藍(lán)山江南財(cái)富城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告完成（正稿）

藍(lán)山江南財(cái)富城 1 1總 論 1.1 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：藍(lán)山江南財(cái)富城 項(xiàng)目總投資： 3000萬元，總建筑面積 約 30307萬 項(xiàng)目開發(fā)單位：永州市鴻大房地產(chǎn) 實(shí)業(yè) 有限公司 項(xiàng)目可研單位：永州市工程咨詢中心 1.2 區(qū)域概況 藍(lán)山縣是革命老區(qū) ,位于湖南省南部邊陲，南嶺山脈中段北側(cè)，東接臨武縣，南界江華縣和廣東省連州市，西鄰寧遠(yuǎn)縣，北毗嘉禾縣。境當(dāng)“楚尾粵頭”，為湘粵相通重要門戶。地處東經(jīng) 111 5415 112 2 08，北緯 25 01 02 25 31 08?？h境東西寬 55公里，南北 長 67公里，全縣總面積 1810.14平方公里，總?cè)丝?35.34 萬余人，轄 25 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處， 5 個(gè)農(nóng)林茶場， 2005 年國民生產(chǎn)總值為 219300萬元，其中：第一產(chǎn)業(yè)： 56260 萬元；第二產(chǎn)業(yè)： 67940 萬元；第三產(chǎn)業(yè)： 95810 萬元。境內(nèi)屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，日照充足，雨量充沛，四季分明，年平均氣溫 17.8，無霜期 290天，降雨量 1527.6毫米。 藍(lán)山縣區(qū)位優(yōu)越，交通便利，素有“湘南門戶”之稱，是湘南通達(dá)粵海的捷徑，是沿海的內(nèi)地，內(nèi)地的前沿。全縣共有公路總里程 782.8 公里。省道 S324、 S323、 S322 線交匯其中，永連公路貫穿全境。東距郴州 118公里，南距廣州 340公里，西距永州 164公里。藍(lán)山縣是湘南改革開放過渡試驗(yàn)區(qū)，湖南綜合改革試點(diǎn)縣和湘南農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點(diǎn)縣。全縣現(xiàn)已形成 8個(gè) 500畝以上的黃花梨基地， 12 個(gè) 2000 畝以上的優(yōu)質(zhì)烤煙基地， 10 個(gè) 1000 畝以上的商品藍(lán)山江南財(cái)富城 2 蔬菜基地， 1 個(gè)萬畝以上的大徑材基地， 12 個(gè) 5000 畝以上的豐產(chǎn)楠竹基地， 3 個(gè) 500 畝以上的高效藥材基地， 6個(gè)出欄 3000頭以上的瘦肉型牲豬基地。境內(nèi)資源豐富，可謂物華天寶，地方電力充足，是全國首批 100個(gè)電氣化達(dá)標(biāo)縣之一；礦產(chǎn)資源豐 富，境內(nèi)已探明的礦藏有鉛、鋅、錳、鐵等 25 種，其中黑七型錳鐵礦儲量達(dá) 1.5億噸。近年來，藍(lán)山農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)日趨繁榮，以個(gè)體私營和股份合作企業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅速。 1997年被評為全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展“十快縣”和永州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)強(qiáng)縣。全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已形成建材、輕紡、冶金、水電、竹木加工和交通運(yùn)輸?shù)攘笾е?，是全省運(yùn)輸大縣、小水電大縣和最大的石材加工基地。今日藍(lán)山經(jīng)濟(jì)繁榮，社會穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)。 1.3 項(xiàng)目簡介 1.3.1項(xiàng)目的由來 藍(lán)山江南財(cái)富城位于永州市藍(lán)山城區(qū)繁華的最具升值潛力的商業(yè)核心 圈 城東路。為適應(yīng)社會發(fā)展，本公司從藍(lán)山縣國土局以拍賣方式獲得該土地的使用權(quán)。 1.3.2項(xiàng)目簡介 本項(xiàng)目為商業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目。一至二層為商業(yè)用房，三層局部商業(yè)用房，三 層以上 為 高層 商品住宅。共開發(fā)三棟房屋建筑。建于城東路與規(guī)劃道路的交叉口，與藍(lán)山步行街構(gòu)成新的商業(yè)中心圈，臨鄰湘粵路酒店一條街、塔峰路針織一條街。總用地面積 4705.2，總建筑面積約 30307 萬，其中商鋪面積 7835.5 ，商品住宅 22471.5 。項(xiàng)目總投資 3000 萬元。項(xiàng)目建成后，成為藍(lán)山新的商業(yè)景點(diǎn) 江南財(cái)富城，促進(jìn)藍(lán)山商 業(yè)繁榮，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，引領(lǐng)新的消費(fèi)時(shí)尚。 藍(lán)山江南財(cái)富城 3 1、沿街門面優(yōu)先滿足社區(qū)商業(yè)，如郵政、銀行、美容美發(fā)、藥店、通訊、汽車美容、影樓、音像店、干活店、修理行、文印店、西餅店、鮮花禮品店、書店、服裝店、精品店等。 2、內(nèi)部以服飾為主，圍繞相關(guān)衍生產(chǎn)品，適當(dāng)?shù)匾M(jìn)中西餐飲，及休閑娛樂，如足浴、保健按摩、健身館、休閑茶館、美容美體館、網(wǎng)吧。 3、很容易聚集人氣的業(yè)態(tài) 餐飲、休閑娛樂安排在二、三樓，以帶動人流往上走。 1.4 項(xiàng)目開發(fā)單位基本情況 永州市鴻大房地產(chǎn) 實(shí)業(yè) 有限公司 成立于 2003 年 1 月 14 日，位于永州市冷水灘區(qū)零陵北路 310號， 是永州市較具規(guī)模的一家綜合型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有三級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司注冊資金 1000萬元，公司擁有資產(chǎn) 總資產(chǎn) 2530 余萬元， 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)、信息咨詢、 物 業(yè)管理、房產(chǎn)出售、出租、建筑裝飾工程、建筑裝飾材料經(jīng)營。 已成功開發(fā)了“冷水灘江南財(cái)富城”等項(xiàng)目，有著一定的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，建立和完善了項(xiàng)目開發(fā)策劃、建設(shè)、營銷、財(cái)務(wù)、質(zhì)量管理等系列規(guī)范的內(nèi)部管理制度，形成競爭上崗的用人機(jī)制，追求社會效益、經(jīng)濟(jì)效益雙贏及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已成 為公司的經(jīng)營理念。 公司擁有大量的工程技術(shù)人員，其中高級工程師二人、注冊規(guī)劃師一人、土建工程師五人、注冊會計(jì)師一人、注冊造價(jià)師一人，以及市場營銷、統(tǒng)計(jì)等技術(shù)人員 22人。 1.5 可行性研究的主要依據(jù)及范圍 1.5.1 可行性研究主要依據(jù) 藍(lán)山江南財(cái)富城 4 1、國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定。 2、藍(lán)山江南財(cái)富城建筑初步設(shè)計(jì)方案。 3、藍(lán)山江南財(cái)富城規(guī)劃及規(guī)劃批復(fù)。 4、土地拍賣確認(rèn)書及土地使用證。 5、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)單位提供的基礎(chǔ)資料。 1.5.2 可行性研究范圍 本次可行性研 究主要依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)范等，及建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料為前提，對該項(xiàng)目建設(shè)的必要性、工程建設(shè)條件、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、工程建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行分析、研究確定擬建規(guī)模，工程建設(shè)總投資、工程實(shí)施進(jìn)度安排、招投標(biāo)方式，環(huán)境保護(hù)及節(jié)能措施、拆遷安置方案。綜合分析預(yù)測房地產(chǎn)市場價(jià)格，對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、社會經(jīng)濟(jì)評價(jià)以及風(fēng)險(xiǎn)能力分析，以確定項(xiàng)目的可行性。 1.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 據(jù) 備 注 1 占地面積 m2 4705.5 2 總建筑面積 m2 30307 3 可銷售面積 m2 30307 4 建筑密度 % 65.8 5 容積率 4.9 6 綠化率 % 8 7 總投資 萬元 3000 8 貸款利息 萬元 236.25 藍(lán)山江南財(cái)富城 5 9 銷售總收入 萬元 5549 10 上繳稅金 萬元 869.9 11 開發(fā)利潤 萬元 1140.68 12 項(xiàng)目 投資利潤率 % 38 13 項(xiàng)目 投資利稅率 % 67 14 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 26.6 稅后 15 項(xiàng)目稅后凈現(xiàn)值 萬元 455.49 Ic=12% 16 借款償還期 年 2.7 1.7 主要研究結(jié)論 1、藍(lán)山江南財(cái)富城地處藍(lán)山縣城東路的十字路商業(yè)中心地段，交通便捷，是經(jīng)商的黃金地段，又是居家的風(fēng)水寶地。該項(xiàng)目進(jìn)行綜合開發(fā)，將地理優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為商品經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，來滿足市場需求，拉動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 2、本項(xiàng)目總投資 3000萬元，項(xiàng)目預(yù)測房地產(chǎn)銷售收入 5549萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 26.6%，開發(fā)企業(yè)該項(xiàng)目獲 純 利 1140.68萬元。全部投資回收期 2.78 年，借款償還期 2.7 年，同時(shí)可向國家和地方財(cái)政上交稅金 869.9萬元，開發(fā)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益明顯。 3、該項(xiàng)目的實(shí)施 ，為藍(lán)山縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了良好條件，增加就業(yè)渠道，可同時(shí)解決 1000 多人就業(yè)和改善舊城區(qū)近 100 戶居住條件，具有極大的社會效益。 4、該項(xiàng)目的實(shí)施，有利于藍(lán)山縣城的城市發(fā)展，有利于美化、亮化城市，有利于提高藍(lán)山縣城的品位。 藍(lán)山江南財(cái)富城 6 2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2.1 項(xiàng)目建設(shè)適應(yīng)城市化發(fā)展的要求 隨著永連公路、二廣高速公路在藍(lán)山的貫通，藍(lán)山縣城城市化發(fā)展進(jìn)程將進(jìn)一步加快城市的形成，經(jīng)濟(jì)速度發(fā)展的越來越快，城區(qū)人口越來越多，居民消費(fèi)水平的不斷向高檔次、高質(zhì)量方向發(fā)展以及日益壯大的交通系統(tǒng)，迫使藍(lán)山縣城原有的商業(yè) 中心地位越來越需要提升以適應(yīng)社會發(fā)展的要求，同時(shí)，居民對中高檔次的住宅需求也變得日益旺盛。項(xiàng)目建設(shè)地位于藍(lán)山城東路商業(yè)核心區(qū)中心，與其他商業(yè)廣場、農(nóng)貿(mào)市場遙相呼應(yīng)，其建設(shè)對藍(lán)山縣城商業(yè)中心形成有極大的促進(jìn)作用，同時(shí)，其住宅開發(fā)將補(bǔ)充舊城區(qū)中心住宅的稀缺。 2.2 項(xiàng)目建設(shè)是舊城改造和新規(guī)劃的商業(yè)中心商圈建設(shè)的需要 開發(fā)地段上建筑物多為上世紀(jì) 70 年代建筑，房屋破舊不堪，嚴(yán)重影響了藍(lán)山縣城市容市貌，對它進(jìn)行改造，不僅可改變舊城面貌和改善居民居住條件，發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚，提高城市品位，同時(shí)可緩解項(xiàng)目區(qū) 內(nèi)的交通擁擠狀況。促進(jìn)藍(lán)山縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為藍(lán)山人民創(chuàng)造更好的生活條件。項(xiàng)目建設(shè)勢在必行。 3項(xiàng)目開發(fā)條件 3.1 開發(fā)項(xiàng)目基本情況 3.1.1 地理位置及場地概況 藍(lán)山江財(cái)財(cái)富城位于藍(lán)山縣城城東路與規(guī)劃路交匯點(diǎn)西北側(cè)，地塊為二小塊，位于交叉路口，場地平整，總占地面積 4705.5。該建筑為綜合性商住樓，總建筑面積為 30307，建筑層數(shù)為 十二層 。 3.1.2 自然條件 藍(lán)山江南財(cái)富城 7 （ 1）溫度：年平均 17.8 ，極端最低 -4 ，極端最高 39.8 。 （ 2）降水：年平均降雨量在 1527.6mm，雨量集中在 4 6月。 （ 3）濕度：年平均相對濕度 80%。 （ 4）日照時(shí)間：年平均 1587h。 （ 5）風(fēng)向：一年中最多風(fēng)向?yàn)槟巷L(fēng)（含東南風(fēng)），其頻率為 26%，其次為西北風(fēng)，頻率 15%，西南風(fēng)，頻率 13%。 （ 6）風(fēng)速：平均風(fēng)速 5m/s，最大 17.3m/s（南風(fēng)） 3.1.3工程地質(zhì)條件 通過對項(xiàng)目原建筑物工程地質(zhì)資料得知，該段覆土厚度為 4 5 m，以下以灰質(zhì)碳巖為主，無溶洞及地質(zhì)構(gòu)造斷裂，為良好地質(zhì)承力結(jié)構(gòu)適宜建設(shè)中高層建筑。 4、地震：根據(jù)中國地震烈度分析（ 1990），項(xiàng)目所在地地震基本烈度為 度區(qū)，房屋應(yīng) 按級考慮抗震要求。 3.2 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件 1、原材料供應(yīng)情況 藍(lán)山縣城的地理位置較好，地方材料價(jià)格較低，砂礫石可直接取材于縣城東部河中；郊區(qū)有豐富的制磚資源，確保了建筑用磚低價(jià)供應(yīng)，豐富的森林資源完全能滿足建筑用木材，水泥有一家中型水泥廠，豐富而低廉的地方材料，可大大降低開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本。 2、基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施條件 藍(lán)山江南財(cái)富項(xiàng)目，地處城市主干道城東路，給排水設(shè)施、電力、電信、電視設(shè)施已完好運(yùn)行，無需另行投資來進(jìn)行外圍配套。 3.3 政策條件 在全市實(shí)行大力優(yōu)化投資 環(huán)境下，縣委、縣政府明確指示城區(qū)內(nèi)各職能部門要全力支持此開發(fā)項(xiàng)目，大開綠燈，簡化辦事程序，藍(lán)山江南財(cái)富城 8 盡快完成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。同時(shí)為了項(xiàng)目順利進(jìn)行，專門指派了一名副主任進(jìn)行協(xié)調(diào)，也成立了專門的協(xié)調(diào)指揮部，協(xié)調(diào)各部門關(guān)系，確保拆遷安置按期完成。以上措施必將大大促進(jìn)藍(lán)山江南財(cái)富城的建設(shè)。政府相關(guān)優(yōu)惠政策如下： 江南財(cái)富城是縣政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目 江南財(cái)富城是市、縣二級重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目 縣政府多次召開專題會議，制訂了系列優(yōu)惠政策；如稅費(fèi)第一年全免，第二年減半收取等等相關(guān)優(yōu)惠政策對外發(fā)布。 4市場分析 4.1 房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 4.1.1 人口環(huán)境 20 年前，當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)人口不足 2 萬人，城區(qū)僅集中在老城關(guān)鎮(zhèn)周邊地區(qū)，近幾年來城市建設(shè)得到了長足發(fā)展，特別新的城市規(guī)劃實(shí)施后，城市建設(shè)速度進(jìn)一步加快，城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，先后建成了藍(lán)山邊貿(mào)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等新城區(qū)，城區(qū)人口增至 10 多萬人，流動人口近 5萬。藍(lán)山作為湖南新興的邊貿(mào)城市，在建設(shè)初期，政府引進(jìn)了大量的年輕人才，城市居民年齡結(jié)構(gòu)比較年青，人口增長速度較快，市場規(guī)模容量不斷擴(kuò)大。隨著住房制度和企業(yè)改制力度加大，對房地產(chǎn)商品的需求進(jìn)一步加強(qiáng)。 4.1.2 經(jīng) 濟(jì)環(huán)境 近年來，縣委、縣政府重拳出擊抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)，連續(xù)幾年國民經(jīng)濟(jì)增長速度高于國家和省平均水平平均遞增速度為 9.4%，國民經(jīng)濟(jì)收入不斷增加增長達(dá) 17%，國內(nèi)生產(chǎn)總值 2005年 219.3 億元，其中第一產(chǎn)業(yè) 56.26億元，第二產(chǎn)業(yè) 67.94 億元，第三產(chǎn)業(yè) 95.81億元，2005年財(cái)政總收入 8.416億元。社會消費(fèi)品零售總額 67352萬元，藍(lán)山江南財(cái)富城 9 居民儲蓄量不斷增加，對房地產(chǎn)商品的要求也不斷加強(qiáng)。 4.1.3 政治環(huán)境 本項(xiàng)目作為藍(lán)山縣招商引資項(xiàng)目，納入藍(lán)山縣委、縣政府的重要工作目標(biāo)，享有一系列的招商引資優(yōu) 惠政策?？h政府要求各職能部門給予本項(xiàng)目各種優(yōu)惠措施，提高辦事效率。 4.1.4市場環(huán)境 隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整頓，特別是對新增土地的政策調(diào)整及對土地交易市場整頓規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)逐步規(guī)范化、市場化，不公平競爭將退出歷史舞臺，這對舊城區(qū)土地的不斷升值創(chuàng)造了條件。 4.1.5 市場前景 在住宅商品化完全推向市場的前提下，藍(lán)山縣城房價(jià)呈逐年遞增之勢。作為湖南新興的邊貿(mào)城市，目前人口偏少，增加城區(qū)人口數(shù)量，擴(kuò)大城市規(guī)模是必然的，對商品住宅及商場的需求也是旺盛的。 4.2 市場需求分析 1、供給市場特征 商業(yè)非常集中，商圈現(xiàn)象突出 縣城商業(yè)大部分集中在以塔峰路和城東路為核心的商圈范圍內(nèi)，該商圈是縣城的核心商圈，占據(jù)了縣城 50%以上的商業(yè)容量。 商業(yè)分布缺乏規(guī)劃，不成體系 縣城商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，分布散落、雜亂，沒有成行成市。處于比較低級別的商業(yè)發(fā)展階段。隨著縣城的發(fā)展，這一問題將更加突出，勢必要得到解決。 缺乏現(xiàn)代商業(yè)形式 雖然有一個(gè)號稱“藍(lán)山商業(yè)步行街”的項(xiàng)目，但是該項(xiàng)目名不藍(lán)山江南財(cái)富城 10 符實(shí)，并不是真正意義上的步行街?？h城目前也沒有 SHOPPINGMALL等現(xiàn) 代的商業(yè)形式，商業(yè)沒有核心，有商圈而無商核。 缺乏上檔次的賣場 目前市面上銷售的產(chǎn)品多為低廉質(zhì)低的產(chǎn)品，缺乏品牌商品，也缺乏上檔次的商品，以銷售品牌產(chǎn)品為主的賣場。 缺乏餐飲、娛樂和休閑場所 餐飲、娛樂和休閑場所相對匱乏，隨著縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，恩格爾系數(shù)將進(jìn)一步降低。居住、餐飲、娛樂及休閑的支出將進(jìn)一步增長，而目前縣城明顯缺乏這一類場所。 房地產(chǎn)市場剛剛起步 房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，市民對房地產(chǎn)的概念還處于由拒絕到慢慢接受的過程中。 缺乏開發(fā)理念 目前所開 發(fā)的兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目證明，縣城目前還缺乏開發(fā)理念，開發(fā)商對于房地產(chǎn)開發(fā)還沒有明晰的概念，對于如何進(jìn)行產(chǎn)品定位、推廣等也還缺乏經(jīng)驗(yàn)。 開發(fā)水平低，開發(fā)規(guī)模小 目前所銷售的商品房項(xiàng)目都明顯沒有適應(yīng)市場需求，開發(fā)規(guī)模也極小。 住宅產(chǎn)品市場需求量大 藍(lán)山有毛織產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，有 2萬多人的外來人口，市場需求量大，而目前市面上商品住宅供應(yīng)量有限，市場需求并沒有得到釋放，所以藍(lán)山住宅產(chǎn)品市場潛力巨大。藍(lán)山商業(yè)步行街住宅產(chǎn)品的銷售成功也證明了這一點(diǎn)。 商業(yè)物業(yè)需要精心定位 藍(lán)山江南財(cái)富城 11 藍(lán)山毛織產(chǎn)業(yè)從 2001年興起，經(jīng)過 5年的發(fā)展，造就了一批毛織行業(yè)的老板，這些人無疑是商業(yè)物業(yè)的主要消費(fèi)者，所以藍(lán)山的商業(yè)物業(yè)市場具備潛力。但是藍(lán)山商業(yè)體系紊亂，基本無規(guī)律可循，之前僅開發(fā)了藍(lán)山商業(yè)步行街的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，銷售情況也不理想，基本無參考價(jià)值，所以發(fā)展商業(yè)物業(yè)更需要精心的定位，細(xì)心操作。 4.3 相關(guān)項(xiàng)目的市場調(diào)查分析 本案 +藍(lán)山商業(yè)步行街 =藍(lán)山新核心商圈 4.3.1 支撐點(diǎn)： 1、城市唯一的兩具商業(yè)項(xiàng)目。 2、總商業(yè)面積超過 13000。 3、綜合性商業(yè)體。 4、統(tǒng)一操作，互相借 勢，互為補(bǔ)充。 4.3.2 優(yōu)勢 1、避免定位重復(fù)，形成惡性競爭。 2、避免價(jià)格戰(zhàn)。 4.3.3 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測 A、按照 15 年的投資回收期確定項(xiàng)目的銷售價(jià)格，比照周邊門面的租賃價(jià)格，可以確定本項(xiàng)目的租賃價(jià)格也為 41元 /平米月。按照 15 年的投資回收期計(jì)算，則項(xiàng)目臨街門面的平均銷售單價(jià)是41元 /平 月 12月 15=7380元 /。 如果把半年的免租進(jìn)入，則應(yīng)該是 7380+7380 7%/2=7638元 / 約等于 7800元 /。 B、商鋪拋出市場的價(jià)格區(qū)間 一 層臨街 門 面： 9000 11000元 /左右 一層內(nèi)部： 4000 6000元 /左右 藍(lán)山江南財(cái)富城 12 二層 商鋪 ： 2000 元 /左右 三層 商鋪 ： 1800 元 /左右 4.4項(xiàng)目周邊環(huán)境分折 本項(xiàng)目位于藍(lán)山縣城城東路成熟地段，但偏離城市核心商圈，不能依托已形成的商業(yè)氛圍。周邊的城市核心商圈以城東路和塔峰路兩條道路交叉點(diǎn)為核心，西至湘粵路，東至城東路、零售商業(yè)集中，主要有藍(lán)山步行街、實(shí)惠多超市、仙東超市。不存在惡性競爭，而是互補(bǔ)優(yōu)勢需要實(shí)現(xiàn)雙贏。 4.5市場調(diào)查結(jié)論 當(dāng)前商場及商品住宅市場狀況良好，消費(fèi) 基礎(chǔ)穩(wěn)定，有著相當(dāng)多的優(yōu)勢條件，有利于本項(xiàng)目開發(fā)，具體分析如下； 1、有利因素 （ 1）經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，居民生活水平不斷提高； （ 2）成熟商業(yè)核心區(qū)，得天獨(dú)厚的絕版地段，無需大量宣傳即可得到消費(fèi)者認(rèn)可； （ 3）獨(dú)特的設(shè)計(jì)，打破現(xiàn)有商鋪與多層住宅模式，易于制造熱點(diǎn)； （ 4）政府政策扶持，加大培育市場力度；同時(shí)對國有土地的嚴(yán)格控制，使地價(jià)與房價(jià)在近期內(nèi)得到飚升； （ 5）舊城區(qū)的整合與改造，使舊城商業(yè)環(huán)境與居住環(huán)境得到了相當(dāng)大的改善。 2、不利因素 （ 1）土地開發(fā)成本較高，存在一定 競爭壓力，開發(fā)周期要短。 （ 2）項(xiàng)目位于舊城中心，施工場地較小，要加強(qiáng)施工管理，進(jìn)行文明施工。 3、商業(yè)定位 藍(lán)山江南財(cái)富城 13 發(fā)展理念 城市商業(yè)引擎，自由消費(fèi)體驗(yàn) 讓藍(lán)山進(jìn)入第四消費(fèi)時(shí)代，這個(gè)時(shí)代的精神就是自由與體驗(yàn)。 人們在這個(gè)商業(yè)建筑里自由穿梭，或購物或游憩，或美食或玩樂，或看書或游戲，這就是最具體的都市生活，我們的項(xiàng)目創(chuàng)造了體驗(yàn)自由的空間。 我們給予藍(lán)山這樣的體驗(yàn)空間，某種程度上，我們是城市的活力引擎。 5項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 5.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)說明 5.1.1 設(shè)計(jì) 依據(jù) 1、甲方所提供設(shè)計(jì)方案征集邀請書； 2、甲方所提供有關(guān)該項(xiàng)目用地紅線圖及地形圖； 3、民用建筑設(shè)計(jì)通則（ GB50352-2005）； 4、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GBJ16-87， 2001版）； 5、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分），建標(biāo) 2002219號； 6、建設(shè)部建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定。 5.1.2 工程概況 該工程規(guī)劃用地位于城東路和規(guī)劃道路十字交差路口的西北角和西南角。該建筑為綜合性商住樓。總建筑面積為 30307， 建筑層數(shù)為 十二 層。 5.1.3設(shè)計(jì)理念 1、充分關(guān)注商業(yè)，住宅建筑的形象塑造，力圖保持城市主干道景觀序列的延續(xù)性和完整性。 2、突出城市辦公性建筑的特殊性質(zhì)，使建筑形象充分反映新時(shí)藍(lán)山江南財(cái)富城 14 代的特色。 3、室內(nèi)外空間互相融合，創(chuàng)造出豐富而有層次的建筑空間效果。 4、建筑外形明快、現(xiàn)代，以展現(xiàn)新世紀(jì)新建筑的風(fēng)貌。 5.1.4 功能布局 本項(xiàng)目打破傳統(tǒng)的空間組織形式，力圖營造一種多層次主體化的公共活動空間，采用不同功能空間之間的互相滲透，加上邊廊、內(nèi)院、中庭、聯(lián)系平臺的相互穿插，使平 面和豎向空間層次豐富。 主商業(yè)中心入口設(shè)置于城東路和規(guī)劃道路交叉路口西南角處。一層為普通商業(yè)鋪面用房，此鋪面可做生活超市及郵電，通訊營業(yè)廳及其普通商業(yè)門面；二層及延城東路局部三層為普通商業(yè)門面用房；三層 以上 為 商品 住宅。值得一提的是在路口西南角主體建筑的內(nèi)部設(shè)置了跨兩層空間高度的中庭，其中設(shè)置休憩廣場，方便顧客在購物的同時(shí)也有一個(gè)休息和交流的場所，而使建筑無論在平面功能上還是在裝門面造型上都豐富了許多，起到了畫龍點(diǎn)睛的效果。 另外對于商品住宅進(jìn)行了精心的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造舒適、適用的居住空間，優(yōu)美的綠化環(huán) 境；祥和與繁華同在，時(shí)尚與典雅并存。住宅基本特點(diǎn)： 1）各個(gè)戶型的主臥或客廳至少有一個(gè)朝南，最大限度的利用冬季南向的直射太陽光。 2）通風(fēng)良好，不閉塞，夏季能有效的組織穿堂風(fēng)。 3）除部分主臥室衛(wèi)生間外，其他所有房間全為明廚、明房、明廳，實(shí)現(xiàn)“四明”，適合湘南本地情況，達(dá)到自然采光要求。 4）餐廳、客廳均有機(jī)結(jié)合在一起，加大了空間流動性、豐富了空間層次。 5）各戶型、功能分區(qū)明確、鬧靜、干濕、臟、凈分區(qū)合理。 6）客廳均采用大玻璃落地，主臥室采用大凸窗（外設(shè)有陽臺的除外）。使空間更加明亮，同時(shí)擴(kuò)大視野，將個(gè)部景色更加完 全的引入室內(nèi)，使居住者心情得以開闊、舒暢，將健康型住藍(lán)山江南財(cái)富城 15 宅設(shè)計(jì)理念彰顯得淋漓盡致。 5.1.5 造型設(shè)計(jì) 建筑造型以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，外觀虛實(shí)對比強(qiáng)烈，造型純樸而明快，色彩豐富，體現(xiàn)濃厚的現(xiàn)代辦公建筑的氛圍。外墻以面磚、石材、墻漆和玻璃組成，既保證房間充足的陽光，又在裝門面上形成豐富的光景效果，展而大氣的入口處理，使建筑具有鮮明的標(biāo)志性。屋頂造型輕盈，彌漫著濃郁的現(xiàn)代人文氣息。 建筑風(fēng)格突出一種充分體現(xiàn)時(shí)代感的新銳特色。建筑形體既有整體的大氣磅礴，也不乏豐富的細(xì)致纖巧，通過整體造型的幾何特性，材料 的巧妙運(yùn)用，傳達(dá)了新時(shí)代銳意進(jìn)取，力爭上游的拼搏精神。 5.1.6 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 4705.2平方米（其中道路面積 328.34 平方米） 凈用地面積 :4376.86平方米 總建筑面積： 30307平方米（住宅面積： 22471.5平方米，商業(yè)面積： 7835.5平方米） 基底面積： 4052.0平方米 容積率： 4.9 建筑密度： 65.8% 5.2 項(xiàng)目規(guī)劃建筑物設(shè)計(jì)方案 根據(jù)已經(jīng)批復(fù)的藍(lán)山江南財(cái)富城規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)總建筑面積30307m2，其中：商鋪 7835.5 ,住宅 22471.5 。 總基底面積約4052，建筑密度 65.8%，設(shè)計(jì)為一、二層商為業(yè)用房。三層局部商業(yè)用房，三層 以上 為 小高層 商品住宅。設(shè)計(jì)商鋪可售面積7835.5m2， 住宅 200 套，面積 22471.5m2， 同時(shí)配套建設(shè) 停車場，停藍(lán)山江南財(cái)富城 16 車位 20 個(gè)。在住宅設(shè)計(jì)中，三室二廳 (122.76m2/套 )100 套， 二室二廳（ 102m2/套） 100 套。商場設(shè)計(jì)為全框架結(jié)構(gòu)，打破現(xiàn)有門面商鋪概念，由自動扶梯聯(lián)系一至三層 ,商場并設(shè)中廳 ,與二層屋面采光井配套 ,確保商場有良好的通風(fēng)采光。 5.3 項(xiàng)目工程建設(shè)內(nèi)容 1、拆除工 程 項(xiàng)目內(nèi)現(xiàn)有五層樓一棟，二棟民房，總拆除面積 2000m2，所拆房屋為磚混結(jié)構(gòu)，所有拆除工作在 1個(gè)月內(nèi)可以完成。 2、建安工程 （ 1）土建部分：總建筑面積 30307m2，層數(shù) 3 11層，商鋪一至二層、三層局部商業(yè)用房，住宅三棟 均為小高 層，建筑結(jié)構(gòu)采取人工挖孔樁基礎(chǔ)，主體工程為框架結(jié)構(gòu)，外部裝修采用外墻漆、鉛塑板。 （ 2）設(shè)備及安裝：安裝工程包括消防系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)備，商場扶梯。 （ 3）配套工程：休閑廣場、綠地、臨街景觀、停車場及消防通道。 6環(huán)境保護(hù)、節(jié)能 6.1 環(huán)境保護(hù) 1、 該項(xiàng)目屬綜合服務(wù)性項(xiàng)目，有生活污水產(chǎn)生，需對生活污水按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理，使之符合國家污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-1996的有關(guān)要求，再排放至排水系統(tǒng)中。 2、對于生活廢棄物要指定地方堆放、分類處理；該焚燒的焚燒，該轉(zhuǎn)運(yùn)的轉(zhuǎn)走，配有專人負(fù)責(zé)管理。 3、生活垃圾的處理，本項(xiàng)目正常運(yùn)作中產(chǎn)生的生活垃圾統(tǒng)一進(jìn)藍(lán)山江南財(cái)富城 17 入垃圾站房，交送環(huán)保部門統(tǒng)一處理。 4、建設(shè)過程中施工期間環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目在施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪音及施工中粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成污染。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備需加隔音裝置，對粉塵擬采用噴水降塵?？傊陧?xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營過程中，采取措施后要符合環(huán)保法規(guī)的要求。 6.2 節(jié)能 該項(xiàng)目為多層綜合性房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)規(guī)模大，用電、用水量較大，因本地區(qū)屬季節(jié)性濕潤氣候，各季節(jié)溫差大，因而建筑節(jié)能潛力較大，根據(jù)國家建筑節(jié)能規(guī)范，新建建筑物嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目所采用的節(jié)能措施如下： 1、節(jié)電措施 一切電器設(shè)備、機(jī)械設(shè)備電機(jī)均采用最新節(jié)能產(chǎn)品，減少電能消耗。如電梯、空調(diào)、扶梯等。 2、節(jié)水措施 一切用水器具采用節(jié)水型器具，本項(xiàng)目采用直接飲用水和生活用 水分開，可節(jié)約用水，沖洗衛(wèi)生間的用水可采用中水（即生活污水經(jīng)過中水設(shè)備處理后的中水）高壓供水系統(tǒng)采用二次加壓（或恒壓供水）減少用水量。 3、節(jié)能措施 采用真空玻璃減少室外溫度傳遞到室內(nèi)，從而減少室內(nèi)能量消耗，商場入口及樓梯口裝置幕簾，減少室內(nèi)外熱量傳遞，從而達(dá)到節(jié)能效果。 7 項(xiàng)目開發(fā)管理、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排及工程招標(biāo)事項(xiàng) 7.1外部協(xié)調(diào) 藍(lán)山江南財(cái)富城 18 本項(xiàng)目屬藍(lán)山縣委、縣政府重點(diǎn)工程，招商引資建設(shè)項(xiàng)目，由縣委、縣政府成立指揮部協(xié)調(diào)處理開發(fā)建設(shè)過程中各種外部問題，保證開發(fā)項(xiàng)目的投資單位不受外界干擾，順利完 成項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、營銷等工作。 7.2內(nèi)部管理 經(jīng)公司董事會研究決定，本項(xiàng)目由董事長兼總經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)，重大決策再召開董事會研究，由董事長直接聘請下屬人員，集公司全體職工力量進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。公司組織機(jī)構(gòu)如下表： 董事長（總經(jīng)理） 7.3 項(xiàng)目營銷 項(xiàng)目開工之前，公司對產(chǎn)品銷售與市場定位已作了大量的前期準(zhǔn)備工作。 1、經(jīng)公司對藍(lán)山縣城商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)查分析，多層及小高層 中高檔住宅與商場結(jié) 合在舊城區(qū)具有明顯個(gè)性。在設(shè)計(jì)過程中公司通過聘請高水平設(shè)計(jì)隊(duì)伍，并充分聽取專家和社會各界意見，對設(shè)計(jì)產(chǎn)品追求精益求精。 2、加大市場宣傳力度，聘請專業(yè)的營銷公司對項(xiàng)目進(jìn)行包裝策劃，聯(lián)系老客戶、發(fā)展新客戶。將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)推向社會。 7.4 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 規(guī)劃部 工程部 營銷部 材料供應(yīng)部 辦公室 財(cái)務(wù)部 藍(lán)山江南財(cái)富城 19 整個(gè)項(xiàng)目從 2006 年 8月開始，至 2007年 10月全部竣工，歷時(shí)1 年，開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表。 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表 序號 工作內(nèi)容 2006年 2007年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項(xiàng)目前工作 2 項(xiàng)目籌資和規(guī) 劃報(bào)批 3 施工圖設(shè)計(jì) 4 項(xiàng)目招標(biāo) 5 拆遷及三通一平 6 基礎(chǔ)施工 7 主體施工 8 房屋預(yù)售 9 裝飾施工 10 竣工驗(yàn)收到 7.5工程招標(biāo)事項(xiàng) 本項(xiàng)目屬公共商業(yè)建筑及 商品 住宅建筑，應(yīng)納入招標(biāo)范圍，采用委托招標(biāo)組織形式，建筑及安裝工程采用公開招標(biāo)方式，工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理可采用邀請招標(biāo)方式，具體見招標(biāo)基本情況表。 藍(lán)山江南財(cái)富城 20 招標(biāo)基本 情況表 建設(shè)項(xiàng)目名稱： 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招 標(biāo)方式 招標(biāo)公告發(fā)布 中標(biāo)候選人公 示媒介 招標(biāo)估算 金額 （萬元） 備注 全部招標(biāo) 部份招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 勘察 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請招標(biāo) 永州日報(bào) 10 設(shè)計(jì) 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請招標(biāo) 永州日報(bào) 40 建筑工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 永州網(wǎng) 2105.07 安裝工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 永州網(wǎng) 180 監(jiān)理 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請招標(biāo) 永州日報(bào) 20 主要設(shè)備 重要材料 其它 藍(lán)山江南財(cái)富城 - 21 - 8投資估算與資金籌措 8.1 投資估算 本項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目建設(shè)成本和建設(shè)期利息二部分組成。 8.1.1開發(fā)成本估算 主要包括建安工程費(fèi)、土地成本、開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、銷售費(fèi)用等。 1、建安工程費(fèi)：主要包括建安成本和配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，共計(jì)2105.07萬元。 1）建安成本：包括土建工程、室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)照明工程、室內(nèi)裝飾工程、設(shè)備及消防工程，按永州市目前建筑市場實(shí)際行情，每平方米按 580 元 / ， 計(jì)算要建安成本 1757.81 萬元。商鋪隔斷及裝修 117.26萬元。 2）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 230萬元。 3）拆除工程：根據(jù)永州市實(shí)際行情，拆除房屋廢舊材料可抵扣拆除工程工資及廢渣清理費(fèi)。 2、土地開發(fā)成本：根據(jù)公司與藍(lán)山縣國土局簽訂的土地拍賣確認(rèn)書，所有土地購置費(fèi)為 318.2萬元。 3、開辦費(fèi)共計(jì) 120.31萬元 1）項(xiàng)目管理費(fèi)：按建安成本 的 4%計(jì)算為 70.31萬元。 2）規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi)： 50萬元。 4、其它費(fèi)用：含質(zhì)監(jiān)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、投資管理費(fèi)等 25 萬元。 5、前期銷售費(fèi)用包括廣告宣傳及市場推廣費(fèi)等 30萬元。 6、開發(fā)期稅費(fèi)：共計(jì) 83.39萬元。 1）土地出讓金及土地使用稅：本項(xiàng)目土地通過拍賣出讓為出讓藍(lán)山江南財(cái)富城 - 22 - 土地，土地出讓金及土地使用稅免。 2）規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi) 30萬元。 3）勞保基金： 53.89萬元。 7、 不可預(yù)見費(fèi) 按建安成本的 10%計(jì)算為 175.78萬元。 以上 7項(xiàng)開發(fā)成為 2858.25萬元。 8.1.2 建設(shè)期利息 本項(xiàng)目擬向銀行貸款 1500萬元，于 2007年貸款，至 2008年全部還清，貸期二年，年利率 6.3%，共需建設(shè)期利息 1500 6.3%1.5 141.75萬元。 以上兩項(xiàng)合計(jì)項(xiàng)目總額為 3000萬元，以開發(fā)單位可銷售面積計(jì)算每平方米綜合造價(jià)為 989.87元 /m，項(xiàng)目總投資見表。 項(xiàng)目總投資估算表 編號 項(xiàng)目名稱及費(fèi)用 單價(jià) 面積 ( ) 合計(jì)（萬元） 1 建安工程費(fèi) 2105.07 1.1 建安成本 480 元 / 30307 1757.81 1.2 基礎(chǔ) 設(shè)施配套費(fèi) 230 1.3 商鋪隔斷及裝修 117.26 2 土地開發(fā)成本 318.2 3 開辦費(fèi) 120.31 3.1 項(xiàng)目管理費(fèi) 70.31 3.2 規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi) 50 4 其它費(fèi)用 (含質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理等 ) 25 5 前期銷售費(fèi)用 30 藍(lán)山江南財(cái)富城 - 23 - 6 開發(fā)期稅費(fèi) 83.89 6.1 規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi) 30 6.2 勞保基金 53.89 7 不可預(yù)見費(fèi) 175.78 8 建設(shè)投資 (1 2 3 4 5 6 7) 2858.25 9 建設(shè)期利息 141.75 10 項(xiàng)目總投資（ 8 9） 3000 11 建筑面積單位成本元 / 989.87 8.2 資金籌措及資金使用計(jì)劃 8.2.1資金籌措 資金籌措和使用計(jì)劃估算表 單位：萬元 編號 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 2006 2007 1 資金來源 1600 1500 1.1自有資金 800 1.2建筑商墊資 100 1.3 房屋銷售收入（定金） 300 1.4貸款 1500 2 資金運(yùn)用 1500 1500 2.1建設(shè)資金成本 1500 1358.25 2.2借款還本付息 141.75 2.3銷售稅金及附加 2.4土地增值稅 2.5所得稅 3 累計(jì)盈余資金 項(xiàng)目資金投入量較大，約為 3000 萬元人民幣，資金來源為自有資金、房屋銷售收入再投入、建筑商墊資和銀行貸款組成。 1、自有資金：公司計(jì)劃投放自有資金 1200 萬元人民幣，于第藍(lán)山江南財(cái)富城 - 24 - 一年投入 800萬元 ,第二年投入 400萬元。 2、建筑商墊資：按市場行情墊資建安成本 10%左右可籌集資金100萬元，于第一年投入。 3、銷售房屋定金收入再投入：項(xiàng)目主體 工程計(jì)劃于 2007 年 6月完成， 7 月開始預(yù)售，預(yù)計(jì)收取 300 萬元定金款滾動投入項(xiàng)目開發(fā)。 4、銀行貸款：本項(xiàng)目雖通過自有資金、商品房預(yù)售籌集了大量資金，但項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金仍有較大缺口，擬貸款 1500 萬元用于項(xiàng)目建設(shè)，解決資金困難，貸款期至 2008年。 8.2.2 資金使用計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排，本項(xiàng)目自 2006年 6月開始投入， 2007年底完工交付使用，分年度各項(xiàng)資金投入計(jì)劃如下： 1、建安 工程 成本：資金投入從 2006 年 10 月開始至 2007 年 12月結(jié)束，各年投入分別為： 2006年投入 400萬元， 2007年投入 1600萬元。 2、土地開發(fā)成本：根據(jù)土地協(xié)議， 2006年投入 318元，支付地價(jià)款。 8.2.3 貸款還款計(jì)劃 本項(xiàng)目實(shí)際貸款 1500 萬元人民幣，建設(shè)期累計(jì)利息 141.75 萬元，建設(shè)期利息計(jì)入總投資，用售房收入還款 。 9項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 9.1 說明及基本數(shù)據(jù) 該項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）和有關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法實(shí)施細(xì)則和建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容及深度規(guī)定，以及現(xiàn)行的會計(jì)制度和稅收制度等相關(guān)藍(lán)山江南財(cái)富城 - 25 - 規(guī)定進(jìn)行測評。 9.2 銷售 預(yù)測 9.2.1 銷售量預(yù)測 根據(jù)永州市統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2006 年）顯示，藍(lán)山縣商品房屋銷售情況（ 2005年）實(shí)際銷售商品房屋面積 0.28萬平方米，全部為住宅、個(gè)人購買商品房住宅 0.28 萬平方米，房屋銷售額 150 萬元， 2006年藍(lán)山商品住房開發(fā)銷售情況見下表。 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 建設(shè)情況 商鋪售價(jià) 銷售情況 住宅售價(jià) 銷售情況 數(shù)量 最低價(jià) 最高價(jià) 數(shù)量 最低價(jià) 最高價(jià) 藍(lán)山商貿(mào)城 2006-1-1 完工 90套 2180 9999 78% 200套 718 928 100% 欣馨園 2006-7-28 完工 45套 2900 6600 85% 200套 888 1230 98% 紫荊花園 2006-7-1 在建 20套 2180 6180 65% 60套 918 1080 87% 三藍(lán)花園 2006-7-1 在建 38套 1098 1380 100% 本項(xiàng)目自 2006 年 7 月開工以來，已定購商鋪 30%，住宅已定購40%，均有預(yù)售合同，銷售趨勢看漲，主要是 藍(lán)山現(xiàn) 有商品房開發(fā)基數(shù)少，存量不足，正處在購房高峰期，本項(xiàng)目僅有 200套 住宅不存在銷售風(fēng)險(xiǎn)，并且銷售價(jià)格正在看漲。 銷售計(jì)劃如下：一層商場第 2年銷售 30%，第 3年銷售 70%； 二層商場第 3年銷售 50%，第 4年銷售 50%； 三層商場在第 4年銷完。住宅分三年銷售，第 2 年銷售 30%，第 3 年銷售 40%，第 4 年銷售30%。 9.2.2 銷售單價(jià)確定 公司經(jīng)對永州市藍(lán)山縣城商業(yè)物業(yè)及各商品住宅銷售價(jià)格比較和市場預(yù)測（詳市場分析），近幾年藍(lán)山縣城舊城改造任務(wù)大，搬遷工程多，商場及商品住宅需求量較大，雖有較為激烈競爭，但市藍(lán)山江南財(cái)富城 - 26 - 場的需求旺盛。但考慮到一些不可預(yù)見因素，因此在確定銷售價(jià)中采取較為保守的價(jià)格，商品住宅平均價(jià)按 1060元 /， 一層臨城東路按 9000-11000 元 /，內(nèi)商場按 4000-6000 元 /，二層商場按2000元 /，三層按 1800元 /計(jì)算 。 銷售收入表 序號 類別 可銷售面積（ m2） 銷售單價(jià)元 /m2 銷售金額（萬元） 1 一層商場 臨街 1120 10000 1120 內(nèi)商場 2391.8 5000 1196 2 二層商場 3603.7 2000 721 3 三層商場 720 1800 130 4 住 宅 22471.5 1060 2382 合 計(jì) 5549 9.3 銷售收入、銷售 稅金及附加 （ 1）銷售收入根據(jù)上述單價(jià)及面積經(jīng)計(jì)算總收入為 5549萬元，具體見銷售收入表。 （ 2）考慮到該項(xiàng)目以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和建筑工程建設(shè)為主要內(nèi)容，在稅收征繳上，本項(xiàng)目按 5%的營業(yè)稅，（另加稅金的 7%城建稅、3%教育附加）綜合按房產(chǎn)銷售收入的 5.5%計(jì)算營業(yè)稅金及附加，該項(xiàng)目為招商引資項(xiàng)目，有權(quán)享受縣區(qū)政府制定的招商引資優(yōu)惠政策。 9.4 總成本費(fèi)用 根據(jù)建設(shè)投資成本、借款利息支出及經(jīng)營期成本估算，項(xiàng)目投資總成本費(fèi)用 3843.62萬元，經(jīng)營成本為 843.62萬元（主要是工資、廣告費(fèi)及銷售 費(fèi)用等），年平均綜合開發(fā)成本攤銷 1500 萬元（詳見總成本費(fèi)用表、損益表）。 9.5 財(cái)務(wù)評價(jià) 1、根據(jù)逐年估算的銷售收入、總成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量及借款償還期計(jì)算，財(cái)務(wù)評價(jià)及效益分析結(jié)果如下表。 財(cái)務(wù)評價(jià)及效益分析結(jié)果總表 藍(lán)山江南財(cái)富城 - 27 - 序號 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注 1 總投資 萬元 3000 按項(xiàng)目 2 銷售收入 萬元 5549 按項(xiàng)目 3 總成本費(fèi)用 萬元 3843.62 按項(xiàng)目 4 利潤總額 萬元 1703.38 累計(jì)利潤總額 5 投資利潤率 % 38 按項(xiàng)目總利潤計(jì)算 6 投資利稅率 % 67 按項(xiàng)目總利稅計(jì)算 7 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 26.6 所得稅后 8 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 455.49 折現(xiàn)率 12%（稅后） 9 全部投資回收期 年 2.78 含建設(shè)期 2年 10 借款償還期 年 2.7 含建設(shè)期 2年 2、財(cái)務(wù)盈利能力分析（全部投資） 通過對該項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量的計(jì)算，其全部投資內(nèi)部收益率（稅后） 26.6%，全部投資回收期 2.78年（含建設(shè)期 2年），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%） 455.49萬元（詳見現(xiàn)金流量表（全部投資）。 從以上測算指標(biāo)分析 ，財(cái)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，且該項(xiàng)目屬城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已能滿足投資的要求。 3、償債能力分析 該項(xiàng)目經(jīng)營期短，主要依靠房屋銷售收入償還借款本息，借款償還期為 2.7 年（含建設(shè)期 2 年），償債能力較強(qiáng)（詳見借款還本付息計(jì)算表）。 9.6 敏感性分析及盈虧平衡點(diǎn) 該項(xiàng)目敏感性因素主要有建設(shè)投資及費(fèi)用，商品房銷售價(jià)格及總收入，建設(shè)經(jīng)營期延長壹年造成經(jīng)營成本增加，根據(jù)上述因素，按最不利情況考慮來判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)狀況，具體見表。 敏感性分析表 單位 ：萬元 序號 變化因素 幅度 基本年內(nèi)部收益率（ %） 基本年投資回收期（年） 變化后內(nèi)部收益率（ %） 敏感度 臨界點(diǎn) 藍(lán)山江南財(cái)富城 - 28 - 1 總成本費(fèi)增加 +5% 26.6 2.78 22.23 3.28 2 銷售收入減少 -5% 26.6 2.78 20.22 4.8 3 建設(shè)經(jīng)營期延長壹年經(jīng)營成本增加 +20% 26.6 2.78 19.47 1.34 計(jì)算結(jié)果表明：各因素的變化均不同程度影響到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期，但變化后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)值，銷售收入因素最敏感、最不利情況 為經(jīng)營期延長一年，造成經(jīng)營成本增加 ，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率僅為 19.47%，其次是按 銷售收入降低 5%時(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率僅為 20.22%，基本可行。說明本項(xiàng)目開發(fā)有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 盈虧平衡分析：該項(xiàng)目的固定成本為土地費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、辦證手續(xù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑工程費(fèi)等建設(shè)投資 3000萬元，開發(fā)收益為銷售收入減去經(jīng)營成本即萬元。 盈虧平衡點(diǎn)： 3000（ 5549 843.62） 100%=63.7% 9.7 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 通過指標(biāo)計(jì)算和經(jīng)濟(jì)分析，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，抗風(fēng) 險(xiǎn)能力較強(qiáng)，社會效益顯著，特別是具有較強(qiáng)的償債能力，因而開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是可 行的。 10風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來自：房屋建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)展、項(xiàng)目的允許建設(shè)面積、開發(fā)周期、貸款利率方面，其中主要取決于銷售價(jià)格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會條件的影響。另外自有資金占總投資的比例為 40% ，雖然對整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)，因此要認(rèn)真考慮。 藍(lán)山江南財(cái)富城 - 29 - 10.1 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn) 63.7%，即銷售面積達(dá)到可銷售面積的63.7%時(shí)，項(xiàng)目保持盈虧平衡。 10.2 敏感性分析 影響本項(xiàng) 目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）、售價(jià)和項(xiàng)目的允許建設(shè)面積。建造成本的增加將直接降低本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，銷售價(jià)格的上升和銷售速度的加快，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，能大大提高項(xiàng)目的內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。 1、本項(xiàng)目的關(guān)鍵是第二年度和第三年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目投資更有保險(xiǎn)，財(cái)務(wù)收益狀況明顯好于評估的結(jié)果，反之亦然。如果第二年銷售速度加快，就可以大大降低自有資金的投入，使公司的自有資金能再選擇其他理想的投資渠道。因此，對銷售應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng) 促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度。 2、影響建造成本的因素很多，工期、質(zhì)量、原材料供應(yīng)等都會影響到建造成本的增減，因此在工程實(shí)施過程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程 建設(shè) 監(jiān)理制。制定材料供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。 從敏感性分析來看，本項(xiàng)目在保守的情況下，項(xiàng)目內(nèi)部收益率仍達(dá)到 8%，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 11社會效益分析及評價(jià) 經(jīng)初步測算，藍(lán)山江南財(cái)富城的開發(fā)建設(shè)，對經(jīng)營者（政府）來說，雖然不會取得很多的直接經(jīng)濟(jì)效益，但建設(shè)項(xiàng)目完成后，其社會效益是顯而易見的。主要體現(xiàn) 在以下幾方面： 1、拉動內(nèi)需消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。經(jīng)計(jì)算，全部完成規(guī)劃區(qū)內(nèi)藍(lán)山江南財(cái)富城 - 30 - 的房屋拆遷和各項(xiàng)建設(shè)，共需投入開發(fā)建設(shè)資金近 3000 萬元，按工期 2 年計(jì)算，平均每年投入近 1500 萬元。這對促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展的極為有利的。 2、增加就業(yè)機(jī)會，緩解就業(yè)矛盾。 藍(lán)山江南財(cái)富 城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目從啟動到項(xiàng)目完成，每年可安排約 150人從事各項(xiàng)建設(shè)和管理；項(xiàng)目完成后的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等相關(guān)行業(yè)，每年可增加就業(yè)崗位 100 200 個(gè)。這對于緩解目前十分突出的下崗職工再就業(yè)難的矛盾，消除社會不安定隱患是非常有利的。 3、綠化、美 化城市，提高居民生活質(zhì)量。隨著 藍(lán)山江南財(cái)富城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施和完成，整個(gè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)將逐步建成功能分區(qū)合理，設(shè)施配套齊全，環(huán)境優(yōu)美雅致，商貿(mào)秩序井然的商業(yè)中心。來這里無論是經(jīng)商消費(fèi)，還是居住觀光，都將會感到心曠神怡，留戀忘返，這將在很大程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。 4、拓展經(jīng)營空間，促進(jìn)藍(lán)山商貿(mào)繁華。 項(xiàng)目 建成后，在整個(gè)舊城區(qū)將