重慶創(chuàng)意時尚廣場市調(diào)及定位策劃報告

1 重慶創(chuàng)意時尚廣場 市調(diào)及定位策劃報告 2 目 錄 報告綜述 宏觀環(huán)境分析 重慶市商業(yè)及商圈分析 重慶市及五大商圈社零總額增長分析 重慶市主城區(qū)五大商圈位置示意圖 重慶主城五大商圈對比研究 重慶市江北區(qū)分析 重慶市江北區(qū)經(jīng)濟狀況分析 2002 2006江北區(qū) GDP增長趨勢 江北區(qū)商貿(mào)發(fā)展分析 觀音橋商圈商貿(mào)研究 2004 2006年觀音橋商圈社零總額占江北區(qū)社零總額比例分析 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 觀音橋商圈功能 、 業(yè)態(tài)規(guī)劃 商圈內(nèi)主要商場分析 觀音橋商圈主要商業(yè)大賣場分布圖 觀音橋商圈主力業(yè)態(tài)典型商家 觀音橋商圈主力百貨對比 重慶市場各檔次商品界定與劃分 觀音橋商圈主要超市大賣場分析 觀音橋商圈主要專業(yè)大賣場分析 觀音橋商圈主要專業(yè)大賣場租金分析 3 目 錄 觀音橋商圈主要寫字樓狀況分析 觀音橋商圈星級賓館 、 酒店狀況分析 觀音橋商圈中高檔住宅小區(qū)狀況分析 觀音橋步行街商圈 6大百貨 、 賣場調(diào)查數(shù)據(jù)對比分析 結(jié)論 商圈消費人群分析 觀音橋商圈潛在消費人群市場調(diào)研結(jié)論 潛在消費者背景分析 小結(jié) 潛在消費者消費行為特征分析 中高端消費人群專題分析 江北商圈目標(biāo)消費人群行為分析 (按個人月收入 2000元以上進行細分和交叉分析 ) 江北商圈目標(biāo)消費人群行為分析 (按被訪問樣本所在區(qū)域為江北區(qū)進行細分和交叉分析 ) 商家、經(jīng)營戶分析 商家 、 經(jīng)營戶市場調(diào)研分析 兒童 、 母嬰類產(chǎn)品代理商家分析 國際 、 國內(nèi)品牌商品代理商家分析 日 、 韓 、 港 、 臺商品代理商家分析 餐飲 、 休閑娛樂 、 家居商家分析 創(chuàng)意 、 展示 、 傳媒類商家分析 本項目市場定位 目標(biāo)消費人群定位 項目檔次定位 4 目 錄 項目業(yè)態(tài)定位 項目主題定位 本項目業(yè)態(tài)、商品組合 項目各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃 本項目 1-4層商品檔次及品牌規(guī)劃 負一層業(yè)態(tài)定位說明 第 1 2層業(yè)態(tài)定位說明 第 3 4層業(yè)態(tài)定位說明 第 5 6層業(yè)態(tài)定位說明 第 7層業(yè)態(tài)定位說明 本項目工程改造及規(guī)劃建議 如何平衡與重百的檔次差距？ 租金標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)金流收入測算 租金及優(yōu)惠政策 項目招商租金標(biāo)準(zhǔn) 本項目租金收入測算與效益評估 招商原則及招商策略 項目招商宣傳 、 推廣策略 項目推廣與招商渠道 項目宣傳推廣媒體選擇與組合 項目招商公關(guān)活動安排 項目招商退鋪原則 5 報告綜述 6 思路說明： 消費者需求分析 重慶商業(yè)現(xiàn)狀 江北區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 觀音橋商圈商業(yè)現(xiàn)狀 商家經(jīng)營戶態(tài)度 本項目宏觀商業(yè)環(huán)境 本項目投資可行性 項目市場定位 項目業(yè)態(tài)定位 項目檔次形象定位 項目租金定位 目標(biāo)客戶群定位 項目主題定位 各樓層業(yè)態(tài)定位 各樓層業(yè)種組合 各樓層租金定位 租金總收益測算 樓層典型品牌舉例 7 綜 述 本次調(diào)研的背景與目的： 本次市場調(diào)查研究工作是由 *委托，對其投資的位于重慶市江北區(qū)觀音橋商圈步行街內(nèi)的“現(xiàn)代廣場項目（物業(yè)名稱）”為調(diào)研分析對象，針對重慶商業(yè)、五大商圈現(xiàn)狀及發(fā)展、觀音橋商圈的業(yè)態(tài)構(gòu)成、潛在消費人群態(tài)度及需求、潛在入駐商家經(jīng)營戶的態(tài)度等市場信息，通過系統(tǒng)的商業(yè)調(diào)查及消費者問卷調(diào)查，為本項目擬將打造“重慶創(chuàng)意時尚廣場”的分析定位、業(yè)態(tài)組合、包裝推廣等工作提供詳實的市場信息，為項目決策提供客觀的、準(zhǔn)確的、實效的決策依據(jù)。 調(diào)查內(nèi)容及方法： 對重慶五大商圈狀況、觀音橋步行街商圈的現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃，觀音橋商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)組合及商業(yè)特性，重慶消費者尤其是“三北區(qū)域”的消費者逛街購物習(xí)慣，潛在商家、經(jīng)營戶對本項目的態(tài)度和入駐意愿等信息。調(diào)查方法采用了案頭資料分析、消費者定點攔截問卷調(diào)查、業(yè)內(nèi)人士及專家深訪，以及電話訪問、到政府相關(guān)職能部門深度了解區(qū)域規(guī)劃等多種方式、方法。 8 綜 述 項目委托 ：重慶觀音橋服裝批發(fā)城有限公司 項目執(zhí)行 ： 執(zhí)行周期 ： 2007年 5月 1日 2007年 5月 23日 調(diào)查目的 ：旨在通過主城 5大商圈（觀音橋、解放碑、南坪、楊家坪、沙坪壩）調(diào)查，全面的展示項目所在地的商業(yè)格局和發(fā)展態(tài)勢，客觀反映項目周邊區(qū)域的輻射力度和消費者結(jié)構(gòu)及消費形態(tài)，為項目的商業(yè)定位提供客觀分析數(shù)據(jù)支撐。 有效樣本 ：普通消費者定量研究 500份，中高端消費人群定量研究 50份，商家定量與定性研究 700多份，項目 1公里輻射區(qū)域商業(yè)、寫字樓、賓館和專業(yè)市場研究。 調(diào)查方式 ：消費者攔截問卷調(diào)查，高端消費者約訪，商家深度訪問，相關(guān)商業(yè)等神秘顧客調(diào)查。 質(zhì)量控制 ： 1）抽樣技術(shù)：隨機攔截等距抽樣（隔 5抽 1）； 2）誤差： +0.05； 3）置信范圍：大于 95%； 4）非系統(tǒng)誤差控制： D=6/500=1.2%10%。 9 研究與分析技術(shù)： 建立起了完善、科學(xué)的市場數(shù)據(jù)和信息收集系統(tǒng)，在數(shù)據(jù)處理和統(tǒng)計上，我們采用了 EXCEL、 SPSS、 SAS、 CHC-SPSS等統(tǒng)計分析軟件；在本次調(diào)研分析中，采用了相關(guān)分析、聚類分析、因子分析、列聯(lián)分析等分析技術(shù)與研究模型，此外，我們還綜合使用了以市場研究、競爭對比分析、商圈趨勢分析等相關(guān)聯(lián)的綜合研究分析技術(shù)。 調(diào)查質(zhì)量管理與控制： 在本次市場調(diào)查的訪問執(zhí)行過程中，我們采用漢威 QFD全面質(zhì)量控制體系，通過轉(zhuǎn)化本次調(diào)研的需求，形成現(xiàn)場數(shù)據(jù)搜集實施的具體方案，由項目經(jīng)理、項目總督導(dǎo)、訪問執(zhí)行人員與質(zhì)控部門在項目的執(zhí)行過程中貫穿并實施，確保每一個調(diào)查分析工作流程的合理與準(zhǔn)確，確保每一個數(shù)據(jù)從現(xiàn)場搜集、訪員填寫、數(shù)據(jù)錄入、數(shù)據(jù)分析各環(huán)節(jié)的真實性和科學(xué)性。 綜 述 10 調(diào)研發(fā)現(xiàn)，江北區(qū)是重慶主城經(jīng)濟發(fā)展速度最快、商貿(mào)零售增幅最快的區(qū)域。觀音橋商圈在主城五大商圈里，增長幅度最快、增長潛力最大，商圈環(huán)境大為改善，商圈吸引力較強，輻射區(qū)域內(nèi)的市民消費積極性高。 調(diào)查顯示，觀音橋商圈未來規(guī)劃超前，總體布局合理，各業(yè)態(tài)之間有所錯位，避免了商圈內(nèi)同業(yè)態(tài)間的惡性競爭。 調(diào)查顯示，觀音橋商圈已經(jīng)成為代表重慶富人區(qū)的“三北區(qū)域”的唯一處于兩江以北的商圈，加之商圈是 03年才開始建設(shè)，規(guī)劃好，業(yè)態(tài)新，檔次高，因此，觀音橋商圈消費人群主要以白領(lǐng)人士為主，成為主城中高檔次購物消費中心。商圈內(nèi)中高檔商場近 3年來的經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步增長，未來 5年，觀音橋商圈將有可能超越解放碑商圈成為重慶第一商圈。 調(diào)研總體結(jié)論 11 對觀音橋商圈潛在消費群的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市民對精品服飾、餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)的市場需求量大，中高檔消費模式已初見雛形。 對商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查發(fā)現(xiàn)，觀音橋商圈內(nèi)傳統(tǒng)百貨賣場已有 5家，體量接近飽和，而以北城天街為代表的購物中心（ SHOPPING MALL）業(yè)態(tài)目前只有一家，還存在較大的市場空白和發(fā)展機會。 綜合供需兩方面調(diào)查結(jié)果，我們的定位建議：將本項目規(guī)劃打造成為一個集購物、餐飲、休閑、娛樂等多業(yè)態(tài)為一體的中高檔次購物消費廣場，規(guī)避了業(yè)態(tài)的同質(zhì)化競爭，也順應(yīng)了市場的需求，本項目建成后將成為重慶嶄新的購物消費中心。 調(diào)研總體結(jié)論 12 宏觀環(huán)境分析 13 重慶主城區(qū)是全國罕見的山水分割組團式結(jié)構(gòu)城市，特殊的地理環(huán)境決定了重慶商業(yè)的組團式結(jié)構(gòu)發(fā)展。圍繞主城渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)等五區(qū)，相繼形成了解放碑、沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪五大商圈，各自獨立，又相互競爭。 截止到 2006年 11月的最新數(shù)據(jù)表明，重慶市商業(yè)總經(jīng)營面積已達2200萬。其中 ,主城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積約為 450萬。主城區(qū)五大商圈共有商業(yè)網(wǎng)點近 2萬個，大賣場面積共有 220萬平米。就商業(yè)覆蓋率而言，主城區(qū)常住人口人均擁有商業(yè)面積約 0.8 1 左右；按照主城區(qū) 200平方公里面積計算，每 1平方公里商業(yè)營業(yè)面積密度為 2 2.5萬。與其它城市比較而言，重慶整體商業(yè)覆蓋率水平較低，重慶商業(yè)覆蓋率僅是北京的 37 5，人均擁有商業(yè)面積僅為北京的 76 6；但主城區(qū)的差距并不懸殊，重慶主城區(qū)商業(yè)的覆蓋率是上海的 75 8，人均擁有商業(yè)面積為上海的90 7。 重慶市商委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，目前，解放碑商圈商業(yè)面積約 126萬平米，觀音橋商圈營業(yè)面積 70萬平米，沙坪壩商圈營業(yè)面積 40萬平米，南坪商圈營業(yè)面積 30萬平米，楊家坪商圈營業(yè)面積近 50萬平米。 重慶市商業(yè)及商圈分析 14 重慶市及五大商圈社零總額增長分析 2003社零總額 2004社零總額 年增長 2005社零總額 年增長 2006社零總額 年增長 重慶市 835.5 955 14.3% 1215.8 27.3% 1404 15.4% 渝中區(qū) 127.19 144.1 13.3% 160.5 11.4% 180.09 12.2% 江北區(qū) 42.37 50.18 18.4% 63.69 26.9% 84.1 32.1% 南岸區(qū) 50.11 59.18 18.2% 69.97 18.2% 82.56 17.9% 沙坪壩區(qū) 52.44 62.5 19.2% 87.87 40.6% 104.4 18.8% 九龍坡區(qū) 77.7 90.22 16.1% 107.28 18.9% 127.1 18.5% 單位 :人民幣億元 來自重慶市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：本項目所在的江北區(qū)，近三年來社會消費品零售總額的增長速度，比重慶 市整體的增長速度要快，尤其是在 2006年，年增長速度達到 30%以上，處于重慶主城 5大商圈之首。 15 重慶市主城區(qū)五大商圈位置示意圖 楊家坪商圈 沙坪壩商圈 觀音橋商圈 解放碑商圈 南坪商圈 16 重慶主城五大商圈對比研究 解放碑商圈 沙坪壩商圈 觀音橋商圈 南坪商圈 楊家坪商圈 商圈日均 人流量 30萬人 24萬人 22萬人 20萬人 20萬人 商圈內(nèi) 商鋪平均 租售價格 商場內(nèi) 月租金： 200-500元 / 月租金： 150-400元 / 月租金： 150-400元 / 月租金： 100-300元 / 月租金： 100-300元 / 臨街 月租金： 400-800元 / 旺鋪： 800-2000元 / 月租金： 100-300元 / 月租金： 100-300元 / 月租金： 100-300元 / 月租金： 150-300元 / 售價： 5-8萬元 / 售價： 2-5萬元 / 售價： 1.5-5萬元 / 售價： 1.5-3萬元 / 售價： 2-5萬元 / 商鋪平均 出租比率 90%以上 約 90% 臨街商鋪 90%以上 約 80% 約 85% -數(shù)據(jù)來源 :本次市場調(diào)查實地采集 17 重慶市江北區(qū)分析 江北區(qū)地處長江、嘉陵江北岸，重慶崛起的都市發(fā)達經(jīng)濟圈核心區(qū)。幅員面積 221平方公里，常住人口 62萬，江岸線長 113公里，具有承接重慶主城向北拓展的區(qū)位優(yōu)勢，是未來新重慶的象征。 江北區(qū)交通四通八達，從江北區(qū)出發(fā) 15分鐘可到達江北國際機場、龍頭寺火車站、重慶火車站、朝天門港口、重慶中央商務(wù)區(qū)江北城和寸灘國際集裝箱碼頭。 目前，江北區(qū)已經(jīng)形成了航空、鐵路、水運、輕軌、高速公路、城市道路“六路聚合”，人流、物流、商品流、資金流、信息流“五流交匯”的暢達格局。 18 重慶市 渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū) 江北區(qū)在重慶主城的區(qū)位圖 19 重慶市江北區(qū)經(jīng)濟狀況分析 江北區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)主要以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主。 2005年，江北區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 136億元，人均 GDP達到東部發(fā)達地區(qū)平均水平，三種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 1.2： 54.4： 44.4。 2006年，江北區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 151.4億元，同比 2005年增長達 11.32%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值接近 3000美元。江北區(qū)經(jīng)濟總量從主城第 6位躍升至第 2位，人均財力列全市第 1位。 近幾年來，江北區(qū)工業(yè)經(jīng)濟連續(xù)三年在全市排名第一，商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)擠進全市前三強，全區(qū)口徑財政收入超過 30億元。 -數(shù)據(jù)來源 :重慶市、江北區(qū)統(tǒng)計年鑒 20 2002 2006江北區(qū) GDP增長趨勢 江北區(qū)作為重慶主城發(fā)展的核心區(qū)域，近 5年來， GDP持續(xù)快速增長， 2002 2006年， GDP年均增長達 24.3%、 10.9%、 43.3%、11.32%， 2006年江北區(qū) GDP是 2002年的 2.2倍。 2002-2006重 慶市江北區(qū)GDP增 長趨勢68.885.5394.9136151.40204060801001201401602002 2003 2004 2005 2006-數(shù)據(jù)來源 :重慶市、江北區(qū)統(tǒng)計年鑒 億元 21 江北區(qū)商貿(mào)發(fā)展分析 2005年，江北區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額63.69億元，比上年增長 20%，比全市平均增幅高 6.2個百分點。在主城都市發(fā)達經(jīng)濟圈中排第 2位。 按行業(yè)來看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)銷售額53.40億元，比上年增長 20.4%；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 9.78億元，比上年增長 18.9%。 2006年，江北區(qū)實現(xiàn)社零銷售總額達 84.1億元，同比增長 32%。 -數(shù)據(jù)來源 :重慶市、江北區(qū)統(tǒng)計年鑒 22 2002 2006江北區(qū)社零總額增長趨勢 近 5年來，江北區(qū)社會消費品零售總額持續(xù)強勁增長，尤其是在近 3年時間里，江北區(qū)社零總額增長的幅度高達 26.87%、 32.04%。江北區(qū)社零總額的快速增長，表明“重慶北移”的城市發(fā)展趨勢正逐步得以體現(xiàn)。 -數(shù)據(jù)來源 :2002-2006江北區(qū)統(tǒng)計年鑒 2 0 0 2 - 2 0 0 6 江北區(qū)社會消費品零售總額增長趨勢3 9 . 4 64 2 . 3 75 0 . 26 3 . 6 98 4 . 17 . 3 71 8 . 4 82 6 . 8 73 2 . 0 401020304050607080902002 2003 2004 2005 200605101520253035社零總額增長幅度億元 增長百分比 23 觀音橋商圈研究 重慶市江北區(qū)觀音橋商圈位于江北區(qū)核心區(qū)域，是江北區(qū)政治、經(jīng)濟、文化正中心和北部傳統(tǒng)商業(yè)中心，地理位置優(yōu)越，具有極強的集聚功能和交通優(yōu)勢。 觀音橋商圈功能分區(qū)合理、基礎(chǔ)設(shè)施配套、步行系統(tǒng)完善、交通網(wǎng)絡(luò)暢達、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，是集公園、廣場、步行街三位一體的生態(tài)商圈。 商圈核心區(qū)域觀音橋步行街面積 0.65平方公里，規(guī)劃面積5.08平方公里。擁有城市景觀公共面積近 20萬平方米，已成為重慶城市形象的一大亮點和商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心集聚區(qū)，享有較高的知名度和美譽度。 2006年，觀音橋商圈正式被中國步行商業(yè)街工作委員會評為西南地區(qū)首條“中國著名商業(yè)街”。 該稱號由中國步行商業(yè)街工作委員會評選認定。協(xié)會主管機構(gòu)為國務(wù)院國資委。 24 龍頭寺火車站 本項目所在位置 觀音橋商圈 去江北機場方向 觀音橋商圈區(qū)位圖 25 觀音橋步行街商圈示意圖 本項目 26 觀音橋商圈 2005年居民戶數(shù) 8.79萬戶，常駐人口約 22萬人，商業(yè)總面積 120萬平方米，經(jīng)營面積 5000平方米以上大型商業(yè)網(wǎng)點 26家，商貿(mào)企業(yè)總戶數(shù) 913戶。 觀音橋商圈日均客流量為 20-30萬人次，節(jié)假日及黃金周達到 50-80萬人次。 觀音橋步行街商圈四周有公交車站 11個，開設(shè)有公交線路 100余條，可便捷的到達重慶主城各區(qū)。 觀音橋商圈研究 27 28 觀音橋商圈商貿(mào)研究 2005年，江北區(qū)實現(xiàn)社零總額 63.69億元，觀音橋商圈實現(xiàn)社零總額 42.92億元，占全區(qū)社零比例為 68%，社零總額與 2004年相比增幅達 20%，在重慶主城各大核心商圈中名列前茅。 2006年，觀音橋商圈實現(xiàn)社零總額為 58.03億元，同比增長 25.16，占全區(qū)社零總額比重近 70。 在 2006年 5.1黃金周，觀音橋商圈銷售額達到 1.45億元，增幅達 48，列重慶主城五大商圈第一位。 2006年 10.1黃金周，觀音橋商圈攬金 2.03億元，以 103%的增幅再次名列主城第一。 2007年 5.1黃金周，觀音橋商圈 2.036億元，比去年同期凈增 0.55億元，同比增長 38.21，增幅位居主城區(qū)五大商圈榜首。 觀音橋商圈成為名副其實拉動江北區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟快速增長的“火車頭”。 -數(shù)據(jù)來源 :江北區(qū)統(tǒng)計年鑒、觀音橋商圈辦資料 29 江北區(qū)、觀音橋商圈近三年社零總額對比50.263.6984.130.1342.9258.0301020304050607080902004 2005 200620042006年觀音橋商圈社零總額占江北區(qū)社零總額比例分析 占全區(qū)的比例60% 占全區(qū)的比例67% 占全區(qū)的比例69% 自 2004年觀音橋商圈開街來，觀音橋商圈逐漸發(fā)揮出巨大的“聚集效應(yīng)”，社零總額占全區(qū)近 70%。觀音橋商圈也成為主城五大商圈中社零總額連續(xù)三年增幅位居第一的商圈。 -數(shù)據(jù)來源 :觀音橋商圈辦數(shù)據(jù) 億元 30 據(jù)估計測算，未來 2 3年，觀音橋步行街商圈新增商業(yè)面積將達 40萬平米左右。 到 2010年前，觀音橋步行街商圈的核心區(qū)域的商業(yè)規(guī)模將超過 100萬平方米。主要放量集中在：渝北二村項目地塊（體量未定），建北路協(xié)信丹楓白露（商業(yè)寫字樓 10萬平米），金鵬北城旺角（商業(yè)約 5萬平米），富力海洋廣場（商業(yè)約 15萬平米），東和城（商業(yè)有 5萬平米），平安摩卡（商業(yè)有 4萬平米）等項目。 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 31 觀音橋商圈未來新增商業(yè)物業(yè)對比分析 開發(fā)商名稱 項目總體量 項目商業(yè)物業(yè)的體量（包括寫字樓、商場等） 本項目商業(yè)預(yù)計開業(yè)、推出的時間 項目商業(yè)的定位與經(jīng)營模式 渝北二村項目地塊 未定 32萬平米 20萬平米 未定 寫字樓、酒店、商業(yè) 協(xié)信丹楓白露項目 協(xié)信集團 14萬平米 10萬平米 2008 寫字樓、酒店、商場的綜合體 金鵬北城旺角項目 金鵬物業(yè)集團 18萬平米 5萬平米 2008 婚慶服務(wù)專業(yè)市場 富力海洋廣場項目 富力城地產(chǎn) 39.2萬平米 15萬平米 2008 酒店、寫字樓購物中心 東和城項目 東和集團 17萬平米 5萬平米 2008 社區(qū)商業(yè) 平安摩卡項目 平安集團 20萬平米 4萬平米 2008 社區(qū)商業(yè) -數(shù)據(jù)來源 :本次市場調(diào)查采集匯總 32 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃：努力打造西部第一，全國領(lǐng)先的一流商圈。 商圈的八大領(lǐng)先優(yōu)勢：“定位、規(guī)劃、業(yè)態(tài)、觀念、管理、品牌、效益、生態(tài)” 觀音橋商圈定位目標(biāo)：成為“重慶名片、城市客廳、消費天堂、市民樂園”。 在“十一五”期間，觀音橋商圈力爭社會消費品零售總額年均增長幅度達 20，到 2010年，社零總額突破 100億元大關(guān)。培育 3-5家銷售 10億元以上的績優(yōu)企業(yè)。 -數(shù)據(jù)來源 :江北區(qū)政府報告、商圈辦報告 33 （一）至 2010年，觀音橋商圈社會消費品零售總額由 2005年的 43億元增加到 100億元，年均增長18%，占全區(qū)社會消費品零售總額的比重，由2005年的 67%提高到 78%；其中核心區(qū)范圍由2005年的 34億元增加到 85億元，年均增長 20%，占全區(qū)社會消費品零售總額的比重，由 2005年的53%提高到 66%； 確保全區(qū)社會消費品零售總額由 2005年的 64億元增加到 128億元，年均增長 15%； 確保全區(qū)社會消費品零售總額和按總?cè)丝谟嬎愕娜珔^(qū)人均消費規(guī)模進入都市發(fā)達經(jīng)濟圈前三位，進一步提高觀音橋商圈對全區(qū)商貿(mào)發(fā)展的貢獻度。 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 -數(shù)據(jù)來源 :江北區(qū)觀音橋商圈辦的報告 34 （二）大力發(fā)展連鎖經(jīng)營。鼓勵企業(yè)運用連鎖經(jīng)營方式和電子商務(wù)技術(shù)改造提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)。觀音橋商圈連鎖企業(yè)經(jīng)營額占全區(qū)社會消費品零售總額的比重，由 2005年的 40%上升到 2010年的60%，新型業(yè)態(tài)比重明顯提高，基本實現(xiàn)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的轉(zhuǎn)變。 （三）至 2010年，重點支持和著力培育 20戶銷售額億元以上、 3戶銷售額 10億元以上，擁有新興業(yè)態(tài)、掌握先進管理技術(shù)、具有核心競爭力的連鎖流通骨干企業(yè)，銷售總額年均增長 30%，重點零售企業(yè)單位面積營業(yè)額達到 4萬元 /平方米，接近國外零售企業(yè)平均水平，充分發(fā)揮其在現(xiàn)代流通中的引領(lǐng)作用。 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 -數(shù)據(jù)來源 :江北區(qū)觀音橋商圈辦的報告 35 （四）觀音橋商圈引進年納稅總額區(qū)財政年實得收入 300萬元以上總部企業(yè)戶數(shù)，2010年達到 20戶。 （五）觀音橋商圈商業(yè)設(shè)施面積，由 2005年的 130萬平方米調(diào)整至 2010年的 230萬平方米，人均商業(yè)面積達到國際先進水平；商務(wù)設(shè)施面積由 2005年的 65萬平方米調(diào)整至 2010年的 100萬平方米。 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 -數(shù)據(jù)來源 :江北區(qū)觀音橋商圈辦的報告 36 觀音橋商圈功能分區(qū)： 充分考慮現(xiàn)有業(yè)態(tài)及借鑒國際零售業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢，觀音橋商圈主要分為五大功能區(qū)，即：商業(yè)購物區(qū)、商務(wù)酒店金融區(qū)、文化休閑娛樂區(qū)、餐飲娛樂休閑區(qū)、中高檔住宅區(qū)及居民社區(qū)。 觀音橋商圈功能定位： 以大型百貨店為龍頭，以購物中心為核心，以專業(yè)店、專賣店、超市、便利店、折扣店為骨干，以連鎖經(jīng)營為基本組織形式，集中引進布局一批大、特、名、老、精品店，形成一個強有力的商業(yè)極核。 觀音橋商圈未來發(fā)展規(guī)劃 -數(shù)據(jù)來源 :江北區(qū)觀音橋商圈辦的報告 37 觀音橋商圈功能模式： 購物 +商務(wù)酒店 +金融證券 +餐飲 +文化娛樂 +休閑健身 +觀光旅游等七大主打功能 觀音橋商圈主力業(yè)態(tài)模式規(guī)劃： 大型購物中心 + 大型百貨 + 大型綜合超市 + 大型專業(yè)賣場 + 大型餐飲 + 大型多廳影院 + 大型主題公園等七大主力業(yè)態(tài)、業(yè)種。 觀音橋商圈功能、業(yè)態(tài)規(guī)劃 -數(shù)據(jù)來源 :江北區(qū)觀音橋商圈辦的報告 38 觀音橋商圈內(nèi)主要商場分析 39 觀音橋商圈范圍現(xiàn)狀與未來規(guī)劃圖 目前商圈范圍 2年內(nèi)商圈范圍 5年內(nèi)商圈范圍 40 觀音橋商圈主力業(yè)態(tài)典型商家 百貨大賣場 新世紀(jì)百貨、重百商場、遠東百貨、北京華聯(lián)、新世界百貨、茂業(yè)百貨 臨街商鋪、 商業(yè)內(nèi)街 海洋公園商業(yè)街、佳儂商業(yè)街、世紀(jì)金街、香港城、協(xié)信黃金海岸、天街 2號臨街商鋪、望?；ㄊ幸粭l街 大型超市 家樂福、易初蓮花、新世紀(jì)超市、重百超市、永輝超市 主題商場 （專業(yè)賣場） 居然之家建材市場、金觀音家具店、百安居、建瑪特、泰興電腦城、 e+e數(shù)碼商城、商社五金建材市場、綠云服裝批發(fā)市場、國美電器、蘇寧電器、大中電器 購物中心 北城天街購物廣場、世紀(jì)金源購物商城 星級酒店 金源大酒店、君豪酒店、小天鵝大酒店、和府飯店、渝通賓館、長都假日酒店、外貿(mào)賓館 -數(shù)據(jù)來源 :本次市場調(diào)查實地采集 41 新世界百貨 重慶百貨 新世紀(jì)百貨 茂業(yè)百貨 本項目 觀音橋步行街商圈 主力百貨、購物中心、大賣場 分布圖 遠東百貨 黃金海岸購物中心 世紀(jì)金源購物中心 據(jù)不完全統(tǒng)計，觀音橋商圈內(nèi)有各類型百貨、購物中心、零售大賣場 8個，營業(yè)面積達到近 60萬平米 42 重慶市場各檔次商品界定與劃分 內(nèi)容 品牌 季節(jié) 類別 價格（元 /件） 襯衣 短袖 褲子 高 端 阿瑪尼 夏季 男裝 3000-4000 9600（外套） 2000 3000以上 杰尼亞 夏季 男裝 3500 1700-2500 2500-3500 HUGO BOSS 夏季 男裝 2500-3500 5500（外套） 2000-3000 3000 登喜路 夏季 男裝 2500-3500 2000-3000 3500 范思哲 夏季 男裝 3000以上 2000以上 3500 高 中 端 CK 夏季 男女裝 600-1200 450-800 990-1600 拉格菲 夏季 男裝 1200左右 900-2000 1800-3000 卓莎帝 夏季 男女裝 1500左右 1350-2500 1800-3500 寶馬 夏季 男女裝 1000-1500 680-1500 1300-2000 Tommy 夏季 男女裝 1000-1500 450-1000 1300-1800 -數(shù)據(jù)來源 :本次市場調(diào)查采集匯總 43 檔次 品牌 季節(jié) 類別 價格（元 /件） 襯衣 短袖 褲子 中 端 瑞琪卡登 夏季 男女裝 360-600 390-500 雅格兒 夏季 男裝 300-550 400 馬克華菲 夏季 男女裝 400 500 Basic house 夏季 女裝 400-500 500 Lee 夏季 男女裝 400-500 550-800 中 低 端 美邦 夏季 男女裝 130 90 佐丹奴 夏季 男女裝 110 100 九牧王 夏季 男裝 130 班尼路 夏季 男女裝 100 120 德爾惠 春夏季 男女套裝 150 低 端 波波服飾 春夏季 女裝 70 雙星 春夏季 男女套裝 100 貴人鳥 春夏季 男女裝 80-90 港伯 春夏季 男裝 70 金桃子服飾 春夏季 女裝 50-60 （接上頁） -數(shù)據(jù)來源 :本次市場調(diào)查采集匯總 44 觀音橋商圈主力百貨對比（ 1） 商場規(guī)模（平米） 經(jīng)營模式 商場檔次 開業(yè)時間 目標(biāo)客戶與 主要消費人群 經(jīng)營狀況 重慶百貨 12000 傳統(tǒng)百貨 中 低 檔 2000年 12月 普通市民為主的人群 一般偏下 新世紀(jì)百貨 20000 傳統(tǒng)百貨 中 偏中高 檔 2001年 4月，新店 2006開業(yè) 普通市民為主的人群 很好 茂業(yè)百貨 50000 傳統(tǒng)百貨 中檔 2004年 10月 學(xué)生、職員、普通市民 一般 遠東百貨 43000 傳統(tǒng)百貨 中高檔 2005年 1月 白領(lǐng)、中高收入人群 較好 新世界百貨 40000 傳統(tǒng)百貨 中高檔 2006年 10月 都市白領(lǐng)、中高收入人群 一般 北城天街購物廣場 50000 購物中心 中高檔 2003年 9月 時尚白領(lǐng)、政府官員、企業(yè)中高管理人員 較好 -數(shù)據(jù)來源 :本次市場調(diào)查實地采集 45 觀音橋商圈主力百貨對比（ 2） 2004年度營業(yè)額 2005年度營業(yè)額 年增長比率 2006年度營業(yè)額 年增長比率 業(yè)績增長情況說明 重慶百貨 18000萬元 20000萬元 約 11% 23000萬元 約 15% 本土老牌百貨，發(fā)展平穩(wěn) 新世紀(jì)百貨 30000萬元 35000萬元 約 17% 56000萬元 約 60% 新店新貌，去年業(yè)績增長強勁 茂業(yè)百貨 15000萬元 18000萬元 約 20% 30000萬元 約 66% 促銷手段靈活，業(yè)績增長明顯 遠東百貨 21000萬元 25000萬元 約 19% 36000萬元 約 44% 時尚前衛(wèi)，逐漸發(fā)力，商場業(yè)績漸好 新世界百貨 / / / 06年 9月至今約 20000萬元 / 06年剛開業(yè)，引領(lǐng)時尚，短期內(nèi)成長很快 北城天街購物廣場 12000萬元 20000萬元 約 66% 40000萬元 約 100% 目前江北唯一MALL，業(yè)態(tài)豐富，業(yè)績增長強勁 -數(shù)據(jù)來源 :觀音橋商圈辦統(tǒng)計數(shù)據(jù)和商場里部分長期商客匯總提供 46 0.000.501.001.502.002.503.00重慶百貨新世紀(jì)百貨茂業(yè)百貨遠東百貨新世界百貨北城天街購物廣場重慶百貨 1.50 1.67 1.92 新世紀(jì)百貨 1.50 1.75 2.80 茂業(yè)百貨 0.30 0.36 0.60 遠東百貨 0.49 0.58 0.84 新世界百貨 0.50 北城天街購物廣場 0.24 0.40 0.80 04年 05年 06年觀音橋商圈內(nèi)各主力百貨商場經(jīng)營平效比較 平效分析 : 1）各主力百貨賣場中，定位中檔的新世紀(jì)百貨和定位中低檔的重百百貨平效絕對值第一、第二，一方面是因為是本土百貨品牌，二是因為開業(yè)時間最久（都超過 7年），三是因為集團購買比例最大。但以重百為代表的傳統(tǒng)百貨賣場的平效年均增幅緩慢， 06年新世紀(jì)增長超過 60%是因為喬遷新址后促銷力度大的原因。 2）代表中高檔次的遠東、北城天街、新世界幾家賣場，近三年來平效增長幅度快，尤其是北城天街，三年增長了 3.3倍，而新世界百貨去年剛開業(yè)，平效絕對值就接近幾家傳統(tǒng)百貨開業(yè) 2、 3年后的絕對值。 3）根據(jù)幾大賣場的平效增長趨勢來分析，以北城天街為代表的購物中心模式將在未來 3 5年時間里，追趕接近并超過幾家傳統(tǒng)百貨的平效，成為商圈內(nèi)商貿(mào)零售業(yè)的黑馬。這一點，從大都會廣場的案例可得到印證。 47 觀音橋步行街商圈 主力超市 大賣場分布圖 新世紀(jì)超市 重百超市 福建永輝超市 易初蓮花超市 家樂福超市 中百倉儲超市 新世紀(jì)超市 據(jù)不完全統(tǒng)計，觀音橋商圈內(nèi)有規(guī)模以上超市 7個，營業(yè)面積達到近 10萬平米 48 觀音橋商圈主要超市大賣場分析 超市規(guī)模 （平米） 開業(yè)時間 超市在商圈內(nèi) 的詳細位置 超市主要輻射的消費群 經(jīng)營狀況評價（ 5分評級制，1分最差） 重百超市 3698 2000年 12月 商圈中心重百負一層 商圈內(nèi)外的大眾市民 3 新世紀(jì)超市 3500 2001年 4月 商圈中心新世紀(jì)負一層 商圈內(nèi)外的大眾消費人群 4 家樂福超市 15000 1997年 9月 建新西路 以建新西路周邊的市民為主 4 永輝超市 7000 2004年 10月 商圈中心金源摩爾負一層 商圈內(nèi)外的市民，以小苑片區(qū)市民為主 4 易初蓮花 超市 15000 2005年 12月 紅黃路力帆體育中心旁 主要以黃泥坊和紅旗河溝消費者市民為主 2 中百倉儲 超市 8000 2005年 8月 紅旗河溝轉(zhuǎn)盤西北角東和銀都大廈 主要以紅旗河溝附近的市民消費者為主 2 -數(shù)據(jù)來源 :觀音橋商圈辦數(shù)據(jù)和漢威數(shù)據(jù)庫 49 觀音橋步行街商圈 主要專業(yè)大賣場 分布圖 e+e數(shù)碼廣場 百安居 蘇寧電器 國美電器 綠云尚都服裝批發(fā)城 金觀音家具城 建瑪特 泰興電腦城 商社建材 國美電器 商社電器 據(jù)不完全統(tǒng)計，觀音橋商圈內(nèi)有各種專業(yè)大賣場10多個，業(yè)態(tài)包括數(shù)碼、家居、家電、服裝、建材等 東方家園建材超市 50 觀音橋商圈主要專業(yè)大賣場分析 賣場規(guī)模 （平米） 開業(yè)時間 超市在商圈內(nèi) 的詳細位置 賣場的主要業(yè)態(tài)定位和業(yè)種組合 經(jīng)營狀況評價（ 5分評級制，1分最差） 國美電器 7000 2000年 12月 紅旗河溝轉(zhuǎn)盤 三北區(qū)域的大眾市民 3 蘇寧電器 15000 2006年 10月 商圈中心嘉年華大廈 三北區(qū)域的大眾消費人群 3 東方家園建材 40000 2004年 5月 五里店轉(zhuǎn)盤 全市主城區(qū)的消費者 2 泰興電腦城 12000 2005年 11月 商圈中心金源摩爾負一層 三北區(qū)域的市民消費者為主 3 百安居 13000 2005年 12月 紅黃路力帆體育中心旁 主要以三北區(qū)域的消費者和市民為主 2 建瑪特 45000 2004年 12月 紅旗河溝轉(zhuǎn)盤西南角北部尚座大廈 主要以三北區(qū)域的市民消費者為主 2 -數(shù)據(jù)來源 :觀音橋商圈辦數(shù)據(jù)和漢威數(shù)據(jù)庫 51 觀音橋商圈主要專業(yè)大賣場租金分析 內(nèi)容 名稱 樓層 價格（元 / ） 業(yè)態(tài) 備注 建面租金 套內(nèi)租金 國美電器 全樓層 均價 36 電器 內(nèi)部實際情況很難了解 蘇寧電器 全樓層 均價 150 電器 初步價格，還需詳細了解 居然之家 1樓 均價 120 不含其它費用 2樓 均價 90 百安居 全樓層 均價 30 建材 從第 4-6年遞增 3%；從第 7-9年遞增 5% 建瑪特 1樓 均價 110 潔具 其它樓層具體不詳 2樓 均價 70 地磚 3樓 均價 55 櫥柜、木版 泰興電腦城 1樓 均價 160 包含其它費用 2樓 均價 120 3樓 均價 60-80 重百 全樓層 28 從第 4年開始每三年遞增 2元 / ； e+e電腦城 1樓 60 手機、電腦 含物管費 2樓 45 耗材、 DIY -數(shù)據(jù)來源 :本次市場調(diào)查實地采集 52 觀音橋步行街商圈 部分知名寫字樓 宇分布圖 同聚遠景 金崗大廈 嘉年華大廈 新世界商廈 新上海大廈 百業(yè)興大廈 中信大廈 紅鼎國際 北岸星座 茂業(yè)大廈 重慶總商會大廈 重慶國際商會大廈 華創(chuàng)商務(wù)大廈 外貿(mào)大廈 陽光城大廈 邦興北都大廈 西普大廈 浩博天庭 北城名都 鴻程大廈 海怡名邸 新原興大廈 創(chuàng)世紀(jì) 2000 金鵬旺角 北部尚座 財信大廈 據(jù)不完全統(tǒng)計，觀音橋商圈內(nèi)有各種純、公寓寫字樓宇 50多棟，長期擁有中高端商務(wù)消費人群50000余人 53 觀音橋商圈主要寫字樓狀況分析 項目總體量和規(guī)模（平米） 寫字樓檔次 入駐企業(yè)數(shù)量 建面租金狀況 （ 元 /月 /平米） 整棟大廈入駐比例 同聚遠景 44000 中高檔 目前有 60多家 40 50 80%以上 北岸星座 15000 中檔 入駐有 100多家 25 30 90%以上 茂業(yè)東方大廈 150000 中檔 入駐有 200多家 30 35 80%以上 未來國際大廈 120000 中高檔 入駐有 30多家 50 60 40%以上 嘉年華大廈 63000 中高檔 入駐有 20多家 50 60 70%以上 紅鼎國際 160000 中檔 入駐有 150多家 25 30 70%以上 西普大廈 30000 中檔 入駐有 70多家 25 30 90%以上 -數(shù)據(jù)來源 :重慶市房管局數(shù)據(jù)和漢威數(shù)據(jù)庫 54 觀音橋步行街商圈 主要星級酒店、賓館 分布圖 和府飯店 渝通賓館 外貿(mào)賓館 君豪大飯店 世紀(jì)金源大酒店 小天鵝賓館 長都假日酒店 天鵝之星經(jīng)濟型酒店 據(jù)不完全統(tǒng)計，觀音橋商圈內(nèi)有各種賓館、酒店10多個，房間數(shù)2000多間，每天可容納外地游客 5000余人 皇冠東和酒店 55 觀音橋商圈星級賓館、酒店狀況分析 開業(yè)時間 房間數(shù)量 （或床位數(shù)量） 標(biāo)準(zhǔn)間掛牌 價位（元） 賓館平均入住比例 世紀(jì)金源酒店 （五星級） 2004年 7月 402間 1000 2800 70%以上 君豪大飯店 （會議五星） 2005年 11月 405間 800 2600元 50%以上 小天鵝賓館 （準(zhǔn)三星） 1996年 218間 300 700 60%以上 和府飯店 （四星） 2003年 300間 500 1600 70%以上 長都假日酒店 （四星） 2005年 12月 266間 400 1300 50%以上 渝通賓館 （三星） 1992年 10月，2005年 10月新裝 196間 360 1800 60%以上 -數(shù)據(jù)來源 :重慶市旅游局數(shù)據(jù)和漢威數(shù)據(jù)庫 56 據(jù)不完全統(tǒng)計，觀音橋商圈附近有中檔、中高檔住宅小區(qū) 100多個，常住居民約200000余人 邦興花園 邦興北都 龍湖楓香庭 新上海大廈 光宇陽光海岸 華新街大社區(qū) 楓丹白露 塔坪大社區(qū) 新原興小區(qū) 觀音橋大社區(qū) 長安廠大社區(qū) 望海花園 同創(chuàng)國際 東和城 海洋廣場 海怡花園 洋河花園 海關(guān)大社區(qū) 紅旗河溝大社區(qū) 大興村社區(qū) 324醫(yī)院大社區(qū) 建東大社區(qū) 建新西路大社