wù)區(qū)相望，占地 81452.75平方米，總建筑面積為 80600平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)辦公用地。 項(xiàng)目地處能達(dá)中心商務(wù)區(qū)附近，所以將項(xiàng)目定位為城市游憩商業(yè)區(qū)（ RBD），將建成一個(gè)集酒店，餐飲休閑娛樂辦公為一體的中高檔商業(yè)街區(qū)，既改變開發(fā)區(qū)目前商業(yè)服務(wù)業(yè)零星、低檔的現(xiàn)狀，有與開發(fā)區(qū)能達(dá)中心商務(wù)區(qū)形成差異化。 19 項(xiàng)目情況 地理位置 本案位置 20 項(xiàng)目情況 周邊環(huán)境 居住人口 本項(xiàng)目 3公里范圍內(nèi)目前約 15萬(wàn)居民，居民區(qū)主要分布在：上海路 /振興路 /瑞興路 /東方大道 /星湖大道 /中央路沿線； 例：星湖花園（別墅 /公寓 約 300余戶） 明珠花園（公寓 約 500余戶） 新開苑（公寓 約 2500余戶） 星海花苑（公寓 約 2000余戶） 紫荊花園（公寓 約 1500余戶） 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)狀況 本項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)先有唯一綜合性商業(yè)，位于瑞新路上的蘇通商業(yè)廣場(chǎng)，該項(xiàng)目以經(jīng)營(yíng)建材家居櫥衛(wèi)為主； 售價(jià)為： 3000元 6000元 / 租金為： 0.7元 1.5元 / /天 能達(dá) CBD區(qū)域現(xiàn)狀 該地塊總占地面積 2000畝，預(yù)計(jì)明年開建，擬一棟五星級(jí)酒店、辦公及商業(yè)為主，目前無(wú)該項(xiàng)目任何詳細(xì)數(shù)據(jù)。 21 項(xiàng)目情況 交通狀況 本項(xiàng)目距離市中心核心商圈有 15公里的距離，所以項(xiàng)目初期肯定無(wú)法從市中心吸引人氣，需要一個(gè)養(yǎng)鋪的過(guò)程。 22 項(xiàng)目情況 總結(jié)分析 1、本項(xiàng)目雖處于開發(fā)區(qū)內(nèi)，但目前開發(fā)區(qū)人氣明顯不足，工業(yè)區(qū)企業(yè)大部分還是一線員工，月均收入較低，消費(fèi)能力相對(duì)較弱。 2、項(xiàng)目周邊交通不便，距離市中心核心商圈有 15公里的距離，使得商鋪的培育期較長(zhǎng)。 3、周邊商業(yè)不成熟，缺少商業(yè)氛圍。 4、本項(xiàng)目的建筑形態(tài)和建筑排布造成了商業(yè)定位的局限性。 23 三、 項(xiàng)目研判與商業(yè)定位 南通 星湖風(fēng)情街 - SWOT分析 SWOT分析 24 25 項(xiàng)目研判 星湖風(fēng)情街現(xiàn)狀 本項(xiàng)目最欠缺的成功要素，就是選址問(wèn)題。由于是政府規(guī)劃項(xiàng)目，選址距離南通市中心較遠(yuǎn)，周邊商業(yè)氣氛缺失，人口密度也不足，因此造成先天的不足。 本項(xiàng)目距離市中心約 15公里，而一般商業(yè)廣場(chǎng)的輻射范圍在 3 5公里，造成商業(yè)吸引力不夠。 崇川區(qū)、港閘區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目眾多，市場(chǎng)成熟以后能形成新興商圈，搶奪客戶資源，造成客流分散。 本項(xiàng)目的建筑形態(tài)和建筑排布造成了商業(yè)定位的局限性。 本項(xiàng)目的建筑排布，房型結(jié)構(gòu)分析： 本項(xiàng)目建筑排布都為獨(dú)棟商業(yè)，單層面積約為 550-1900平米，并且不適合分割，根據(jù)不同類商家的租賃要求，我們可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目建筑比較適合做餐飲娛樂類業(yè)態(tài)的商業(yè)。 26 27 不同類商家對(duì)租賃面積的要求： 不同類商家對(duì)租賃面積的要求： 28 29 項(xiàng)目定位 結(jié)合對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析以及項(xiàng)目目前周邊的狀況的分析； 結(jié)合本項(xiàng)目的建筑形態(tài)，建筑排布，房型結(jié)構(gòu)等自身因素； 得出定位方案一： 將本項(xiàng)目打造成一個(gè)集酒店、餐飲休閑娛樂為一體的高檔商業(yè)街區(qū)。 30 31 業(yè)態(tài)組合 異國(guó)風(fēng)味餐飲 ： 拉丁餐廳、日本烤肉、日本料理、西餐廳 /酒吧、泰式餐廳、海派音樂餐廳、意大利餐廳、面包店、東南亞美食餐廳、鐵板燒和韓鄉(xiāng)園等。 主力面積： 400 800平方米 國(guó)際知名連鎖企業(yè) ： 咖啡、輕食、簡(jiǎn)餐、甜品、冰淇淋等。 主力房型： 200 400平方米 目標(biāo)主題商業(yè)類： 特色火鍋 主力面積： 500 600平方米 中餐 ： 魚翅海鮮，粵菜館、上海小點(diǎn)、快餐、樂天小廚、旺池川菜、珍湘新概念、創(chuàng)意粵菜、川粵滬菜、特色海鮮本幫菜大型餐廳等。另外還有云南、湖南等地美食和中國(guó)各地特色餐廳 。 主力面積： 1500 2000平方米 KTV： 量販?zhǔn)?KTV旗艦店。 大型主題游樂廳： 卡通大型主題游樂廳。 休閑娛樂： 美容美發(fā)、 Show Hair、 THEFACESHOP、藍(lán)瑪男子 spa、玉泉湖足道會(huì)所、泰式按摩等 主力面積： 200 350平方米 32 大型網(wǎng)吧： 網(wǎng)吧越來(lái)越多，如何才能吸引年輕人前來(lái)呢？首先須有規(guī)模，網(wǎng)絡(luò)越來(lái)越強(qiáng)的互動(dòng)性和參與性使得大規(guī)模的網(wǎng)吧越來(lái)越受青睞，其次，開拓業(yè)務(wù)以外的活動(dòng)，如舉辦游戲大賽、網(wǎng)友聚會(huì)等。 自助式卡拉 OK： 環(huán)境和效果較好，分設(shè)小廳（一般供情侶兩人用）、中廳、大廳及豪華廳等，面積由 20-400 不等，可設(shè)小型超市供食品等選購(gòu)。強(qiáng)調(diào)自助自由和健康消費(fèi)； 33 KFC 麥當(dāng)勞 必勝客 東方既白 目標(biāo)業(yè)態(tài) 34 目標(biāo)業(yè)態(tài) 35 韓國(guó)燒烤 日本料理 目標(biāo)業(yè)態(tài) 36 咖啡 目標(biāo)業(yè)態(tài) 37 目標(biāo)業(yè)態(tài) 38 西點(diǎn)坊 茶房 目標(biāo)業(yè)態(tài) 39 酒吧街 美容美發(fā)院 目標(biāo)業(yè)態(tài) 40 41 1、此方案對(duì)開發(fā)商的資金要求較高，對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力的要求也較大。 2、需要的商業(yè)培育期比其他業(yè)態(tài)的培育期時(shí)間要長(zhǎng)。 3、大量商業(yè)需要開發(fā)商自己持有，并成立專門的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。 4、資金回籠的速度相對(duì)慢。 5、 本項(xiàng)目處于開發(fā)區(qū)，地理位置較偏，商業(yè)氛圍不濃厚，在本項(xiàng)目南面的星湖101項(xiàng)目位置相對(duì)較好，且已經(jīng)設(shè)置大量業(yè)態(tài)的餐飲和娛樂，使得此業(yè)態(tài)的商業(yè)基本達(dá)到飽和，如本項(xiàng)目仍舊如此定位的話，對(duì)后期項(xiàng)目的招商和銷售都有很大弊端的。 6、根據(jù)我司的市場(chǎng)調(diào)查，酒吧舞廳等這類休閑娛樂這樣業(yè)態(tài)的商業(yè)在南通只能存活 1-2家。 7、餐飲娛樂在南通比較分散，沒有成體系的街區(qū)，這個(gè)主要和南通人的消費(fèi)習(xí)慣有必然聯(lián)系，所以大體量的餐飲娛樂業(yè)態(tài)在南通未必能存活下來(lái)。 8、本項(xiàng)目的建筑形態(tài)完成是仿照上海的新天地，南京的 1912，以及杭州湖濱國(guó)際名品街而建造的，但是這個(gè)三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功是有各自的特殊背景和特殊的地理位置的。他們的成功是不可以模仿的。 定位分析： 42 上海新天地是一個(gè)具上海 歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn) ，它是以上海獨(dú)特的石庫(kù)門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改造成具國(guó)際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。 座落于上海黃金地段的商業(yè)中心城區(qū) ，上海新天地南側(cè)與淮海路、黃陂南路和馬當(dāng)路交匯，地理位置極其優(yōu)越。在新天地的周邊集合了上海商業(yè)中心地區(qū)，交通方便快捷。 案例分析： 43 “南京”位于南京市長(zhǎng)江路與太平北路交匯處，由幢民國(guó)風(fēng)格建筑及”共和” 博愛” 新世紀(jì)” 太平洋”個(gè)街心廣場(chǎng)組成， 是民國(guó)元年，”南京”這個(gè)名字從多個(gè)征集方案中脫穎而出，一下子打動(dòng)了所有人的心。的確，民國(guó)曾是南京歷史上最繁華最鼎盛的時(shí)期，是南京城美麗又辛酸的一段綺夢(mèng)。 當(dāng)時(shí)的南京城聚集著最顯赫的政界要人和學(xué)術(shù)大家，是中西交會(huì)之地。受西風(fēng)東漸之影響， 民國(guó)時(shí)期的建筑、社會(huì)風(fēng)尚都帶著中西合璧的味道 。這樣一種歷史經(jīng)驗(yàn)和懷舊情懷，自然成為時(shí)尚消費(fèi)的最佳背景?；癁樘卣鞯哪暇╅L(zhǎng)江路文化街的新亮點(diǎn)。 案例分析： 湖濱國(guó)際名品街位于風(fēng)景秀麗的 西子湖畔 ， 游客居多 。是促使今天它的商業(yè)繁榮的重要原因之一。 案例分析： 45 方案二： 定位原則 ： 1、 錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)