【商業(yè)地產(chǎn)-PPT】易居：（咨詢中心）項(xiàng)目研展報(bào)告的要點(diǎn)及方法

特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 保密 前 期 策 劃 的 意 義 項(xiàng)目研展報(bào)告的要點(diǎn)及方法 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 1. 易居中國(guó)項(xiàng)目前期研展的三個(gè)階段 可 行 性研 究?jī)r(jià) 格 定 位開 發(fā) 周 期銷 售 周 期經(jīng) 濟(jì) 效 益分 析推 廣 方 案市 場(chǎng) 研 究市 場(chǎng) 定 位客 戶 定 位產(chǎn) 品 定 位地 塊 產(chǎn) 品 方 案具 具 具具具具具具 具第一階段 可行性研究 第二階段 市場(chǎng)研究 第三階段 項(xiàng)目定位 第四階段 市場(chǎng)推廣 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 可行性研究是指開發(fā)商在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過(guò)程。 其作用在于： 通過(guò)市場(chǎng)分析確定項(xiàng)目的可行性 通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定項(xiàng)目的可行性 1.1 可行性研究階段 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 收入、成本、費(fèi)用計(jì)算 財(cái)務(wù)評(píng)估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng) 供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè) 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率 動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn) 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比參數(shù)值變動(dòng)的百分比 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來(lái)研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 1.2 市場(chǎng)研究階段 只有真正懂策劃的人，才能 “ 決策問(wèn)題 ” 轉(zhuǎn)化為“ 研究問(wèn)題 ” 只有真正懂策劃的人，才能合理地根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特性及市場(chǎng)特性制定相應(yīng)的研究執(zhí)行方案 只有真正懂策劃的人，才能站在項(xiàng)目全程的高度，設(shè)計(jì)出結(jié)構(gòu)清晰、邏輯嚴(yán)密、針對(duì)性強(qiáng)的研究方案 只有真正懂策劃的人，才能在實(shí)際研究的調(diào)查中更有效地進(jìn)行數(shù)據(jù)方面的調(diào)查、整理及分析 用策劃的頭腦思考市場(chǎng)研究 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 以地塊為核心出發(fā)點(diǎn)，在特定的區(qū)位和技術(shù)參數(shù)下，通過(guò)系統(tǒng)的研究市場(chǎng)的供給、需求狀況，為地塊找到適合的產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶，并為項(xiàng)目定位提供市場(chǎng)依據(jù)。 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 客戶調(diào)研 結(jié)論： 市場(chǎng)狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 宏觀市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 客戶 因此，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到此階段的市場(chǎng)研究工作的目的： 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 市場(chǎng)研究 定位 確定細(xì)分市場(chǎng) 產(chǎn)品定位、客戶定位 市場(chǎng)選擇 T 市場(chǎng)細(xì)分 S 市場(chǎng)調(diào)研 定位 P 1.3 項(xiàng)目定位階段 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 房地產(chǎn)定位的目的： 尋找均衡點(diǎn) 可能的產(chǎn)品 可能的客戶 投資效益 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2. 易居中國(guó)項(xiàng)目前期研展報(bào)告的撰寫要點(diǎn) 2.1. 宏觀市場(chǎng)部分 2.2. 區(qū)域 /競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 2.3. 項(xiàng)目定位建議 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2.1宏觀市場(chǎng)部分 2.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)分析 主要分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)格局及未來(lái)預(yù)測(cè)；社會(huì)總需求發(fā)展?fàn)顩r；投資、消費(fèi)、進(jìn)出口對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用等。 2.1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)分析 主要包含土地開發(fā)投資情況、項(xiàng)目供應(yīng)分布、銷售情況、價(jià)格走勢(shì)、產(chǎn)品趨勢(shì)等方面。 2.1.3產(chǎn)業(yè)政策及市政分析與預(yù)測(cè) 主要分析市政規(guī)劃及其他與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的重大事項(xiàng)及產(chǎn)業(yè)政策。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2.2區(qū)域市場(chǎng)分析 本部分是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的項(xiàng)目進(jìn)行縱向比較分析，首先 解決供應(yīng)市場(chǎng)“是什么”的問(wèn)題，然后深入分析“為 什么”，最后得出“怎么辦”的結(jié)論。分析區(qū)域市場(chǎng) 上產(chǎn)品的特征、價(jià)格、宣傳推廣、客戶群、銷售情況 以及相互間的關(guān)系，弄清楚區(qū)域市場(chǎng)的整體情況，為 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位提供有力的支撐。 2.2.1區(qū)域環(huán)境分析 在對(duì)項(xiàng)目所在的區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)分析前，首先分析項(xiàng)目 所在地塊以及周邊的自然人文環(huán)境和市政、生活配套 情況弄清項(xiàng)目自身情況及可借用的周邊配套設(shè)施，然 后再揭示整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的情況。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2.2.2項(xiàng)目選擇與分析方法說(shuō)明 2.2.2.1樣本選擇 說(shuō)明調(diào)研項(xiàng)目選取的依據(jù)，數(shù)據(jù)分析的原則和方法。為保證數(shù)據(jù)的全面性， 區(qū)域市場(chǎng)分析采用普查法，根據(jù)開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)的不同階段和甲方的具體的 要求，設(shè)定調(diào)查范圍（同區(qū)位、同價(jià)格、同類型）。 2.2.2.1分析方法說(shuō)明 在調(diào)查范圍確定后，制定具體的數(shù)據(jù)分析方案，并對(duì)數(shù)據(jù)分析的方法進(jìn)行說(shuō) 明。 根據(jù)對(duì)樣本項(xiàng)目調(diào)研取得詳細(xì)的資料，首先從供應(yīng)、產(chǎn)品、價(jià)格、銷售等方 面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)作縱向的分析，明確以下的幾個(gè)問(wèn)題： 區(qū)域市場(chǎng)的總體供應(yīng)量 產(chǎn)品特點(diǎn) 產(chǎn)品價(jià)格情況 產(chǎn)品銷售情況 然后對(duì)有借鑒意義的項(xiàng)目從位置交通、社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目特色、銷 售策略等方面進(jìn)行橫向點(diǎn)評(píng)分析，更清楚地明確競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，找出成功項(xiàng)目對(duì)本案的借鑒之處。 通過(guò)上述分析，提出本案的初步市場(chǎng)定位。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2.2.3區(qū)域市場(chǎng)及產(chǎn)品分析 2.2.3.1供應(yīng)結(jié)構(gòu)與規(guī)模 主要闡述區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目分布及規(guī)模特點(diǎn)，分析各檔次的產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，哪一檔次產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)更為激烈、未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)等問(wèn)題。 項(xiàng)目概況 通過(guò)項(xiàng)目概況我們可以了解到樣本項(xiàng)目的位置、開發(fā)商以及項(xiàng)目的開盤時(shí)間、入住時(shí)間等基本情況。然后，根據(jù)物業(yè)所在位置將調(diào)研項(xiàng)目分區(qū)，如核心區(qū)、外圍區(qū)等，使以后的產(chǎn)品及價(jià)格、銷售等分析可以根據(jù)劃定的區(qū)域進(jìn)行分析，使分析結(jié)果更加科學(xué)；也可根據(jù)項(xiàng)目的開盤時(shí)間將新老項(xiàng)目區(qū)分開，結(jié)合老產(chǎn)品更好地分析新產(chǎn)品各方面的特色 。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 P1 P2 P3 P4 P5 樣表：樣本項(xiàng)目概況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 供應(yīng)情況 通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量（包括項(xiàng)目的總建筑面積、在售面積及尚未售出面積即未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量）的統(tǒng)計(jì)分析，得出該區(qū)域現(xiàn)階段市場(chǎng)供應(yīng)情況及未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)情況。 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 在售面積 未推出面積 P1 3 16 0 0 P2 1.35 4.2 4.2 0 P3 10 36 8 4 P4 2.6 11 11 0 P5 28 60 10 32 樣表：樣本項(xiàng)目供應(yīng)情況 單位： 萬(wàn)平方米 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2.2.3.2供應(yīng)產(chǎn)品分析 區(qū)域市場(chǎng)提供了什么樣的產(chǎn)品？ 從整體規(guī)劃、小區(qū)配套、樓型、戶型、裝修、物業(yè)等方面闡述，采用定性和定量相結(jié)合的辦法，對(duì)某些關(guān)鍵性因素采用適當(dāng)?shù)姆椒右粤炕?，從而全面地反映供?yīng)市場(chǎng)的情況。 從市場(chǎng)反饋效果（即銷售情況）來(lái)考察產(chǎn)品的被認(rèn)同程度，如主力戶型是否是熱銷戶型、總額不變的資金在項(xiàng)目要素中如何分配才能最大限度迎合客戶需求，達(dá)到提高價(jià)格或是銷售速度的目的。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 整體規(guī)劃 容積率 通常情況下，容積率越低，產(chǎn)品居住的舒適度就越高。 物業(yè)名稱 容積率 P1 5.33 P2 3.11 P3 3.60 P4 4.23 P5 2.14 樣表：樣本項(xiàng)目容積率 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 物業(yè)名稱 綠化率 P1 33.00% P2 55.00% P3 40.00% P4 31.00% P5 30.00% 綠化率 綠化率的高低可以反映出小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境景觀和綠化情 況 ， 綠化率越高的項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)也更加豐富多彩 ， 使業(yè)主的居住品質(zhì)得到一定的提升 。 樣表：樣本項(xiàng)目綠化率 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 樓體類型 容積率的高低在一定程度上決定了樓體的類型。 物業(yè)名稱 樓體類型 P1 26層 /28層塔樓 P2 15-18層塔板結(jié)合 P3 25層塔樓 P4 16層板樓 P5 10 14層板樓 樣表：樣本項(xiàng)目綠化率 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 戶型 戶型設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)中很重要的組成部分，戶型面積是否合理，各種戶型的比例是否合適會(huì)直接影響到項(xiàng)目的價(jià)格及銷售速度。 我司在市場(chǎng)調(diào)研中會(huì)詳細(xì)了解各項(xiàng)目每種戶型（一居、二居、三居、四居、復(fù)式、躍層、錯(cuò)層）的面積情況以及在整體中所占的比例，通過(guò)分析得出區(qū)域項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)方面的特點(diǎn)。 物業(yè)名稱 一居 面積 比 例 二居 面積 比 例 三居 面積 比 例 四居 面積 比 例 躍層 面積 比 例 P1 75-98.12 29% 96.33-118.43 50% 119.21-153.43 21% P2 142.00 20% 167-179 40% 182.00 40% P3 109.00 25% 118.00 25% 134.00 25% 174.00 25% P4 138-174 33% 162-210 34% 215-247 33% P5 74.04-80.79 8% 96.07-122.32 30% 143.81-151.82 50% 217.77-217.81 2% 327.56-216.13 10% 樣表：樣本項(xiàng)目戶型面積及比例 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 裝修情況 裝修情況主要包括項(xiàng)目的樓體外立面裝修、公共部分裝修（主指大堂）及戶內(nèi)裝修，外立面是建筑的外表，裝修情況直接反映出項(xiàng)目的品質(zhì)，中高檔項(xiàng)目的 公共部分裝修通常采用精裝修，戶內(nèi)裝修則差異很大。 物業(yè)名稱 外立面裝修 公共部分裝修 戶內(nèi)裝修 P1 面磚 大堂精裝修 毛坯房 P2 1-2層石材， 3層以上玻璃幕墻 大堂精裝修 廚衛(wèi)精裝 P3 1-3層花崗巖， 3層以上面磚 大堂精裝修 毛坯房 P4 石材 大堂精裝修 多種形式裝修 P5 面磚 大堂精裝修 精裝 樣表：樣本項(xiàng)目裝修情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 配套情況 外部配套 物業(yè) 名稱 郵局 銀行 餐飲 娛樂(lè) 商業(yè) 體育 場(chǎng)館 幼兒園 中小學(xué) 醫(yī)院 P1 有 有 有 有 有 有 有 有 P2 有 有 有 有 有 有 有 有 P3 有 有 有 有 有 有 有 有 P4 有 有 有 有 有 有 有 有 P5 有 有 有 有 有 有 有 有 樣表：樣本項(xiàng)目外部配套情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 區(qū)內(nèi)配套 區(qū)內(nèi)配套是對(duì)周邊配套的補(bǔ)充，規(guī)模較大項(xiàng)目的區(qū)內(nèi)配套通 常較齊全。 物業(yè)名稱 幼兒園 中小學(xué) 商業(yè) 會(huì)所 P1 有 有 有 有 P2 / / / 有 P3 有 / 有 有 P4 有 / / 有 P5 / / 有 有 樣表：樣本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 樣表：樣本項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施 物業(yè)名稱 羽毛 球場(chǎng) 網(wǎng)球 場(chǎng) 游泳 館 臺(tái)球 室 壁球 場(chǎng) 健身 房 餐 飲 網(wǎng)吧 / 書吧 P1 有 有 / 有 / 有 / / P2 / / 有 / / 有 有 有 P3 / 有 有 / 有 有 / 有 P4 / / / / / / / P5 / / 有 有 / 有 有 / 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 樓宇配套 通過(guò)下表可以看出樣本項(xiàng)目在通訊、供電系統(tǒng)及電梯品牌選擇方面的情況。 物業(yè)名稱 通訊系統(tǒng) 供電系統(tǒng) 電梯 P1 IDD 雙路供電 三菱 P2 寬帶 雙路供電 廣日 P3 IDD 雙路供電 三菱 P4 IDD 雙路供電 迅達(dá)部 P5 寬帶 雙路供電 富士達(dá) 樣表：樣本項(xiàng)目樓宇配套情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 車位情況 通過(guò)對(duì)各項(xiàng)目的車位數(shù)量分析出區(qū)域項(xiàng)目車位提供情況。 物業(yè)名稱 車位數(shù)量（位 /戶） P1 1 P2 1 P3 1 P4 1 P5 1.4 樣表：樣本項(xiàng)目車位情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 物業(yè)管理 通過(guò)區(qū)域項(xiàng)目對(duì)物業(yè)管理公司和選擇情況和物業(yè)管理費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)，分析出區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的水平，從 另一角度說(shuō)明區(qū)域市場(chǎng)中客戶對(duì)物業(yè)管理的接受程度。 物業(yè)名稱 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) (元 /月 /平方米 ) P1 1.8 P2 1.8 P3 1.5 P4 1 P5 1.5 樣表：樣本項(xiàng)目物業(yè)管理情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2.2.3.3銷售、價(jià)格 在整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)分析中，價(jià)格與銷售是核心。本部分除了提供區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)格與銷售狀況外，還將深入分析位置、產(chǎn)品等因素對(duì)價(jià)格和銷售的影響，尋找項(xiàng)目產(chǎn)品定位和價(jià)格定位的依據(jù)，這部分是供求分析中最關(guān)鍵也是難度最大的部分，因?yàn)樵紨?shù)據(jù)在更多情況不能滿足分析的需要，必需經(jīng)過(guò)技術(shù)處理，如計(jì)算項(xiàng)目修正均價(jià)、加權(quán)平均價(jià)、項(xiàng)目性能價(jià)格比、月平均銷售速度等。 價(jià)格分析 價(jià)格無(wú)疑是客戶選擇住宅產(chǎn)品時(shí)考慮的主要因素之一，在很多情況下價(jià)格往往超越其它因素而成為購(gòu)買行為的決定性因素；同時(shí)，價(jià)格及銷售也直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?？蛻舻男枨筇卣鳎▽?duì)產(chǎn)品硬件、軟件的要求）也正是通過(guò)價(jià)格及銷售情況體現(xiàn)的，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上各項(xiàng)目?jī)r(jià)格銷售情況的深入分析，可以有效彌補(bǔ)需求調(diào)研的不足，更為準(zhǔn)確、深入地發(fā)現(xiàn)客戶需求。 我們對(duì)選定的樣本項(xiàng)目依據(jù)不同的銷售價(jià)格段和不同的分布區(qū)域進(jìn)行分組，通過(guò)分析各組別的價(jià)格特征，從推導(dǎo)出價(jià)格的區(qū)域認(rèn)可度。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 銷售分析 商品房在銷售時(shí)一般分為導(dǎo)入期 、 強(qiáng)銷期以及持銷期 三個(gè)階段 ， 各個(gè)階段的銷售率是有很大差異的 。 并且 由于銷售率本身就是一個(gè)不斷變化的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù) ， 因此 易居咨詢中心為了更加科學(xué)合理的表示各項(xiàng)目的銷售 情況 ， 把選定的樣本項(xiàng)目按開盤時(shí)間段進(jìn)行分組 ， 然 后求得平均銷售速度 。 并依據(jù)上述的分組原則 ， 對(duì)不 同組別的平均銷售速度進(jìn)行比較分析 ， 得出影響項(xiàng)目 銷售速度的主要因素 。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 樣表：項(xiàng)目銷售概況 物業(yè)名稱 建筑面積 (萬(wàn)平方米 ) 在售面積 (萬(wàn)平方米 ) 銷售均價(jià) (元 /平方米 ) 銷售率 （ %） P1 60 10 5718 70 P2 4.2 4.2 8100 50 P3 36 8 6800 30 P4 16 16 8500 100 P5 11 11 6800 70 排名 物業(yè)名稱 在售面積 (萬(wàn)平米 ) 均價(jià) (元 /平米 ) 銷售率 (%) 修正銷售速度 (平米 /月 ) 1 P1 11 6800 70 5500.00 2 P2 8 6800 30 4800.00 3 P3 16 8500 100 4320.43 4 P4 10 5718 70 4030.71 5 P5 4.2 8100 50 3073.17 樣表：項(xiàng)目加權(quán)銷售速度表 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2.2.3.4宣傳推廣分析 主要針對(duì)選擇項(xiàng)目的報(bào)紙廣告發(fā)布情況，我們?cè)噲D解決如下問(wèn)題： 項(xiàng)目?jī)r(jià)格與廣告投放量的聯(lián)系 項(xiàng)目檔次與投放量的聯(lián)系 項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)與廣告投放量的關(guān)系 各子區(qū)域的廣告投放總量及投放媒體 廣告的主題及訴求點(diǎn) 樣表：樣本項(xiàng)目廣告發(fā)布情況 項(xiàng)目 頻次 最早 最晚 時(shí)間 密度 (次 /月 ) 費(fèi)用 (元 ) 月均廣告費(fèi) （元 /月） P1 82 01-1-3 02-10-16 651 3.78 7,287,170 335814 P2 12 02-4-18 02-10-17 182 1.98 841,070 138638 P3 40 01-3-16 02-10-31 594 2.02 3,833,920 193632 P4 12 01-1-18 01-10-2 257 1.40 1,207,990 141011 P5 12 02-5-29 02-10-16 140 2.57 1,514,960 324634 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2.2.4客群分析 區(qū)域樓盤準(zhǔn)備賣給誰(shuí)？誰(shuí)在買這些樓盤？需求特征是什么？哪些樓盤以及樓盤中的哪些因素滿足了購(gòu)房者的需要？ 這就是本部分所要解決的問(wèn)題。 競(jìng)爭(zhēng)的原因使各項(xiàng)目都不愿透漏自己的客戶信息，因而區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研所獲取的數(shù)據(jù)只限于客戶的原居住區(qū)域、基本行業(yè)特征和大致的年齡范圍。這些，都不足以深入分析客戶需求特征解決上述問(wèn)題。易居可通過(guò)分布在各個(gè)區(qū)域的數(shù)十個(gè)代理樓盤的客戶數(shù)據(jù)和定期需求調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)深入分析客戶的需求?？腿悍治龅臄?shù)據(jù)來(lái)源： 易居代理項(xiàng)目客戶數(shù)據(jù)庫(kù) 在售項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù) 區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研所獲數(shù)據(jù) 易居需求調(diào)研數(shù)據(jù)庫(kù)。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 樣表：樣本項(xiàng)目客群特征 項(xiàng)目名稱 客群特征 P1 P2 P3 P4 P5 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2.2.5個(gè)案點(diǎn)評(píng) 本部分重點(diǎn)分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的產(chǎn)品、價(jià)格、推廣及銷售 情況，為本項(xiàng)目提供競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)情況，借鑒成功的經(jīng)驗(yàn)，汲取失敗的教訓(xùn)。 2.2.6結(jié)論和建議 本部分首先得出以上三部分分析的結(jié)論，總體把握從宏觀到區(qū)域，再到個(gè)案的市場(chǎng)情況，全面了解項(xiàng)目目前所面對(duì)的市場(chǎng)情況。其次是在以上結(jié)論基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目提出有針對(duì)性、可操作性、建設(shè)性的市場(chǎng)定位和建議。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2.3 項(xiàng)目定位建議 本部分結(jié)合市場(chǎng)分析的結(jié)論及初步建議（初步市場(chǎng)定位），對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性的三大定位（產(chǎn)品、客戶、價(jià)格定位）。 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目客戶定位 投資回報(bào)分析 產(chǎn)品組合 樓體類型 房型面積 市場(chǎng)定位 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2.3.1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 即確立項(xiàng)目在市場(chǎng)上的合理位置，尋找到一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。 市場(chǎng)定位的要素：目標(biāo)區(qū)域 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目概念 項(xiàng)目檔次 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2.3.2 項(xiàng)目客戶定位 本部分通常主要采用 歸納法 或 目標(biāo)客戶分析（ STP） 進(jìn)行項(xiàng)目客戶定位。 是誰(shuí)？需要什么樣的產(chǎn)品？怎樣進(jìn)行決策？ 對(duì)目標(biāo)物業(yè)的接受度分析 原有及潛在消費(fèi)者需求特征變化 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 特征屬性 百分比 22-35歲（ 22-30歲） 77.2%（ 63.6%） 上海本地人 57.3% 大專以上學(xué)歷（本科以上學(xué)歷） 64.6%（ 29.1%） 職業(yè)：公司職員 36.4% 管理人員 21.8% 專業(yè)技術(shù)人員 18.2% 中高收入家庭（家庭月收入 5000元以上） 62.7% 出行主要交通工具：公交車、助動(dòng) /自行車、地鐵 85.3% 擁有自己的住房 75.5% 目前居住區(qū)域：徐匯、閔行、松江 75.4% 目前工作區(qū)域：徐匯、長(zhǎng)寧、閔行、松江 80.9% 高接受群體特征 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2.3.3 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 本部分通常采用歸納法分析進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品定位，主要包括以下方面： 產(chǎn)品類型的選擇 產(chǎn)品線的組合 戶型（業(yè)態(tài)）及面積配比 一房 二房 三房 四房及以上 單元 組合 單元面積 (平方米 ) 單元 組合 單元面積(平方米 ) 單元 組合 單元面積(平方米 ) 單元 組合 單元面積(平方米 ) 目標(biāo)市場(chǎng)現(xiàn)有 0-10% 50-60 35-50% 90-110 40-55% 110-145 5-15% 145-210 目標(biāo)客戶偏好 1% 40-65 36% 80-100 50% 120-150 13% 150-200 可比在建項(xiàng)目 0-10% 65-70 30-50% 90-110 40-60% 115-150 8-12% 140-220 我們推薦 3% 65-75 44% 85-110 48% 110-160 5% 160-240 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 產(chǎn)品概念 ：即體現(xiàn)產(chǎn)品特點(diǎn)，并充分引導(dǎo)客戶需求的產(chǎn)品概念、建筑 理念或生活理念。如生態(tài)、養(yǎng)生、智能、節(jié)能等。 建筑方案設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 總體規(guī)劃建議 建筑風(fēng)格建議 園林設(shè)計(jì)建議 配套設(shè)施 功能配套建議 智能化建議 會(huì)所設(shè)施建議 產(chǎn)品建議 建筑單體建議 戶型、面積建議 戶型配比建議 戶型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)建議 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 社區(qū)服務(wù)建議 物業(yè)管理公司建議 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議 產(chǎn)品定位的內(nèi)容： 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 定價(jià)原則 上市價(jià)格 現(xiàn)實(shí)價(jià)格 成本加成原則 整體發(fā)展原則 市場(chǎng)比較原則 價(jià)格影響因素分析 定價(jià)方法的選取 比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法 市場(chǎng)因素調(diào)整 ; 通脹因素調(diào)整 2.3.4 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 成本加成法 【 定價(jià)思路 】 成本加成法的核心是運(yùn)用物業(yè)類型的成本核算，通過(guò)對(duì)合理利潤(rùn)空間的修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 上海目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安裝成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、銷售成本、不可預(yù)見成本、財(cái)務(wù)成本） 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 序號(hào) 工程類別 平均造價(jià)（元 /平方米） 備 注 一 土地費(fèi)用 1 土地使用權(quán)出讓金 / 土地開發(fā)動(dòng)遷費(fèi)用及土地使用費(fèi) 2 土地出讓契稅 / 按出讓金的 3%計(jì)算 二 建安費(fèi)用 1 普通商品房 多層 950-1050 6-7層住宅 小高層 1350-1450 8-12層住宅 中高層 1550-1650 18-24層住宅 高層 2000-2100 28-34層住宅 2 高檔商品房 多層 1700-1800 設(shè) 1層地下車庫(kù) 小高層 2050-2150 設(shè) 1層地下車庫(kù) 高層 2750-2850 設(shè) 1層地下車庫(kù) 3 酒店式公寓 高層 4300-4600 含精裝修費(fèi)用 4 獨(dú)立式地下車庫(kù) 地下一層 2900-3100 地下二層 4600-4900 5 別墅 一般獨(dú)立別墅 1250-1450 地上 2-3層 半地下室獨(dú)立別墅 1350-1550 半地下室、地上 2-3層 聯(lián)體別墅 1050-1250 地上 2-3層 高檔裝修別墅 4100或以上 地上 2-3層 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 序號(hào) 工程類別 平均造價(jià)（元 /平方米） 備 注 7 辦公樓 多層（無(wú)地下室） 1300-1600 地上 4層 多層（有地下室） 1700-1800 地下 1層，地上 6-7層 8 商辦樓 高層（中低檔） 3600-4100 地下 1層，地上 20-30層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯 高層（中高檔） 5600或以上 地下 2層或以上，地上 25-35層，中央空調(diào)，幕墻 /鋁板，進(jìn)口電梯 超高層（高檔） 8600-10100 地下 2層，地上 40-50層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻 /鋁板 /進(jìn)口石材 9 體育健身俱樂(lè)部 / 5300或以上 社區(qū)高級(jí)會(huì)所 10 商業(yè) 多層一般商場(chǎng) 2600-2900 地上 4-5層 多層綜合商場(chǎng) 4100-5100 地下 1層，地上 4-5層，無(wú)塔樓 綜合商業(yè)建筑 5100或以上 地下 2-3層，上部 4-5層、 20-30層辦公塔樓 大賣場(chǎng) 3300或以上 家樂(lè)福、百安居 11 旅游酒店 多層旅館 2700-3100 無(wú)星級(jí) 高層旅館 3300-3700 無(wú)星級(jí) 國(guó)際三星級(jí)酒店 4500-5000 不包括精裝修及家具 國(guó)際四星級(jí)酒店 5000-8000 不包括精裝修及家具 國(guó)際五星級(jí)酒店 12000或以上 不包括精裝修及家具，超高層 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 三 前期費(fèi)用 1 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) / 按總投資的 0.05%計(jì) 2 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 50-100 含施工圖；按住宅建筑面積計(jì) 3 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 20-30 按扣除地面附屬物基底面積計(jì)算 4 設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi) / 按總投資的 0.02%計(jì) 5 施工招投標(biāo)管理費(fèi) / 按總投資的 0.04%計(jì) 6 審圖及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi) 6 按地面總建筑面積計(jì) 7 施工監(jiān)理費(fèi) 10 按地面總建筑面積計(jì) 8 質(zhì)監(jiān)費(fèi) / 按建安費(fèi)的 0.1%計(jì) 9 施工證費(fèi) / 按建安費(fèi)的 0.15%計(jì) 10 測(cè)繪費(fèi) 1 按地面總建筑面積計(jì)；含竣工測(cè)繪 11 可行性報(bào)告編制費(fèi) / 12 臨水臨電費(fèi) / 13 竣工圖編制 3 四 配套費(fèi)用 1 住宅配套費(fèi)用 用地紅線外 （ 1） 大市政配套費(fèi) 320 含紅線外道路、上水、燃?xì)?、電話等，按住宅建筑面積計(jì) （ 2） 排水配套費(fèi) 15 按地面總建筑面積計(jì) 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 2 室外附屬工程費(fèi)用 綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、 CCTV、紅外線報(bào)警 （ 1） 綠化建設(shè)費(fèi) 12 按住宅建筑面積計(jì) （ 2） 供水管道工程費(fèi) 17.5 按地面總建筑面積計(jì) （ 3） 燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi) 21/24 按住宅建筑面積計(jì)；煤氣 21元 /平方米、天然氣 24.5元 /平方米計(jì) （ 4） 電話通訊工程費(fèi) 6.5/12.5/20 掛空式： 6.5元 /平方米；暗埋式：多層 20元 /平方米，高層 12.5元 /平方米 （ 5） 電力工程費(fèi) 145 按地面總建筑面積計(jì) （ 6） 小區(qū)智能化 50 按住宅建筑面積計(jì) （ 7） 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi) 10 按地面總建筑面積計(jì) （ 8） 有線電視工程費(fèi) 5 按住宅建筑面積計(jì) （ 9） 道路及附屬設(shè)施 25 按住宅建筑面積計(jì) 3 人防工程建設(shè)費(fèi) 60/45 按地面總建筑面積計(jì) 五 其他費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 / （建安 +前期 +配套） 3% 2 銷售推廣費(fèi)用 / 按銷售收入約 2%計(jì) 3 不可預(yù)見費(fèi)用 / （建安 +前期 +配套） 3% 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 / 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 【 定價(jià)思路 】 市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 通過(guò)市場(chǎng)比較法推算現(xiàn)時(shí)整體均價(jià)，依據(jù)組團(tuán)的價(jià)格決定因素確定各細(xì)分組團(tuán)的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，通過(guò)售價(jià)還原法推算現(xiàn)時(shí)整體租金。預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格影響因素變動(dòng)幅度確定價(jià)格增長(zhǎng)率，結(jié)合目標(biāo)物業(yè)上市時(shí)間確定各物業(yè)上市均價(jià) /租金。 市場(chǎng)比較法 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 【 樣本選擇 】 樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則： - 相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素 - 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義 - 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位 市場(chǎng)比較法 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 范例 1： 市場(chǎng)比較法之標(biāo)準(zhǔn)高檔公寓價(jià)格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 （指標(biāo)） 權(quán)重 匯豪天下 (A) 耀江花園 (B) 仁恒河濱花園 (C) 海琪園 (D) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑自身品質(zhì)指標(biāo) 70% / 0.721 / 0.6965 / 0.717 / 0.578 建筑規(guī)模 10% 1 0.1 1 0.1 1.1 0.11 0.8 0.05 社區(qū)景觀 10% 1 0.1 0.95 0.095 1 0.1 0.95 0.08 立面設(shè)計(jì) 10% 1 0.1 0.98 0.098 1 0.1 0.9 0.07 內(nèi)部裝修 15% 1 0.15 0.95 0.15 1 0.15 0.9 0.135 戶型設(shè)計(jì) 10% 1 0.1 1 0.1 1 0.1 1 0.1 物業(yè)管理 8% 1 0.08 1 0.08 1 0.08 1 0.08 附加因素 7% 1.1 0.091 1.05 0.0735 1.1 0.077 1 0.063 項(xiàng)目周圍環(huán)境指標(biāo) 30% / 0.325 / 0.303 / 0.198 / 0.298 交通狀況 10% 1 0.1 0.95 0.098 0.95 0.095 1 0.1 周邊環(huán)境 10% 1 0.12 0.98 0.1 0.95 0.095 0.6 0.006 區(qū)域位置 10% 1.05 0.105 1.05 0.105 0.9 0.008 1 0.1 合計(jì) 100% / 1.046 / 0.9995 / 0.915 / 0.838 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 接下來(lái)是案例分享部分 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 深圳某高級(jí)公寓的項(xiàng)目定位 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 情景一： 現(xiàn)在深圳市市區(qū)有一塊地，深圳市國(guó)土局欲于不久進(jìn)行拍賣，地塊現(xiàn)狀為：東西長(zhǎng)約 300米，南北窄約 70米，總占地面積 39357.2平米，地塊北面有一排 8層高農(nóng)民房，南面大海與項(xiàng)目?jī)H一高速公路之隔，整幅地塊低于高速路面近兩米。當(dāng)?shù)啬持_發(fā)商獲得土地信息后，立即與易居取得聯(lián)系，希望易居方面給與專業(yè)意見。因此，易居方面立即組織專案小組討論會(huì) 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 情景二： 這家開發(fā)商在易居的幫助下順利拍得了這塊土地，但同時(shí)開發(fā)商也陷入了迷茫，未來(lái)的市場(chǎng)環(huán)境會(huì)怎么變化？項(xiàng)目應(yīng)該開發(fā)什么產(chǎn)品？項(xiàng)目的客戶在哪？ 經(jīng)過(guò)討論，易居認(rèn)為現(xiàn)階段的主要工作時(shí)進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)研究，消除開發(fā)商的疑問(wèn)。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 情景三： 通過(guò)市場(chǎng)研究，我們得到了如下的結(jié)論： 1、未來(lái) 1-2年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，而且其它片區(qū)的同檔次項(xiàng)目 也比較多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 2、隨著香港經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，銀行方面通過(guò)減息等措施刺激了香港客群的 置業(yè)熱情，外銷市場(chǎng)比較活躍。 3、從片區(qū)再售項(xiàng)目看，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)均價(jià)一般在 7300元 /平米左右。 4、深圳本地住宅消費(fèi)趨勢(shì)向大戶型、生態(tài)住宅的方向轉(zhuǎn)變。 5、地塊周邊配套設(shè)施比較缺乏，特別是中檔商業(yè)及優(yōu)秀的教育資源。 6、靠近口岸，接近規(guī)劃中的軌道交通線，但公交系統(tǒng)不是很完善。 7、從片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目看，在產(chǎn)品特點(diǎn)方面都比較注重挖掘海景資源。 8、從片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目看，外銷客戶占有一定的比例，一般在 20%左右。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 從地塊區(qū)位看，靠近口岸，從香港過(guò)來(lái)比較方便。 從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目看，外銷客戶占有很重要的比例。 從項(xiàng)目體量衡量，單靠深圳本地市場(chǎng)消化，難度較大， 周期較長(zhǎng) 基于上述分析，現(xiàn)在我們可以確定一下項(xiàng)目的市場(chǎng)定位： 輻射香港、深圳的休閑型豪宅 案例討論 情景四： 基于上述判斷，現(xiàn)在我們可以具體描述一下項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 項(xiàng)目 外 銷 內(nèi) 銷 來(lái)深置業(yè)客戶群 30歲以上，月收入在 3-5萬(wàn)元，有一定事業(yè)成就及閑暇時(shí)間的香港人，分布在港島、九龍、新界的比例較為平均。 有實(shí)力的購(gòu)買年齡段， 32-45歲，月收入 3萬(wàn) -6萬(wàn)元人民幣，目前居住在特區(qū)內(nèi)的客戶。 購(gòu)買用途 度假為主。度假休閑享樂(lè)，坐享深圳灣海濱風(fēng)情。 自用為主。起居生活有身份標(biāo)志的尊貴府邸。 行業(yè)可能 一類： 35歲左右，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，想擁有 更多的專業(yè)性人士，如：寫字樓白領(lǐng)、公務(wù)員（包括教師、警察、入境處海關(guān)人員等）、律師、醫(yī)生等。 二類： 30歲以上的深港經(jīng)商者； 三類： 50歲左右的擬退休人士； 一類： 30歲以上，做市場(chǎng)銷售的行業(yè)； 二類：私企中高層管理（比白領(lǐng)高，比金領(lǐng)低一點(diǎn)的灰領(lǐng)階層）； 三類：私企經(jīng)營(yíng)業(yè)主（利潤(rùn)較高的行業(yè)）。 購(gòu)房愿承擔(dān)的總價(jià) 50萬(wàn) -80萬(wàn) 100萬(wàn)以上 主力戶型需求 2房、 3房 3房、 4房 面積區(qū)間 65M2 75M2 ； 85M2左右 130 M2160 M2 景觀需求 1.海景 2.翠綠園景 海景 附加需求 室內(nèi)：帶家私裝修 +分體空調(diào) 室外：游泳池 設(shè)備：深港直通巴士 室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大 室外：高尚的運(yùn)動(dòng)設(shè)施與園林 需求：安全且私密性，有充足的車位。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 S（ strength） 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的國(guó)家級(jí)紅樹林自然保護(hù)區(qū)景觀和市區(qū)海景。 2.