撫州市新華區(qū)健康花園項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

撫州 市 新華 區(qū) 健康 花園 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 第一章 項(xiàng)目申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1.1 項(xiàng)目申報(bào)單位概況 1.1.1 項(xiàng)目申報(bào)單位 申報(bào)單位名稱(chēng)： 撫州 市 新華健康 花園房地產(chǎn)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng) 健康 花園公司） 申報(bào)單位住所： 撫州 市 新華 區(qū) YDK 街道森林公園內(nèi) 法定代表人姓名： * 公 司 類(lèi) 型 ：有限責(zé)任公司 注 冊(cè) 資 本 ：人民幣壹仟萬(wàn)元 實(shí) 收 資 本 ：人民幣壹仟萬(wàn)元 1.1.2 項(xiàng)目申報(bào)單位主營(yíng)業(yè)務(wù) 健康 花園 公司 經(jīng)營(yíng)范圍 包括 : 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)肆級(jí) 、 土石方工程 、 物業(yè)管理 。 1.1.3 項(xiàng)目申報(bào)單位經(jīng)營(yíng)年限 健康 花園公司經(jīng)營(yíng)年限自成立日期 1995 年 6 月 23 日至長(zhǎng)期。 1.1.4 項(xiàng)目申報(bào)單位股東構(gòu)成 撫州 市 新華健康 花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司系經(jīng) 撫州 市 新華 區(qū)工商行政管理局登記注冊(cè)，由廣州市 LKJ 有限公司和 撫州 市 新華 森林大酒店有限公司共同投資成立，屬于有限責(zé)任公司，法定代表人 *。公司注冊(cè)資本為人民幣壹仟萬(wàn)元，其中廣州市 LKJ 娛樂(lè)有限公司出資玖百萬(wàn)元，占股份的 90%； 撫州 市 新華 KK 有限公司出資壹百萬(wàn)元，占股份的 10%。 1.1.5 項(xiàng)目申報(bào)單位負(fù)債情況 該項(xiàng)目 申報(bào)單位 的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)見(jiàn)表 1-1表 1-3。從表 1-3 知道 健康 花園公司的資產(chǎn)主要為“存貨” 112， 220， 735.46 元和“無(wú)形資產(chǎn)” 52， 557， 500.00元，而負(fù)債主要為“短期借款” 101， 630， 439.34 元和“其他應(yīng)付款” 137，744， 765.18 元。 健康 花園公司的存貨主要為前期項(xiàng)目剩余住宅，“無(wú)形資產(chǎn)”主 要為土地使用權(quán)，而負(fù)債的原因是前期公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大，商品住宅剩余，加之有項(xiàng)目在建，處于資金回籠再投資的階段。負(fù)債率比較高是與房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性有關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)資金流動(dòng)速度比較快、資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)的特點(diǎn)也使得 健康 花 園公司的資產(chǎn)狀況總體來(lái)說(shuō)是比較安全的。 表 1-1 健康 花園有限公司近三年開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況 2006 年 2007 年 2008 年 完成投資 （萬(wàn)元） 合 計(jì) 其中 住 宅 基礎(chǔ)設(shè)施 實(shí)際利用外資（萬(wàn)美元） 開(kāi)發(fā) 建設(shè) 情況 （萬(wàn)） 施工房屋面積 竣工房屋面積 其中竣工住宅面積 開(kāi)發(fā)土地面積 新 區(qū) 舊城區(qū) 拆除房屋面積 經(jīng) 營(yíng) 情 況 銷(xiāo)售房屋面積 (萬(wàn) ) 其中銷(xiāo)售住宅 面積（萬(wàn)） 有償轉(zhuǎn)讓土地面積（萬(wàn)） 經(jīng)營(yíng)總收入（萬(wàn)） 其中 銷(xiāo)售 商品房收入 （萬(wàn)元） 商品住宅收入 （萬(wàn)元） 利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 工程 質(zhì)量 合格品率（ %） 優(yōu)良品綠（ %） 是否有重大工程質(zhì)量事故 時(shí) 間 項(xiàng) 目 表 1-2 2009 年 3 月?lián)p益表 項(xiàng) 目 行次 本月發(fā)生額（元） 本年累計(jì)數(shù) (元 ) 一、經(jīng)營(yíng)收入 1 減：經(jīng)營(yíng)成本 2 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 4 二、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 5 加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn) 6 減：管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 其他（待攤開(kāi)辦費(fèi)） 9 三、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 10 加：投資收益 11 營(yíng)業(yè)外收入 12 減：營(yíng)業(yè)外支出 13 加：以前年度損益調(diào)整 14 四、利潤(rùn)總額 15 減：所得稅 16 五：凈利潤(rùn) 17 表 1-3 2009 年 3 月資產(chǎn)負(fù)債表 資 產(chǎn) 行次 年初數(shù) 期末數(shù) 負(fù)債及所得者權(quán)益 行次 年初數(shù) 期末數(shù) 流動(dòng)資產(chǎn)： 流動(dòng)負(fù)債： 短期借款 46 應(yīng)付票據(jù) 47 貨幣資金 1 應(yīng)付帳款 48 短期投資 2 預(yù)收帳款 49 應(yīng)收票據(jù) 3 其他應(yīng)付款 50 應(yīng)收帳款 4 應(yīng)付工資 51 減：壞賬準(zhǔn)備 5 應(yīng)付福利費(fèi) 52 應(yīng)收帳款凈額 6 未交稅金 53 預(yù)付賬款 7 未付利潤(rùn) 54 其他應(yīng)收款 8 其他未交款 55 存貨 9 預(yù)提費(fèi)用 56 在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 10 一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債 57 待攤費(fèi)用 11 其他流動(dòng)負(fù)債 58 待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失 12 流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 65 一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資 13 其他流動(dòng)資產(chǎn) 14 長(zhǎng)期負(fù)債 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 20 長(zhǎng)期借款 66 長(zhǎng)期投資： 應(yīng)付債券 67 長(zhǎng)期投資 21 長(zhǎng)期應(yīng)付款 68 固定資產(chǎn)： 其他長(zhǎng)期負(fù)債 75 固定資產(chǎn)原價(jià) 24 長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì) 76 減：累計(jì)折舊 25 固定資產(chǎn)凈值 26 固定資產(chǎn)清理 27 所有者權(quán)益 固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 28 實(shí)收資本 78 待處理固定資產(chǎn)凈損失 29 資本公積 79 固定資產(chǎn)合計(jì) 35 盈余公積 80 無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn) 未分配利潤(rùn) 81 無(wú)形資產(chǎn) 36 所有者權(quán)益合計(jì) 85 遞延資產(chǎn) 37 遞延及無(wú)形資產(chǎn)合計(jì) 40 其他資產(chǎn) 其他長(zhǎng)期資產(chǎn) 41 資產(chǎn)總計(jì) 45 負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì) 90 1.1.6 項(xiàng)目申報(bào)單位主要投資項(xiàng)目 撫州 市 新華健康 花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)多年，有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，并取得過(guò)輝煌的業(yè)績(jī)。該公司正全力打造位于 撫州 市 新華 YDK 旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)森林公園內(nèi)的集度假、休閑、觀光、養(yǎng)生于一體的大型國(guó)際化生態(tài)居住社 區(qū)項(xiàng)目 健康 花園。 1.1.7 項(xiàng)目申報(bào)單位現(xiàn)有生產(chǎn)能力 撫州 市 新華健康 花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是現(xiàn)有在冊(cè)員工 20 多 人，其中，設(shè)中級(jí)職稱(chēng) 5 人。初級(jí)職稱(chēng) 8 人，暫缺崗位人員目前正在招聘補(bǔ)充。有職稱(chēng)人員分布詳見(jiàn)表 1-4 健康 花園公司擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四級(jí)資質(zhì)。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多年的 健康 花園公司，形成了一套高效成熟的經(jīng)營(yíng)模式和擁有相當(dāng)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，在之前成功的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上，配合積極創(chuàng)新的工作理念，相信在不久將來(lái)， 健康 花園公司必將不斷帶來(lái)更多更高質(zhì)素的 住宅商品 。 表 1-4 有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員 高 級(jí) 中 級(jí) 初 級(jí) 人員變動(dòng)說(shuō)明 建 筑 結(jié) 構(gòu) 財(cái) 務(wù) 經(jīng) 濟(jì) 統(tǒng) 計(jì) 其他相關(guān)專(zhuān)業(yè) 小 計(jì) 職 稱(chēng) 專(zhuān) 業(yè) 1.2 項(xiàng)目概況 1.2.1 項(xiàng)目的建設(shè)背景 1.2.1.1 宏觀背景 2008 年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展遭遇到前所未有的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。在外圍經(jīng)濟(jì)形勢(shì)突如其來(lái)的變化的情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了一定的不利影響 。 但總體看來(lái)，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)不利因素和嚴(yán)重的自然災(zāi)害雙重打擊下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)體發(fā)展的基 本面并沒(méi)有發(fā)生改變，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展， 中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持了增長(zhǎng)速度較快、價(jià)格漲幅趨緩、結(jié)構(gòu)有所改善的較好態(tài)勢(shì) 。面對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)帶來(lái)的空前挑戰(zhàn)，中國(guó)以前所未有的力度展開(kāi)了新一輪宏觀調(diào)控。實(shí)施積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策傳遞了清晰的信號(hào)：擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)的調(diào)控措施，將推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出困境，邁向新的發(fā)展階段。從 2008 年 9 月 15 日央行宣布 6 年來(lái)首次下調(diào)貸款利率，到 2008年 11 月份擴(kuò)大內(nèi)需十大措施的出臺(tái)，到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申保增長(zhǎng)的調(diào)控目標(biāo)，再到十大產(chǎn)業(yè)振興政策的密集 獲批 面對(duì)危機(jī)，中國(guó)正在果斷有力地展開(kāi)行動(dòng)。 2009 年，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境更趨嚴(yán)峻對(duì)我國(guó)形成較大的周期性調(diào)整壓力，我國(guó)企業(yè)還面臨生產(chǎn)要素價(jià)格上升、市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化和節(jié)能減排等政策性導(dǎo)向所形成的結(jié)構(gòu)性調(diào)整壓力， 2009 年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境中不利因素和不確定因素增多 。我國(guó)仍然處于工業(yè)化、城市化雙加速的發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇期，國(guó)內(nèi)儲(chǔ)蓄率較高，外匯儲(chǔ)備充裕，基礎(chǔ)設(shè)施投資空間充分，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大，在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下進(jìn)一步完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制將激發(fā)國(guó)內(nèi)各方面發(fā)展積極性。 從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 2009 年第一季度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，一季 度我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)積極變化。 初步核算，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 65745 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6.1%，比上年同期回落 4.5 個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 4700 億元，增長(zhǎng)3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 31968 億元，增長(zhǎng) 5.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 29077 億元，增長(zhǎng) 7.4%。雖然 總體環(huán)境存在諸多不確定性， 但 經(jīng)濟(jì)下滑勢(shì)頭有所抑制，回升苗頭初步顯現(xiàn) 。 因此，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍具有應(yīng)對(duì)各種困難和挑戰(zhàn)的活力和潛力。 1.2.1.2 城市發(fā)展規(guī)劃背景 自 2002年 12月 新華 撤市設(shè)區(qū)以來(lái)，大 撫州 “ 2+5”的組團(tuán)發(fā)展概念 、 撫州 市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃綱要導(dǎo)則、 撫州 市城市總體規(guī)劃相繼出臺(tái)，對(duì)大 撫州 的整合與協(xié)調(diào)發(fā)展提出了新思路。作為大 撫州 整體一部分， 新華 為銜接上層次的發(fā)展構(gòu)想， 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃、 新華 區(qū)工業(yè)布局優(yōu)化與整合規(guī)劃、 新華 區(qū) JK涌城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、中心區(qū)的規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)等規(guī)劃相繼出臺(tái)，為 新華 未來(lái)的發(fā)展提出了戰(zhàn)略性的新要求、新策略。 現(xiàn)階段， 新華 區(qū)已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化的中期階段，居民生活水平已進(jìn)入寬裕型小康階段，城市發(fā)展已步入量的增長(zhǎng)和質(zhì)的提高并進(jìn)階段。但是 新華 城市建設(shè)水平仍然停留在縣城的建設(shè)水平上，不能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市空間轉(zhuǎn)型 的需要。因此，建設(shè)高水平的中心城區(qū)為社會(huì)經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展提供空間依托，成為 新華 推進(jìn)城市中心區(qū)建設(shè)、提高城市發(fā)展水平的基本訴求。同時(shí)，作為大 撫州 的重要組成部分，上級(jí)政府也要求 新華 區(qū)的建設(shè)要符合 撫州 現(xiàn)代建設(shè)的基本要求，與現(xiàn)代化大城市的品位相適應(yīng)，打造一個(gè)具有 新華 特色的現(xiàn)代新城。 撫州 市 JK組團(tuán)中心區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)的提出正是適應(yīng) 新華 及大 撫州 社會(huì)經(jīng)濟(jì)與城市轉(zhuǎn)型、提高中心城區(qū)積聚與擴(kuò)散能力、推進(jìn)城市擴(kuò)容提質(zhì)、塑造生態(tài)型現(xiàn)代化濱江城市，提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑。 撫州 市 JK 組團(tuán)中心區(qū)具體范圍為：東起三達(dá)路，南到北江堤岸，西側(cè)北段以森林公園邊緣為界，西側(cè)南段以口岸大道為界，北至環(huán)湖路，面積 734.6 公頃，南北長(zhǎng)約 4600m，東西長(zhǎng)約 2200m。預(yù)測(cè)未來(lái)居住區(qū)人口 11.0121 萬(wàn)人。中心區(qū)建成后主要為商業(yè)、金融、政治和居住生活用途。 中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)目標(biāo)為： (1)遵循 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃對(duì)行政、文化中心的安排和 撫州 市 JK組團(tuán) 新華 中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃及節(jié)點(diǎn)城市設(shè)計(jì)對(duì)用地的具體布局與控制，聚合政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心功能，成為 撫州 JK 組團(tuán)的中樞，締造更好的經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)集聚平臺(tái)。 (2)打造區(qū)域特色，實(shí)現(xiàn) 新華 中心城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)，實(shí)現(xiàn)城市南拓、 西進(jìn)，促進(jìn)“一江兩岸”城市空間形態(tài)的形成。 (3)建構(gòu)具有山水交融、環(huán)境優(yōu)美的園林城市，成為濱江城市的窗口，體現(xiàn)城市新區(qū)形象，將城市開(kāi)發(fā)與環(huán)境保護(hù)及可持續(xù)發(fā)展有機(jī)融合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三大效益的統(tǒng)一。 1.2.1.3 項(xiàng)目建設(shè)必要性 項(xiàng)目開(kāi)展地段位于原 健康 花園建設(shè)住宅組團(tuán)內(nèi)部，臨近原 （一期）的空置土地上，擬建目的是為了適應(yīng) 健康 花園規(guī)模發(fā)展的需要。 健康 花園地處 撫州新華森林公園內(nèi)，該區(qū)屬于 撫州 市“ 2+5”組團(tuán)規(guī)劃里 新華 區(qū)行政、文化、經(jīng)濟(jì)中心 YDK 街道的生態(tài)居住區(qū) 。依據(jù)獨(dú)特的自然環(huán)境和成功 優(yōu)質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)， 2001年開(kāi)發(fā)至今，已吸引了大批財(cái)富階層、高知階層、政治經(jīng)濟(jì)名流 在那里安家置業(yè)。為了滿足市民對(duì)優(yōu)質(zhì)住宅的剛性需求和實(shí)現(xiàn) 健康 花園公司規(guī)模的擴(kuò)展的目標(biāo)，遂擬建該項(xiàng)目，并達(dá)到土地合理開(kāi)發(fā)利用的要求。 1.2.2 項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目 位于 撫州 市 新華 區(qū) YDK 街道森林公園內(nèi) ，原 健康 花園 （ 一期 ） 北側(cè)的空置用地上 。依據(jù) 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃 （ 2003-2020） ，這里是規(guī)劃中的JK 組團(tuán)，位置優(yōu)越。項(xiàng)目具體位置見(jiàn)附圖“項(xiàng)目位置示意圖”。 1.2.2.1 （一期）情況 （一期）開(kāi)發(fā) 時(shí)間為 2005 年 9 月，總用地面積為 20866.43 ，其中建筑面積為 7800 ，建筑基地面積為 3320 ，共有 13 套獨(dú)立低層住宅建筑，戶型面積為 502 至 650 不等，建筑風(fēng)格獨(dú)特，每戶并配有獨(dú)立花園。建筑戶排以一字排開(kāi)，戶排前方為天然湖泊，后方為原始生態(tài)山林。項(xiàng)目開(kāi)售不久已經(jīng) 基本 售罄 。 1.2.3 項(xiàng)目的主要建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目以科學(xué)合理利用土地為前提，以聯(lián)體低密度低層住宅為主體。項(xiàng) 目 建筑物包括 5 棟下山戶型 聯(lián)體低層住宅 和 8 棟上山型 聯(lián)體低層住宅 ， 帶底層花園。 （ 二期 ）與 （一期）一路相隔 ，該道路已建成。建設(shè) 地塊為空置用地，仍保留原生態(tài)地表，土地開(kāi)發(fā)需要通過(guò)平整實(shí)現(xiàn)。 本項(xiàng)目 立足于提升 新華 生態(tài) 生活品質(zhì)， 在建筑內(nèi)涵上 糅合 了 國(guó)際前沿都市生活風(fēng)格 。有關(guān) 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模的詳細(xì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 1-5 和表 1-6。 表 1-5 項(xiàng)目建設(shè)方案明細(xì) 表 戶 型 棟數(shù)（棟） 基地面積 負(fù)一層面積 計(jì)容面積 總建筑面積 /棟 小計(jì) （） /棟 小計(jì) （） /棟 小計(jì) （） /棟 小計(jì) （） C1（下山戶型） 5 267.32 1336.60 162.62 813.10 672.98 3364.90 672.98 3364.90 C2（上山戶型） 8 293.92 2351.36 668.34 5346.72 668.34 5346.72 合 計(jì) 3687.96 813.10 8711.62 8711.62 表 1-6 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 位 1、 用地面積 30250.60 平方米 2、 總建筑面積 8711.62 平方米 3、 計(jì)容面積 8711.62 平方米 4、 容積率 0.29 5、 基地面積 3687.96 平方米 6、 密度 12.19% 7、 綠地率 65.13% 8、 居住戶數(shù) 26 戶 9、 居住人數(shù) 91 人 1.2.4 項(xiàng)目設(shè)計(jì)的依據(jù)與規(guī)范 1.2.4.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 本建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件 本工程項(xiàng)目紅線圖 本工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告 項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū) 新華 區(qū)土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 設(shè)計(jì)合同及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 建設(shè)單位提供的本項(xiàng)目的其他相關(guān)資料 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 城市規(guī)劃編制方法及實(shí)施細(xì)則 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃管 理技術(shù)導(dǎo)則 撫州 市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 國(guó)家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)工作的指導(dǎo)方針、政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)單位認(rèn)可的設(shè)計(jì)方案 1.2.4.2 設(shè)計(jì)規(guī)范 1）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50096-1999）； 2）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GB50016 2006）； 3）民用建筑設(shè)計(jì)通則（ GB50352 2005）； 4）建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50045 95）（ 2005 版）； 5)建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GB50222-95）； 6)建筑物滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50140-2005）； 7)民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（ JGJ/T16-92）； 8)汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 (GB50067)； 9）民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范（ GBJ118 88）； 10）公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（ GB50189 2005）； 11）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ GB50009 2001）（ 2006 版）； 12）國(guó)家和地區(qū)有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。 1.2.5 項(xiàng)目的建設(shè)方案 1.2.5.1 總體設(shè)計(jì) 健康 花園名 （二期） 占地面積 30250.60 平方米，總建筑面積為 8711.62平方米，建筑 密度為 12.19%，建筑容積率為 0.29，綠地率為 65.13%，共建居住戶數(shù)為 26 戶。 1、 設(shè)計(jì)理念 以人為本的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，面向二十一世紀(jì)，以建設(shè)綠色生態(tài)型高智能化居住環(huán)境為目標(biāo)。強(qiáng)化小區(qū)居住功能，合理安排居住配套建筑設(shè)施，提高生活質(zhì)量，為居民創(chuàng)造一個(gè)低密度、高綠化率、高智能化、布局合理、功能齊備、生活方便的現(xiàn)代化居住小區(qū)。 2、戶型 設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目共規(guī)劃有下山戶型和上山戶型兩種低密度聯(lián)排低層住宅，樓高均為三層，戶型建筑面積由 280 至 290 不等，同一聯(lián)排建筑間用一開(kāi)明寬闊的長(zhǎng)廊相連。每種戶型都做到“三明” 設(shè)計(jì)，適合廣東地區(qū)住戶對(duì)住宅的基本要求?？茖W(xué)合理利用土地為前提，以低層聯(lián)排住宅為主體，采用兩排橫排式環(huán)山規(guī)劃布局，戶排間設(shè)有大型中心花園，并充分利用南水北山的天然景觀優(yōu)勢(shì)，合理規(guī)劃建筑朝向。住宅錯(cuò)落有致，實(shí)現(xiàn)主朝向無(wú)遮擋，主要為南北朝向，主朝向間距 12m 以上，局部樓距也達(dá)到 12m 以上。 本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)彰顯出獨(dú)特風(fēng)格，力求使建筑機(jī)構(gòu)與優(yōu)美的自然環(huán)境完美結(jié)合，以自身的建筑語(yǔ)言體現(xiàn)出自身的品位。立面設(shè)計(jì)中，以豐富和諧的色彩配合現(xiàn)代的建筑造型，創(chuàng)造出親切、協(xié)調(diào)、富有人情味的建筑形象。在形式上，選用了挑板、凸窗、檐口 、線角、頂部構(gòu)架等建筑元素，并配以米黃色、棗紅色，形成生動(dòng)、豐富的立面造型。注重窗、陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)機(jī)等立面構(gòu)件的細(xì)部處理及墻面的材料色彩和組成的變化。立面高貴、輕松、既節(jié)約造價(jià)，又呈現(xiàn)南國(guó)居住建筑的秀雅風(fēng)格。 1.2.5.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本風(fēng)壓 WO 0.5KN/；樓面均布活荷載為 4KN/，特殊的設(shè)備荷載按實(shí)際情況考慮。本工程抗震設(shè)防烈度為 6 度，符合 新華 的抗震設(shè)防烈度 要求，并 按鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。擬采用預(yù)制管樁基礎(chǔ)，視地質(zhì)勘察結(jié)果定。 1.2.5.3 道路設(shè)計(jì) 本小區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃遵循“短、 捷、順”的原則，配合已建道路，以環(huán)狀道路圍繞整個(gè)二期小區(qū)，并作為小區(qū)主干及消防車(chē)道，人車(chē)分流的交通系統(tǒng)，小區(qū)主出入口設(shè)置在用地西面，順接 組團(tuán)支路。道路規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮為步行服務(wù)，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷。主要表現(xiàn)在： （ 1）汽車(chē)?yán)@小區(qū)外圍道路進(jìn)入自家地面車(chē)庫(kù)，戶主可通過(guò)車(chē)庫(kù)直接進(jìn)入組團(tuán)綠化平臺(tái)，出入方便。人行系統(tǒng)融入景觀系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，各個(gè)建筑的人行流線相串聯(lián)，達(dá)到“步移景異”的效果與綠化帶結(jié)合的自由式人行道。 （ 2）重視道路景觀設(shè)計(jì)，使駕車(chē)或步行是一個(gè)愉快的過(guò)程。如機(jī)動(dòng)車(chē)道兩旁均為綠化，而人行道則是或穿插于綠 化之中，或穿過(guò)架空層下面的水榭。 （ 3）貫徹適用、經(jīng)濟(jì)和安全的原則，道路布局合理、流暢且生動(dòng)?；顒?dòng)與綠化結(jié)合極容易獲得良好的景觀效果。 1.2.5.4 給排水設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目用水有生活用水、綠化用水和消防用水。項(xiàng)目供水管道沿道路布置，擬從市政給水管網(wǎng)上引入給水管 ，能夠滿足項(xiàng)目用水需要。根據(jù)有關(guān)消防規(guī)范將生活用水與消防供水系統(tǒng)合一。樓宇排水系統(tǒng)采用雨污分流方式。 消防 方面用水， 形成環(huán)狀管網(wǎng)，每隔 100 米設(shè)置一個(gè)室外消火栓，型號(hào)為 新華 100 10。室外消防 用 水由消防泵加壓后提供，消防水池貯水為 2 小時(shí)的室內(nèi)消防用水 量。同時(shí)，在室內(nèi)消防管網(wǎng)上設(shè)置水泵接合器 。 1.2.5.5 通風(fēng)及空調(diào)設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目采用自然通風(fēng)，空調(diào)由住戶自行選擇安裝。 1.2.5.6 電氣設(shè)計(jì) 根據(jù)項(xiàng)目初步預(yù)計(jì)，因建設(shè)規(guī)模和接納人數(shù)均較小，不專(zhuān)設(shè)配電房。由鄰近供電線路引電源至區(qū)內(nèi)各用電點(diǎn)即可向各用電器提供電源，線路可滿足本項(xiàng)目使用要求。 照明系統(tǒng) 。 照度按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中間值執(zhí)行，燈具采用節(jié)能燈具。 各樓內(nèi)照明采用多管日光燈 ,戶外路燈采用高壓鹵素氣體光源照明，景觀用燈采用節(jié)能裝飾燈。 防雷接地 。 按三級(jí)防雷建筑考慮，接地按共用接地裝置考慮，接地電阻 R1歐姆。 1.2.5.7 弱電系統(tǒng) 設(shè)計(jì) 電話系統(tǒng) 。 由城市 通訊 光纖引入小區(qū) 機(jī) 房，設(shè)置 ADSL 復(fù)用設(shè)備，提供用戶寬帶上網(wǎng)業(yè)務(wù)，小區(qū)內(nèi)設(shè)若干戶外電話分線箱，為用戶提供電話線路。 有 線 電視系統(tǒng) 。組團(tuán)范圍內(nèi) 弱電中心內(nèi)設(shè)有 線 電視房，小區(qū)配置有 線 電視雙向傳輸網(wǎng)，采用 HFC 接入方式向住戶提供寬帶接入。 1.2.5.8 消防設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目建筑物均為三層建筑物，耐火等級(jí)為級(jí)。 在設(shè)計(jì)時(shí)，結(jié)構(gòu)表面均噴涂環(huán)保防火材料，且每戶外都有一個(gè)消防栓，并附有消防水帶和水槍?zhuān)课輧?nèi)部配備小型滅火器，為了美觀需求，滅火器放置在暗裝壁櫥中，方便 取用。 1.2.6 項(xiàng)目定位 1.2.6.1 功能定位 居住功能：共 13 幢聯(lián)排高綠化低層低密度住宅建筑，安居樂(lè)業(yè)，其樂(lè)融融； 度假功能： 健康 花園全區(qū)被天然植被和山水湖泊所包圍，常年冬暖夏涼，氣候宜人，雨量充沛，四季恒溫，是休閑度假的好選擇； 智能化設(shè)施功能：分戶計(jì)量式電水表、智能化系統(tǒng)、全區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)、住宅防護(hù)系統(tǒng)讓住戶享受高科技式的生活，解除一些不必要的煩惱； 交流功能：園區(qū)擁有一處集商住游玩、會(huì)議交流多功能社區(qū)會(huì)所 健康 花園度假酒店，讓住戶可以和處于同一階層的人士進(jìn)行高談闊論，暢所欲言； 旅游功能 ：項(xiàng)目位于 撫州 市森林公園內(nèi)。森林公園總面積達(dá) 12 萬(wàn)畝，是一個(gè)景點(diǎn)眾多、風(fēng)光獨(dú)特的大型綜合風(fēng)景區(qū)，住戶能足不出戶便能享受其中。 1.6.2.2 目標(biāo)群體定位 1、基本信息分析 客戶來(lái)源： 新華 區(qū)（也包括其他地方）的私營(yíng)企業(yè)老板、民營(yíng)或外資企業(yè)高級(jí)職員或高層管理人員，從事金融，證券、保險(xiǎn)業(yè)的高收入者以及持外國(guó)護(hù)照在大陸做生意的華人等， 以 新華 JK 城區(qū)為中心，輻射 新華 周邊其他城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如廣州市、南海區(qū)等； 客戶階層：處于金字塔頂端的人士； 年齡狀況： 40 60 歲為主 家庭結(jié)構(gòu)：擁有子女，有著 3 口或更多家庭成 員的組合 家庭狀況：注重家庭生活，更注重子女的生活環(huán)境 工作狀態(tài)：工作繁忙，壓力繁重 生活方式：擺脫現(xiàn)在的枯燥乏味的生活方式，注重對(duì)生活品質(zhì)的追求 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境，追求居家生活品質(zhì)，對(duì)目前 新華 的樓市（尤其是高檔住宅）發(fā)展前景充滿信心 消費(fèi)行為：注重品質(zhì)，充滿理性 2、特征分析 他們是這個(gè)社會(huì)的高層人士，人際交往檔次高，在社會(huì)上打拼多年并且有了很高的成就，且在不斷的向更高方向去追求和拼搏。他們希望好好享受自己所創(chuàng)造的人生成就。他們開(kāi)始向往對(duì)生活品質(zhì)的追求，開(kāi)始注重對(duì)生活情調(diào)的講究，他們有較強(qiáng)的社會(huì) 閱歷和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)生活有著較為深刻的認(rèn)識(shí)和領(lǐng)悟。 1.6.2.3 價(jià)格定位 在相近原則和可比原則的指導(dǎo)下，考慮未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格主要參考項(xiàng)目一期的住宅價(jià)格（均價(jià) 7000元 /平方米），考慮到競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià) 、 建筑材料未來(lái)價(jià)格走勢(shì) 及 項(xiàng)目的發(fā)展升值潛力 ，因此，本項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)為 8000元 /平方米。 1.3 項(xiàng)目的投資規(guī)模和資金籌措 1.3.1 項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 3517.53 萬(wàn)元， 各類(lèi)費(fèi)用估算詳 見(jiàn)表 1-7。 表 1-7 工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表 項(xiàng) 目 名 稱(chēng) 總 價(jià) (萬(wàn)元 ) 單方造價(jià) (元 / ) 一、土地費(fèi)用 二、前期工程費(fèi)用 三、建筑安裝工程費(fèi) 四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 五、開(kāi)發(fā)期間費(fèi) 六、其他費(fèi)用 七、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 七、項(xiàng)目總投資 1.3.2 項(xiàng)目資本金 資金來(lái)源主要通過(guò)自籌方式解決，現(xiàn)土地費(fèi)用 275.00萬(wàn)元已交納。 依照 國(guó)務(wù)院 新 公布 的 關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知 (國(guó)發(fā) 2009 27號(hào) )， 從 2009年 5月 27日 起 ， 對(duì) 不同行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例 進(jìn) 行了 細(xì)化 ，其中， 保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。 健康 花園公司 自有資本占總投資比例符合要求。 1.4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 健康 花園 （二期）建筑方案比較完善 ,在總平面布置上有效地合理利用空間。建筑設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)科學(xué) ,結(jié)構(gòu)牢固可靠 ,消防符合有關(guān)規(guī)范的要求 ,另外項(xiàng)目的給排水和通風(fēng)及空調(diào)設(shè)計(jì)也是比較完備的?？傮w來(lái)說(shuō)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是經(jīng)濟(jì)、適用、可靠的。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商也更趨于理性，成熟，在經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)盲目開(kāi)發(fā)與競(jìng)爭(zhēng)高潮之后，開(kāi)發(fā)商將更趨于理性的態(tài)度 對(duì)待項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，尤其在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位、服務(wù)水平、營(yíng)銷(xiāo)策劃等方面做細(xì)做精，力求為廣大 健康 花園住戶帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)的生活。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策 和 行業(yè)準(zhǔn)入分析 2.1 發(fā)展規(guī)劃 分析 2.1.1 項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展概況 2.1.1.1 地理位置 撫州 市位于中國(guó)廣東省中南部，地處珠江三角洲腹地，東倚廣州，南鄰港澳，同時(shí)也是位于亞太經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的東亞和東南亞的交匯處，與廣州同處在中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展活力之一的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)中部，共同構(gòu)建 “ 廣佛經(jīng)濟(jì)圈 ” ， 地理位置優(yōu)越。 2.1.1.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2008年 ,新華 區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 430億元，增長(zhǎng) 20.1%；工業(yè)總產(chǎn)值 1280 億元，增長(zhǎng) 30.3%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 186億元，增長(zhǎng) 23.1%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 94.3億元，增長(zhǎng) 21.1%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入 14.5 億元，增長(zhǎng) 20.3%；年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 185.6 億元，增長(zhǎng) 18.7%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入16690 元，增長(zhǎng) 12.6%；新簽各類(lèi)投資項(xiàng)目 129 個(gè)，計(jì)劃投資總額 120.9億元，平均投資密度達(dá)到 225 萬(wàn)元 /畝；合同利用外資 3.6 億美元，實(shí)際利用外資 2.8 億美元。 2.1.1.3 城市建設(shè) 實(shí)施“整體協(xié)調(diào)、錯(cuò)位發(fā)展”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，與廣州錯(cuò)位發(fā)展、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共建廣佛都市圈。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)粵西沿海地區(qū)與西江流域地區(qū)的輻射作用與吸引作用。 撫州 城市定位為“制造業(yè)高度發(fā)達(dá)、嶺南文化特色鮮明的現(xiàn)代化大城市”。 2.1.1.4 人口狀況 新華 區(qū)總?cè)丝诩s為 44 萬(wàn)，有海外華人、華僑和港澳臺(tái)同胞 20 多萬(wàn)人，是廣東省著名僑鄉(xiāng)。 YDK 街道范圍內(nèi)， 常住人口為 4.3 萬(wàn) ， 2.1.2 撫州 市 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃簡(jiǎn)介 在 撫州 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要的指引下，根據(jù) 撫州 市“ 2+5”組團(tuán)城市發(fā)展戰(zhàn)略， 撫州 市 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃（ 2003-2020 年）構(gòu)建了 新華 建設(shè)“一河兩岸”的城市空間形態(tài)，明確了未來(lái) 15 年 新華 的城市性質(zhì)、職能、規(guī)模和發(fā)展方向。明確規(guī)劃 新華 城市建設(shè)的目標(biāo)就是使 新華 成為珠江三角洲西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市圈西部交通樞紐及旅游、會(huì)議、培訓(xùn)基地。 撫州 市 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃（ 2003 2020 年）確定了 JK 組團(tuán)人口規(guī)模為：近期（ 2010 年）城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到 80%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模 26-28 萬(wàn)人；遠(yuǎn)期（ 2020 年）城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到 90%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模 36-40 萬(wàn)人；遠(yuǎn)景人口規(guī)模達(dá) 50 萬(wàn)人。 JK 組團(tuán)城市建設(shè)用地規(guī)模為：近期（ 2010 年）城市建設(shè)用地達(dá)到 33.6k ，人均建設(shè)用地控制在 120 。遠(yuǎn)期（ 2020 年）城市建設(shè)用地控制在 48k ，人均建設(shè)用地 120 。 此外，本次規(guī)劃明確了城市中心區(qū)的位置，并明確了 JK、河口、 YDK以及江南的功能，確定城市發(fā)展方向以向西、向南發(fā)展為主。 新華 區(qū)未來(lái)的建設(shè)需加快河口片區(qū)的提升改造，強(qiáng)化其生活居住功能； JK片區(qū)重點(diǎn)向西，近期適當(dāng)向北，逐步優(yōu)化；江南片區(qū)重視保護(hù)環(huán)境，適時(shí)開(kāi)發(fā)。 2.1.3 項(xiàng)目?jī)?nèi)容的銜接和協(xié)調(diào) 2.1.3.1 規(guī)劃銜接 根據(jù) 撫州 市城市規(guī)劃管理有關(guān)規(guī)定及 撫州 市 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃（ 2003-2020 年）的規(guī)劃要求，本項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)是立足于以人為本的基礎(chǔ)上，力求創(chuàng)造便利、安全、舒適的居住環(huán)境，倡導(dǎo)建設(shè)生態(tài)居住和可持續(xù)發(fā)展的生活居住空間。本項(xiàng)目 的規(guī)劃布局符合 撫州 市規(guī)劃局 新華 分局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，并通過(guò)該部門(mén)的建設(shè)審批，認(rèn)可項(xiàng)目的規(guī)劃布局與 新華 城市規(guī)劃相匹配 。其具體規(guī)劃包括項(xiàng)目總平面規(guī)劃、綠地系統(tǒng)規(guī)劃、豎向系統(tǒng)規(guī)劃、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃以及單體建筑規(guī)劃等。 2.1.3.2 布局協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā) 展中的先導(dǎo)性行業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)，也就是說(shuō)要發(fā)展一個(gè)地區(qū)必然是房地產(chǎn)行業(yè)先行，有了房，才可以居、才可以工、才可以商。上面我們介紹了 新華 區(qū)的城市總體規(guī)劃，知道 JK組團(tuán)近期（ 2010年）城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到 80%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模 26-28萬(wàn)人；遠(yuǎn)期（ 2020年）城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到 90%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模 36-40萬(wàn)人；遠(yuǎn)景人口規(guī)模達(dá) 50萬(wàn)人。這樣的城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)就必然需要大量的住宅，故在 新華 發(fā)展房地產(chǎn)是一項(xiàng)關(guān)乎人民生活水平提高、關(guān)乎社會(huì)進(jìn)步發(fā)展的大事。 本項(xiàng)目不僅位于 YDK片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向的位置上，而且還處于 JK組團(tuán) 內(nèi) ，戰(zhàn)略意義重大。如何搞好本項(xiàng)目，是關(guān)系到如何把 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的關(guān)鍵一步。 可見(jiàn)，本項(xiàng)目的適時(shí)而為是順應(yīng)了 新華 的城市規(guī)劃發(fā)展的。項(xiàng)目所處位置屬于 JK組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，其開(kāi)發(fā)建設(shè)可作為新城開(kāi)發(fā)建設(shè)的排頭兵。 總體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目與有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃以及 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃是比較銜接和協(xié)調(diào)的。 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)政策 近年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，國(guó)家也相繼出臺(tái)了相關(guān)的調(diào)控政策 ,這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了一定的調(diào)控和引導(dǎo)作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性健康發(fā)展。 尤 其 是 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，特別是高收入人群數(shù)量的增加，人民對(duì)住宅的多樣化，可選擇性及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來(lái)越高。 為了滿足這部分高收入 人群 對(duì)高質(zhì)量居住環(huán)境的需求，讓他們產(chǎn)生 一種強(qiáng)烈的歸屬感，從而在市場(chǎng)上形成較為強(qiáng)烈的需求 ， 故而項(xiàng)目在規(guī)劃、開(kāi)發(fā)構(gòu)思上都是針對(duì)他們而量體裁出合適的低層戶型 。 可見(jiàn)，本項(xiàng)目積極響應(yīng)了國(guó)家的政策，滿足了市場(chǎng)的需求，盡了企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，是利國(guó)利民的好項(xiàng)目?，F(xiàn)就有關(guān)對(duì)本項(xiàng)目有影響作用的行業(yè)政策陳述如下： （ 1） 2005年 3月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出了國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定 住房?jī)r(jià)格的通知 （簡(jiǎn)稱(chēng)“ 國(guó)八條 ”），國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 調(diào)控上升到政治高度 。 國(guó)務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)穩(wěn)定房?jī)r(jià) 的意見(jiàn)如下： 一是高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二是將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制；三是大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四是嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五是正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六是全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八是認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。 2005年 5月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七 部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)，要求各地區(qū)、各部門(mén)要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題，作為當(dāng) 時(shí) 加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。 本次調(diào)整指出應(yīng)該 在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持，改善住房供給結(jié)構(gòu)。 （ 2） 2006年 5月 17日關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn) 也就是國(guó)六條出臺(tái) ， 具體內(nèi)容是 ： 一 是 切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體 比例要求 。 二 是 進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。三 是 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。四 是 進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。五 是 加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入 家庭的住房困難。六 是 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 （ 3）進(jìn)入 2007年，廣東省也相應(yīng)作出了調(diào)控動(dòng)作，出臺(tái)了相關(guān)的意見(jiàn)，對(duì)此華盛公司將全力擁護(hù)。廣東省建設(shè)廳印發(fā) 2007年廣東省建設(shè)工作要點(diǎn)的通知（粵建法字 200718號(hào) ） 指出， 2007年全省建設(shè)工作的總體要求是，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議和省委九屆十次全會(huì)精神，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)重大戰(zhàn)略部署，發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的統(tǒng) 籌和先導(dǎo)作用，促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，深入貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策，完善住房保障體系，加大建筑節(jié)能和安全生產(chǎn)工作力度，完善市政公用服務(wù)設(shè)施，提高城鄉(xiāng)人居環(huán)境水平，促進(jìn)依法行政，加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)，開(kāi)創(chuàng)我省建設(shè)事業(yè)的新局面。 （ 4） 2008 年 12 月 20 日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)出臺(tái)，具體的內(nèi)容是：一、加大保障性住房建設(shè)。力度爭(zhēng)取用 3 年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問(wèn)題。二、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。三、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求取消城市房地產(chǎn)稅。四、強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。五、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。六、積極營(yíng)造良好的輿論氛圍。 （ 5） 進(jìn)入 2009年，廣東省也相應(yīng)作出了調(diào)控動(dòng)作。 粵十五條 國(guó)務(wù)院辦公廳 關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn) （國(guó)辦發(fā) 2008 131號(hào)）中鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)措施和 支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 ， 要求在 2009年重點(diǎn)抓好全面落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策 ，著力構(gòu)建住房保障體系的工作。切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。深入貫徹國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策，適當(dāng)加大土地供應(yīng)量，落實(shí)年度住宅建設(shè)計(jì)劃，使商品房供應(yīng)量基本滿足市場(chǎng)需求； 運(yùn)用規(guī)劃等調(diào)節(jié)手段，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加面向中低收入家庭的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供給，穩(wěn)定市場(chǎng)供求關(guān)系，保持房地產(chǎn)業(yè)合理的發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)水平。 （ 6） 在低層住宅建筑產(chǎn)業(yè)政策上，國(guó)家國(guó)土資源部重申“調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格低層用地審批”，明確繼續(xù)限制低層住宅建筑的供應(yīng)，對(duì)于類(lèi)似用地限制兩年以上的要回收。 2.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向 1、 企業(yè)中心全面轉(zhuǎn)移 。 早期，房地產(chǎn)業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，對(duì)資金、技術(shù)、人才的需求遠(yuǎn)低于低廉、充足的勞動(dòng)力和優(yōu)惠寬松的稅收環(huán)境的需求。在發(fā)展到一定規(guī)模后， 房地產(chǎn)業(yè) 開(kāi)始尋求資本、信息、技術(shù)、人才等企業(yè)快速發(fā)展的 新生產(chǎn)要素 ，而這些往往是在企業(yè)的誕生地找不到的 。 2、 上下游開(kāi)始對(duì)接 。 隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力與技術(shù)力量的發(fā)展，一些 房 地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單地處在產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)節(jié)點(diǎn)上（如建材等），而是擁有了自己的一些核心技術(shù)，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局開(kāi)始向相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈方向擴(kuò)張。 3、 開(kāi)發(fā)模式發(fā)生革命 。 在對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)追趕中，中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)在有片面重視產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量，而對(duì)生產(chǎn)模式等柔性的工藝技術(shù)重視不夠。在信息技術(shù)的促進(jìn)下，世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將從大規(guī)模生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向大規(guī)模定制（大規(guī)模定制能給用戶提供個(gè)性化的產(chǎn)品）模式的改變 。 4、信息 產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)終端 。 現(xiàn)在的房地產(chǎn)終端產(chǎn)品簡(jiǎn)單地存在著，在使用中基本上只發(fā)揮相對(duì)單一的功能。而隨著信息技術(shù)的發(fā)展，在以后的 10年中，信息技術(shù)將廣泛地應(yīng)用到房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品中。一些舊的樓宇也要進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化的升級(jí)，產(chǎn)品 信息 化（全面數(shù)字化將擁有網(wǎng)絡(luò)核心）成為網(wǎng)絡(luò)的終端。水泥鋼筋的建筑在網(wǎng)絡(luò)的支持下，將更加智能化，從開(kāi)放的網(wǎng)絡(luò)中獲得充 分的信息，功能將更加人性化。 2.2.3 項(xiàng)目所在地 新華 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 新華 地域廣闊，自然環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量高，非常適合生活居住， 新華 的房地產(chǎn)依托這個(gè)得天獨(dú)厚的自然背景大力發(fā)展了一大批高素質(zhì)樓盤(pán)而且深受市場(chǎng)歡迎。根據(jù) 新華 區(qū)建設(shè)局提供的 2005年、 2006年商品房預(yù)售與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示： 2005年 1 11月，共預(yù)售 1948套，預(yù)售面積是 20.14萬(wàn)平方米，實(shí)際成交套數(shù)為 2959套，實(shí)際成交面積則是 23.79萬(wàn)平方米，初顯供不應(yīng)求的情況。但這種供不應(yīng)求現(xiàn)象在 2006年已得到有力的緩解。 2006年 1 11月份共預(yù)售 1124套商品房，預(yù)售面積為 14.59萬(wàn)平方米，而實(shí)際成交套數(shù)則是 1528套，成交面積達(dá) 14.56萬(wàn)平方米，實(shí)際成交套數(shù)超出預(yù)售套數(shù) 404套，實(shí)際成交面積則比預(yù)售面積少了 0.03萬(wàn)平方米。從上述數(shù)據(jù)可看出，雖實(shí)際成交套數(shù)上升，但實(shí) 際成交面積卻有所降低， 新華 區(qū)樓市供求關(guān)系大致平衡。 2007年，隨著 新華 城市環(huán)境的進(jìn)一步改善和樓盤(pán)素質(zhì)的大幅提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的可喜局面。 2007年 新華 區(qū) 商品房 成交面積為 55.81萬(wàn)，成交套數(shù)為 5787套，月均成交 482套 ，其中 160以上商品房成交 345套，面積 10.40萬(wàn)，總金額為 66641.37萬(wàn)元 。 2008年 全年 新華 區(qū) 商品房 成交面積為 33.14萬(wàn)，成交套數(shù)為 3548套，為 2007年全年成交套數(shù)的 61.3%，月均成交 296套，比上年減少 2239套 ，其中 160以上商品房成交 294套，面積 9.02萬(wàn)比 2007年少 1.38萬(wàn)，總金額達(dá) 72556.10萬(wàn)元，比 2007年高 8.86%。同時(shí)， 2008年 商品房 成交均價(jià)為5587.22元 /，同比 2007年 的 4518.36元 有 23.7%的漲幅，可見(jiàn) 新華 市場(chǎng)在 08年寒冬下，并沒(méi)有量?jī)r(jià)齊跌。 進(jìn)入 2009 年，第一 季度商品房成交套數(shù)為 1764 套，遠(yuǎn)超過(guò)去年一季度的822 套。單看 4 月份，新增預(yù)售 10.46 萬(wàn)，約為 608 套，占 09 年以來(lái) 1468 套新批預(yù)售產(chǎn)品的 41.1%，環(huán)比上月的 264 套激增 130.3%，創(chuàng) 09 年以來(lái)的高位。其中今年第一季度 160 以上商品房成交量為 122 套比上一季度 71 套多 51 套，面積 3.33 萬(wàn)，總成交金額為 20171.13 萬(wàn)元，遠(yuǎn)超上一季總金額 13915.38 萬(wàn)元，漲幅為 45.0%。 2009 年以來(lái)， 新華 房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，部分開(kāi)發(fā)商乘“回暖之風(fēng)”低價(jià)入市，而更多開(kāi)發(fā)商則順勢(shì)調(diào)價(jià)，幅度合理則增強(qiáng)消 費(fèi)者的信心，過(guò)度則一直剛性需求的釋放，目前各開(kāi)發(fā)商均處于邊試邊調(diào)邊觀察階段。 隨著泛珠三角、粵港澳和廣佛都市圈區(qū)域合作的加快推進(jìn)，珠三角的競(jìng)爭(zhēng)力不斷加強(qiáng)。珠二環(huán)、 撫州 一環(huán)等高等級(jí)公路的建成通車(chē)，使 新華 與珠三角其他城市地區(qū)的距離大大拉近，往來(lái)更加便利。便捷的交通使得 新華 區(qū)位、資源、生態(tài)等比較優(yōu)勢(shì)和后發(fā)優(yōu)勢(shì)將更加凸現(xiàn)。 2006年，廣東麗日集團(tuán)、匯銀創(chuàng)展等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商先后進(jìn)駐 新華 開(kāi)發(fā)超級(jí)大盤(pán)。這些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的到來(lái)使得 新華樓市熱鬧紛繁，為 新華 樓市、 新華 經(jīng)濟(jì)注入了高質(zhì)量的新鮮血液。 新華 從此開(kāi)始舊貌換 新顏。隨著泛珠三角、粵港澳和廣佛都市圈區(qū)域合作的加快推進(jìn)，珠三角的競(jìng)爭(zhēng)力不斷加強(qiáng)。珠二環(huán)、 撫州 一環(huán)等高等級(jí)公路和塘西路等區(qū)內(nèi)公路的建成通車(chē)，使 新華 與珠三角其他城市地區(qū)的距離大大拉近，往來(lái)更加便利。地處廣佛都市圈后花園的 新華 ，正成為珠三角新一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土。 2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析 2.3.1 行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)介紹 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法為房地產(chǎn)行業(yè)的管理法規(guī)，本項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)作均依照此法進(jìn)行，現(xiàn)簡(jiǎn)介其中部分條文如下： 2.3.1.1 總則 第一條 為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 ，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。 第二條 在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。 本法所稱(chēng)房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。 本法所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 2.3.1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓 第九條 土地使用權(quán)出讓?zhuān)仨毞贤恋乩每傮w規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。 第十四 條 土地使用權(quán)出讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。 第十五條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門(mén)有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。 2.3.1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。 第二十五條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土 地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。 第二十七條 依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地