重慶某片區(qū)舊城改造項(xiàng)目可行性研究報告

XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 1 目 錄 第一章 總 論 . 1 一、項(xiàng)目概況 . 1 二、項(xiàng)目業(yè)主簡介 . 2 三、研究內(nèi)容 . 2 四、報告編制依據(jù) . 3 五、簡要結(jié)論 . 3 六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 . 6 一、項(xiàng)目建設(shè)的背景 . 6 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 7 第三章 項(xiàng)目市場分析與預(yù)測 . 9 第四章 地塊條件分析 . 10 一、地塊基本情況 . 10 （一）地塊規(guī)劃控制條件 . 10 （二）地塊地理位置分析 . 10 （三）建設(shè)條件分析 . 13 二、項(xiàng)目地塊 SWOT分析 . 16 （一）項(xiàng)目優(yōu)勢分析（ Strength） . 16 （二）項(xiàng)目劣勢分析（ Weakness） . 17 （三）項(xiàng)目機(jī)會分析（ Opportunity） . 17 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 2 （四）項(xiàng)目威脅分析（ Threats） . 18 第五章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 20 一、建設(shè)內(nèi)容 . 20 二、建設(shè)規(guī)模 . 20 第六章 項(xiàng)目組織管理 . 22 一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 . 22 二、人力資源配置 . 22 第七章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及招標(biāo)方案 . 25 一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 . 25 二、招標(biāo)方案 . 25 第八章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 . 27 一、投資估算范圍 . 27 二、投資估算依據(jù) . 27 三、投資與成本費(fèi)用估算 . 28 四、資金籌措 . 33 第九章 財(cái)務(wù)評價 . 34 一、項(xiàng)目各種財(cái) 務(wù)數(shù)據(jù)的確定 . 34 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 . 35 三、財(cái)務(wù)評價結(jié)論 . 37 四、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 37 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 3 第十章 風(fēng)險分析 . 39 一、項(xiàng)目的投資風(fēng)險 . 39 二、本項(xiàng)目各階段的風(fēng)險控制 . 39 第十一章 社會評價 . 41 一、項(xiàng)目對本地區(qū)社會的效益影響分析 . 41 二、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析 . 41 三、社會評 價結(jié)論 . 42 第十二章 結(jié)論與建議 . 43 一、研究結(jié)論 . 43 二、有關(guān)說明與建議 . 43 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目名稱： XXXX 三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 （二）建設(shè)地址： 重慶市 XXXX 三角花園片區(qū) （三）項(xiàng)目業(yè)主： 重慶市 XX 有限公司 （四）企業(yè)性質(zhì)： （五）法人代表： （六）業(yè)主地址： 重慶市 XXXX 三角花園片區(qū) （七）投資總額及資金籌措： 本項(xiàng)目總成本費(fèi)用 26191.13萬元，其中 開發(fā)成本中的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、開發(fā)期間稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi) ，共計(jì)為 25264.35 萬元。開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用共計(jì)為 926.77萬 元。 資金籌措方式為： 企業(yè)自有資金、銀行貸款分別都為 13095.57萬元，各占 50%。 （ 八 ） 建設(shè)內(nèi)容 及 規(guī)模 主要建設(shè)內(nèi)容為商住建筑， 項(xiàng)目 占地面積 18265.9 平方米，建筑面積 88184 平方米。 配以環(huán)境綠化、道路及水、電、氣綜合管網(wǎng)等公建設(shè)施。 （ 十 ） 建設(shè)工期 項(xiàng)目建設(shè)年限為 4 年。 從 2010 年 06 月到 2014 年 05 月。 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 2 二、項(xiàng)目業(yè)主簡介 重慶 XX 有限公司位于重慶北部區(qū)域中心城市 XX 區(qū) XX504 號，公司占地 40 余畝，擁有固定資產(chǎn) 2000 余萬元。公司主要經(jīng)營業(yè)務(wù)有：客、貨運(yùn)輸， 出租車運(yùn)輸、汽車 CVG 加氣站，液 化石油氣充裝站，環(huán)保餐具生產(chǎn)、汽車修理及維修人員培訓(xùn)，房屋門市部出租，公司董事長務(wù)實(shí)求新、公司以 “誠信經(jīng)營 ”為經(jīng) 營理念，受到社會各界的普遍好評。 三、研究內(nèi)容 本項(xiàng)目研究內(nèi)容主要包括如下： （一） 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析； （二） 項(xiàng)目建設(shè)的充分性分析； （三） 在 項(xiàng)目規(guī)劃 方案基礎(chǔ)上，編制項(xiàng)目建設(shè)方案 ； （四） 圍繞項(xiàng)目的建設(shè)方案，對項(xiàng)目建設(shè)成本進(jìn)行細(xì)分，按成本單元進(jìn)行估算； （五） 為保障 項(xiàng) 目的順利實(shí)施，配合項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度設(shè)計(jì)合理的融資方案，在滿足項(xiàng)目開發(fā)資金需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)資金成本最小化； （六） 在項(xiàng)目效 益評價（含經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境評價等方面）的基礎(chǔ)上，總結(jié)項(xiàng)目投資的可行性，對項(xiàng)目整體實(shí)施提出建議。 可行性研究報告對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項(xiàng)目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 3 展下階段工作的基礎(chǔ)。 四 、報告編制依據(jù) （一） 中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要； （二） 重慶市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃綱要； （三） 中共重慶市委關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展加快農(nóng)村全面建設(shè)小康社會步伐的決定； （四） XX 區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年 (2006 至 2010年 )規(guī)劃綱要 ； （五）建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法以及國家發(fā)改委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法； （六） 國家發(fā)改委批準(zhǔn)出版的投資項(xiàng)目可行性研究指南； （七） 本項(xiàng)目適用的其他國家及地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)； （八） 業(yè)主提供的相關(guān)資料。 五、 簡要結(jié)論 （一）投資環(huán)境分析：目前，全國房地產(chǎn)宏觀投資環(huán)境良好，重慶市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，本項(xiàng)目未來發(fā)展前景非常好。 （二）目標(biāo)客戶：城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中高層消費(fèi)群； （三）價格定位：按建筑面積計(jì)算，住宅部分均價為 3200 元 /平XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 4 方米，商業(yè)部分均價為 6000 元 /平方米，車位為 2.5 萬元 /個； （四）財(cái)務(wù)方面： 項(xiàng)目總投資 26191.13萬元，銷售收入 28346.5萬元，稅前利潤為 553.80 萬元，扣除所得稅后利潤為 415.35 萬元。項(xiàng)目繳納的銷售稅金及附加為 1601.58 萬元，所得稅為 138.45萬元，合計(jì)交繳納稅金 1740.03萬元，該項(xiàng)目建成后，稍有盈利，投資利潤率為 2.11%，稅后投資利潤率為 1.59%，項(xiàng)目稅后投資回收期為 4.62年。 （五）風(fēng)險狀況：項(xiàng)目抗風(fēng)險能力一般，企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險和市場風(fēng)險較小。 （六）營銷策劃：突出配套、彰顯景觀、強(qiáng)調(diào) 社區(qū)認(rèn)同，提高項(xiàng)目的市場滲透力和吸引力。 六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 5 項(xiàng)目相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表 1.1 所示。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) I 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 (含利息 ) 萬元 26191.13 2 資金籌措 萬元 26191.13 3 銷售收入 萬元 28346.50 4 銷售稅金及附加 萬元 1601.58 5 總成本費(fèi)用 萬元 26191.13 6 利潤總額 萬元 553.80 7 所得稅 萬元 138.45 8 稅后利潤 萬元 415.35 II 財(cái)務(wù)評價指標(biāo) 1 投資利潤率 % 2.11% 2 投資凈利潤率 % 1.59% XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 6 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)的背景 XX 是一座歷史文化古城、便捷暢通之城、宜居山水之城、創(chuàng)業(yè)興業(yè)之城、開放發(fā)展之城。目前， XX 正圍繞中國知名旅游城市、重慶區(qū)域性中心大城市、重慶最美麗城市 “ 三大奮斗目標(biāo) ” ，實(shí)施富強(qiáng)XX、美麗 XX、平安 XX、德潤 XX“ 四大戰(zhàn)略 ” ，抓好發(fā)展與民心 “ 雙十工程 ” ，推進(jìn) “ 百個重點(diǎn)工作項(xiàng)目 ” ，努力走出一條具有時代特征、XX 特色的發(fā)展之路。 三角花園片區(qū)項(xiàng)目拆遷地塊處 212 國道旁，是XX 北大門，是 XX 城市形象的重要組成部分，該片區(qū)的城市面貌直接影響到城市招商引資及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 XXXX三角花園片區(qū)改造項(xiàng)目是由重慶市 XX重慶 XX有限公司投資承建。該公司成立于 1950 年，更名前為原 XX 縣搬運(yùn)公司，系中型集體企業(yè)，公司職工主要由社會無業(yè)人員和回城知青組成，職工人數(shù)最多時達(dá) 2000 余人，公司辦公室、客運(yùn)站、汽修廠原來設(shè)在塔耳門繁華鬧市區(qū)， 80 年代初縣政府決定將公司主要營業(yè)場地遷至 XX三角花園，并同意征地 15.3 畝作為公司的生產(chǎn)、經(jīng)營和辦公用地。地界以東以七一水庫流水為界，西以國 道 212 線渝南公路出城方向左側(cè)為界，南以陳福友房屋為界，北以石龍過江涵洞為界。公司當(dāng)時還招用了因征地而必須安置的農(nóng)轉(zhuǎn)非工人 32 名。征地完成后，公司在三角花園先后修建了辦公室、汽修廠、客運(yùn)站、職工宿舍、食堂等一萬多平米的生產(chǎn)生活用房。隨著 XX 城市建設(shè)步伐的加快，三角花園XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 7 片區(qū)存在的諸多問題凸顯出來，居民生活環(huán)境差、存在嚴(yán)重安全隱患等，需要亟待解決。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一）是消除安全隱患的需要 由于江城公司員工較多，過去經(jīng)濟(jì)條件差，修建新征土地修建的材料陳舊，是塔耳門搬遷時的舊條石。年代久遠(yuǎn)，舊條石已嚴(yán)重風(fēng) 化，加之地勢不穩(wěn)，現(xiàn)多處出現(xiàn)開裂、斜陷，加上受 2008 年特大地震的影響，部分房屋已經(jīng)四處開裂，地面建筑物均有塌陷的危險，存在著嚴(yán)重的安全隱患。蟠龍湖公園建成蓄水后，險情將進(jìn)一步惡化。再者，三角花園范圍內(nèi)有加油站一座，消防間距嚴(yán)重不足，就像定時炸彈一樣埋藏在居民區(qū)和鬧市區(qū)，隨時可能引發(fā)特大安全隱患。 該項(xiàng)目將完成該片區(qū)的征地拆遷，并建設(shè) 8.8 萬平米建筑物，環(huán)境綠化、道路及水、電、氣綜合管網(wǎng)等公建設(shè)施。不僅可以消除現(xiàn)在的安全隱患，妥善安置拆遷居民，并且為其改善生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，項(xiàng)目建設(shè)非常必要。 （二）是 提升城市形象的需要 項(xiàng)目拆遷地塊處 212 國道旁，是 XX 北大門，是 XX 城市形象的重要組成部分，該地塊上的建筑物多是八十年代建成，凸顯陳舊、雜亂，地下無停車場，許多車輛?？繃谰€上，交通組織雜亂，嚴(yán)重阻礙交通，旁邊的排洪溝四季污水橫流，臭氣熏天，嚴(yán)重?fù)p害城市形象，阻礙城市發(fā)展。 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 8 該項(xiàng)目的建設(shè)，將建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施，包括道路、廣場、綠化、環(huán)境打造、整治排洪溝等，可以極大改善居民生活環(huán)境，弘揚(yáng) 城市文化 ,塑造城市個性 ,打造城市品牌 ,提升城市形象和核心競爭力 ,從而 使XX 走上可持續(xù)發(fā)展的道路。 （三）是緩解政府拆遷壓力的需 要 該片區(qū)占地面積 29 畝，但居民樓、辦公樓、汽修廠、加油站、食堂等建筑物總面積將近 2 萬平米（其中職工宿舍約 9000 多平米）。由于拆遷量大，投資額高，一般開發(fā)商不敢問津，原市政府曾給予該片區(qū)舊城改造優(yōu)惠政策，但開發(fā)商仍不愿開發(fā)建設(shè)此地。 該項(xiàng)目由重慶 XX 有限公司承建，項(xiàng)目所有拆遷安置費(fèi)由該公司承擔(dān)，這樣就緩解了 拆遷矛盾 ， 加快拆遷進(jìn)度 ，解決政府在 拆遷管理工作 中 需要破解的難題。 江城公司 在城市拆遷過程中，開拓思路，創(chuàng)新模式，心系百姓，為 XX 今后拆遷管理工作提供了有益的借鑒和啟示。 （四）是社會安定團(tuán)結(jié)的需要 長期生 活在三角花園的居民和從事生產(chǎn)的人員，因生活生產(chǎn)環(huán)境臟、亂、差，且安全隱患嚴(yán)重，顯得人心惶惶，發(fā)展下去可能會形成社會不穩(wěn)定因素。 該項(xiàng)目的建設(shè)，能夠平息社會輿論，安定人心，給政府與居民吃了一個定心丸，對社會的安定團(tuán)結(jié)作出了積極的貢獻(xiàn)。 因此，該項(xiàng)目建設(shè)必要性明顯。 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 9 第三章 項(xiàng)目市場分析 與預(yù)測 2007 年以來， XX 房地產(chǎn)開發(fā)呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)每年完成投資逐步上升，施工面積繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積以較大增幅上升，竣工面積、銷售面積、銷售額等數(shù)據(jù)皆持續(xù)上升，同時，房地產(chǎn)業(yè)稅收也呈逐年上升趨勢，住宅的開發(fā) 建設(shè)帶動了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 雖然近年來 XX 房地產(chǎn)業(yè)取得了長足進(jìn)展，開發(fā)完成投資較大，但由于其土地成本較高，商品房銷售價格較低，在房屋竣工面積、銷售面積及銷售額等方面與北碚區(qū)、江津、永川等周邊區(qū)域相比，存在一定差距。 目前， XX房地產(chǎn)市場勉勵較多有利因素，高位運(yùn)行、供需兩旺、穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢可以持續(xù)相當(dāng)長一段時間：主要表現(xiàn)在： 2009年 XX 保持了平穩(wěn)較快的發(fā)展勢頭，消費(fèi)市場活躍，城市居民收入提高，城市居民人均可支配收入達(dá)到 7832元，同比增長 14.3%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 3069 元，同比增長 11.7%，城鎮(zhèn)化進(jìn) 程步伐加快 。 按照 XX 定位為國內(nèi)重大城市的規(guī)劃目標(biāo)，到 2010 年底 XX 城鎮(zhèn)化率將達(dá)到 54.7%的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，城區(qū)人口將新增 18.04 萬人，按 30平米 /人的建筑面積計(jì)算，僅此意向的住房需求量將超過 540萬平米。 同時 XX 舊城改造的力度加大，也將帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，XX市房地產(chǎn)市場的投資和消費(fèi)將繼續(xù)同步增長，且保持較高水平。 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 10 第四章 地塊條件分析 一、地塊基本情況 （一）地塊規(guī)劃控制條件 三角花園建設(shè)項(xiàng)目主要規(guī)劃控制條件表 4.1 所示： 表 4.1 序號 項(xiàng)目名稱 數(shù)值 單位 備注 1 建設(shè)用地面積 18265.9 2 規(guī)劃建筑面積 88184 3 容積率 4.05 4 綠地率 28.5 % 5 建筑密度 33.3 % 6 規(guī)劃用途 商住 （二）地塊地理位置分析 項(xiàng)目建設(shè)地址位于重慶市 XX 區(qū) XX三角花園片區(qū)，用地總體呈不規(guī)則形，東西長、南北短，用地北側(cè)為水庫，地塊周圍為 80 年代舊時建筑、汽車客運(yùn)站、加油站等。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 11 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 12 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 13 （三）建設(shè)條件分析 1、 地質(zhì)環(huán)境條件 地形、地貌以及不良地質(zhì)現(xiàn)象 XX 區(qū)地處中丘陵和川東平行嶺谷的交接地帶。以侏羅系分布面積最寬，占全區(qū)幅員面積四分之三以上。地質(zhì)構(gòu)造屬新華夏系構(gòu)造體系，全境有兩種地質(zhì)構(gòu)造類型：境東及東南部屬川東平等嶺谷區(qū)華鎣山復(fù)式背斜褶斷帶，其余的大部分地區(qū)屬川中褶帶龍女寺半環(huán)狀構(gòu)造區(qū)。全市地貌因受地質(zhì)構(gòu)造和巖性的制約，其特征是東、北、西三面地勢較高，南面地勢較低。最高點(diǎn)是三匯鎮(zhèn)白巖頭，海拔高度為 1284.2 米；最低在南面的草街鎮(zhèn)嘉陵江邊 ，海拔 185 米。全境地貌大致分為平行嶺谷和平緩丘陵兩大類型：東南邊緣之華鎣山區(qū)為平等嶺谷地形；西北部廣大地區(qū)，屬川中丘陵盆地，為平緩丘陵地型。 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 14 地震 設(shè)防烈度 據(jù) 500 年中國地震史及國家地震局 1990 年中國地震烈度區(qū)劃圖及其使用規(guī)定 ,本地區(qū)地震烈度為 VI 度 。 2、 氣候條件 XX 地區(qū) 因受東亞季風(fēng)環(huán)流影響，具有亞熱帶季風(fēng)氣候特征，氣溫、降水、日照、風(fēng)力等均有明顯的季節(jié)性變化。其特點(diǎn)是冬暖夏熱，春早秋短，無霜期長，云霧多，日照少，雨量豐富，濕度大，風(fēng)力注，春有連陰雨，夏常有伏旱，秋多 綿雨，冬少寒潮。 境內(nèi)的南屏、沙坪、東渡等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為境內(nèi)的高溫中心；華鎣山區(qū)因海拔高度的升高和山谷冷暖空氣交替的結(jié)果，氣溫隨之下降，成為境內(nèi)的低溫中心。整個市境常年平均風(fēng)速小，水蒸氣不易散失，形成濕度大，氣溫較高。境內(nèi)的風(fēng)向和風(fēng)速也是隨地形變化，三江沿岸多順河風(fēng)，山區(qū)則多順槽風(fēng)。 多年平均氣溫為 18 度，一年之中以 1 月最冷，為 7.2 度，多年平均年降水量 1131.3 毫米。境內(nèi)的東部山區(qū)降水量偏多，西部地區(qū)偏少。由于受太平洋東南季風(fēng)和北印度洋的西南季風(fēng)交匯影響，造成秋冬春三季天空云層多，霧日持續(xù)時間長，陽光難以直達(dá)地 面，致使XX處于全國少日照的中心區(qū)。且時間分布不均， 8 月日照最多，冬季則最少。 3、 交通條件 （ 1）公路。 XX 市等級公路達(dá)到 1916 公里 ，其中 高速公路 54.8公里，國省道 110.2 公里，農(nóng)村公路 1751 公里 ； 建立 “132” 城鄉(xiāng)交XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 15 通快暢系統(tǒng) ； 二級公路鄉(xiāng)鎮(zhèn)覆蓋率 100。 （ 2）鐵路。 “ 兩縱一橫一聯(lián) ” 鐵路建設(shè)， “ 兩縱 ” 是襄渝鐵路和蘭渝鐵路， “ 一橫 ” 是遂渝鐵路， “ 一聯(lián) ” 是鹽雙運(yùn)煤鐵路專用線。 （ 3） “ 一干兩支一重要港 ” 航運(yùn)體系 。 “ 十一五 ” 期末，渠化嘉陵江、渠江、涪江三江航道 320公里，初步形成 “ 一干兩支 ” 航運(yùn)體 系；初步建成重慶五大重要港之一的 XX港，為在遠(yuǎn)期把 XX打造成為合遂南廣經(jīng)濟(jì)圈航運(yùn)中心打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 4、 施工條件 項(xiàng)目地塊場地拆遷平整后，需要進(jìn)行一定量的土石方挖填以及異地棄土運(yùn)輸；周邊交通道路條件好，利于施工機(jī)械、建筑材料的進(jìn)場；水、電、氣供應(yīng)充足，能夠滿足前期施工的要求。因此，整個項(xiàng)目的施工條件 較 為有利。 5、 環(huán)境保護(hù)條件 項(xiàng)目對周邊的環(huán)境及社會影響不大。項(xiàng)目主體工程和管網(wǎng)工程均按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工，日常運(yùn)營產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲等符合國家污水、廢氣、噪聲綜合排放標(biāo)準(zhǔn)等環(huán)保要求。因此，項(xiàng)目擬選場址位 置能夠?yàn)楫?dāng)?shù)丨h(huán)境容量所接受，符合國家環(huán)境保護(hù)法規(guī)的要求。 綜上所述，該項(xiàng)目擬建地的地形、地貌、地質(zhì)、能源、交通和通訊等基礎(chǔ)設(shè)施基本滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要，建設(shè)的配套條件良好。 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 16 二、項(xiàng)目地塊 SWOT分析 （一）項(xiàng)目 優(yōu)勢分析（ Strength） 區(qū)位優(yōu)勢 本項(xiàng)目在 XX 區(qū)得地獨(dú)優(yōu)，地處城區(qū)北大門，緊鄰 212 國道及客運(yùn)站，交通便利。 隨著 開發(fā)進(jìn)度的加大 ，消費(fèi)者對 該 區(qū)域接受程度越來越高。 區(qū)域市場接受高 本項(xiàng)目定位的購房消費(fèi)主體是收入處于中下層的消費(fèi)人群。 該片 區(qū)因長期以來居民生活、生產(chǎn)條件及環(huán)境差，生活質(zhì)量低下，安全隱患嚴(yán)重，能夠拆遷、改造是民心所向，其有一定的社會基礎(chǔ)，市場接受度高。 區(qū)位優(yōu)勢 區(qū)域市場接受度高 項(xiàng)目開發(fā)時機(jī)成熟 周邊配套設(shè)施不完善 環(huán)境條件差 項(xiàng)目輻射區(qū)域有限 重慶房地產(chǎn)大勢看好 “一圈兩翼”良好影響 城市化進(jìn)程加速 未來市場供應(yīng)量較大 項(xiàng)目自籌資金，存在一定財(cái)務(wù)風(fēng)險 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 17 項(xiàng)目開發(fā)時機(jī)成熟 XX 成為重慶市“一小時經(jīng)濟(jì)圈”的重要組成部分，其經(jīng)濟(jì)、社會、人文等各個因素都亟待提高，該片區(qū)位為 XX 的北大門，是 XX面向外界的一個重要窗口，其環(huán)境急需整治，形象急需提高，因其拆遷成本高，使得多數(shù)承包商望而卻步，是政府亟待解決的一個難題。這時江城公司自愿組織資金進(jìn)行舊城改造，無疑為城市的建設(shè)起到積極的推動作用。 （二）項(xiàng)目 劣勢分析（ Weakness） 周邊生活 配套設(shè)施不夠齊全 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的區(qū)位離本地塊較遠(yuǎn)；黑山大橋以下沿線主要為小的商業(yè)鋪面，無酒吧、網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施；教育機(jī)構(gòu)不健全 ,與城區(qū)教學(xué)基地勻較遠(yuǎn)；醫(yī)療設(shè)施缺乏，主要為小的門診部?？偟膩碚f ,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差 ,是項(xiàng)目開發(fā)的一大劣勢。 周圍環(huán)境條件差 項(xiàng)目北側(cè)為水庫，常年污水橫流，整治不力，影響居住環(huán)境；同時城市建筑物陳舊，影響城市形象。 項(xiàng)目輻射區(qū)域有限 本項(xiàng)目離屬于舊城拆遷，不利于做高端市場，對項(xiàng)目的市場定位造成影響。如果項(xiàng)目市場定位不好、開發(fā)不科學(xué)，則會引起市場風(fēng)險。 （ 三）項(xiàng)目 機(jī)會分析（ Opportunity） 重慶房地產(chǎn)住宅市場健康發(fā)展需求旺盛 ,大勢看好 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 18 從近年交易數(shù)據(jù)顯示，銷售面積與竣工面積供給與需求總體上是平衡的，全市商品房銷售面積逐年增長，市場需求逐漸旺盛起來。另外，近日國務(wù)院消息，國家發(fā)展改革委員會正式批準(zhǔn)我市為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，即中國第三個 “ 特區(qū) ” ，也無疑為重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來光明前景。 “ 一圈兩翼 ” 發(fā)展新格局 帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，帶給項(xiàng)目帶來良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 重慶市 黨代會提出的 “ 一圈兩翼 ” 發(fā)展新格局，是極富有重慶特色的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展新路子，是重 慶最重要的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展舉措。全力打造 “ 一小時經(jīng)濟(jì)圈 ” ，做強(qiáng)主城，做大區(qū)域性中心城市，做活小城市，打造一個強(qiáng)有力的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的支撐和承載平臺。 XX屬經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，加快縣城、中心鎮(zhèn)建設(shè)，形成自我加壓，主動跟進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢。 XX區(qū)城市化進(jìn)程加快，給項(xiàng)目帶來較多的潛在客戶 XX區(qū)城區(qū)人口發(fā)展目標(biāo)為 30 萬人，現(xiàn)在 城市人口每年正以 1 萬人的速度遞 ，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之正陽新城、舟白新城的快速發(fā)展，必然會帶動主城區(qū)的發(fā)展速度。 （四）項(xiàng)目 威脅分析（ Threats） 未來市場供應(yīng)量較大 XX 區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，房地產(chǎn)業(yè)也逐步進(jìn)入穩(wěn)定增長階段，隨著該區(qū)約城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場將迎來更多的競爭者，市場競爭激烈。為此，開發(fā)時應(yīng)注重項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)，以加強(qiáng)競爭力。 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 19 企業(yè)自籌資金，存在一定財(cái)務(wù)風(fēng)險 該項(xiàng)目投資額達(dá) 2.6 億元左右，全部為自有資金，且投資回收期為 4.6 年，項(xiàng)目稅后利潤約 415 萬元，稍有盈利，若項(xiàng)目營銷、銷售稍不到位，就存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險，應(yīng)該做好各種準(zhǔn)備應(yīng)對可能出現(xiàn)的狀況。 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 20 第五章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 一、建設(shè)內(nèi)容 拆除項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)所有建筑物，構(gòu)筑物；在拆除項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)建設(shè)住宅、 公共配套（包括廣場、商業(yè)、道路）等建筑物、構(gòu)筑物，環(huán)境綠化及水、電、氣綜合管網(wǎng)等全部工作內(nèi)容。包括以下各內(nèi)容： （一）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的場地平整； （二）基礎(chǔ)工程； （三）房屋主體工程； （四）安裝工程； （五）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的道路建設(shè)； （六）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的管網(wǎng)建設(shè)； （七）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的環(huán)境 和 綠化建設(shè) 。 二 、建設(shè)規(guī)模 （一）拆遷規(guī)模 本項(xiàng)目拆遷面積約 20000平米，其中住宅 9000平米，非住宅 11000平米。 （二）新建規(guī)模 總建設(shè)工程方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 計(jì)量單 位 規(guī)劃要求指標(biāo) 數(shù)值 所占比 重 備注 一 規(guī)劃建設(shè)用地 m 18265.9 18265.9 二 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 792 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 21 三 居住人數(shù) 2535 每戶按3.2人計(jì) 四 總建筑面積 m 88184 100% 其中：計(jì)容積率建筑面積 m 73984 五 按功能性質(zhì)劃分 1 住宅建筑面積 m 61380 2 商業(yè)面積 m 12604 六 按地上地下部分劃分 1 地上建筑面積 m 73984 2 地下車庫建筑面積 m 14200 七 停車泊位 輛 457 1 地面 86 2 地下 371 八 容積率 4.05 其中獎勵容積率 九 建筑密度 % 33.3 十 綠地率 % 28.5 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 22 第六章 項(xiàng)目組織管理 一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 （一）組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)是公司進(jìn)行各項(xiàng)活動及保障各功能實(shí)施的一種手段。在內(nèi)部， 這些活動及功能按照專門設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)組合分工后，形成不同的職能部門。組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的目的是為了協(xié)調(diào)這些活動，確保項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 （二）組織機(jī)構(gòu)圖 根據(jù)業(yè)主的實(shí)際情況和項(xiàng)目的特殊性，為了能夠充分發(fā)揮各部門的作用，項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置為如圖 6 1 所示的模式。 二、人力資源配置 （一）項(xiàng)目經(jīng)理部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的方案審定、工程設(shè)計(jì)、施工招投重慶江城運(yùn)業(yè)有限公司 經(jīng)理 財(cái)務(wù)總監(jiān) 行政部 人力資源部 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 土建部 材料設(shè)備部 裝飾部 辦公室 安裝部 項(xiàng)目經(jīng)理部 策劃部 物業(yè)監(jiān)管部 經(jīng)營部 財(cái)務(wù)部 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 23 標(biāo)工作、工程監(jiān)管、工程驗(yàn)收等工作。共計(jì) 31 人，其中： 1.土建部：在工程項(xiàng)目部的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程土建的質(zhì)量、進(jìn)度、投資管理、控制，同時負(fù)責(zé)土建工程預(yù)算決算工作。 15人 2.材料、設(shè)備部：配合工程進(jìn)度，負(fù)責(zé)材料設(shè)備的采購。 3 人 3.安裝部門：根據(jù)工程進(jìn)度安排，指導(dǎo)施工企業(yè)進(jìn)行設(shè)備安裝，并配合設(shè)備生產(chǎn)商進(jìn)行設(shè)備調(diào)試運(yùn)行。 5 人 4.裝飾部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目裝飾材料選型，對項(xiàng)目的裝飾進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度、投資管理、控制。 3 人 5.辦公室：協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理做好項(xiàng)目工程部的日常事務(wù)，協(xié)調(diào)各部門做好本職工作。 5人 （二）財(cái)務(wù)部：作好資金的籌集與運(yùn)用管理；做好工程項(xiàng)目成本及費(fèi)用的核算，加強(qiáng)投資的監(jiān)控管理。共計(jì) 3人。 （三）行政部：組織支持各部門。負(fù)責(zé)對外聯(lián)絡(luò)及公共關(guān)系；負(fù)責(zé)與相關(guān)建設(shè)管理部門的協(xié)調(diào) 保持與政府相關(guān)機(jī)構(gòu)暢通的溝通管道；為其它部門提供后勤、法律方面的支持；其它日常事務(wù)。共計(jì) 4人。 （四）人力資源部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理公司的人員招聘、人事安排、人員考核等工作。 2人 （五）經(jīng)營部：制訂項(xiàng)目的營銷策略，開展對外招商、招租和銷售工作。 6 人 （六）物業(yè)監(jiān)管部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)管理公司的招聘，處理、解決業(yè)主投訴的問題等。 40人 公司總經(jīng)理 1 人、副總經(jīng)理 2 人、財(cái)務(wù)總監(jiān) 1人、總經(jīng)理助理 1XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 24 人，組織機(jī)構(gòu)共計(jì)人員 91 人。XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 25 第七章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及招標(biāo)方案 一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)工期自立項(xiàng)之日起至項(xiàng)目全面建成并投入 使用。建設(shè)工期主要包括項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、土建工程施工、設(shè)備采購與安裝、裝飾工程、設(shè)備調(diào)試、竣工驗(yàn)收等階段。 參考建設(shè)項(xiàng)目工期定額和單位工程工期定額，結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、工程量大小、建設(shè)難易程序，以及施工條件等具體狀況，總工期計(jì)劃為 4 年。 從 2010 年 6 月到 2014 年 5 月 。 （一）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備： 2010 年 6月 2010 年 12月完成土地征用，項(xiàng)目立項(xiàng)，可研報告的編制及審批，總體規(guī)劃的設(shè)計(jì)和審批，單體工程的設(shè)計(jì)等工作，落實(shí)并完善各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。 （二）建筑工程： 2011 年 1月 2012 年 12 月完成 土地平整、基礎(chǔ)工 程、 主體工程的建設(shè)。 （三）安裝工程： 2013 年 1 月 2013 年 6 月完成 安裝 工程的建設(shè)。 （四）其他配套工程： 2013 年 7 月 2014 年 5 月完成 道路、管網(wǎng)、環(huán)境、綠化等配套工程 的建設(shè) 。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 。 二、招標(biāo)方案 根據(jù)中華人民共和國招投標(biāo)法，國家計(jì)委第 3 號令以及重慶市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，為確保本工程順利實(shí)施，本項(xiàng)目勘察設(shè)XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 26 計(jì)、施工及監(jiān)理進(jìn)行招投標(biāo)。方案如下： （一）招標(biāo)形式 由業(yè)主按國家招標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定，采用公開招標(biāo)確定施工單位，采用邀請招標(biāo)確定勘察設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位。 （二）勘察、設(shè)計(jì)、施工、 監(jiān)理單位資質(zhì)要求： 勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：甲級； 施工單位資質(zhì)： 一 級； 監(jiān)理單位資質(zhì)：甲級。 （三）招標(biāo)信息發(fā)布 公開招標(biāo)公告及其它需公告的信息，在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 （四）招投標(biāo)工作組織 由業(yè)主委托具有甲級資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按照公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標(biāo)、評標(biāo)等工作。參加公開投標(biāo)的單位不得少于 7家，參加邀請招標(biāo)的單位不得少于 3 家。 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 27 第八章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 一、投資估算范圍 本 項(xiàng)目 占地面積 18265.9平方 米，建筑面積 88184 平方米。 項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)的住宅、公共配套等建筑物、構(gòu)筑物、環(huán)境綠化及水、電、氣綜合管網(wǎng)等全部工作內(nèi)容。包括以下各內(nèi)容： （一）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的場地平整； （二）基礎(chǔ)工程； （三）房屋主體工程； （四）安裝工程； （五）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的道路建設(shè)； （六）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的管網(wǎng)建設(shè)； （七）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 的環(huán)境 和 綠化建設(shè) 二、投資估算依據(jù) (一 ) 重慶市建筑工程概算定額 CQGS-301-2008； (二 ) 重慶市安裝工程概算定額 CQGS-302-2008； (三 ) 重慶市市政工程概算定額 CQGS-304-2008； (四 ) 重慶市 2009 年度的重慶工程造價信息及 XX 地區(qū)地方材料價格； (五 ) 重慶市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的各種稅費(fèi)規(guī)定； (六 ) 重慶市建委有關(guān)工程造價文件； XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 28 (七 ) 業(yè)主提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。 三、投資與成本費(fèi)用估算 （一）土地費(fèi)用 土地費(fèi)用是指項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)過程中所產(chǎn)生的費(fèi)用。本項(xiàng)目土地出讓金免費(fèi)。 （二）前期 費(fèi)用估算 前期工程費(fèi)主要指項(xiàng)目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)等土地開發(fā)費(fèi)用 。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算參見表 8.1 表 8.1：前期工程費(fèi)用表 二 前期費(fèi)用 金額 單方造價 （元 /） 含方案、施工圖 及園林設(shè)計(jì) 1 市場調(diào)查及產(chǎn)品策劃費(fèi) 74.09 5 2 設(shè)計(jì)費(fèi) 176.37 20 3 勘探測量放線 70.55 8 4 三通一平 110.07 5 5 臨時設(shè)施費(fèi) 44.09 5 6 行政事業(yè)性收費(fèi) 264.55 30 7 前期其它費(fèi)用 35.27 4 造價咨詢招標(biāo)代理 合計(jì) 774.99 （三）拆遷費(fèi)用 項(xiàng)目拆遷面積約 20000 平方米，其中住宅面積約 9000 平米，非住宅面積約 11000平米，本項(xiàng)目拆遷費(fèi)用估算參見表 8.2 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 29 表 8.2：拆遷費(fèi)用估 算表 序號 房屋名稱 面積 (m) 金額 (萬元） 備注 序號 房屋名稱 面積 (m) 金額 (萬元） 備注 1 商業(yè)用房 2184.63 2621.56 2 辦公用房 1699 849.50 3 住宅 2236 781.20 4 廠房 1415.23 424.69 5 家具廠 688.62 206.58 6 水泥硬化場地 2174.32 45.00 7 管網(wǎng) 200.00 8 堡坎 230.00 9 修理廠場地填方 69500 486.50 10 土地費(fèi)用 (自有 ) 7820.15 1200.00 11 合瑞汽修廠拆遷費(fèi) 720.00 12 加油站拆遷費(fèi) 1200.00 13 搬遷費(fèi)、過渡補(bǔ)償費(fèi)和租賃合同違約賠償費(fèi) 136.00 14 高壓線搬遷費(fèi) 280.00 合計(jì) 9381.03 （四）建安工程費(fèi) 建安工程費(fèi)包括建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用等。本項(xiàng)目建安工程參見表 8.3 表 8.3：建筑安裝工程費(fèi)表 序號 內(nèi)容 總額 （萬元） 單方費(fèi)用（元 /） 面積（） 1 建筑工程費(fèi) 9910.04 88184 1.1 住宅建筑 6138 1000 61380 1.2 商業(yè) 1386.44 1100 12604 地下車庫 2385.6 1680 14200 2 安裝工程 1781.2992 2.1 給排水工程 352.736 40 88184 2.3 消防工程 352.736 40 88184 2.4 強(qiáng)電工程 308.644 35 88184 2.5 弱電工程 264.552 30 88184 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 30 2.6 燃?xì)夤こ?308.644 35 88184 2.7 智能化工程 193.9872 22 88176 3 填方工程 61.53 5.3 116095.2 4 涵洞工程 70.57 568 1278.4 合計(jì) 11823.97 （五）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水，供電，環(huán)衛(wèi)，排污，小區(qū)道路， 綠化設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量進(jìn)行估算。本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算參見表 8.4。 表 8.4：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 序號 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 金額 單方造價 （元 /） 工程量 1 道路、廣場 697.76 1000 6977.57 2 管網(wǎng) 0.44 20 218.05 3 燃?xì)?(室外 ) 6.08 10 6082.54 4 景觀工程 13.96 20 6977.57 5 綠地 104.12 200 5205.78 6 夜間照明系統(tǒng)工 程 3.77 5.41 6977.57 7 其他配套 6.58 10.82 6082.54 合計(jì) 832.70 （六） 開發(fā)期間 稅費(fèi) 開發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。本項(xiàng)目為舊城拆遷項(xiàng)目，相關(guān)配套費(fèi)根據(jù)相關(guān)規(guī)定適當(dāng)減免。具體如表 8.5 示。 表 8.5：開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 序號 項(xiàng)目 費(fèi)率 總額（萬元） 1 城市建設(shè)配套費(fèi) 0 0 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 31 2 人防異地建設(shè)費(fèi) 0 0 3 規(guī)劃局手續(xù)費(fèi) 18.86 4 工程監(jiān)理費(fèi) 183.52 5 工程保險費(fèi) 0.15% 10.22 6 白蟻預(yù)防費(fèi) 3.14 7 建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi) 0.10% 6.81 8 房屋建筑面積測繪費(fèi) 6.29 合計(jì) 228.84 （六）不可預(yù)見費(fèi) 根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，本項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)定為 4%。 不可預(yù)見費(fèi) =（前期工程費(fèi)用 +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 +建安工程費(fèi) +開發(fā)期間稅費(fèi)） *4%=971.71萬元。 （七）開發(fā)成本 開發(fā)成本 =前期工程費(fèi)用 +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 +建安工程費(fèi) +開發(fā)期間稅費(fèi) +不可預(yù)見費(fèi) =25264.35 萬元。 （八）開發(fā)期間費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。按 2%計(jì)提。 建設(shè)管理費(fèi) =（前期工程費(fèi)用 +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 +建安工程費(fèi) +開發(fā)期間稅費(fèi)） 2%=485.85 萬元。 （ 2）財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目貸款 13095.57 萬元，按 5 年期銀行貸款利率計(jì)息，計(jì)入建設(shè)期的財(cái)務(wù)費(fèi)用為 1251.12 萬元。見表 8.6。 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 32 表 8.6 借款還本付 息表（單位：萬元） 序號 項(xiàng)目 計(jì)算期 合計(jì) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1 貸款 1.1 期初本息總額 1095.57 5095.57 9095.57 13095.57 7095.57 1095.57 1.2 本期貸款本金 1095.57 4000.00 4000.00 4000.00 0.00 13095.57 1.3 本期應(yīng)計(jì)利息 31.39 177.38 406.58 635.78 750.38 406.58 62.78 2470.85 計(jì)入建設(shè)期 31.39 177.38 406.58 635.78 1251.12 計(jì)入期間費(fèi)用 0.00 0.00 0.00 750.38 406.58 62.78 1219.73 1.4 本期還本付息 31.39 177.38 406.58 635.78 6750.38 6406.58 1158.35 15566.42 其中：歸還本金 0.00 0.00 0.00 6000.00 6000.00 1095.57 13095.57 償付利息 31.39 177.38 406.58 635.78 750.38 406.58 62.78 2470.85 1.5 期末本息余額 1095.57 5095.57 9095.57 13095.57 7095.57 1095.57 0.00 36573.42 （ 3）銷售費(fèi)用 它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的 各項(xiàng)費(fèi)用。 銷售費(fèi)用類似工程項(xiàng)目來估算按 50元 /m2列計(jì)，銷售費(fèi)用合計(jì) 440.92 萬元。 （ 4）開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 開發(fā)費(fèi)用 =建設(shè)管理費(fèi) +銷售費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 =926.77 萬元。 （九）總成本費(fèi)用匯總表 本表中，開發(fā)成本共計(jì)為 25264.35 萬元。開發(fā)間期費(fèi)共計(jì)為926.77萬元?？偝少M(fèi)用為開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用之和為 26191.13萬元。 為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，把估算結(jié)果以匯總表的形式列出 ，如表 8.7所示。 表 8.7 總成本費(fèi)用 匯總表 序號 成本項(xiàng)目 金額（萬元） 開發(fā)投資 (元 /m) 1 開發(fā)成本 25264.35 2865.22 XX街三角花園片區(qū)舊城改造項(xiàng)目 33 1.1 前期工程費(fèi)用 774.99 87.89 1.2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 832.70 94.44 1.3 拆遷費(fèi)用 10960.45 1243.02 1.5 建安工程費(fèi) 11495.67 1303.72 1.6 開發(fā)期間費(fèi)用 228.84 25.95 1.7 不可預(yù)見費(fèi) 971.71 110.20 2 開發(fā)費(fèi)用 926.77 105.10 2.1 建設(shè) 管理費(fèi) 485.85 55.10 2.2 銷售費(fèi)用 440.92 50.00 2.3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1251.12 141.88 合計(jì) 26191.13 2970.32 四、資金籌措 本項(xiàng)目所需資金 26191.13 萬元，企業(yè)自有資金、銀行貸款分別占 50%。 XX