綠城_蘇州園區(qū)地王項目營銷策劃報告競標_123PPT_2010年_新景祥

謹 呈 綠城 蘇州園區(qū)地王項目營銷思考 2010.2 經(jīng)典，致永恒 歷盡歲月，致永恒 “ 對建筑而言，規(guī)模不等同于榮耀 激勵人們并保持持久的不是它的高度，而是它的詩意。” R.A.M.斯特恩（美） 成功者， 追求成為極少數(shù) 成功者， 因沉淀變得精粹 “ 建立無我，追求自我?！?李嘉誠（中） 耀世和永恒 2010.2 這是一次對話， 關(guān)于已經(jīng)成功的建筑和已經(jīng)成功的人 啟發(fā)我們在這場攀越至高的對撞中，嘗試探索 Suzhou , Shanghai 商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于新景祥控股有限公司的商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對新景祥控股有限公司作投標之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復制文檔的任何內(nèi)容。 如果新景祥控股有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。 困 破 立 序 策 術(shù) 綠城蘇州PART 回顧思考 困于心，衡于慮，而后作。 孟子 告子下 綠城蘇州時代上演頂級物業(yè)逐鹿 2007年 2008年 2009年 綠地龍華路 1960地塊 中海長風地塊 金地趙巷 10號地塊 綠城蘇州園區(qū)地塊 中建新江灣 保利葉上海、新江灣仁恒 龍湖趙巷、新江灣綠城 南京路蘇寧等 浦東星河灣一夜傾國 中糧海星一號單價 11萬成交新高 盛高半島酒店式公寓 16萬報價 水巷鄰里 4萬創(chuàng)蘇州新高 閔行星河灣入市 盛高半島酒店式公寓入市 錦繡蘇州入市 新地國際公寓 2期入市 東方之門入市 2010年 頂級物業(yè)精神，在這場運動中，催生新的體系；傳統(tǒng)價值認知顛覆！ 頂級物業(yè)成為民營企業(yè)品牌與資本提升的關(guān)鍵競技場 ! 綠城蘇州驚世的綠城 12.8萬 /12.5萬平方米 0.58/0.75容積率 28057/20075元 /平方米 地王成本，蘇州 /綠城之冠 相對大體量，稀缺不絕對 多年情結(jié)，首進蘇州，品牌 /利潤相輔相成，勢在必成的里程碑 【 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全 】 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 綠城蘇州矛盾的蘇州（ 1） 區(qū)域 項目名稱 訴求 古城區(qū) 姑蘇人家 蘇州古典園林別墅 世家留園 蘇州古典園林別墅 吳中木瀆 天倫隨園 周莊水岸凌湖隨園 環(huán)太湖片區(qū) 太湖高爾夫 太湖、高爾夫 太湖天闕 / 城市中心功能主動外溢； 傳統(tǒng)文化支撐頂級居住價值 綠城蘇州矛盾的蘇州（ 2） 區(qū)域 項目名稱 總價（萬） 總套數(shù) 剩余套數(shù) 入市時間 古城 姑蘇人家 2500 24 5 08.1 世家留園 3000 60 5 05.10 木瀆 天倫隨園 2000 46 15 03.9 太湖 太湖高爾夫 2000 36 9 08.5 太湖天闕 2000 46 3 04.11 全國第五大經(jīng)濟城市，人均可支配收入 26350元，基本持平杭州，百強縣數(shù)量全國之首；但城市地位及容量決定 頂級物業(yè)價值實現(xiàn)尚缺突破力 綠城蘇州1、高起點之下的高價值預期，與當前蘇州城市房價荷載能力之間的矛盾！（之于項目） 2、頂級物業(yè)運動中，一舉夯實領(lǐng)導者占位?。ㄖ谄髽I(yè)） 營銷的核心問題 綠城蘇州思考的回顧 從市場中看契機 建屋 中海 乾寧 仁恒 九龍倉 新鴻基 晉合水巷 大和 保利 陽澄湖板塊 春申湖板塊 古城板塊 太湖板塊 石湖板塊 石湖板塊 青劍湖板塊 世家留園 平門府 桃塢小筑 天倫隨園 太湖高爾夫 太湖天闕 星島仁恒 水巷鄰里 御湖熙岸 銀麗高爾夫 姑蘇人家 水巷鄰里 星島仁恒 姑蘇人家 錦繡蘇州 九龍倉 新鴻基 豪宅上市放量，成為高端擴容的風向標，反映城市經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢； 品牌開發(fā)商云集，區(qū)域號召力趨向國際號召力； 新價格平臺已建立，同核上海，價值接軌 綠城蘇州客戶觀：綠粉 &本金，綠粉優(yōu)于本金 目標客戶財富層級必然超越現(xiàn)有園區(qū)高端客戶，本金貴族需強勢引導 ！ 頂級物業(yè)的客戶不是在選一套住宅，而是多一套，藏一套！ 客戶層面無競爭，亦不存在分流，而是再次被吸引、被震撼、被消費 本地多金客暫時性觀望難免；綠城擁躉必然成為優(yōu)先性、引導性客戶群 成長客戶 重點客戶 焦點客戶 焦點客戶： 園區(qū)、張家港、吳江私營企業(yè)主 重要客戶： 綠城全國性擁躉客戶起勢 成長客戶： 上海、太倉、昆山、常熟富裕私營企業(yè)主及海外華人富商 綠城蘇州價值觀： 7萬元 /平米的猜想 高成本對于其它企業(yè)是項目突圍的威脅，對于綠城是跳脫競爭的契機 ！ 無論是 6萬 /平米，還是 7萬 /平米，抑或更高，都是在挑戰(zhàn)一個長三角尚未認可的蘇州價值！ 必須堅持 3個 NO.1的形象訴求 代表中國第一的頂級物業(yè)營造 專家 代表綠城 2010，直至未來 三年里程碑 式的標桿項目 超越綠城既有的 代言現(xiàn)代 蘇州的第一頂級物業(yè) 超越蘇州既有的 綠城蘇州營銷觀：以奢侈品的名義 馬斯洛理論中的“自我實現(xiàn)”，非必需，無形價值 /有形價值比值最高 以稀缺生活方式作為溝通的前提， 內(nèi)涵是文化的 附加價值感知大于實際成本感知 整合營銷，圈層營銷，得業(yè)內(nèi)者得天下 沒有心理價位，只有價值排序 價格是“定”出來，而非“算”出來的，客戶更易引發(fā)購買沖動；真正奢侈的方式，是 把一擲千金的買賣過程變成一個瞬間輝煌的愉悅 過程， 綠城蘇州策略觀：品牌營銷 項目營銷 在首次導入并且價格跳開的新市場，品牌營銷高于項目營銷 尋求二個地塊內(nèi)在的聯(lián)動與契合，將項目價值整合為品牌價值發(fā)力 充分利用綠城忠實客戶的展示力，引導蘇州本土客戶的價值認知升級 借力政府資源，對話蘇州，代言蘇州。（在蘇州，誰愿意為綠城出力？ 政府！高地價的受益者，眾多頂級財富階層導入的獲益者，必將有所支持） 借力蘇州，先于本地推廣，進行海外營銷，墻外開花墻內(nèi)香 綠城蘇州從思路到出路 我們致力于解決幾個關(guān)鍵要素： 如何尋求并善用綠城與蘇州的契合語境，奠定 NO.1豪宅價值延展的基礎(chǔ)？ 如何全面和準確的直擊項目的目標客戶群，并有效的引發(fā)關(guān)注從而消化？ 如何精準的把握項目的形象基調(diào)和傳播語言，使之符合倡導的價值預期？ 如何使品牌營銷與項目營銷產(chǎn)生有機效應，而令營銷事半功倍？ 如何從項目價值支點與客戶購買驅(qū)動力出發(fā)，尋求展示、渠道的解決方案？ 綠城蘇州PART 解境之道 序以建言，首引情本 文心雕龍 綠城蘇州蘇州豪宅觀鑒 弱 強（價格相似性） （資源相似性）強 水巷鄰里 2000萬 1000萬 姑蘇人家 星島仁恒 太湖高爾夫 太湖天闕 天倫隨園 平門府 銀麗高爾夫 九龍倉 新鴻基 價格敏感性， 2000萬存在天花板效應，兩個相似性最強的項目為參考 綠城蘇州水巷鄰里：豪宅新銳，資源導向，認可度高 已售 在售 建筑面積： 10萬平方米 容積率： 1 產(chǎn)品形態(tài)：小高層、聯(lián)排、獨棟 主力面積：聯(lián)排 357-373平，公寓 175-180平 精裝修：整體精裝， 3500元 /平，價值感知缺乏 園區(qū)乃至蘇州 最優(yōu)湖景資源 湖西 CBD， 城市資源優(yōu)勢 超低建筑密度 ，規(guī)劃尺度舒適 景觀均好性 強，優(yōu)勢資源最大化 新古典風格融入現(xiàn)代元素 ，品質(zhì)感較強 區(qū)位 產(chǎn)品 品牌 資源 形象 規(guī)劃 綠城蘇州姑蘇人家：在售標桿型園林大宅 建筑面積： 17600平方米 容積率： 0.46 產(chǎn)品形態(tài)：蘇式園林別墅（獨棟） 主力面積： 600-800 中國珍品建筑大院，民族優(yōu)秀建筑金獎 古城區(qū)中心， 高度人文積淀 的區(qū)位屬性 依傍于蘇州四大名園之 留園 ，情景契合 專注于 傳統(tǒng)蘇州園林建筑的拓模 內(nèi)部院落感 的打動力較強 捕捉 蘇州文人神韻 的營銷包裝 區(qū)位 產(chǎn)品 品牌 資源 形象 規(guī)劃 綠城蘇州蘇州豪宅關(guān)鍵性價值分析 客觀性 主動式 被動式 主觀性 產(chǎn)品 服務 人文 環(huán)境 （新進者） （品牌） （社會資源） （自然資源） 3 1 4 2 蘇州的豪宅缺少主動創(chuàng)新和自我實現(xiàn)的價值與魄力！ 水巷鄰里： 1+3 客觀性；優(yōu)越資源條件下，突出產(chǎn)品價值 姑蘇人家： 1+4 被動優(yōu)越型，以與生俱來的人文機理優(yōu)化項目價值 綠城蘇州綠城作品淺賞 綠城 16年一路走來，如一本厚厚的書，展開來是一篇載遍全國近 40個城市高端物業(yè)的長卷；其中很多章節(jié)已成為綠城的驕傲，而凡是綠城的驕傲都已成為行業(yè)同類的價值代表 多層公寓代表項目： 桂花城系列 ，百合公寓系列 高層公寓代表項目： 綠園系列，杭州春江花月，杭州深藍廣場，上海黃浦灣 別墅代表項目： 玫瑰園系列， 桃花源系列，長沙青竹園 平層官邸代表項目： 御園系列， 杭州留莊 大型社區(qū)代表項目： 杭州翡翠城； 另有商用物業(yè)、公建、度假公寓等項目開發(fā) 綠城蘇州桂花城：綠城的誕生與傳承 桂花城 源于 1994，傳承于 1998 杭州桂花城 有關(guān) 1366戶的傳說 關(guān)鍵詞 1：意境。 可居、可觀、可游、可賞；對傳統(tǒng)居住文化實質(zhì)的探究，強調(diào)過程體驗；追究內(nèi)涵，而非平鋪直敘 關(guān)鍵詞 2：聚落。 圍合內(nèi)院空間，家的延伸，生活的觸媒；回歸社區(qū)的實質(zhì) 交往與鄰里 關(guān)鍵詞 3：時間感。 建筑經(jīng)得起歲月推敲 綠城蘇州玫瑰園：經(jīng)典才會被復制 玫瑰園 浪漫主義情懷和精神是一種居墅的修養(yǎng) 上海玫瑰園 精神繼承與升級元素 升級要素 1：海派洋房。 對本土文化的吸收，尊貴感、儀式感和私密感的和諧統(tǒng)一，詮釋洋房文化的原味 升級要素 2：藝術(shù)性。 建筑裝飾增加歷史感和人文性，細節(jié)決定整體 升級要素 3：私有性。 硬件配臵體現(xiàn)私享的奢華 綠城蘇州御園：豪宅價值體系顛覆運動中的引領(lǐng)者 解放豪宅思想，生活方式的極致探索，別墅居住價值提升至別墅級居住價值 地脈、文脈簇擁下的 創(chuàng)造性 KPI重構(gòu) 國家園林精神 (對稱、儀式感） 精致主義之下的新古典 (圓廳別墅，柱廊、拱窗、裝飾） 尊貴尺度與細節(jié)工藝 (別墅規(guī)格，精挑細作） 頂級會所俱樂部 (御園匯） 科技、智能、安全 (安保系統(tǒng)、居住舒適性） 尖端資源聯(lián)合打造 (設(shè)計、施工、裝潢品牌） 極致化服務理念 (3名客服服務 20名業(yè)主） 綠城蘇州創(chuàng)造不平凡的 綠城 講道義、走正道，這是我們每個人所必須做到的，雖然人間正道多滄桑，但走正道，得正果。 宋衛(wèi)平先生 真誠： 企業(yè)公民的責任感 心態(tài)：美好家園是社會的風景 行動：育華小學、綠城醫(yī)院等 善意： 以人為本的哲學 生活機理和精神需求的融合與實現(xiàn) 每一個社區(qū)都成為一個場所和聚落 精致： 對于細節(jié)，偏執(zhí)和苛刻的專注 把建筑當成文化來做 藝術(shù)家思維，有原則，不遷就 完美： 不停止追求，不慢待理想 敢于嘗試，勇于創(chuàng)造 目標每一次都在提高 綠城蘇州表現(xiàn)為國際視野下的兼收并蓄 除桃花源外，綠城大多數(shù)產(chǎn)品多采用西方建筑語言，新古典主義成為標識 但鄰里與社區(qū)的場所訴求，又一直是營造的重點 北京御園： 三山五園與帕拉迪奧圓廳別墅； 十字對稱的空間組織；愛琴文明的石雕、石材花缽、拜占庭式的馬賽克鑲嵌 上海玫瑰園： 海派洋房風格元素與北美式私家專項空間，英式大面積綠地 桃花源： 韻味十足的東方庭院 國際一線團隊的超強整合能力 美國休斯頓 Meeks+Partners 美國加州 LIFESCAPES 美國 Wilson&Associates公司 美國佛羅里達 BLD事務所 綠城蘇州表現(xiàn)為綠城式的尊重 綠城所呈現(xiàn)的是一個完整的產(chǎn)品，既是一個生活消費品，是財富和身份的象征，更是具有收藏價值的可傳承的藝術(shù)甄品；它不只是提供生活場景，甚至不僅僅是生活方式，各種文化的共存共融，更在于骨子里對歷史、城市、人文、人性由衷的尊重 歷史：跨時空完美對話 讓住宅知道如何使自身適應現(xiàn)代的現(xiàn)實， 又毫不聲張的保持歷史的世襲與血統(tǒng) 城市：探究城市內(nèi)涵，契合城市氣質(zhì) 不同城市與建筑之間形成特定文化身份識別， 與城市的深度對接才是綠城繁茂不息的“根” 人文：傳承、提煉、升華 揮灑傳統(tǒng)人文氣質(zhì)， 綻放東、西經(jīng)典碰撞式的文化異彩 人性：以人為本、為人營造、人本精神 形而下：對有形產(chǎn)品的營造 形而上：對人性精神與心靈的無形關(guān)懷 綠城蘇州西方實干家標準 +骨子里的東方情結(jié) 根植于中國文化的綠城，懷著放眼世界的眼光，孜孜汲取國外自文藝復興以來積累的營養(yǎng)，拉進中國和西方先進建筑的差距，彌補中國住宅建筑史上的人文空白，將中國城市建設(shè)的人文脈絡與西方先進文明實現(xiàn)對接，為城市創(chuàng)造美麗 桂花系列演繹新江南詩意聚落 平層官邸系列詮釋東方高貴隱逸 北京御園的西山皇脈氣質(zhì) 上海玫瑰園延承老洋房精髓 長沙青竹園契合荊楚精神 十錦園”庭院深深深幾許“的中式宅園形制與古典意境 滲透骨子的東方情節(jié) 西方體系化與細節(jié)感知踐行 產(chǎn)品系列體系化和標準化 園區(qū)服務體系化 56項規(guī)劃與建筑細節(jié)展示 16項園林景觀細節(jié)展示 7項室內(nèi)設(shè)計細節(jié)展示 29項工程營造細節(jié)展示 42項服務品質(zhì)把控細節(jié)展示 綠城蘇州有理由遐想和期待 蘇州之于綠城不應是隨性的一步臺階，而是蓄力后的一次騰躍 94年 95年 96年 97年 98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 多層 公寓 高層 公寓 別墅項目 平層官邸 桂花園系列 杭州桂花城 合肥桂花城 長沙桂花城 杭州綠園 春江花月 上海綠城 杭州深藍廣場 上海黃浦灣 九溪玫瑰園 杭州桃花源 上海玫瑰園 長沙青竹園 北京御園 留莊平層官邸 湖州御園 驚 艷 專 家 領(lǐng) 袖 綠城蘇州從蘇州文化中尋找驅(qū)動 印象蘇州：記憶 2500年時光摩挲，蘇州之古為全國第一； 先秦時期 140座古城中，目前幸存的有 6座，蘇州是唯一原址上沒有變遷的城市； 全國 99個歷史文化名城中， 國務院要求全面保護的古城，僅有蘇州 印象蘇州：風雅 印象蘇州：才情 唐寅、張旭、孫武、范仲淹 綠城蘇州農(nóng)桑、魚米；醇厚包容的樂土 早在先秦時代，蘇州已具魚米之鄉(xiāng)的雛形；得天獨厚的地理條件，創(chuàng)造了富饒的沃土；農(nóng)業(yè)發(fā)達，手工業(yè)發(fā)展形成產(chǎn)業(yè)鏈良性循環(huán)，自古以來百姓安居，物品繁盛， “ 每家皆有酒，無處不過船 ” ； 農(nóng)業(yè)的地位是蘇州誕生一系列文化萌芽的基礎(chǔ) 世態(tài)豐安，釀就醇厚民俗， 尚賢尊老是蘇州傳統(tǒng) ，官員 “ 與郡之長老游從 ” 商埠文明進而培養(yǎng)出蘇州獨特的 包容性 綠城蘇州匠藝文化，蘇繡、昆曲、香山幫 蘇繡傳承 2000年，山水能分遠近之趣；樓閣具現(xiàn)深邃之體；人物能有瞻眺生動之情；花鳥能報綽約親昵之態(tài)。享有 “ 鬼斧劈線，神工運針 ” 的美譽。 香山匠人，以掌握復雜精細的傳統(tǒng)建筑技藝著稱；“ 江南木工巧匠皆出于香山 ” ；香山幫古園林建筑蜚聲海外。洛杉磯的夏園、紐約明軒、波特蘭蘭蘇園、溫哥華逸園已被深深打上了中國文化的印記。 昆曲，興盛 230年， “ 百戲之祖，百戲之師 ” 綠城蘇州學士及第與世家文化 “ 鼎甲之盛，莫盛于蘇州一府，而狀元尤多于榜、探 ” 。以蘇州為中心的江南地區(qū)，素有尚文化的傳統(tǒng)，文化積淀深厚，教育普及，讀書蔚成民風。清朝漢族大學士人數(shù)，江蘇以二十六人居各省之首，二十六人中有十七人屬于蘇州一地。 府第孕育世家，漢代便有吳郡四姓，清代亦有葉、徐、彭、潘、翁； 世家文化令其得風氣之先，亦培育出濃厚的宗緣情結(jié) 綠城蘇州商所和隱逸的文化撞擊與融合 隱逸文化： 體現(xiàn)避世的心態(tài)，通常士大夫及商賈是其傳播者及實踐者； “ 達則兼濟天下，窮則獨善其身 ” 的道家哲學是其基礎(chǔ)；體現(xiàn)出強烈的中國性特征；詩詞、歌賦、文章、墨寶常常反映出隱世的心態(tài)；江南蘇州園林更是隱逸文化的載體，講究意境，倡導過程感知， 倡導寄情山水、追求獨立人格的需求 商所文化： 蘇州自唐至清的 1500年間，均為江南第一經(jīng)濟中心，更稱為全國性中心市場；法國人耶德在 萬物講解 中毫不吝嗇的將當時的蘇州稱為 “ 世界最大的都市 ” ；商業(yè)的發(fā)達帶來商館文化的產(chǎn)生， 與京城的會館政治化不同，蘇州商館更符合商場和名利場 綠城蘇州綠城之于蘇州 1、背景有契合 上有天堂，下有蘇杭；綠城發(fā)源地杭州，在傳承的城市發(fā)展脈絡上，與蘇州有很強的相似之處；歷史沿襲的經(jīng)濟地位、文化才情的共通，使二者惺惺相惜；蘇州比杭州更多的承載了江南隱逸文化的特征 2、文化性格高度融合 真誠 善意 精致 完美 醇厚包容性文化 匠藝文化 世家文化 隱逸文化 商所文化 綠城蘇州思考 價值實現(xiàn) 人文精神 桂花城，上海綠城 重視人本精神 御園，上海玫瑰園 重視環(huán)境機理，人文元素 綠城 蘇州 探討城市精神 在御園中，綠城以新古典語言詮釋低調(diào)貴族精神，已取得巨大的成功；但視角轉(zhuǎn)換至蘇州，希望贏得綠城擁躉和本地金主的再次追捧，似乎說服力略有不足 在一個或許綠城更熟悉的地方，我們暢想綠城，會用自己熟悉的方式： 以世界語言，演繹東方文化 綠城蘇州PART 客戶洞察 賢于己者，問焉以破其疑。 清 劉開 問說 綠城蘇州新的問題 如果蘇州經(jīng)典文化與綠城品質(zhì)精神的合璧價值，是升華項目占位、實現(xiàn)品牌騰躍的基礎(chǔ)， 那么如何使之轉(zhuǎn)化成為客戶接受，并且能夠為之打動的形象語言？ 綠城蘇州破題的準備 1：從傳統(tǒng)蘇州的視角看客戶 項目：姑蘇人家 總價： 2500萬，銷售速度： 5套 /年，訪談對象：毛小姐（案場銷售經(jīng)理） 客戶關(guān)鍵詞： 50歲以上，外地客比例高，蘇州緣 重點語錄摘要： 1. 從已經(jīng)銷售的十幾套來看，成交客戶的年紀都是 50歲以上 的，喜歡中式穩(wěn)當?shù)娘L格； 2. 蘇州本地客戶 有，但是 很少 ，可能只有一到兩套吧，總價高的物業(yè)主要是 上?；蛘哒憬?的客戶，他們作為 別館 招待朋友或者高端物業(yè) 投資保值 用的； 3. 客戶青睞蘇式園林別墅的風格，認可項目位于留園對面的絕對地理位臵； 4. 雖然我們在外地做一些推廣，但基本上成交客戶還是 與蘇州有著緊密的聯(lián)系 ，自己實業(yè)在蘇州的占多數(shù)，也有為養(yǎng)老做準備的。 綠城蘇州項目：平門府（拙政園旁，古城純獨棟） 總價： 1000萬起，銷售速度 60套 /年， 訪談對象：王先生（案場臵業(yè)顧問） 客戶關(guān)鍵詞： 45歲以上，本地客為主，古城情結(jié)，稀缺性強 重點語錄摘要： 1. 喜歡我們項目的客戶大部分都是有 古城情結(jié) 的，骨子里喜歡蘇州的老東西，很傳統(tǒng)，客戶年紀一般都是 45歲以上 的； 2. 四套樓王價格在 4000萬以上，我們還沒對外公開，但是已經(jīng)有 北京的業(yè)內(nèi)的老總在談 了； 3. 客戶 大部分都是本地人 ，部分常熟、張家港等地的 私營企業(yè)主 ，最近也有不少北京客戶來看，但是基本都是業(yè)內(nèi)的，我們在外地沒做推廣。 4. 蘇州本地的客戶還是比較低調(diào)的， 多是做生意的商人 ，一般從外表看不出來是富人，也比較有文化追求，對雅致的東西比較感興趣。 5. 古城區(qū)高端別墅角度，我們 價格算適中 的，還是獨棟，所以地段和產(chǎn)品成就了項目成功。 綠城蘇州關(guān)于客戶訊息的啟發(fā) 45歲 55歲，基本都是商人、企業(yè)家 與蘇州基本都有較為緊密的聯(lián)系：蘇州人、周邊縣市人或生意往來 總價達到 2000萬以上，去化速度嚴重降低，外地客戶比例顯著增加 購買用途：別館、投資保值（ 2500萬認為仍有空間）、養(yǎng)老型 蘇州的人文屬性全國認知度較高，有機會吸引外來客戶 綠城蘇州破題的準備 2：集全國豪宅經(jīng)驗找共性 項目 1：上海佘山高爾夫別墅 訪談對象：萬先生，年齡約為 40歲，高檔酒品貿(mào)易，投資多處寫字樓物業(yè) 關(guān)鍵詞：即興購買，愛好高爾夫，飛機雜志，享受私人空間尺度，口碑傳播 重點語錄摘要： 1. 我買房子大多是即興發(fā)揮，可能哪天路過哪個項目，看了喜歡就買了； 2. 平時太忙了，沒時間出去休閑，一般都是在飯桌上和朋友聚會，另外高爾夫是我生活的一部分； 3. 我喜歡看財經(jīng)周刊、 IT經(jīng)理人、企業(yè)家，房產(chǎn)信息獲取的話，一般看的是飛機上的雜志； 4. 外國豪宅，特別是拉美，覺得建筑設(shè)計很大氣，空間很大， 我很在意空間的大尺度，特別是更衣間、洗手間這種私人享用的地方 ，一定要闊綽才能舒適； 5. 我已經(jīng)推薦了好多朋友來看這里的房子， 我希望我喜歡的東西朋友也能喜歡。 綠城蘇州項目 2：深圳香蜜湖壹號 訪談對象：石女士年齡約為 40歲，制造業(yè)，中電照明集團董事長夫人 關(guān)鍵詞：地段、家庭子女、私密性、口碑傳播、強調(diào)自我價值及實用價值 重點語錄摘要： 1. 位于城市中心， 交通和小孩上學都比較方便 ，尤其是我們這種在城市中心住慣了的人，稍微住遠一點就不大習慣； 2. 別墅產(chǎn)品有點密，感覺隱私性很不夠； 3. 平常喜歡跟朋友在酒樓喝茶，大家可能偶爾聊到哪個樓盤的時候都會推薦去看看； 4. 如果我要買帶裝修的房子，一定要融入我的理念 ，房子是買來自己住的，沒有點自己的東西住著會不舒服； 5. 一些功能也比較重要： 晾衣臺、廚房的排煙、中廚西廚的分區(qū) ，這些東西在買房時我肯定會考慮。 綠城蘇州項目 3：北京盤古大觀 訪談對象：于小姐年齡約為 30歲，某開發(fā)商總經(jīng)理夫人 關(guān)鍵詞：收藏、低調(diào)、家庭觀、安全性 重點語錄摘要： 1. 我對于盤古大觀不熟悉，是我老公買的房子。我一直在上海住，這次才是第三次來這里； 2. 先生喜歡 收藏古董和字畫 ，這個房子他就是看重地段價值，做收藏品購買的； 3. 樓盤信息，一般多是朋友介紹。朋友告訴哪個樓盤比較好，就去看看； 4. 先生很少帶生意伙伴來家里 談事情，不喜歡讓別人知道住在哪里； 5. 我不是很喜歡拋頭露面的，高爾夫客戶聯(lián)誼賽我倒不一定去，什么事情對小孩好就好，我們倒無所謂， 為子女舉辦的一些活動啊，我會帶小孩來參加的 ； 6. 以前都住別墅，但是高層只要做得好，視野開闊，房子質(zhì)量好，景觀不錯，不吵，就可以選擇。別墅一般都在郊區(qū)，回家的路上都充滿了危險性。 綠城蘇州豪宅客戶共性特征總結(jié) 頂級富人階層，金字塔尖部分 90%以上都是成功企業(yè)家、商人 幾乎每個人的符號性都很鮮明，交際、責任感、獨特愛好或重視家庭 獨占性極強，必須享受與生俱來的尊貴感，在意面子遠遠多于在意金錢 自我、享受、低調(diào)、驕傲、極重圈層、有時孤獨 購買行為沖動而隨機，幾乎面對任何消費品，都可能短暫成交，唯獨不需他人游說 他們是誰？如何激發(fā)他們的欣賞？ 綠城蘇州深度剖析，定義社會的“絕對階層” 綠城蘇州絕對階層的素描 絕對年代： 50 、 60 絕對地位： 很強的社會號召力 絕對職業(yè)： 基本上都是企業(yè) CEO，娛樂體育明星存在可能，隱性收入 絕對資本： 資產(chǎn) 至少上億 或數(shù)億 絕對追求： 享受生活，精神上設(shè)定很高的標準 絕對需要： 非常重視安全性和私密性 ，甚至將此項作為第一要素考慮 絕對圈層 ： 口碑傳播是他們最依賴的，最有效的方式 經(jīng)歷過純精神的時代 /不一定有顯赫的家世 /改革開放浪潮中把握機遇 /品嘗過創(chuàng)業(yè)期的艱辛 /他們現(xiàn)在是社會的頂層 /掌握著金錢和權(quán)利 綠城蘇州我們嘗試看清楚他們的世界 行為關(guān)鍵詞一： 奢侈品，從身份標榜到品牌鑒賞家 對奢侈品的需求不再局限于展示自我 TNS研究成果顯示，引導奢侈品需求發(fā)展有兩個重要需求維度 標榜個性的需求和善待自我的體驗需求?；谶@兩個維度， TNS將具有獨特需求與特征的消費者歸納為以下四類：鑒賞或收藏、引領(lǐng)時尚潮流、獲取奢侈體驗，以及通過奢侈品來標榜財富和象征自己不同一般的身份。 鑒賞收藏者對文化非常敏感 不僅僅對于他們財富的認可，更在于對于他們的品位和鑒賞能力的認可。他們通常對文化非常敏感，希望因為自己的品位而贏得尊重，比如能夠品賞昂貴的葡萄酒，能夠鑒別古巴雪茄的優(yōu)劣，能夠優(yōu)雅地打高爾夫。 愿意花大錢來進行消費或收藏。他們收藏手表、珠寶、刀具、香煙，對于奢侈品的來源卻并不是特別重視，他們可能鐘情一塊瑞士手表，也有可能青睞一件稀有的中國古家具。 綠城蘇州我們嘗試看清楚他們的世界 行為關(guān)鍵詞二： 跨界，多元，多重身份 體驗財富帶來的快樂成為最大的目標 甲骨文的 CEO 拉里 埃里森 9次率領(lǐng)團隊獲得“美洲杯”帆船賽冠軍， 王石是國家級登山運動員。 海巖不僅僅是個作家，更是個經(jīng)濟師、酒店經(jīng)營者、設(shè)計師。 新一代風險投資的弄潮兒汪潮涌另一個身份是帆船運動員。 張寶全不但是房地產(chǎn)領(lǐng)域、也是文化藝術(shù)領(lǐng)域的風云人物，中國最大最有影響力的民營美術(shù)館館長。 “我更贊賞一種自由自在的生活。人需要一種境界，這個境界需要物質(zhì)基礎(chǔ)，但最重要的是心理上的狀態(tài)。當財富積累到了一定程度，做自己喜歡的事，從喜歡的事情中再去賺錢，這樣的生存狀態(tài)是我向往的。 ” 綠城蘇州我們嘗試看清楚他們的世界 行為關(guān)鍵詞三： 高調(diào)收藏，藝術(shù)投資，文化展示者 將收藏的藝術(shù)品的文化價值回饋給社會 36歲的黎永星，廣州東江海鮮飲食集團董事長。 收藏及展覽： 40輛名車和 20架戰(zhàn)斗機。除了定期參加古董車的展覽外，其家族也在投資上億元在廣州建設(shè)一個文化廣場，用以展覽和交流。 劉益謙、王薇夫婦 2009年藝術(shù)品市場掃貨投資超過 10億元，丈夫偏愛古代藝術(shù)品如書畫、家具、瓷器等，妻子則青睞油畫和當代藝術(shù)品。 陳麗華 建立紫檀博物館，花費數(shù)以億計算 陸漢振 收藏失散海外珍品 楊 休 修建長風堂 王健林 收藏中國近代國畫大師吳冠中作品 綠城蘇州我們嘗試看清楚他們的世界 行為關(guān)鍵詞四： 西方視野，傳統(tǒng)文化 葉放，蘇州國畫院高級畫師，乾隆年間狀元畢沅的后人，當代士大夫 從 2003年 800萬改造南石皮記起，造園開啟了葉放藝術(shù)生涯的一個轉(zhuǎn)折：從架上繪畫開始轉(zhuǎn)向立體作品，從一個從事傳統(tǒng)中國畫創(chuàng)作的畫家逐漸成為一個具有東方精神的當代藝術(shù)家。園林這樣一個古典色彩濃厚的符號頻頻隨葉放出現(xiàn)在各種當代藝術(shù)展上，傳統(tǒng)的框架里，蘊含著豐富的現(xiàn)代精神。 2009年威尼斯雙年展作品“給馬可波羅的禮物”，把中國園林以藝術(shù)作品的形式帶到威尼斯參展，并永久陳列，意味著葉放創(chuàng)作的又一次突破，探討了園林藝術(shù)在西方語境中的可能性，中國文化精神被西方理解和接受的可能性?！皩ξ叶宰钪匾恼n題是，如何以一種最現(xiàn)代的方式，將蘇州本地文化的古老精髓保存下來?！?綠城蘇州我們嘗試看清楚他們的世界 行為關(guān)鍵詞五： 社會企業(yè)家，責任感，商道精神 社會企業(yè)家，是用商業(yè)的眼光看待社會問題，用商業(yè)的規(guī)則去解決那些問題，但其目的卻不是為了盈利的個人。 曾連續(xù)三度登上福布斯中國富豪榜的全國人大代表、正泰集團董事長南存輝在接受記者采訪時說：“我不在乎富豪榜，但想進入慈善榜和納稅榜。 創(chuàng)造財富是一種責任，使用財富也是一種責任 ?！?浙江廣廈控股創(chuàng)業(yè)投資有限公司董事局主席、民營企業(yè)家樓忠福代表說：“作為人大代表， 我們首先要自問的，不是自己的財富增長了多少，而是我們能為社會做什么 ？” 華人最杰出的政治家、社會活動家和企業(yè)家之一陳香梅女士， 她在中國設(shè)立了“陳香梅杰出教育基金”，實施“香梅千校工程”， 多次榮獲“宋慶齡樟樹獎”。 綠城蘇州我們所理解的“絕對階層” 應當是那些曾經(jīng)滄海風云、如今淡定天下、進而思度傳承的社會頂層 懷揣著故事、人生、胸懷、家族 早已不需要購一處豪宅，滿足升級居住 更是因為需要一座理想，以開創(chuàng)一種精神 尊貴的感知已經(jīng)進化 需要 “ 適度的豪，歸心的宅 ” 有錢不是最重要的，足夠的社會影響力更重要。 充分享受現(xiàn)代文明，在城鄉(xiāng)有差別的中國，最向往都市中的桃源 對中國傳統(tǒng)文化有深度的認同以及自豪感 不需要刻意揚名，炫耀，掌控自我，從容行走于社會中 占有最好的資源，但已經(jīng)不刻意用來炫耀而是用來享受，生活完全由自己做主 綠城蘇州破題 頂級豪宅的客戶是需要甄選的 當絕對階層與蘇州發(fā)生關(guān)聯(lián)時 中國氣質(zhì)成為了一道標準 我們相信，中國的開發(fā)商中 綠城應當是最符合這些氣質(zhì)和理想的 因為地位、因為經(jīng)歷、因為視野、因為情操 真誠 善意 精致 完美 社會公民 品味奢侈 西形中情 跨界隱士 收藏經(jīng)典 中國式 真誠 ： 家庭倫理，故土情結(jié) 中國式 善意 ： 社會責任感的國家意識 中國式 精致 ： 人本主義的隱士文化 中國式 完美 ： 自我獨占，圈層面子 綠城蘇州目標客戶群設(shè)定 自我：獨占 家庭：倫理 社會：圈層 人文：人本 情感：故土 民族：責任 中國式理想 來源 本金 國內(nèi) 海外 綠城 歸去來型 自我炫耀型 收藏避險型 慈善公民型 高調(diào)隱居型 家庭維護型 綠城蘇州完全購買驅(qū)動力導向的客戶劃分 他們對蘇州有一定的了解或印象，追尋一種悠然“市隱”的生活狀態(tài)，傾慕桃花源式宜居生活； 他們在城市與山水間穿梭，也在名利與自由間兩難，擁有一種“月滿則虧”式的無所求； 他們的身份及地位要求不能完全斷絕與政治或經(jīng)濟中心的聯(lián)系，必須保持“避而不絕”的微妙距離； 他們常常是在“躲人”，而不是“躲城市” ，離塵不離城，大隱隱于市； 他們喜歡在自己的別墅里造造園林、假山、草堂和山房，種上一壟竹子，放幾塊湖石，以滿足歸隱山林的雅興，附庸“高人逸士”之風雅； 他們認為書比電視更重要，獨處比社交更重要，國學比經(jīng)濟管理學更重要 高調(diào)隱居型： 獨享、蕭疏、寧靜， 派生于豪放的婉約； 啟動核心：綠粉系 綠城蘇州他們熟知綠城，可能已擁有一套以上的綠城的物業(yè)，忠實擁躉； 他們以一種 鑒賞 藝術(shù)品的心態(tài)，審度項目，偏愛項目； 他們強調(diào)生活的品質(zhì)、價值和信仰，并不是要講大道理，而是讓藝術(shù)生活化、生活藝術(shù)化； 或者他們體會到了現(xiàn)今投資環(huán)境惡化及產(chǎn)能嚴重過剩的現(xiàn)狀，資金面臨通貨膨脹的風險； 他們高度認可豪宅投資價值，承認比他手中的現(xiàn)金更要保值，比他做的制造業(yè)還要有前途。 收藏避險型： 追求完美，規(guī)避投資環(huán)境惡化； 啟動核心：綠粉系 完全購買驅(qū)動力導向的客戶劃分 綠城蘇州他們需要和財富相當?shù)娜私煌?，孤立于社會的其他階層； 他們希望別人知道自己，又不希望別人了解自己； 他們極度追求奢華、絢爛、舒適，只為尋找適合自己的商品，選擇一種自己的生活方式； 他們在自己的圈層內(nèi)，以常人無法企及的物品在一個特點的圈子里相互攀比炫耀，顯示財富與地位。 自我炫耀型： 人以群分，昂貴代表尊崇； 啟動核心：本金系 完全購買驅(qū)動力導向的客戶劃分 綠城蘇州他們受傳統(tǒng)中國儒家倫理的熏陶已久； 他們重視自己的家庭，甚至多過對財富的追求； 他們具有極強的子承父業(yè)和香火繼傳的觀念； 他們希望給老人尋覓一處理想的休養(yǎng)歸隱之所； 他們希望給孩子尋找啟發(fā)靈感、接受良好教育、茁壯成長的家； 他們不離故土，具有濃濃的根的情結(jié)。 家庭維護型： 尊老護幼，重視血統(tǒng)和傳承； 啟動核心：本金系 完全購買驅(qū)動力導向的客戶劃分 綠城蘇州他們熟知蘇州，深刻領(lǐng)悟東方文化，身在外地，根卻在蘇州附近； 他們是愛國者與思鄉(xiāng)人，對“中國的，蘇州的”情有獨鐘； 他們懷念園林、巷弄式的嬉戲，但不愿舍棄西方建筑的空間與舒適； 他們領(lǐng)悟的生活應該是博采眾長，東西融會； 他們心中的家鄉(xiāng)的房子，應該有山水意境的園林和有故事的建筑形態(tài)； 他們不再盲目的追求“中式”，在乎西式貴族的氣息，權(quán)衡一種東方文化與自身現(xiàn)有氣質(zhì)的完美匹配。 歸去來型： 落葉歸根，觀賞性與實用性兼顧 完全購買驅(qū)動力導向的客戶劃分 綠城蘇州他們首先是這個時代最成功的商場精英； 他們的數(shù)字一直在增長； 他們的生活絢爛之極，趨于平淡； 他們很多是公眾人物，因為高知名度令他們可以振臂一呼； 他們幾乎每年都對慈善事業(yè)有所貢獻； 他們把為社會做實事，當成自己的另一個事業(yè)； 他們對社會有所奉獻，也從社會中收獲回報。 慈善公民型： 真誠回報社會； 啟動核心：國內(nèi)特定人群 完全購買驅(qū)動力導向的客戶劃分 綠城蘇州為目標客戶注解 “ 在財平如水，人中直似衡?！?絕對階層的購買驅(qū)動力一定是在財富的另一面所期待和追尋的內(nèi)心價值的歸總； 它源自內(nèi)心的自信和對事物的把控； 舉手投足自然煥發(fā)，輕輕松松超越物質(zhì)對人的束縛， 跨越世俗符號的限制，進退自如！ 心靈深處的詩意； 愈時光，愈恒久； 繼承品格，傳承精神； 有所貢獻，才能有所代表 愛得深沉，不必噙淚； 唯自信可以耀世； 綠城蘇州PART 形象演繹 大上有立德，其次有立功，其次有立言，雖久不廢，此之謂不朽 。 左傳 襄公 綠城蘇州綠城蘇州綠城蘇州綠城蘇州綠城蘇州綠城蘇州綠城蘇州綠城蘇州綠城蘇州PART 策略思考 以思謨?yōu)槎?，故能成策略之奇?三國 魏 劉劭 綠城蘇州這不是一次常規(guī)的營銷，我們不是在打造一個豪宅 這是一次對于房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷的懷疑和顛覆，我們在創(chuàng)造一個時代 一個中國著名豪宅建設(shè)專家，向“傳奇”和“最高話語人”的蛻變 應當產(chǎn)生在這個時代 思考的前提 綠城蘇州從奧巴馬效應，審視超常規(guī)營銷 一個被譏諷為菜鳥和零政治家的黑人，最終無可爭議的成為了白宮的主人。憑借著什么？ 綠城蘇州從奧巴馬效應，審視超常規(guī)營銷 2008年 11月 4日 ,奧巴馬贏得美國總體大選后不久 ,即推出一個醞釀已久的官方網(wǎng)站 “ ” 通過這個互動平臺，以請求美國公民分享他們的故事，并為美國的未來提供意見和建議。 用 “ Change”來實現(xiàn)價值創(chuàng)新的勝利！ 綠城蘇州從奧巴馬效應，審視超常規(guī)營銷 Change “ 變革” 這不僅是一句競選口號，更是代表了奧巴馬如何引領(lǐng)美國人民走上光明之路的新價值理念 綠城蘇州怎樣實現(xiàn)綠城 蘇州的超常規(guī)價值？ 怎樣實現(xiàn)綠城品牌從專家到傳奇的跨越？ 新景祥觀點： Change “ 變革” 綠城蘇州如何變革？ 品牌營銷驅(qū)動項目營銷 品牌是什么？ 綠城的品牌：真誠、善意、精致、完美 綠城 蘇州的品牌：以世界語言演繹東方文化 這是一次對東西方文化撞擊后，升級建筑文明的朝圣！ 綠城蘇州朝圣計劃 朝圣計劃 STEP1：建立圣地 STEP2：修煉圣音 STEP3：傳播圣意 品牌營銷驅(qū)動項目營銷 項目價值催化品牌價值 品牌價值的內(nèi)在實現(xiàn) 品牌價值的集中營銷 綠城蘇州STEP1：建立圣地 以世界語言，演繹東方文化 五宗最 最精英 最稀缺 最文化 最體貼 最藝術(shù) 共享城市稀缺資源的尊貴園林區(qū) 承載江南文化的傳世之園 投入情感價值的藝術(shù)呈現(xiàn) 頂尖科技體貼人性 定制級頂級精英俱樂部 有服務 有地段 有品牌 有產(chǎn)品 有客戶 五宗“最”和五宗“有” 配套 配套頂級會所 頂級會員俱樂部 中心商務區(qū) 獨占資源 便捷交通 地王區(qū)域 御園 綠城 蘇州 大氣規(guī)劃設(shè)計 貴族建筑語言 蘇州庭園景觀 尺度功能空間 頂級材質(zhì)大師手筆 6大客戶類型 綠城蘇州從產(chǎn)品看綠城 蘇州的世界語言 法式新古典立面，貴族血統(tǒng)沿襲 對稱性規(guī)劃，大氣的格局 人車分流，全地下車庫，地面景觀完整 中央主軸，儀式感和宮廷意象 奢侈公共空間，社交場 精致建筑細節(jié)，有時間感的建筑 綠城蘇州從產(chǎn)品看綠城 蘇州的東方文化 主軸大氣，曲徑幽深 建筑排列承接傳統(tǒng)中式排屋風格 園林內(nèi)庭 壺里乾坤 二進設(shè)計 蘇式理念 動靜分區(qū) 宜居宜家 功能空間 豪宅尺度 綠城蘇州項目傳遞品牌價值 綠城心，東方魂 我在蘇州，我不屬于蘇州 以國際視野向蘇州文明致敬 以世界語言，詮釋東方文化 綠城蘇州STEP2：修煉圣音 雙園聯(lián)動，合奏傳奇 合并考量，統(tǒng)一案名，統(tǒng)一推售 綠城蘇州關(guān)于項目分區(qū) 東地塊分區(qū)： 一期：平層官?。橹鳎?+ 法式合院 二期：法式合院（為主） + 平層官邸 三期：法式合院 西地塊分區(qū)： 四期：平層官邸 + 法式合院 + 疊拼 五、六、七期：法式合院 +獨棟別墅 二期 一期 三期 四期 五期 六期 七期 綠城蘇州關(guān)于項目推售 二期 一期 三期 四期 五期 六期 七期 推售策略：品牌立勢 +小批量多批次 +強勢收官 全案銷售周期約 3-3.5年 品牌立勢 ：前期完成綠城品牌的蘇州導入，用品牌立勢帶動項目推廣，一期完成包含會所、樣板段、樣板房在內(nèi)的整體形象展示，用綠城特有的西方，拉高市場預期 小批量多批次 ：在項目主打產(chǎn)品法式合院的銷售上，采用小批量多批次的推售策略，保持市場熱度，加深客戶感知，保證項目價值的持續(xù)提升； 強勢收官 ：強勢湖景資源，強勢的獨棟產(chǎn)品，保證企業(yè)形象、項目利潤最大化 綠城蘇州關(guān)于銷售節(jié)奏 3-4個月 2-3個月 4-5個月 2-3個月 3-4個月 5-6個月 4-5個月 1、一期房源，御園傳統(tǒng)明星產(chǎn)品平層官邸加之部分創(chuàng)新法式合院，完全引爆市場、樹立綠城不可撼動的豪宅霸主地位； 2、一期有可能法式合院提前售罄，二期進行迅速補充，拉升項目價值，三期，主推法式合院，利潤進一步提升； 3、四期借助較好的湖景資源，多產(chǎn)品類型，擴大客戶面，去化弱勢產(chǎn)品，五期、六期、七期法式合院集中推售，獨棟別墅為價格杠桿，價格持續(xù)提升，做到合院產(chǎn)品價值最大化。 一階段 二階段 三階段 綠城蘇州關(guān)于啟動區(qū) 1：從地塊條件出發(fā)， 我們建議將啟動區(qū)放臵在南地塊，因為南地塊相對資源較弱，且樣板區(qū)可塑造空間較大，景觀資源條件較好的北地塊，后期可利用自然資源條件和產(chǎn)品雙重優(yōu)勢提升價格； 2：從產(chǎn)品角度出發(fā)， 考慮到項目為“御園”系列，其明星產(chǎn)品平層官邸已經(jīng)在北京、湖州得到眾多客戶的認同，建立起了強大的“綠粉軍團”，因此我們建議啟動區(qū)以平層官邸為主，輔助部分本次蘇州項目的創(chuàng)新主打產(chǎn)品法式合院； 綠城蘇州品牌營銷帶動項目營銷 所聞 所見 所講 確立品牌地位和項目標桿 通過價值體驗深化品牌影響 通過品牌傳播拉動項目銷售 綠粉 本地客、綠粉、海外客 本區(qū)域客戶、長三角客戶、海外人士、及外區(qū)域人士、綠粉 品牌營銷擴展客群結(jié)構(gòu) WHEN BRAND 一階段 二階段 三階段 綠城蘇州STEP3：傳播圣意 以世界語言，演繹東方文化 （傳播尊重客戶價值導向） 以世界語言演繹東方詩意 以世界語言演繹東方品鑒 以世界語言演繹東方品德 以世界語言演繹東方商道 以世界語言演繹東方情結(jié) 以世界語言演繹東方感動 （高調(diào)隱居型，綠粉為主，形象、軟性訴求） 一階段 二階段 三階段 （收藏避險型，綠粉為主，展覽、拍賣） （家庭維護型，本金為主，系列活動，樣板開放） 以世界語言演繹東方商道 （收藏避險型，綠粉為主，展覽、拍賣） （自我炫耀型，本金為主，商會進入、會所開放） （歸去來型，海外為主，活動跨界、海外團） （社會企業(yè)家，國內(nèi)為主，慈善活動） 綠城蘇州綠城蘇州產(chǎn)品體驗的細節(jié)一 產(chǎn)品內(nèi)部空間部分，需要提醒的幾個細節(jié)： 主臥 ：大戶型可考慮設(shè)臵雙主臥 大戶型雙人保姆房 綠城蘇州綠城蘇州產(chǎn)品體驗的細節(jié)二 產(chǎn)品內(nèi)部空間部分，需要提醒的幾個細節(jié)： 更為 極致的影音 視聽 次臥：留給 第二代 自由 的空間 書房 ：藏書更多，兼顧好友分享 綠城蘇州綠城蘇州產(chǎn)品體驗的細節(jié)三 公共空間部分，需要提醒的幾個細節(jié)： 車庫是社區(qū)的第一大堂，車位大小、車位比，包裝、導視，地下大堂，司機休息室，臨時購物車，細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì) 10cm，可能是悍馬和吉普的距離！ 車位比 1： 2 綠城蘇州綠城蘇州項目會所專題建議 會所：項目活力場，商務場，交際場 由于 6、 7號地塊項目分離，必須考慮配臵兩個會所，功能側(cè)重分內(nèi)、外，其中 6號地塊建議做為內(nèi)部會所， 7號地塊建議做為對外會所 內(nèi)部會所，以親子、家庭為配臵方向，包含運動健身或養(yǎng)生主題 外部會所，考慮運營收益、形象展示，以精品設(shè)計酒店、精品主題餐飲、小型宴會廳、奢侈品店為配臵方向 考慮到形象展示與銷售需要，首先需