上海大通2010年無(wú)錫·集智廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷建議書(shū) (NXPowerLite)

房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 無(wú)錫 集智廣場(chǎng)項(xiàng)目 營(yíng)銷建議書(shū) 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 關(guān)于我們 “ 一站式”的房地產(chǎn)咨詢服務(wù) “垂直式”的全程跟蹤服務(wù) 創(chuàng)新、定制化的服務(wù)包 商業(yè)顧問(wèn)及租賃代理 商業(yè)營(yíng)運(yùn) 住宅顧問(wèn)及租售代理 寫字樓物業(yè)顧問(wèn)及租售代理 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 1 市場(chǎng)分析 第一部分 銷售篇 2 項(xiàng)目分析 3 項(xiàng)目定位 4 銷售與推廣策略 5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 6 廣告及視覺(jué)表現(xiàn) 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 1 市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 宏觀市場(chǎng)分析高鐵 無(wú)錫 高 速 公 路 時(shí) 代 58KM 76KM 41KM 32KM 48KM 50KM 鎮(zhèn)江 常州 無(wú)錫 蘇州 昆山 南京 上海 110分鐘 80分鐘 58KM 76KM 41KM 32KM 48KM 50KM 鎮(zhèn)江 常州 無(wú)錫 蘇州 昆山 南京 上海 35分鐘 25分鐘 第二圈層 第一圈層 第三圈層 第一圈層 第二圈層 高 速 鐵 路 時(shí) 代 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 宏觀市場(chǎng)分析高鐵 無(wú)錫 高鐵時(shí)代的來(lái)臨將直接拉近長(zhǎng)三角城市群之間的距離， 無(wú)錫將由公路時(shí)代的第二圈層直接晉級(jí)為第一圈層， 隨之而來(lái)的是城市分工體系的形成完善。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 無(wú)錫 宏觀市場(chǎng)分析城市分工 無(wú)錫 五大名城： 適宜投資創(chuàng)業(yè)的工商名城；適宜創(chuàng)新創(chuàng)造的設(shè)計(jì)名城；適宜生活居住的山水 名城；適宜旅游度假的休閑名城；具有人文特質(zhì)的文化名城。 五大中心： 國(guó)際先進(jìn)制造技術(shù)中心，區(qū)域性商貿(mào)物流中心，創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心，職業(yè)教育中 心，旅游度假中心。 文化之城 蘇州 服務(wù)之城 無(wú)錫 上海：四大 中心 休閑之都 杭州 國(guó)際海港 寧波 科教中心 南京 金融中心 貿(mào)易中心 航運(yùn)中心 經(jīng)濟(jì)中心 上海 近市場(chǎng) 近人才 近信息 外溢： 制造業(yè)外溢 服務(wù)業(yè)外包外溢 吸引： 高端消費(fèi) 金融等高端服務(wù)業(yè) 長(zhǎng)三角北翼商貿(mào)物流中心 創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心 先進(jìn)制造業(yè)中心 職業(yè)教育及旅游度假中心 商務(wù)綜合成本低 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 在城市分工與融合的趨勢(shì)中，無(wú)錫市未來(lái)有望接受上海制造業(yè)、部分服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移，同時(shí)也將面臨高端消費(fèi)、高端服務(wù)業(yè)的外溢。 宏觀市場(chǎng)分析城市分工 無(wú)錫 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)特點(diǎn) 無(wú)錫 無(wú)錫市三產(chǎn)比例逐年提升，但橫向?qū)Ρ葋?lái)看，仍然落后于長(zhǎng)三角其他核心城市 2009年長(zhǎng)三角城市三產(chǎn)占比 39.40%42.30%42.50%48.50%51.30%60.10%0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00%蘇州寧波無(wú)錫杭州南京上海無(wú)錫市歷年三產(chǎn)占比 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，無(wú)錫市三產(chǎn)比例逐年提升，但橫向?qū)Ρ葋?lái)看，仍然落后于長(zhǎng)三角其他核心城市，目前仍是一個(gè)二產(chǎn)為主導(dǎo)的工業(yè)城市。 宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)特點(diǎn) 無(wú)錫 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 304104015638663722824120021710 500 1000 1500 2000 2500 3000國(guó)有企業(yè)集體企業(yè)股份合作企業(yè)聯(lián)營(yíng)企業(yè)有限責(zé)任公司股份有限公司私營(yíng)企業(yè)港、澳、臺(tái)商投資企業(yè)外商投資企業(yè)宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)特點(diǎn) 無(wú)錫 1276856781142138792810496540291230 100 200 300 400 500 600交 通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)批 發(fā)和零售業(yè)金 融業(yè)租 賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)水 利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)教 育文 化、體育和娛樂(lè)業(yè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位： 2007年各所有制企業(yè)產(chǎn)值對(duì)比 單位：億元 第三產(chǎn)業(yè)中商貿(mào)服務(wù)業(yè)的絕對(duì)領(lǐng)先地位 163113138417466850 500 1000 1500 2000黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè) 通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè) 電氣機(jī)械及器材制造業(yè) 紡織業(yè) 化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)目前仍以傳統(tǒng)制造業(yè)為主導(dǎo) 無(wú)錫市產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀目前呈現(xiàn)出的三大特點(diǎn)： 中小企業(yè)占全市企業(yè)總數(shù)的比重已經(jīng)超過(guò)了 90。 第二產(chǎn)業(yè)目前仍以傳統(tǒng)制造業(yè)為主導(dǎo) 第三產(chǎn)業(yè)中批發(fā)零售業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀三大特點(diǎn)：民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，特別是中小企業(yè)的主導(dǎo)地位、商貿(mào)業(yè)在三產(chǎn)中的領(lǐng)先地位以及傳統(tǒng)制造業(yè)在二產(chǎn)中的領(lǐng)先地位。 宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)特點(diǎn) 無(wú)錫 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)布局 無(wú)錫 CBD 城市南進(jìn) 產(chǎn)業(yè)北移 西北片 北部片 東部片 西南片 東南片 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶 北部片 包含西漳、堰橋，以輕織、化工和機(jī)械等行業(yè)為主 西北片 以洛社為中心，城市化水平較高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá) 東部片 以安鎮(zhèn)為中心，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)布局聚集地未形成 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶 東南片 西南片 以無(wú)錫高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和錫山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為中心，是無(wú)錫高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早的地區(qū)，己形成具有一定實(shí)力、一定影響的高新技術(shù)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 以鑫園經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為中心，是無(wú)錫科研院所和大學(xué)主要分布地區(qū)，也是無(wú)錫以電子產(chǎn)業(yè)為主要分布地區(qū)。 第三產(chǎn)業(yè) CBD 以老城為中心，其核心在 解放路內(nèi)部 ，初步形成了零售業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等為主的功能區(qū) 物流 物流業(yè)主要布局在 以西漳和東亭為中心 的地區(qū)，以倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送等傳統(tǒng)物流為主 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 在 “ 城市南進(jìn)，產(chǎn)業(yè)北移 ” 戰(zhàn)略影響下，無(wú)錫市區(qū)產(chǎn)業(yè)布局南北分異明顯，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要集中在北部區(qū)域，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主要布局在 東 南部，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重依然較高。 宏觀市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)布局 無(wú)錫 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 宏觀市場(chǎng)分析城市規(guī)劃 無(wú)錫 城中板塊 新區(qū)板塊 濱湖板塊 惠山板塊 錫山板塊 惠山新城 錫山新城 太湖新城 崇安商務(wù)商貿(mào)區(qū) 北塘新城 廣益新城 太湖廣場(chǎng) 功能定位： 先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn) 代物流業(yè)的集聚 區(qū)和都市農(nóng)業(yè)示 范區(qū) 發(fā)展驅(qū)動(dòng)： 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 功能定位： 商務(wù)商貿(mào)文化居 住中心城區(qū) 發(fā)展驅(qū)動(dòng)： 傳統(tǒng)商務(wù)商貿(mào) 氛圍 功能定位： 風(fēng)景旅游區(qū)、 人居生態(tài)新城 區(qū)、現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn) 代都市農(nóng)業(yè)示 范區(qū) 發(fā)展驅(qū)動(dòng)： 生態(tài)環(huán)境 新政務(wù)區(qū)利好 功能定位： 區(qū)域性生產(chǎn)生活 資料集散中心、 無(wú)錫先進(jìn)制造業(yè) 基地和都市農(nóng)業(yè) 示范區(qū) 發(fā)展驅(qū)動(dòng)： 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 功能定位： 創(chuàng)新型國(guó)際化科 技新城重點(diǎn)建設(shè) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中 心、物流中心、 空港地區(qū)和“三 泰一址”歷史文 化保護(hù)工程 發(fā)展驅(qū)動(dòng)： 政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo) 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 宏觀市場(chǎng)分析城市規(guī)劃 無(wú)錫 城市規(guī)劃 板塊劃分：無(wú)錫市域分為五大板塊，分組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立發(fā)展；惠山、錫山、新區(qū)將形成外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)；城中、濱湖將組成城市商貿(mào)、商務(wù)、文教、居住區(qū)；本項(xiàng)目位于錫山新城板塊內(nèi)。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 錫山區(qū)及周邊市場(chǎng)的調(diào)研和分析產(chǎn)業(yè)園 錫山 新區(qū) 濱湖 北塘 惠山 惠山： 風(fēng)電產(chǎn)業(yè)園 生命科技產(chǎn)業(yè)園 數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園 軟件外包園 北塘區(qū)： 金山北工業(yè)園 鳳翔軟件園 北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園 濱湖區(qū)： 國(guó)家工業(yè)設(shè)計(jì)園 太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園 馬山生物醫(yī)藥外包園 錫山： V-PARK 商務(wù)區(qū) S-PARK 新區(qū)： 商務(wù)區(qū) I-PARK一期 高新區(qū) 新加坡工業(yè)園 I-PARK創(chuàng)意園 I-PARK二期 太湖國(guó)際科技園 空港產(chǎn)業(yè)園 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 新區(qū)： （ 1）集成電路、液晶顯示、光電器件、電子元器件等 （ 2）電力裝備產(chǎn)業(yè) （ 3）生物試劑和生物制造 （ 4）口岸保稅物流服務(wù)業(yè) （ 5）太陽(yáng)能電池及組件制造 （ 6）軟件產(chǎn)業(yè) 錫山區(qū)： （ 1）電子信息產(chǎn)業(yè) 電子元件、計(jì)算機(jī)整機(jī) （ 2）紡織及服裝產(chǎn)業(yè) （ 3）摩托車及汽車零部件產(chǎn)業(yè) （ 4）診斷試劑 （ 5）制造業(yè)物流服務(wù)業(yè) （ 6）電子信息材料和新型化工材料 濱湖區(qū)： （ 1）電子信息產(chǎn)業(yè) 集成電路設(shè)計(jì) （ 2）數(shù)控機(jī)床設(shè)備及專業(yè)精密裝備 （ 3）生物醫(yī)藥研發(fā)服務(wù)外包 （ 4 ）太陽(yáng)能電池、組件及應(yīng)用產(chǎn)品 （ 5）工業(yè)設(shè)計(jì) 惠山區(qū)： （ 1）印染和印染機(jī)械 （ 2）汽車零部件 （ 3）醫(yī)療器械 （ 4）運(yùn)輸配送物流 （ 5）特種冶金新材料 （ 6）風(fēng)力發(fā)電設(shè)備以及相關(guān)配套零部件生產(chǎn) （ 7）硅材料和太陽(yáng)能電池及組件制造 主城區(qū) 現(xiàn)代商貿(mào)業(yè) 錫山區(qū)及周邊市場(chǎng)的調(diào)研和分析產(chǎn)業(yè)園 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 無(wú)錫第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為產(chǎn)業(yè)園的形成和發(fā)展奠定了強(qiáng)大的基礎(chǔ)，目前整個(gè)無(wú)錫市聚集了大大小小的各類產(chǎn)業(yè)園，而無(wú)錫市先進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及培育已在簿部分區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)集聚或已有規(guī)劃布局，而本項(xiàng)目所處的錫山新城板塊是未來(lái)現(xiàn)代化服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)。 錫山區(qū)及周邊市場(chǎng)的調(diào)研和分析產(chǎn)業(yè)園 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 錫山區(qū)及周邊市場(chǎng)的調(diào)研和分析辦公樓 /酒店式公寓 指標(biāo) 年成交量 （年） 成交均價(jià) （年） 個(gè)盤領(lǐng)先去化 速度（年） 年價(jià)格漲幅 （ 8年） 住宅 400萬(wàn) 6500元 19萬(wàn) （陽(yáng)光 100） 7.85% 商業(yè) 65萬(wàn) 10000元 7萬(wàn) （五洲國(guó)際） 22.65% 辦公 20萬(wàn) 7655元 5萬(wàn) （紅豆國(guó)際） -1.95% 無(wú)錫市辦公市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)展乏善可陳，年去化速度僅為 20萬(wàn)方，遠(yuǎn)落后于住宅、商業(yè)； 無(wú)錫市辦公產(chǎn)品成交均價(jià)在低位徘徊，領(lǐng)先于住宅，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于商業(yè)，部分區(qū)域還出現(xiàn)住宅、辦公價(jià)格倒掛的情況；且租金在多年來(lái)維持在 2元左右的平均水平； 無(wú)錫的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了企業(yè)對(duì)于寫字樓的需求極為有限。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 1 3 2 4 5 6 7 保利達(dá)廣場(chǎng) 蘇寧廣場(chǎng) 恒隆廣場(chǎng) 名品城二期 晶石國(guó)際 嘉飾茂 甲殼蟲(chóng) 8 萬(wàn)商美寓 錫山區(qū)及周邊市場(chǎng)的調(diào)研和分析辦公樓 /酒店式公寓 市中心 名稱 高度 業(yè)態(tài) 預(yù)計(jì)辦公體量 恒隆 廣場(chǎng) 250米 個(gè)高檔購(gòu)物中心、一個(gè)休閑廣場(chǎng)和兩棟高層建筑。 5-6萬(wàn)方 蘇寧 廣場(chǎng) 318米 寫字樓、酒店式公寓、購(gòu)物中心、酒店 2.5萬(wàn)方 保利 達(dá)廣場(chǎng) 300米 城市綜合體 約 3萬(wàn)方 錫山區(qū) /新區(qū) 名稱 業(yè)態(tài) 體量（方） 家飾茂 酒店式公寓、商業(yè) 85643 甲殼蟲(chóng) 酒店式公寓 19386 晶石國(guó)際 辦公、產(chǎn)權(quán)式酒店 100000 萬(wàn)商美寓 酒店式公寓 154883 名品城二期 辦公 100000 D-PARK 辦公 80000 目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安區(qū)和新區(qū)區(qū)域內(nèi)，尤其在錫滬東路沿線聚集了較多的酒店式公寓。 9 D-PARK 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 2 項(xiàng)目分析 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于無(wú)錫市東部，錫東新城東南部 項(xiàng)目緊鄰滬寧高速，方便往來(lái)江滬各地 園區(qū)區(qū)位 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，有上海、南京等 40個(gè)大中城市； 地處無(wú)錫東大門的錫山區(qū)； 位于錫東新城的西部板塊； 項(xiàng)目區(qū)位 位于高速公路東側(cè) 緊鄰高鐵核心區(qū)域 位于軌道交通二號(hào)線的北部 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 滬寧線的 “ 道口經(jīng)濟(jì) ” 項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況 三大產(chǎn)業(yè)區(qū) 國(guó)際服務(wù)外包示范區(qū) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū) 服務(wù)外包示范區(qū) 企業(yè)入駐情況 搜客天地現(xiàn)已入駐， 規(guī)模企業(yè)逐步進(jìn)入 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況 周邊日趨完善的生活配套 目前周邊有百安居、迪卡儂、麥德龍等大型專業(yè)賣場(chǎng)； 宜家綜合購(gòu)物中心預(yù)計(jì)于 2011年開(kāi)業(yè) 規(guī)劃地鐵二號(hào)線位于基地南部東安路 項(xiàng)目緊鄰高鐵核心區(qū) 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目分析項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 項(xiàng)目交通網(wǎng)絡(luò)便利； 周邊有良好的商業(yè)氣氛； 項(xiàng)目位于區(qū)域核心位臵。 項(xiàng)目周邊仍處在起步階段，區(qū)域有待成熟； 主干道尚未形成濃厚的商業(yè)氛圍，需要商圈培養(yǎng)期； 周邊生活配套匱乏 機(jī)遇 威脅 區(qū)域發(fā)展逐漸成熟，未來(lái)發(fā)展前景廣闊； 市政配套逐步成熟、完善； 項(xiàng)目為規(guī)劃的核心區(qū)域，升值潛力較大。 市場(chǎng)具有較大的宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)； 本區(qū)域?yàn)樾屡d發(fā)展板塊，整體開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在未來(lái)發(fā)展中具有較多的不確定因素。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 1 紅豆國(guó)際 2 D-PARK 3 名品城 2期 4 嘉飾茂 5 蔚未來(lái) 6 甲殼蟲(chóng) 7 晶石國(guó)際 8 萬(wàn)商美寓 9 梅里新街口 10 MARK銘城 11 第一上海國(guó)際 12 長(zhǎng)江一號(hào) 目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安區(qū)和新區(qū)區(qū)域內(nèi)，尤其在錫滬東路沿線聚集了較多的酒店式公寓，其中晶石國(guó)際中心與萬(wàn)商美寓距離本項(xiàng)目相對(duì)較近，分別位于錫山區(qū)和新區(qū)。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 嘉飾茂國(guó)際廣場(chǎng) 總建筑面積 85643平方米 總戶數(shù) 496 業(yè)態(tài) 商業(yè) +loft酒店式公寓 層高 5.9米 銷售均價(jià) 9500 嘉飾茂國(guó)際裝飾精品直銷廣場(chǎng)位于無(wú)錫第二核心商圈，錫滬路的核心地段，錫滬名品城正對(duì)面。 項(xiàng)目由 5萬(wàn)平方米家居軟裝購(gòu)物廣場(chǎng)和 3萬(wàn)平方米寫字樓和 LOFT國(guó)際公寓組成。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 甲殼蟲(chóng) 2933 總建筑面積 19386平方米 總戶數(shù) 476 業(yè)態(tài) 酒店式公寓 層高 3.9米 銷售均價(jià) 6900 甲殼蟲(chóng) 2933位于崇安新城核心地段，項(xiàng)目南面緊鄰錫滬路，該項(xiàng)目一層為商鋪，挑高 6米， 2-25層為商住兩用，層高 3.9米，主打戶型為 29 33 。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 晶石國(guó)際中心 總建筑面積 100000平方米 總戶數(shù) 98 業(yè)態(tài) 辦公、產(chǎn)權(quán)式酒店 層高 3.2米 銷售均價(jià) 10000 晶石國(guó)際中心位于東亭路與 二泉路的交匯處，晶石國(guó)際中心由 35000平米高品質(zhì) 5A級(jí)寫字樓晶石國(guó)際大廈、 30000平米精裝小戶型、擁有 160間標(biāo)準(zhǔn)客房的商務(wù)酒店， 13000平米餐飲休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)中心以及大型智能化地下停車場(chǎng)組成。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 萬(wàn)商美寓 總建筑面積 154883平方米 總戶數(shù) 1688 業(yè)態(tài) 酒店式公寓、酒店 層高 3.2米 銷售均價(jià) 6200 萬(wàn)商美寓項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 15萬(wàn)左右。建筑群體為 8棟高層住宅建筑， 建筑高度從 57.0m 99.0m，樓層依次從 18層到 32層不等，從東向西逐漸升高。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 名品城二期 總建筑面積 100000平方米 總戶數(shù) 1144 業(yè)態(tài) 公寓、辦公、商業(yè) 層高 3.3米 銷售均價(jià) 7000 項(xiàng)目位于錫滬路與江海東路交匯處，整個(gè)項(xiàng)目占地面積約 5萬(wàn)平方米 ,總建筑面積 10萬(wàn)平方米。 項(xiàng)目分為石材市場(chǎng)、家居、餐飲娛樂(lè)、公寓與辦公樓四大業(yè)態(tài)共同組合。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 D-PARK國(guó)際 總建筑面積 80000平方米 總戶數(shù) 237 業(yè)態(tài) LOFT公寓、辦公、 商業(yè) 層高 5米 銷售均價(jià) 9500 D-PARK國(guó)際位于崇安區(qū)核心，是交通樞紐、建材商貿(mào)中心的交匯處， 扼守地鐵 2號(hào)線廣益路出口，該項(xiàng)目由是寫字樓、商鋪、展覽館、會(huì)所、 LOFT公寓組成。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 3 項(xiàng)目定位 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位建議 物業(yè)自身 本項(xiàng)目的低區(qū)的經(jīng)營(yíng)檔次決定了高區(qū)的物業(yè)檔次。 本項(xiàng)目 1-4F為經(jīng)濟(jì)型酒店，那么本項(xiàng)目的整體物業(yè)檔次不宜過(guò)高。 市場(chǎng)環(huán)境 本項(xiàng)目主要針對(duì)的客戶群體主要為城區(qū)及異地投資客，對(duì)于高端物業(yè)產(chǎn)品，這批客源接受度普遍不高； 園區(qū)內(nèi)的大量工作者并非高收入人群，高檔次的物業(yè)并非最佳之選。 本項(xiàng)目最佳定位：中檔物業(yè)產(chǎn)品 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位建議 5.5米層高 買一層送一層 135%得房率 高性價(jià)比 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 精裝修酒店式公寓 宜商宜住 固定投資回報(bào)率 園區(qū)核心位臵 區(qū)域良好的發(fā)展前景 政府的大力投資 絕 對(duì) 賣 點(diǎn) 提 升 賣 點(diǎn) 基 礎(chǔ) 賣 點(diǎn) 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 國(guó)際團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一管理 高性價(jià)比酒店公寓 人無(wú)我有 足以打動(dòng)消費(fèi)者的賣點(diǎn) 項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位建議 為了進(jìn)一步摸清目標(biāo)客戶群體的基本訴求， 我司就無(wú)錫和上海兩地的目標(biāo)客戶群進(jìn)行了有 針對(duì)性的調(diào)查，了解其基本消費(fèi)習(xí)慣和要求， 從而有針對(duì)性的進(jìn)行本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位建議 無(wú) 錫 客戶訪談表 1 訪談對(duì)象：無(wú)錫城區(qū) 訪談內(nèi)容：注重的購(gòu)房要素 (依次排序 ) 價(jià)格 管理 性價(jià)比 產(chǎn)品 訪談對(duì)象：園區(qū)工作者 訪談內(nèi)容：注重的購(gòu)房要素 (依次排序 ) 性價(jià)比 價(jià)格 管理 產(chǎn)品 上 海 客戶訪談表 2 訪談對(duì)象：上海地區(qū) 訪談內(nèi)容： 注重的購(gòu)房要素 (依次排序 ) 區(qū)位 交通 產(chǎn)品 價(jià)格 管理 投資回報(bào) 裝修 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 從對(duì)于兩地的目標(biāo)客戶群訪談中可以看出，客戶產(chǎn)品的性價(jià)比、產(chǎn)品日后的管理都有一定的要求，價(jià)格因素也是購(gòu)買中非常重要的一方面；其次投資回報(bào)率也是不少投資客考慮的前提因素。 因此，從客戶需求出發(fā) 提升 產(chǎn)品性價(jià)比、解決未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題 ，是項(xiàng)目產(chǎn)品修正的主攻方向。 項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位建議 公寓以滿足投資與自住的兩個(gè)目的，鑒于本案未來(lái)的升值潛力，還是主要以投資為主。 投資 自住 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 投資 項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位建議 投資本案目的 (綜合利益點(diǎn) )： 1、看中其潛在商業(yè)價(jià)值； 2、物業(yè)增長(zhǎng)的升值潛力； 3、物業(yè)后期租賃投資回報(bào)率。 客戶類型： 1、專業(yè)投資客 2、企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)管理層等收入較高的人群 年齡層： 30-45周歲 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 他們常常被貼上這樣的標(biāo)簽 30-45歲 成熟 社會(huì)閱歷 事業(yè)基礎(chǔ) 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 專業(yè)投資客 對(duì)商業(yè)嗅覺(jué)比較靈敏，具有成熟的投資經(jīng)驗(yàn)，深諳各種投資渠道，懂得分析投資利弊，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，信息靈通。 本項(xiàng)目主要針對(duì)無(wú)錫和上海兩地的投資客為主，主要參考本項(xiàng)目周邊的嘉飾茂項(xiàng)目，該項(xiàng)目在上海進(jìn)行同步推廣活動(dòng)，根據(jù)我司了解，該項(xiàng)目購(gòu)房者中上海投資客占相當(dāng)比例。 喜跟風(fēng)，注重大眾口碑，同時(shí)手中有一定的資金，需要尋找途徑投資令錢幣升值，有短線投資的趨勢(shì)，對(duì)本區(qū)域非常熟悉。 建議本項(xiàng)目將主要客戶群體定位園區(qū) 內(nèi)的政府相關(guān)工作人員、企業(yè)管理層人群，考慮該部分人群收入較高，有點(diǎn)積蓄，因此將其定位主要客戶群體；對(duì)于園區(qū)內(nèi)的大量 IT工作人員，我司認(rèn)為這部分人群收入普遍不高，對(duì)于投資類產(chǎn)品關(guān)注度相對(duì)較小，因此我司建議將其定位次要客戶群。 企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)管理層等人群 項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 投資客 高租金回報(bào)率 1、專業(yè)投資客 (無(wú)錫和上海 ) 2、企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)管理層等人群 (園區(qū)內(nèi)及無(wú)錫市內(nèi) ) 1、看重其潛在商業(yè)價(jià)值 2、物業(yè)增長(zhǎng)的升值潛力 3、物業(yè)后期租賃投資回報(bào)率 區(qū)域、交通、建筑、物業(yè)、戶型、配套、充足租客七大主要因素； 本案主要突出的賣點(diǎn)： 固定投資回報(bào)率、高性價(jià)比、酒店服務(wù) 項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位建議 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位建議 自住 選擇本案驅(qū)動(dòng) (綜合利益點(diǎn) )： 1、居住的舒適性 2、臨近工作地點(diǎn) 3、綜合物業(yè)價(jià)格優(yōu)勢(shì) 4、未來(lái)物業(yè)保值、增值潛力 客戶類型： 1、園區(qū)內(nèi)的政府工作者、研發(fā)人員及園區(qū)附近工作為主 2、居住過(guò)度類型 (城市白領(lǐng) ) 3、 SOHO辦公族 年齡層： 25-35周歲 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位建議 自住客 居住質(zhì)量提高 1、園區(qū)內(nèi)的政府工作者、研發(fā)人員及園區(qū)附近工作為主 2、居住過(guò)度類型 (城市白領(lǐng) ) 3、 SOHO辦公族 1、居住的舒適性 2、臨近工作地點(diǎn) 3、綜合物業(yè)價(jià)格優(yōu)勢(shì) 4、未來(lái)物業(yè)保值、增值潛力 區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素 本案主要突出的賣點(diǎn)： 區(qū)域地標(biāo)、高檔物業(yè)、時(shí)尚建筑 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目定位銷售價(jià)格定位建議 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 銷售均價(jià) 裝修情況 銷售率 萬(wàn)商美寓 新區(qū)紡城大道 288號(hào) 6200 毛坯 20 嘉飾茂國(guó)際廣場(chǎng) 崇安區(qū)錫滬東路 99號(hào) 9500 裝修 18 甲殼蟲(chóng) 2933 崇安區(qū)錫滬東路 299號(hào) 7000 毛坯 86 名品城二期 崇安區(qū)錫滬東路 2號(hào) 7000 毛坯 23 D-PARK 崇安區(qū)錫滬路華夏家居港對(duì)面 9500 裝修 98 晶石國(guó)際中心 錫山區(qū)東亭中路 20號(hào) 10000 毛坯 未開(kāi)盤 蔚未來(lái) 錫山區(qū)華夏路、新明路交匯處 7600 毛坯 90 梅里新街口 新區(qū)錫華路、錫甘路交匯處 6000 裝修 98 上海第一廣場(chǎng) 新區(qū)錫士路 6號(hào) 19000 裝修 未開(kāi)盤 長(zhǎng)江一號(hào) 新區(qū)旺莊路、長(zhǎng)江路 12000 裝修 未開(kāi)盤 MARK銘城 新區(qū)長(zhǎng)江北路 153號(hào) 8000 毛坯 68 周邊在售樓盤對(duì)比 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目定位銷售價(jià)格定位建議 項(xiàng)目銷售價(jià)格制定思路 根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及區(qū)域周邊商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況，結(jié)合區(qū)域酒店式公寓的銷售水平，運(yùn)用市場(chǎng)比較法制定出符合市場(chǎng)規(guī)律和購(gòu)買群體承受能力的價(jià)格。 制定銷售策略 展開(kāi)銷售市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)查 制定綜合素質(zhì)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分 項(xiàng)目銷售平均價(jià)格的確定 銷售價(jià)格確定原則 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目定位銷售價(jià)格定位建議 項(xiàng)目銷售價(jià)格制定原則 No. 要素 滿分 評(píng)分原則 1 立地條件 2分 位于城市商業(yè)中心 地塊規(guī)整有利于商業(yè)布局及規(guī)劃 項(xiàng)目周邊在建、擬建的住宅設(shè)施 2 交通狀況 2分 緊鄰城市主干道 公共交通，易達(dá)性 道路基礎(chǔ)狀況 交通流量 3 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 2分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較少 有一定客源基礎(chǔ) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手位臵 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)模 4 周邊消費(fèi)潛力 2分 人口增長(zhǎng)率 周邊人口密度 消費(fèi)性支出 5 周邊配套設(shè)施 2分 周邊配套設(shè)施完善程度 評(píng) 分 規(guī) 則 對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行 -1 2分的打分： 2分：很好 1分：較好 0分：較差 -1分：很差 各項(xiàng)目打分之和為項(xiàng)目評(píng)價(jià)總分，對(duì)照評(píng)分等級(jí)可知項(xiàng)目立地環(huán)境的最終等級(jí)。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 在目前區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓項(xiàng)目中，除了位臵、規(guī)模、環(huán)境各有千秋外，其他內(nèi)在質(zhì)素的差異性并不十分明顯，而本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和價(jià)格定位將是奪取市場(chǎng)的重要法寶。為對(duì)本項(xiàng)目制定一格合理的價(jià)格，我司共選取與本項(xiàng)目相鄰的 6個(gè)項(xiàng)目具有可比意義的樓盤按上述的比較法，將每個(gè)項(xiàng)目的各種因素的得分乘以各自的權(quán)重再求和，從而計(jì)算出本項(xiàng)目的價(jià)格。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng) 目 名 稱 立地 條件 交通 狀況 商 業(yè) 競(jìng) 爭(zhēng) 消 費(fèi) 潛 力 配 套 設(shè) 施 綜 合 得 分 評(píng)價(jià) 萬(wàn)商 美寓 0.6 0.7 0.7 0.6 0.8 3.4 項(xiàng)目位于新城紡城大道，距離本項(xiàng)目約 1公里，周邊設(shè)有公交站點(diǎn)，但目前人氣明顯不足，無(wú)任何商業(yè)配套設(shè)施。 晶石國(guó)際中心 0.9 1 0.9 0.8 0.8 4.4 項(xiàng)目位于錫山區(qū)內(nèi)，相比本項(xiàng)目，該案距離市中心的位臵相對(duì)較近，是區(qū)域內(nèi)目前在售的唯一產(chǎn)權(quán)式酒店， 10年包租，房型較為單一，只有 65平方米一種房型。 嘉飾茂國(guó)際 廣場(chǎng) 1 1.1 0.8 0.9 1.1 4.9 項(xiàng)目是位于崇安區(qū)錫滬東路沿線，是一幢 5.9米層高的 LOFT精裝酒店式公寓，目前主要銷售的是該項(xiàng)目的商鋪部分。 甲殼蟲(chóng)2933 0.9 1.1 0.8 0.9 1 4.7 項(xiàng)目位于崇安區(qū)錫滬東路，緊鄰嘉飾茂國(guó)際廣場(chǎng)，項(xiàng)目為 3.9米挑高，毛坯交房，該案面積較小，在 29-33平方米，因此總價(jià)較低。 名品城二期 1.1 1 0.8 0.9 1 4.8 項(xiàng)目位于錫滬東路、江海路，與嘉飾茂、甲殼蟲(chóng)同屬一區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目為平層毛坯房，相對(duì)周邊的住宅售價(jià)較低，目前該案在無(wú)錫廣告幅度較大，隨處可見(jiàn)該案的橫幅。 D-PARK 1 1.3 0.9 0.9 1.1 5.2 項(xiàng)目位于錫滬東路商圈內(nèi)，是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目，為 5米層高的LOFT辦公，該案自身配有大型商業(yè)中心和酒店，地鐵二號(hào)線在該案設(shè)有出口，大大提升了該項(xiàng)目的升值空間，因此價(jià)格相對(duì)區(qū)域內(nèi)其他毛坯房較高。 本項(xiàng)目 0.6 0.7 0.8 0.7 0.7 3.5 本項(xiàng)目位于無(wú)錫產(chǎn)業(yè)外包基地內(nèi)，項(xiàng)目地塊尚處在平整階段，南邊的塞維拉廣場(chǎng)也在進(jìn)行整體改造，區(qū)域未來(lái)受政府良好的規(guī)劃，有較大的升值潛力。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目銷售價(jià)格的確定 項(xiàng)目名稱 平均分 比較值 項(xiàng)目均價(jià) （元 / ） 比較均價(jià) （元 / ） 項(xiàng)目權(quán)重 （ %） 權(quán)重均價(jià) （元 / ） 萬(wàn)商美寓 3.4 1.03 6200 6386 20 1277 晶石國(guó)際中心 4.4 0.80 10000 8000 15 1200 嘉飾茂國(guó)際廣場(chǎng) 4.9 0.71 8000 5680 25 1420 甲殼蟲(chóng) 2933 4.7 0.74 7000 5180 15 777 名品城二期 4.8 0.73 7000 5110 15 767 D-PARK 5.2 0.67 9500 6365 10 637 本項(xiàng)目 3.5 1 - 6078 以上比較項(xiàng)目均是剔除裝修后均價(jià)， 得出本項(xiàng)目的當(dāng)期銷售價(jià)格在 6078元 / ，此價(jià)格僅為用市場(chǎng)比較法計(jì)數(shù)所得來(lái)。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 通過(guò)我司此次現(xiàn)場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，我們了解到，無(wú)錫區(qū)域內(nèi)LOFT類產(chǎn)品與普通平層產(chǎn)品差價(jià)并不大，基本差價(jià)在 14%左右；目前萬(wàn)商美寓的對(duì)外銷售報(bào)價(jià)為 6200元 /平方米，但該項(xiàng)目為平層，根據(jù)無(wú)錫平層與 LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)差價(jià)比， 得出項(xiàng)目的對(duì)外銷售價(jià)格在 7068元 /平方米 (毛坯 )。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 樓層差價(jià)的制定 根據(jù)我司此次對(duì)無(wú)錫同類產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)研情況來(lái)看，無(wú)錫在售酒店式公寓樓層差價(jià)基本在 20-50元 /平方米之間，個(gè)別樓盤尚未開(kāi)盤銷售，我司將不對(duì)其做數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。 項(xiàng)目名稱 樓層差價(jià) 最低價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 萬(wàn)商美寓 20 6111 6200 6550 嘉飾茂國(guó)際廣場(chǎng) 50 8900 9500 10100 甲殼蟲(chóng) 2933 20-50 6900 7000 7300 名品城二期 20-50 5500 7000 8000 D-PARK一期 50 8800 9500 11000 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 根據(jù)市場(chǎng)樓層差價(jià)的定價(jià)原則，本項(xiàng)目建議樓層差價(jià)為 50元 /平方米 層次 系數(shù) 本項(xiàng)目各樓層定價(jià) 5 0.95 6818 6 0.96 6868 7 0.97 6918 8 0.98 6968 9 0.99 7018 10 1.00 7068 11 1.01 7118 12 1.02 7168 13 1.03 7218 14 1.04 7268 15 1.05 7318 16 1.06 7368 17 1.07 7418 18 1.08 7468 19 1.09 7518 20 1.10 7568 21 1.11 7618 22 1.12 7668 23 1.13 7718 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 南北朝向差價(jià)的制定 對(duì)于本項(xiàng)目酒店式公寓南北朝向差價(jià)的制定，我司對(duì)無(wú)錫市場(chǎng)目前在售酒店式公寓市場(chǎng)的朝向差價(jià)進(jìn)行調(diào)研，該類項(xiàng)目在南北朝向上的差價(jià)相對(duì)較為統(tǒng)一，基本在 700-1000元 /平方米，個(gè)別項(xiàng)目為板式結(jié)構(gòu)，我司將不納入統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，對(duì)于萬(wàn)商美寓項(xiàng)目，由于其南北戶型面積相差較大，因此朝向差價(jià)相對(duì)較小，僅供參考。 項(xiàng)目名稱 朝向差價(jià) 項(xiàng)目均價(jià) 萬(wàn)商美寓 400 6200 嘉飾茂國(guó)際廣場(chǎng) 1000 9500 甲殼蟲(chóng) 2933 700 7000 名品城二期 1000 7000 根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出，我司南北朝向差價(jià)將定在 1000元 /平方米。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 定價(jià)說(shuō)明 2010年的 4月是整個(gè) 2010年樓市的一個(gè)分水嶺，連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)新政，從土地、投資、信貸、保障房等四個(gè)方面進(jìn)行了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，打壓投機(jī)、投資性炒房是整個(gè) 2010年宏觀調(diào)控的主旋律，而對(duì)于酒店式公寓銷售市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，受到宏觀調(diào)控的影響，可能市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)銷售放緩、價(jià)格滯漲的盤整態(tài)勢(shì)。 每個(gè)樓盤的價(jià)格測(cè)率都是在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進(jìn)行的，將受各種因素的制約和影響，因此樓盤價(jià)格體系的建立必須在對(duì)各種影響因素進(jìn)行深入細(xì)致分析的基礎(chǔ)上制定。 我司此次對(duì)無(wú)錫區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的在售酒店式公寓的調(diào)研時(shí)間點(diǎn)是在一系列調(diào)控政策前進(jìn)行的，而目前多條打壓政策的出臺(tái)，已經(jīng)開(kāi)始對(duì)投資類產(chǎn)品產(chǎn)生了一定的影響，投資客開(kāi)始逐步退出市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入觀望狀態(tài)，因此我司對(duì) V-PARK項(xiàng)目的定價(jià)主要是基于目前市場(chǎng)的狀況，所作出相應(yīng)價(jià)格的調(diào)整。 我司建議， V-PARK項(xiàng)目銷售均價(jià)控制在 7068元 /平方米 (毛坯 )，裝修后均價(jià)在 7700-7900元 /平方米。 本文的觀點(diǎn)意在拋磚引玉，希望能協(xié)助發(fā)展商制定出最有利于實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的價(jià)格體系。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 定位要素： 產(chǎn)品不宜多樣化 作為 3萬(wàn)方以下的投資性物業(yè)，產(chǎn)品本身定位不宜多樣化；單一類的產(chǎn)品定位較容易被客戶接受，不會(huì)產(chǎn)生對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)性質(zhì)的混淆；同時(shí)并能有效控制廣告預(yù)算，降低開(kāi)發(fā)商成本。 產(chǎn)品必須符合市場(chǎng)需求，進(jìn)行準(zhǔn)確定位 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 項(xiàng)目定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 地下 1-2層 地下兩層為車庫(kù) 為酒店，準(zhǔn)三星標(biāo)準(zhǔn)，約 120個(gè)客房 地上 1-4層 地上 5-6層 預(yù)備層 為挑高 5.5米的酒店式公寓，約 360個(gè)單元 地上 7-15層 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 5.5米層高的酒店式公寓 經(jīng)濟(jì)型酒店 預(yù)備層 總 高 99.8 m 建議產(chǎn)品示意圖： 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 增加使用面積建議 酒店公寓公共走廊部位的凈高建議不超過(guò) 3米，隔斷出的公共部分空間可分配給相近單元增強(qiáng)性價(jià)比。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 總體裝修建議 考慮到項(xiàng)目中端化市場(chǎng)定位，建議總體裝修保持與項(xiàng)目一致的定位，總體達(dá)到準(zhǔn)三星酒店式公寓的配臵。 在內(nèi)部裝修上，建議公共部分應(yīng)趨于中高檔化，而在各單元的室內(nèi)裝修則應(yīng)趨于精致化，能充分詮釋舒適性生活理念。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 提供菜單式裝修 建議由開(kāi)發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細(xì)微差別，給客戶選擇的余地，統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，以保證項(xiàng)目檔次工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來(lái)的不利影響。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 裝修風(fēng)格建議 簡(jiǎn)約風(fēng)格 以簡(jiǎn)潔明白為主要特點(diǎn) 重視室內(nèi)空間的使用功能。 室內(nèi)布臵案功能區(qū)分的原則來(lái)進(jìn)行 ,家具布臵與空間密切配合 ,廢棄多余的繁瑣的附加裝飾在色彩上和造型上追隨流行時(shí)尚。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 裝修風(fēng)格建議 混搭風(fēng)格 多風(fēng)格元素有機(jī)組合；將家具主風(fēng)格與配飾、家紡巧妙配合產(chǎn)生反差美及空間層次感 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， QQ： 1053527879 公共大堂建議： 大堂： 氣氛豪華，風(fēng)格獨(dú)特，裝飾典雅， 色調(diào)協(xié)調(diào)，光線充足，建議采用仿大理石、大 面積鋼化玻璃等建材； 地面：