【商業(yè)地產(chǎn)】長沙海利第一區(qū)商業(yè)綜合體定位補(bǔ)充報(bào)告-69DOC

海利第一區(qū)定位補(bǔ)充 鵬星地產(chǎn) 2007 年 1 月 1 目 錄 1. 寫字樓在使用狀況分析 . 4 1.1 總體數(shù)量和分布情況分析 . 4 1.2 租金情況分析 . 5 1.3 物管分析 . 6 1.4 入住情況分析 . 7 1.5 入住企業(yè)類型分析 . 8 1.6 部分酒店寫字樓經(jīng)營壯況分析 . 9 1.7 在使用專業(yè)寫字樓外觀及內(nèi)部設(shè)臵狀況分析 . 10 1.7.1 外觀設(shè)計(jì)分析 . 10 1.7.2 裙樓使用狀況分析 . 11 1.7.3 大堂配臵狀況分析 . 12 1.7.4 單層面積及面積劃分狀況分析 . 13 1.7.5 車位配臵狀況分析 . 14 2 1.7.6 電梯配臵狀況分析 . 15 1.7.7 衛(wèi)生間配臵狀況分析 . 16 1.8 個(gè)案分析 . 17 1.8.1 順天國際財(cái)富中心 . 17 1.8.2 亞大時(shí)代 . 23 1.8.3 恒隆國際大廈 . 25 1.9 在使用寫字樓市場總結(jié)： . 28 2. 在售寫字樓市場競爭狀況分析 . 29 2.1 年度 銷售狀況及預(yù)計(jì)明年供應(yīng)量分析 . 29 2.1.1 本年度專業(yè)寫字推出量 . 29 2.1.2 預(yù)計(jì) 2007 年供應(yīng)量 . 30 2.2 價(jià)格水平分 析 . 31 2.3 銷售速度與周期分析： . 32 2.5 個(gè)案點(diǎn)評 中天廣場 . 33 2.6 在售寫字樓市場總結(jié)： . 38 3 3. 公寓市場分析 . 39 3.1 公寓市場重點(diǎn)掃描： . 39 3.2 長沙公寓產(chǎn)品分析 ： . 45 3.3 公寓市場總結(jié)： . 46 4. 寫字樓與公寓開發(fā)方向研判： . 47 4.1 寫字樓方向研判 . 47 4.1.1 價(jià)格判斷： . 47 4.1.2 寫字樓價(jià)格的空間 . 49 4.1.3 寫字樓發(fā)展方向的預(yù)測： . 49 4.2 公寓的發(fā)展方向研判 . 50 4.2.1 價(jià)格判斷： . 50 4.2.2 公寓價(jià)格的空間： . 52 4.2.3 公寓發(fā)展 方向的預(yù)測： . 52 4.3 兩種發(fā)展模式的對比分析及結(jié)論 . 53 附：長沙各大銀行總部 . 54 4 1. 寫字樓 在 使用狀況分析 1.1 總體數(shù)量和分布情況分析 樓盤名稱 位臵 總建面（） 寫字樓規(guī)模 ( ) 運(yùn)營日期 亞大時(shí)代 五一大道與韶山路交匯處 33000 23430 2003 年 湖南國際金融大廈 芙蓉路與八一路交匯處 85962 12000 2002 年 恒隆國際大廈 五一路與蔡鍔路交匯處 49841 31480 2005 年 第一大道 五一路芙蓉廣場西 34354 28308 2005 年 順天國際財(cái)富中心 芙蓉中路 66453 50560 2003 年 湖南文化大廈 韶山中路 45800 35600 2005 年 唯一星城國際 韶山中路 52324 42191 2004 年 新聞大廈 芙蓉路 與營盤路交匯處 41600 15932 運(yùn)達(dá)國際廣場 芙蓉路與營盤路交匯處 84592 29878 預(yù)計(jì) 2007 年 分析： 目前，長沙的專業(yè)寫字樓主要分布五一路、芙蓉路和韶山路沿線，專業(yè)寫字樓的整體保有規(guī)模約 30 萬平米；隨著城市南移，省政府的南遷，寫字樓有隨芙蓉路沿線南延的趨勢（如： BOBO 天下城）；從近期的市場來看，市中心的專業(yè)寫字樓開發(fā)依然是市場的主流（如：中天廣場、湘豪大廈、佳天國際新城等）；從投入使用的情況來看，長沙的專業(yè)寫字樓使用量正在逐年增加。 5 1.2 租金情況分析 樓盤名稱 租金（元 /天） 備注 亞大時(shí)代 2.48 包含物業(yè)管理費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi) 湖南國際金融大廈 1.8 恒隆國際大廈 1.6 第一大道 1.3 順天國際財(cái)富中心 1.6 湖南文化大廈 1.8 包含物管費(fèi) 中央空調(diào)每年開放 7 個(gè)月， 10 元 /（月） 唯一星城國際 1.2 新聞大廈 1.6 包含物業(yè)管理費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi) 運(yùn)達(dá)國際廣場 分析： 長沙的專業(yè)寫字樓租金都在 1 元以上集中在 1.21.8 元，個(gè)別中高檔項(xiàng)目的租金在 2 元左右。從經(jīng)營情況看長沙的專業(yè)寫字樓根據(jù)檔次不同的租金在 1.21.8 元都能取得很好的出租率。 6 1.3 物管分析 樓盤名稱 物業(yè)公司 管理費(fèi)（元 /月） 備注 亞大時(shí)代 香港華聯(lián)興業(yè) 已包含在租金當(dāng)中 湖南國際金融大廈 華天物業(yè) 3.5 恒隆國際大廈 恒威物業(yè) 2.2 第一大道 綠城物業(yè) 2.32 順天國際財(cái)富中心 深圳中航物業(yè) 2.8 湖南文化大廈 保利物業(yè) 3 唯一星城國際 2.6 新聞大廈 已包含在租金當(dāng)中 運(yùn)達(dá)國際廣場 分析： 通過上表可以發(fā)現(xiàn)，長沙的專業(yè)寫字樓物業(yè)管理費(fèi)在 2 元以上，個(gè)別項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到 3 4 元的高水平，主要是其提供的服務(wù)較其他一般項(xiàng)超出許多內(nèi)容，比如酒店式服務(wù)。由此可見，管理與服務(wù)是長沙寫字樓市場的突破瓶頸。 7 1.4 入住情況分析 樓盤名稱 入駐率 空臵單位 亞大時(shí)代 80% 以 300 以上、 200 以下面積為主 湖南國際金融大廈 95% 22 層，整層招租 恒隆國際大廈 80% 以 200 以上面積為主 第一大道 95% 部分低層， 100 左右單位 順天國際財(cái)富中心 95% 少部分靠東或靠西的不規(guī)則單元 湖南文化大廈 70% 13、 14、 16 層，以 200 以上面積為主 唯一星城國際 90% 新聞大廈 95% 運(yùn)達(dá)國際廣場 分析： 長沙的專業(yè)寫字樓出租情況較好，一般的入住率都較高，在 80以上。少部分物業(yè)因物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)存在硬傷，導(dǎo)致招租情況不理想，空臵單位多出現(xiàn)在西面或不規(guī)則單元。由此可見，消費(fèi)者對于品質(zhì)的關(guān)注高于對成本的關(guān)注，同時(shí)，也更偏好于實(shí)用率高的物業(yè)。 8 1.5 入住企業(yè)類型分析 分析： 入住專業(yè)寫字樓的企業(yè)按照類型來看，主要是上市公司、外企、金融、房地產(chǎn)、科技、貿(mào)易等公司；物業(yè)檔次越高，聚集的企業(yè)實(shí)力越強(qiáng)，一般均為上市公司本地大型企業(yè)和事業(yè)單位，以及外地大型企業(yè)和外資機(jī)構(gòu)的分公司，檔次低的主要集中一些貿(mào)易、咨詢類的中小企業(yè)?？傮w來看外來經(jīng)濟(jì)實(shí)體和市場的更新?lián)Q代是中高端產(chǎn)品的主要客戶。 樓盤名稱 客戶類型 知名企業(yè) 亞大時(shí)代 上市公司、外企、金融、科技、房地產(chǎn) 中信實(shí)業(yè)銀行、蔚深證券、正虹科技、施耐德電氣公司、 天潤五江集團(tuán)、和記黃埔湖南分公司 湖南國際金融大廈 金融、房地產(chǎn) 中國銀行、泰康保險(xiǎn)公司、東方資產(chǎn)管理公司、綠城集團(tuán)長沙分公司 恒隆國際大廈 房地產(chǎn)、金融、工程建設(shè)、服裝、日用品 萬科南都、寶馬男裝、利郎、智聯(lián)招聘、 第一大道 金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、航空公司 新五豐股份有限公司、華菱臵業(yè)、德勝期貨、唐人神集團(tuán)、深圳航空 順天國際財(cái)富中心 金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、招標(biāo) 財(cái)富證券、聯(lián)想、中國人壽、 TCL、中招國際招標(biāo)公司、長沙佳興房產(chǎn) 湖南文化大廈 上市公司、代理公司、 保利集團(tuán)、同致行 唯一星城國際 金融服務(wù)、裝飾工程公司、以中小型服務(wù)企業(yè)為主 天華會(huì)計(jì) 師事務(wù)所、金桐裝飾 新聞大廈 房地產(chǎn)、科技、金融、能源、文化傳播 國聯(lián)期貨、三菱、金僑地產(chǎn)、前程無憂、雙瑞地產(chǎn) 運(yùn)達(dá)國際廣場 9 1.6 部分酒店寫字樓經(jīng)營壯況分析 酒店名稱 租金（元 /天） 物管費(fèi)（元 /月） 出租率 備注 通程大酒店 3.8 20 85% 帶精裝修，包中央空調(diào)費(fèi) 華天大酒店 2.8 15 100% 包中央空調(diào)費(fèi) 佳程大酒店 3 95% 中央空調(diào)按 1.1 元 /度的電費(fèi)收取 金源大酒店 2.8 90% 包物管費(fèi)和中央空調(diào)費(fèi) 神農(nóng)大酒店 2.8 80% 帶精裝修租金 3.5 元 分析： 目前，長沙高檔酒店內(nèi)的寫字樓出租情況比較好，而且租金不菲，說明寫字樓市場需求強(qiáng)勁。另外，酒店寫字樓的租金相對專業(yè)寫字樓的租金高出約 0.4 0.8 元 /（天）， 也說明 高檔次的 管理和服務(wù)能購大大提升寫字樓物業(yè)的價(jià)值。 10 1.7 在使用專業(yè)寫字樓外觀及內(nèi)部設(shè)臵狀況分析 1.7.1 外觀設(shè)計(jì)分析 樓盤名稱 外墻材料 外觀色彩 層數(shù) 亞大時(shí)代 玻璃幕墻 深藍(lán)色 31 湖南國際金融大廈 外墻磚 橘黃色 41 恒隆國際大廈 外墻磚 深灰色 28 第一大道 玻璃幕墻與外墻磚組合 淺藍(lán)色 22 順天國際財(cái)富中心 玻璃幕墻 深藍(lán)色 31 湖南文化大廈 玻璃幕墻 與花崗巖幕組合 淺藍(lán)色 27 唯一星城國際 外墻磚 深灰色 28 新聞大廈 玻璃幕墻與外墻磚組合 淡藍(lán)色 32 運(yùn)達(dá)國際廣場 玻璃幕墻與鋁合金材料 藍(lán)色與銀白色結(jié)合 30 分析： 從色彩來看，采用藍(lán)色、灰色等冷色調(diào)更能顯示建筑的沉穩(wěn)、大氣；從外觀來看，無論是采用玻璃幕墻、外墻磚都應(yīng)該保持外立面的簡潔，才能體現(xiàn)出寫字樓的品質(zhì)感、尊貴感。 11 1.7.2 裙樓使用狀況分析 樓盤名稱 層數(shù) 裙樓各層功能 亞大時(shí)代 5 1F：大堂、銀行、商務(wù)中心、國際旅行社、咖啡休閑酒吧、員工餐廳； 2-4F：金悅海鮮酒樓； 5 層：會(huì)務(wù)中心、健身中心 湖南國際金融大廈 6 1F：正面為挑空 3 層的大堂，中國銀行營業(yè)部； 2-6F：中國銀行 辦公場地 恒隆國際大廈 5 1F：大堂、建設(shè)銀行營業(yè)部，中國移動(dòng)營業(yè)部； 2F：招商中； 3F：鴻基酒樓； 4-5F：長沙建設(shè)工程交易中心 第一大道 4 1F：大堂、漂亮寶貝、時(shí)尚廚房、美容美發(fā)； 2-3F：時(shí)尚廚房； 4F：招租中 順天國際財(cái)富中心 5 1F：大堂、高爾夫?qū)５?、天潤福茶?2-4F：錦繡紅樓； 5-6F：碧海銀沙休閑中心、順天食府 湖南文化大廈 4 1F：大堂、書吧、票務(wù)中心、金牛角王中西餐廳 2-4F 電影城、電玩中心、網(wǎng)絡(luò)戶所、咖啡廳 唯一星城國際 5 1F：大堂、唯一名車、華斯度、中國電信 ； 2F：華斯度； 3F：富臨飯店、唯一中西餐廳； 4F：松本鐵板燒 新聞大廈 5 1F：大堂、米蘿咖啡、中國工商銀行、商務(wù)中心、光大旅行社； 2F：順輝城（康體休閑中心）； 3F：酒店中餐廳； 4F：天籟村 KTV； 5F：新聞發(fā)布中心 運(yùn)達(dá)國際廣場 6 國際名品街（籌備中）、頂層空中會(huì)所 分析： 裙樓商業(yè)一層多以銀行、郵電、通信、名品時(shí)裝為主；二至五層多以酒樓、中西餐廳、咖啡吧、休閑、康體、美容等高檔商務(wù)、休閑為主的業(yè)態(tài)，有利于提升寫字樓的整體形象。 12 1.7.3 大堂配臵狀況分析 樓盤名稱 大堂配臵狀況 亞 大時(shí)代 正面臨五一路，挑空兩層 湖南國際金融大廈 正面臨芙蓉路，挑空三層，進(jìn)深較短 恒隆國際大廈 裙樓背面，挑空兩層，內(nèi)設(shè)休息區(qū) 第一大道 裙樓中部，無挑空，內(nèi)設(shè)休息區(qū) 順天國際財(cái)富中心 正面臨芙蓉路，挑空兩層，內(nèi)設(shè)休息區(qū) 湖南文化大廈 大堂內(nèi)部，電梯廳局促 唯一星城國際 臨韶山路側(cè)面，挑空三層， 新聞大廈 裙樓側(cè)面，挑空兩層，設(shè)休息區(qū) 運(yùn)達(dá)國際廣場 正面臨芙蓉路 分析： 從大堂的設(shè)臵來看，采取正面臨路的位臵，挑空形式，更能顯示整個(gè)項(xiàng)目的非凡氣勢，提升項(xiàng)目的形象和價(jià)值；另外，大堂內(nèi)通常應(yīng) 該設(shè)臵休息區(qū)，方便來訪客戶休息等候。 13 1.7.4 單層面積及面積劃分狀況分析 樓盤名稱 單層面積（） 面積區(qū)間劃分 亞大時(shí)代 1100 200400 湖南國際金融大廈 2400 大開間為主，整層或半層招租 恒隆國際大廈 1369 164.65， 252272， 418524 第一大道 1769 80100， 100120 順天國際財(cái)富中心 2106 200300 之間 湖南文化大廈 1695 大開間，整層或半層招租 唯一星城國際 1758 4060， 60150 新聞大廈 1138 80100， 120150， 200 運(yùn)達(dá)國際廣場 1224 大開間，整層或半層銷售 分析： 從目前的使用狀況來看，單層面積超過 2000 ，其內(nèi)部區(qū)間的劃分會(huì)使自然采光收到一定的影響，還有可能造成一些暗室，如順天國際財(cái)富中心內(nèi)就有超過 200 的單元需要二次采光。在面積區(qū)間的劃分上分為兩種類型，一種是以 200300 為住的劃分，其使用客戶多為國內(nèi)外大中型企業(yè)；一種是以 100200 為主的劃分，其主要客戶群體以服務(wù)性行業(yè)為主。 14 1.7.5 車位配臵狀況分析 樓盤名稱 地下室層數(shù) 車位個(gè)數(shù) 單個(gè)車位承載的 面積（ /個(gè)） 備注 亞大時(shí)代 -3-1 層 152 154 無地面停車 湖南國際金融大廈 -2-1 層 285 294 地面可泊 20-30 輛 恒隆國際大廈 -3-1 層 261 120 無地面停車 第一大道 -2-1 層 125 226 無地面停車 順天國際財(cái)富中心 -2-1 層 314 161 地面可泊 10-20 輛 湖南文化大廈 -2-1 層 260 137 地面可泊 20-30 輛 唯一星城國際 -3-1 層 224 188 地面可泊 10-20 輛 新聞大廈 -1 層 48 592 地面可泊 20-30 輛 運(yùn)達(dá)國際廣場 -3-1 層 575 174 注： 單個(gè)車位承載的面積 =塔樓面積車位個(gè)數(shù) 分析： 從經(jīng)營狀況來看，地面停車位具有更高的使用率，在保證地下停車位充足的情況下，盡可能多的提供地面停車位，有利于提高寫字樓的出租率。 15 1.7.6 電梯配臵狀況分析 樓盤名稱 電梯品牌 電梯載重量 (KG) 電梯集中控制 電梯速度（ m/s） 電梯數(shù)量（臺(tái)） 單臺(tái)電梯負(fù)荷面積 亞大時(shí)代 迅達(dá) 1150 有 2.5 5 4681 湖南國際金融大廈 三菱 1350 有 2.5 4 20947 恒隆國際大廈 三菱 1000 有 2 5 6264 第一大道 三菱 1000 有 2 4 7062 順天國際財(cái)富中心 三菱 1350 有 2.5 8 6319 湖南文化大廈 日立 1000 有 2 4 唯一星城國際 富士達(dá) 1000 有 2 6 2018 新聞大廈 迅達(dá) 1000 有 2.5 4 11385 運(yùn)達(dá)國際廣場 注： 單臺(tái)電梯負(fù)荷面積 =塔樓面積電梯數(shù)量 分析： 目前，寫字樓配備的電梯通常為進(jìn)口品牌電梯，都有集中控制。在使用的過程中， 多數(shù) 電梯的 使用效果并不理想，往往等待的時(shí)間較長，主要原因是，電梯沒有實(shí)現(xiàn)分層管理或者分層管理不科學(xué)，造成使用效率低。 16 1.7.7 衛(wèi)生間配臵狀況分析 樓盤名稱 是否有公共衛(wèi)生間 衛(wèi)生間蹲位數(shù) 單位蹲位負(fù)荷面積 備注 亞大時(shí)代 有 6 162.7 湖南國際金融大廈 有 8 300 恒隆國際大廈 無 帶獨(dú)立衛(wèi)生間 第一大道 有 6 295 順天國際財(cái)富中心 有 4 527 部分帶獨(dú)立衛(wèi)生間 湖南文化大廈 有 8 212 唯一星城國際 有 8 220 新聞大廈 有 5 227 運(yùn) 達(dá)國際廣場 注： 單位蹲位負(fù)荷面積 =單層面積衛(wèi)生間蹲位數(shù) 分析： 從使用狀況來看，采用統(tǒng)一裝修的公共衛(wèi)生間有利于物業(yè)公司統(tǒng)一管理，提升樓宇的服務(wù)價(jià)值。如，順天財(cái)富中心采用的是公衛(wèi)和獨(dú)立衛(wèi)生間相結(jié)合，一部分公共衛(wèi)生間沒有進(jìn)行統(tǒng)一裝修，使項(xiàng)目的內(nèi)部形象受到嚴(yán)重的干擾，大大降低了項(xiàng)目的出租價(jià)值。 17 1.8 個(gè)案分析 1.8.1 順天國際財(cái)富中心 1、 項(xiàng)目概況： 該項(xiàng)目位于芙蓉區(qū)芙蓉中路，東臨芙蓉路，西臨建湘路，北靠湖南圖書城，南面頤美現(xiàn)代城，是 1 棟 31 層的高層建筑，總建筑面積約 76000 ，是長沙 迄今為止的在使用的頂級專業(yè)寫字樓項(xiàng)目之一。 2、 裙樓使用狀況： 層數(shù) 使用狀況 1 大堂、高爾夫?qū)５?、天潤福茶、深圳市中航物業(yè)長沙分公司 24 錦繡紅樓長沙順天店 56 碧海銀沙休閑廣場、順天食府 18 分析： 順天財(cái)富中心自 2003 年投入使用以來，裙樓經(jīng)營狀況一直不理想，到目前為止依然有部分空臵單位。能夠持續(xù)經(jīng)營的主要是名品專店、高檔酒樓、茶館、休閑中心。一方面，只有這類高檔商業(yè)才能支撐起昂貴的租金，另一方面，這類業(yè)態(tài)能夠滿足商務(wù)辦公的高層次需求。 3、 塔樓部分技術(shù)指標(biāo)： 順天財(cái)富中心 寫字 樓技術(shù)指標(biāo) 建筑高度 99.76m 層數(shù) 7 31 層 總建筑面積 約 50560 標(biāo)準(zhǔn)層面積 約 2000 大堂 挑高 約 8m 層高 3.3m 電梯廳 凈寬 4m 公共走道 凈寬約 2.2m 分析： 項(xiàng)目寫字樓部分的設(shè)計(jì)保證了大堂、電梯廳以及走道的寬敞氣派。另外，項(xiàng)目核心筒內(nèi)設(shè)臵了 8臺(tái)高速三菱電梯，確保了垂直交通迅速、暢達(dá)，使得項(xiàng)目垂直交通組織優(yōu)于其他同類產(chǎn)品。 19 4、 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 大堂、電梯廳 墻面：石材 天棚： 石膏吊頂 地面： 高級玻化磚 等 走廊 墻面：玻璃、乳膠漆等 天棚： 石膏 吊頂 地面：優(yōu)質(zhì)地磚等 公共衛(wèi)生間 部分裝修，部分空臵 分析： 從裝修的效果來看，項(xiàng)目的品質(zhì)感能夠體現(xiàn)出來。由于電梯廳內(nèi)墻面采用的是大面積深色花崗巖石材，而且電梯廳沒有自然采光，使得電梯廳的亮度受到了一定程度的影響。另外，其公共衛(wèi)生間的設(shè)臵非常凌亂，裝修標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，不僅造成了使用上的不方便， 還使得內(nèi)部的裝修整理不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重的影響了項(xiàng)目的形象，降低了其商務(wù)價(jià)值。 20 5、 標(biāo)準(zhǔn)層布臵： 分析： 項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層存在兩個(gè)較大的問題：第一是異型單元，造成了實(shí)用率 的下降，目前的空臵單元中大多出現(xiàn)在 1、 5 號單元；第二是區(qū)間劃分不合理，造成二次采光單元（ 8 號 單元），還造成內(nèi)部走道過多，交通復(fù)雜。 21 6、 客戶群類型分析； 公司類別金融3%房地產(chǎn)、建筑、裝潢14%貿(mào)易11%咨詢、服務(wù)29%教育5%電子、科技27%能源、制造8%其他3%分析： 從上圖可以看出，租用專業(yè)寫字樓的客戶大多集中在咨詢、服務(wù)、電子、科技類“智力資本”型企業(yè)。從實(shí)際使用的面積來看，金融類雖然占比較小，但需求量卻很大，屬于大客戶類型。 22 7、 客戶使用面積區(qū)間分析 寫字樓面積使用區(qū)間200以下13%20030036%30040017%40050012%500以上22%分析： 從上圖來看，該項(xiàng)目確實(shí)為大中型企業(yè)所推崇，客戶使用的寫字樓面積集中在 200 以上，其中，使用面積在 500 以上的也占到 22%，而 200 以下的使用者只占很小一部分。 單位： 23 1.8.2 亞大時(shí)代 1、概況 長沙首家 5A智能化寫字樓 只租不售 空調(diào)設(shè)施 - 中央空調(diào)系統(tǒng) 智能設(shè)施 - 保安監(jiān)控、寬頻網(wǎng)絡(luò)、 IDD電話、智能化布線 電梯設(shè)施 - 4部載人電梯（其中 1部只到 5樓）， 1部貨梯 管理服務(wù) - 24小時(shí)保安，清潔服務(wù)，秘書服務(wù) 客戶組合 - 國內(nèi)外知名企業(yè)，如：中信實(shí)業(yè)銀行、西門子、柯尼卡等 經(jīng)營情況 - 入駐率 80，余下小部分較大戶型尚未出租 24 2、成功與不足之處 成功之處 地理位臵優(yōu)越：地處五一大道與韶山路的交界處，在芙蓉路以北的五一路上屬于獨(dú)市 配套齊全：高檔酒樓、員工餐廳、銀行、車庫、咖啡廳、會(huì)議室等一應(yīng)俱全 人性化的服務(wù)與設(shè)計(jì)：空中花園、健身房、空中會(huì)所、直飲水、中央空調(diào)在非正常上班時(shí)間可加開等 戶型搭配齊全：可滿足不同類型要求的公司的要求 性價(jià)比高：租金在目前長沙專業(yè)寫字樓里屬于較高水平，但只租不賣的統(tǒng)一經(jīng)營使 得寫字樓的管理在所有的專業(yè)寫字樓中最為規(guī)范； 不足之處 管理要求高，資金回籠速度較慢 電梯管理不科學(xué)，使用效率不高 25 1.8.3 恒隆國際大廈 1、概況 甲級智能化寫字樓 先售后租 空調(diào)設(shè)施 - 立式入戶空調(diào) 智能設(shè)施 - 保安監(jiān)控、電子門禁、寬頻網(wǎng)絡(luò)、 IDD電話、智能化布線 電梯設(shè)施 - 8部高速電梯，裙樓 2部觀 光電梯 管理服務(wù) - 24小時(shí)保安，清潔服務(wù)，秘書服務(wù) 經(jīng)營情況 - 基本售完， 2005年 3月招租至今，出租率在50左右 客戶組合 -（買）公司購買辦公，浙江、上海的投資客投資；（租 )幾家上市公司、房地產(chǎn)、通訊公司等 26 2、空間及平面布臵 戶型面積區(qū)間： 164.65 272.11 ，可打通 每三層設(shè)一個(gè)空中花園 發(fā)展 用房 -1 -3F 2-5F 7-28F 垂直布局 1F 設(shè)備層 6F 寫字樓 銀行、移動(dòng) 地下車庫 27 3、優(yōu)點(diǎn)與不足 優(yōu)點(diǎn) 地理位臵優(yōu)越： 地處五一大道與芙蓉路的交界處，是長沙的金融商貿(mào)核心 全部對外銷售，但售后由專業(yè)物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理，專業(yè)物管公司為項(xiàng)目保值，并且使資金能得到快速回籠 硬件打 造水準(zhǔn)較高：黑色的外立面彰顯現(xiàn)代化氣息， 6 10 米的觀光大堂， 3.3 米的層高以及兩部觀光電梯，每 3 層的空中花園更顯大氣 設(shè)計(jì)為戶內(nèi)洗手間和入戶立式空調(diào)使得客戶的辦公環(huán)境更為獨(dú)立方便 不足之處 電梯無分層管理，使用效率不高 無公共衛(wèi)生間設(shè)臵 28 1.9 在使用寫字樓市場總結(jié)： 結(jié)論 1： 寫字樓相當(dāng)集中，主要出現(xiàn)在五一大道、芙蓉中路和韶山南路三條主要的干道。 結(jié)論 2： 寫字樓有形象好，租價(jià)高，出租情況比較理想的特點(diǎn)，屬于高檔、中高檔次的辦公場所。同時(shí)，酒店式管理和服務(wù)方面能夠更好的提升物業(yè)的價(jià)值。 專業(yè)寫字樓 酒店寫字樓 使用模式 辦公 與酒店混合 經(jīng)營 物業(yè)管理 有物業(yè)管理或知名物業(yè)管理公司 酒店物業(yè)管理 租金 租金 1.2 2.0 元 /m2天， 管理費(fèi) 2.0 3.5 元 /m2月 租金 2.5 3.0 元 /m2日， 管理費(fèi) 15 20 元 /m2月 結(jié)論 3： 專業(yè)寫字樓的裙樓的經(jīng)營定位不清晰，缺乏與寫字樓的商務(wù)功能的結(jié)合，造成一定程度的空臵或形象混亂，影響寫字樓的經(jīng)營。 結(jié)論 4： 從在使用情況看，目前的專業(yè)寫字樓物業(yè)的內(nèi)部某些功能設(shè)施專業(yè)化程度不高，商務(wù)辦公的效率較低，有很大的提升空間。 29 2. 在 售寫字樓市場競爭狀況分析 2.1 年度銷售狀況及預(yù)計(jì)明年供應(yīng)量分析 2.1.1 本年度專業(yè)寫字推出量 樓盤名稱 位臵 面積 銷售率 開盤日期 中天廣場 五一大道芙蓉廣場西面 36000 50% 2006 年 7 月 嘉頓新天地 五一路與黃興路交匯處 10000 90% 2006 年 9 月 湘豪大廈 芙蓉路與人民路交匯處 集團(tuán)購買 未開盤 頤美會(huì)現(xiàn)代城 芙蓉路與解放路交匯處 未開盤 佳天國際新城 芙蓉路與勞動(dòng)路交匯處 22000 90% 2005 年 11 月 匯富中心 韶山路與人民路交匯處 未開盤 Bobo 天下城 芙蓉南路 44000 2006 年 12 月 長沙商務(wù)中心 湘府中路 未開盤 合計(jì) 112000 分析： 長沙今年推出的專業(yè)寫字樓約 112000 ，總銷售量約 43200 ；從銷售率來看，專業(yè)寫字樓銷售的情況向好。 30 2.1.2 預(yù)計(jì) 2007 年供應(yīng)量 樓盤名稱 位臵 新推出量 總供應(yīng)量 預(yù)計(jì)推出時(shí)機(jī) 中天廣場 五一大道芙蓉廣場西面 64000 85600 2007 年下半年 嘉頓新天地 五一路與黃興路交匯處 湘豪大廈 芙蓉路與人民路交匯處 已定 頤 美會(huì)現(xiàn)代城 芙蓉路與解放路交匯處 41000 41000 2007 年下半年 佳天國際新城 芙蓉路與勞動(dòng)路交匯處 匯富中心 韶山路與人民路交匯處 32000 32000 2007 年上半年 Bobo 天下城 芙蓉南路 在售 長沙商務(wù)中心 湘府中路 2007 年下半年 合計(jì) 分析： 2007 年，長沙市中心專業(yè)寫字樓新的推出量約 137000 ，總供應(yīng)量約 20 萬，預(yù)計(jì) 2007 年下半年寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到歷史高峰期，市場競爭日趨激烈。 31 2.2 價(jià)格水平分析 樓盤名稱 位臵 均價(jià)（元 /） 備注 中天廣場 五一大道芙蓉廣場西面 6600 最低 6200 嘉頓新天地 五一路與黃興路交匯處 4800 湘豪大廈 芙蓉路與人民路交匯處 頤美會(huì)現(xiàn)代城 芙蓉路與解放路交匯處 佳天國際新城 芙蓉路與勞動(dòng)路交匯處 5700 匯富中心 韶山路與人民路交匯處 Bobo 天下城 芙蓉南路 4200 長沙商務(wù)中心 湘府中路 分析： 目前長沙市中心的在售寫字樓價(jià)格在 5000 7000 元 /之間，部分寫字樓尾盤價(jià)格在 7500 元 /左右（如：運(yùn)達(dá)國際廣場，順天財(cái)富中心） ，項(xiàng)目的區(qū)位、形象、品質(zhì)對價(jià)格的影響很大；在南城，由于目前該區(qū)域的配套設(shè)施很不完善，商務(wù)氛圍還不濃厚，開發(fā)的新盤以低價(jià)為主。 32 2.3 銷售速度與周期分析： 樓盤名稱 面積 銷售率 銷售周期 備注 中天廣場 36000 50% 6 個(gè)月 嘉頓新天地 10000 90% 4 個(gè)月 湘豪大廈 集團(tuán)購買 未開盤 佳天國際新城 22000 90% 13 個(gè)月 Bobo 天下城 44000 剛開盤 恒隆國際大廈 31480 100% 12 個(gè)月 2004 年 3 月開盤 2005 年 3 月投入使用 第一大道 28308 100% 13 個(gè)月 2003 年 12 月開盤 2005 年投入使用 合計(jì) 112000 分析： 從 最 近兩年的寫字樓銷售情況和在售樓盤的銷售情況來看，寫字樓的銷售速度已經(jīng)明顯加快。銷售周期也大大縮短，通常不會(huì)超過 13 個(gè)月。而且，品質(zhì)越好的寫字樓銷售速度更快。如，恒隆國際大廈開盤比第一大道晚，但同時(shí)期的銷售率卻更高。 33 2.5 個(gè)案點(diǎn)評 中天廣場 1、 概況： 占地面積 15126 平方米，總建筑面 積逾 17 萬平方米，是集甲級寫字樓、酒店式行政公館、國際公寓及精品商業(yè)街、大型地下停車庫 于一體的商務(wù)綜合體。 其中，項(xiàng)目的 甲級寫字樓、酒店式行政公館面臨五一路形成一個(gè)“門”字結(jié)構(gòu) ，建成后將成為長沙的標(biāo)志性建筑 之一。 34 2、 寫字樓部分技術(shù)指標(biāo)： 中天廣場甲級寫字樓技術(shù)指標(biāo) 建筑高度 98.6m 層數(shù) 5 26 層 總建筑面積 約 45000m2 標(biāo)準(zhǔn)層