深圳市國威廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

深 圳 市 國 威 廣 場 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 目 錄 1 項(xiàng)目總論 . 5 1.1 項(xiàng)目背景 . 5 1.1.1 項(xiàng)目名稱 . 5 1.1.2 開發(fā)公司簡介 . 5 1.1.3 承擔(dān)可行性研究公司 . 5 1.1.4 研究工作依據(jù) . 5 1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 . 6 1.1.6 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) . 6 1.2 可行性研究結(jié)果 . 7 1.2.1 市場預(yù)測(cè) . 7 1.2.2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 . 7 1.2.3 投資估算和資金籌措 . 7 1.2.4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 . 8 2 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 . 10 2.1 市場宏觀背景 . 10 2.1.1 全國投資環(huán)境 . 10 2.1.2 深圳市投資宏觀背景 . 12 2.1.3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) . 20 2.1.4 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 . 20 2.2 區(qū)域市場分析 . 21 2.2.1 區(qū)域市場界定 . 21 2.2.2 供給分析 . 21 2.2.3 需求分析 . 22 2.2.4 競爭分析 . 23 2.2.5 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論 . 23 3 項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià) . 24 3.1 地塊解析 . 24 3.1.1 交通條件 . 24 3.1.2 地形、地勢(shì) . 24 3.1.3 規(guī)劃限制條件 . 24 3.2 項(xiàng)目 SWOT 分析 . 25 3.3 項(xiàng)目評(píng)價(jià) . 25 4 市場定位及項(xiàng)目評(píng)估 . 27 4.1 項(xiàng)目定位 . 27 4.2 方案建議 . 28 5 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 . 29 5.1 有關(guān)工程計(jì)劃說明 . 29 5.2 施工橫道圖 . 29 6 投資估算與資金籌措 . 30 6.1 項(xiàng)目總投資估算 . 30 6.2 資金籌措 . 32 6.3 投資使用計(jì)劃 . 32 7 銷售及經(jīng)營收入測(cè)定 . 33 7.1 物業(yè)銷售收入估算 . 33 7.2 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 . 33 7.3 資金來源與運(yùn)用分析 . 34 7.4 銷售利潤 . 34 8 財(cái)務(wù)與敏感性分析 . 35 8.1 項(xiàng)目盈利 能力分析 . 35 8.2 項(xiàng)目不確定性分析 . 35 8.3 社會(huì)效益和影響分析 . 36 9 可行性驗(yàn)機(jī)結(jié)論與建議 . 37 9.1 擬建方案的結(jié)論性意見 . 37 9.2 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 . 38 9.2.1 項(xiàng)目的主要問題 . 38 9.2.2 建議 . 38 9.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 . 38 9.3.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) . 38 9.3.2 防范建議 . 39 10 附表 . 40 10.1 項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 . 40 10.2 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 . 40 10.3 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 . 40 10.4 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 . 40 10.5 資金來源與運(yùn)用表 . 40 10.6 損益及利潤分配表 . 40 10.7 現(xiàn)金流量表（全部投資） . 40 10.8 借款償還期測(cè)算表 . 40 10.9 敏感性分析表 . 40 1 項(xiàng)目總論 1.1 項(xiàng)目背景 1.1.1 項(xiàng)目名稱 國威廣場 1.1.2 開發(fā)公司簡介 1.1.3 承擔(dān)可行性研究公司 受托單位：深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司 單位地址：深圳市上步中路 1001 號(hào) 6 樓 資質(zhì)證書：深中服資（評(píng)）字 119 號(hào) 資質(zhì)等級(jí)：一級(jí) 法人代表：鞠永平 聯(lián)系電話：（ 0755） 83699192 1.1.4 研究工作依據(jù) （ 1）關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知 （深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì) 2003590 號(hào)） （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 （建設(shè)部：建標(biāo) 2000205 號(hào)） （ 3）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 1993530 號(hào)） （ 4）關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng) 199811 號(hào)） （ 5）深圳建設(shè)工程價(jià)格信息（ 2003） （ 6）企業(yè)提供的相關(guān)資料 1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證、方案設(shè)計(jì)等相關(guān)資料，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表： 表 2：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 整個(gè)項(xiàng)目 地塊編號(hào) H126-02 總用地面積（ m2） 14788.30 建設(shè)用地面積（ m2） 14788.30 道路用地面積（ m2） 0 容積率 8.3 覆蓋率 41% 計(jì)容積率面積（ m2） 122800 其中：住宅公寓（ m2） 100696 商業(yè)（ m2） 18104 可出售住宅（ m2） 85596 可出售商業(yè)（ m2） 18104 地下 2 層面積 15500 總建筑面積（ m2） 138300 建設(shè)規(guī)模（ m2）（以前規(guī)劃） 共 3 棟 29 層高層，其中群樓 3 層，地下 2 層 機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)（輛） 不詳 1.1.6 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) 1、 項(xiàng)目土地使用權(quán)取得 目前尚未取 得土地使用權(quán) 2、 項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù) 開發(fā)條件 取得文件證號(hào) 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 不詳 深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 不詳 3、 結(jié)論 項(xiàng)目用地正在轉(zhuǎn)讓過程中。 1.2 可行性研究結(jié)果 1.2.1 市場預(yù)測(cè) 根據(jù)市場調(diào)查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少樓盤推出，區(qū)域市場競爭趨緩，但片區(qū)市場將面對(duì)其他片區(qū)市場的有效競爭，但總體來看，片區(qū)住宅房地產(chǎn)市場競爭趨緩。 1.2.2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目計(jì)劃于 2004 年年中開始動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì) 2006 年年中竣工，其開發(fā)建設(shè)期為 2.5 年，共 10 個(gè)季度。 1.2.3 投資估算和資金籌措 1、 投資估算 根據(jù)測(cè)算 ，項(xiàng)目的總投資為 48880.28 萬元（含地價(jià)），詳見下表： 表 3：項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額萬元 1 土地成本 11400.00 2 前期工程費(fèi) 1078.74 3 建安工程 30024.93 4 管理費(fèi) 850.07 5 不可預(yù)見費(fèi) 850.07 6 其他費(fèi)用 373.41 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1590.00 8 銷售費(fèi)用 2021.56 9 公用設(shè)施專用基金 691.50 10 合計(jì) 48880.28 項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。 項(xiàng)目總投資約 48880.28 萬元，經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金 15000.00 萬元，銀行借款 15000.00 萬元，銷售收入 18880.28 萬元 表 4：項(xiàng)目資金來源表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬元） 比例 1 自由資金 15000 30.7% 2 銀行融資 15000 30.7% 3 銷售收入 18880.28 38.6% 10 總投資 48880.28 100.0% 1.2.4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 1、 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 蓮塘國威廣場項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住 宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；項(xiàng)目用地正在取得過程中。 2、 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金保證 項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。 3、 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。 4、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益一般，有一定風(fēng)險(xiǎn)，特別是商業(yè)部分能否成功影響全局。 表 3：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 1 占地面積（ m2） 14788.30 2 總建筑面積（ m2） 138300.00 3 項(xiàng)目總投資（萬元） 48880.28 4 項(xiàng)目經(jīng)營收入（萬元） 57758.79 5 利潤總額（萬元） 5384.10 6 稅后利潤（萬元） 4576.48 7 成本利潤率（稅前） 10.3% 8 成本凈利潤（稅后） 8.7% 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）萬元 3053.56 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 16.9% 11 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 2.45 12 貸款償還期 1.50 注：上表為住宅銷售率為 95和商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 2 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 2.1 市場宏觀背景 2.1.1 全國投資環(huán) 境 1、 2002 年及 2003 年上半年國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 2002 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值躍上 10 萬億元的新臺(tái)階，達(dá)到 102,398 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 8。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14,883 億元，增長 2.9；第二產(chǎn)業(yè)增加值 52,982 億元，增長 9.9；第三產(chǎn)業(yè)增加值 34,533 億元，增長 7.3。 2003 年 上半年中國完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 50053 億元，按可比價(jià)格計(jì)劃，與去年同期相比增長 8.2%。上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 50053 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長 8.2%，雖比一季度增速有所回落，但還是比去年同期加 快 0.4 個(gè)百分點(diǎn)，為近幾年同期增長較快的時(shí)期之一。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 4754 億元，增長 2.7%；第二產(chǎn)業(yè) 28800 億元，增長 11.6%；第三產(chǎn)業(yè)16499 億元，增長 4.2%。 2、 全國房地產(chǎn)市場狀況 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢(shì)頭 在 2003 年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動(dòng)力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會(huì)逐漸回落 2004 年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能 較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來自各方面的挑戰(zhàn)。 房價(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì)溫和回落 有國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的中國行業(yè)景氣分析報(bào)告指出， 2004 年房價(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購買繼續(xù)成為市場主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。 品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。2004 年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中的重要策略。 中國人民銀行下發(fā)文件價(jià)情房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理（銀發(fā) 2003121 號(hào)），其要點(diǎn)如下： 1、 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 2、 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放； 3、 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途； 4、 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要； 5、 強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房 6、 貸款管理； 7、 充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 8、 加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理。； 9、 切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā) 200318 號(hào)），鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場大力發(fā)展 1、 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 2、 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控 制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）； 3、 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級(jí)市場、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)）； 4、 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）； 5、 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； 6、 加強(qiáng)市場監(jiān)管，整頓市場秩序。 2.1.2 深圳市投資宏觀背景 1、 深圳市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀： 深圳經(jīng)濟(jì)在 2003 年上半年雖受非典影響，仍保持良好發(fā)展勢(shì)頭，累計(jì)完成國內(nèi) 生產(chǎn)總值 1172.83 億元，同比增長 15.9。 1 6 月，深圳固定資產(chǎn) 投資達(dá) 383.06 億元，增長 20，增幅比去年同期高出 9.5 個(gè)百分點(diǎn)，擺脫了近 3 年來投資增長乏力的狀況。其中，基本建設(shè)投資 148.78 億元，增長 17.9，增幅在近 3 年中首次超過房地產(chǎn)開發(fā)投資，表明我市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)得到改善和優(yōu)化。 上半年，深圳物流業(yè)繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢(shì)，集裝箱吞吐量在 5、 6 月份連連刷新單月歷史紀(jì)錄，上半年累計(jì)完成 458.48 萬標(biāo)箱，增長 42.29。據(jù)悉，深圳港集裝箱吞吐量今年可望完成 950 萬標(biāo)箱，在全球排名有望躍居第五?？崭鄯矫?，深圳機(jī)場貨郵行吞吐量達(dá) 17.11 萬噸，增長 14.22。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1 6 月，全市限額以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）達(dá) 2057.2 億元，增長 24.8；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 597.3 億元，占 GDP 的比重上升至 50.9。其中，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 973.27 億元，增長 35.1，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重升至47.54。 另據(jù)了解，我市外貿(mào)進(jìn)出口也保持較高的規(guī)模和增速，上半年進(jìn)出口總額達(dá) 503.7 億美元，完成全年計(jì)劃的 51.7，增長 30.6。其中，一般貿(mào)易出口累計(jì) 34.74 億美元，增長 42.9，是增長最快的貿(mào)易方式之一。機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口增勢(shì)強(qiáng)勁，成為支撐深圳外貿(mào) 出口增長的核心力量。 房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長期 有國際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段于人均 GDP 數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年深圳經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。根據(jù)人均 GDP 來判斷，深圳的房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入快速增長期。 圖 1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 書紙的關(guān)系圖 單位：美元 發(fā)展時(shí)期 啟動(dòng)期 緩慢發(fā)展期 快速增長期 發(fā)展速度放慢直至停滯不前 人均 GDP 1,000 3,000 4,000 8,000 圖 2：深圳近期人均 GDP 變化表 單位：美元 發(fā)展時(shí)期 1993 1997 1998 1999 2000 2001 2002 人均 GDP 1,953 3,699 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 人均住房支出呈上升態(tài)勢(shì) 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最近公布的調(diào)查顯示， 2002 年深圳居民人均可支配收入為24,941 元，同比增長 8.3；人均消費(fèi)性支出達(dá) 18,926 元，實(shí)際增長 9.8。隨著生活水平的提高和信貸消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，部分有條件的居民已實(shí)現(xiàn)了二次置業(yè)，因此購房支出呈上升態(tài)勢(shì)：人 均購房與建房支出為 2,042.76 元，比上年上升 13，因此居住類裝璜也隨之增長，去年居民人均住房裝璜支出達(dá) 989.16 元，增幅高達(dá) 104.5。 2、 物業(yè)投資政策分析 重大政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持 深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)地產(chǎn)提出了新的需求。城市對(duì)外開放水平不斷提高，形成全方位開放的格局。政府加大投資力度，建成了一批重點(diǎn)市政工程，如濱海大道、中心公園一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為國際花園城市。六大市政工程及地鐵工程的建設(shè)正在進(jìn)行之中，建成后將進(jìn)一 步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。 房地產(chǎn)相關(guān)政策趨勢(shì) 2001 年深圳市安居房正式上市交易，國家商品房銷售管理辦法出臺(tái)，深圳市六項(xiàng)吸引人才的重大措施公布實(shí)施，深圳進(jìn)一步規(guī)范土地交易并于近期公布關(guān)于加強(qiáng)土地市場化管理進(jìn)一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場的決定，這一系列的政策，將進(jìn)一步規(guī)范深圳市房地產(chǎn)市場，有助于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定有序發(fā)展，同時(shí)也有利于擴(kuò)大置業(yè)群體，置業(yè)次數(shù)，降低住宅成本（如房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。 深圳市從 2002 年 10 月 1 日起執(zhí)行廣東省建設(shè)廳、廣東省物價(jià) 局制定的廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積，即“套內(nèi)建筑面積”計(jì)算房價(jià)；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計(jì)算房價(jià)。交樓時(shí)實(shí)測(cè)面積與原價(jià)面積如果出現(xiàn)差異，面積誤差比正負(fù) 3以上的，買家有權(quán)退房。 深圳市規(guī)劃與國土資源局計(jì)劃 2003 年，深圳市將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量將控制在 12 平方公里以內(nèi)；加強(qiáng)土地資源管理，土地供應(yīng)規(guī)模適度，架構(gòu)更趨合理，優(yōu)先保證了招商引資、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、物流業(yè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的用地 需求。同時(shí)，還將加大土地清理力度，收回逾期未開發(fā)用地。 城市遠(yuǎn)景及發(fā)展定位 根據(jù)深圳市總體規(guī)劃（ 1990-2010），深圳市城市發(fā)展總目標(biāo)時(shí)：具有全國意義的綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以集裝箱運(yùn)輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補(bǔ)的金融、商貿(mào)、運(yùn)輸、信息、旅游為優(yōu)先的中心城市，以高新技術(shù)為先導(dǎo)，電子工業(yè)等制造業(yè)為主的先進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)基地；把深圳建設(shè)成為一個(gè)園林式花園城市，成為我國進(jìn)一步對(duì)外開放的“窗口”。 根據(jù)深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（ 1990-2010），規(guī)劃可概況為五大目標(biāo)、十大行為、四項(xiàng)措施。 五大目標(biāo) 目標(biāo)一：驅(qū)動(dòng)區(qū)域合作，進(jìn)一步提升深圳在“珠三角”城市群眾的中心地位； 目標(biāo)二：強(qiáng)化城市集約發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展； 目標(biāo)三：實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展空間的戰(zhàn)略拓展與整合，提升城市整體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量； 目標(biāo)四：培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級(jí)； 目標(biāo)五：建立城市綜合交通運(yùn)輸體系，緩解機(jī)動(dòng)化迅速發(fā)展帶來的交通壓力。 深圳建設(shè)十大行動(dòng) 行動(dòng)一：劃定城市建設(shè)控制線和生態(tài)控制線，基本生態(tài)控制線 為現(xiàn)在可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境而劃定的 面積約 1100 平方公里。 近期建設(shè)控制線 城市近期建設(shè)嚴(yán)格限制在控制線。未來兩年半，特區(qū)內(nèi)的已出讓土地要繼續(xù)消化，可供開發(fā)的土地都將集中在特區(qū)外。目前，深圳 96的儲(chǔ)備用地幾種在特區(qū)外。 行動(dòng)二：推進(jìn)九大動(dòng)電發(fā)展地區(qū)和兩類改善片區(qū)建設(shè)； 行動(dòng)三：實(shí)施工業(yè)入園行動(dòng)，為促進(jìn)工業(yè)的集群化發(fā)展，規(guī)劃確定重點(diǎn)建設(shè)市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和大工業(yè)園等先進(jìn)工業(yè)區(qū)等市級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育 6 個(gè)高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 4 個(gè)先進(jìn)工業(yè)和特色工業(yè)園區(qū)，加快舊工業(yè)區(qū)，舊工業(yè)區(qū)的功能調(diào)整與改造； 行動(dòng)四：建設(shè)六大物流區(qū)、啟動(dòng)兩大保稅區(qū)； 行動(dòng)五：推進(jìn)商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)，完善城市服務(wù)體系； 行動(dòng)六：配套建設(shè)七大居住區(qū)； 行動(dòng)七：特區(qū)那重點(diǎn)建設(shè) 3 大公園和 7 個(gè)區(qū)級(jí)城市公園；重點(diǎn)建設(shè) 5 座郊野公園； 行動(dòng)八：建設(shè)東部濱海旅游區(qū)，保護(hù)重點(diǎn)歷史文物； 行動(dòng)九：建設(shè)城市綜合交通運(yùn)輸體系，優(yōu)先發(fā)展軌道交通； 行動(dòng)十：適度超前建設(shè)市政公用設(shè)施。 四項(xiàng)措施 措施一：科學(xué)制定土地供應(yīng)計(jì)劃； 措施二：多渠道籌措建設(shè)資金； 措施三：制定實(shí)施細(xì)則； 措施四：對(duì)近期建設(shè)規(guī)劃滾動(dòng)調(diào)校和加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督管理。 隨著深圳中心區(qū)開發(fā)建設(shè)、地鐵 1 號(hào)線、大學(xué)成、西 部跨海大橋、“ 9+1”高 新產(chǎn)業(yè)帶啟動(dòng)等工程啟動(dòng)，政府將進(jìn)一步加大投資力度，并預(yù)計(jì) 2003 年中心區(qū)六大工程將陸續(xù)投入使用， 2004 年地鐵 1 號(hào)線工程竣工使用、 2005 年建設(shè)西部跨海大橋，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。 2010 年深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為大道中等發(fā)達(dá)國家水平，人均住宅 20 平方米，人均綠地 11 平方米，人口規(guī)模510 萬。 3、 深圳房地產(chǎn)市場前瞻 1）、深圳市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2003 年上半年，深圳市商品房銷售面積達(dá) 381 萬平方米，其中住宅銷售 346萬平方米 ，均比去年同期增長 20以上。二手房市場成交面積更高達(dá) 201.72萬平方米，同比增長 48.66。深圳規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上 2003 上半年商品房銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，雖然經(jīng)過 SARS 的洗禮，但深圳市房地產(chǎn)市廛供應(yīng)量和有效需求依然保持增長態(tài)勢(shì)，充分折射出深圳住宅市場的高度成熟。 表 6： 2003 上半年全市商品房銷售統(tǒng)計(jì)表 類型 套數(shù) 面積（ m2） 均價(jià)（元 / m2） 辦公樓 608 76,860.26 9,862 商鋪 3,235 191,745.21 12,439 單身公寓 1,663 84,662 7,108 住宅 37,554 3,460,924.62 5,559 倉庫 1 147.23 3,003 其它 21 3,573.88 7,659 合 計(jì) 43,082 3,817,913.2 6,027 住宅：近七成成交戶型為二、三房 上半年二級(jí)市場共銷售商品房 381 萬平方米，成交金額 230 億元，再創(chuàng)歷史新高，比去年同期增長 21.77以上，增幅較大。從各類型來看，辦公樓銷售面積為 7.68 萬平方米。比去年同期增長 2.2，均價(jià) 9,862 元 /平方米。商品面積為 19.17 萬平方米。比去年同期增長 35.04，均價(jià) 1.2 萬元 /平方米。 住宅面積為 346 萬平方米。比去年同期增長 21，均價(jià) 5,559 元 /平方米。 從住宅成交戶型來看，上半年成交仍以二房、三房為主，占 70以上，這也主要是由于中等戶型住宅恰好滿足了占主體地位的社會(huì)階層的住房需求，而一房及公寓小戶型多為單身人士作為投資或過渡型用房，比例較小。四房以上、復(fù)式、別墅等大戶型的房子則多高收入階層或香港人購買，比例也相應(yīng)較少。這樣分布格局體系了市場的需求層次，也同時(shí)與市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相符合。 從住宅成交的平均單價(jià)來看，上半年全市住宅均價(jià)為 5,559 元 /平方 米，與去年的 5,533 元 /平方米相比，上漲 0.27，表明深圳房地產(chǎn)經(jīng)過一個(gè)階段的發(fā)展，隨著關(guān)內(nèi)土地的日益減少，整體均價(jià)基本呈微幅上漲趨勢(shì)。 表 7： 2003 上半年全市住宅銷售統(tǒng)計(jì)表（按照戶型） 戶型 套數(shù) 面積（ m2） 均價(jià)（元 / m2） 單身公寓 617 21,017.53 6,807 一房住宅 4,184 170,604.16 5,960 二房住宅 11,898 829,526.12 5,159 三房住宅 15,005 1,512,912.91 4,854 四房住宅 4,033 592,308.16 6,516 四房住宅以上 674 122,973.05 7,287 復(fù)式住宅 1,093 193,316.66 7,277 別墅 50 18,266.03 16,067 合 計(jì) 37,554 3,460,924.62 5,559 二手摟：中價(jià)位二手住宅走俏 近年來深圳二手摟市場保持高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，其增長速度驚人，屢創(chuàng)新高，增幅均在 30以上。 2003 年上半年二手住宅交易面積約 201.72 萬平方米， 同比增長 48.66。 上半年全市二手住宅總價(jià)主要集中在 40 60 萬之間，反映了今年 深圳繼續(xù)以中價(jià)位的二手住宅走俏，這類價(jià)格的住宅多具備投資和自住雙重概念，所以成為市場的主要成交對(duì)象。從總體上看，與 2002 年同期相比較，總價(jià)在40 萬元以上的住宅成交量上漲，并且高價(jià)位住宅成交增長較快，總價(jià)在 80萬 100 萬元之間的二手物業(yè)同比增長了約 80。這表明市民對(duì)一些素質(zhì)較高的二手物業(yè)有較高的接納程度。 寫字樓：空置面積上升 2003 年上半年，深圳寫字樓市場整體表現(xiàn)為交投兩旺，總體成交約 7.68 萬平方米，成交金額 7.58 億元，均價(jià) 9,862 元 /平方米，但目前甚至寫字樓供應(yīng)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增速，市場 承接力有限，深圳寫字樓市場前景不容樂觀。 此外，根據(jù)深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 2003 2004 年）， 58 種產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目被列入限制發(fā)展的名單，其中包括高檔寫字樓。 未來：市場消化壓力較大 上半年新開樓盤 64 個(gè)，入市面積達(dá) 275 萬平方米。其中，南山有 19 個(gè)新盤開盤，入市面積達(dá) 105 萬平方米，占全市的 38.38，比例最高。其次是羅湖、福田、龍崗和寶安，所占比例都在 15左右。鹽田區(qū)僅有 3 個(gè)新項(xiàng)目開盤，供應(yīng)面積僅有 5 萬多平方米，所占比例也較小。 2）、深圳市房地產(chǎn)市場未來預(yù)測(cè) 2003 年上半年深圳房地產(chǎn)二級(jí)市 場的新增批售面積接近 400 萬平方米，加上2002 年上市的市場存量約 500 萬平方米，市場上在售樓盤可售面積的數(shù)量非常大，已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求的局面，未來的市場消化壓力較大。 2002 年，深圳土地實(shí)際供應(yīng) 1,356 萬平方米。其中，商業(yè)、辦公室、住宅及安居房用地實(shí)際供應(yīng) 95 萬平方米，僅占 7， 2003 年，深圳市還將嚴(yán)格控 制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量控制在 12 平方公里以內(nèi)，關(guān)內(nèi)將基本不出讓商品房住宅用地，此類用地將集中在關(guān)外的寶安和龍崗區(qū)，保證土地供應(yīng)規(guī)模適應(yīng)、結(jié)構(gòu)合理。 2003 年，深圳市房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出郊 區(qū)化和規(guī)?；陌l(fā)展態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)市場已向縱深發(fā)展，市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對(duì)市場細(xì)分與產(chǎn)品附加價(jià)值亦提出更高的要求。 2.1.3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 1、 地理位置 蓮塘片區(qū)位于深圳市羅湖區(qū)，具體位置如下圖。 2、 總體規(guī)劃中的蓮塘及預(yù)測(cè) 深圳市城市總體規(guī)劃（ 1996-2010）（送審稿） 中 總體規(guī)劃對(duì)本片區(qū)的功能定位是： “ 以生活為主的綜合區(qū) ” 。 隨著蓮塘片區(qū)土地的升值不少工廠撤離蓮塘，同時(shí)土地轉(zhuǎn)為住宅用地。在這個(gè)調(diào)整過程中，居住品質(zhì)較大提高，整個(gè)片區(qū)的形象逐漸得到改善，片區(qū)地產(chǎn)市場進(jìn)一步看好。 2.1.4 宏觀市場與本 項(xiàng)目發(fā)展借鑒 1、 中國人民銀行新近出臺(tái)的 121文件通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理，給部分開發(fā)商帶來資金動(dòng)作上的壓力； 2、 國務(wù)院發(fā)表關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，通知明確指出全國房地產(chǎn)市場是健康發(fā)展，并明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。對(duì)房地產(chǎn)市場是一個(gè)重大利好； 3、 深圳市房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈； 4、 市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對(duì)市場細(xì)分與產(chǎn)品附加值亦提出更高的要求，這對(duì)發(fā)展商的開發(fā)、經(jīng)營帶來一定壓力； 5、 由于蓮塘片區(qū)乃至羅湖區(qū)的土地資源 開始緊缺，為本項(xiàng)目的發(fā)展帶來新的發(fā)展機(jī)遇； 2.2 區(qū)域市場分析 2.2.1 區(qū)域市場界定 區(qū)域市場界定為蓮塘片區(qū)，具體如下圖： 2.2.2 供給分析 據(jù)調(diào)查， 2003 年代表競爭項(xiàng)目一覽表。 表 8： 2003 年代表競爭項(xiàng)目一覽表 開發(fā)項(xiàng)目 宗地位置 開發(fā)方向 開發(fā)規(guī)模 均價(jià) 鵬興花園六期 羅沙路 由三棟二十二層的單體樓、一棟十一層和一棟十八層的單元式樓圍合而成 85500 平方米 5500 鹿茵翠地二期 羅沙路 由 13 棟 8-18 層小高層建筑圍合而成 30321.41 平方米 5600 蕙蘭雅居 羅沙路 小高層、高層 34000 平方米 5500 名駿豪庭 羅沙路 由 10 棟， 18-28 層商住樓組成 125207 平米 5800 根據(jù)羅湖 2004 年土地出讓計(jì)劃，今年土地出讓將以拍賣為主，蓮塘現(xiàn)有土地儲(chǔ)備中今年無出讓計(jì)劃。且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備量也比較少，預(yù)計(jì)近兩年蓮塘片區(qū)市場競爭程度一般。 2.2.3 需求分析 1、 區(qū)域市場住宅需求分析 蓮塘地產(chǎn)市場地區(qū)域性不強(qiáng)，該區(qū)域住宅地主要目標(biāo)客戶為： 蓮塘片區(qū)本地居民 羅湖居民 香港居民 福田南山居民 據(jù)調(diào)查，蓮塘片區(qū)銷售情況較好的樓盤，主力戶型主要以面積介于 80 m2 110 m2 三房為主， 70 m2 左右的二房市場承接力也比較理想。一般總價(jià)價(jià)位集中于 40-60 萬元之間，對(duì)于樓盤單價(jià)的接受價(jià)位集中于 5000-6000 元 /平方米之間。 2、 項(xiàng)目所屬區(qū)域商服市場分析 片區(qū)內(nèi)新型商業(yè)物業(yè)主要集中在 鵬興 花園附近。 目前在售的商鋪較少，主要集中為新開發(fā)地住宅小區(qū)層臨街鋪位，銷售價(jià)格在 10,000 30000 元 /平方米不等，商鋪面積主要是 40 80 平方米左右，門面進(jìn)深 1： 2，銷售率比較高，基本實(shí)現(xiàn) 100銷售；面積較大的鋪位，如超過 150 平方米的鋪位銷售情況不太理想。 出租商鋪的租價(jià)平均一樓 月租金為 50200 元 /平方米鋪位經(jīng)營以服務(wù)住宅小區(qū)的配套為主，如：五金配件、美容美發(fā)、日用副食、餐飲、布藝窗簾等。 臨街商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)一覽表 項(xiàng)目 售價(jià)（元 /平方米） 租金（元 /平方米月） 商業(yè)氣氛 鵬興 花園五期 14000 80 較好 名駿豪庭 25000 較好 鵬興 花園六期 200 很好 新世界鹿茵翠地 60 較差 國威廣場 11000-16000（預(yù)測(cè)） 50-80（預(yù)測(cè)） 較差 目前項(xiàng)目所在地商業(yè)氣氛較弱，周邊人流和住宅均較少，商業(yè)部分的銷售難度較大。 2.2.4 競爭分析 區(qū)內(nèi)近二至 三年內(nèi)，住宅及商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較小，主要來源開發(fā)商的存量土地，區(qū)內(nèi)競爭壓力較小。 2.2.5 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論 根據(jù)以上調(diào)查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少的項(xiàng)目推出，新推樓盤總開發(fā)量比較少，定位預(yù)測(cè)均會(huì)走中檔路線，主要賣點(diǎn)為片區(qū)生態(tài)綠色資源，戶型以 60110 平方米的實(shí)用性三房和兩房單位為主，預(yù)測(cè)住宅銷售均價(jià)在 50006000 元 /平方米之間，而項(xiàng)目所在地商業(yè)氣氛較弱，樂觀預(yù)測(cè)臨街商業(yè)價(jià)格在11,00016000 元 /平方米之間，區(qū)域市場競爭一般，預(yù)計(jì)未來片區(qū)價(jià)格將較為平穩(wěn)。 3 項(xiàng)目分析與