深圳佳兆業(yè)物業(yè)可園物業(yè)管理實施方案

佳兆業(yè)物業(yè) 可園 物業(yè)管理實施方案 方案目錄 方案編制說明 1 物業(yè)概況 2 物業(yè)管理思路 5 管理目標和分項指標 8 機構設置和人員配備 10 物質裝備計劃 14 物業(yè)管理費用及相關測算 20 管理措施 32 急需解決的問題 45 費用測算表 住戶手冊 裝修管理規(guī)定 前期物業(yè)管理協(xié)議及業(yè)主公約 可園 示系統(tǒng) 1 方案編制說明 、依據(jù)深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例 (以下簡稱條例 )及其實施細則以及國家、省、市物業(yè)管理有關法律法規(guī)； 二、根據(jù)委托方提供的及我公司目前所了解的關于“可園”建筑特點、物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關資料； 三、我公司管理制度及 量體系 規(guī)定； 四、我公司歷年豐富的物業(yè)管理從業(yè)經驗。 2 物業(yè)概況 園位于深圳市龍岡區(qū)布吉鎮(zhèn)木棉灣，占地面積 方米，總建筑面積 266770 平方米，住宅面積 248370 平方米， 綠化率大于 35%。 共有住房 套，居住人口約 人。配套有地下停車場約 平方米共 個車位；有幼兒園、會所、社區(qū)健康服務中心文化動站、老年活動中心、居委會 等多種配套設施。 可園鋪設了先進的光纖通信系統(tǒng)，采用先進的局域網技術，實現(xiàn)寬帶高速上網服務。家居智能 安防系統(tǒng)、燃氣遠程抄表、閉路監(jiān)控、停車場和門禁“一卡通”、離線式電子巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)等智能設施一應俱全。先進的智能化配套設施，使住戶盡享高科技、高標準服務帶來的安全舒適的生活。 可園物業(yè)明細表 3 類別 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 合計 備注 1 小區(qū)占地總面積 小 2 住宅占地總面積 區(qū) 3 住宅建筑總面積 266770 規(guī) 4 住宅總面積 模 5 綠化面積 33000 6 住宅總套數(shù) 套 2500 7 商業(yè)總面積 12400 1 辦公室 2 宿舍 1+2+3+4= 綜 3 食堂 =管理用房面積 4 文體中心 (管理自用房 ) 合 5 居委會 6 直飲水、庫房配套用房 樓 7 商業(yè)用房 8 超市 7+8+9+10= 9 地下超市 商業(yè)總面積 10 肉菜市場 公 共 設 施 3 幼兒園 所 1 5 地下停車場 個 3 6 停車位 個 1180 49000 7 停車場出入口 個 9 8 戲水池 個 1 可園公共設施設備明細表 類別 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 總計 備注 4 1 崗亭 個 4 四個出入口 2 路口道閘 個 4 四個出入口 3 樓頂蓄水池 個 15 298 方 1 個 /棟 (在每棟樓頂 ) 公 4 地下生活水池 個 400 方 C 區(qū) 2 棟地下一、二層各 1 共 5 地下消防水池 個 900 方 C 區(qū) 2 棟地下一、二層各 2 設 6 化糞池 個 7 600 方 5 7 交配電房 個 3 8 電話機房 個 3 9 有線電話房 個 3 10 智能交換機房 個 1 1 電梯 臺 28 840 8 X 2 柴油發(fā)電機 臺 4 800900 X 200 + 1 X 400500 3 變壓器 臺 8 7500 高壓開關柜 臺 11 5 低壓開關柜 臺 71 電 6 低壓電容柜 臺 6 7 排水泵 臺 118 289 08 X 8 噴水泵 臺 4 148 X 37 9 生活水泵 臺 4 220 X 55 10 水幕保護泵 臺 2 300 X 75 11 消防水泵 臺 2 150 X 75 12 排風機 臺 2 6 X 3 力 13 排風扇 臺 14 W 14 X W/臺 14 排煙風機 臺 10 73 0 W/臺 15 送風機 臺 4 22 X W/臺 16 通風機 臺 1 15 W/臺 17 正壓風機 臺 20 252 0 X W/臺 18 防火卷簾門 臺 76 W 76 X W/臺 設 19 消防報警主機 ,電腦 ,聯(lián)動柜 臺 3 24 X 8 20 壁燈 盞 760 W 760 X W/盞 21 扁圓吸頂燈 盞 942 W 942 X W/盞 22 單管日光燈 盞 620 W 620 X W/盞 23 三管日光燈 盞 16 W 16 X W/盞 24 雙管日光燈 盞 880 W 880 X W/盞 備 25 環(huán)境路燈 盞 200 50 00 X W/盞 26 庭院燈 盞 70 W 70 X W/盞 27 樓層指示燈 盞 700 W 700 X W/盞 28 筒燈 盞 3500 W 3500 X W/盞 29 應急標志燈 盞 800 W 800 X W/盞 30 應急筒燈 盞 390 W 390 X W/盞 5 物業(yè)管理思路 W U Y E G U A N L I S I L U 數(shù)字化社區(qū) 零距離服務 可園 物 業(yè)管理思路 可園是深圳市住宅局開發(fā)建設的一個高規(guī)格、高檔次的純高層、福利房住宅小區(qū)，居住的人員涵蓋了政府各級機構的公務員，具有較高的文化素養(yǎng)和生活品位。該小區(qū)規(guī)劃、設計、建筑上較之以前的微福利房均有新的突破，所以，在物業(yè)管理上，我們將根據(jù)可園的綜合情況，進行新的突破。“尊重業(yè)主需求和期望，提供業(yè)主 期待的服務”是我們?yōu)闃I(yè)主提供服務的理念和質量方針，“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務”是我們管理新思路的集中體現(xiàn)。 建立服務平臺，為業(yè)主提供零距離服務 建服務平臺，為業(yè)主提供零距離服務是公司針對可園獨特的智能化、網絡化、科技化硬件條件，而設計的獨特服務。 一是在每棟樓大堂設置事務員崗位，讓每個大堂成為管理處的一個前端服務中心，每位大堂事務員通過電腦綜合布線與服務中心聯(lián)系，可以直接現(xiàn)場辦公，解決業(yè)主日常需要辦理的事務，為業(yè)主提供方便、節(jié)省時間，也提高了辦公效率；設置大堂事務員后大堂保安員取消，來訪接待事務由大堂事務 員負責；同時大堂事務員代替管理處事務助理進行本棟樓的裝修、安全巡視檢查等綜合工作。大堂事務員集辦公、事務處理、大堂保安三者職能于一身，是管理處服務的前線指揮者和執(zhí)行者。 二是在管理處設置綜合服務中心，實施一站式管理，提供 24 小時服務，讓業(yè)主的入住裝修、日常費用繳交、投訴處理均可在綜合服務中心一次性全部完成。綜合服務中心與前端服務中心、一線服務人員、數(shù)字化網絡系統(tǒng)構成一個系統(tǒng)服務體系，是管理處服務的神經中樞。 6 三是對各級服務人員實行“首問責任制”，管理處規(guī)定：管理處任何人員，接到業(yè)主的信息，不論時間、地點、事 由，均要在最短的時間內給業(yè)主有效的解決或指引，否則責任均由第一個接到信息者負責。 四是利用小區(qū)網絡增加服務、溝通渠道，通過社區(qū)網絡將我們的服務與業(yè)主的需求無時無刻聯(lián)系在一起，無論業(yè)主在任何場地，只要他愿意可隨時滿足他的物業(yè)管理服務需求。 建數(shù)字化社區(qū)，實施數(shù)字化管理與服務 可園是一個智能化設備比較齊備的小區(qū)， 可園智能化設施主要由小區(qū)寬帶局域網、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、電子在線巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、 子公告系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)和門禁“一卡通”等組成。 良好的硬件條件是建立 數(shù)字化社區(qū)的前提條件，管理處將利用現(xiàn)有的硬件條件，把可園建設成一個數(shù)字化社區(qū)，實施數(shù)字化管理。 管理處利用 小區(qū)網絡設備建立獨立的社區(qū)網絡，在單獨申請連入城市電信網絡后，由管理處進行運營和管理。業(yè)主在可以通過小區(qū)網絡高速地連接到 可以分享小區(qū)自有網站帶來的便捷的物業(yè)管理服務，如業(yè)主可以進行網上申報、查詢、繳費、投訴、建議和了解管理動態(tài)等。同時管理處利用網絡開展增值服務，低價提供 頻點播，免費為業(yè)主提供巨大的娛樂和學習資源庫，開發(fā)網上購物、網上教育等網絡功能 。 利用小區(qū)智能化設備、設施， 管理處在可園建立物業(yè)管理系統(tǒng)網絡，并通過公司辦公自動化系統(tǒng)的支持，管理處將實施數(shù)字化管理與服務。 通過家庭數(shù)據(jù)控制終端（ 可園所有家庭進行安全監(jiān)控、自動抄送水電氣三表數(shù)據(jù)；通過電子在線巡更系統(tǒng)的模擬圖示方式，隨時了解保安人員的執(zhí)勤情況，以便服務中心進行調控；通過可視對講系統(tǒng)可以直接觀看來訪者并與之通話、提供不在家時的來訪者圖像和語音留言；通過小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對小區(qū)大門、電梯、公共場所、地下停車場等處進行全天候監(jiān)視，并將數(shù)據(jù)進行存儲處理；通過停車場管理系統(tǒng)的 和車輛圖像自動識別，對出入小區(qū)車輛 實行智能化管理；通過使用具有住戶身份識別、車輛進出識別、門禁開啟、銀行業(yè)務、社區(qū)消費功能的小區(qū)“一卡通”，實施個性化管理；通過小區(qū)網絡、電子對講室內顯示器、小區(qū) 7 室外 子顯示器發(fā)布各類通知、信息和小區(qū)公益宣傳，包括對業(yè)主的收費信息和日常需告之的內容等。 實施“數(shù)字化數(shù)區(qū)，零距離服務”是一個系統(tǒng)管理工程，在采取以上管理方式和措施外，實施規(guī)范管理是基礎保障。我公司是較早通過 內國際雙認證的企業(yè)之一，通過六、七年的運作，公司的管理體系已相當科學、完善，在可園的日常管理上，我們將嚴格按公司 量管理體系進行運作。為讓可園的物業(yè)管理契合物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，在可園實施 量管理體系的同時，將在社區(qū)逐步推行實施 境管理質量體系、 全管理質量體系，讓可園的業(yè)主享受更高檔次的服務管理。除此之外我們將在可園實施更多的特色服務：生活垃圾采取分類收集、電瓶車集中清運和最后的生化處理；車輛管理采取人車分流、 和車輛圖像自動識別；社區(qū)文化挖掘傳統(tǒng)功能，突出多樣化、個性化，增加網絡文化，引進家政、培訓、健身等服務等功能。 管理目標和分項指 標 、總體目標 在管理合同期內把可園管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標準，在可園住宅區(qū)達到硬件指標后，承諾： 8 管理合同生效后，可園住宅區(qū)所有建筑物及配套設施完善、全部正式竣工驗收交付使用一年內達到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標準，并獲得有效證書；三年內達到省級或國家級物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標準，并獲得有效證書。 二、分項指標 序號 指標名稱 國家標準 指標測定依據(jù) 管理指標實施措施 1 房屋及配套配設施完好率 98% 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則 采用分區(qū)管理與管理中心控制相結合的工作方法，責任到人。建立完善的分區(qū)事務助理巡查制度，嚴格裝修審批管理，健全檔案記錄。 2 房屋零修、急 修的及時率 99% 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則 建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具 3 分鐘內到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回回訪制度。以優(yōu)質服務為本，實行 24 小時值班 制度。 3 維修工程質量合格率 100% 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 分項監(jiān)督，工程技術部嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪確保功效。 維修工程質量回率 100% 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 建立維修回訪制度，及時征求住戶意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務質量。 序號 指標名稱 國家標準 指標測定依據(jù) 管理指標實施措施 4 清潔保潔率 99% 深圳市文明住宅小區(qū)、文明住宅組團評比標準 區(qū)內保潔落實到人，進行 24 小時保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核制度， 實行 10%淘汰制。 5 道路完好率及使用率 95% 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則 落實責任到人，堅持對道路、路燈及停車場等到公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，由工程技術部監(jiān)督執(zhí)行，各分共事務助理配合檢查落實。并建立建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設施完好并正常使用。 停車場、單車棚完好率 95% 6 路燈完好率及使用 95% 7 小區(qū)內治安案件發(fā)生率 下 深圳市文明住宅小區(qū)、 文明住宅組團評比標準 實行 24 小時保安巡查制度 ,分快速、中速、慢速巡查，由管理中心 24 小時值班，接受報警及實施調度，根據(jù)實際情況， 9 單車、摩托車、汽車被盜率 下 全國城市物業(yè)管 理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則 確立入住期“人防為主，技防為輔”，日常期“技防為主、人防為輔、全面防范”的治安思路。明確保安職責，層層防衛(wèi) ,以確保小區(qū)居民人身財產安全。 8 火災發(fā)生率 下 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 全員義務消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳力度，由保安進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保小區(qū)安全。 9 違約發(fā)生率 下 參照國家建設部及深圳市有關規(guī)定 ,依據(jù)蓮花物業(yè)公司物業(yè)管理企業(yè)標準 建立交叉巡視制，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違約發(fā)生并建立相應的回訪記錄。 違約處理率 90%以上 10 住戶有效投訴率、住戶設訴率、投訴回訪率 下 95%以上 95%以上 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 按照政策規(guī)定做好做細各項工作，采取措施，加強一住戶的溝通，定期走訪住戶，征求管理意見，強化服務意識，提高員工素質，及時為住戶排憂解難。投訴處理有結果、 有記錄和回訪。 11 居民對物業(yè)管理的滿意率 95%以上 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 采取現(xiàn)代化的科學管理手段，開展溫馨服務、親情服務、助殘服務，完善社區(qū)服務，在日常工作中注意收集住戶的廣泛意見，加強住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。 12 綠化完好率、綠地率 95% 30% 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 建立專業(yè)化管理養(yǎng)護隊伍，責任到人，分區(qū)負責與巡查制度相結合，發(fā)現(xiàn)問題，及時修復，確保小區(qū)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。 13 大型及重要機電設備完好率 95% 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則 深圳市物業(yè)管理考核評比標準 完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術人員，所有維修人員全部持證上崗，實行 24 小時專人值班。出現(xiàn)故障及排除。 機構設置和人員配備 、機構設置 根據(jù)可園的實際情況，成立了可園客戶服務中心，具體的機構和人員安排如下： 主任 1 人 10 二、人員配備及素質要求 （一） 管理人員 (28 人 ) 崗位 人數(shù) 工作職責 文化素質 專業(yè)素質 主任 1 全面負責小區(qū)物業(yè)管理工作 本科 工程師 副主任 1 分管小區(qū)物業(yè)的各項工作 大專 經濟師 副主任 1 人 事 務 管 理 組 28 人 工 程 技 術 組 16 人 公 共 秩 序 組 107 人 環(huán) 境 管 理 組 52 人 設備管理組 6 人 事 務 員 6 人 出 納 1 人 大 堂 事 務 員 14 人 維 修 6 人 網 絡 維 護 2 人 機 電 運 行 7 人 車 管 24 人 治安巡邏73人 值 班 人 員 4 人 綠 化 8 人 保潔43人 事務助理 4 人 網絡工程師 1 人 隊長 1 人助理 2 人班長 3 人 隊長 1 人 給排水技術員2人 電梯技術員2人 電器技術員2人 食 堂 管 理 3 人 11 事務助理 4 1. 小區(qū)內住戶服務共 2 名，負責對各專業(yè)隊監(jiān)督、協(xié)調、服務各項事務和對內、對外協(xié)調處理業(yè)主建議、投訴等工作。 2. 分管內務 1 名，負責接待、辦公室事務、社區(qū)服務、后勤管理等。 3. 分管工程技術 1 名，負責機電正常運行和公共設施的維護。 本科 2 人 專科 2 人 經濟師 1 人 工程師 1 人 助工 2 人 事務員 6 1. 2 名，協(xié)助事務助理，分擔住戶服務、對各專業(yè)隊的工作監(jiān)督、協(xié)調、服務和對內、對外協(xié)調處理業(yè)主建議、投訴等工作。 2) 2 名，負責前臺接待、收費、業(yè)主咨詢等工作。 3) 1 名，協(xié)助內務事務助理，負責物品保管、食堂、宿舍、公共水電抄錄等。 4) 1 名，負責社區(qū)活動、電腦資料處理、社區(qū)文化等。 本科 1 人 大專 2 人 中專 3 人 助工 1 人 助理經濟師 2 人 大堂事務員 14 負責大堂現(xiàn)場辦公，來訪接待事務，對本棟樓的裝修、安全巡視檢查。 大專 助工 10 人 出納兼資料員 1 負責管理處的財務收支、辦理住戶托收、管理業(yè)主檔案和住宅技術檔案資料管理等工作。 大專 助理會計師 飲事員 3 負責管理處膳食和食堂的管理。 高中 二級廚師 注：以上人員全部持物業(yè)管理上崗資質證書。 （二） 工程技術組人員 (16 人 ) 崗位 人數(shù) 工作職責 文化素質 專業(yè)素質 網絡工程師 1 分管小區(qū)計算機網絡系統(tǒng)、小區(qū)網站和家庭智能化系統(tǒng)建設、維護、運行等工作。 本科 工程師 網絡管理員 2 負責小區(qū)網站和家庭智能化系統(tǒng)建設、維護、運行等工作。 大專 助工 12 機電運行人員 7 負責小區(qū)機電設備、消 防設施的正常運行，監(jiān)察運行狀況和及時處理設備的一般故障。 本科 2 名 大專 5 名 工程師 1 人 高級電工 3 人 中級技工 3 人 維修工 6 負責小區(qū)公共設施的維修養(yǎng)護及業(yè)主室內有償維修服務，前期主要是負責保修服務。 大專 1 人 中專 5 人 中級電工 4 人 中級技工 2 人 （三）公共秩序組人員 (107 人 ) 崗位 人數(shù) 工作職責 文化素質 專業(yè)素質 隊長 1 全面負責小區(qū)的治安和車輛管理。 大專 助理經濟師 助理 2 協(xié)助隊長負責小區(qū)的治安和車輛管理。 中專 15 人 高中 92 人 均有專業(yè)上崗證書 班長 3 負責當班 小區(qū)的治安和車輛和理。 (1 人 /班 ) 道口 24 負責小區(qū)四個出入口的治安和車輛進出 (發(fā)卡等 )。 (2 人 /口 ) 大堂 28 負責 14棟大樓大堂的人員和貨物的進出和檢查等 (1 人 /棟 ),白班由大堂事務員負責。 樓內巡邏 21 負責樓宇內各層的公共安全巡視等， (1 人 /2 棟 ) 地下停車場巡邏 12 負責 地下停車場的巡視和車輛管理 (夜班抽調出來加強地面和道口， 1 人 / B、 A 區(qū)， 2人 / C 區(qū) ) 地面巡邏 12 負責小區(qū) (分成 4 個區(qū)域 )的巡視和治安。 (1 人/區(qū) ) 值班室 4 監(jiān)控 中心值班 ,負責安防、消防、機電運行的監(jiān)控和調度 （四）環(huán)境管理組人員 (52 人 ) 崗位 人數(shù) 工作職責 文化素質 專業(yè)素質 隊長 1 全面負責小區(qū)的清潔、消殺、二次供水。 高中 助理醫(yī)師 1 人 園藝技工 2 人 室內保潔員 28 負責小區(qū)公共走廊、二邊樓梯、室內公共設施、電梯內外、天面日常保潔。 高中 15人 初中 36人 13 室外保潔員 10 負責小區(qū)綠化帶、公共走廊、路面、散水波、雕塑、廣告牌、地下室、地下停車場、裙樓、管理處辦公室的保潔。 玻璃保潔員 2 負責 14 棟大堂、各層門窗玻璃清潔和 不銹鋼的保養(yǎng)。 垃圾清運及消殺員 3 負責 14 棟室內、地下室、外圍除“四害”工作，二次供水水池清洗、加藥。 綠化工 8 負責小區(qū)綠地修剪、除草、養(yǎng)護 （五）機電組人員 (6 人 ) 崗位 人數(shù) 工作職責 文化素質 專業(yè)素質 電梯技術員 2 負責小區(qū)全部電梯的驗收和檢測，定期進行維 修和搶修工作。 大專 中級電梯工2 人 電器技術員 2 負責小區(qū)全部供配電設備和消防設施的驗收和檢測，定期進行維修和搶修工作。 大專 助工 2 人 給排水技術員 2 負責小區(qū)供水設備和設施的驗收和檢測，定期 進和維修 、清洗和搶修工作。 大專 助工 2 人 物質裝備計劃 、現(xiàn)代化管理設備類 序號 名稱 數(shù)量 單價 合計 (元 ) 用途或備注 14 1 計算機 7臺 7000 49000 辦公自動化 2 筆記本電腦 1臺 15000 15000 3 不間斷電源 臺 500 4000 4 交換機 1臺 1500 1500 5 雙絞線 300M 2 600 6 打印機 3臺 1000 3000 7 打印機 1臺 4000 4000 8 網絡相關軟件 1套 20000 20000 9 物業(yè)管理軟件 1套 100000 100000 10 非接觸式 車輛管理系統(tǒng) 1套 車輛管理 11 全自動攝像跟蹤識別系統(tǒng) 1套 自動監(jiān)控 12 垃圾生化處理機 2部 250000 500000 環(huán)保 小計 二、辦公用品 序號 名稱 數(shù)量 單價 合計 (元 ) 用途或備注 1 辦公桌、椅 33 套 500 16500 2 主任辦公桌、椅 1套 3000 3000 15 3 會議室會議臺 1張 3000 3000 4 折疊椅 50 張 68 3400 5 主任辦公室沙發(fā) 1張 6000 6000 6 辦公大堂沙發(fā) 1張 3000 3000 7 樓宇大堂沙發(fā) 7張 1500 10500 8 分體空調 5臺 2000 10000 9 柜式空調 2臺 6000 12000 10 電話 6部 300 1800 11 傳真機 1部 3000 3000 12 保險柜 1個 1500 1500 13 點鈔機 1臺 1300 1300 14 驗鈔機 2臺 90 180 序號 名稱 數(shù)量 單價 合計 (元 ) 用途或備注 15 復印機 1臺 10000 10000 16 業(yè)主資料柜 6個 630 3780 17 文件柜 12 個 630 7560 16 18 資料柜 自做 4000 19 文具 一批 10000 20 業(yè)主檔案袋 2100個 2 4200 21 投影儀 1部 15000 15000 社區(qū)文化活動用 22 數(shù)碼攝像機 1部 15000 15000 23 數(shù)碼相機 1部 5000 5000 24 音響 1套 20000 20000 25 彩電 29寸 1臺 3000 3000 26 交通車 1輛 100000 27 宿舍寢具 150 套 500 75000 28 廚房裝備用具 1套 40000 40000 小計 三、清潔綠化工具 序號 名稱 數(shù)量 單價 合計 (元 ) 用途或備注 1 吸塵機 1臺 1500 1500 17 2 剪草機 1臺 3400 3400 3 綠籬修剪機 1臺 1800 1800 4 機動噴霧器 1臺 2000 2000 5 手動噴霧器 2臺 50 100 6 不銹鋼垃圾車 12 部 2500 30000 7 綠化清運車 2臺 165 330 8 分類垃圾桶（箱） 8套 360 2880 9 樓層垃圾桶 364 個 250 91000 10 果皮箱 80 個 30 2400 11 清潔工具 30 套 300 9000 12 綠化工具 5套 500 2500 小計 四、維修工具 序號 名稱 數(shù)量 單價 合計 用途或備注 1 電焊機 2 臺 800 1600 2 切割機 1 臺 1500 1500 18 3 手提砂輪機 1 臺 260 260 4 疏通機 2 臺 350 700 5 沖擊鉆 2 臺 1500 3000 6 手電鉆 2 臺 500 1000 7 潛水泵 2 臺 1200 2400 8 41 部 150 150 9 1 部 120 120 10 2 部 110 220 11 電工工具 4 套 600 2400 12 管道工工具 2 套 90 180 13 木工工具 3 套 300 900 14 瓦工工具 4 套 200 800 15 高空作業(yè)工具 2 套 1000 2000 16 空調工工具 3 套 1000 3000 17 常用材料備件 1 批 20000 20000 小計 五、治安、交通、消防管理裝備 序號 名稱 數(shù)量 單價 合計 用途或備注 1 無線對講系統(tǒng) 1套 2000 40000 20機 19 2 警棍 20 根 60 1200 3 警示牌 25 塊 200 5000 4 車輛減速駁 16 塊 1000 16000 5 消防云梯 2套 1500 3000 6 推車式 1211滅火器 5套 1000 5000 7 消防斧頭 14 把 50 700 8 專用消防扳手 14 把 30 420 9 防毒面具 30 套 120 3600 10 鋼盔 30 套 100 3000 11 消防靴 30 套 80 2400 12 手提式 1211滅火器 396 支 200 79200 13 訓練器材 1套 10000 10000 小計 物業(yè)管理經費及相關測算 、可園物業(yè)管理經費收費原則： 1、嚴格按照深圳市物業(yè)管理行業(yè)收費指導標準 收??； 2、按照管理費“收支平衡、略有節(jié)余”原則收??； 20 3、定期公布管理費收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。 二、可園物業(yè)管理經費來源： 管理服務費、智能化維護費、公用設施專用基金、住宅維修基金（本體基金）、商業(yè)用房租金、物業(yè)管理有償經營收入等。 1、管理服務費 在對可園實行“數(shù)字化社區(qū)、零距離管理”，保障服務質量的情況下，以深圳市微福利房物業(yè)管理費用標準作為取可園物業(yè)管理收費標準，具體標準暫擬為： 住宅物業(yè)： /平方米月 商業(yè)物業(yè)： /平方米月 2、智能化維護費： 16 元 /戶月 3、 公用設施專用基金 按照條例及其實施細則以及市住宅相關規(guī)定，市住宅局在可園物業(yè)移交時，應一次性向業(yè)主委員會劃撥專用基金。 基金標準為：開發(fā)物業(yè)除地價以外的建設總投資的 2%。 此基金由福田區(qū)住宅局設立專帳管理，?？顚Ｓ糜谧≌瑓^(qū)內重大設施改造。需使用時，由物業(yè)公司申請，經業(yè)主管理委員會核準后執(zhí)行。 （具體執(zhí)行及相關細節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)） 4、房屋本體維修基金 按照條例及其實施細則規(guī)定，此項收費在物業(yè)入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業(yè)主收取。 標準為： /月 。 5、車輛保管費 、車輛場地使用費 按條例規(guī)定，停車場按照產權分離的原則，即由物業(yè)管理公司對轄區(qū)停車場進行管理，同時按照相關規(guī)定收取車輛停放費用，所得收入計入管理經費，用于管理開支。按照深圳市住宅區(qū)車輛停放費用收取最新規(guī)定，收取標準為： 地下車庫： 250 元 /月 6、向業(yè)主 (住戶 )提供多種有償便民服務費及其它政策規(guī)定應收取的費用。 21 三、管理虧損的解決方法 在保持本方案優(yōu)質物業(yè)管理服務水準的情況下，根據(jù)目前測算，可園每月管理費用總收入為 元，總支出為 元，每月實際虧損約 元。 為解決 管理虧損，保持可園高水準物業(yè)管理良性循環(huán)，擬提出如下解決方法： 1、管理單位強化內部管理，采取增效節(jié)能措施，降低管理成本。 2、市住宅局按條例規(guī)定，切實保證“兩房、一金”落實到位。 3、市住宅局適當增撥商業(yè)用房，由管理單位合理經營以填補費用缺口。 四、可園管理費用測算表 可園管理費用測算匯總表 序號 項 目 月費用 (萬元 ) 數(shù)據(jù)來源 (附后 ) 1 總收入 收入測算表 22 2 總支出 (1)+ +(10) (1) 人員工資 人員工資測算表 (2) 辦公費用 辦公費用測算表 (3) 公共設備設施維修養(yǎng)護費 公共設施設備維修養(yǎng)護費測算表 (4) 清潔衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測算表 (5) 綠化養(yǎng)護費 綠化養(yǎng)護費測算表 (6) 公共秩序管理費 公共秩序管理費 測算表 (7) 公用電費 公用電費及其它 費用測算表 (8) 其它費用 公用電費及其它 費用測算表 (9) 物業(yè)管理傭金 公用電費及其它 費 用測算表 (10) 稅收 公用電費及其它 費用測算表 3 結余 總收入 收入測算表 類別：收入（ 萬元 /月 )） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總 % 備注 1 住宅管理費 面積 197000平米 ,入住率 97% 197000 97% 23 2 住宅空置管理費 面積 197000平米 0%元 ,空置率 3% 197000 3% 60% 3 商業(yè)用房管理費 面積 平米 上浮150% 4 管理處商鋪租賃費 總 建 筑 面 積 =平米租金 65 元 5 元 5 停車位費 總車位 1180個 ,每個車位 250元 ,收費率 80% 1180250 元 85% 相關部門免費車位約 100 個 6 臨時停車位 110 位 /天 1105 元 30 天 7 戲水池經營 綜合測算 9000 元 /月 9000 元 8 有償服務 綜合測算 3200 元 /月 3200 元 總收入 1+8 注：空置房管理服務費是根據(jù)深住 199716 號關于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費有關事項的通知第六條第 (二 )項制定。 商業(yè)用房管理服務費是根椐深物價 1997141 號關于下達我市物業(yè)管理服務收費指導標準的通知第七項。 根據(jù)深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例第二十條，高層住宅 區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房 人員工資測算表 類別：支出（ 萬元 /月 ） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總 % 備注 1 主任、副主任 主任 1 人 ,副主任 1 人 ,每人月總工資 6500 元 6500 元 2 24 2 事務助理 4 名事務助理 ,每人月總工資 3500 元 3500 元 4 3 事務員 6名事務員 ,1名出納 ,每人月總工資 2400 元 2400 元 7 4 機電運行技術 員 7 名 ,每人月工資 2000 元 2000 元 7 5 維修工 6 名 ,每人月工資 1600 元 1600 元 6 6 炊事員 3 名 ,每人月總工資 1000 元 1000 元 3 7 清潔綠化人員 52 名 ,每人月總工資 900 元 900 元 52 8 保安人員 正副隊長 3 名 ,每人月工資2000 元 ,保安 118 名 ,每人月工資 1000 元 2000 元 3+1000 元 118 9 工資附加費 人員工資總額的 40%=福利基金 14%+工會2%+教育 加班 2% 元 38% 按相關法 律制定 一、 人員工資小計 202 人（總人數(shù)為 211 人，其中 3 名網絡人員， 6名設備維護技術員工資已算在相關的維護費中，此處不計） 注：工資標準按行業(yè)從業(yè)人員中等水平測定。 辦公費用測算表 類別：支出 (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總 % 備注 25 1 交通通訊 交通車 1 部 2500 元 /月 ,電話 6部 ,每部 400 元 /月 ,傳真機 500元 /月 ,差旅費、通信費人均 50元 ,共 30 人 2500 元 1+400 元6+500 元 1+50 元30 2 低值易耗 ,辦公 ,水電 ,業(yè)務費 ,培訓費 綜合測算 30 名管理人員人均月消耗 220 元 220 元 30 僅統(tǒng)計管 理層 3 服裝費 30 名管理人員冬、夏裝綜合測算 2400 元 /人年 2400 元 3012 4 廣告 ,宣傳 ,書報 ,標識標牌 ,社區(qū)文化 綜合測算 5500 元 /月 5500 元 5 辦公自動化維護費 管理處的辦公局域網絡、計算機硬件和軟件維護費綜合測算 1000 元 /月 1000 元 6 開辦費及辦公固定資產折舊 交通車 10 萬 , ,裝修 30 萬 ,入住資料印刷 標識牌 8萬 ,籌備期人員工資 30 萬 ,宿舍及食堂裝修 12 萬 ,入住現(xiàn)場 5 萬 ,不可預見費 共分 5 年折舊 10+0+30+12+5+共計 (512) 二、 辦公費用 小計 1+6 公共設施設備維修養(yǎng)護費測算表 類別：支出（萬 /月） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總 % 備注 1 電梯維修保養(yǎng)、年檢費 每臺維護費每月 2000 元 , 年檢費每臺 1000 元 ,共 28 臺 (2000+100012)28 26 2 供配電系統(tǒng) 低壓配電柜檢修費 /K ,共 7500500 3 柴油發(fā)電機 維護費每臺 1200 元，共 3 臺 12003 4 公共照明系統(tǒng) 日光燈管 9 元 /支 ,日光燈 2428 根 (雙管 2880+單管 1620+三管 316),半年換一次 ,整流器 15元 /只 ,共 2428 只 ,2 年換一次 ,日光燈架 25 元 /個 ,共 1516 只 (880+620+16),4 年換一次 ,節(jié)能燈泡 3元 /個 ,約 6000 個，半年換一次 ,燈頭 2 元 /個 ,約6000 個， 2 年換一次 ,應急標志燈， 250 元 /盞 ,共 800 盞 ,每年更換 15%. 242896+24281524+15162548+ 600036 +6000224+800 250 12 6 消防系統(tǒng) 消火栓 1 元 /臺 月 ,1150 臺 (3254+32710+ 40) ,防排煙風機 5 元 /臺 月 ,38 臺風閥 1 元 /個月 ,400 個 (1 25 4+1 27 10+30),個 月 ,5000個 ,防火卷簾門 10元 /臺 月 ,76臺 ,煙溫感每年更換 5%,每個 800 元 ,共 4000 個 ,模塊每年更換 15%,每個 250 元 ,共 600 個 11501+385+4001+5000610+40005% 80012+6005%25012 7 供水系統(tǒng) 生活、消防泵檢修費 40 元 /臺月 ,共 10 臺 ,管道油漆 /米 ,每年一次 ,15000 米 ,閥門每年更換30 個 ,平均每個 300 元 ,水池清洗 ,1598 方， 12 元/方年 ,水池檢驗費 1200 元 /個 年 ,共 15 個。 4010+(150000030)12+15981212+12001512 8 排水系 統(tǒng) 排水泵檢修費 10 元 /臺月 ,共 118 臺 ,排水管、下水道每年更換 10%,每米 6 元 ,共 10000 米 . 11810+(1000010%6)12 9 公共道路、雨 污水井蓋 詳細數(shù)據(jù)不明，綜合測算暫定為 1200 元 /月 1200 10 戲水池 綜合測算每年租金、維護保養(yǎng) ,水電費、藥費和人員 (季節(jié)工 ),60000 元 /年 612 11 社區(qū)雕塑小品 綜合測算每月 350 350 三、 公共設施設備維修養(yǎng)護費小計 1+11 注：設施設備明細詳見附表三可園公共設備設施明細表 清潔衛(wèi)生費測算表 類別：支出 (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總 % 備注 27 1 服裝費 冬裝 100 元 /套 442，夏裝 90 元 /套 44 2 (100442+90442)12 2 工具費 垃圾塑料桶 200 元 450 個 ,2 年折舊 ,垃圾袋每天每層 2 個 (364 層 ),不銹垃圾車 10 部 ,2500 元 /部 ,5 年折舊 ,每部維護費月 50 元 ,機動噴務器臺 ,每臺 2000 元 ,3 年折舊 ,月維護費用 50 元 200450212+36420+(102500512+1050)+(2000312+50) 3 消殺費 綜合測算每戶每月 030