商業(yè)地產(chǎn)2007年江西奉新房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告40頁(yè)-500K

奉新縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 奉新縣宏觀市場(chǎng)分析 一、奉新縣城市概況 奉新縣位于江西省西北部，宜春市東北部，屬長(zhǎng)江中下游地區(qū)。東聯(lián)安義，南接高安 , 西南毗宜豐， 西北鄰修水，北靠靖安。東西長(zhǎng) 78.3公里，南北寬約 32.3公里。全境土地面積 1642平方公里。轄 18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)場(chǎng)，人口 28萬(wàn)，縣城面積 1642平方公里，耕地面積 42萬(wàn)畝，林地面積 165.7萬(wàn)畝，森林覆蓋率達(dá) 70%。縣城距省會(huì)南昌 60公里，到昌北機(jī)場(chǎng) 68公里，離港口城市九江 170公里，交通便捷，通訊方便。 奉新縣城的城市性質(zhì)為奉新縣政治、經(jīng)濟(jì)文化、信息中心，潦河流域的工業(yè)中心城市，南昌都市圈休閑旅游的生態(tài)園林小城市。 分析：奉新縣以其獨(dú)有的地理位置，豐富的生態(tài)資源及旅游資源，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，勢(shì)必成就一個(gè)快速城市化發(fā)展，大力推動(dòng)房地產(chǎn)的進(jìn)步。 二、奉新縣城市規(guī)劃定位 2005年奉新縣城區(qū)常住人口為 7萬(wàn)人左右，城市中心范圍為 10km2（其中開發(fā)區(qū) 4km2），城區(qū)常住人口為 7萬(wàn)人左右。根據(jù)奉新縣城市總體規(guī)劃（ 2002 2020年）， 至 2020年中心城區(qū)規(guī)模為 22km2，城區(qū)常住人口為 16.5萬(wàn)人左右。 1、奉新縣城城市發(fā)展總目標(biāo)為：潦河流域的工業(yè)中心城市，南昌都市圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通捷、布局合理、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)園林小城市。 2、城市發(fā)展方向?yàn)椤皷|進(jìn)、南拓、西改、北控”。 3、城市總體布局結(jié)構(gòu) 未來(lái)隨著城市中心區(qū)跨南潦河戰(zhàn)略性南移、城市用地結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“一河兩岸、一城五區(qū)” 組團(tuán)式布局形態(tài)、各組團(tuán)之間以城市主干道和外圍交通干線軸線相接，形成多中心的布局形態(tài)。 “一河”： 指南潦河，利用南潦河建成奉新縣城區(qū)主要的景觀綠軸。 “二岸”： 指形成南潦河南北兩岸兩個(gè)城市片區(qū)。 “五區(qū)”： 指形成奉新縣城北區(qū)、城南區(qū)、馮田工業(yè)區(qū)三個(gè)城市，功能片區(qū)及城東生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、城西生態(tài)旅游區(qū)。 分析：奉新城市化的不斷擴(kuò)張，城市功能分區(qū)更加明確，縣城人口的急劇增加，勢(shì)必引起房地產(chǎn)的一個(gè)需求熱潮，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求不斷增大，房?jī)r(jià)的不斷增升。 城北區(qū)： 加速老城區(qū)向東部的拓展，改造老城區(qū)西部，整治大寨渠，完成縣行政中心的搬遷，城北區(qū)形成集居住、商貿(mào)、休閑于一體的商貿(mào)生活區(qū)。 城南區(qū)： 充分利用縣行政中心搬遷的優(yōu)勢(shì)，建設(shè)城區(qū)中心廣場(chǎng)、文化中心、商貿(mào)中心及居住用地等，形成集行政辦公、商貿(mào)、居住為一體的綜合區(qū)。 馮田工業(yè)區(qū)： 主要發(fā)展工業(yè)用地、配套發(fā)展居住、倉(cāng)儲(chǔ)用地、形成以工業(yè)為主，居住為輔的工業(yè)園區(qū)。 生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、生態(tài)旅游區(qū)： 主要發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游等。 用地功能分區(qū) 三、奉新縣經(jīng)濟(jì)概況 2006年， 奉新縣生產(chǎn)總值為 32.24億元，增長(zhǎng) 16.1%。 其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 7.35億元，增長(zhǎng) 1.67%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 18.73億元，增長(zhǎng)26.83%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 6.16億元，增長(zhǎng) 7.79%。人均生產(chǎn)總值為10595元， 全市排位第 3位 。 奉新縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 6844元 ，增長(zhǎng) 6.34%。農(nóng)民人均純收入達(dá) 4038元，增長(zhǎng) 5.24%。城鎮(zhèn)人均居住面積 24.6平方米。農(nóng)村居民人均住房面積 31.8平方米。城鄉(xiāng)居民人平儲(chǔ)蓄存款余額達(dá) 5903元，比上年增加 561元。 分析：奉新縣經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民收入穩(wěn)步提升，綜合能力繼續(xù)提高，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的發(fā)展前提。 奉新縣宏觀市場(chǎng)總結(jié)： 奉新縣地理位置優(yōu)越，交通便捷，生態(tài)資源和旅游資源相當(dāng)豐富。 城市化擴(kuò)張不斷加大，規(guī)劃縣城人口不斷增加，城市總體規(guī)劃定位明確，具備了快速發(fā)展的契機(jī)。 經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民收入穩(wěn)步提升，綜合能力不斷提高。 總結(jié)：以上各大因素都為奉新縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶好了良好的發(fā)展契機(jī)與前提，未來(lái)幾年內(nèi)，奉新縣的房地產(chǎn)將會(huì)朝陽(yáng)蓬勃，體量與品質(zhì)及房?jī)r(jià)將不斷上升。 奉新縣微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 碧云花園 碧水天和 別墅區(qū) 將開發(fā)土地 朝日溫馨家園 馮客隆大酒店 國(guó)土資源局 工商行政管理 濱江花園酒店 電視臺(tái) 小區(qū) 城南客運(yùn)站 土地施工 紫云苑 迎賓公寓 陽(yáng)光家園 春天花園 塞納廣場(chǎng) 金穗廣場(chǎng) 華林公園 上海商城 偉星濱江花園 本項(xiàng)目 城市功能規(guī)劃分區(qū)： 城北區(qū)： 加速老城區(qū)向東部的拓展，改造老城區(qū)西部，整治大寨渠，完成縣行政中心的搬遷，城北區(qū)形成集居住、商貿(mào)、休閑于一體的商貿(mào)生活區(qū)。 本案處于老城區(qū)的改造項(xiàng)目，擁有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)和成熟的生活配套設(shè)施。而且項(xiàng)目體量巨大，經(jīng)過(guò)合理的規(guī)劃布局，勢(shì)必打造成奉新縣前列的知名樓盤。 城南區(qū)： 充分利用縣行政中心搬遷的優(yōu)勢(shì)，建設(shè)城區(qū)中心廣場(chǎng)、文化中心、商貿(mào)中心及居住用地等，形成集行政辦公、商貿(mào)、居住為一體的綜合區(qū)。 行政單位的搬遷，為新城區(qū)的快速發(fā)展提供了有力的保障，但經(jīng)過(guò)市調(diào)情況來(lái)看，城南區(qū)的發(fā)展才初具規(guī)模，市政生活配套還不完善，人氣不旺，商業(yè)不足，而且基礎(chǔ)建設(shè)有待加強(qiáng)。 奉新縣住宅情況市場(chǎng)分析： 一河兩岸，沿河兩岸住宅一字排開，城市人流將往城南不斷搬遷。 奉新縣住宅品質(zhì)還未走進(jìn)品質(zhì)化時(shí)代，滿足基礎(chǔ)的居住功能占主導(dǎo)。高品質(zhì)的居住生活的觀念有待引導(dǎo)。 建筑風(fēng)格比較普通，仿歐風(fēng)格較多，具有凸窗露臺(tái)的也較少。 外立面不新穎，基本為中低等涂料與瓷磚，不注重建筑的細(xì)節(jié)。 隨著價(jià)格的提升，房型面積在不斷縮減，但三房占據(jù)主流，合理面積在 110-130 ，再搭配少量二房與四房。 建筑類型仍然是多層占據(jù)主流，花園洋房，小高層，高層，別墅等品種在市場(chǎng)上較少。 相比 06年以前的房?jī)r(jià)， 07年奉新的房?jī)r(jià)突飛猛漲，近翻了一翻，多層均價(jià)維持在 1600-1800元 / ，高層均價(jià) 2000元 / 左右， 08年房?jī)r(jià)有望創(chuàng)新高，預(yù)計(jì)多層可達(dá) 2000元 / 左右，高層可達(dá) 2300-2500元 / 左右。 銷售情況較為良好，工程還未動(dòng)工就可開始預(yù)售，銷售過(guò)程操作不規(guī)范。 客戶區(qū)域性比較強(qiáng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)置房地產(chǎn)的比率逐年增大，將成為消費(fèi)的主流。 碧水天和 地理位置：奉新縣城潦河大橋旁（城南新區(qū)潦河?xùn)|路書院新村） 開發(fā)商：天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑產(chǎn)品：多層，板式高層，小高層 總建面： 45畝 均價(jià)：多層： 1700-1800元 / （共分一期銷售） 小高層： 2100元 / 高層： 2100元 / 樓層差價(jià)： 30元 / 左右 主力戶型：戶型面積 95-138 、主力三房、少量二房、四房 商業(yè)：最小商鋪 80 多，可自由分隔 開盤時(shí)間： 07年 8月份（預(yù)售，暫無(wú)許可證） 銷售率： 30%-40% 典型樓盤分析： 陽(yáng)光家園 地理位置：獅山大道與龍山大道交匯處 開發(fā)商：江西德鑫置業(yè)有限公司 占地面積： 5770 總建面： 16000 建筑產(chǎn)品：多層（住宅 106套，店面 38間）共 6棟 外立面：黃色涂料 戶型： 95.6 -156 主力戶型： 138-148 的三房，少量二房、四房 價(jià)格：多層均價(jià) 1600元 / ；商鋪 3500元 / -4200元 / （商鋪為一層商鋪） 銷售率： 50% 上海商貿(mào)城 地理位置：奉新縣回欄路 開發(fā)商：上海沃爾夫投資管理有限公司 總建面： 20萬(wàn)（一期 5萬(wàn)多） 建筑產(chǎn)品： 14棟多層（底層 1-2層商鋪） 主力戶型： 110-140 的三房 均價(jià)： 1760元 / 商業(yè)：商業(yè)體量為 2萬(wàn)，其中在售為沿馮川東路段 價(jià)格為 5800元 / ，規(guī)定為商業(yè)業(yè)態(tài)為餐飲，內(nèi)街暫定為服飾等。 優(yōu)惠活動(dòng)：有返利（具體待定） 華林公園 地理位置：華林公園旁 開發(fā)商：雄鷹房地產(chǎn)開發(fā) 建筑產(chǎn)品：多層，共 400多戶 戶型： 90 的兩房 120 左右的三房 主力戶型： 120 左右的三房 均價(jià)： 1300-1500元 / （為 06開盤時(shí)間價(jià)格） 樓層差價(jià)： 20-30元 / 開盤時(shí)間： 06年 2月份 銷售率： 98%（剩少數(shù)頂層 ） 偉星 濱江花城 地理位置：奉新縣五梅路 開發(fā)商：奉新偉星置業(yè)有限公司 一期：建筑產(chǎn)品：多層，共 300戶（已售完） 價(jià)格： 800多元 / 戶型：三房占 65%；二房 20%；復(fù)式 15% 二期：建筑產(chǎn)品：多層，共 488戶（已售完） 均價(jià)： 1100元 / 戶型：三房占 70%；二房 2%；復(fù)式 10% 三期：建筑產(chǎn)品：多層，別墅，花園洋房，小高層，高層 主力戶型：三房為主，別墅為 300多；花園洋房為 180-90 ，其中小高層，高層為單位集資房。 價(jià)格：均價(jià) 1800-1900元 / ；花園洋房為 2000元 / 左右； 建筑風(fēng)格：歐式 商業(yè)：一層，二層商業(yè)，均價(jià) 3500-4100（一期 -二期） 銷售率： 100%、 折扣為 1%； 奉新縣商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析： 核心商圈：馮川路、迎賓路、步行街； 交通便利，離汽車站非常近，人流量大、輻射力強(qiáng)。 馮川路：奉新縣最繁華的街道，人流量最大，輻射范圍極廣，租金最貴。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：主要以服飾、鞋業(yè)為主，如洪城大廈服飾、良友服飾超市、祥和服飾經(jīng)營(yíng)面積都達(dá)到 300 以上，東方服飾近 200 。中型超市三家：馮客隆華聯(lián)超市、萬(wàn)隆購(gòu)物、彬彬百貨商場(chǎng)，規(guī)模都在 5000 以下。其它店鋪經(jīng)營(yíng)面積面寬 3-3.3米，進(jìn)深 10-12米，層高 3.2米。 經(jīng)營(yíng)樓層：以底層經(jīng)營(yíng)為主，部分大型服飾商場(chǎng)二至三層經(jīng)營(yíng)。 租金情況： 45-70元 / 步行街：奉新縣休閑娛樂(lè)街道，人流量較大，輻射范圍廣泛，租金較高。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：主要以中高低檔服飾、鞋業(yè)、網(wǎng)吧，家俱廣場(chǎng)為主，步行街兩邊間距20余米。 經(jīng)營(yíng)樓層：二層， 一層主要以小店鋪為主，面寬 4-5米，層高 3.5-4米，進(jìn)深 12米。經(jīng)營(yíng)面積集中在 40-60 。二層主要經(jīng)營(yíng)新世紀(jì)幼兒園（ 2000）、東方家具廣場(chǎng)（ 4000）、多家網(wǎng)吧（ 500左右）、美容會(huì)所、休閑會(huì)所為主、酒吧，經(jīng)營(yíng)面積較大。對(duì)本案二層以上的商業(yè)可做參考作用。 租金情況：一層租金 35-45元 / ，二層 18-20元 / 迎賓路：奉新縣主干道，人流量較大，輻射范圍廣泛，租金較高。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：主要以電動(dòng)車，服飾，生活配套店鋪為主，馮客隆在此路上帶來(lái)了主要的消費(fèi)人氣，馮客隆一層經(jīng)營(yíng)珠寶首飾，百貨；二層大型服飾；三層燈飾總匯。經(jīng)營(yíng)面積上萬(wàn)平方米。 經(jīng)營(yíng)樓層：底層經(jīng)營(yíng)，小店鋪較多，面寬 3-3.3米，進(jìn)深 8-15米，層高 3.5米。主要經(jīng)營(yíng)面積為 30-60 為主。 租金情況： 40-50元 / 次級(jí)核心商圈：建設(shè)路、解放路、沿河北路、城南片區(qū)；交通便利，人流量大、輻射力較廣。 建設(shè)路：奉新縣較繁華道路，人流量較大，大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)賽納廣場(chǎng)位于該道路。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：主要以電動(dòng)車，服飾，生活配套店鋪為主，其中個(gè)別店面如歐蝶電動(dòng)車：占用 6個(gè)店面，進(jìn)深 10米，高 3米，經(jīng)營(yíng)面積超過(guò) 300，并且位于該道路的賽納購(gòu)物廣場(chǎng)給該道路帶來(lái)了極大的商域空間。 經(jīng)營(yíng)樓層：底層經(jīng)營(yíng)，小店鋪較多，面寬 4米，進(jìn)深 8米，層高 3.2米。主要經(jīng)營(yíng)面積為 30-60 為主。 租金情況： 20-30元 / 解放路：臨近步行街，少量商店處于閑置狀態(tài)。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：主要以小型酒店、化妝品店、服飾、皮具、花店、電動(dòng)車專賣店及生活配套店鋪為主，由于靠近步行街，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較大部分為步行街商業(yè)形態(tài)，服飾偏多。 經(jīng)營(yíng)樓層：底層經(jīng)營(yíng)，小店鋪較多，面寬 4米，進(jìn)深 8米，層高 3.2米。主要經(jīng)營(yíng)面積為 30-60 為主。 租金情況： 30-40元 / 沿河北路：潦河北岸，為奉新休閑娛樂(lè)集中地帶。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：主要以餐飲、休閑中心、美食店、藥店、婚紗攝影、足療為主。由于早期店鋪銷售的價(jià)格只是 1200多元 / ，經(jīng)營(yíng)面積為 60-300 。 經(jīng)營(yíng)樓層：大部分底層經(jīng)營(yíng)，部分店鋪二至三層，店鋪面積偏大，主要經(jīng)營(yíng)面積為 100-200 為主。 租金情況： 15-25元 / 城南片區(qū)：入住率尚不高，人氣不足，除個(gè)別樓盤（碧云花園）商業(yè)較成熟，新城區(qū)尚需時(shí)日進(jìn)行配套的完善。 配套設(shè)施：奉新電視臺(tái)、縣政府、縣國(guó)土資源局、馮客隆大酒店、城南汽車站（在建）、黃金海岸 KTV 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：碧云花園為底層 1-2層商業(yè)，面寬 3-4米，進(jìn)深 8米，層高 3.2米，經(jīng)營(yíng)面積為 30-60 ，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為零售業(yè)，生活配套設(shè)施為主。 租金情況： 15-25元 / ，早期售價(jià) 3500-5000元 / 賽納廣場(chǎng) 地理位置：建設(shè)北路 總建面： 40263.05 、商業(yè)面積： 11483.22 、住宅面積： 28332.09 、停車位： 30個(gè) 建筑風(fēng)格：法國(guó)風(fēng)情 店鋪面積： 39-47 面寬 3-4米、層高 3.2、進(jìn)深 10-15米、戶型面積： 108-159 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：主要以底層商鋪經(jīng)營(yíng)，里面為專業(yè)的建材大市場(chǎng)，外圍業(yè)態(tài)多為電動(dòng)車專賣以及生活配套設(shè)施。 商鋪價(jià)格： 2500-5300 元 / 開盤時(shí)間： 05年底 銷售率： 100% 經(jīng)典商業(yè)個(gè)案分析： 金穗廣場(chǎng) 地理位置：位于奉新繁華地段的馮川中路，馮客隆購(gòu)物廣場(chǎng)旁。 經(jīng)營(yíng)規(guī)模： 1-2層底商，面寬 3-5米，進(jìn)深 15米，高 3.2米，總建 6萬(wàn)，商業(yè) 1萬(wàn) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：以服飾、家具城為主，其次有發(fā)廊、飾品店、家電、玩具店、化妝品店等。經(jīng)營(yíng)面積多為 40-50 ， 其中祥和服裝超市大概為 400左右。 租金：內(nèi)街：樓上租金為 18元 / 月；樓下為 25元 / 月； 外圍： 45元 -60/ 月 銷售： 05年住宅的銷售價(jià)格為 800-900元 / ； 06年商鋪外圍銷售價(jià)格為 5000-6000元 / ； 07年外圍商鋪一般的銷售價(jià)格為 7000元 / ，較貴的達(dá)到 13000-14000元 / ，內(nèi)街的銷售價(jià)格為 4500-5000元 / ； 07年奉新房?jī)r(jià)上漲的五大理由： 一、 奉新工業(yè)化發(fā)展迅速 “馮田工業(yè)園”是江西省的優(yōu)秀工業(yè)園區(qū)，從 2001年建園以來(lái)，經(jīng)過(guò) 5年的發(fā)展，先后引進(jìn)了“紡 -織 -印”的產(chǎn)業(yè)鏈群，以及機(jī)電產(chǎn)業(yè)板塊、醫(yī)藥化工和新型建材板塊的 100多家企業(yè)，特別是中綠集團(tuán)等大型企業(yè)的進(jìn)駐更體現(xiàn)出奉新在工業(yè)化發(fā)展中的卓越成績(jī)。工業(yè)園的迅速發(fā)展，讓奉新縣逐漸從一個(gè)農(nóng)業(yè)縣過(guò)渡為工業(yè)為主的縣。這給奉新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強(qiáng)大的推動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的內(nèi)在因素。從開園以來(lái)，工業(yè)園提供了 3萬(wàn)多的就業(yè)崗位，其中很大部分是農(nóng)民工，這部分人進(jìn)城后，購(gòu)房是擁有穩(wěn)定工作后的首要目標(biāo)，隨著工業(yè)園發(fā)展，進(jìn)城的人不斷增加， 07年房?jī)r(jià)上漲將成必然。 二、 城市化進(jìn)程的加快 據(jù)城市規(guī)劃，奉新預(yù)計(jì) 年新增 有 3000左右的人口進(jìn)城，按照平均 3個(gè)人一個(gè)家庭來(lái)計(jì)算，每年就需要 1000套住房。加之城市化進(jìn)程讓奉新縣城的建設(shè)更加完善，也吸引著周邊乃至外地人口進(jìn)入奉新?？焖俚某鞘谢o奉新的房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)帶來(lái)大量需求。城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展還體現(xiàn)在舊城的改造上，奉新老城區(qū)的改造，拆除了很多老建筑，這些拆遷戶的居住需求以及大家庭分割也是一個(gè)非常大的市場(chǎng)需求，是房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力之一。 二、 城市化進(jìn)程的加快 據(jù)統(tǒng)計(jì)，奉新每年有 1000左右的人口進(jìn)城，按照平均 3個(gè)人一個(gè)家庭來(lái)計(jì)算，每年就需要 330套住房。加之城市化進(jìn)程讓奉新縣城的建設(shè)更加完善，也吸引著周邊乃至外地人口進(jìn)入奉新?？焖俚某鞘谢o奉新的房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)帶來(lái)大量需求。城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展還體現(xiàn)在舊城的改造上，奉新老城區(qū)的改造，拆除了很多老建筑，這些拆遷戶的居住需求也是一個(gè)非常大的市場(chǎng)需求，是房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力之一。 三、 房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè) 雖然 2006年國(guó)家推出了一系列的調(diào)控政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)，但是我們應(yīng)該看到這只是政府利用調(diào)控手段來(lái)擠壓泡沫、打擊投機(jī)者，政府并不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)顯著的下跌，而是健康持續(xù)穩(wěn)定的上漲。因?yàn)榉康禺a(chǎn)帶動(dòng)了從建材、裝潢等多個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，是拉動(dòng)地方 GDP增長(zhǎng)的最便捷、最有效的方法。自從房地產(chǎn)迅速發(fā)展以來(lái)，奉新的城市建設(shè)呈現(xiàn)出日新月異的變化，城市的基礎(chǔ)建設(shè)直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展中。房地產(chǎn)基礎(chǔ)建設(shè)的加快不僅改變著城市的面貌，也給當(dāng)?shù)靥峁┝撕芏嗑蜆I(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。大大增加當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入。 四、商住用地放量控緊導(dǎo)致商品房供應(yīng)減少 在縣城老城區(qū)內(nèi)，可供開發(fā)的土地已經(jīng)非常少，而且舊城改造已經(jīng)進(jìn)行得差不多，即使是在城南新區(qū)，隨著工業(yè)化的發(fā)展，工業(yè)用地需求日益增加，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地也是日益緊張。而且土地的價(jià)格逐年增加，目前奉新的土地最高達(dá)到百萬(wàn)。這些因素都將使土地使用成本大幅度提高，這部分成本比將體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。國(guó)家限制土地供應(yīng)，對(duì)閑置土地回收、收取高額土地稅。這些政策將繼續(xù)減少商品房的供應(yīng)量，而對(duì)于商品的需求卻非常旺盛。這樣的供需關(guān)系，房?jī)r(jià)比將繼續(xù)上揚(yáng)。 五、 二次置業(yè)及投資購(gòu)房者增加 奉新的房地產(chǎn)發(fā)展興于 2003年，剛開始發(fā)展時(shí)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在功能、外觀等方面都和現(xiàn)在的房產(chǎn)項(xiàng)目有所差距。奉新這幾年經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，給很多百姓提供了積累財(cái)富的機(jī)會(huì)，這給他們二次置業(yè)提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。當(dāng)上海商城、偉星濱江花園、華林公園、碧水天和這樣擁有現(xiàn)代化居住理念的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入奉新時(shí)，不可否認(rèn)的激起了這部分有能力二次置業(yè)的人對(duì)于美好事物的追求的愿望。 奉新縣微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)： 現(xiàn)階段奉新縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展蓬勃興旺，住宅銷售面積逐年增加，價(jià)格不斷刷新紀(jì)錄， 07年的價(jià)格比 06年翻了近一翻，市場(chǎng)需求明顯。 08年房?jī)r(jià)有望創(chuàng)新高，預(yù)計(jì)多層可達(dá) 2000元 / 左右，高層可達(dá) 2300-2500元 / 左右。 奉新縣商業(yè)體量較大，區(qū)域性比較明顯，城北由于是老城區(qū)，集中了大部分繁華的商業(yè)街區(qū)，核心商業(yè)街租金在 45-70元 / ，次級(jí)核心商業(yè)街維持在 20-40元/ 。商業(yè)形態(tài)多以服飾、生活配套為主，縣城內(nèi)有大型購(gòu)物廣場(chǎng)一家，中型購(gòu)物廣場(chǎng)三家，能夠滿足廣大消費(fèi)者日常消費(fèi)能力。城南由于政府新近規(guī)劃，人氣不足，導(dǎo)致商業(yè)氣氛不濃，隨著行政企事業(yè)的搬遷，后市升值以及人氣看好。 08年奉新的房地產(chǎn)發(fā)展將邁進(jìn)更高的一個(gè)臺(tái)階。 桂芳園 Wondland Height 第五期 -第六期 整合市場(chǎng)推廣觀點(diǎn) 應(yīng)變 觀點(diǎn) 1、市場(chǎng)在變了 判斷 ： * 布吉地產(chǎn) 99年是一個(gè)分界線， 99年前的項(xiàng)目由于規(guī)模的因素，如國(guó)展臺(tái)、龍珠等領(lǐng)導(dǎo) 品牌項(xiàng)目各領(lǐng)一時(shí)風(fēng)采；但在 99年之后出現(xiàn)的領(lǐng)導(dǎo)品牌，由于超大規(guī)模概念的出現(xiàn)， 如中海怡翠、中城康橋、盈翠花園、信義假日名城等一系列領(lǐng)導(dǎo)品牌出現(xiàn)，且成為市 場(chǎng)的主流； 結(jié)論 ： * 布吉地產(chǎn)市場(chǎng)在變化了，對(duì)于桂芳園而言，其第五期、第六期的市場(chǎng)推廣正處于市場(chǎng) 的質(zhì)變其，其整合市場(chǎng)攻擊的方式也必然隨之發(fā)生變化； * 桂芳園第五期、第六期整合市場(chǎng)攻擊，由于市場(chǎng)的變化，攻擊的核心點(diǎn)更重要的是市 場(chǎng)地位的建立，一方面需要從眾多的領(lǐng)袖品牌中脫穎而出；另外一方面，需要不斷引 動(dòng)市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)，核心的目標(biāo)是引導(dǎo)目標(biāo)群到樓盤現(xiàn)場(chǎng)； 觀點(diǎn) 2、品牌在變了 判斷 ： * 以往的布吉地產(chǎn)并沒(méi)有強(qiáng)烈的品牌概念，其促銷的核心點(diǎn)是價(jià)格；但由于布吉地產(chǎn)同 樣進(jìn)入大地產(chǎn)時(shí)代，其促銷的方式已經(jīng)完全不同了，品牌成為促銷的核心點(diǎn)，不同的 生活方式和現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)景感受已經(jīng)成為最重要的攻擊點(diǎn)； 結(jié)論 ： * 桂芳園已經(jīng)是布吉非常優(yōu)秀的地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)品牌，如何讓買家取得對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同？如何讓 買家感受到物超所值？正是桂芳園整合市場(chǎng)攻擊的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)； * 認(rèn)同價(jià)值點(diǎn)，品牌攻擊是最好的方式，桂芳園第五期、第六期同樣需要再度提升品牌； 讓更的人更加認(rèn)同桂芳園的品牌價(jià)值； 觀點(diǎn) 3、競(jìng)爭(zhēng)方式變了 判斷 * 以往的布吉地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)是硬件的競(jìng)爭(zhēng)，即樓盤與樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)；目前的布吉地產(chǎn)是軟 件的競(jìng)爭(zhēng)，即領(lǐng)導(dǎo)品牌與領(lǐng)導(dǎo)品牌之見(jiàn)的競(jìng)爭(zhēng)；硬件競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)調(diào)的是價(jià)格、地段、配套； 軟件競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)調(diào)的是品質(zhì)與生活方式的不同； 結(jié)論 * 由于競(jìng)爭(zhēng)的方式變化了，桂芳園第五期、第六期的整合市場(chǎng)的攻擊點(diǎn)同樣也與前期的攻 擊點(diǎn)即有關(guān)聯(lián)，同時(shí)又有不同，不同點(diǎn)主要在于生活方式； * 桂芳園第五期、第六期生活方式的攻擊點(diǎn)，在于高品質(zhì)、高尚社區(qū)的品牌形象，其無(wú)論 從戶型、規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套、教育、休閑、物業(yè)管理都全面提升，體現(xiàn)完全不 同的生活方式； 觀點(diǎn) 4、目標(biāo)群的要求變了 判斷 ： * 以前布吉地產(chǎn)是深圳羅湖及香港的后花園，其目標(biāo)群主要來(lái)源于深圳羅湖區(qū)及香港買 家，其買家的要求主要看中布吉地產(chǎn)的價(jià)格； * 從目前的布吉地產(chǎn)來(lái)看，目標(biāo)群的要求同樣在發(fā)生變化，以注重價(jià)格為核心導(dǎo)向，開 始轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅仄焚|(zhì)、注重社區(qū)環(huán)境、注重物業(yè)管理、注重休閑配套； 結(jié)論 ： * 由于目標(biāo)群對(duì)布吉地產(chǎn)的要求發(fā)生了變化，同樣對(duì)于桂芳園第五期、第六期的整合攻 擊的主題，也需要適應(yīng)市場(chǎng)的變化，如目標(biāo)群注重的品質(zhì)的提升； * 桂芳園第五期、第六期的整合攻擊主題需要體現(xiàn)出高品質(zhì)的生活方式，如與世界同步 的生活概念等等； 觀點(diǎn) 5、生活形態(tài)變了 判斷 ： * 以前的布吉地產(chǎn)屬于驛站式的居住方式，人們只是在布吉逗留；目前由于布吉地產(chǎn)帶 動(dòng)了布吉的城市發(fā)展，因次，其對(duì)布吉地產(chǎn)產(chǎn)生的影響是由逗留變化為居留；其已經(jīng) 開始把布吉當(dāng)做家來(lái)看待，并在布吉開始生活； 結(jié)論 ： * 由于生活形態(tài)的變化，桂芳園第五期、第六期的整合攻擊的方式也需要適應(yīng)生活形態(tài) 的變化； * 桂芳園第五期、第六期的整合攻擊方式的不同點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)社區(qū)活動(dòng)，如兒童夏令營(yíng)、 社區(qū)狂歡節(jié)等等，全面展現(xiàn)完全不同的生活； 觀點(diǎn) 6、推廣的方式變了 判斷 ： * 由于布吉地產(chǎn)的區(qū)位性非常強(qiáng)，占領(lǐng)布吉關(guān)、深惠大道、布吉中心，已經(jīng)完成了市場(chǎng) 攻擊的信息點(diǎn)；但由于大地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，目前布吉地產(chǎn)產(chǎn)生了誤區(qū)，項(xiàng)目已經(jīng)推廣 了 2年甚至更長(zhǎng)，中城康橋的戶外廣告 2年并沒(méi)有新的更換，市場(chǎng)的面孔已經(jīng)乏舊了， 究竟如何才能再度形成市場(chǎng)的關(guān)注熱點(diǎn)？ 結(jié)論 ： * 市場(chǎng)推廣的核心目的在于不斷引發(fā)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，不斷形成目標(biāo)群對(duì)其的關(guān)注點(diǎn)；僅僅 靠傳統(tǒng)的市場(chǎng)推廣方式已經(jīng)完全不能滿足新的刺激點(diǎn)的關(guān)注，尤其是大地產(chǎn)項(xiàng)目； * 桂芳園第五期、第六期的整合攻擊概念同樣需要新的刺激點(diǎn)，建議第五期、第六期重 新建立市場(chǎng)的推廣形象，其新的形象依然是在總體的桂芳園統(tǒng)籌下； * 新形象包括第五期、第六期的名稱、新標(biāo)志、新廣告主題語(yǔ)，以新的形象全面刺激市 場(chǎng)的關(guān)注； 桂芳園觀點(diǎn)的統(tǒng)一 1、市場(chǎng)在變了； * 攻擊目標(biāo)：一定要率先建立掛芳園的江湖地位； 2、品牌在變了： * 攻擊核心：全面展現(xiàn)桂芳園的價(jià)值； 3、競(jìng)爭(zhēng)在變了； * 攻擊點(diǎn)：與眾不同的生活方式； 4、目標(biāo)群在變了； * 攻擊內(nèi)容：高品質(zhì)的生活內(nèi)涵； 5、生活形態(tài)變了； * 攻擊組成：社區(qū)活動(dòng)、社區(qū)人文的展現(xiàn)； 6、推廣方式變了； * 推廣方式：新分期名稱、新形象、新主題； 桂芳園第五期品牌規(guī)劃 1、第五期核心賣點(diǎn)： * 人工湖； 2、第五期名稱： * 映月灣 桂芳園第五期 ； 3、第五期推廣主題： * 365天浪漫假期； 4、第五期訴求核心： * 親水岸浪漫生活方式； 5、第五期支持點(diǎn)： * 桂芳園成熟的社區(qū)配套； 第五期核心賣點(diǎn) * 規(guī)劃設(shè)計(jì)：以水景為核心的親水岸生活方式； * 環(huán)境設(shè)計(jì)：鳥語(yǔ)花香的湖景環(huán)境； * 戶型特點(diǎn)：家是庭院的一部分； * 會(huì)所：園林泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身室、閱覽室、乒乓球室、桑拿浴室、兒童游戲室，新奇之旅的 開始； * 學(xué)校：幼兒園等教育設(shè)施； * 物業(yè)管理：國(guó)際著名戴德梁行物業(yè)管理公司 * 社區(qū)人文：香熏美容、插花、舞蹈、音樂(lè)班 附件 1：布吉區(qū)域主力布局 中城康橋花園 桂芳園 中海怡翠山莊 萬(wàn)隆苑 盈翠家園 康達(dá)爾 帝景峰 大世紀(jì)花園 信義假日名城 德?；▓@ 榮超花園 中加名園 百合山莊 布吉檢查站 附件 2：領(lǐng)導(dǎo)品牌競(jìng)爭(zhēng)比較 項(xiàng)目 基本狀況 價(jià)格（均價(jià)） 中城康橋花園 * 50萬(wàn)平米超大社區(qū) 3800元 /平米 * 國(guó)家康居示范小區(qū) 中海怡翠山莊 * 規(guī)模大 3900元 /平米 * 環(huán)境好， 3萬(wàn)平米怡翠谷 信義假日名城 * 35萬(wàn)大型社區(qū) 3000元 /平米 * 法國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn) 桂芳園 * 純美式商業(yè)廣場(chǎng) 4200元 /平米 * 800米綠化長(zhǎng)廊 桂芳園 Wondland Height 第五期 -第六期 整合市場(chǎng)推廣觀點(diǎn) 應(yīng)變 觀點(diǎn) 1、市場(chǎng)在變了 判斷 ： * 布吉地產(chǎn) 99年是一個(gè)分界線， 99年前的項(xiàng)目由于規(guī)模的因素，如國(guó)展臺(tái)、龍珠等領(lǐng)導(dǎo) 品牌項(xiàng)目各領(lǐng)一時(shí)風(fēng)采；但在 99年之后出現(xiàn)的領(lǐng)導(dǎo)品牌，由于超大規(guī)模概念的出現(xiàn)， 如中海怡翠、中城康橋、盈翠花園、信義假日名城等一系列領(lǐng)導(dǎo)品牌出現(xiàn)，且成為市 場(chǎng)的主流； 結(jié)論 ： * 布吉地產(chǎn)市場(chǎng)在變化了，對(duì)于桂芳園而言，其第五期、第六期的市場(chǎng)推廣正處于市場(chǎng) 的質(zhì)變其，其整合市場(chǎng)攻擊的方式也必然隨之發(fā)生變化； * 桂芳園第五期、第六期整合市場(chǎng)攻擊，由于市場(chǎng)的變化，攻擊的核心點(diǎn)更重要的是市 場(chǎng)地位的建立，一方面需要從眾多的領(lǐng)袖品牌中脫穎而出；另外一方面，需要不斷引 動(dòng)市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)，核心的目標(biāo)是引導(dǎo)目標(biāo)群到樓盤現(xiàn)場(chǎng)； 觀點(diǎn) 2、品牌在變了 判斷 ： * 以往的布吉地產(chǎn)并沒(méi)有強(qiáng)烈的品牌概念，其促銷的核心點(diǎn)是價(jià)格；但由于布吉地產(chǎn)同 樣進(jìn)入大地產(chǎn)時(shí)代，其促銷的方式已經(jīng)完全不同了，品牌成為促銷的核心點(diǎn)，不同的 生活方式和現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)景感受已經(jīng)成為最重要的攻擊點(diǎn)； 結(jié)論 ： * 桂芳園已經(jīng)是布吉非常優(yōu)秀的地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)品牌，如何讓買家取得對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同？如何讓 買家感受到物超所值？正是桂芳園整合市場(chǎng)攻擊的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)； * 認(rèn)同價(jià)值點(diǎn)，品牌攻擊是最好的方式，桂芳園第五期、第六期同樣需要再度提升品牌； 讓更的人更加認(rèn)同桂芳園的品牌價(jià)值； 觀點(diǎn) 3、競(jìng)爭(zhēng)方式變了 判斷 * 以往的布吉地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)是硬件的競(jìng)爭(zhēng)，即樓盤與樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)；目前的布吉地產(chǎn)是軟 件的競(jìng)爭(zhēng)，即領(lǐng)導(dǎo)品牌與領(lǐng)導(dǎo)品牌之見(jiàn)的競(jìng)爭(zhēng)；硬件競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)調(diào)的是價(jià)格、地段、配套； 軟件競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)調(diào)的是品質(zhì)與生活方式的不同； 結(jié)論 * 由于競(jìng)爭(zhēng)的方式變化了，桂芳園第五期、第六期的整合市場(chǎng)的攻擊點(diǎn)同樣也與前期的攻 擊點(diǎn)即有關(guān)聯(lián)，同時(shí)又有不同，不同點(diǎn)主要在于生活方式； * 桂芳園第五期、第六期生活方式的攻擊點(diǎn)，在于高品質(zhì)、高尚社區(qū)的品牌形象，其無(wú)論 從戶型、規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套、教育、休閑、物業(yè)管理都全面提升，體現(xiàn)完全不 同的生活方式； 觀點(diǎn) 4、目標(biāo)群的要求變了 判斷 ： * 以前布吉地產(chǎn)是深圳羅湖及香港的后花園，其目標(biāo)群主要來(lái)源于深圳羅湖區(qū)及香港買 家，其買家的要求主要看中布吉地產(chǎn)的價(jià)格； * 從目前的布吉地產(chǎn)來(lái)看，目標(biāo)群的要求同樣在發(fā)生變化，以注重價(jià)格為核心導(dǎo)向，開 始轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅仄焚|(zhì)、注重社區(qū)環(huán)境、注重物業(yè)管理、注重休閑配套； 結(jié)論 ： * 由于目標(biāo)群對(duì)布吉地產(chǎn)的要求發(fā)生了變化，同樣對(duì)于桂芳園第五期、第六期的整合攻 擊的主題，也需要適應(yīng)市場(chǎng)的變化，如目標(biāo)群注重的品質(zhì)的提升； * 桂芳園第五期、第六期的整合攻擊主題需要體現(xiàn)出高品質(zhì)的生活方式，如與世界同步 的生活概念等等； 觀點(diǎn) 5、生活形態(tài)變了 判斷 ： * 以前的布吉地產(chǎn)屬于驛站式的居住方式，人們只是在布吉逗留；目前由于布吉地產(chǎn)帶 動(dòng)了布吉的城市發(fā)展，因次，其對(duì)布吉地產(chǎn)產(chǎn)生的影響是由逗留變化為居留；其已經(jīng) 開始把