2012版資產(chǎn)評估練習(xí)題及參考答案.doc

u 名詞解釋：預(yù)期收益原則 貢獻原則 公開市場假設(shè) 清算假設(shè) 復(fù)原重置成本 更新重置成本市場價值 在用價值 功能性貶值 經(jīng)濟性貶值部分名詞解釋參考答案：貢獻原則：指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。公開市場假設(shè)：公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進行的。公開市場假設(shè)就是假定被評估資產(chǎn)將要在這樣一種市場中進行交易。清算假設(shè)：是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。市場價值 ：資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上正常使用、最佳使用或最有可能使用條件下，資產(chǎn)所能實現(xiàn)的交換價值的估計值。功能性貶值：是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。經(jīng)濟性性貶值：指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置，收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。第一章 導(dǎo)論一、單項選擇題1從資產(chǎn)交易各方利用資產(chǎn)評估結(jié)論的角度看，資產(chǎn)評估結(jié)果具有（）。A現(xiàn)實性 B咨詢性 C公正性 D市場性2以下屬于法定評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)是（）。A企業(yè)租賃 B抵押貸款C國家征用不動產(chǎn) D資產(chǎn)清算3資產(chǎn)評估是判斷資產(chǎn)價值的經(jīng)濟活動，評估價值是資產(chǎn)的（）。A時期價值 B時點價值 C階段價值 D時區(qū)價值4根據(jù)財政部2002年1月1日公布的國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定，占有單位有（）行為的，可以不進行資產(chǎn)評估。A以非貨幣資產(chǎn)對外投資B整體或部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司C行政事業(yè)單位下屬的獨資企業(yè)之間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓D確定涉訟資產(chǎn)價值5資產(chǎn)評估的（），是指資產(chǎn)評估的行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。A公正性 B市場性 C咨詢性 D專業(yè)性6資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操作者不同于會計計價，它是由獨立于企業(yè)以外的社會中介機構(gòu)完成的。這一點說明資產(chǎn)評估具有（）。A公正性 B市場性 C咨詢性 D專業(yè)性二、多項選擇題1下列原則中，屬于資產(chǎn)評估工作原則的是（）。A科學(xué)性原則 B獨立性原則 C客觀性原則D貢獻性原則 E替代原則2涉及國有資產(chǎn)屬于必須進行資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)有（）。A企業(yè)經(jīng)營，產(chǎn)成品出售 B資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)清算C企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離 D企業(yè)兼并，企業(yè)出售E中外合資、合作3.從資產(chǎn)評估服務(wù)的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔(dān)的責(zé)任等方面看，在世界范圍內(nèi)，資產(chǎn)評估主要分為（ ）。A完全資產(chǎn)評估 B評估 C限制性資產(chǎn)評估 D評估復(fù)核E評估咨詢?nèi)⑴袛囝}1. 科學(xué)性原則是指資產(chǎn)評估機構(gòu)必須是提供評估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機構(gòu)。2.資產(chǎn)評估是一項國際性的社會經(jīng)濟活動。3資產(chǎn)評估結(jié)論是專家的專業(yè)判斷和專家意見，因此具有強制執(zhí)行的效力，資產(chǎn)評估結(jié)論應(yīng)該直接等同于資產(chǎn)交易的價格。4公正性是資產(chǎn)評估存在和立足的根本。第一章習(xí)題參考答案一、單項選擇題1. C 2. C 3. B 4. C 5. A 6.B二、多項選擇題 1. ABC 2. BDE 3.BDE 三、判斷題 1.錯 2.對 3.錯 4.對第二至五章 資產(chǎn)評估基礎(chǔ)理論一、單項選擇題1、決定資產(chǎn)評估價值類型的要素是（ ）。A資產(chǎn)評估的客體 B資產(chǎn)評估方法C資產(chǎn)評估的特定目的 D法定的程序2評估資產(chǎn)的（公允）市場價值所適用的最直接的假設(shè)前提是（ ）A繼續(xù)使用假設(shè) B.公開市場假設(shè) C清算假設(shè) D.會計主體假設(shè)3以產(chǎn)權(quán)變動為評估目的的有（ ）A資產(chǎn)抵押 B.企業(yè)兼并 C財產(chǎn)納稅 D.財產(chǎn)擔(dān)保4資產(chǎn)評估值與資產(chǎn)交易中的實際成交價格存在下列關(guān)系（ ）。A前者必須高于后者 B前者必須低于后者C前者必須等于后者 D前者可以高于、低于或者等于后者5以資產(chǎn)保全、補償為目的的資產(chǎn)評估，適用（ ）。A重置成本標(biāo)準(zhǔn) B現(xiàn)行市價標(biāo)準(zhǔn)C收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn) D清算價格標(biāo)準(zhǔn)6資產(chǎn)評估的一般目的是評估資產(chǎn)的（ ）。A價格 B價值C公允價值 D公開市場價值7評估資產(chǎn)市場價值所適用的最直接的假設(shè)前提是（ ）。A在用續(xù)用假設(shè) B公開市場假設(shè)C清算假設(shè) D會計主體假設(shè)8（）是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，決定了資產(chǎn)價值類型的選擇，并在一定程度上制約著評估途徑的選擇。A評估目的 B評估方法 C評估規(guī)程 D評估對象9按存在形態(tài)可以將資產(chǎn)分為（）。A可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn) B固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)C有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn) D單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)10資產(chǎn)評估的主體是指（）。A被評估資產(chǎn)占有人 B被評估資產(chǎn)C資產(chǎn)評估委托人 D從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員11下列選項中不符合資產(chǎn)評估中確認“資產(chǎn)”標(biāo)準(zhǔn)的是（）。A控制性 B有效性 C貨幣計量性 D市場性12.決定被評估資產(chǎn)評估值的最主要的因素是（ ）。A資產(chǎn)的預(yù)期效用 B資產(chǎn)的賬面價值 C資產(chǎn)的社會必要勞動 D資產(chǎn)的歷史收益水平 13.資產(chǎn)評估中的限制性資產(chǎn)評估和完全資產(chǎn)評估是以（ ）為標(biāo)準(zhǔn)劃分的。A評估時收集資料的數(shù)量 B評估人員的水平 C評估時遵守準(zhǔn)則的情況 D評估經(jīng)歷的時間 14.在同一市場上具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)該有大致相同的交換價值，以此確定的評估原則是（ ）。A貢獻原則 B資產(chǎn)評估時點原則 C預(yù)期收益原則 D替代原則 二、多項選擇題1資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別主要有（ ）。A操作者不同 B目的不同 C前提條件不同D假設(shè)不同 E方法不同2資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則包括（ ）A科學(xué)性原則 B替代原則 C專業(yè)性原則D預(yù)期原則 E最佳利用原則3適用于資產(chǎn)評估的假設(shè)有（ ）。A重置成本假設(shè) B公開市場假設(shè) C收益現(xiàn)值假設(shè)D清算假設(shè) E交易假設(shè)4在資產(chǎn)評估中，評估方法的選擇要與（ ）相適應(yīng)。A評估目的 B評估時的市場條件 C評估機構(gòu)的能力D評估價值類型 E評估假設(shè)5從資產(chǎn)業(yè)務(wù)性質(zhì)表述，資產(chǎn)評估價值類型有（）等。A市場價值 B投資價值 C重置成本D清算價值 E保全價值6我國注冊資產(chǎn)評估師的考試科目有（）。A建筑工程評估基礎(chǔ) B經(jīng)濟法C財務(wù)會計 D機電設(shè)備評估基礎(chǔ)7對資產(chǎn)評估機構(gòu)違法行為的行政處罰種類有（）。A警告 B罰款 C沒收所得 D吊銷資產(chǎn)評估資格證書8資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)具有的基本特征是（）。A是由過去的交易和事項形成的 B能夠以貨幣衡量C由特定權(quán)利主體擁有或控制的 D能給其特定主體帶來未來經(jīng)濟利益E是有形的9根據(jù)被評估資產(chǎn)能否獨立存在分類，資產(chǎn)可分為（）。A整體資產(chǎn) B可確指資產(chǎn) C單項資產(chǎn)D不可確指資產(chǎn) E. 有形資產(chǎn)10.下列屬于資產(chǎn)評估市場價值以外的價值的有（ ）。A在用價值 B清算價值 C殘余價值D合并價值 E. 特殊價值11.資產(chǎn)評估中的市場價值之所以可以作為公允價值的坐標(biāo)，是因為市場價值是資產(chǎn)在（ ）條件下的公允價值。A正常折舊 B正常更新 C正常市場D正常使用 E. 正常納稅12.在選擇和確定資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型時，需要考慮的因素包括（ ）。A評估時使用的評估方法 B評估對象的利用方式、功能和狀態(tài) C評估時采用的評估程序地 D評估時依據(jù)的市場條件 E. 評估目的三、判斷題1同一資產(chǎn)在不同的假設(shè)條件下，評估結(jié)果應(yīng)趨于一致。2屬于非市場價值的評估結(jié)果既適用于產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)，又適用于非產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。3非市場價值就是不公平價值，因此評估人員要把資產(chǎn)的市場價值作為追求的目標(biāo)。4資產(chǎn)的非市場價值也是資產(chǎn)交易中的一種相對公平合理的價值，只是其相對合理性的適用范圍較窄。5公允價值即是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場上交易的價格。6注冊資產(chǎn)評估師注冊有效期為10年。7合伙制資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)包括3名以上注冊資產(chǎn)評估師。8依法設(shè)立的資產(chǎn)評估機構(gòu)可以承接所有的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。9中國注冊資產(chǎn)評估協(xié)會及其分支機構(gòu)，每年對所管轄的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行年檢。10各等級的資產(chǎn)評估機構(gòu)開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，不受地區(qū)、部門的限制，可在全國范圍內(nèi)從事與各該資格等級相應(yīng)的資產(chǎn)評估項目。11.企業(yè)不擁有所有權(quán)的資產(chǎn)不可納入該企業(yè)被評估資產(chǎn)的范圍。四、簡答題1資產(chǎn)評估的目的是什么？評估目的在資產(chǎn)評估中有什么樣的作用？2資產(chǎn)評估的市場價值基礎(chǔ)條件是什么？3資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則有哪些？第二至五章習(xí)題參考答案一、單項選擇題1.C 2.B 3.B 4.D 5.A 6.C 7.B 8.A 9.C 10.D 11.D 12.A 13.C 14.D 二、多項選擇題1. ABCDE 2. BDE 3. BDE 4. ABDE 5. BDE 6.ABCD7.ABCD 8. BCD 9.BD 10.ABCDE 11.CD 12.BDE三、判斷題1. 錯 2. 對 3. 錯 4. 對 5. 錯 6.錯 7.錯 8.錯 9.錯 10.對 11. 錯第六章 資產(chǎn)評估的途徑與方法一、單項選擇題1資產(chǎn)功能性貶值的計算公式為：被評估資產(chǎn)功能性貶值額=（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本折現(xiàn)系數(shù)）。其中，凈超額運營成本是（）。A超額運營成本乘折現(xiàn)系數(shù)所得的數(shù)額B超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額C超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額乘折現(xiàn)系數(shù)的所得額D超額運營成本加上其應(yīng)抵減的所得稅額2對被評估的機器設(shè)備進行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價格和費用水平進行核算，這樣求得的成本稱為（）。A更新重置成本 B復(fù)原重置成本 C完全重置成本 D實際重置成本3某評估機構(gòu)采用收益法對一項長期股權(quán)投資進行評估，假定該投資每年純收益為30萬元且固定不變，資本化率為10%，則該項長期股權(quán)投資的評估值為（）。A200萬元 B280.5萬元 C300萬元 D350萬元4已知某類設(shè)備的價值與功能之間存在線性關(guān)系，重置類似全新機器設(shè)備一臺，其價值為4萬元，年產(chǎn)量為4000件，現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為3000件，則其重置成本為（）。A3萬元 B4萬元 C3至4萬元 D無法確定5評估機器設(shè)備一臺，三年前購置，據(jù)了解該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備賬面原值10萬元，其中買價8萬元，運輸費0.4萬元，安裝費用（包括材料）1萬元，調(diào)試費用0.6萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備現(xiàn)行價格9.5萬元，運輸費、安裝費、調(diào)試費分別比三年前上漲40%、30%、20%。該設(shè)備的重置成本是（）。（保留兩位小數(shù)）A12.08萬元 B10.58萬元 C12.58萬元 D9.5萬元61995年1月評估設(shè)備一臺，該設(shè)備于1991年12月購建，賬面原值為20萬元，1993年進行一次技術(shù)改造，改造費用（包括增加設(shè)備）2萬元。若定基物價指數(shù)1991年為1.05，1993年為1.20，1995年為1.32。則該設(shè)備的重置成本是（）。A22萬元 B27.34萬元 C27.43萬元 D29.04萬元7評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場現(xiàn)有類似生產(chǎn)線成本為25萬元，年產(chǎn)量為15萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟指數(shù)為0.7時，該設(shè)備的重置全價為（）。A19.2萬元 B17.35萬元 C24萬元 D16.10萬元8某待估設(shè)備重置成本為27萬元，經(jīng)查閱，已使用4年，評估人員經(jīng)分析后確定該設(shè)備尚可使用5年，那么它的實體性貶值額為（）。A10萬元 B12萬元 C15萬元 D18萬元9某項專用技術(shù)預(yù)計可用5年，預(yù)測未來5年的收益分別為40萬元、42萬元、44萬元、45萬元、46萬元，假定折現(xiàn)率為10%，則該技術(shù)的評估價值為（）。（保留兩位小數(shù)）A217萬元 B155.22萬元 C150.22萬元 D163.43萬元10假定某企業(yè)長期負債占全部投入資本的比重為20%，自有資金的比重為80%，長期負債的平均利息率為9%，社會無風(fēng)險報酬率為4%，該企業(yè)風(fēng)險報酬率為12%，則利用加權(quán)平均資本成本模型求得其資本化率為（）。(不考慮企業(yè)所得稅的影響) A15% B13.2% C14.6% D12.6%11已知水泥廠的價值與功能之間呈指數(shù)關(guān)系，功能價值指數(shù)為0.7，已知作為參照物的水泥廠A年生產(chǎn)能力為1000萬噸，價值為4億元，作為評估對象的水泥廠B年生產(chǎn)能力為2000萬噸，由此可確定評估的水泥廠B的價值應(yīng)該是（ ）。A大于8億元 B小于8億元 C等于8億元 D小于4億元12采用收益途徑評估資產(chǎn)時，各指標(biāo)存在的關(guān)系是（ ）A資本化率越高，收益現(xiàn)值越低 B資本化率越高，收益現(xiàn)值越高C資產(chǎn)未來收益期對收益現(xiàn)值沒有影響 D資本化率和收益現(xiàn)值無關(guān)13一項科學(xué)技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法往往會比采用重置核算法估算的重置成本( )。 A.高 B低 C相等 D不能確定14.下列各項中，構(gòu)成資產(chǎn)重置成本的耗費應(yīng)當(dāng)是資產(chǎn)的（ ）。A實際成本 B社會平均成本 C個別成本 D加權(quán)平均成本 二、多項選擇題1價格指數(shù)調(diào)整法通常是用于（）的機器設(shè)備的重置成本估測。A技術(shù)進步速度不快 B技術(shù)進步因素對設(shè)備價格影響不大C技術(shù)進步因素對設(shè)備價格影響很大 D單位價值較小的自制設(shè)備E價值量較大的設(shè)備2資產(chǎn)評估中不能采用會計學(xué)中的折舊年限來估算成新率是因為（）。A會計計價是由企業(yè)會計進行，而資產(chǎn)評估是由企業(yè)以外的評估人員進行的。B會計學(xué)中的折舊年限是對某一類資產(chǎn)作出的會計處理的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對同一類資產(chǎn)具有普遍性和同一性，而資產(chǎn)評估中的成新率則具有特殊性和個別性。C會計學(xué)中修理費的增加不影響折舊年限，而資產(chǎn)評估中的修理費的增加要影響資產(chǎn)的成新率。D會計學(xué)中的折舊年限未考慮同一類資產(chǎn)中個別資產(chǎn)之間在使用頻率、保養(yǎng)和維護等方面的差異。E會計學(xué)中的折舊年限是按照折舊政策確定的，而成新率反映了資產(chǎn)實際的新舊程度3應(yīng)用市場法必須具備的前提條件是（）。A需要有一個充分活躍的資產(chǎn)市場B必須具有與被評估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)價格C可搜集到參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)D被評估資產(chǎn)未來收益能以貨幣衡量E被估資產(chǎn)所面臨的風(fēng)險也能夠衡量4造成資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的主要原因有（）。A該項資產(chǎn)技術(shù)落后B該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少C社會勞動生產(chǎn)率提高D政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時間表E市場對該項資產(chǎn)的需求下降5下列有關(guān)收益法參數(shù)的說法中，正確的是（）。A運用收益法涉及的參數(shù)主要有三個：收益額、折現(xiàn)率和收益期限B收益額是資產(chǎn)的現(xiàn)實收益額C折現(xiàn)率是一種風(fēng)險報酬率D收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間，通常以年為時間單位E收益額是資產(chǎn)未來的實際收益額三判斷題1用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益。2用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的未來收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額。3折現(xiàn)率和資本化率從本質(zhì)上講是沒有區(qū)別的。4運用市場途徑評估時，為了減少評估人員的工作量，一般只要求選擇一個參照物。5采用成本途徑進行資產(chǎn)評估時，其實體性貶值與會計上的折舊是一樣的。6成本途徑主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評估。7.資產(chǎn)評估中，可采用觀察法對資產(chǎn)的實體性貶值進行估算。 8.為節(jié)省資源和減少污染，政府規(guī)定年產(chǎn)1萬噸以下的造紙廠必須關(guān)閉，由此造成年產(chǎn)l萬噸以下企業(yè)的設(shè)備產(chǎn)生貶值，這種貶值屬于功能性貶值。四、計算題1被評估機組為5年前購置，賬面價值20萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8，被評估機組尚可使用8年。假定其他費用可以忽略不計。要求：試根據(jù)所給條件（1）估測該機組的現(xiàn)時全新價格；（2）估算該機組的成新率；（3）估算該機組的評估值。2某臺機床需評估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設(shè)備采購價5萬元，運輸費0.1萬元，安裝費0.3萬元，調(diào)試費0.1萬元，已服役2年。經(jīng)市場調(diào)查得知，該機床在市場上仍很流行，且價格上升了20%；鐵路運價近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費上漲幅度加權(quán)計算為40%，調(diào)試費用上漲了15%。試測算該機床原地續(xù)用的重置成本。3.某項被估資產(chǎn)需要10名工人進行操作，而同類先進設(shè)備只需要5名工人，所統(tǒng)計每名工人年工資福利等共約12000元，據(jù)測算該被估資產(chǎn)沿可使用5年，適用資本化率和折現(xiàn)率為10%。試計算功能貶值額（所得稅率33%）。4某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價值進行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預(yù)計前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元；從第六年開始，企業(yè)進入穩(wěn)定期，預(yù)計每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計算該企業(yè)的評估值是多少？5某企業(yè)2003年6月1日購入挖掘機一臺，評估人員準(zhǔn)備對該挖掘機2006年6月1日的價值進行評估。通過對該設(shè)備考察，以及對市場同類設(shè)備交易情況的了解，選擇了二個與被評估設(shè)備相類似的近期成交的設(shè)備作為參照物，參照物與被評估設(shè)備的有關(guān)資料如下表所示：序號經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)計量單位參照物A參照物B被評估對象1交易價格元6000007000002銷售條件公開市場公開市場公開市場3交易時間2005年12月1日2006年3月1日4生產(chǎn)能力立方米/年5000080000600005已使用年限年9996尚可使用年限年1212127成新率%607070另據(jù)調(diào)查：評估基準(zhǔn)日前一年來，每個月同類設(shè)備價格變化情況是每月平均上升0.5%左右；設(shè)備的功能與其市場售價呈正比例關(guān)系。試用市場途徑評估該挖掘機在2006年6月1日的價值。6某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對資產(chǎn)進行評估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值為270萬元，凈值108萬元，按財務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定，按現(xiàn)在市場材料和工資費用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評估基準(zhǔn)日的法定利用時間為57600小時，實際累計利用時間為50400小時。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每年多支出營運成本3萬元（該企業(yè)所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求根據(jù)上述資料，采用成本法對該資產(chǎn)進行評估。五簡答題1運用市場途徑、成本途徑和收益途徑的前提條件各是什么？2資產(chǎn)評估人員在選擇評估途徑和方法時應(yīng)考慮哪些因素？第六章習(xí)題參考答案一、單項選擇題1.B 2.A 3.C 解題思路：30/10%=300（萬元） 4.A 解題思路：（萬元） 5.A 解題思路：9.5+1（1+30%）+0.4（1+40%）+0.6（1+20%）=12.08（萬元） 6. B 解題思路：（萬元）7. D 解題思路：（萬元）8. B 解題思路：（萬元） 9. D解題思路：（萬元） 10. C 解題思路：9%20%+（4%+12%）80%=14.6% 11.B解題思路： 12.A 13.A 14.B二、多項選擇題1. ABD 2. BCDE 3. AC 4. BDE 5. AD 三、判斷題1. 對 2. 對 3. 對 4. 錯 5. 錯 6. 對 7. 對 8. 錯四、計算題1 （1）被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為24萬元：3080%=24（萬元）（2）該機組的成新率=8(5+8) 100%=61.54%（3）該機組的評估值=2461.54%=14.77（萬元）2現(xiàn)時采購價=5（1+20%）=6（萬元）現(xiàn)時運輸費=0.1（1+1）=0.2（萬元）安裝、調(diào)試費=0.3（1+40%）+0.1（1+15%）=0.535（萬元）被評估機床原地續(xù)用的重置全價=6+0.2+0.535=6.735（萬元）3（1）計算年超額營運成本：12000（10-5）=60000（元）（2）計算年凈超額營運成本：60000（1-33%）=40200（元）（3）計算功能性貶值：40200（P/A，10%，5）=402003.7908=152990(元)4前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：181.47（萬元）穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為： （萬元）企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計為：181.47+341.50=522.97（萬元）該企業(yè)的評估值為：522.97（1-40%）=313.78（萬元）5、（1）交易時間因素分析與量化：參照物A：103/1001.03，參照物B：101.5/1001.015（2）功能因素的分析與量化：參照物A：60000/500001.2，參照物B：60000/800000.75（3）成新率因素差異量化：參照物A：70%/60%1.16666671.17，參照物B：70%/70%1（4）調(diào)整差異：參照物A：6000001.031.21.17867672（元），參照物B：7000001.0150.751532875（元） （5）采用算術(shù)平均法求取評估值：（867672532875）/2700273.5700274（元）6.（1）資產(chǎn)的重置成本=4800000（元）（2）資產(chǎn)已使用年限=20（50400/57600）100%=17.5（年）資產(chǎn)實體有形損耗率=17.5/（17.5+8）100%=68.63%資產(chǎn)的實體性貶值=480000068.63%=3294240 （3）資產(chǎn)的功能性貶值=3（1-33%）（P/A，10%，8）=30.675.3349=10.7231（萬元=107231(元)（4）資產(chǎn)評估價值=4800000-3294240-107231=1398529（元）第七章 資產(chǎn)評估程序一、單項選擇題1關(guān)于資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的基本內(nèi)容，正確的是（ ）。A約定書一經(jīng)簽定，雙方不得再修改B資產(chǎn)評估報告必須在確定的評估基準(zhǔn)日后的1個月內(nèi)提出C為保證資產(chǎn)評估報告的公開性，應(yīng)將報告公布于指定的媒體D約定書的有效期以完成評估報告且支付評估費用為準(zhǔn)2資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書中，委托人的權(quán)利包括（ ）。A為評估提供必要的工作條件及合作 B支付評估費用C取得評估報告 D取得評估報酬3資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，屬于委托方需要做的準(zhǔn)備工作（ ）。A成立評估項目小組 B資產(chǎn)清查C制定評估綜合計劃 D召集多方碰頭會議4根據(jù)國家有關(guān)法律、有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定，從評估基準(zhǔn)日算起，上市公司的評估檔案至少應(yīng)保存（ ）。A三年 B八年 C十年 D十五年二、多項選擇題1簽訂資產(chǎn)評估約定書之前，評估機構(gòu)和評估師需要明確的事項包括（ ）。A評估目的 B評估對象的基本狀況 C評估結(jié)果的價值類型 D評估工作的作業(yè)時間 E評估基準(zhǔn)日2資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的基本內(nèi)容包括（ ）。A評估目的 B評估基準(zhǔn)日 C評估計劃 D評估假設(shè) E評估收費3編制評估計劃應(yīng)當(dāng)重點考慮的因素包括（ ）。A評估基準(zhǔn)日的選擇 B評估收費的確定 C評估途徑及方法的選擇及基本要求 D評估中可能出現(xiàn)的疑難問題及專家利用 E評估項目對相關(guān)資料收集要求及具體安排4.對資產(chǎn)評估的基本事項做（ ）因素的分析，以確定是否承接資產(chǎn)評估的項目。A評估項目風(fēng)險 B專業(yè)勝任能力 C獨立性分析 D評估基準(zhǔn)日分析 三判斷題1資產(chǎn)評估計劃一經(jīng)確定就不得改動。2資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要保證。3只要執(zhí)行了資產(chǎn)評估程序就可以防范資產(chǎn)評估風(fēng)險。4合理確定評估基準(zhǔn)日有助于減少和避免不必要的資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日期后事項。5.注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)要求委托方或者產(chǎn)權(quán)持有者對其提供的評估明細表及相關(guān)證明材料以簽字、蓋章或者其他方式進行確認。6.廣義的資產(chǎn)評估程序始于接受資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估基本事項，終止于提交評估報告書后的文件歸檔管理。7.狹義的資產(chǎn)評估程序始于資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人和相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報告書。四簡答題1資產(chǎn)評估程序包括哪幾個環(huán)節(jié)？第七章 習(xí)題參考答案一、單項選擇題1.D 2.C 3.B 4.D二、多項選擇題1. ABCDE 2. ABE 3. CDE 4.ABC三、判斷題1. 錯 2. 對 3. 錯 4. 對 5.對 6. 對 7.對第八章 房地產(chǎn)評估一、單項選擇題1某可比交易實例成交地價為3000元/m2，對應(yīng)使用年期為30年，若待估宗地出讓年期為40年，土地資本化率為7%，則通過年限修正該宗土地的價格最接近于（）。A2900元/m2 B3223元/m2 C3322元/m2 D4000元/m22如果某房地產(chǎn)的售價為5000萬元，其中建筑物價格3000萬元，地價2000萬元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為450萬元，建筑物的資本化率為10%，那么土地的資本化率最接近于（）。A9% B12.5% C7.5% D5%3某評估機構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進行評估，評估中共選擇了A、B、C三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、151萬元三個評估結(jié)果。根據(jù)A、B、C三個參照物與被評估對象的差異因素分析，判定其結(jié)果的權(quán)重依次為25%、40%和35%，則被評估房產(chǎn)的評估值最接近于（）。A140萬元 B157.5萬元 C141.4萬元 D148.5萬元4某評估機構(gòu)采用統(tǒng)計分析法對一企業(yè)的固定資產(chǎn)進行評估。其中磚混結(jié)構(gòu)建筑物10棟，賬面原值500萬元；設(shè)備100臺，賬面原值1000萬元。評估中對3棟具有代表性的建筑物進行估算，其重置成本為180萬元，而該3棟建筑物的賬面原值為165萬元；同時選擇10臺具有代表性的設(shè)備進行了評估，其重置成本為150萬元，而該10臺設(shè)備的賬面原值為120萬元；則該企業(yè)被評估建筑物及設(shè)備的重置成本最接近于（）。A1736.85萬元 B1795.45萬元 C1818.36萬元 D2100萬元5被評估建筑物賬面價值80萬元，1995年建成，要求評估1998年該建筑物的重置成本。根據(jù)調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)從1995年到1998年每年比上年提高分別為：3%、3%、2%，該建筑物的重置成本最接近于（）。A86萬元 B87萬元 C90萬元 D85萬元6.某宗土地2000平方米，土地上建一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第2層至第10層每層建筑面積為1000平方米，則由此計算出的建筑容積率為（ ）A06 B51 C2 D67某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求的土地使用權(quán)價格每平方米1200元，建筑物的年純收益為（）。A8600元 B8800元 C9000元 D12000元8有一宗地，占地面積為500平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元/平方米，則樓面地價為（）。A1000元/平方米 B1500元/平方米 C2100元/平方米 D2800元/平方米9有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預(yù)計未來每年的收益為15萬元，則該宗地的評估價值最接近于（）。A128萬元 B141萬元 C149萬元 D150萬元10有一宗房地產(chǎn)，評估基準(zhǔn)日后第一年的純收益預(yù)計為70萬元，資本化率為8%，以后未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%，則該宗房地產(chǎn)的在永續(xù)使用的前提下評估價值最近近于（）。A700萬元 B800萬元 C1000萬元 D1100萬元二、計算題1待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補償、安置費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發(fā)費用1.5億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率為9%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的10%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。2某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎(chǔ)，每年按等比級數(shù)遞增，每年遞增比率為2%，后5年租金按每年15萬元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率）為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？要求：（1）按分段法計算并寫出公式，其中后5年預(yù)期收益現(xiàn)值必須使用年金法計算；（2）寫出計算過程；（3）寫出正確結(jié)論。3待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評估其2012年5月的市場價值。評估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過程略），選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例有關(guān)情況見下表：項目ABC待估對象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價格總價25.2萬元49萬元43.5萬元單價1500元/m21400元/m21450元/m2交易日期2011.10 2011.122012.12012.5面積168平方米350平方米300平方米600平方米形狀長方形長方形長方形長方形地勢平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：（1）交易情況正常；（2）2011年以來，土地價格每月上漲1%。（3）交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進行判斷：項目B分值C分值自然條件相同10相同10社會環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10綜合打分8693注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。（4）待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。（5）折現(xiàn)率為8%。4有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。5. 某城市某用途土地容積率修正系數(shù)如下表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果確定可比案例宗地地價每平方米為1000元，容積率為1.3，被評估宗地規(guī)劃容積率為2.0，試對被評估宗地的價格根據(jù)容積率因素作出修正。第八章習(xí)題參考答案一、單項選擇題1. B 解題思路：（萬元）2. C 解題思路：3. C 解題思路：12725%+14240%+15135%=141.4（萬元） 4. B解題思路：180（500/165）+150（1000/120）=1795.45（萬元）5. B 解題思路：80(1+3%)(1+2%)(1+3%)=86.57（萬元） 6. B 解題思路： 7. B 解題思路：房地產(chǎn)全年凈收益=123000-8000=28000（元）；土地凈收益=12002008%=19200（元）建筑物年純收益=28000-19200=8800（元） 8. B 解題思路：3000/2=1500（元/平方米） 9.A 解題思路：尚可使用年限=50-30=20（年） 10. C 解題思路：70/(8%-1%)=1000（萬元）二、計算題1（1）估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用拆遷補償、安置費用：5000066775元平方米其他費用：3000066745元平方米土地取得費用合計：75元/平方米+45元/平方米=120元/平方米土地開發(fā)費用：150，000，0001，000，000150元平方米每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為：120+150270元平方米（2）計算利息：土地取得利息：120 =22.572土地開發(fā)利息：1503/4 +1501/4 =15.525+1.65=17.175總利息：22.572+17.17539.7元平方米（3）計算利潤：2701027（元平方米）（4）計算土地成本：270+39.7+27336.7（元平方米）（5）計算待估土地公平市場價值：336.7（1+10）370.37（元平方米）每平方米土地公平市場價值為370.37元平方米，近似等于每平方米370元。2 （1）計算公式為：（2）計算過程：前五年的租金收益分別為：R1=8（萬元）R2=8(1+2%)=8.16（萬元）R3=8(1+2%)2=8.32（萬元）0R4=8(1+2%)3=8.49（萬元）R5=8(1+2%)4=8.66（萬元）后五年的租金收益均為：R=15（萬元）折現(xiàn)率為：r=10%（3）將（2）中的數(shù)據(jù)代入（1）中的公式中，求得P=66.75（萬元）3（1）進行交易情況修正。從評估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實例的交易沒有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。（2）進行交易時間修正。交易實例A交易時間修正系數(shù)1071001.07交易實例B交易時間修正系數(shù)1051001.05交易實例C交易時間修正系數(shù)1041001.04（注： 由于地價每月上漲1，故從交易實例A成交日期2011年10月至評估基準(zhǔn)日2012年5月地價共上漲了7；交易實例B從成交期2011年12月至評估基準(zhǔn)日2012年5月地價共上漲5；交易實例C從成交期2012年1月至評估基準(zhǔn)日2012年5月地價共上漲了4。）（3）進行區(qū)域因素修正。交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調(diào)整。交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)100861.163交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)100931.075（注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。）（4）進行個別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3。土地使用權(quán)年限因修正。除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計算如下（假定折現(xiàn)率為8）：交易實例A及C使用年限修正系數(shù)11（1+8）3011（1+8）350.9659交易實例A的個別修正系數(shù)1.030.96590.995交易實例B的個別修正系數(shù)1.03交易實例C的個別修正系數(shù)1.030.96590.995（5）計算待估土地初步價格。A150011.0710.9951597（元平方米）B140011.051.1631.031761（元平方米）C140011.041.0750.9951613（元平方米）（6）采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果。待估地塊單位面積價格評估值（1597+1761+1613）31657（元平方米）待估地塊總價評估值1657600994200（元）因此，這一地塊的評估值為994200元。4（1）現(xiàn)已知樓價的預(yù)測和各項開發(fā)成本及費用，可用假設(shè)開發(fā)法評估，計算公式為：地價樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費-利潤（2）計算樓價：樓價20002.5900045,000,000（元）（3）計算建筑費和專業(yè)費建筑費300020002.515,000,000（元）專業(yè)費建筑費1015,000,000101,500,000（元）（4）計算銷售費用和稅費銷售費用45,000,0002.51,125,000（元）銷售稅費45,000,0006.52,925,000（元）（5）計算利潤利潤（地價+建筑費+專業(yè)費）10（地價+16,500,000）10（注:16,500,000由1