合肥科技創(chuàng)新大廈前期營(yíng)銷案（寫字樓）

技創(chuàng)新大廈 營(yíng)銷推廣方案 安徽瑞能房地產(chǎn)營(yíng)銷企劃有限公司 錄 第一部分 合肥商業(yè)寫字樓發(fā)展綜述 3 第二部分 項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境分析 28 第三部分 競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案樓盤分析 34 第四部分 合肥商業(yè)辦公樓發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 60 第五部分 項(xiàng)目 析 64 第六部分 項(xiàng)目功能和形象定位 76 第七部分 項(xiàng)目客戶群體定位 第八部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 85 第九部分 廣告推廣及媒介組合策略 90 第十部分 營(yíng)銷執(zhí)行 策略 98 第十一部分 推廣相關(guān)建議及工作計(jì)劃表 102 第一部分 合肥商業(yè)寫字樓發(fā)展綜述 、 寫字樓發(fā)展階段劃分 合肥市寫字樓發(fā)展時(shí)間較晚，從九十年代初期開始才有真正意義上的寫字樓，且發(fā)展的起點(diǎn)低。進(jìn)入 90 年代后期，合肥市寫字樓發(fā)展 由初期品質(zhì)較低的辦公寫字樓逐漸發(fā)展成為具備初級(jí)智能化的現(xiàn)代寫字樓。寫字樓隨著合肥市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段： 時(shí)間（年） 寫字樓項(xiàng)目 合肥經(jīng)濟(jì) 發(fā)展描述 80 90 年代中期 九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長(zhǎng)江大廈、綠都商城、建工大廈、國(guó)信大廈 發(fā)展較為緩慢 一階段： 分析： 此階段寫字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門投資興建 ,以單位自用為主 ,多余部分對(duì)外出租。作為合肥市第一批寫字樓，該批寫字樓規(guī)劃的起點(diǎn)低，品質(zhì)較差、功能欠缺。目前，這批寫字樓物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套 設(shè)施老化，存在安全隱患等一系列問題，已經(jīng)很不適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。隨著新型寫字樓的蓬勃發(fā)展，這批寫字樓在未來將難以避免被淘汰的命運(yùn)。 此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 投資方：主要是國(guó)家相關(guān)機(jī)關(guān)單位。 市場(chǎng)行為：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用以是出租。 地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿線。 二階段： 分析： 該階段的寫字樓興建呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)：政府相關(guān)部門、國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)。這也表示著寫字樓開始由計(jì)劃向市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，改變了以往都是以單位為寫字樓興建方的現(xiàn)象，例如潤(rùn)安大廈等都是以民營(yíng)企業(yè)作為投資方，此階段的寫字樓市場(chǎng)呈以下特點(diǎn)： 時(shí)間（年） 寫字樓項(xiàng)目 合肥經(jīng)濟(jì) 發(fā)展情況 90 年代中期 2001 年 盛安大廈、潤(rùn)安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達(dá)大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦 女兒童活動(dòng)中心 發(fā)展較快 投資方：國(guó)家相關(guān)單位為主，民營(yíng)企業(yè)為輔。 市場(chǎng)行為：出租為主，出售為輔。 地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比較好，周邊商務(wù)配套比較完善。 第三階段： 時(shí)間（年） 寫字樓項(xiàng)目 合肥經(jīng)濟(jì) 發(fā)展情況 2002 年至今 天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬(wàn)通大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務(wù)中心、美地陽(yáng)光大廈 發(fā)展較快 析： 以天徽大廈為代表拉開了合肥寫字樓正式對(duì)外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績(jī)，改變了以往只租不售的局面，進(jìn)入了真正意義上的市場(chǎng)化。這一階段的寫字樓整體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上要高于前兩個(gè)階段，但是也存在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低下的產(chǎn)品，如：美地陽(yáng)光大廈。 此階段寫字樓存在以下特點(diǎn)： 投資方：開發(fā)商為主，政府相關(guān)單位為輔。 市場(chǎng)行為：出售為主，出租為輔。 地理位置：分布上出現(xiàn)了以市中心為主，其他區(qū)域共同存在的格局。 、 合 肥寫字樓呈現(xiàn)特點(diǎn) 合肥市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動(dòng)程度，進(jìn)而影響市場(chǎng)對(duì)寫字樓物業(yè)需求 。 合肥市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，影響著合肥市寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展 。 合肥市不同沿海城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，是制約合肥市寫字樓發(fā)展的重要因素之一； 合肥市寫字樓普遍存在物業(yè)管理水平不高，內(nèi)部商業(yè)配套缺乏，停車位不足等問題，是制約寫字樓品質(zhì)提升的重要因素 。 合肥市寫字樓總體品質(zhì)不高，物業(yè)環(huán)境較差，尚未有達(dá)到真正 意義上的 5A 標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，市場(chǎng)缺少軟件和硬件都能達(dá)到高品質(zhì)的寫字樓。 字樓總體市場(chǎng)特征 目前，合肥市的寫字樓總建筑面積已 近 200 萬(wàn)平方米。而合肥高品質(zhì)的寫字樓寥寥無幾，無法滿足當(dāng)前的市場(chǎng)需求。這就造成了供需不平衡的矛盾： 一方面一大批在售寫字樓空置較高。 一方面企業(yè)單位買不到高品質(zhì)、專業(yè)化的寫字樓。 三、 合肥寫字樓整體情況 概述 在九十年代中后期開發(fā)興建的老的寫字樓已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需要，隨著一批新的寫字樓投入市場(chǎng)，合肥目前如盛安大廈、新華大廈、金通寫字樓等將逐漸被市場(chǎng)淘汰。從 2004 年開始新 推出的寫字樓項(xiàng)目中也可以看出市場(chǎng)供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“財(cái)富廣場(chǎng)”、“中環(huán)國(guó)際大廈”“ 央廣場(chǎng)”等為代表的高檔純商務(wù)寫字樓正在成為市場(chǎng)的主角。 建筑面積來計(jì)算，這一部分高檔純寫字樓占到了在售面積的一半以上。這一部分寫字樓的供應(yīng)拉動(dòng)了合肥寫字樓市場(chǎng)的整體檔次的上升，這也是近年來合肥經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的表現(xiàn)，優(yōu)化了合肥的辦公環(huán)境和投資環(huán)境。特別是中環(huán)國(guó)際大廈和 場(chǎng)的建設(shè)，使合肥的寫字樓向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫字樓的格局。 中環(huán)國(guó)際大廈雙甲級(jí)寫字樓的提出引導(dǎo)了合肥寫字樓市場(chǎng)對(duì)辦公環(huán)境和配套的 重視。因此，隨著這批高品質(zhì)寫字樓投放市場(chǎng)，合肥寫字樓市場(chǎng)將走進(jìn)了一個(gè)新的發(fā)展階段。 四、 合肥寫字樓分布及發(fā)展情況 合肥市的寫字樓現(xiàn)主要集中在一環(huán)線以內(nèi)的廬陽(yáng)區(qū)。主要是因?yàn)?，該區(qū)域是合肥市的市中心，交能便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。其中有一部分分布在長(zhǎng)江路沿街，如“ 央廣場(chǎng)”、“仁和大廈”、“招商大廈”等。另外有一部位于市府廣場(chǎng)附近，如“天徽大廈”、“科技大廈”等。還有一部分較為分散，如位于北一環(huán)的“財(cái)富廣場(chǎng)”；沿蒙城路的“潤(rùn)安大廈”、“徽商國(guó)際大廈”；在桐城路上的“富通時(shí)代”項(xiàng)目等等。 從地理位置上 發(fā)現(xiàn)合肥寫字樓形成了 “ 一個(gè)中心，多極 并存 ” 的格局。 “中心”內(nèi)主要集中老的寫字樓，而“多極”主要分布著新的寫字樓。一環(huán)以外的寫字樓，零星分布于合肥市蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，對(duì)商業(yè)板塊的依附較為明顯。如安徽國(guó)際商務(wù)中心與黃金廣場(chǎng)都位于合肥市 的區(qū)域。由于寫字樓本身的特性，在合肥市二環(huán)以外，只有高新技術(shù)開發(fā)區(qū)有少量的寫字樓，其它區(qū)域幾乎沒有有專業(yè)化寫字樓的分布。 五、 合肥寫字樓分布的板塊特征 合肥寫字樓市場(chǎng)按區(qū)域板塊及形成類型劃分，可以分為兩大類型 9 大板塊： 一類型：四牌樓板塊、三孝口板塊、百花 井板塊和大鐘樓板塊； 二類型：科大板塊、北一環(huán)板塊、南一環(huán)板塊、高新區(qū)板塊和新站區(qū)板塊。 從分布區(qū)域上看： 一類型的寫字樓主要分布于市中心的老城區(qū)，二類型寫字樓主要分布于近年來合肥經(jīng)濟(jì)比較活躍的區(qū)域。 從形成時(shí)間上看： 一類型寫字樓主要是老寫字樓， 類型寫字樓主要是近年來新建寫字樓。 從區(qū)域劃分來看： 發(fā)現(xiàn)一類型四大板塊主要集中于廬陽(yáng)區(qū)，二類型五大板塊主要分散于包河、蜀山和瑤海三個(gè)區(qū)，這主要于合肥的規(guī)劃有關(guān)。 廬陽(yáng)區(qū)：規(guī)劃以商業(yè)和住宅為主。 廬陽(yáng)區(qū)過去作為合肥市政府所在地，是合肥經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心區(qū) 域，所以分布了早期大量寫字樓。因此，在未來合肥城市發(fā)展過程中，該區(qū)域?qū)⑷匀皇呛戏蕦懽謽堑木奂行摹?但是由于城市中心交通和土地資源的稀缺性等因素，將對(duì)該區(qū)域未來寫字樓的發(fā)展產(chǎn)生一定的制約。 河區(qū)：規(guī)劃以生態(tài)旅游為主。 合肥要打造“環(huán)巢湖”的城市格局，使包河區(qū)充分發(fā)揮了它的地理優(yōu)勢(shì)，所以以生態(tài)旅游為主的定位，決定了該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)不可能活躍。 瑤海區(qū)：規(guī)劃以物流為主。 新站區(qū)的迅速崛起帶動(dòng)了瑤海區(qū)的快速發(fā)展，由于火車站、汽車站陸續(xù)的搬入，使該區(qū)域成為合肥的物流中轉(zhuǎn)中心。該區(qū)域作為 物流中心的定位，目前寫字樓的體量已完全滿足該區(qū)域商務(wù)辦公的需要，預(yù)計(jì)今后不會(huì)再有大型寫字樓興建。 山區(qū)：規(guī)劃以科技、人文、生態(tài)為主。 蜀山區(qū)的快速發(fā)展，特別是政務(wù)新區(qū)的建立使高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)連為一體，使合肥的新城區(qū)格局得以形成。隨著合肥市委、市政府的陸續(xù)遷入，合肥的行政中心轉(zhuǎn)移，使該區(qū)域內(nèi)的政務(wù)功能和商務(wù)功能得以加強(qiáng)，有可能成為繼三孝口和四牌樓之后的另外一個(gè)商務(wù)中心。 相對(duì)于老商業(yè)中心而言，區(qū)域內(nèi)部交通條件比較好：道路寬敞、路況良好、交通通達(dá)度高，并且區(qū)域內(nèi)景觀好、環(huán)境優(yōu)美，有利于現(xiàn) 代化辦公。另外，辦公環(huán)境的形成對(duì)政府機(jī)關(guān)有一定的依附性。所以，該區(qū)域?qū)?huì)成為合肥寫字樓市場(chǎng)開發(fā)的熱點(diǎn)。 六、 合肥寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn) 十一五規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃等多個(gè)規(guī)劃出臺(tái)，合肥房地產(chǎn)遠(yuǎn)景藍(lán)圖初繪，濱湖夢(mèng)想啟動(dòng)。 、 政策面對(duì)寫字樓發(fā)展的影響 2006 年成為名符其實(shí)的 “政策年 ”，因 少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂 ， 成為 2006 年宏觀調(diào)控加強(qiáng)的主要原因 。 中央銀行新的房貸政策的出臺(tái)，提高房地產(chǎn)貸款門坎，“新八條”、七部委出臺(tái)的新政等。雖然新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造 成很大的震動(dòng)，但是新政主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)，寫字樓投資基本不受期房禁止轉(zhuǎn)讓、征收營(yíng)業(yè)稅等限制。這對(duì)寫字樓投資是個(gè)利好，所以原本準(zhǔn)備投資住宅的一部分資金，轉(zhuǎn)而流向?qū)懽謽堑耐顿Y。這是新政后寫字樓在開發(fā)量、銷售量增長(zhǎng)的重要因素之一。 2、 合肥寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)、需求分析 自 2006 年上半年，合肥市商業(yè)地產(chǎn)新開工面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，截止到 10 月份新開商業(yè)地產(chǎn)面積在 平方米左右，其中寫字樓需求在大幅度提升。走職能化、集中式、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等特點(diǎn)，是商務(wù)寫字樓發(fā)展的必然趨向。 3、商業(yè)地產(chǎn) 銷售 前景 商品住宅市場(chǎng) 相比，商務(wù)樓市場(chǎng)雖然比不上其熱銷火旺，但也隨著合肥市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)旺，商業(yè)地產(chǎn)的日漸成熟，甚至國(guó)內(nèi)部分大中城市已出現(xiàn)商務(wù)樓盤旺銷的市場(chǎng)景象，不但積壓樓盤有所消化，新樓盤的上市量劇增且銷售前景看好。另外，經(jīng)濟(jì)的快速、平穩(wěn)的良性發(fā)展，都將有利于中外經(jīng)濟(jì)合作及中資企業(yè)的發(fā)展壯大，這勢(shì)必增大市場(chǎng)商務(wù)樓的需求，進(jìn)而刺激并促進(jìn)商務(wù)樓盤市場(chǎng)的開發(fā)與銷售。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過近幾年的市場(chǎng)化運(yùn)作，逐漸找到了市場(chǎng)定位的感覺，即“以人為本”，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，做適合消費(fèi)者口味的“精品”樓盤。一批以開發(fā)高密度、厚利潤(rùn)、低水平物管為 榮的開發(fā)商，正向適中密度、科學(xué)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，良好物管尋求發(fā)展空間，并以智能化、集中式、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等為新賣點(diǎn)。這些新盤無論是品質(zhì)上還是功能設(shè)計(jì)上都優(yōu)于舊盤，無形中給商務(wù)樓市場(chǎng)帶來一股清新的風(fēng)。但同時(shí)也顯現(xiàn)出，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的進(jìn)一步放大，未來競(jìng)爭(zhēng)力將越來越大。 06 年期間以財(cái)富廣場(chǎng)、天徽大廈、 央廣場(chǎng)、中環(huán)國(guó)際大廈為代表寫字樓引領(lǐng)合肥商業(yè)樓市新趨向， 其開發(fā)、建設(shè)、流通和消費(fèi)將逐步走向規(guī)范與成熟， 因此，隨著這批高品質(zhì)寫字樓投放市場(chǎng)，合肥寫字樓市場(chǎng)將走進(jìn) 了一個(gè)新的發(fā)展階段。 4、 目前合肥寫字樓市場(chǎng)需求分析 塊 板塊特征 主要客戶 三孝口板塊 交通便利、配套完善 銷售代理、廣告策劃及代理公司、外地公司分支機(jī)構(gòu) 四牌樓板塊 商業(yè)氛圍濃厚、交通便利 外地企業(yè)的駐合肥分公司、分支機(jī)構(gòu)、本地企業(yè) 百花井板塊 一般寫字樓和商住樓 中小型私營(yíng)企業(yè) 大鐘樓板塊 濃厚商業(yè)氛圍，交通擁擠 金融、科技類企業(yè) 科大板塊 專業(yè)化市場(chǎng) 從事計(jì)算機(jī)軟、硬件開發(fā)、銷售 北一環(huán)板塊 交通便利，商務(wù)氛圍、配套欠缺 外地企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)類企業(yè)、代理公司 南一環(huán)板塊 交通便利、配套完善、 中介服務(wù)類、貿(mào)易類、實(shí)業(yè)類 等本地企業(yè) 高新區(qū)板塊 交通通暢、商務(wù)氛圍、配套欠缺 高新技術(shù)企業(yè)、外地辦事處、分公司、科研單位 新站板塊 交通便利、商務(wù)氛圍不濃厚 日化用品代理公司、建材、房地產(chǎn)企業(yè) 5、理想中的寫字樓應(yīng)具備哪些條件 甲 ” 級(jí)寫字樓應(yīng)具備的條件： 物業(yè)管理完善、地理位置好、交通狀況好、大廈內(nèi)部配套設(shè)施齊全及環(huán)境舒適 /安靜 /綠化是 理想中的寫字樓 ,普遍認(rèn)為 “ 甲 ” 級(jí)寫字樓應(yīng)該具備的最重要的條件。 是否看重目標(biāo)物業(yè)屬于 “ 甲 ” 級(jí)寫字樓：總的來說，在選擇物業(yè)時(shí)， 68%非?？粗鼗虮容^看重所選的寫字樓是否屬于 “ 甲 ” 級(jí) 寫字樓。 第二部分 項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境分析 透視寫字樓市場(chǎng) 起步較早，發(fā)展較晚 寫字樓在城市建設(shè)中更像是一張城市名片，反映了 個(gè)城市經(jīng)濟(jì)總量的大小和發(fā)展速度快慢。同時(shí)寫字樓的發(fā)達(dá)程度，也是 個(gè)城市商貿(mào)活力的最直接反映。它的繁榮對(duì)提升城市魅力形象、點(diǎn)綴都市亮點(diǎn)都起到了很大的作用。 過去，合肥寫字樓無論從層高、外立面、配套、建筑品質(zhì)上，都比較落后。目前，合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，從而也催生了合肥寫字樓的發(fā)展。 2005 年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，寫字樓數(shù)量上升，銷售總量達(dá) 21萬(wàn)平方米，占非住宅總量的 非住宅占總銷售量的 比過去有較快增長(zhǎng)。從這些數(shù)據(jù)也表明合肥寫字樓市場(chǎng)的需求量是在增長(zhǎng)的。隨著合肥“ 141”城市戰(zhàn)略的加速發(fā)展，合肥正沐浴著“中部崛起”的環(huán)境中，“長(zhǎng)三角”的大量勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和資金將向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移，同時(shí)合肥正加快推進(jìn)工業(yè)城市，為合肥大力發(fā)展、大力建設(shè)提供基礎(chǔ)保障。 合肥商貿(mào)、金融、中介服務(wù)行業(yè)將會(huì)大幅度興起，這就需要催生更多作為商貿(mào)辦公場(chǎng)所的專業(yè)化寫字樓的出現(xiàn)。 目前合 肥寫字樓無論在硬件還是軟件上比起周邊幾個(gè)三類或同類城市是落后的。但根據(jù)合肥市新城市規(guī)劃，到2010 年，合肥的人口規(guī)模將達(dá) 300 萬(wàn)、用地規(guī)模達(dá) 280 平方公里、經(jīng)濟(jì)規(guī)模將突破 1000 億元，城市的整體發(fā)展空間擴(kuò)大了，必然帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的健康繁榮發(fā)展。 1000 億元的經(jīng)濟(jì)總量，必然帶動(dòng)一批品質(zhì)高、配套設(shè)施優(yōu)、都十分上檔次的高端寫字樓的誕生。而目前合肥高品質(zhì)的寫字樓寥寥無幾，無法滿足當(dāng)前的市場(chǎng)需求。這就造成了 供需不平衡的矛盾：首先大批在售中低端寫字樓空置率較高，其次面企業(yè)單位買不到高品質(zhì)、專業(yè)化的寫字樓。 二政策推進(jìn)，發(fā)展迅速 目前合肥城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，未來三五年，是合肥崛起的關(guān)鍵年，同時(shí)安徽正面臨著中部崛起的大好機(jī)遇，合肥作為省會(huì)城市在發(fā)展空間有著很大的張力。隨著國(guó)內(nèi)一些大型企業(yè)總部或跨國(guó)公司分支機(jī)構(gòu)的人住增加，像一些世界 500 強(qiáng)企業(yè)的地區(qū)總部如果設(shè)在合肥，合肥肯定就必須要有高品質(zhì)的寫字樓供其使用，合肥對(duì)高品質(zhì)的寫字樓的需求必將隨之增加。這樣高端的寫字樓會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)與之配套的高端寫字樓物業(yè)提出更高的要求 ，從而帶動(dòng)高端寫字樓物業(yè)的發(fā)展。合肥市寫字樓目前普遍存在物業(yè)管理水平不高，內(nèi)部商業(yè)配套缺乏，停車位不足等問題，這是制約寫字樓品質(zhì)提升的重要因素。現(xiàn)在合肥真正意義上達(dá)到 5A 標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓寥寥無幾，整個(gè)市場(chǎng)都缺少軟件和硬件都能達(dá)到高品質(zhì)的寫字樓。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看根本不能滿足未來合肥城市快速發(fā)展的需求。 這幾年合肥新推出的寫字樓項(xiàng)目在市場(chǎng)上熱銷中可以看出，以財(cái)富廣場(chǎng)、中環(huán)國(guó)際大廈、 央廣場(chǎng)等為代表的高檔純商務(wù)寫字樓正在成為市場(chǎng)的主角。而這種推陳出新的過程必將拉動(dòng)合肥寫字樓整體檔次的上升，這也是近年來合肥經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的 外在表現(xiàn)，同時(shí)合肥的整體城市形象得到了美化，促進(jìn)了城市商貿(mào)的快速發(fā)展。字樓已經(jīng)開始向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫字樓的功能單一、陳舊的格局。因此，隨著發(fā)展的加快，合肥寫字樓市場(chǎng)必將走向 個(gè)欣欣向榮的時(shí)代。 三競(jìng)爭(zhēng)激烈，參差不齊 合肥市的寫字樓現(xiàn)在主要集中分布在二環(huán)線以內(nèi)的廬陽(yáng)區(qū)。該區(qū)域是合肥市的市中心，交通便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。 在經(jīng)過老城區(qū)更新改造的規(guī)劃論證后，合肥市政府計(jì)劃到 2010 年，解決老城區(qū)的交通問題和商務(wù)布局，把老城區(qū)打造成一個(gè)以商貿(mào)、金融、信息、行政為主要功能的 務(wù)中心 。 其中有 部分分布在長(zhǎng)江路沿街，如 央廣場(chǎng)、仁和大廈、招商大廈等。另外有一部分位于市府廣場(chǎng)附近，如天徽大廈、科技大廈等。還有 部分較為分散，如位于北一環(huán)的財(cái)富廣場(chǎng)、沿蒙城路的潤(rùn)安大廈、徽商國(guó)際大廈，在桐城路上的富通時(shí)代項(xiàng)目等等。從地理位置上可以看到合肥寫字樓形成了“一個(gè)中心，多極存在”的格局。從中仔細(xì)研究可發(fā)現(xiàn)這樣 個(gè)特點(diǎn)：“中心”內(nèi)主要集中老的寫字樓，而“多極”主要分布著新的寫字樓。一環(huán)以外的寫字樓，零星分布于蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，對(duì)商業(yè)板塊的依附較為明顯。如安徽國(guó)際商務(wù)中心與黃金廣場(chǎng)部位于合肥市 商業(yè)集中的區(qū)域。由于寫字樓本身的特性，在合肥市二環(huán)以外，只有高新技術(shù)開發(fā)區(qū)有少量的寫字樓，其它區(qū)域幾乎沒有專業(yè)化寫字樓的分布。 三部分 競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案樓盤分析 港廣場(chǎng) 中環(huán)國(guó)際 央廣場(chǎng) 恒豐大廈 財(cái)富廣場(chǎng) 新城國(guó)際 一、 重點(diǎn)個(gè)案分析 1）個(gè)案基本情況 項(xiàng)目 央廣場(chǎng) 香港廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng) 中環(huán)國(guó)際大廈 恒豐國(guó)際大廈 新城國(guó)際 一期 二期 所屬區(qū)域 廬陽(yáng)區(qū) 廬陽(yáng)區(qū) 廬陽(yáng)區(qū) 瑤海區(qū) 新站區(qū) 蜀山區(qū) 物業(yè)位置 長(zhǎng)江中路 369 號(hào) 淮河路 288 號(hào) 濉溪路 287 號(hào) 勝利路與臨泉路交 口 鳳陽(yáng)路與站西路 交口 東流路與潛山路 交叉口東南處 占地面積 14154143300000 40000 3334 47019 筑面積 40000000 8000 0000 9160 188203 付時(shí)間 2005 年 12 月 2007 年 5 月 2004 年 2007年 8月 2006 年 10 月 2008 年 3 月 層數(shù) 30 層（地上 28、地下 2） 28 層（地上 26、地下 2） 28 層 1 號(hào) 6 層， 2號(hào) 26 層 31（地 上 29、地下2） 28 層 1、 2 號(hào) 23 層， 3號(hào) 30 層， 4 號(hào) 3層 物業(yè)類型 寫字樓 寫字樓、公寓 寫字樓 寫字樓、商務(wù)公寓 辦公、居住 純寫字樓 分隔面積 104 1400 60 180 58 355 80 355， 2/3 整層 127 166 小面積 80 130，大面積半層整層 / 車位 個(gè)數(shù) 地下 208 個(gè) 180 個(gè)左右 地下 67個(gè)、地面23 個(gè) 和戶數(shù) 1： 1 166 個(gè) 400 個(gè) 1386 個(gè) 出售 不售 不售 不售 不售 6 8 萬(wàn) /個(gè) 不售 未定 出租 180 350 元 /月 未定 地 下 380元 /月 待定 未定 未定 未定 交付標(biāo)準(zhǔn) 公共區(qū)精裝飾 公共區(qū)精裝飾 公共區(qū)精裝飾 公共區(qū)精裝飾 公共區(qū)精裝飾 公共區(qū)精裝飾 部配套 酒店公寓商務(wù)公所、高級(jí)景觀住宅會(huì)所 專屬多功能會(huì)議廳。 16 個(gè)空中花園、樓體泛光照明。 高規(guī)格會(huì)議室配套及 政酒廊。 待定 待定 （ 2）硬件配置 類別 央廣場(chǎng) 香港廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng) 中環(huán)國(guó)際大廈 恒豐大廈 新城國(guó)際 一期 二期 建筑結(jié)構(gòu) 框剪 框剪 框剪 框剪 框剪 框剪 外墻 雙層中空玻璃 幕墻 雙層中空玻璃 幕墻 雙層中空 璃 幕墻 鋼化玻璃幕墻 雙層中空玻璃幕 墻 雙層中空玻璃幕墻 消防 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 安防 公共空間電視監(jiān)控，獨(dú)立的背景音樂系統(tǒng) 24 小時(shí)預(yù)警保安 公共空間電視監(jiān)控， 遠(yuǎn)程報(bào)警聯(lián)動(dòng) 可視對(duì)講，電梯轎廂內(nèi)配置針式攝像探頭，底層大廳攝像監(jiān)控 遠(yuǎn)程報(bào)警聯(lián)動(dòng) 待定 大堂 大堂面積214高 華裝修。 9 米挑高商務(wù)大堂。 超大商務(wù)豪華大堂。 有大堂。 有大堂。 有大堂。 電梯 6 部中高速電梯，品牌待定 19 部高速客梯、貨梯及手扶梯 奧的斯， 4部 奧的斯， 14部 4 部高速日立電梯，其中 2 部為觀景電梯 高速電梯， 4 部 待定 空調(diào) 整體中央空調(diào) 分層中央空調(diào) 無中央空 調(diào) 分戶中央空 調(diào) 分層中央空調(diào) 無 待定 通訊 有線電視、電 有線電視、電 有線電視、電話、寬帶 有線電視、電話、 寬帶網(wǎng)及光纖引 待定 、寬帶 話、寬帶 寬帶 入 車庫(kù) 地下，非自動(dòng)化 地下，自動(dòng)化 地下、地上，非自動(dòng)化 地下車庫(kù) 地下車庫(kù) 地下車庫(kù) 花園廣場(chǎng) 4300 空中花 園 無 16 個(gè)空中花園 無 無 空中花園 （ 3）物業(yè)用途規(guī)劃 項(xiàng)目名稱 央廣場(chǎng) 香港廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng) 中環(huán)國(guó)際大廈 恒豐大廈 新城國(guó)際 一期 二期 用途規(guī)劃 地下停車場(chǎng)； 5 大型整體商場(chǎng)。 28寫字樓。 下停車場(chǎng)， 美食城。 5 休閑商業(yè)。 26辦公。 1 3F 為商業(yè)， 45F 以上為商務(wù)辦公。 下停車場(chǎng)、 堂和商務(wù)配套， 上為辦公。 下停車場(chǎng)， 堂，上為辦公、公寓。 地下停車場(chǎng)； A 樓 4 至 28是一個(gè)辦公、居住為一體的公寓式寫字樓。 B 樓是小高住宅， C 樓是三層大型 商場(chǎng)。 1 號(hào)樓、 2 號(hào)樓 23層， 3 號(hào)樓 30 層，地下各兩層為停車場(chǎng)，地上為寫字樓。4號(hào)樓 3層為商業(yè)，負(fù)一層為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 通過對(duì)以上合肥市場(chǎng)在售寫字樓的個(gè)案調(diào)研分析，結(jié)合 硬件設(shè)施方面 新建在售寫字樓比已投入使用的寫字樓在硬件方面有很大改善。由原來的每層的 1、 2 部電梯發(fā)展到 3 6 。基本配備了中央空調(diào)。停車位比以前也顯著增加。個(gè)別項(xiàng)目開始采用環(huán)保、節(jié)能的高科技型材料，以提升項(xiàng)目品質(zhì)，如財(cái)富廣場(chǎng)二期 璃。 電梯： 新寫字樓配置數(shù)量有所增加增加，以合資品牌為主， 奧的斯、三菱較多 ；調(diào)查發(fā)現(xiàn)成市商務(wù)樓的電 梯普遍存在數(shù)量不足，上下班擁擠現(xiàn)象。 車位： 合肥目前寫字樓物業(yè)普遍存在車位不足的問題 ， 并 呈 以下特點(diǎn) ： 1） 車位主要以出租為主 ， 用于出售的比較少 。 2） 地下車位數(shù)量多于地上車位 ， 并且租金相對(duì)較高 。新寫字樓中，財(cái)富廣場(chǎng)增加了車位規(guī)劃，整個(gè)地下全部規(guī)劃為停車位，建成后車位配比達(dá)到 1： 1。 環(huán)境設(shè)計(jì)方面 部分項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)開始引進(jìn)專業(yè)環(huán)境規(guī)劃公司，在樓盤中導(dǎo)入小區(qū)景觀和建筑景觀，如空中花園、裙樓頂層花園等，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。 內(nèi)部配套方面 為了提升寫字樓的品質(zhì)，在售的寫字樓都比較注重對(duì)內(nèi)部配套的完善。如在寫字樓中配備會(huì)議廳、 會(huì)所、商務(wù)中心、銀行、郵局、咖啡吧、品牌快餐店等，以滿足將來業(yè)主的商務(wù)需要。 4）物業(yè)管理服務(wù) 項(xiàng)目 央廣場(chǎng) 香港廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng) 中環(huán)國(guó)際大廈 恒豐大廈 新城國(guó)際 一期 二期 物管公司 深圳鵬基物業(yè) 上海浦東物業(yè) 安徽郵電物業(yè) 合肥中港物業(yè) 待定 待定 物管費(fèi)用 / 待定 / / 待定 待定 電梯費(fèi) 含在物管費(fèi)內(nèi) 待定 含在物管費(fèi)內(nèi) 待定 待定 待定 空調(diào)費(fèi) 待定 根據(jù)自用數(shù)量 根據(jù)自用電數(shù)量 待定 根據(jù)自用電數(shù)量 待定 從調(diào)查結(jié)果看， 目前合肥的物業(yè)管理費(fèi)在 左右，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較低。 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和樓書宣傳的相差很大，未兌現(xiàn)的較多。 合肥目前寫字樓市場(chǎng)物業(yè)管理水平不高，物業(yè)管理提供的服務(wù)有限，不能滿足現(xiàn)代辦公的需要，有的寫字樓甚至沒有中央空調(diào)系統(tǒng)（如財(cái)富廣場(chǎng)一期）。有的寫字樓甚至沒有物業(yè)管理公司（如新鴻安），已投入使用的比較高檔的新寫字樓，軟件服務(wù)和物業(yè)管理跟不上。主要原因是目前合肥整體物業(yè)管理水平低下，質(zhì)較差，造成物業(yè)管理和物業(yè)形態(tài)不相配套。 （ 5）產(chǎn)品定位和推廣 科技創(chuàng)新大廈 得中心者 得天下 合肥首座智能化純商務(wù)新領(lǐng)地 財(cái)富廣場(chǎng) 純商務(wù)基地，世界 500強(qiáng)的選擇 央廣場(chǎng) 叱咤風(fēng)云，我們的新都會(huì) 環(huán)球廣場(chǎng) 城市坐標(biāo)，占據(jù)一環(huán)線與馬鞍山 路 黃金節(jié)點(diǎn) 萬(wàn)通大廈 提升辦公品質(zhì) 引領(lǐng)商務(wù)時(shí)尚 6）價(jià)格、銷售方面 類別 央廣場(chǎng) 香港廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng) 中環(huán)國(guó)際大廈 恒豐大廈 新城國(guó)際 一期 二期 銷售均價(jià) 5670 元 / 7500 元 / 4550 元 / 5300 元 / 4300 元 / 4000 元 / 未銷售 預(yù)期租金 80 元 / 60 元 / 45 元 / 55 元 / 35 元 / 35 元 / 80 元 / 去化方式 銷售 銷售 銷售 銷售 銷售 待定 目標(biāo)客群 投資戶、本地外 地中大型企業(yè) 本地個(gè)人投資 戶較多 本地、外地中大型企業(yè)較 多 大型集團(tuán)企業(yè) 投資群體、成 長(zhǎng)型中小企業(yè) 大型國(guó)際化企業(yè)及 國(guó)內(nèi)集團(tuán)公司 開盤時(shí)間 04 年 2 月 05 年 11 月 03 年 12 月 06 年 5 月 05 年 3 月 04 年初 未開盤 銷售率 40% 90% 100% 約 30% 56% 50% 50% 入住戶數(shù) 13 家（半層多） 未交付 100 家余 未交付 未入住 未交付 未交付 入住率 約 35% 95% 、綜合平析 對(duì)以上調(diào)查分析，我們認(rèn)為， 合肥市在售寫字樓均價(jià)約在 4000 7500 元 /左右。由于寫字樓所處地段、品質(zhì)、硬件配套、物業(yè)管理服務(wù)的差別，從而導(dǎo)致其售價(jià)相差很大。 去化方式上，開發(fā)商均以出售為主，面積分割上 60幾百平方米不等。定位高端寫字樓以大客戶為主，堅(jiān)持采取整層或者半層出售模式結(jié)合小面積散戶出售，如財(cái)富廣場(chǎng)二期。 去化情況來看，去化較好的分兩種：一是開發(fā)上利用關(guān)系營(yíng)銷、爭(zhēng)取大客戶。由于合肥整體經(jīng)濟(jì)格局的制約，集團(tuán)性落戶大企業(yè)、地方成熟性企業(yè)數(shù)量并不多，大客戶數(shù)量有限，開發(fā)潛力不大 。二是分隔中小戶型，爭(zhēng)取投資性客群。這類自由分隔的散戶型吸引了大量有閑散資金的投資者，去化情況較好，如財(cái)富廣場(chǎng) 2期已售完、香港廣場(chǎng)開盤一年多現(xiàn)剩下 20 套。 入住企業(yè)情況來看，合肥寫字樓 市場(chǎng)剛起步，并未形成入住企業(yè)類別群聚現(xiàn)象，從在售寫字樓項(xiàng)目推廣概念也可看出，均以自身形象或者地段吸引目標(biāo)客戶，并未出現(xiàn)市場(chǎng)成熟發(fā)展階段的金融行業(yè)、科技企業(yè)集聚的辦公物業(yè)。 就目前合肥熱銷商務(wù)樓盤的共同點(diǎn)，絕大多數(shù)以服務(wù)及設(shè)施為主打，走規(guī)?；_發(fā)、品牌化經(jīng)營(yíng)之路，注重項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)研與可行性分析，偏重科學(xué)實(shí)效的營(yíng)銷策劃，依市場(chǎng)需求，審慎的市場(chǎng)定位，時(shí)尚實(shí)用的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，并力求樓盤的均好性，因此以上樓盤都取得利潤(rùn)、口碑及品牌等多方面的豐收。 因此， 我司認(rèn)為：本案可以 充分利用 商圈、位置、智能、品質(zhì)、品位等特點(diǎn) ，提高物業(yè)品質(zhì)，建立高層次的物業(yè)形式，在合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)建立標(biāo)志性的、領(lǐng)先的物業(yè)品牌形象。瑞能 建議在科技創(chuàng)新大廈的大樓中 設(shè)置一些人文、藝術(shù)方面的裝飾擺設(shè)，增加商業(yè)交流、商業(yè)服務(wù)氣息較濃厚的共享空間，籍此提高整個(gè)的物業(yè)檔次，給整個(gè)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新概念。 相比之下，基于本案 地標(biāo)性的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，優(yōu)良的品牌形象 科技創(chuàng)新大廈，以及準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 (合肥首座國(guó)際化，全功能商務(wù)寫字樓 )等多項(xiàng)均好性因素，使本案具備了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，且功能齊全、完備，優(yōu)質(zhì)化物業(yè)管理，因此，本案在某些競(jìng)爭(zhēng)層面上具備了在 2007 年寫字樓市場(chǎng)上搶占先機(jī)的理由。 第四部分 合肥商業(yè)辦公樓發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 內(nèi)人士認(rèn)為，合肥商業(yè)寫字樓時(shí)代快要到來，是由于合肥社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、人們置業(yè)、投資觀念改變、房地產(chǎn)科技進(jìn)步、土地資源日益稀缺等因素綜合作用的結(jié)果。 土地稀缺逼迫樓盤“長(zhǎng)”高。隨著城市化進(jìn)程的加快，人口劇增與不可再生的土地資源的短缺成為最尖銳的矛盾，尤其是城市中心地段地塊越來越少。目前，合肥市區(qū)地價(jià)每畝已達(dá)數(shù)百萬(wàn)元，開發(fā)商大多通過建高層，使土地成本盡量分?jǐn)?，降低開發(fā)成本，控 制總房?jī)r(jià)，讓消費(fèi)者接受。 技術(shù)、設(shè)計(jì)、創(chuàng)新成為現(xiàn)代辦公新觀念。合肥辦公寫字樓的升溫很大程度上來源于政府對(duì)合肥城市發(fā)展的定位與升級(jí)。 繼 2005 年新政調(diào)控之后， 2006 年將是宏觀調(diào)控政策深入和擴(kuò)展的一年。住宅市場(chǎng)雖然價(jià)格有上漲趨勢(shì)，但各樓盤普遍感覺銷售速度難以提升，老百姓對(duì)整個(gè)地產(chǎn)投資更加謹(jǐn)慎，炒房資金開始逐步流向股市和其他投資領(lǐng)域。從投資層面看一般認(rèn)為住宅銷售較低廉的，寫字樓市場(chǎng)反而熱銷。 寫字樓因其租金和收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅和小戶型公寓而吸引大量社會(huì)閑置資金。預(yù)計(jì) 2007 年 上半年就會(huì)形成大的影響，開發(fā)量將大幅度提高。 06 年 3 月份出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定禁止在住宅小區(qū)內(nèi)辦公，是寫字樓市場(chǎng)的利好消息。據(jù)合肥市有關(guān)部門保守估計(jì)至少有一千多家左右的公司目前是在合肥市大大小小的住宅小區(qū)里工作著。這么多公司選擇在小區(qū)辦公的核心問題還是為了節(jié)約成本開支。小區(qū)公司的泛濫源于制度的不健全，中低端商用寫字樓市場(chǎng)的絕對(duì)利好。在住宅禁商后，大批的中小公司將回歸寫字樓市場(chǎng)，有相當(dāng)一部分企業(yè)將選擇中檔寫字樓作為自己的辦公地點(diǎn)，因此寫字樓將會(huì)成為近期的投資亮點(diǎn)。 總結(jié) ：隨著合肥在中部崛起中發(fā)揮著越來越重的作用，一種大發(fā)展、大建設(shè)的合肥速度正在加速著這座城市的崛起?！?141” 城市戰(zhàn)略、工業(yè)立市、全民創(chuàng)業(yè)，一個(gè)個(gè)催人奮進(jìn)的字眼，洋溢著未來繁榮的合肥市必然是一派欣欣向榮局面。而作為城市發(fā)展見證表象的寫字樓， 也正面臨前所未有的機(jī)遇。 五部分 項(xiàng)目 析 目的優(yōu)勢(shì) (S) 地理位置得天獨(dú)厚 本項(xiàng)目處于合肥中心城區(qū)西部商圈的一級(jí)核心地段，緊鄰兩條交通要道 屯溪路和肥西路，毗鄰安徽國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)商圈， 與西園新村和五里墩立交橋相守望，區(qū)域物流系統(tǒng)暢通成熟。是合肥市政府規(guī)劃的合肥西區(qū)該區(qū)域政治、文化、教育和商業(yè)線中心（合肥中心城區(qū)西區(qū)商業(yè)中心一級(jí)輻射范圍），具備開辦商業(yè)的地理?xiàng)l件和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，周遍高校和居民社區(qū)林立，消費(fèi)資源豐富。 項(xiàng)目地處合肥市中心，公共建設(shè)、配套設(shè)施成熟齊全，交通便利，住宅小區(qū)密集，高收入人群集中，商業(yè)繁華，地理位置十分優(yōu)越。 綜合資源優(yōu)勢(shì)明顯 學(xué)區(qū)： 本項(xiàng)目所屬學(xué)區(qū)有安徽省醫(yī)科大學(xué)、安徽省中醫(yī)學(xué)院、十六中等省重點(diǎn)院校積聚于此。 交通： 本項(xiàng)目所處屯溪路與肥西路 交匯處，又與長(zhǎng)江西路、合作化路、梅山路一衣相連，形成交通平面合圍和地理立體放射的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 配套： 從本項(xiàng)目出發(fā)步行 5 分鐘可達(dá)安徽國(guó)購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)，市中心商業(yè)區(qū)域（四牌樓、市府廣場(chǎng)、淮河路步行街）僅距此 5 分鐘車程。 規(guī)模： 本項(xiàng)目占地 4789 平方米，由 1 棟 28 層高尚智能化寫字樓、一層地下停車場(chǎng)（約 256 個(gè)車位）和地面廣場(chǎng)（約 69 個(gè)車位）組成。臨肥西路有 600 平方米的商業(yè)廣場(chǎng)、后面有 400 平方米的花園。延屯溪路街面長(zhǎng) 60 米，進(jìn)深約 30 米。 物業(yè)： 完善的物業(yè)管理，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，內(nèi)容主要 包括：采用科技創(chuàng)新大廈統(tǒng)一 象系統(tǒng)進(jìn)行配置，統(tǒng)一的大廈標(biāo)識(shí)系統(tǒng)； 24 小時(shí)治安巡視；對(duì)外來人員（訪客、裝修人員等）進(jìn)行有效控制和管理，消除治安隱患；多種保安崗位相結(jié)合（門崗、巡邏崗、交通崗）；車輛停放管理；不間斷巡視；綠化養(yǎng)護(hù)；保潔服務(wù) ;代客洗衣業(yè)務(wù)；免費(fèi)代訂機(jī)票服務(wù)；禮賓車出租服務(wù)；私人區(qū)域清潔服務(wù)；工程有償維修服務(wù)（適用于租房客戶）；代繳話費(fèi)服務(wù)；日常應(yīng)急藥品提供服務(wù)；接飛機(jī)、火（汽）車服務(wù) . 項(xiàng)目的劣勢(shì) (w) 認(rèn)識(shí)度問題 合肥寫字樓市場(chǎng)發(fā)展不平衡，對(duì)高層寫字樓特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)的認(rèn) 識(shí)不夠。這也跟合肥前幾年的居民收入水平有著很大的關(guān)系，因?yàn)楦邔訉懽謽且话愣紝儆诟邫n辦公區(qū)，房?jī)r(jià)較高，物管費(fèi)也較高。但近兩年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，收入的不斷提高，人們也越來越能認(rèn)識(shí)與接受了！ 周期可能較長(zhǎng)。 本項(xiàng)目規(guī)模較大、定位較高、周期稍偏長(zhǎng)。 購(gòu)買人群有限。由于本項(xiàng)目定位較高，所以購(gòu)買人群就主要集中在黨政機(jī)關(guān)和大中型企業(yè)、中小私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)辦事處等。 項(xiàng)目機(jī)會(huì) (O) 熱點(diǎn)板塊的積極影響 隨著省城寫字樓市場(chǎng)逐漸整體放量上行， 項(xiàng)目所處商圈為合肥又一新興商圈 合肥次中心城區(qū)商圈，作為一個(gè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、超時(shí)代的規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，其商業(yè)前景必將成為繼三孝口 四牌樓商圈之后又一嶄新亮點(diǎn)區(qū)位 ,區(qū)域內(nèi)樓盤以明顯的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)合肥市場(chǎng)。 投資機(jī)會(huì)分析 肥城市總體布局將在現(xiàn)在城市的基礎(chǔ)上向西南方向拓展，特別是南部已成為城市擴(kuò)張的主要方向之一。城市發(fā)展南進(jìn)優(yōu)勢(shì)明顯，擴(kuò)寬了本項(xiàng)目的升值空間。并且本項(xiàng)目地段是合肥的絕佳地段，所以本項(xiàng)目的實(shí)施是符合合肥市場(chǎng)需要的。發(fā)展空間和升值空間都有很大潛力。 品牌的打造 在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，樹立自己的品 牌形象是極為重要的，本項(xiàng)目是一個(gè)很好的切入點(diǎn)，只要成功地開發(fā)本項(xiàng)目，引領(lǐng)了合肥辦公環(huán)境，創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，這無疑是打造品牌的一個(gè)極佳機(jī)會(huì)。 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目周邊同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤相對(duì)不多，所以本項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)間和位置上占有很大的機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目威脅 (T) 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)項(xiàng)目造成的威脅 在項(xiàng)目的周邊地區(qū)正在興建和籌劃的樓盤，對(duì)本項(xiàng)目的客戶群起了一定的分流作用。 開發(fā)高潮帶來的競(jìng)爭(zhēng)壓力 大量樓盤不正常地集中上市，有可能今、明兩年出現(xiàn)擠爆市場(chǎng)局面； 即使大盤穩(wěn)健，但 屆時(shí)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)必然極為激烈。再加上市政配套在全市范圍內(nèi)的不斷完善，區(qū)域的區(qū)隔逐漸被打開，競(jìng)爭(zhēng)的能級(jí)范圍和區(qū)域范圍擴(kuò)大， 客戶的分流情況更為嚴(yán)重。 小 結(jié)： 根據(jù)上述項(xiàng)目的 析，該地塊在地理、環(huán)境、規(guī)模及蜀山區(qū)和合肥市發(fā)展規(guī)劃方面都極具開發(fā)的潛力。 其中對(duì)本案不利的因素，需要開發(fā)商與各方面群策群力，深入細(xì)致的做好工作，利，對(duì)本項(xiàng)目做最大價(jià)值的挖掘。在未來幾年中，本案一定會(huì)成為合肥城市建設(shè)高檔寫字樓發(fā)展的模本。 第六部分 項(xiàng)目功能和形象定位 1）項(xiàng)目功能定位 建筑類型 本大廈擬采用框筒結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆板采用 壁管現(xiàn)澆混凝土樓板技術(shù)，從而最大限度的滿足今后業(yè)主的樓層使用空間，抗震在 8 級(jí)地震以上； 辦公空間 ：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間； 標(biāo)準(zhǔn)層高： 標(biāo)準(zhǔn)樓層層高定為 ； 準(zhǔn)承重 ：樓板承重在 供電系統(tǒng)： 雙路供電，辦公面的供電容量在 80W/ 空調(diào)系統(tǒng)： 安裝空調(diào)照明計(jì)量裝置，信息點(diǎn)預(yù)埋到戶。設(shè)置能源自動(dòng)計(jì)量系統(tǒng)，各單元采用分 體式空調(diào)，其外掛機(jī)設(shè)計(jì)于飄窗下，隱入柵欄內(nèi)； 電 梯： 國(guó)際知名品牌，另外設(shè)員工電梯 一臺(tái)； 停車位： 寫字樓面積與車位數(shù)比為： 100 車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理； 供水系統(tǒng)： 24 冷水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)； 裝飾裝修 外 立 面： 因該樓所處的位置決定了其外立面應(yīng)有一定的時(shí)代感和視覺沖擊力，以適應(yīng)其地標(biāo)性建筑的“身份”；鋁、石材，局部玻璃幕墻，以降低建造成本； 堂： 地面、墻面為高級(jí)大理石拼花 ，頂部為復(fù)式吊頂； 電 梯 廳： 地面、墻面為高級(jí)大理石拼花 ，頂部為復(fù)式 吊頂； 走 廊： 地面為高級(jí)玻化磚，墻面為環(huán)保型乳膠漆，頂部為礦棉板吊頂； 衛(wèi) 生 間： 進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通常石材洗面臺(tái)，設(shè)通長(zhǎng)面鏡、洗手液盒、 電動(dòng)干手機(jī)、手紙， 高檔防水防潮吊頂、洗面臺(tái)、面鏡部位提高照度，高級(jí)瓷磚或石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求。 辦 公 間： 墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級(jí)乳膠漆，塊狀或不規(guī)則地面； 生態(tài)空間： 可隔層設(shè)計(jì)共享大廳，以提供部分開敞式空中花園，一個(gè)高檔的寫字樓內(nèi)應(yīng)該有一些綠化生態(tài)空間布局 ，以增添 寫字樓內(nèi)部景觀。 全智能化標(biāo)準(zhǔn) 1： 公智能化） 算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議中心等系統(tǒng) 有線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：提供 10纖高速網(wǎng)絡(luò)入戶 無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：采用類似于無線電話基站的方式設(shè)置無線接入點(diǎn)，覆蓋一定范圍，使無線網(wǎng)卡的接入設(shè)備與接。預(yù)留 0VA/上，辦公室 線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽。 2： 訊傳輸智能化） 雙向電視電話會(huì)議、公共廣播等系統(tǒng)。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途語(yǔ)音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌 3： 宇自 動(dòng)化） 采用先進(jìn)的樓宇管理系統(tǒng)，自動(dòng)監(jiān)控整幢大樓的機(jī)電設(shè)備，以確保大樓的安全和舒適；線系統(tǒng)，可將大廈內(nèi)的各子系統(tǒng)，燈光照明、空調(diào)、消防、保安監(jiān)視、辦公自動(dòng)化、通訊廣播電視等串聯(lián)起來，通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行控制，從而達(dá)到高效