土地報價研究案

土地報價研究案例 目錄 第一章 總論 第二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位 第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 第二節(jié) 市場研究 第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 第四章 投資估算 第五章 財務評價 第一節(jié) 投資分類 第二節(jié) 投資使用計劃 第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計算 第四節(jié) 資金籌措計劃的編制 第五節(jié) 土地基本報價方案 第六節(jié) 多因素變化土地價格臨界點分析 第七節(jié) 風險分析 第一章 總論 一、項目名稱 蘇園（ 2002） 01 號地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報告。 二、報告編制單位 蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司。 三、地塊位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā) 8 平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形，長372.87 米，寬 144.75 至 176.5 米。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。南面為空地。 1、園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設 7 年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。 蘇州工業(yè)園區(qū) 的房地產(chǎn)于 1996 年開始開發(fā)建設。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當年開發(fā) 10 多萬平方米到 2001 年的開發(fā)量 70 萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。 2001 年 8月底，區(qū)內(nèi)累計住宅開工面積 130.7 萬平方米，竣工交付 74.8 萬平方米。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到 2001 年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在 40 幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點，成為園區(qū)一道亮麗的風景線。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直 遠大于竣工量，房地產(chǎn)項目大多在預售階段就銷售一空，整體銷售率在 95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 園區(qū)住宅建設緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進住宅建設，努力走上“高起點規(guī)劃、高水平設計、高質(zhì)量施工、高標準管理”的四高之路。 2、園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和管理經(jīng)驗開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70 平方公里，規(guī)劃人口 60 萬人。首期開發(fā) 8 平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè) 和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 3、金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū) 70 平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地 7.4 平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊 8 平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。 1998 年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（ EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等 8 個特色景 區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員會批準。 該項工程總投資為 11 億元，施工區(qū) 4 至 5 年。 4、環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標準，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設的經(jīng)驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設計了具備世界一流水平的科學規(guī)劃體系。同時，本著“先規(guī)劃、后建設”和“先地下、后后地上”的指導方針，積極實施高標準的基礎設施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。 5、配套設施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務、社會服務設施都集中在鄰里中心，在 70 平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃 19 個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務設施設計新理念的設施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術學院、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校、新城花園小學及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務設施的設計新理念的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設成功的重要因素。 6、本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一， 2001 年開發(fā)量70 萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)， 45 幢獨立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價格由一期工程的每平方米 4200 元增長到二期工程的7500-8000 元，前后相差不到一年。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。 四、報告編制依據(jù)和用途 根據(jù)蘇園土拍（ 2002）第 1 號蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告 ，蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設計、工程造價及經(jīng)濟評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的土地報價研究決策軟件，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎上，通過市場調(diào)研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（ 2002） 01 號地塊競買的最高限價及其風險決策指標。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機構(gòu)參考。 五、評價指標及建議 土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定 企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限價需要冒多大的風險。確定土地最高限價，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準收益率），然后倒推土地價格。較高的土地最高限價，獲得土地的機會就越大，所冒的風險就越大，反之，較低的土地最高限價風險較小，但獲得土地的機會越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。 本報告分別從三個層次對土地報價進行分析，土地基本報價方案分析、多因素變化土地臨界點分析、風險分析。 土地基本報價方案：是取投資、售價、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設定其不會變化，詳見表 1“土地報價方案計算依據(jù)”。通 過財務分析，計算每個報價方案的經(jīng)濟評價指標。本地塊起拍價 12000 萬元，我們按 14600 萬元起算， 每次加價 200 萬元測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了 19 個報價方案。列表打印詳見表 2“土地報價基本方案”。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經(jīng)濟效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。 每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以 有不同的最高限價。建議如下： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取 10%，建議的土地最高報價 15800 萬元； 一般情況下基準收益率 8 10%為宜，建議的土地最高報價 16400 萬元； 當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率 6 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點），建議的土地最高報價 17000 萬元； 當企業(yè)無土地存量時，基準收益率 4 6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 17800 萬元； 當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率 4%為宜 （低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價 18000 萬元。 基準收益率低于 4%可能虧損，報價 18200 萬元，全部投資內(nèi)部收益率 3.56%，將虧損 186萬元。 多因素變化土地臨界點：房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地報價研究決策過程中，經(jīng)常會為投資及售價的確定爭論不休，因為客觀上講投資及售價會在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。為了解決這個問題，可以針對不同的意見（不同的參數(shù)取值）進行多方案分析，計算出每個方案（多因素變化組合）的評價指標。由 于多因素變化組合比較多，不可能象基本報價方案一樣為每個多因素變化組合計算大量的報價方案，所以只能每個多因素組合根據(jù)基準收益率倒推出土地價格，這個土地價格就是土地價格的臨界點。 本報告根據(jù)專家們對投資、售價同時變化的不同意見，計算了 10 個多因素變化組合，每個變化組合都分別以基準收益率 10%、 8%、 6%、 4%、 2%計算了 5 個土地價格臨界點。分析結(jié)果詳見表 3“多因素變化土地價格臨界點分析”。 分析認為，本項目的別墅單位造價 1200 元和售價 9200 元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即： 當企業(yè)土地 存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取 10%，建議的土地最高報價 17097 萬元； 一般情況下基準收益率 8 10%為宜，建議的土地最高報價 17765 萬元； 當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率 6 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點），建議的土地最高報價 18496 萬元； 當企業(yè)無土地存量時，基準收益率 4 6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 19289 萬元； 當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一 般不虧損），建議的土地最高報價 19289 萬元。 風險決策指標：多因素變化臨界點分析雖然比基本報價分析前進了一步，但還是沒有將每個人的看法綜合起來，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風險分析）。這種分析才是最高層次上的決策分析。 本項目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人對產(chǎn)品售價分別估算其概率。對所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價的概率分布。投資變化的概率分布也是如此操作。根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點、內(nèi)部收益率期望值、達到基準收益率的概率和收益率小于 0 的概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件，計算全部由計 算機完成。計算結(jié)果詳見表 4“風險決策指標（概率分析）”。結(jié)論如下： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取 10%，建議的土地最高報價 16492 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 6.57%，風險很??；一般情況下基準收益率8 10%為宜，建議的土地最高報價 17147 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 13.14%，風險加大一倍，但還可以接受；當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率 6 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點），建議的土地最高報價 17837 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 17.19%，還可以接 受；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率 4 6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 18586 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 28.87%，風險較大。 綜合上述分析，建議以風險分析的結(jié)論為主，建議的最高報價 17800 萬元。 土地報價方案計算依據(jù) 表 1 序號 項目名稱 單位 1 數(shù)量 1 技術經(jīng)濟指標 指標名稱 單位 2 數(shù)量 2 1 土地 1.1 土地面積 平方米 52415.00 以畝為單位 畝 78.62 1.2 起拍價格 萬元 12000.00 以畝為單位 萬元 /畝 152.63 1.3 土地報價起算價格 萬元 14600.00 以畝為單位 萬元 /畝 185.71 2 銷售產(chǎn)品數(shù)量 平方米 69790.01 2.1 獨立別墅出售 平方米 12250.01 2.2 多層住宅出售 平方米 29900.00 2.3 中高層住宅出售 平方米 19140.00 2.4 汽車車位出售 平方米 8000.00 2.5 商業(yè)配套出售 平方米 500.00 3 銷售產(chǎn)品平均價格 元 /平方米 4778.05 3.1 獨立別墅出售 元 /平方米 8800.00 3.2 多層住宅出售 元 /平方米 4000.00 3.3 中高層住宅出售 元 /平方米 4000.00 3.4 汽車車位出售 元 /平方米 3500.00 3.5 商業(yè)配套出售 元 /平方米 3000.00 4 總投資 萬元 27751.24 每平米造價 元 /平方米 2785 4.1 建筑安裝工程費用 萬元 8108.30 元 /平方米 6250.00 4.1.1 獨立別墅 萬元 1470.00 元 /平方米 1200.00 4.1.2 多層住宅 萬元 2541.50 元 /平方米 850.00 4.1.3 中高層住宅 萬元 2296.80 元 /平方米 1200.00 4.1.4 汽車車位 萬元 1760.00 元 /平方米 2200.00 4.1.5 商業(yè)配套 萬元 40.00 元 /平方米 800.00 4.2 土地價格 萬元 14600.00 每平米地價 元 /平方米 2785.46 4.3 前期費用 萬元 593.53 占建安費用比例 % 7.32 4.4 基礎設施 萬元 1619.13 單位建筑面積 元 232.00 4.5 公共配套設施 萬元 32.43 占建安費用比例 % 0.40 4.6 開發(fā)期稅費 萬元 333.46 占收入比例 % 1.00 4.7 其它工程費用 萬元 183.25 占建安費用比例 % 2.26 4.8 開發(fā)間接費 萬元 占建安費用比例 % 4.9 管理費用 萬元 180.00 占建安費用比例 % 180.00 4.1 銷售費用 萬元 833.65 占收入比例 % 2.50 4.11 不可預見費 萬元 600.00 占建安費用比例 % 600.00 4.12 財務費用 萬元 667.49 利率 % 5 49 4.13 經(jīng)營資金 萬元 土地報價方案 表 2 序號 指標名稱 單位 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 方案 6 方案 7 方案 8 方案 9 方案 10 1 土地報價方案 萬元 14600 14800 15000 15200 15400 15600 15800 16000 16200 16400 1.1 每畝地價 萬元 /畝 186 188 191 193 196 198 201 204 206 209 1.2 每 平方米地價 元 /M2 2785 2824 2862 2900 2938 2976 3014 3053 3091 3129 2 項目總投資 萬元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 29700 3 資金籌措 萬元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 29700 3.1 資本金 萬元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 3.2 長期借款 萬元 10404 10596 10789 10982 11176 11369 11563 11724 11920 12116 3.3 預租售收入 萬元 11357 11381 11406 11431 11456 11481 11506 11561 11583 11606 4 營業(yè)收入 萬元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 5 營業(yè)稅金及附加 萬元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 6 土地增值稅 萬元 158 147 136 125 114 103 92 81 71 60 7 利潤總額 萬元 3586 3382 3176 2970 2764 2558 2352 2148 1942 1735 8 所得稅 萬元 1184 1116 1048 980 912 844 776 709 641 573 9 稅后利潤 萬元 2403 2266 2128 1990 1852 1714 1576 1439 1301 1163 10 全投資內(nèi)部 收益率 % 14.35 13.6 12.86 12.12 11.4 10.68 9.98 9.35 8.72 8.11 11 資本金內(nèi)部收益率 % 22.07 20.73 19.35 18.02 16.7 15.35 14.01 12.72 11.42 10.09 12 投資利潤率 % 12.92 12.09 11.27 10.46 9.66 8.87 8.1 7.34 6.59 5.84 13 資本金利潤率 % 40.05 37.77 35.47 33.17 30.87 28.56 26.26 23.98 21.68 19.38 14 借款償還期 年 1.75 2 2 2 2 2 2 2 2 2 序號 指標名稱 單位 方案 11 方案 12 方案 13 方案 14 方案 15 方案 16 方案 17 方案 18 方案 19 1 土地報價方案 萬元 16600 16800 17000 17200 17400 17600 17800 18000 18200 1.1 每畝地價 萬元 /畝 211 214 216 219 221 224 226 229 232 1.2 每平方米地價 元 /M2 3167 3205 3243 3282 3320 3358 3396 3434 3472 2 項目總投資 萬元 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 3 資金籌措 萬元 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 3.1 資本金 萬元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 3.2 長期借款 萬元 12312 12508 12704 12901 13098 13296 13493 13689 13894 3.3 預租售收入 萬元 11628 11651 11673 11695 11716 11738 11759 11782 11798 4 營業(yè)收入 萬元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 5 營業(yè)稅金及附加 萬元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 6 土地增值稅 萬元 49 38 27 22 22 22 22 22 22 7 利潤總額 萬元 1529 1323 1117 904 687 469 252 35 -186 8 所得稅 萬元 505 437 369 298 227 155 83 12 -61 9 稅后利潤 萬元 1025 886 748 606 460 314 169 23 -124 10 全投資內(nèi)部收益率 % 7.5 6.9 6.3 5.71 5.16 4.62 4.09 3.56 3.04 11 資本金內(nèi)部收益率 % 8.85 7.6 6.32 5.05 3.78 2.48 1.2 -0.02 -1.3 12 投資利潤率 % 5.11 4.39 3.68 2.96 2.23 1.51 0.81 0.11 -0.59 13 資本金利潤率 % 17.08 14.77 12.47 10.09 7.67 5.24 2.82 0.39 -2.07 14 借款償還期 年 2 2 2 2 2 2 2 2.75 2.75 多因素變化土地價格臨界點分析 表 3 參數(shù) 影響因素 指標名稱 基本方案 變化次數(shù) /變化后數(shù)量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 投資 獨立別墅 單位造價 (元 /M2) 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 多層住宅 單位造價 (元 /M2) 850 800 800 800 800 800 850 850 850 850 850 中高層住宅 單位造價 (元 /M2) 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 汽車車位 單位造價 (元 /M2) 2200 2000 2000 2000 2000 2000 2200 2200 2200 2200 2200 商業(yè)配套 單位造價 (元 /M2) 800 750 750 750 750 750 800 800 800 800 800 其它費用變化率 (%) 售價 獨立別墅出售 開盤價 ( 元/M2) 8800 8400 8800 9200 9600 10000 8400 8800 9200 9600 10000 多層住宅出售 開盤價 (元 /M2) 4000 3600 3800 4200 4400 4600 3600 3800 4200 4400 4600 中高層住宅出售 開盤價 (元 /M2) 4000 3600 3800 4200 4400 4600 3600 3800 4200 4400 4600 汽車車位出售 開盤價 (元 /M2) 3500 3500 3600 3700 3800 3900 3500 3600 3700 3800 3900 商業(yè)配套出售 開盤價 (元 /M2) 3000 3100 3200 3300 3400 3500 3100 3200 3300 3400 3500 指標 方案一 基準收益率（ %） 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 土地價格臨界點（萬元） 14269 15645 17631 18864 20096 13712 15110 17097 18329 19561 利潤總額 2372 2338 2488 2587 2687 2319 2319 2470 2571 2670 稅后利潤 1590 1566 1667 1733 1800 1554 1554 1655 1722 1789 投資利潤率 8.86 8.28 8.19 8.16 8.13 8.64 8.19 8.11 8.09 8.07 方案二 基準收益率（ %） 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 土地價格臨界點（萬元） 14964 16262 18312 19586 20861 14242 15689 17765 19039 20313 利潤總額 1636 1702 1785 1842 1898 1768 1690 1780 1838 1895 稅后利潤 1096 1140 1196 1234 1272 1185 1132 1193 1231 1269 投資 利潤率 5.95 5.89 5.74 5.67 5.61 6.45 5.84 5.71 5.65 5.59 方案三 基準收益率（ %） 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 土地價格臨界點（萬元） 15562 16911 19056 20376 21697 14969 16318 18496 19815 21136 利潤總額 989 1005 1018 1028 1033 991 1007 1027 1038 1043 稅后利潤 662 673 682 689 692 664 675 688 695 699 投資利潤率 3.51 3.39 3.19 3.08 2.97 3.52 3.40 3.21 3.11 3.00 方案四 基準收益率（ %） 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 土地價格臨界點（萬元） 16215 17613 19875 21247 22618 15606 17004 19289 20671 22043 利潤總額 279 242 170 123 75 299 262 195 147 100 稅后利潤 187 162 114 82 50 200 175 130 99 67 投資利潤率 0.97 0.79 0.52 0.36 0.21 1.04 0.86 0.59 0.43 0.28 方案五 基準收益率（ %） 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 土地價格臨界點（萬元） 16933 18388 20763 22214 23642 16306 17761 20135 21591 23047 利潤總額 -505 -611 -784 -891 -998 -465 -570 -740 -848 -955 稅后利潤 -338 -409 -525 -597 -669 -312 -382 -496 -568 -640 投資利潤率 -1.70 -1.96 -2.32 -2.52 -2.70 -1.57 -1.83 -2.19 -2.40 -2.59 風險決策指標（概率分析） 表 4 參數(shù) 指標名稱 基本方案 變化次數(shù) /變化后數(shù)量 1 2 3 4 5 6 7 獨立別墅 單位造價 (元 /M2) 1200 1100 1200 獨立別墅 概率 1.00 0.40 0.60 多層住宅 單位造價 (元 /M2) 850 800 850 多層住宅 概率 1.00 0.40 0.60 中高層住宅 單位造價 (元 /M2) 1200 1100 1200 中高層住宅 概率 1.00 0.40 0.60 汽車車位 單位造價 (元 /M2) 2200 2000 2200 汽車車位 概率 1.00 0.40 0.60 商業(yè)配套 單位造價 (元 /M2) 800 750 800 商業(yè)配套 概率 1.00 0.40 0.60 其它費用變化率 (%) 獨立別墅出售 開盤價 (元 /M2) 8800 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000 獨立別墅出售 概率 1.00 0.08 0.10 0.18 0.15 0.18 0.20 0.13 多層住宅出售 開盤價 (元 /M2) 4000 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 多層住宅出售 概率 1.00 0.08 0.15 0.25 0.25 0.15 0.08 0.05 中高層住宅出售 開盤價 (元 /M2) 4000 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 中高層住宅出售 概率 1.00 0.05 0.08 0.15 0.25 0.25 0.15 0.08 汽車車位出售 開盤價 (元 /M2) 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 汽車車位出售 概率 1.00 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.10 商業(yè)配套出售 開盤價 (元 /M2) 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 商業(yè)配套出售 概率 1.00 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.10 指標 基準收益率（ %） 10.00 土地價格臨界點（萬元） 16492 內(nèi)部收益率期望值（ %） 10.32 內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（ %） 51.36 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 6.57 基準收益率（ %） 8.00 土地價格臨界點（萬元） 17147 內(nèi)部收益率期望值（ %） 8.18 內(nèi)部收益率大 于基準收益率的概率（ %） 51.36 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 13.14 基準收益率（ %） 6.00 土地價格臨界點（萬元） 17837 內(nèi)部收益率期望值（ %） 5.77 內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（ %） 51.36 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 17.19 基準收益率（ %） 4.00 土地價格臨界點（萬元） 18586 內(nèi)部收益率期望值（ %） 3.32 內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（ %） 51.36 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 28.87 基準收益率（ %） 2.00 土地價格臨界點（萬元） 19415 內(nèi)部收益率期望值（ %） 0.77 內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率（ %） 43.62 內(nèi)部收益率小于 0 的概率（ %） 36.06 第二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位 第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 蘇園（ 2002） 01#地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下： 該地塊為居住用地，地塊面積 5.24 公頃，容積率小于 1.2，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。 1建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界 5 米，其中沿界至少 3 米為綠化帶，至少 2 米為 間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場。 高層住宅退各邊界線不小于 8 米。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。 2）低層住宅最小建筑退后戶基地線 主建筑正面： 5 米； 側(cè)面： 2 米； 后面： 3 米。 停車房正面： 0 米； 側(cè)面： 2 米； 后面： 0 米。 2日照間距 日照間距系數(shù)低層住宅取 1.4，多層住宅取 1.2，計算方法應滿足蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術規(guī)定的要求。 中高層住宅需做日照分析報告，滿足相關要求。 3小區(qū) 建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超過，獨立式住宅每戶建筑密度最大不超過 40%。 2）低層住宅每戶基地參數(shù) 獨立式住宅不得小于 400 平方米。 半獨立式住宅不得小于 300 平方米。 排屋式住宅不得小于 150 平方米（中間戶）和 200 平方米（轉(zhuǎn)角戶）。 3）每戶基地面寬： 獨立式住宅不得小于 10 米。 半獨立式住宅不得小于 8 米。 排屋式住宅不得小于 6 米（中間戶）和 8 米（轉(zhuǎn)角戶）。 場地地坪標高和住宅建筑高度 1）沿 主干道場地地坪標高設計不低于 3.12 米，場地其它地坪標高不低于 2.82 米（黃海高程）。 2）低層建筑不超過 3 層，建筑檐口高度不超過 12 米。 3)多層、中高層層數(shù)不超過 14 層。 綠地 綠地率不少于 40。 道路與停車位 1）通車道路：路面不小于米，路面兩側(cè)至每戶基地 /地界不得少于米作為綠化種植帶。 2）非通車道路：兩側(cè)設不小于米的綠化種植帶。 3）停車位：每戶個小汽車位。 出入口 小區(qū)出入口設于地塊南部，出入口寬度 4-8 米 （單向 /雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于米。 圍墻 圍墻高度一般不得超過 1.8 米，宜采用金屬欄桿漏空形式，其實心底座高度低于 0.3 米。圍墻基礎不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線 0.5 米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。 其它 1）規(guī)劃設計、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應符合國家規(guī)范及有關管理部門的意見。 2）服務于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的 1%（具體功能設置詳見蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設施的意 見）。 3）除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應達到建筑基地面積的，且不能用作停車等其它用途。 4）閣樓原則上不應設平臺。太陽能熱水器、空調(diào)室外機等生活配套設施，在設計中應預先設計，預留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 5）在單體設計前可先報若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設計。 6）正式報批設計方案時還應提供“新建項目規(guī)劃批準呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。 由此可見，可以產(chǎn)出的產(chǎn)品有限，用規(guī)劃條件篩選，最多只能做三種產(chǎn)品：沿湖 一半土地面積必須做別墅，不超過 3 層；多層；中高層（層數(shù)不超過 14 層）。 第二節(jié) 市場研究 主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進行分析。 1、市場需求預測 據(jù)有關資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會員占 43.6%，城區(qū)人占 43.3%，外地人占 13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升， 1997 年為 92 人， 1998 年 659 人，1999 年 987 人， 2000 年 1713 人， 2001 年 1-8 月 1780 人，累計 5231 人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員 30900 人，還有很大的潛力。 根據(jù)規(guī) 劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70 平方公里，規(guī)劃人口 60 萬人。首期開發(fā) 8 平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 60 萬人口，按三口之家計算為 20 萬戶，每戶平均面積 140 平方米，則需要 2800 萬平方米，預測園區(qū)住宅每年的需求量見表 5。在 2015 年累計可達到 2769 萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994 年開始開發(fā)，到 2015 年用 22 年 時間達到 60 萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。 需求量統(tǒng)計和預測 表 5 單位：萬平方米 年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 增幅 -80% 276% 111% 65% 88% 20% 18% 16% 14% 數(shù)量 14.47 2.78 10.44 21.99 36.22 68.18 81 96 111 128 累計 14.47 17.25 27.69 49.68 85.9 154.1 235 331 442 570 價格 1556 1694 1899 2045 2555 年份 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 增幅 12% 10% 10% 10% 10% 8% 8% 8% 8% 8% 數(shù)量 143 157 173 190 209 226 244 264 285 308 累計 713 870 1043 1233 1442 1668 1912 2176 2461 2769 2、目前供需狀況 今年開工面積 50 萬平方米左右，園區(qū)政府預測今年全年可達到 80 萬平方米左右。開發(fā)量1997 年至 2001 年平均增幅 31.6%，銷售量等于開發(fā)量。每年預測的需求量由新的供應量來彌補。 3、產(chǎn)品價格 價格漲幅 1997 年至 2000 年，平均漲幅 9.5%， 1997 年至 2001 年，平均漲幅 13.2% ，已超過古城區(qū)。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預計房價將逐步逼近每平方米6000 元，近幾年售價仍將會以 10%左右幅度上漲。 獨立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工， 45 幢二層別墅只剩 6-7 套，每平方米7500-8000 元。瀾韻園土地成本相對較低，若通過拍賣獲得土地，成本一般不會低于 8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價位應該還會提高，首期拍賣的蘇園（ 2001） 01#地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價格將定位在 10000 元左右，我們認為價位在 8000 10000元之間很有可能。因此，本項目評價基本分析，別墅售價取 8800 元。 關于多層住宅與中高層住宅之間的價格比較，分析認為，當每平方米土地價格超過 1500元之后， 多層住宅的成本將超過小高層。本地塊土地起拍價已超過 2000 元，因此，多層住宅成本高于小高層。小高層使用年限比多層長，但物業(yè)管理費用稍高，因此，二者售價應該相近。故本報告改變高層價格高于多層的習慣做法，將二者定價相同。 本地塊由于湖邊風景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本項目咨詢的專家一致認為應該比其它地段同類產(chǎn)品售價高 10 20%?；痉治雒科椒矫资蹆r定為 4000 元。 若干專家預測的平均值，產(chǎn)品價格及收入的概率分布如下表： 售價分析表 表 6 產(chǎn)品 項目 加權(quán)平均 售價及概率 獨立別墅 售價 9109 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000 概率 0.075 0.1 0.175 0.15 0.175 0.2 0.125 多層住宅 售價 3943 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 概率 0.075 0.15 0.25 0.25 0.15 0.075 0.05 高層住宅 售價 4070 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 概率 0.05 0.075 0.15 0.25 0.25 0.15 0.075 商業(yè)配套按每平方米 3000 元計算，汽車車位每個約 7.7 萬元。 4、關于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 本地塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一，地價較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級白領階層為對象，消費人群較少，但產(chǎn)品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場需求角度，后一半不宜再建別墅。 中高層住宅已得到蘇州市民的認同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。 第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu) 化 該地塊土地面積 52415 平方米，預計每平方米土地價格不會低于 2500 元，至少一半即 26208平方米為別墅用地，最高容積率 1.2，見表 7。 擬建產(chǎn)品參考容積率、售價、造價等參數(shù)見表 8。 1、計算每種產(chǎn)品的土地增值， 土地增值（扣土地費）計算： 土地增值 =售價（ 1-營業(yè)稅率及附加）建安造價每 M2 其它費用售價其它費用占收入比例建安造價其它費用占建安費比例參考容積率每平方米土地費用 土地增值（不扣土地費）計算： 土地增值 =售價（ 1-營業(yè)稅率及附加）建安造價每 M2 其 它費用售價其它費用占收入比例建安造價其它費用占建安費比例參考容積率 計算結(jié)果詳見表 9。 地塊信息 表 7 項目 參數(shù)代號 單位 數(shù)量 土地面積 D M2 52415 土地價格 DJ 元 /M2 2500 最高容積率 RZ M2/ M2 1.2 擬建產(chǎn)品 表 8 產(chǎn)品名稱（選） 最大需求量（） 參考容積率（選） 售價 建安造價 每 M2 其它費用 其它費用占收入比例 其它費用占建安費比例 參數(shù)代號 RI SjI ZJI QT1i QT2i QT3i 獨立別墅 0.48 8800 1200 250 3.5 7.26 多層 1.51 4000 850 200 3.5 7.26 高層 2.98 4000 1200 180 3.5 7.26 每平方米土地增值 表 9 產(chǎn)品名稱 每平方米土地增值 (扣土地費 )（元） 每平方米土地增值（不扣土地費）（元） 變量 Z1I Z2i 獨立別墅 603.9 3103.9 多層 1314.7 3814.7 高層 3795.5 6295.5 2、根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最佳的產(chǎn)品組合。 設各種產(chǎn)品用地比例可表達為 Xi 每種產(chǎn)品的容積率 RI ，最高容積率 RZ ，土地面積 D，每種產(chǎn)品的土地增值 ZI ， 變量限制條件： 0 Xi 1 （ 1） Xi 1 （ 2） 數(shù)量限制條件： Xi*Ri RZ （ 3） 目標函數(shù)（土地增值）： Ymax=（ Z2i*Xi DJ） D /10000 （ 4） 表 9 比較結(jié)果，建別墅增值最小，建多層其次，建高層增值最大。由于從需求角度分析不宜增加別墅，所以，本項目的優(yōu)化主要是確定多層與高層的比例。 本項目別墅用地已經(jīng)確定，設多層用地比例 X1，高層用地比例 X2， 按規(guī)劃條件規(guī)定總建筑面積不能超過 1.2 52415=62899 平方米 ,別墅用地 26208 平方米建筑面積 12580 平方米，剩下可建面積 50319 平方米及土地面積 26208 平方米，容許多層和高層平均容積率 50319/26208=1.91。 本項目優(yōu)化的方法是，每種產(chǎn)品分別取比例 0， 1%， 2%， 3%， 100%進行排列組合，滿足式（ 1）、式（ 2）、式（ 3）條件的組合為可行解， Y 獲值最大的為最優(yōu)解。理論上的最優(yōu)解列于表 10。整個優(yōu)化過程全部由計算機自動完成，只需輸入表 7“地塊基本信息”、表8“擬建產(chǎn)品”， 計算機計算得到表 9、表 10。 3、優(yōu)化結(jié)果說明 （ 1）上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響，特別是土地價格的影響，結(jié)果不一定十分準確，但指明了方向。 （ 2）優(yōu)化方案還需經(jīng)過建筑總平面布置規(guī)劃才能確定。所以還不能作為經(jīng)濟分析參數(shù)。 (3)優(yōu)化計算篩選了所有可能的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合，計算結(jié)果科學嚴謹，工作量巨大，全過程均由計算機完成。 最優(yōu)方案 表 10 產(chǎn)品名稱 用地面積 容積率 建筑面積 土地增值 計算式 D *XI Ri Ri*D *XI D *XI*Zi 多層 18