海口市民生態(tài)家園項目設(shè)計任務(wù)書

房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 P1 海口項目設(shè)計任務(wù)書 ?？?市民生態(tài)家園 項目設(shè)計任務(wù)書 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 P1 海口項目設(shè)計任務(wù)書 目 錄 第一條 項目概述 . 2 第二條 項目定位 . 3 一、核心定位 . 3 二、目標消費群體定位 . 3 三、產(chǎn)品定位 . 4 第三條 設(shè)計總則 . 6 第四條 規(guī)劃理念 . 7 第五條 生態(tài)林（生態(tài)公園）的規(guī)劃設(shè)想 . 8 第六條 產(chǎn)品設(shè)想 .11 一、 項目的產(chǎn)品體系和理念設(shè)想 .11 第七條 詳細規(guī)劃要求 . 15 項目分期開發(fā)要求 . 15 路網(wǎng)設(shè)計原則 . 15 配套進程 . 16 環(huán)境設(shè)計原則 . 16 配套 . 17 布局要求 . 19 第八條 單體建筑設(shè)計要求 . 20 一、建筑設(shè)計原則 . 20 二、情趣花園別墅基本型設(shè)計要求 . 20 三、聯(lián)排別墅設(shè)計要求 . 21 五、獨立別墅設(shè)計要求 . 22 六、小高層設(shè)計要求： . 23 第九條 戶型比例及面積要求 . 24 一、項目戶型配比 . 24 二、戶型設(shè)計要求 . 24 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 2 頁 共 25 頁 ?？陧椖吭O(shè)計任務(wù)書 第一條 項目概述 項目名稱： 民享生態(tài)家園 （暫名 ） 項目地點： 海南省海口市海甸島 開 發(fā) 商： 海南民享置業(yè)有限公司 區(qū)域位置： 項目位于?？谑姓駯|區(qū)海甸島北部的海甸開發(fā)區(qū)內(nèi)，東面與至寰島集團用地接壤、西至千畝生態(tài)林、北面為瓊州海峽、南至海景路。總規(guī)劃用地面積為388 畝。 現(xiàn)狀概況： 地塊北側(cè)為瓊州海峽，海岸線長度約為 250 米，地塊 基本是空地 ，西側(cè)是千余畝的生態(tài)林 (規(guī)劃中的生態(tài)公園 )，自然環(huán)境、空氣質(zhì)量較好，無污染源。 地質(zhì)條件 ： （待補） 交通狀況： 處于海甸島主要干道 人民大道與和平大道之間，南側(cè)為海景路。目前地塊周邊交通情況較為缺乏。 項目簡介： 該項目是 海南民享置業(yè)有限公司在?？谑袇^(qū)開發(fā)的一個大型國際性、高品質(zhì)、復合型旅游、文化社區(qū)。 該項目以復合型房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，以澳洲黃金海岸為生活藍本，整合了生態(tài)林、一線海景等優(yōu)良資源；以全新的地產(chǎn)開發(fā)模式，滿足有效需求，激發(fā)潛在需要；以超常規(guī)的策劃思維啟動新的市場新熱點，創(chuàng)造一種“高尚、悠閑、，健康”的全新生活模式，全力打造“國際性純島岸文化生活社區(qū)”的全新形象。 附圖 1：地塊城市位置圖和宗地區(qū)域位置圖 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 3 頁 共 25 頁 ?？陧椖吭O(shè)計任務(wù)書 第二條 項目定位 一、核心定位 核心理念： 休閑度假型復合地產(chǎn)、 新型國際性純島岸生活社區(qū) 核心主題： 心靈的棲居地、 理想的第二居所 項目定位： 國際性原創(chuàng)情趣別墅，大型生態(tài)社區(qū)。本項目以森林為主題， 將 住宅 與 生態(tài)林、海景、島岸、旅游、度假、運動、文化、健康概念 進行嫁接復合 。 住宅產(chǎn)品定位： 住宅區(qū)占地面積約 388 畝，建設(shè)別墅及別墅品質(zhì)情趣洋房集合住宅。 二、目標消費群體定位 1. 為項目“新型國際性純島岸生活社區(qū)”的核心理念吸引并產(chǎn)生共鳴，追求高尚健康新生活者； 2. 注重生活質(zhì)量，追求時尚生活，欲購買第二或者第三居所者； 3. 欲購買項目房產(chǎn)，以求保值、增值者。 4. 注重生活品味者； 5. 尤其是事業(yè)有成，有一定的社會地位和經(jīng)濟來源及生活品位的中高收入 的中產(chǎn)階級。 其中： 別墅產(chǎn)品的目標消費群 以島外度假為目的的富豪階層、高收入的社會精英階層為主； 聯(lián)排、疊加別墅 以島內(nèi)外二次置業(yè)的中高收入的中產(chǎn)階層為目標消費群； 洋房的目標消費群 以島外中產(chǎn)階層、島內(nèi)新移民為主體對象。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 4 頁 共 25 頁 ?？陧椖吭O(shè)計任務(wù)書 三、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品概念： 情趣花園別墅，此概念具備下面設(shè)計要求 這個“情趣花園別墅”的產(chǎn)品形態(tài)定位概念，不是指本案開發(fā)的產(chǎn)品是別墅，而是借用別墅的氣質(zhì)、形象、舒適和品質(zhì)來對本案的產(chǎn)品進行概念包裝，本案的產(chǎn)品是具有別墅品質(zhì)和形象的、別墅的生態(tài)情景的高性價比，有文化生命力的類別墅品質(zhì) 產(chǎn)品。以一種主設(shè)計模塊進行變形，形成多種別墅品質(zhì)的產(chǎn)品類型。 花園式住宅 健康生態(tài)住宅 文化個性住宅 感情情景住宅 模塊式的住宅 產(chǎn)品特征： 高品質(zhì)（別墅品質(zhì)） 高形象（文化生命力，是一個不張揚的身份標簽） 基于競爭的合理價格（高性價比的價格） 豐富個性（情景模式） 高附加值（功能空間的附加值、心靈空間的附加值 產(chǎn)品設(shè)計的變形： 設(shè)計一種產(chǎn)品的基本型，這種基本型是高起點的，為一梯兩戶的， 3 層半的別墅情景的花園洋房模式。有天有地、有生態(tài)情景空間和文化特征的體現(xiàn)。 以基本型產(chǎn)品作為變形，向上走是情趣獨立別墅產(chǎn)品 線，往下走是小高層產(chǎn)品線。同等變形是聯(lián)排情趣別墅或 4 層的疊加情趣別墅產(chǎn)品線。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 5 頁 共 25 頁 海口項目設(shè)計任務(wù)書 上述產(chǎn)品組成了本案具別墅品質(zhì)的情趣花園別墅的概念，在開發(fā)中可根據(jù)市場的變化靈活改變產(chǎn)品的組合和類型。 主力產(chǎn)品：情趣花園洋房的基本型 3 層半的別墅情景的花園洋房（ 2+1 模式。一梯兩戶） 住宅類型概述如下： 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品線 產(chǎn)品的構(gòu)成說明 產(chǎn)品布局要求 基本型同等變型 聯(lián)排別墅 舒適型的景觀住宅，容積率在 0.3-0.35，平均戶型面積 220 平米 在較好的景區(qū)，主要朝向生態(tài)公園和社區(qū)內(nèi)景觀，部分朝海景， 3-6 聯(lián)的布局 疊加別墅 低密度的雙躍花園住宅，容積率在 0.8-0.9，平均戶型面積 190 平米 在較好的景區(qū)，主要朝向生態(tài)公園和社區(qū)內(nèi)景觀，部分朝海景，單棟橫向低間距布局 基本型向上變形 獨立別墅 低密度海景別墅，容積率在 0.2-0.25，平均戶型面積 450 平米，單棟占地 2-3 畝 靠海邊布局，面對海景和生態(tài)公園景觀。 基本型 3 層半花園情 景洋房 低密度、別墅品質(zhì)的新概念情趣花園低層住宅，容積率在 0.8，平均戶型面積 150 平米 主要朝向生態(tài)公園和社區(qū)內(nèi)景觀，部分朝海景，單棟橫向低間距布局或 3 聯(lián)布局 基本型向下變形 小高層 新概 念情趣花園小高層住宅，容積率在 1.8，平均戶型面積 130 平米 在地塊的最南端，首層架空連接。制高性看海 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 6 頁 共 25 頁 ?？陧椖吭O(shè)計任務(wù)書 第三條 設(shè)計總則 本項目詳細規(guī)劃及建筑設(shè)計最終成果既要達到我司開發(fā)理念的要求，又要滿足規(guī)劃報建的要求。 深入研究本項目的文化內(nèi)涵及國際型高尚居住社區(qū)的特點，通過整合地塊周邊的優(yōu)勢資源，充分發(fā)揮生態(tài)林、海景資源的稀缺性優(yōu)勢，打造完美的心靈第二居所形象，營造一種全新的生活模式。 產(chǎn)品設(shè)計應突出創(chuàng)新精神，比照高層次的生活藍本，結(jié)合項目資源環(huán)境情況及開發(fā)理念，開發(fā)出更有市場競爭力、符合市場需求、具有沖擊力的 新產(chǎn)品。 本項目的概念性規(guī)劃設(shè)計，在以人為本的設(shè)計原則中，充分體現(xiàn)產(chǎn)品的品牌形象、項目的環(huán)境特色，并盡量做到低成本、高品質(zhì)、高收益的要求。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 7 頁 共 25 頁 ?？陧椖吭O(shè)計任務(wù)書 第四條 規(guī)劃理念 本案規(guī)劃理念的核心是純島岸國際生活社區(qū)。環(huán)境規(guī)劃中充分整合了地塊周邊的“林、島、岸”三大要素，對區(qū)位價值進行充分放大，形成“島居”的新生態(tài)島岸生活的模式。同時在景觀環(huán)境規(guī)劃加入文化環(huán)境（交流空間、參與性空間）的競爭優(yōu)勢。 因此規(guī)劃要素體現(xiàn)在：一，島岸樹林生活氛圍的營造；二，與生態(tài)公園的捆綁規(guī)劃。 純島岸生活、島居的規(guī)劃概念體現(xiàn)在通過外部的島岸資源 ，同時引入線性水系，形成島居規(guī)劃概念。在項目內(nèi)部形成數(shù)個生態(tài)家島模式的居住組團，與生態(tài)公園連成一片，成為一個位于海岸旁的、純島岸模式的生態(tài)綠島、配套島（生態(tài)體育主題公園）、自然情景居住島（本案地塊）的聚合體，與目標階層對接的新生活形態(tài)和文化的原型。 與生態(tài)公園的捆綁規(guī)劃，使本案成為?？谑形ㄒ灰粋€生態(tài)公園中的社區(qū)。使生態(tài)公園形成本案的一個大的生態(tài)綠島和主題配套島。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 8 頁 共 25 頁 海口項目設(shè)計任務(wù)書 第五條 生態(tài)林（生態(tài)公園）的規(guī)劃設(shè)想 生態(tài)林規(guī)劃理念： 1) 生態(tài)林是本案最大的優(yōu)勢所在，在規(guī)劃設(shè)計上，要緊扣本案“放飛自我，回歸自然”的主題理念 ，扮演“心、林、岸”三要素中的生態(tài)綠島、大配套島的角色。 2) 生態(tài)公園必須與本案居住區(qū)相互融合，令其更好地為本案服務(wù)，同時凸現(xiàn)本身的功能與個性，面對公眾服務(wù)。 3) 生態(tài)公園的主題是“自然、運動、健康”。 4) 生態(tài)公園是體育愛好者和追求健康生活的人的生態(tài)公園，提供的是休閑、運動、娛樂、消費、交流的平臺。 5) 生態(tài)公園內(nèi)部設(shè)施的設(shè)置應多樣化，以滿足不同愛好、不同年齡者的需求。 6) 注重的是從運動中得到釋放，得到交流，得到身與心的健康。 7) 與萬綠園不同的是這里不僅有綠樹，還有各種運動設(shè)施。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 9 頁 共 25 頁 ?？陧椖吭O(shè)計任務(wù)書 生態(tài)公園規(guī)劃要求： 功能設(shè)置 主要設(shè)施 主題運動、健康空間 運動主題俱樂部 室外景觀運動設(shè)置：高爾夫、沙灘排球、門球、游泳等 森林休閑空間 園林、植物園、 歡樂世界 青少年活動中心 小型江南園林景觀 生態(tài)商業(yè)休閑區(qū) 特色的餐飲（酒吧）一條街 生態(tài)商業(yè)步行街 海濱休閑公園 1主題運動、健康空間 針對本案的客戶定位，同時顧及公眾需求，初定的功能項目如下： 室外體育活動區(qū)，設(shè)置常規(guī)的體育運動設(shè)施，網(wǎng)球場、籃球場、排球、門球場等室外標準運動場；平時作為全民健身場所，必要時可作為相應的比賽場地。 室內(nèi)體育活動會館， 乒乓球、羽毛球、沙壺球、桌球、棋牌室等室內(nèi)運動設(shè)施。中心會館應具備一定的會所功能，能提供運動、集訓人員的食宿服務(wù)。 生態(tài)健身功能，設(shè)太公垂釣區(qū)、親子林健身區(qū)、活絡(luò)太極區(qū)、兒童自行車健身區(qū)、林間卵石保健步道，將健身活動融入自然環(huán)境之中，達到生態(tài)健身的效果。 2森林休閑空間。 針對現(xiàn)時流行野外休閑度假的趨勢，設(shè)置適合的設(shè)施，給團體提供野外活動、培訓的場所。最大利用本身資源，降低成本。 3歡樂世界 以一個小型的江南園林為基礎(chǔ)，內(nèi)設(shè)少年兒童宮。室內(nèi)課外活動培訓和室外各項生態(tài)教育的體驗 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 10 頁 共 25 頁 海口項目設(shè)計任務(wù)書 4生態(tài)商業(yè)休閑區(qū)。 內(nèi)加設(shè)特色的餐飲（酒吧）一條街、生態(tài)商業(yè)步行街、海濱休閑公園 提供休閑消費功能，在樹林密度較低的區(qū)域蜿蜒設(shè)置，設(shè)計合適長度（不應過長），設(shè)置特色小賣場（貝殼、珍珠、珊瑚、椰殼工藝品等）、珍味飲食店、林海燒烤場、露天酒吧、機動游戲等，給只想放松而不想劇烈運動的人一個消費閑坐的地方。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 11 頁 共 25 頁 ?？陧椖吭O(shè)計任務(wù)書 第六條 產(chǎn)品設(shè)想 一、項目的產(chǎn)品體系和理念設(shè)想 1布局與組團形態(tài) 1) 以海洋、森林、流水為不同的組團主題進行布局； 布局上將整個項目融入生態(tài)公園里，而不是在生態(tài)公園旁邊的概念； 2) 樹立“島居”生活理念，將不同形態(tài)的產(chǎn)品按組團進行劃分 ，以線性水系形成各組團之間的自然間隔，營造組團空間的陸上島的概念； 3) 住宅應滿足日照間距規(guī)范要求； 4) 各不同的物業(yè)類型應形成不同的建筑組團，但作為主力的情趣花園別墅基本型可機動的安排在各個建筑組團內(nèi)，原則是不破壞組團的和諧，盡量避免產(chǎn)生不同類型物業(yè)不同居住形態(tài)之間的生活干擾； 5) 住宅組團所在的本案用地形成居住島，生態(tài)公園形成綠島、花園島、配套島，兩者在規(guī)劃上互相融合，形成一體，結(jié)合海岸因素，形成新概念的“心林島岸”自然景觀和人文景觀。使生態(tài)公園形成本案的一個大的生態(tài)綠島和主題配套島，規(guī)劃上使項目是生于生態(tài)公園內(nèi)， 而不是在旁邊。 2路網(wǎng)與交通 1) 社區(qū)考慮人車分流系統(tǒng)。 2) 考慮車庫布置的均衡性，方便居民的出入。 3) 規(guī)劃要求小區(qū)路網(wǎng)分級明確，主干道應清晰流暢。 4) 分析配套設(shè)施與住宅區(qū)的車流穿行狀態(tài)。 3景觀立意 1) 重視景觀設(shè)計的均衡性、功能性、親切性與文化性。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 12 頁 共 25 頁 ?？陧椖吭O(shè)計任務(wù)書 2) 三圈三線的景觀概念，生態(tài)公園景觀圈、社區(qū)景觀圈、住宅組團景觀圈、林島景觀主軸線、水景主軸線、海岸景觀主軸線； 3) 整體景觀以森林和海洋為主題。突出純島岸生活的“林、島、岸”三大要素。使“馬爾代夫熱帶島居生活”的“海、林、島”與項目的景觀設(shè)計對接，使黃金海岸的都市海景建筑 景觀與項目的建筑景觀對接，形成國際號召力的景觀規(guī)劃理念。 4) 景觀及綠化分級處理。宅旁景觀與住宅的融合性，景觀與建筑的和諧性，使建筑具備生于環(huán)境景觀中情景的情趣，為項目的差異化產(chǎn)品提供環(huán)境支持。 5) 用簡潔自然的風格，突出重點的設(shè)計，公共活動空間應最大可能的被分享。 6) 應重點考慮社區(qū)地塊內(nèi)的中心會所位置的景觀設(shè)計。 7) 水景設(shè)計中，以線狀水面為主；并迂回環(huán)繞整個地塊，并延伸到生態(tài)公園內(nèi)； 8) 設(shè)計景觀運動環(huán)境、社交交流環(huán)境、親子活動環(huán)境 9) 處理好私密景觀環(huán)境與公共景觀環(huán)境的過度。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 13 頁 共 25 頁 ?？陧椖吭O(shè)計任務(wù)書 4公建配套設(shè)想 公建設(shè)施的設(shè)計考慮完整性 和相對均衡性，公共建筑的規(guī)模與尺度應體現(xiàn)出與眾不同，創(chuàng)造性的特色。公建配套發(fā)展應與住宅分期建設(shè)相結(jié)合。 公建分布于地塊和生態(tài)公園內(nèi)，如下表： 配套類型 具體設(shè)施 位置 會所系統(tǒng) 中心會所（酒店式的服務(wù)會所） 地塊內(nèi)臨生態(tài)公園位置 開放式商業(yè)生活會所 小高層的架空層內(nèi) 海景生活會所 靠海岸的地塊內(nèi) 高爾夫主題會所 生態(tài)公園內(nèi) 體育主題會所 生態(tài)公園內(nèi) 教育類 幼兒園 地塊內(nèi) 青少年素質(zhì)訓練基地 生態(tài)公園內(nèi) 商業(yè)類 特色商業(yè)街（特色餐飲街、酒吧街） 生態(tài)公園內(nèi) 超市 地塊內(nèi)，開放式商業(yè)生活會所 產(chǎn)權(quán)式度假家居酒店 利用小高層或部分情趣花園別墅 運動類 室外運動場地（點式運動場地，如網(wǎng)球、街頭籃球等、分散式場地，如兒童樂園、老人晨練廣場等） 融合在景觀中 室內(nèi)運動場（主題運動會所） 在生態(tài)公園中 健康類 健康顧問中心 在中心會所內(nèi) 景觀人文類 水岸走廊 沿地塊內(nèi)主要的線性水系景觀岸邊的開放性休閑地帶和親和交流場地（馬爾代夫、黃金海岸的景觀要素設(shè)計） 文化假日廣場（演藝主題廣場、社區(qū)中心廣場） 地塊內(nèi)結(jié)合（馬爾代夫、黃金海岸的景觀要素設(shè)計） 組團內(nèi)的主 題中心廣場 地塊內(nèi)（結(jié)合馬爾代夫、黃金海岸的景觀要素設(shè)計） 生活配套類 郵局、金融、治安、醫(yī)療站、物管中心和其他日產(chǎn)生活配套 在開放式商業(yè)生活會所 1) 公建總建筑面積控制在 2 萬平方米左右（不含生態(tài)公園）； 2) 在社區(qū)內(nèi)采用泛會所的形式設(shè)置主要的公共建筑。 3) 設(shè)置用于投資、旅游、度假的服務(wù)性公共建筑（產(chǎn)權(quán)式居家酒店、度假型的小洋樓和別墅） 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 14 頁 共 25 頁 ?？陧椖吭O(shè)計任務(wù)書 4) 設(shè)置運動場地，點式的和分散式的社區(qū)運動系統(tǒng)，使運動在景觀中、運動無處不在。 5) 公共建筑風格參照現(xiàn)代性、生態(tài)性，和生活藍本的元素（馬爾代夫、黃金海岸的熱帶島岸海景觀建筑要素、及有童 話般的超現(xiàn)實浪漫主義風格設(shè)計） 6) 將項目的可用于對外開放性的、公益性的，有較強贏利能力的公建設(shè)在生態(tài)公園，以生態(tài)林為背景。 5住宅項目基本經(jīng)濟技術(shù)指標 1）項目用地構(gòu)成表： 名稱 單位 征地面積 402.1 畝 (268076 平方米 ) 用地面積 388.6 畝 (259054 平方米 ) 容積率指標 小于 0.6 2）建筑指標參數(shù) : 建筑參數(shù) 多層 小高層 聯(lián)排別墅 獨立別墅 疊加別墅 合計 單位 建筑面積 82898 13989 29014.1 7771.6 20724 154397 平米 容積率 0.80 1.80 0.35 0.20 0.80 0.60 用地面積 103622 7772 82898 38858 25905 259054.76 平米 用地比率 40.00% 3.00% 32.00% 15.00% 10.00% 100.00% % 3）物業(yè)配比 : 物業(yè)類型 建筑面積 主力戶型面積 比例 戶數(shù) 多層 82898 150 54% 553 小高層 13989 130 9% 108 聯(lián)排別墅 29014.1 220 19% 132 獨立別墅 7771.6 450 5% 17 疊加 別墅 20724 190 13% 109 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 15 頁 共 25 頁 海口項目設(shè)計任務(wù)書 第七條 詳細規(guī)劃要求 項目分期開發(fā)要求 1) 項目整個開發(fā)期為 3 年，分期用地面積約在 100 畝左右，分四期進行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)分期的設(shè)置應按產(chǎn)品類型的組團劃分來具體設(shè)定； 2) 首期用地為 150 畝。在 地塊南部 位置；開發(fā)次序由中向南再向北，一直往海邊開發(fā)。 3) 項目的發(fā)展前期（一期）應是別墅類產(chǎn)品及洋房產(chǎn)品并存，中后期主要是別墅類產(chǎn)品。特別要考慮到項目的坐莊產(chǎn)品（主要是超豪華獨立別墅）的位置選取和數(shù)量控制。 路網(wǎng)設(shè)計原則 鑒于本項目規(guī)劃要求，道路規(guī)劃以人車分流為原則，道路系統(tǒng)分為區(qū) 內(nèi)與區(qū)外兩個系統(tǒng)，并遵循以下原則： 1 區(qū)外系統(tǒng)： 小區(qū)為全封閉管理，出入口的設(shè)置要有利于生態(tài)公園的。 社區(qū)服務(wù)中心、商業(yè)步行街也應靠近主出入口。 考慮到小區(qū)的會所、室外運動設(shè)施、商業(yè)步行街等對外開放，因此必須考慮這一部分道路系統(tǒng)的開放性和分隔。 2 區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)：根據(jù)小區(qū)特色，可考慮設(shè)計為以下三個子系統(tǒng)。 小區(qū)內(nèi)機動車道系統(tǒng)：人車分流，各組團分割又相互連接。 步行系統(tǒng)：各組團由機動車道連接，主要分布于組團內(nèi)連接。 健身運動道系統(tǒng)：基本分布在組團內(nèi)，但是各運動健身道又將各組團有機連接。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 16 頁 共 25 頁 ?？陧椖吭O(shè)計任務(wù)書 3 各類道路分 布合理且應與景觀呼應，達到組團內(nèi)“一景多道”或“一景一道”，機動車道“步移景異”。組團出入口的選擇要顧及方便、安全及合理。 4 進入組團可采用盡端式布局方案，避免車道交叉，盡量設(shè)計成單行道路，最大限度減少車道對居住區(qū)秩序和居住環(huán)境氣氛的干擾。 5 各期洋房區(qū)道路除考慮人車分流外，還應滿足停車位的要求。 6 社區(qū)內(nèi)道路應通而不暢，道路盡量設(shè)有彎度，在獲得景觀效果時可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險性。 7 車行道以枝狀或者環(huán)行盡端道路伸入組團建筑群內(nèi)，步行道則貫穿于建筑組團內(nèi)部，將戶外活動區(qū)域、綠地、公 共建筑和其他建筑物聯(lián)系起來。 8 小區(qū)主次干道路應考慮人流、車流、結(jié)合控規(guī)路網(wǎng)要求，合理確定道路的寬度及轉(zhuǎn)彎半徑。 9 區(qū)內(nèi)道路應符合消防要求。 10確定主干次道路面的控制標高及道路坡向。并結(jié)合市政管網(wǎng)（給水、直飲水、消防、雨水、污水、煤氣）、電力供應、通訊、智能化等設(shè)計道路的斷面，同時應考慮維修與美觀的問題。 11市政管網(wǎng)各管線的閥井、砂井（或檢修井）盡量不要設(shè)在路網(wǎng)內(nèi)，如必須設(shè)在路網(wǎng)內(nèi)時，應進行美觀處理。 12道路斷面設(shè)計時，市政管線與強、弱電的布置應符合相關(guān)規(guī)范要求。 13道路兩側(cè)設(shè)有路沿 石時，道路雨水收集口的篦板應側(cè)放以利美觀。 14路網(wǎng)規(guī)劃時，應考慮市政管線、強弱電穿越道路且方便檢修的情況。 配套進程 小區(qū)配套要緊跟樓宇建設(shè)，首期交付使用時，會所、幼兒園、商業(yè)步行街以及部分公建配套設(shè)施要同時投入使用，以滿足首期入住居民能正常生活的基本要求。 環(huán)境設(shè)計原則 1. 環(huán)境設(shè)計原則必須遵循 總體設(shè)計基本原則 ，即設(shè)計不僅僅要遵循現(xiàn)代與房地產(chǎn)現(xiàn)狀相結(jié)合的原則，還要強調(diào)地區(qū)的特征，強調(diào)現(xiàn)有的環(huán)境概念、度假與商務(wù)的概念，同時注意整合各種資源，挖掘潛在的賣點。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 17 頁 共 25 頁 海口項目設(shè)計任務(wù)書 2. 建議主要突出唯一性為大方向：突出高爾夫文化內(nèi)涵 ，從高爾夫運動會的發(fā)源、歷史、紀念事件、關(guān)鍵人物入手設(shè)計造景，達到真正借用好“高爾夫”巨大無形資產(chǎn)的目的，并營造獨特的社區(qū)環(huán)境氣氛。 3. 設(shè)計手法上要現(xiàn)代、時尚，突出各部分亮點，避免過于復古的表現(xiàn)手法；公建環(huán)境要表現(xiàn)大氣、生態(tài)，與公共建筑相適應，不要煩瑣；居住區(qū)環(huán)境要多考慮居民使用與景觀結(jié)合。 4. 小區(qū)環(huán)境營造應遵循整體規(guī)劃理念，追求大氣，有開闊的效果；關(guān)于主題綠化的植物種類的選取和養(yǎng)護要遵循結(jié)合本地特性同時有創(chuàng)新，且要取得視覺的通透和感覺舒暢。 5. 每一期可以分為若干個小組團， 每個組團的景觀都要有其概念性的設(shè)計。 6. 組 團連接要充分考慮健身步徑的有機聯(lián)系。臨生態(tài)林景觀的居住組團要考慮面對景觀的開放性，坐莊別墅產(chǎn)品尤其應重視其海景、生活林景觀的獨享性； 7. 別墅類產(chǎn)品要特別突出其庭院景觀的獨享性；應充分考慮到單體內(nèi)外庭院景觀的結(jié)合及庭院景觀的參與性和使用性； 8. 整個環(huán)境設(shè)計要做到經(jīng)濟性、適用性、合理性及文體藝術(shù)性的協(xié)調(diào)同意，又便于分期操作。 9. 主題組團須配合線性水系等水體景觀。 10. 區(qū)內(nèi)園林綠化內(nèi)設(shè)置小區(qū)噴灌系統(tǒng)，盡量回收利用經(jīng)污水處理后的水。 11. 園林景觀與周邊建構(gòu)筑物相協(xié)調(diào)，且有創(chuàng)意，主題鮮明。 12. 區(qū)內(nèi)會所、樣板房及其它重要部位應與園林、 園建相結(jié)合，配以雕塑、小品等。 13. 社區(qū)內(nèi)景觀應與生態(tài)公園景觀有機結(jié)合。 配套 1雨水、污水管網(wǎng) 1) 雨水、污水管網(wǎng)采取雨污分流制。 2) 雨水、污水管網(wǎng)的拐點均應以絕對坐標標注，并注明材質(zhì)、管徑、長度、坡向及坡度。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 18 頁 共 25 頁 ?？陧椖吭O(shè)計任務(wù)書 3) 污水主管網(wǎng)應通向污水處理站。 4) 雨水經(jīng)收集后可排入市政雨水管網(wǎng)內(nèi)或海河。 5) 雨水排量按當?shù)刈畲蠼涤炅坑嬎愦_定。 2給水、消防給水管網(wǎng) 1) 市政給水管網(wǎng)提供的駁接點應明確。 2) 考慮駁接點給水管管徑和水壓。 3) 考慮小區(qū)噴灌系統(tǒng)。 3電力供應 1) 提供 伏高壓電源至地塊。 2) 規(guī)劃變配電房的位置以便提前施工。電房 供電負荷范圍應符合相關(guān)規(guī)范及政府主管部門的要求。 3) 電氣設(shè)計以 民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范、住宅設(shè)計規(guī)范及所在地城市住宅建設(shè)標準管理規(guī)定為依據(jù)。 4) 對洋房每戶的用電容量，以每戶的建筑面積按 50W/M2 計算，且不小于 4kW/戶。獨立別墅每戶用電容量不小于 25KW。 5) 公共建筑有空調(diào)時按 100 W/M2 計算容量；無空調(diào)要求時按 50W/M2 考慮。商業(yè)步行街建筑按有空調(diào)建筑考慮。 6) 電房的布置（結(jié)合以后五期應布置的電房）應盡量縮短高壓電纜的鋪設(shè)長度，同時應考慮其負荷范圍。 4煤氣 1) 集中供氣站的布置應盡量遠離居住及公用建 筑，滿足防火、防爆的最小距離要求。 2) 集中供氣站為臨時設(shè)施，煤氣應按管道供應的方式設(shè)計，政府管道煤氣通入小區(qū)附近時，則駁接市政煤氣進入小區(qū)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 19 頁 共 25 頁 ?？陧椖吭O(shè)計任務(wù)書 5弱電 1) 弱電包括電視、電話、寬頻網(wǎng)、可視對講、小區(qū)智能化等。 2) 總平面布局上應綜合布置弱電線路。 3) 總平面布局上應綜合布置市政管網(wǎng)、強電、弱電等的布線。 4) 考慮設(shè)置垃圾收集中轉(zhuǎn)站（首期僅考慮臨時收集中轉(zhuǎn)點）。 5) 設(shè)置商業(yè)步行街、室外網(wǎng)球場、泳池。 6) 設(shè)置中心會所一個，其要求見第四章相關(guān)條文。 7) 設(shè)置幼兒園一個，其要求見第四章相關(guān)條文。 8) 別墅區(qū)內(nèi)設(shè)專用會所，其要求見第四章相關(guān)條文。 6停車位 機動車位設(shè)為 0.5 個 /戶，商業(yè)建筑按不大于 3000 平方 米建筑面積設(shè)置 (不含生態(tài)公園 )，采用室外硬性綠地和機動車道旁設(shè)置沿線停車場的方法集中停放。會所和其他配套中心也適當考慮機動車停車位。 布局要求 1) 主入口要求既利于與交通主干道的聯(lián)系 (樹立項目門面 ),又利于與生態(tài)公園的共融 2) 考慮對外開放、經(jīng)營及首期銷售，配套公建如中心會所等應布置在靠近生態(tài)公園的中間位置。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 20 頁 共 25 頁 ?？陧椖吭O(shè)計任務(wù)書 第八條 單體建筑設(shè)計要求 一、建筑設(shè)計原則 1. 社區(qū)文化健康活力、精英文化、鄰里親和文化為主線，充分挖掘其文化精髓，始終貫穿“以人為本，親 和友好，健康生活”的宗旨。以獨到和現(xiàn)代的建筑風格加以詮釋，使之整體表現(xiàn)大器、自然，組團間銜接連貫、流暢。 2. 公共建筑應體現(xiàn)大氣、國際性，塑造成區(qū)域標志性建筑物。 3. 建筑造型應簡約、洗練、純粹，使人有回歸寧靜與自然的情感。 4. 情趣花園別墅基本型具有較強的別墅品質(zhì)，將別墅的空間優(yōu)勢與多層洋房的價格優(yōu)勢的結(jié)合 5. 別墅類產(chǎn)品考慮景觀和朝向的結(jié)合，當景觀與朝向相矛盾的時候，朝向可作出適當?shù)恼{(diào)整，但不應偏離大南北向布局。 6. 保證任何產(chǎn)品物業(yè)類型有天有地，有自然情趣空間和別墅品質(zhì)享受。 二、情趣花園別墅基本型設(shè)計要求 建筑風格立 意： 套用澳洲解構(gòu)風格作為藍本變化 突出清新、健康、活力和花園式住宅的生態(tài)情景性 簡約而鮮明的建筑符號 單體設(shè)計： 容積率不超過 0.8； 層高為 3 層半的 2+1 模式，一梯兩戶，單棟合計為 6 戶人家； 一層有私家情趣花園和臨花園的情趣房，二層入戶花園和景觀大露臺設(shè)計，三層為復式住宅，有入戶花園、景觀大露臺和空中花園； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 21 頁 共 25 頁 ?？陧椖吭O(shè)計任務(wù)書 用退臺式設(shè)計，保證每戶人家有天有地、有情趣空間（情景花園、情景露臺和屋頂?shù)目罩谢▓@、突出花園里的情趣房）； 外擴樓梯式獨立的出入口； 原型是低密度的舒適型花園洋房的升級改良，具有別墅情趣和品質(zhì)、空間 優(yōu)勢、同時又是洋房價格的高性價比產(chǎn)品； 要求是短進深，大面寬的景觀型花園式住宅、用橫向廳室設(shè)計內(nèi)部空間； 建筑布局可聯(lián)排布局和單棟低間隔布局（較好的景觀位置）； 保證寬樓距。 考慮社區(qū)景觀和生態(tài)公園景觀的朝向布局 三、聯(lián)排別墅設(shè)計要求 建筑風格立意： 套用澳洲解構(gòu)風格作為藍本變化 突出清新、健康、活力和花園式住宅的生態(tài)情景性 簡約而鮮明的建筑符號 單體設(shè)計： 層高為 2 層或 2 層半，變成更低的密度，容積率 0.35； 是最接近別墅的高品質(zhì)、低密度、舒適型產(chǎn)品。 保證情趣空間和每戶的有天有地 其他特征同基本型，區(qū) 別在于單棟占地更大，有大面積的庭院，超越花園的概念 建筑布局用三聯(lián)排以上或局部雙拼（景觀位置好的局部） 考慮海景和生態(tài)公園景觀的朝向布局 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 22 頁 共 25 頁 海口項目設(shè)計任務(wù)書 四、疊加別墅設(shè)計要求 建筑風格立意： 套用澳洲解構(gòu)風格作為藍本變化 突出清新、健康、活力和花園式住宅的生態(tài)情景性 簡約而鮮明的建筑符