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Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前,本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。 全面超越市場,樹立片區(qū)標桿 寶麗地產(chǎn)西區(qū)地塊整體定位及營銷策略報告 六年雕琢,今始現(xiàn)世 報告內(nèi)容 頁碼 A. 宏觀市場研判 B. 項目分析 C. 項目定位 D. 項目營銷策略 E. 項目外銷策略 F. 項目售價及銷售期預測 G. 中原團隊組織架構(gòu)及溝通機制 4 38 63 106 175 187 197 一級土地市場 Part A.1 一級土地市場 2010年較 09年量價齊升 由于 09年樓市利好, 2010年中山市一級土地市場成交量較 09年大幅上漲 。 09年月均成交面積 37.9萬,10年月均成交面積 68.5萬,漲幅 80.7%。 中山市土地成交面積及成交金額 單位(萬平方米、萬元): 2009-2010 數(shù)據(jù)來源:中山國土資源局網(wǎng)站 2010年中山市土地 成交單價月均價 910元 /平米,較 09年月均價 727元 /平米,增長 183元 /平米,漲幅25.2% 中山市土地成交單價 單位(元 /平方米): 2009-2010 一級土地市場 2010年較 09年量價齊升 數(shù)據(jù)來源:中山國土資源局網(wǎng)站 二級商品房市場 Part A.2 成交及存量規(guī)模 2010年前 4個月,中山市一手商品房市場表現(xiàn)活躍,月均成交量 6634宗,成交面積 69.4萬平米。對比 09年月均成交量 4801宗,成交面積 53.8萬平米, 分別增長 1833宗、 15.6萬平米,漲幅 38.2%、 29%。 商品房網(wǎng)簽成交宗數(shù) 單位(宗 /萬平方米): 2009-2010 全市商品房 2010頭四個月成交活躍,較 09年平均水平有增長 數(shù)據(jù)來源:中山國土資源局網(wǎng)站 中山市連續(xù) 6各月城區(qū)一手商品房月均成交面積1182宗,成交面積 12.25萬平米。 2010年由 2月份春節(jié)所在月份開始,對比 1月份之前三個月呈較明顯的走低。 中山城區(qū)連續(xù) 6個月城區(qū)成交宗數(shù) /面積 單位(宗 /萬平方米): 2009.11-2010.4 城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)商品房 2010年 2月起,成交規(guī)模進入走低通道 中山鎮(zhèn)區(qū)區(qū)連續(xù) 6個月城區(qū)成交宗數(shù) /面積 單位(宗 /萬平方米): 2009.11-2010.4 中山市連續(xù) 6各月鎮(zhèn)區(qū)一手商品房月均成交面積5528宗,成交面積 58.6萬平米。 10年 2月起逐月走低。 數(shù)據(jù)來源:中山國土資源局網(wǎng)站 數(shù)據(jù)來源:中山國土資源局網(wǎng)站 截至 10年 4月 30日, 中山市一手商品房存量為 26207套。 區(qū)域供應不均, 城區(qū)存量 5133套,占總量 19.6%。 匙域 存量(套) 比例 匙域 存量(套) 比例 東區(qū) 1953 7.45% 民眾鎮(zhèn) 278 1.06% 南匙 482 1.84% 南朗鎮(zhèn) 584 2.23% 西區(qū) 1202 4.59% 南頭鎮(zhèn) 485 1.85% 石岐區(qū) 1496 5.71% 三角鎮(zhèn) 83 0.32% 阜沙鎮(zhèn) 175 0.67% 三鄉(xiāng)鎮(zhèn) 2556 9.75% 港口鎮(zhèn) 1053 4.02% 沙溪鎮(zhèn) 2752 10.5% 古鎮(zhèn)鎮(zhèn) 1201 4.58% 神灣鎮(zhèn) 478 1.82% 橫欄鎮(zhèn) 977 3.73% 坦州鎮(zhèn) 3417 13.04% 黃圃鎮(zhèn) 685 2.61% 五桂山 296 1.13% 開發(fā)區(qū) 1734 6.62% 小欖鎮(zhèn) 623 2.38% 板芙鎮(zhèn) 528 2.01% 東鳳鎮(zhèn) 1056 4.03% 大涌鎮(zhèn) 702 2.68% 東升鎮(zhèn) 1411 5.38% 數(shù)據(jù)來源:中山國土資源局網(wǎng)站 市場存量主要集中在鎮(zhèn)區(qū),城區(qū)主要集中在石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)三個主要區(qū)域 全市商品房存量統(tǒng)計表 中山市 中心組團 一手商品房各面積段供應不均, 主力面積為 90-144 單位,占總量的 51%。 中山市 西區(qū) 一手商品房各面積段供應不均, 主力面積為小于 60 、 90-120 、大于 180 單位,占總量的 72%。 中山中心組團各面積段存量 單位(套): 2010.5 西區(qū)各面積段存量 單位(套): 2010.5 西區(qū)市場存量按面積段分為 90-140 中大戶型占半壁江山,預期未來競爭仍集中在這一區(qū)間市場 售價情況 自 09年 2月至 10年 4月,全市一手商品房價格穩(wěn)中有升。 4月份成交單價 5369元 /平米,創(chuàng)歷史新高。 全市商品房成交售價情況 單位(元 /平方米): 2009-2010 09至 2010年,全市商品房售價穩(wěn)中有緩慢增長,四月創(chuàng)歷史新高 10年 4月中山市城、鎮(zhèn)成交均價均打破歷史最高記錄, 城區(qū)成交均價 6690元 /平米,鎮(zhèn)區(qū)成交均價 5104元 /平米。 中山市連續(xù)六個月城、鎮(zhèn)區(qū)成交單價情況 單位(元 /平方米): 2009-2010 城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)齊頭并進,均創(chuàng)新高 在此之前,我們接觸到的是一連串的美好景象:經(jīng)濟喜人增長,客戶熱情高漲,樓市屢創(chuàng)新高 在所有開發(fā)商都在準備密鑼緊鼓迎接五月豐收盛宴的時候,突如其來的新政卻給了我們一個別樣的五月 樓市新政 Part A.3 2007、 2010新政回顧及對比 2007年政策回顧 2007年調(diào)控政策的出臺,關鍵調(diào)控點在于金融和稅收方面。隨后,樓市迅速降溫,投資客戶紛紛退出市場。并且,受整體經(jīng)濟環(huán)境蕭條的影響,信貸政策的收緊,買家進入觀望時期。 2008年,萬科率先全國各項目價格下調(diào),隨之其它項目也進行價格調(diào)整。 2009年政策主基調(diào):擴大內(nèi)需,全力保增長 2008年金融危機以來,中央迅速制定了擴大內(nèi)需、全力保經(jīng)濟增長的經(jīng)濟策略,確定了2009年實施適度。 寬松的貨幣政策和積極的財政政策。中央制定的經(jīng)濟刺激政策力度前所未有之大,其中包括四項主要任務: 1.大規(guī)模增加政府投資,實施總額 4萬億元的兩年投資計劃,其中中央政府擬新增 1.18萬億元,實行結(jié)構(gòu)性減稅,擴大國內(nèi)需求; 2.大范圍實施調(diào)整振興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,提高國民經(jīng)濟整體競爭力; 3.大力推進自主創(chuàng)新,加強科技支撐,增強發(fā)展后勁; 4.大幅度提高社會保障水平,擴大城鄉(xiāng)就業(yè),促進社會事業(yè)發(fā)展。 經(jīng)歷 08整體經(jīng)濟下滑,國家隨之出臺多條鼓勵性政策,房地價市場出現(xiàn)“報復”性反彈, 09年下半年,政策開始逐步收緊 2010年宏觀調(diào)控主基調(diào): “ 穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費” 增加商品房有效供給 1 支持自住與改善型需求,抑制投資、投機 2 加強市場監(jiān)管力度 3 繼續(xù)大規(guī)模建設保障性住房 4 “國十一條”政策出臺,四點核心內(nèi)容調(diào)控房地產(chǎn)價格增長過快的勢頭 購買第二套(以家庭為單位),貸款首付款比例不得低于,貸款利率嚴格按照風險定價。 對不符合規(guī)定條件的,一律不得給予相關稅收優(yōu)惠 適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應,提高土地供應和使用效率。 90/70政策嚴格執(zhí)行。 力爭到 2010年末,基本解決 1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。 去年的 131號文件提到 2011年末解決 747萬戶,現(xiàn)增加至 1540萬戶,比例大大增加。 加大對捂盤惜售、囤積房源,散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度, 土地拍賣可能會作出一定調(diào)整 2010年,在“穩(wěn)定”房價過快增長的基調(diào)下,短短 4個月時間出臺了多個項目涉及土地、行政、稅收、金融等手段 一月新政一覽 二月新政一覽 三月新政一覽 四月新政一覽 四月新政一覽 2010年 1至 4月,國家新政頻出。措詞一條比一條嚴厲,一條比一條更具針對性。由此可見國家對房價過快增長調(diào)控的決心 指導 督導 規(guī)范 劍指 二套房貸款比例不少于 40, 大部份仍屬于指導意見 保障性住房供應量激增至 1540萬戶 公布 2010年新貨幣政策, 審批雖收緊,但仍然利好 繼續(xù)執(zhí)行相對寬松的貨幣政策 上調(diào)存款準備金利率0.5個百分點 嚴厲勢行,各項政策 央企退市,表明決心 嚴格規(guī)范土地出讓 對一線城市影響較大,政策逐步向二、三線城市拓展 調(diào)控制直指投資、投機性購房, 三套停貸 異地購房貸款停止,抑制異地購房 物業(yè)稅出臺“呼聲”漸近 一月 二月 三月 四月 新政頻出,嚴厲程度遠超 07年 與 2007年 9.27新政所面臨的僅僅是行業(yè)的不正常發(fā)展不同,保增長、保民生、保穩(wěn)定的前提下,亂世出重典再一次成為現(xiàn)實 07年市場調(diào)控與 2010年調(diào)控基調(diào)對比 新政下的市場現(xiàn)象 0710年來房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁,“ 415” 史上最嚴厲新政初顯政府調(diào)控決心,預示著樓市將進入較長調(diào)整期 07年 9月之前常規(guī)調(diào)控: 在國家經(jīng)濟建設快速發(fā)展 和住房需求強力推動 下 ,繼續(xù)保持了較快速度的 發(fā)展,市場供需總體兩旺。 “927”新政大力調(diào)控: 從“ 927”政策出臺至 08 年 11月,樓市低迷調(diào)整, 恰逢國際金融風暴來襲, 政府為保經(jīng)濟增長, 10月開始救市。 “415”新政重拳出擊: 樓市迅速回暖,大量資金 流入房地產(chǎn)行業(yè),使房價 快速上漲。政府決心打壓 投機性購房,市場觀望情緒 濃,樓市進入較長調(diào)整期。 07年 08年 09年 2010年 “ 415” 新政初顯成效,城區(qū)及主要鎮(zhèn)區(qū)成交量均有不同程度下跌 10年 14月城區(qū)及指標鎮(zhèn)區(qū)網(wǎng)簽成交宗 數(shù)均有不同程度下跌,其中 坦洲、三鄉(xiāng)、 沙溪等鎮(zhèn)區(qū) 表現(xiàn)尤為突出。 原因 1:由于此類鎮(zhèn)區(qū)成交客戶多為外地 臵業(yè)者,受新政影響, 不能提供當?shù)貞艨?及相關證明,成為購房瓶頸。 原因 2:鎮(zhèn)區(qū)供應多為自住型住房, 其面 積多在 90方以上戶型,首期至少 3成,限 制了許多剛性需求客戶。 每日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,市場在政策出臺后反應敏捷,預計將在較長一段時間內(nèi)處于買方主導市場 1、“ 415”新政前, 中山市日均網(wǎng)簽數(shù)約 200套 /天。 2、由于網(wǎng)簽有一周左右的滯后性,受政策影響, 4月 20日左右顯現(xiàn)出成交量驟減, 至 5月 5日全市日均成交量為 70-80套。 3、新政過后一個月左右,市場逐步調(diào)整為買家主導市場,剛性需求客戶占成交客戶主體。 全市日均成交量在 110-120套左右,預計市場將在較長一段時間處于買方主導市場。 2010年第一季度全國 GDP增長率達 11.9%,預計下半年經(jīng)濟基本面也會相對平穩(wěn),這是與 07年市場調(diào)控經(jīng)濟背景上最大的不同 1、 2008年,政策撤出市場時,經(jīng)濟進入快速下降通道,政府由打壓轉(zhuǎn)為刺激策略; 2、 2010年第一季度全國 GDP增長率達 11.9%,預計下半年經(jīng)濟基本面也會相對平穩(wěn),因 此次調(diào)控時間也將 長于 2008年的調(diào)控周期; 3、一旦經(jīng)濟進入下降通道,也就意味著本次調(diào)控即將企穩(wěn)。 城市 廣州 北京 上海 深圳 中山 GDP(億元) 9112.76 11865.9 14900.93 8201.2 3702.9 人均 GDP(元) 88834 66788 73124 93000 84245 房價水平 (元 /平米) 10282 17813 18186 19124 4386 房價 /人均 GDP 0.12 0.27 0.25 0.21 0.052 中山市 09年戶籍人口人均生產(chǎn)總值 84245元 , 房地產(chǎn) 一手商品房均價僅為 4386元 /平方米, 房價 /人均 GDP數(shù)據(jù)僅為 0.052, 在人均 GDP相近的情況下,比值僅為一線城市的 1/4甚至 1/5。 從房價水平與人均 GDP的比值來看,中山市的購房壓力相較一線城市仍處低位 市場總述 市場成交活躍,樓市被推至高點 過去 在整個 09年份及 10年第一季度,各級市場表現(xiàn)均極為活躍,數(shù)據(jù)全面向好 隨著市場的看好,一級市場成交量較大,預期在市場未來競爭壓力仍然較大 調(diào)控壓力巨大,市場下滑成必然 現(xiàn)在 在嚴苛的市場調(diào)控之下,樓市已出現(xiàn)全國性的逆轉(zhuǎn),各大城市各項指標均迅速下滑,中山市場雖然不是處于風口浪尖之上,但由于市場心理預期的干擾影響,中短期內(nèi)的成交規(guī)模及局部區(qū)域售價下滑勢成必然 售價下跌,成交低位企穩(wěn),持續(xù)的買方市場成為常態(tài) 未來 根據(jù)新政的 “ 民生 ”“ 政治 ” 基調(diào),同時結(jié)合目前較為良好的經(jīng)濟基本面,預計本次新政的調(diào)控持續(xù)時間將遠長于 07年應景式調(diào)控 通脹壓力之下,加息預期及其它更為嚴厲的調(diào)控壓力仍然很大 根據(jù)市場慣性及實時監(jiān)測,預計未來 12個月內(nèi)將進行常態(tài)的買方優(yōu)勢市場,售價下跌,成交量在中低位趨于穩(wěn)定 預計地未來 12個月內(nèi),市場將以消化本地客戶需求為主,外地投資者將面臨全面收縮的局面。特別是鄰近如深圳、廣州、外省市等地投資客戶將大面積撤出市場。 報告內(nèi)容 頁碼 A. 宏觀市場研判 B. 項目分析 C. 項目定位 D. 項目營銷策略 E. 項目外銷策略 F. 項目售價及銷售期預測 G. 中原團隊組織架構(gòu)及溝通機制 4 38 63 106 175 187 197 項目區(qū)位 Part B.1 項目片區(qū)規(guī)劃為城市居住區(qū),同時配備商業(yè)金融功能 中山市彩虹片區(qū)控制性詳細規(guī)劃( 200911) 資料來源:中山市規(guī)劃局 片區(qū)規(guī)劃情況 根據(jù)片區(qū)控規(guī)顯示,片區(qū)內(nèi)用地基本以居住用地為主,同時在各個地塊當中安插醫(yī)療、教育、市場、警務、行政辦公等城市及生活配套用地,片區(qū)周圍以城市綠地圍合 除居住用地之外,沿彩虹大道兩旁安排商業(yè)金融業(yè)用地 城市居住為主、商業(yè)金融為輔的傳統(tǒng)城市發(fā)展模式 項目所處彩虹片區(qū)的地理位臵及區(qū)位現(xiàn)狀 西區(qū)彩虹片區(qū) 中山西北部鎮(zhèn)區(qū) 城區(qū)核心圈 中山南部鎮(zhèn)區(qū) 沙溪鎮(zhèn) 中山東部鎮(zhèn)區(qū) 彩虹片區(qū) 彩虹片區(qū)行政區(qū)劃分為中山市西區(qū),但在一般認識上,沙朗雖早已劃入西區(qū)行政管轄范圍,但由于各自產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迵異,融合性一直較差, 而彩虹片區(qū)是連結(jié)西區(qū)與沙朗乃至中山西北部鎮(zhèn)區(qū)的樞紐區(qū)域 作為城區(qū)重要放射區(qū)域,彩虹片區(qū)被市場寄予厚望,在鄰近的石岐區(qū)、西區(qū)市場供應不足、購買力膨脹的情況下順理成章成為最佳 “ 泄洪 ” 輻射區(qū) 105國道連接南北區(qū)域、北外環(huán)通達東西、翠景道連通城區(qū)、翠沙路開通貫通交通咽喉,區(qū)域交通已具備項目發(fā)力的一切條件 港口鎮(zhèn) 彩虹片區(qū)從片區(qū)背景、輻射力源、交通條件等具備與主城區(qū)融合的無限可能 項目所處彩虹片區(qū)的地理位臵及區(qū)位現(xiàn)狀 基于城區(qū)輻射能量有限及周邊郊鎮(zhèn)(沙溪、沙朗、港口、開發(fā)區(qū))的承接能力不足的情況下,郊鎮(zhèn)短期內(nèi)無法超越城區(qū) “ 衛(wèi)星鎮(zhèn) ” 的身份, 而彩虹片區(qū)具備與中心城區(qū)融合無間的一切條件 彩虹片區(qū) 石岐區(qū) 東區(qū) 朗心片區(qū) 西區(qū) 南區(qū) 沙溪、大涌 沙朗 港口 西區(qū)彩虹片區(qū)與周邊區(qū)域、郊鎮(zhèn)關系拆解圖 新城區(qū)擴展樞紐 郊鎮(zhèn)(沙溪大涌)連結(jié)樞紐 項目地塊條件分析 Part B.2 項目總體區(qū)位 地塊位于西區(qū)彩虹片區(qū),距主城區(qū)距離約為2km,周邊路網(wǎng)規(guī)劃為圍繞北外環(huán)、 105國道、翠景大道、彩虹大道構(gòu)建起項目路網(wǎng)結(jié)構(gòu),并有康景路、翠沙路等連結(jié)性道路,路網(wǎng)發(fā)達 彩虹片區(qū)規(guī)劃以城市居住區(qū)為主,輔以商業(yè)金融區(qū)配套 項目城市區(qū)位示意 105國道 翠景大道 彩虹大道 北外環(huán) 彩虹片區(qū) 富華道片區(qū) 星寶片區(qū) 朗心片區(qū) 項目四至情況:四周臨路狀況極優(yōu),視野佳,但欠缺自然景觀資源 N S W 翠沙路遠眺 新中醫(yī)院 彩虹大道 空地及在售樓盤 E 空地及水體 翠景大道北段 地塊南側(cè)臨 翠沙路,已經(jīng)貫通 ,并有新建成投入使用的新中醫(yī)院及翠景豪苑小區(qū) 地塊東側(cè)為空地,規(guī)劃為居住用地, 彩虹大道接駁105國道 地塊北側(cè)為空地及水體,地勢較為平坦, 視野情況較好,欠缺自然景觀資源 地塊西側(cè)臨翠景大道北段,連接北外環(huán)路 項目地塊四至 項目地塊進入性較佳,城區(qū)可經(jīng)由翠景大道及彩虹大道接駁翠沙路進入本項目 地塊進入性 翠景大道 翠沙路 彩虹大道 市政路 由彩虹大道接駁翠沙路進入本項目,通達性較好,但由于彩虹大道是中山城區(qū)接駁 105國道的一條主要干道,車流量較大,路面狀況部分時間段擁擠,昭示性一般 翠景大道連接西區(qū)與本項目,交通狀況較好,車流量較少,進入性極佳,昭示性極佳 對項目周邊交通進入性的分析可得出,由彩虹大道進入可獲得較大的車流及人流支持,由翠景大道進入則可獲得較為私密及良好的交通氛圍 可考慮洋房銷售期內(nèi)引導客戶由彩虹大道進入,別墅區(qū)銷售期引導客戶由翠景大道進入 1 2 項目地塊限制條件:地塊被分割、自然景觀資源先天不足、片區(qū)成熟度較差 被市政道路分割 項目地塊平坦,但被市政道路分割為兩塊小型地塊,不利于規(guī)劃完整性 項目周邊多為空地及池塘等小型水體,無山、湖、河、江、海等自然景觀資源 片區(qū)周邊多為空地,成熟度較差 項目產(chǎn)品形態(tài) Part B.3 項目開發(fā)產(chǎn)品為洋房 +別墅 +集中商業(yè),是典型的城市綜合型社區(qū) 項目開發(fā)布局示意圖 一期洋房區(qū) 二期別墅區(qū) 二期洋房區(qū) 二期別墅區(qū) 二期洋房區(qū) 洋房 項目 洋房主流面積由83-109 ,二房二廳至四房二廳 均為高層洋房,二梯三戶布局 別墅 獨立、雙拼、聯(lián)排, 230-450 ,四房至六房 主力產(chǎn)品為 C、D1、 D2型聯(lián)排別墅 商業(yè) 東西兩座,合計面積為 15566 項目產(chǎn)品線理解 洋房 項目 洋房主流面積由83-109 ,二房二廳至四房二廳 均為高層洋房,二梯三戶布局 別墅 獨立、雙拼、聯(lián)排, 230-450 ,四房至六房 主力產(chǎn)品為 C、D1、 D2型聯(lián)排別墅 商業(yè) 東西兩座,合計面積為 15566 面積走小居家型洋房產(chǎn)品 主流面積城區(qū)精稀別墅 中型規(guī)模集中式商業(yè)體 小結(jié) 項目區(qū)位:新城區(qū)擴展樞紐、郊鎮(zhèn)連結(jié)樞紐 1 彩虹片區(qū)整體規(guī)劃為新城市規(guī)劃的典型模式,片區(qū)以居住規(guī)劃為核心,輔以商業(yè)金融,安排眾多行政、教育、生活配套。由于片區(qū)道路狀況及與城市的辯證關系,彩虹片區(qū)具備融入主城區(qū)的無限可能,且為城區(qū)西向擴展的核心樞紐腹地 特殊的區(qū)位,成為城區(qū)西部郊鎮(zhèn)與城區(qū)連結(jié)的樞紐 項目地塊條件:具位臵、交通、進入性優(yōu)勢,自然資源受限,片區(qū)成熟度較差 2 地塊具備極優(yōu)的區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢 地塊周邊多為空地及水體,自然資源情況較差,片區(qū)成熟度較差 項目產(chǎn)品形態(tài):復合形社區(qū),多樣化的豐富產(chǎn)品線 3 相較于片區(qū)內(nèi)對手項目復合程度最高 洋房、別墅、商業(yè),產(chǎn)品形態(tài)多樣,產(chǎn)品線豐富 項目競爭分析 Part B.4 根據(jù)項目片區(qū)內(nèi)客戶的臵業(yè)特征及購房動力,項目面臨片區(qū)內(nèi)及岐江河以西博愛一路擴展競爭片區(qū)的競爭壓力 項目競爭線、點示意 博愛一路片區(qū) 項目片區(qū) 主城區(qū)競爭點 項目競爭理解 集中線式主力競爭(本片區(qū)及擴展競爭區(qū)) 根據(jù)片區(qū)客戶的臵業(yè)特征及購房動力,面臨的競爭壓力主要來源于片區(qū)內(nèi)競爭(主要為洋房產(chǎn)品)及岐江河以西博愛一路片區(qū)(主要為洋房及別墅產(chǎn)品) 分散點式相對競爭(城區(qū)) 項目的區(qū)域特性決定,項目內(nèi)的產(chǎn)品與核心城區(qū)內(nèi)相同性質(zhì)的產(chǎn)品類型存在相對的競爭關系 項目片區(qū)及擴展競爭區(qū)對手項目 大信新家園 碧翠華庭 尚湖軒 翠景豪苑 藍波豪庭 世紀新城 中信左岸 濱江一號公館 本項目 片區(qū)內(nèi)項目 擴展競爭區(qū)項目 本項目所處彩虹片區(qū)內(nèi)在售項目有: 大信新家園 尚湖軒 擴展競爭區(qū)對手項目有:藍波豪庭、世紀新城、中信左岸、濱江一號公館 其中,處于本項目片區(qū)內(nèi)的大信新家園及尚湖軒兩個在售項目均定位于中等檔次純洋房項目,而擴展區(qū)內(nèi)濱江一號為城區(qū)江景豪宅定位,世紀新城為城區(qū)江景綜合社區(qū)定位,藍波豪庭與中信左岸為中高檔次純洋房居住社區(qū)定位 項目在別墅這一產(chǎn)品層面,預期中將面臨奧園愛琴灣、雅居樂 808畝項目的潛在競爭 項目片區(qū)及擴展競爭區(qū)項目 潛在競爭項目 奧園愛琴灣 雅居樂 808畝 合生西區(qū)項目 片區(qū)及擴展競爭區(qū)項目情況 大信新家園 尚湖軒 中信左岸 位臵 中山市西區(qū)彩虹大道 中山市彩虹大道西側(cè) 中山市博愛路與 105國道交匯處 項目規(guī)模 占地面積 108148 (平方米) 建筑面積 255787 (平方米) 占地面積 36570 (平方米) 建筑面積 145000 (平方米) 占地面積 108000(平方米) 建筑面積 330000(平方米) 發(fā)售日期 2007-09-28 預計 2010年 5月 2008-09-13 價格 均價 5500元 /平米 均價 4500-4800元 /平米 均價 4800-5000元 /平米 主要建筑形態(tài) 多層,小高層 高層 高層電梯洋房 容積率 2.2 2.97 2.57 片區(qū)及擴展競爭區(qū)項目情況 世紀新城 濱江一號公館 藍波水岸 位臵 中山市博愛一路與翠景南路交匯 處 中山市西區(qū)中山一路(獅窖河與歧 江河交界 ) 西區(qū)博愛一路中山二橋側(cè) 項目規(guī)模 占地面積 1070000 (平方米) 建筑面積 1500000 (平方米) 占地面積 42299 (平方米) 建筑面積 109635 (平方米) 占地面積 200000 (平方米) 建筑面積 700000(平方米) 開盤時間 2007-09-01 2010-05-01 2010-05-01 價格 均價 6300元 /平米 均價 10000元 /平米 均價 5000元 /平米 主要建筑形態(tài) 小高層,高層,別墅 高層電梯洋房 高層電梯洋房 容積率 1.7 2 2.4 項目片區(qū)及擴展區(qū)競爭項目小結(jié) 周邊項目 產(chǎn)品情況 售價 余貨 大信新家園 洋房: 三房二廳 96.15-125.27 商鋪: 34.9-75.37 洋房:均價 5500元 / 63套 碧翠華庭(售磬) 洋房:二房 66-87 三房 109-123 、四房 140 均價 4300-4400元 /平方(含 1000元裝修) 6套 尚湖軒 洋房: 二房二廳 76-78 三房二廳 92-125 均價 4500-4800元 / 234套 中信左岸 洋房: 三房二廳 107-113 均價 4500元 / 350多套 世紀新城 洋房: 三房二廳 139-149 五房二廳: 231-233 別墅:三房二廳: 194.82- 228.76 四房二廳: 165.87- 275.79 洋房: C1、 C2棟均價6500元 / , V2棟6100元 / 別墅:均價 15000元 / ,現(xiàn)在可以打 9折 120套 濱江一號 洋房: 三房二廳 180.29 四房二廳: 211.62- 213.27 商鋪: 16.42-89.34 洋房:成交價 8500元 / 57套 項目片區(qū)及擴展競爭區(qū)項目產(chǎn)品及售價情況 在項目片區(qū)內(nèi),通過觀察對手項目的產(chǎn)品及售價可得出,片共供應主要以小至中等面積居家型戶型為主,售價較城區(qū)偏低 在擴展競爭區(qū)內(nèi),會出現(xiàn)部分別墅產(chǎn)品,同時戶型面積較本區(qū)域內(nèi)大,同時亦出現(xiàn)個別平層大宅產(chǎn)品 對于目前片區(qū)內(nèi)項目,可以理解為: “ 核心城區(qū)項目的替代品 ” 中小戶型洋房類居家產(chǎn)品 較核心城區(qū)偏低的售價 項目 本項目是否亦定位為 “ 核心城區(qū)項目替代品 ”與同區(qū)項目在同一水平線上進行競爭? 本項目競爭地位的確立 領導者 壟斷價格 產(chǎn)品有不可重復性 過河拆橋 追隨者 搭便車,借勢 以小博大,殺傷戰(zhàn)術 價格戰(zhàn)的制造者 補缺者 目標明確,挖掘客戶 瞄準市場縫隙 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 挑戰(zhàn)者 改變游戲規(guī)則 強調(diào)新的評估標準 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 行業(yè)老大 非行業(yè)老大,中大規(guī)模市場 次 /非主流市場 敏銳的機會主義者 本項目競爭地位的確立 確立競爭地位的二點依據(jù) 必要性依據(jù):企業(yè)目標 本項目是寶麗房地產(chǎn)立足中山的首個項目,是企業(yè)中山戰(zhàn)略的落子項目 開發(fā)商希望憑借高品質(zhì)的項目打造,達到叫好叫座的市場目標及良好的品牌目標 可行性依據(jù):項目條件 片區(qū)內(nèi)用地規(guī)模最大、復合程度最高的項目 片區(qū)內(nèi)首個綜合型社區(qū),具備高品質(zhì)別墅產(chǎn)品,與片區(qū)內(nèi)純洋房項目區(qū)隔性明顯 高品質(zhì)的項目打造,著名規(guī)劃設計師、歷時六年打造 依據(jù) 經(jīng)分析,我們認為確立項目于片區(qū)內(nèi)的競爭地位從必要性及可行性上具備共同指向 本項目競爭地位的確立 方法: 高定位,全面拋離同區(qū)項目,書寫片區(qū)臵業(yè)標準 目標: 高售價高資金流速,高品牌效應 項目 怎么樣的定位 才能一舉奠定項目區(qū)域市場領導者的地位? 報告內(nèi)容 頁碼 A. 宏觀市場研判 B. 項目分析 C. 項目定位 D. 項目營銷策略 E. 項目外銷策略 F. 項目售價及銷售期預測 G. 中原團隊組織架構(gòu)及溝通機制 4 38 63 106 175 187 197 中原定位方法論 Part C.1 中原的項目定位方法論:以客戶研究為導向的定位 常見物業(yè)定位方法 ( 類比推導導向 ) 中原物業(yè)定位方法 ( 客戶研究導向 ) 項目區(qū)位 產(chǎn)品形態(tài) 目標客戶 市場定位 決定 確定 吸引 銷售 項目區(qū)位 產(chǎn)品形態(tài) 客戶 市場定 位 確定 決定 對接 片區(qū)客戶分析及定位 Part C.2 項目區(qū)域交通輻射客源 西區(qū) 石岐區(qū) 沙溪鎮(zhèn) 大涌鎮(zhèn) 石岐區(qū) 東區(qū) 沙朗 古鎮(zhèn)鎮(zhèn) 小欖鎮(zhèn) 翠景大道 彩虹大道 105國道 輻射區(qū) 次級輻射區(qū) 路徑 項目片區(qū)客源:交通輻射區(qū) 1、通過翠景大道 西區(qū)客戶、沙溪大涌兩鎮(zhèn)客戶 2、通過彩虹大道接駁員峰橋或中山一路 石岐區(qū)客戶、東區(qū)客戶 3、通過 105國道 沙朗客戶、古鎮(zhèn)小欖兩鎮(zhèn)客戶 “ 三區(qū)五鎮(zhèn) ” 的交通輻射客戶構(gòu)成 項目對手競爭樓盤客戶來源區(qū)域 項目 客戶所在區(qū)域 石岐區(qū) 西區(qū) 東區(qū) 沙溪鎮(zhèn) 大涌鎮(zhèn) 小欖鎮(zhèn) 古鎮(zhèn)鎮(zhèn) 沙朗 大信新家園 25% 25% 10% 碧翠華庭 40% 5% 10% 35% 尚湖軒 世紀新城 20% 18% 25% 14% 5% 5% 5% 中信左岸 10% 20% 15% 15% 9% 藍波豪庭 15% 40% 15% 5% 中海翠林華府 10% 5% 60% 20% 8% 5% 5% 注:表中灰色區(qū)域表示為純洋房項目,標紅色區(qū)域為有別墅產(chǎn)品項目 項目競爭項目客戶區(qū)域來源情況 數(shù)據(jù)來源:中山中原數(shù)據(jù)庫 對手競爭項目中洋房產(chǎn)品主要客戶來源集中在石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)三個城區(qū)區(qū)域,部分項目能夠吸引沙朗、沙溪、大涌等鎮(zhèn)區(qū)客戶 對手競爭項目中別墅產(chǎn)品客戶來源區(qū)主要集中在東區(qū)、古鎮(zhèn)、小欖,另有部分沙溪、大涌客戶 片區(qū)存在的可能客戶歸納 客戶 城區(qū)客戶 連結(jié)區(qū)客戶 影射區(qū)客戶 主要來自西區(qū)、石岐區(qū)、東區(qū) 青睞洋房產(chǎn)品,偏向居家用途 需求小至中等戶型 主要來自沙溪鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)兩個鎮(zhèn)區(qū) 由于項目位處兩鎮(zhèn)與城區(qū)連結(jié)處而產(chǎn)生臵業(yè)動力 相較于洋房產(chǎn)品,更傾向于別墅產(chǎn)品 主要為小欖鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)兩個鎮(zhèn)區(qū) 臵業(yè)動力主要為產(chǎn)品導向及城區(qū)區(qū)域?qū)?對項目洋房類產(chǎn)品敏感度較低,幾乎完全傾向于別墅類產(chǎn)品 通過片區(qū)客戶交通輻射區(qū)及對手樓盤客戶來源分析歸納,可將片區(qū)內(nèi)存在的,或者說本項目最有可能的客戶歸納為三類: 城區(qū)客戶(包括西區(qū)、石岐區(qū)、東區(qū))、連結(jié)區(qū)客戶(包括沙溪鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn))、影射區(qū)客戶(包括小欖鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)) 客戶具象 城區(qū)客戶 石岐區(qū)客戶 職業(yè)以商戶、金融、事業(yè)單位、醫(yī)療工作者等行業(yè)為主 客戶群體是屬于社會中的創(chuàng)造力階層,收入穩(wěn)定但屬于中等及收水平,具備一定的積累 通常對符號性的外在品質(zhì)較為追崇,注重社區(qū)給他們帶來的舒適及身份感 注重細節(jié),追求高舒適度、便捷的生活 舒適、身份感、注重外在生活品質(zhì) 西區(qū)客戶 職業(yè)以中小型經(jīng)商戶、服務、 IT等行業(yè)為主 客戶群體大致可分為兩部分,一部分是靠長年經(jīng)營積累一定財富的經(jīng)商者,一部分則是新興的年輕人,有著不錯的收入但積累較少 客戶的積蓄都不是特別多,但追求一種高品質(zhì)的生活 注重細節(jié),追求高舒適度、便捷的生活 注重產(chǎn)品的實用性及經(jīng)濟性 石岐區(qū)客戶 西區(qū)客戶 客戶具象 城區(qū)客戶 東區(qū)客戶 職業(yè)以銀行、 保險、金融、房地產(chǎn)等增長型 行業(yè)為主,群體屬于城市白領一族 無足夠的經(jīng)濟能力在東區(qū)臵業(yè),城市的遷移群體 寬松、安靜的郊區(qū)化、健康、生態(tài)、個性的生活方式 平常工作繁忙,周末喜歡運動,或與家人外出度假 白領講究身份感和品質(zhì)感,喜歡休閑的生活 追求獨特的產(chǎn)品個性及價值 東區(qū)客戶 客戶具象 郊 /鎮(zhèn)區(qū)客戶 沙朗、沙溪、大涌客戶 職業(yè)以主要以經(jīng)商為主,并有多年的行業(yè)經(jīng)驗,中小企業(yè)老板 無法從各自區(qū)域內(nèi)的項目取得足夠的身份感及價值觀認同,因此產(chǎn)生遷移想法 同時因為實際原因,追求交通上的便捷,可接受的項目與工作及原生活地距離較近 注重家庭,注重后代教育,生活的舒適度及教育配套 崇尚城市生活,喜歡與城市接軌 小欖、古鎮(zhèn)客戶 職業(yè)以經(jīng)商為主,絕大部分為私企業(yè)主,擁有雄厚經(jīng)濟實力與購買能力 長期以來對土地存在極大的興趣甚至依賴,在產(chǎn)品購買方面全面傾向別墅產(chǎn)品 臵業(yè)城區(qū)的動力為向往城市的心理訴求及獲得相同階層的認同,在個別項目表現(xiàn)為獲取城區(qū)更優(yōu)質(zhì)的教育生活資源 迷信土地及別墅產(chǎn)品,渴望被認同 沙朗、沙溪、大涌客戶 小欖、古鎮(zhèn)客戶 客戶購買行為洞察:注重從客戶心理層面進行刺激,是本項目奠定領導者地位的關鍵 現(xiàn)實刺激 產(chǎn)品 價格 分銷 促銷 心理刺激 經(jīng)濟 技術 政治 文化 購買者黑箱 購買者特征 決策過程 購買者反應 產(chǎn)品選擇 品牌選擇 廠家選擇 購買數(shù)量 環(huán)節(jié) 1:確認需求 環(huán)節(jié) 2:收集信息 環(huán)節(jié) 3:評估商品 環(huán)節(jié) 4:決定購買 環(huán)節(jié) 5:購買后行為 文化因素包含的 6個子因素 消費者購買決策過程 包含的 5個環(huán)節(jié) 模型來源 塔吉特( Target,美國零售企業(yè))對消費者 研究后得出的模型 模型注釋 消費者的行為從受到外界刺激開始 消費者實際產(chǎn)生消費行為后整個購買行為并未 結(jié)束 相關模型及概念 1、消費者認知過程(組織行為學) 2、馬斯洛需求層次理論 社會文化 社會階層 相關群體影響 家庭 個人 心理 文化 片區(qū)客戶心理需求挖掘 石岐區(qū)客戶 西區(qū)客戶 沙朗、沙溪、大涌客戶 小欖、古鎮(zhèn)客戶 東區(qū)客戶 客戶類型 沙溪、大涌客戶 東區(qū)客戶 臵業(yè)動力 區(qū)域房價差 區(qū)域便利性 更優(yōu)品質(zhì) 趨城區(qū)化 區(qū)域便利性 趨城區(qū)化 稀缺資源占有欲 心理描述 選擇產(chǎn)品:洋房 心理描述: 1、城區(qū)房價太高,所以我只能市中心以外買房子,但卻不希望別人也這樣認為 2、我不愿意換居在遠離原居住地的地方(居住地緣性要求) 選擇產(chǎn)品:洋房 心理描述: 1、我希望能夠住在城區(qū)或近城區(qū)的樓盤里,因為覺得城區(qū)的各種配套及生活便利性優(yōu)于鎮(zhèn)區(qū),但同時希望能夠兼顧工作、原居住地人脈關系的便利性 選擇產(chǎn)品:別墅 心理描述: 1、鎮(zhèn)區(qū)別墅項目很少,就算有,亦不如城區(qū)矜貴 2、朋友圈中大部分人都在城區(qū)購買了別墅,我也一定要有 3、要朋友也覺得我買這個房子好 片區(qū)客戶心理需求挖掘 石岐區(qū)客戶 西區(qū)客戶 沙朗、沙溪、大涌客戶 小欖、古鎮(zhèn)客戶 東區(qū)客戶 客戶類型 沙溪、大涌客戶 東區(qū)客戶 城市感 領先感 敏感點 抓住了這兩個客戶讓客戶最敏感的核心感受,我們就抓住了客戶 1項目定位應以令客戶最敏感的核心感受為標準 2項目定位模式取態(tài) 社區(qū)定位大類 細分 訴求點 關鍵因子 擬合度 現(xiàn)實導向類 傳統(tǒng)產(chǎn)品型社區(qū) 區(qū)位、產(chǎn)品、售價的集成競爭力 主流產(chǎn)品 低價 創(chuàng)新產(chǎn)品型社區(qū) 創(chuàng)新產(chǎn)品帶來高性價比 創(chuàng)新產(chǎn)品 適中價格 情感導向類 主題型社區(qū) 體育、教育、文化等主題植入 概念引領 稀缺性的社會資源 風情型社區(qū) 植入某種類型風格的社區(qū)打造(西班牙、東南亞、意大利等) 風格引入 園林及建筑風格 城市價值型社區(qū) 重視社區(qū)配套及形象上與客戶需求的高度匹配 現(xiàn)代建筑 科技化、智能化的社區(qū)設備 科技與藝術的融入 根據(jù)客戶 “ 城市感 ” 及 “ 領先感 ” 的深層次心理需求,我們認為 “ 城市價值型社區(qū) ” 是與本項目客戶擬合度到高的定位方向。 項目形象定位 Part C.3 城市感 領先感 定位標準的發(fā)散思考 需關注的客戶感受 定位取態(tài) 城市價值型社區(qū) 國際化城市為藍本,關注人本:越城市,越人生 1科技、智能、藝術:一切,都與城市與人生產(chǎn)生良好關聯(lián) 2大師級手筆、專家級服務,著力社區(qū)品質(zhì)打造:規(guī)劃、產(chǎn)品設計、物業(yè)服務等 3城市 曼哈頓 Manhattan City 都市生活場 越城市,越優(yōu)越 越城市,越人生 案名 屬性 主張 項目定位解析 城市 曼哈頓 Manhattan City 都市生活場 越城市,越優(yōu)越 案名: 用至具感昭力的國際化街區(qū)進行號召 強調(diào)項目的城市生活價值 易于上口及記憶 與周邊項目形成強勢區(qū)隔 屬性: 簡單化,將都市與生活進行到底 項目主張: 含義一:人本主義化含義,城市化是為了更好地享受人生 超越這座城市(拋離同行),超越你的人生 (意識上的領先優(yōu)勢 ) 案名替代方案 取諧音 1由于使用外國地名可能存在違規(guī)的可能,建議在不能通過審批的情況下選擇以下替代方案 城市 漫哈頓 Manhattan City 添加因素,使其脫離地點嫌疑 1城市 曼哈頓天地 Manhattan City 注:形象及案名建議僅為初步建議,需與甲方、廣告單位結(jié)合具體的平面表現(xiàn)進行共同商討確定 曼哈頓街區(qū)是國際化街區(qū)的典范 曼哈頓國際化街區(qū)的城市肌理 曼哈頓區(qū)是位于紐約市中心的一個島區(qū),是當今世界最繁華的街區(qū)之一。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術中心地。 政治是曼哈頓區(qū)的骨骼 像征美國精神的自由島自由女神像 聯(lián)合國總部大樓 曼哈頓街區(qū)是國際化街區(qū)的典范 曼哈頓國際化街區(qū)的城市肌理 曼哈頓區(qū)是位于紐約市中心的一個島區(qū),是當今世界最繁華的街區(qū)之一。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術中心地。 商業(yè)是曼哈頓區(qū)的肌肉 世界十大街區(qū)之一:第五大道 極盡繁華的都市景象 曼哈頓街區(qū)是國際化街區(qū)的典范 曼哈頓國際化街區(qū)的城市肌理 曼哈頓區(qū)是位于紐約市中心的一個島區(qū),是當今世界最繁華的街區(qū)之一。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術中心地。 金融是曼哈頓區(qū)的神經(jīng) 華爾街掌控世紀金融風云 紐約證券交易所 曼哈頓街區(qū)是國際化街區(qū)的典范 曼哈頓國際化街區(qū)的城市肌理 曼哈頓區(qū)是位于紐約市中心的一個島區(qū),是當今世界最繁華的街區(qū)之一。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術中心地。 藝術是曼哈頓區(qū)的靈魂 百老匯 大都會歌劇院 大都會藝術博物館 項目定位構(gòu)建 領先片區(qū),大型集中商業(yè)體 領先市場:科技、低碳概念植入 領先對手:洋房 +別墅復合產(chǎn)品 領先行業(yè):大師同盟,藝術同行 突破目前片區(qū)純居住形住宅社區(qū)的定位,同時有力突破片區(qū)商業(yè)成熟度低的局限 對住宅形成決定性的支撐 目前開發(fā)市場上至具領先性的概念植入 通過于社區(qū)內(nèi)增添各類型科技環(huán)保設備,實現(xiàn)科技低碳的社區(qū)功能 產(chǎn)品線及品質(zhì)上的全面超越 別墅產(chǎn)品極大提升項目的定位層次,形成立體社區(qū) 大師同盟,由規(guī)劃設計、產(chǎn)品設計、社區(qū)藝術作品到后期物業(yè)服務 香港知名設計師擔綱設計 著名雕塑家為項目量身定做雕塑 我們用什么來構(gòu)建一個極具國際都市化的領跑市場的定位? 項目肌理 骨骼 肌肉 神經(jīng) 靈魂 項目前兩個領先優(yōu)勢已通過規(guī)劃及產(chǎn)品打造實現(xiàn),后兩個領先優(yōu)勢則需后期植入 項目定位構(gòu)建 科技、低碳概念植入社區(qū) 在我們過去的房地產(chǎn)開發(fā)當中,有一個經(jīng)常被忽略的事實:建筑在二氧化碳排放總量中, 幾乎占到了 50%,這一比例遠遠高于運輸和工業(yè)領域 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,中國每建成 1平方米的房屋,約釋放出0 8噸碳 在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中建筑采暖、空調(diào)、通風、照明等方面的能源都參與其中,碳排放量很大 由于過去人類欲望的無限上升,世界工業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展,再加上全球性能源的緊缺,使得 “ 高效、低碳 ” 已成為覆蓋全行業(yè)的發(fā)展主題。 各類型節(jié)能低碳建筑 哥本哈根全球氣候大會 世博會各國展館均突出低碳概念 四大科技系統(tǒng):構(gòu)筑科技低碳社區(qū) 4項高效科技系統(tǒng) 第一大系統(tǒng):生活排污處理系統(tǒng) 第三大系統(tǒng):房屋恒溫系統(tǒng) 第二大系統(tǒng):用電節(jié)能處理系統(tǒng) 第四大系統(tǒng):全智能管家系統(tǒng) 生化垃圾處理技術 廚房食物殘楂處理技術 小區(qū)雨水收集技術 外遮陽枝術 外窗處理技術 光伏發(fā)電技術 日光管道照明技術 物管實時監(jiān)控樓宇各項目環(huán)保指標,并確保設臵的正常運作 生活垃圾處理系統(tǒng) 生活垃圾處理 家庭內(nèi)生活垃圾經(jīng)分類后由統(tǒng)一通道收集后部分適用垃圾進入生物處理機,完成后變成有機肥 使用垃圾處理器的費用不高,不會給物業(yè)管理帶來任何負擔 生活垃圾處理系統(tǒng) 廚房食物殘渣處理 該系統(tǒng)利用一種現(xiàn)代廚房電器,它提供一種全新的方法來處理現(xiàn)代家庭中的食品廢物,它安裝于廚房水槽下,并與排水管相連; 通過改變食物垃圾的形態(tài)來進行及時的食物垃圾無害化處理,能夠?qū)⑹澄锢鬯槌蓸O小顆粒,直接從下水管道排出,可輕松實現(xiàn)即時、方便、快捷的廚房清潔;避免食物垃圾因儲存而滋生病菌、蚊蟲和異味,從而有效優(yōu)化家居環(huán)境,并徹底解決下水道容易堵塞的問題。 廚房食物殘渣處理系統(tǒng) 小區(qū)雨水收集 中山市屬濱海地區(qū),屬亞熱帶季風氣候區(qū)域,季風氣候比較明顯,氣候溫和,雨量充沛,年平均氣溫 21.8 C,年均降雨量 1747.4毫米。 建立雨水收集池,地下管道會將雨水引入小區(qū)地下的蓄水池中。屋頂?shù)呐潘艿?、地面的雨水井更是直接將雨水源源不斷地排入蓄水池里。將收集的雨水直接用作園林綠化用水。 雨水收集系統(tǒng):解決小區(qū)綠花用水成本 用電節(jié)能處理系統(tǒng) 光伏發(fā)電系統(tǒng) 光伏發(fā)電是利用半導體界面的光生伏效應而將光能直接轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔艿囊环N技術。 光伏發(fā)電具有安全可靠、無噪音、低污染的優(yōu)勢,直正達到節(jié)能環(huán)保的目的。 并且光伏發(fā)電材料可直接成為建筑的一部份,如層頂、幕墻等技術稱為光伏建筑一體化。 光伏發(fā)電系統(tǒng):供應小區(qū)公共用電 日光管道照明 管道日光照明系統(tǒng)是一種建筑節(jié)能減排的新技術之一,能有效降低建筑物照明能耗。日光照明系統(tǒng)是將陽光通過前端捕捉,然后通過反射管道向下改道,透過安裝于天花板上不同的反射面 (漫射器 ),將自然光均勻分布到建筑內(nèi)部的區(qū)域,同時通過智能控制,可以與日常照明系統(tǒng)結(jié)合使用,在晚上或陰天仍然由日常照明系統(tǒng)提供光源 。 日光管道照明技術 室內(nèi)恒溫節(jié)能處理系統(tǒng) 隔熱玻璃處理系統(tǒng) 貼膜的金屬鍍層能夠使太陽產(chǎn)生的熱輻射大大減弱,并且金屬鍍層有效反射和吸收紅外線、可見光和紫外線,從而極大的提高了隔熱率,使室內(nèi)冬暖夏涼,減少空調(diào)及電器使用率,降低能耗環(huán)保節(jié)能。 隔熱玻璃處理系統(tǒng):使房子全年冬暖夏涼,實現(xiàn)用電節(jié)能 隔熱玻璃處理系統(tǒng) 斷橋鋁塑復合門窗采用隔熱 斷橋鋁 型材和中空玻璃,具有節(jié)能、隔音、防噪、防塵、防水功能。 斷橋鋁門窗 的熱傳導系數(shù) K值為3W/ K 以下,比普通門窗熱量散失減少一半,降低取暖費用 30%左右,隔聲量達 32分貝以上,水密性、氣密性良好, 斷橋鋁合金門窗技術 能耗智能化管家系統(tǒng) 能源智能管理特點 1、遠程監(jiān)控小區(qū)各項目公共設備,確保各項設備正常運行 2、采集小區(qū)各項目能耗數(shù)據(jù),清晰了解小區(qū)能耗情況 3、若小區(qū)出現(xiàn)異常情況,通過監(jiān)控,物管第一時間將信息反饋給業(yè)主 4、根據(jù)網(wǎng)絡數(shù)據(jù)收集,統(tǒng)計、分析各項目設務運行情況,確保設臵處理高效節(jié)能狀態(tài) 5、定期形成報表,將貼于各棟廣告欄,讓業(yè)主清晰了解小區(qū)能耗及歷史能耗對比情況 6、監(jiān)測各戶耗能情況,若業(yè)主需要,通過短信的方式,每月向業(yè)主展示家庭耗能情況 除項目硬件上配臵節(jié)能設備,

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