蘇州滸新項(xiàng)目前期定位報(bào)告

管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 2007 蘇州滸新項(xiàng)目前期定位報(bào)告終稿 目 錄 1. 3 一、 高新區(qū)宏觀環(huán)境分析 . 3 （一）高新區(qū)簡(jiǎn)介 . 3 （二）區(qū)域目前及未來(lái)規(guī)劃 . 4 二、滸關(guān)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境分析 . 6 （一）滸關(guān)及周邊鎮(zhèn)區(qū)簡(jiǎn)介 . 6 1、滸關(guān)鎮(zhèn)概況 . 6 2、通安鎮(zhèn)概況 . 7 3、東橋鎮(zhèn)概況 . 7 （二）滸通片區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃 . 8 三、區(qū)域環(huán)境總結(jié) . 9 2. 9 一、 2006 年蘇州整體市場(chǎng)回顧 . 9 二、高新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 12 （一）新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)概述 . 12 （二）高新區(qū)中心區(qū)域公寓市 場(chǎng)分析 . 12 1、新區(qū)各板塊房產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 13 2、中心區(qū)域公寓市場(chǎng)總結(jié) . 16 (三 ) 新區(qū)未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展板塊分析 . 17 三、區(qū)域市場(chǎng)分析 . 17 （一）項(xiàng)目區(qū)域公寓市場(chǎng)分析 . 17 1、商品房市場(chǎng) . 17 2、二手房市場(chǎng) . 18 3、項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 19 4、公寓市場(chǎng)總結(jié) . 20 （二）項(xiàng)目區(qū)域及周邊別墅市場(chǎng)分析 . 21 1、區(qū)域在售別墅市場(chǎng) . 21 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 2、周邊區(qū)域在售別墅市場(chǎng) . 21 3、區(qū)域別墅二手市場(chǎng) . 22 4、別墅市場(chǎng)總結(jié) . 22 （三）區(qū)域供求趨勢(shì)分析 . 23 1、 07 年市場(chǎng)的供應(yīng)分析 . 23 2、 2006 年市場(chǎng)需求分析 . 26 3、市場(chǎng)供求趨勢(shì)綜述 . 27 四、針對(duì)性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 . 27 （一）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 . 27 1、 07 年區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)綜述 . 27 2、本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)格局分析 . 28 （二）可比區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 . 29 （三）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)總結(jié) . 30 3. 30 一、項(xiàng)目基本資料分析 . 30 二、項(xiàng)目 析 . 31 三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 . 33 四、面積戶型配比建議 . 34 五、客源定位 . 35 4 . 43 一、區(qū)域市場(chǎng)橫向比較 . 43 二、本案規(guī)劃意向 . 44 （一）項(xiàng)目總體布局 . 44 1、蘇地 2006地塊布局 . 44 2、蘇地 2006地塊布局 . 44 （二）道路交通 . 45 三、建筑設(shè)計(jì) . 45 （一）建筑風(fēng)格 . 46 （二）戶型建議 . 47 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 1、多層住宅戶型建議 . 47 2、小高層住宅戶型建議 . 48 3、花園洋房戶型建議 . 50 4、聯(lián)排別墅戶型建議 . 50 5、 獨(dú)棟別墅戶型建議 . 51 四、景觀建議 . 51 附件：政策解讀 . 52 1一、 高新區(qū)宏觀環(huán)境分析 （一）高新區(qū)簡(jiǎn)介 區(qū)域概況 地理區(qū)劃 蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)位于蘇州古城西側(cè)，東臨京杭大運(yùn)河，南鄰吳中區(qū)，北接相城區(qū)，西至太湖。下轄楓橋、獅山、 橫塘、鎮(zhèn)湖 4 個(gè)街道及滸墅關(guān)、通安、東渚 3 個(gè)鎮(zhèn)，下設(shè)通安、東渚、滸墅關(guān) 3 個(gè)分區(qū)和蘇州高新區(qū)出口加工區(qū)。高新區(qū)管委會(huì)、虎丘區(qū)人民政府駐地在運(yùn)河路。 交通條件 蘇州高新區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng) 90 公里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 130 公里，距上海港 100 公里、張家港港口 90 公里、太倉(cāng)港 70 公里、常熟港 60 公里。滬寧高速公路、 312 國(guó)道、京滬鐵路、京杭大運(yùn)河和繞城高速公路從境內(nèi)穿過(guò)，建設(shè)中的世紀(jì)大道橫貫東西。 歷史人文 蘇州高新區(qū)東接世界歷史文化名城的蘇州古城，西瀕三萬(wàn)六千傾煙波浩淼的太湖，南與蔥翠綿延數(shù)十里的江南丘陵 連為一體，石湖風(fēng)景區(qū)、洞庭東西山風(fēng)景區(qū)、天靈風(fēng)景區(qū)和楓橋寒山寺、虎丘風(fēng)景區(qū)環(huán)繞四周。區(qū)域吳文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，積淀豐厚，有 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 古韻 、 寒山鐘聲 等歷史文化遺產(chǎn)和 金山石匠 、 鎮(zhèn)湖刺繡 等傳統(tǒng)工藝，還有建于南宋的第一批省級(jí)文物保護(hù)單位 萬(wàn)佛石塔 ，建于明萬(wàn)歷年間的市文物保護(hù)單位 文昌閣道院 和建于清乾隆年間的市文物保護(hù)單位 三里亭 ，是一塊集江南山水秀麗和吳中文化溫柔于一體的 風(fēng)水寶地 。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2005 年， 蘇州高新區(qū)的生產(chǎn)總值、工業(yè)銷售產(chǎn)值、地方一般預(yù)算收入分別增長(zhǎng) 26%、32%和 進(jìn)出口分別增 長(zhǎng) 20%、 22%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投入和社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 25%。全年工業(yè)產(chǎn)值首次突破 1000 億元，出口額首次突破 100 億美元，全口徑財(cái)政收入首次突破 60 億元。 蘇州高新區(qū)經(jīng)濟(jì)將保持 25%增速，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)引進(jìn)注冊(cè)外資 15 億美元，到賬外資（驗(yàn)資） 6 億美元；引進(jìn)內(nèi)資 60 億元，固定資產(chǎn)投入 150 億元。新開工建設(shè)規(guī)模以上工業(yè)項(xiàng)目不少于 100 個(gè)，新投產(chǎn)企業(yè) 100 家。 人口資料 蘇州高新區(qū) 總?cè)丝?，其中常住人口 人，暫住人口 人，人。 （二）區(qū)域目前及未來(lái)規(guī)劃 1、蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃 依托西部區(qū)域的區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在未來(lái)若干年內(nèi)，把蘇州西部建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游休閑觀光、科技研發(fā)中心、大型會(huì)議會(huì)展中心和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)的，融現(xiàn)代文化和傳統(tǒng)文化于一體的，科技、文化、生態(tài)、高效的現(xiàn)代化新城區(qū)。規(guī)劃總用地 223規(guī)劃總?cè)丝?100人。 2、獅山路兩側(cè)城市設(shè)計(jì) 獅山路是連接蘇州高新區(qū)與蘇州市區(qū)的主要交通干線，東起京杭大運(yùn)河，西至長(zhǎng)江路，兩側(cè)匯集了高新區(qū)主要商業(yè)、居住、辦公、金融建筑，是高新區(qū)的門戶所在。 獅山路兩側(cè)地區(qū)正由產(chǎn)業(yè)化地區(qū)向城 市化成熟區(qū)過(guò)渡轉(zhuǎn)型，及時(shí)的城市更新設(shè)計(jì)主要在于整合獅山路地區(qū)土地資源，挖掘土地利用潛力，解決好城市交通問(wèn)題，塑造新的城市門戶形象。設(shè)計(jì)方案帶來(lái)了東高西低，南張北弛的城市空間形象。 3、滬寧城際鐵路將在高新區(qū)建站 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 引人注目的滬寧城際鐵路方案已確定，全長(zhǎng) 里。根據(jù)規(guī)劃方案滬寧城際鐵路線路走向基本平行于既有滬寧鐵路并采用雙線，經(jīng)南京、鎮(zhèn)江、無(wú)錫、蘇州至上海，設(shè)計(jì)速度為 250 公里 /時(shí)，運(yùn)行兩種速度列車，大站直達(dá)列車速度 250 公里 /時(shí)，全線運(yùn)行時(shí)間為 92 分鐘；站站停列車速度為 160 公里 /時(shí)，全線運(yùn)行時(shí)間 為 129 分鐘，列車最小間隔時(shí)間為 3 分鐘。 城際鐵路在蘇州境內(nèi)設(shè)置 7 個(gè)站，分別為望亭站、蘇州新區(qū)站、蘇州站、蘇州工業(yè)園區(qū)站、唯亭站、征儀站、昆山站，其中蘇州站和昆山站為大站，其它為小站。 蘇州新區(qū)站位于滸墅關(guān)火車站向南 里左右，建成后，蘇州新區(qū)至上海約需 35 分鐘 ，至南京約需 95 分鐘。 蘇州新區(qū)站的建設(shè)將極大的促進(jìn)新區(qū)及通滸片區(qū)的開發(fā)建設(shè)和招商引資，也為老百姓的出行提供便利。 4、 蘇州輕軌項(xiàng)目規(guī)劃獲國(guó)務(wù)院支持 按照蘇州市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃，蘇州城市軌道交通遠(yuǎn)期線網(wǎng) 由 1 號(hào)線、2 號(hào)線、 3 號(hào)線、 4 號(hào)線四條 線路組成，線路總長(zhǎng) 里，車站 105 座，形成兩縱兩橫 “ 并 ” 字形總體布局 ，將覆蓋平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)七個(gè)區(qū)所組成的蘇州中心城區(qū) ，面積約 1100 平方公里，該交通網(wǎng)的建成，將構(gòu)成中心城區(qū)綜合交通的骨架，解決中心城區(qū)居民的出行，到遠(yuǎn)期城市快速軌道交通出行總量占城市公交出行總量的比例將超過(guò) 40%，占城市總出行的比例將超過(guò) 18%。 2007 年 初召開的全市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目工作會(huì)議上，軌道交通 1 號(hào)線已經(jīng)被列入今年130 個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目名單，該線全長(zhǎng) 里，投資總額約 97 億元， 全線起于高新區(qū)靈天路、止于蘇州工業(yè)園區(qū)錦溪街，設(shè)站 23 座，按照項(xiàng)目推進(jìn)計(jì)劃，今年 1 號(hào)線的主要工作是征地拆遷、管線遷移、臨時(shí)生活設(shè)施建設(shè)等，此外，車站的工程樁要完成 70%。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 二、滸關(guān)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境分析 （一）滸關(guān)及周邊鎮(zhèn)區(qū)簡(jiǎn) 1、滸關(guān)鎮(zhèn)概況 區(qū)域區(qū)位 滸墅關(guān)自古就是我國(guó)南北重要的通商關(guān)口，距離上海港、虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng) 70 公里，浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 120 公里，無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)、蘇州西站近在咫尺，交通地理環(huán)境得天獨(dú)厚。 歷史沿革 滸墅關(guān)鎮(zhèn)始建于秦朝，至今已有二千多年歷史。滸墅關(guān)鎮(zhèn)于 1949 年 4 月 25 日解放，時(shí)為吳縣縣政 府所在地。 1960 年滸墅關(guān)鎮(zhèn)劃歸蘇州市， 1962 年又回歸吳縣， 1987年滸墅關(guān)鎮(zhèn)與保安鄉(xiāng)合并，成立新的滸墅關(guān)鎮(zhèn)，實(shí)行鎮(zhèn)管村的體制。 1988 年滸墅關(guān)鎮(zhèn)劃歸蘇州市郊區(qū)（虎丘區(qū)）管轄。 1992 年 9 月至 1994 年 4 月陸續(xù)劃出 18 個(gè)行政村建立省級(jí)滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)， 2002 年 9 月，高新區(qū)、虎丘區(qū)合并后滸墅關(guān)鎮(zhèn)劃歸蘇州高新區(qū)管轄。 交通條件 全鎮(zhèn)河道縱橫、公路四通八達(dá)。我國(guó)交通大動(dòng)脈滬寧鐵路、滬寧高速公路、 312國(guó)道、京杭大運(yùn)河均穿越鎮(zhèn)區(qū)；直達(dá)或途經(jīng)鎮(zhèn)區(qū)的市內(nèi)公交有 11、 21、 34、 85、 441路等；一小時(shí)內(nèi)均可直抵 東西北向的上海虹橋（浦東）國(guó)際機(jī)場(chǎng)、光福機(jī)場(chǎng)和無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)，獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、便捷的水陸空交通條件，形成了發(fā)達(dá)的人流、物流、財(cái)流和信息流。 人口和經(jīng)濟(jì)狀況 滸墅關(guān)鎮(zhèn)是著名的江南“魚米之鄉(xiāng)”，全鎮(zhèn)有 12 個(gè)行政村， 260 多個(gè)自然村， 現(xiàn)有總?cè)丝?人 ，其中農(nóng)村居民 人，城鎮(zhèn)居民 人；根據(jù)滸關(guān)政府的規(guī)劃未來(lái)滸關(guān)總?cè)丝谶_(dá)到 15 萬(wàn) ，整個(gè)區(qū)域跟隨“北擴(kuò)西進(jìn)”的方向，發(fā)展速度很快。 2004 年全鎮(zhèn)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 21 億元，比上年增長(zhǎng) 元，首次跨入蘇州市財(cái)政收入超億元先進(jìn) 鎮(zhèn)行列；實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售 元，比上年增長(zhǎng) 30%；完成自有產(chǎn)品出口額 2000 萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng) 10%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投入 元，比上年增長(zhǎng) 58%。全鎮(zhèn)居民年平均收入達(dá) 1 萬(wàn)余元，近幾年來(lái)，全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)連續(xù)呈現(xiàn)了持續(xù)快速健康發(fā)展的好勢(shì)頭。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 2、通安鎮(zhèn)概況 區(qū)域區(qū)位 歷史沿革 通安歷史悠久，物產(chǎn)豐富，四季分明，氣候宜人，魚米之鄉(xiāng)，唐神龍二年在金市古鎮(zhèn)修建的蓮花寺，是當(dāng)時(shí)著名的佛教圣地，大石山風(fēng)景區(qū)稱為 東南一奇 ，通安是蘇繡的主要發(fā)源地，是蘇繡制品的主要產(chǎn)區(qū)，樹山云泉茶、樹山楊梅、太湖水產(chǎn)等都享有 盛譽(yù)。悠久的文化底蘊(yùn)，富饒的自然資源，蘊(yùn)育了通安人誠(chéng)樸、勤勞的民風(fēng)。 通安原屬吳縣市管轄， 2001 年 3 月 1 日吳縣市撤銷，劃入相城區(qū)管轄， 2002 年 9月區(qū)劃調(diào)整劃入蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、虎丘區(qū)管轄，從此，這片神奇的土地融入了工業(yè)化、城市化開發(fā)建設(shè)的大潮，步入了快速發(fā)展的軌道，已成為中外客商投資興業(yè)的熱土，依山傍水的優(yōu)美環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完備，安定的社會(huì)治安已顯示出獨(dú)特的招商引資魅力。 交通條件 人口和經(jīng)濟(jì)狀況 整個(gè)區(qū)域面積 54 平方公里， 人口 人 ， 設(shè) 25 個(gè)行政村。華通花園建筑面積130 萬(wàn)平方米，是蘇州市最大的安置區(qū)之一，可容納 5 萬(wàn)人居住。全鎮(zhèn)耕地面積 40000余畝（可開發(fā)面積為 30000 畝），山地 7000 余畝，水面 10000 畝。 3、東橋鎮(zhèn)概況 區(qū)域區(qū)位 歷史沿革 自古以來(lái)，東橋就是江南著名的“魚米之鄉(xiāng)”，主要種植水稻、三麥和油菜。在唐代，東橋曾是江南的水稻重要產(chǎn)區(qū)，是蘇州的重要“糧倉(cāng)”之一。 東橋是著名的“滸關(guān)白席”的主要產(chǎn)區(qū)，素有“江南席鄉(xiāng)”之稱。宋代，東橋草席已作貢品，全鄉(xiāng)數(shù)千織女四季織席，品種之多，產(chǎn)量之高，質(zhì)量之好，享譽(yù)海內(nèi)外。 交通條件 滬寧高速、環(huán)城高速設(shè)有東橋道口 ，且投資 元人民幣的蘇州最大的立交工程004 年竣工通車。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 貨運(yùn)車道： 距 312 國(guó)道、 205 國(guó)道、蘇虞張一級(jí)公路 5 公里。 距上海 80 公里，一小時(shí)之內(nèi)可以到達(dá) 距蘇州新區(qū) 10 公里， 15 分鐘內(nèi)可以到達(dá) 距無(wú)錫新區(qū) 18 公里， 15 分鐘內(nèi)可以到達(dá) 航空運(yùn)輸： 上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng) （距園區(qū) 95 公里） 上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) （距園區(qū) 140 公里） 南京國(guó)際機(jī)場(chǎng) （距園區(qū) 198 公里） 杭州國(guó)際機(jī)場(chǎng) （距園區(qū) 170 公里） 無(wú)錫國(guó)際機(jī)場(chǎng) （距園區(qū) 15 公里） 人口和經(jīng)濟(jì)狀況 東橋鎮(zhèn)面積 方公里，常住人口 26287 人，外來(lái)人口 20000 人，耕地面積13190 畝，下轄 6 個(gè)農(nóng)業(yè)行政村和 3 個(gè)居委會(huì)。境內(nèi)河網(wǎng)密布，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，是典型的江南魚米之鄉(xiāng)。 2004 年，全鎮(zhèn)完成工業(yè)企業(yè)銷售總額 20 億元，工業(yè)性投入 5 億元，年內(nèi)竣工標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房 止 2004 年末，全鎮(zhèn)已有外資 30 家，完成注冊(cè)外資 美元，到帳外資 1 億美元；內(nèi)資企業(yè) 250 家，注冊(cè)資本 元。 近年來(lái)，隨著招商引資力度的加大，全鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷完善，基本形成了以電子信息、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥、五金建材、電器控制、吹塑玩具、輕工紡織等門類。目前，已有日本、韓國(guó)、美國(guó)、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)的外資企業(yè)落戶東橋。 （二）滸通片區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃 規(guī)劃形成了一個(gè)中心、 6 個(gè)居住社區(qū)、 9 個(gè)工業(yè)組團(tuán)、 1 個(gè)保稅物流園和陽(yáng)山綠色生態(tài)區(qū)的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)。以片區(qū)級(jí)中心區(qū)為核心，片區(qū)中部為生活居住區(qū)，工業(yè)區(qū)圍繞居住區(qū)外圍布局，陽(yáng)山綠色生態(tài)區(qū)由西南方向契入片區(qū)中部，功能區(qū)之間以帶狀綠地相分隔。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 三、區(qū) 域環(huán)境總結(jié) 高新區(qū)在整體發(fā)展上以 科技、文化、生態(tài)、高效的現(xiàn)代化新城區(qū)為目標(biāo)， 主要以發(fā)展經(jīng)濟(jì)為龍頭，通過(guò)經(jīng)濟(jì)先行帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。 目前整個(gè)區(qū)域的大環(huán)境已經(jīng)形成，在高新區(qū)核心區(qū)域外資企業(yè)云集，已經(jīng)形成了高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。同時(shí)滸關(guān)的進(jìn)出口區(qū)、滸關(guān)工業(yè)園等一系列工業(yè)園區(qū)組成了整個(gè)西部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)陣，為房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，人民消費(fèi)水平的提高，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供了有力支撐和保障。 高起點(diǎn)規(guī)劃 ：滸關(guān)板塊高起點(diǎn)、完善城鎮(zhèn)規(guī)劃，區(qū) 域定位于 新區(qū)西北部中心，以經(jīng)濟(jì)為龍頭 ； 生活機(jī)能齊全： 目前滸關(guān)鎮(zhèn)很多地塊拍賣，新的大批商住樓提高整個(gè)區(qū)域的居住水平；滸關(guān)工業(yè)區(qū)和進(jìn)出口區(qū)企業(yè)陸續(xù)入住，使整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和人口都得到了飛躍性的發(fā)展；周邊的商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施已經(jīng)有了詳細(xì)的規(guī)劃，未來(lái)將逐步完善； 本案的成功入市必須依賴于項(xiàng)目自身價(jià)值、板塊在市場(chǎng)熱度的提升。 2一、 2006 年蘇州整體市場(chǎng)回顧 1、 2006 年住宅推售面積區(qū)域及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 2006 年住宅推售面積分區(qū)、分產(chǎn)品形態(tài)匯總列表（單位：萬(wàn)方） 產(chǎn)品形態(tài) 中心城區(qū) 園區(qū) 新區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 產(chǎn)品合計(jì) 普通公寓 品比例 別墅 品比例 合計(jì) 域貢獻(xiàn)比率 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 分析： 區(qū)域推售面積分為“兩大陣營(yíng)”：第一陣營(yíng)為吳中區(qū)和園區(qū)，合計(jì)比例達(dá)到 53%，占市區(qū)住宅總推量的“半壁江山”；第二陣營(yíng)為其余三區(qū)，比例分布較平均，都在15%左右。 區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分為“三大陣營(yíng)”： 第一陣營(yíng)為吳中區(qū)和相城區(qū)，此陣營(yíng)公寓占比約 66%間，別墅在 26%間，前者別墅占比更是達(dá)到了 主要和該區(qū)域風(fēng)景區(qū)眾多、自然風(fēng)景優(yōu)美，適合開發(fā)高檔住宅物業(yè)有關(guān)； 第二陣營(yíng)為中心城區(qū)和園區(qū)，該 陣營(yíng)住宅推量主要以公寓為主，占比集中在89%間，別墅物業(yè)占比在 7%間，前者別墅主要依托各歷史旅游景點(diǎn)，后者主要依托區(qū)內(nèi)自然城市湖泊 金雞湖； 第三陣營(yíng)為新區(qū)，該區(qū)域由于可依賴的風(fēng)景區(qū)、歷史文化景點(diǎn)稀缺，別墅推量基本都以社區(qū)組團(tuán)形態(tài)出現(xiàn)。 2、成交指標(biāo)分析 2006 年住宅市場(chǎng)成交情況列表 統(tǒng)計(jì)分析指標(biāo) 中心城區(qū) 園區(qū) 新區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 年度合計(jì) 成交套數(shù)（套） 10200 12333 6914 11878 5930 47255 成交面積（萬(wàn)方） 交均價(jià)（元 / 交金額（億） 套成交面積（ ） 套成交總價(jià)（萬(wàn) /套） 析： 園區(qū)和吳中區(qū)成交合計(jì)占市區(qū)總成交的“半壁江山”，達(dá) 24211 套，占比為 前者主要依托區(qū)域蓬勃的經(jīng)濟(jì)、國(guó)際化的居住水平及特殊的公積金制度，成為市區(qū)最理性的居住區(qū)域，后者一方面地域遼闊、樓盤眾多，另一方面 2006 年內(nèi)大量低價(jià)郊區(qū)樓盤上市和市場(chǎng)主流需求對(duì)接良好，共同推動(dòng)了該區(qū)住宅的大量成交。 中心城區(qū)寸土寸金，住宅的增值保值功能明顯，故區(qū)域內(nèi)房源受市場(chǎng)追捧， 2006年該區(qū)共成交住宅 10200 套，占比為 其中郊區(qū)樓盤大量成交貢獻(xiàn)巨大，典型代表樓盤：天筑、大觀名園及橘子國(guó) 。 相城區(qū)和新區(qū)成交套數(shù)占比都在 13%左右，前者地處蘇州城北，管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 性且客源主要以吸納本區(qū)域內(nèi)客源為主；后者一方面由于新開樓盤較少，另一方面剩余房源面積較大，和市場(chǎng)主流需求之間存在較大差異，本年度成交情況較好的區(qū)域也為郊區(qū)樓盤，尤其是通滸片區(qū)和橫山片區(qū)內(nèi)大量樓盤上市，典型樓盤：理想城、名墅、金光大道、山水之戀等 3、成交均價(jià) 分析： 園區(qū)依托強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)、國(guó)際化的居住環(huán)境及國(guó)際化住宅開發(fā)水平，成交均價(jià)遙遙領(lǐng)先，突破 6000 大關(guān)，達(dá)到 6199 元 /平米； 中心城區(qū)依托稀缺的土地資源、成熟完善的配套， 均價(jià)也突破 5000 大關(guān)，達(dá)到 5317元 /平米，這一價(jià)格水平還不能完全的體現(xiàn)中心城區(qū)的住宅物業(yè)價(jià)格，由于大量郊區(qū)樓盤和定銷房沖擊，一度程度上沖低了價(jià)格水平； 新區(qū)和吳中區(qū)均價(jià)水平都集中在 4800 元 /平米，都為郊區(qū)低價(jià)樓盤大量成交所沖低； 相城區(qū)由于地處城北，區(qū)位上有一定的抗性，加上該區(qū)域處于房?jī)r(jià)的上升通道，目前4500 元 /平米的價(jià)格水平能較真實(shí)的反映出市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)格水平。 4、小結(jié) 2006 年蘇州市區(qū)住宅市場(chǎng)共成交住宅 47255 套，比上年增長(zhǎng) 方，比上年增長(zhǎng) 成交 均價(jià) /平米，比上年的 5049 元 /平米上漲了 略有上升；成交單套面積 米 /套，比上年的 123 平米/套下降了 單套成交總價(jià) 方，比上年的 /套下降了 整體住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)雙行”的成交態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)明年成交價(jià)格將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。 郊區(qū)樓盤的大量上市對(duì) 2006 年的樓市支撐明顯，同時(shí)從購(gòu)買力來(lái)看，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，目前主流需求為首次置業(yè)需求和改善居住環(huán)境需求為主，成交的房源主要為二房和三房，且有向一房和二房運(yùn)行的趨勢(shì)。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 二、高新區(qū) 房產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)概述 蘇州高新區(qū)成立十余年來(lái)，發(fā)展非常迅速，而高新區(qū)房地產(chǎn)在 02 年開始也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。 同為新發(fā)展區(qū)域，新區(qū)與園區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的不同，園區(qū)以高規(guī)格的規(guī)劃起點(diǎn)，把區(qū)域推平重來(lái)，發(fā)展至今，其區(qū)域更為現(xiàn)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)客源也主要以外來(lái)人員為主。新區(qū)在區(qū)域建設(shè)時(shí)以改造結(jié)合新建，使區(qū)域的居住氛圍更加好，區(qū)域一方面是現(xiàn)代的，另一方面也是有人文氣息的。這也使新區(qū)有了一定的忠實(shí)客源層支持，新區(qū)的客源構(gòu)成主要是本區(qū)域結(jié)合外區(qū)域。 2006 年新區(qū)的樓市處于上升的趨勢(shì)，雖然市場(chǎng)上很多 項(xiàng)目都結(jié)案了，主要表現(xiàn)在新區(qū)的核心地帶，包括吳宮麗都和金河國(guó)際；但是同時(shí)有很多新的大盤推出市場(chǎng)，比如新創(chuàng)理想城和城市楓景，這些性價(jià)比高的大盤一開出后整個(gè)市場(chǎng)反應(yīng)良好，基本是一推出市場(chǎng)就搶購(gòu)一空，在目前市場(chǎng)受到一系列政策的調(diào)控下能有如此好的銷售狀況，說(shuō)明新區(qū)市場(chǎng)已經(jīng)趨于很理性的狀態(tài) 。 由于新區(qū)中心區(qū)域的土地稀缺，目前整個(gè)新區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)移向了新區(qū)的周邊區(qū)域，比如滸關(guān)和木瀆，以及市區(qū)的邊緣區(qū)域。隨著這些項(xiàng)目的啟動(dòng)，帶動(dòng)了整個(gè)新區(qū)市場(chǎng)處于比較熱銷的發(fā)展態(tài)勢(shì)，特別是理想城、城市楓景、新港名墅、金光大道、等項(xiàng)目一推 出市場(chǎng)就出現(xiàn)了搶購(gòu)一空的景象，根據(jù)分析主要原因：第一這些項(xiàng)目的價(jià)格在區(qū)域?qū)儆谙鄬?duì)比較低的價(jià)格，產(chǎn)品總價(jià)控制比較得當(dāng)；第二就是整個(gè)產(chǎn)品的品質(zhì)得到了認(rèn)可，所以使整個(gè)新區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)一直處于市場(chǎng)熱銷的局面。 （二）高新區(qū)中心區(qū)域公寓市場(chǎng)分析 高新區(qū)根據(jù)區(qū)域地段主要分為三大片區(qū)：中心片區(qū)、通滸片區(qū)、濱湖片區(qū)；三大片區(qū)又劃分為五大板塊，分別為 滸關(guān)板塊、橫山板塊、獅山板塊、玉山板塊、何山板塊。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 整個(gè)新區(qū)因?yàn)槊總€(gè)區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r都不一樣，所以在不同地段的房產(chǎn)市場(chǎng)的差別也是很大的，我們根據(jù)各區(qū)域不同的狀況，對(duì)各板塊的市場(chǎng)狀 況作分析和比較。 1、新區(qū)各板塊房產(chǎn)市場(chǎng)分析 （ 1）獅山板塊 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 開盤日期 建筑面積 （ 均價(jià) （元 / 主力面積 （ 主力總價(jià) （萬(wàn)） 銷售率 國(guó)際公館 小高層 二期 30000 5900 103 9% 保利雅苑 高層 2000 5980 942% 板塊特征分析 產(chǎn)品方面 獅山板塊處于新區(qū)中心片區(qū)，占據(jù)了新區(qū)的核心地位，其土地供應(yīng)量比較有限，一般項(xiàng)目規(guī)模不大，產(chǎn)品以小高層、高層為主。 主力面積 獅山板塊因?yàn)?價(jià)格比較高，所以戶型以兩房居多，主力面積集中在 100米左右。 價(jià)格方面 獅山 板 塊為 新 區(qū) 域，是一個(gè) 集金融商 貿(mào) 、休 閑娛樂 、 辦 公居住 為 一體的 綜合商 貿(mào)區(qū) 。其價(jià)位在 5600 元 /平米 6700 元 /平米，均價(jià)大 概 在 5800 元 /平米左右。該 價(jià)位在新 區(qū) 是最高的，是新 區(qū) 的高端客 戶 市 場(chǎng) 。 去化情況 其良好的地段優(yōu)勢(shì)及發(fā)展前景為其帶來(lái)了廣大的客源，同時(shí)由于價(jià)格比較高，使得許多客戶望而卻步，故該板塊總體去化情況一般。 客源方面 新區(qū)的客戶占了大多數(shù)，且本地客戶多于新蘇州人。年齡基本都在 35 歲以上，絕大多數(shù)都是些公 司高級(jí)管理人員或者實(shí)力私營(yíng)業(yè)主。購(gòu)房目的：自住與投資各半，并且換房 首次置房（改善居住環(huán)境占多數(shù)）。 小結(jié)： 獅山板塊形成黃金地段與高品質(zhì)項(xiàng)目集聚形態(tài)，吸引了大量商務(wù)型成功人士駐足 ,成為新區(qū)真正的集商務(wù)和居住為一體的高檔生活區(qū)。 （ 2）何山板塊 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 開盤日期 建筑面積 （ 均價(jià) （元 / 主力面積 （ 主力總價(jià) （萬(wàn)） 銷售率 恒達(dá)清水園 小高層 二期 30000 5600 130 658% 城市楓景 多層 小高層 280 130 65 95% 大地之歌 高層 6000 4900 100、 129 505% 板塊特征分析 產(chǎn)品方面 何山板塊是緊挨獅山板塊的一個(gè) 板塊，其產(chǎn)品形態(tài)與獅山板塊基本一致，以小高層、高層為主。 主力面積 由于該板塊的客源層里本地?fù)Q房客戶占了相當(dāng)一部分比例，所以該板塊的房型三房偏多，主力面積在 130 平米左右。 價(jià)格方面 何山 板 塊 為新區(qū) 域，是一個(gè) 集金融商貿(mào)、休閑娛樂、辦公居住為一體的 中央生活 區(qū) 。價(jià)位在 4400 元 /平米 5900 元 /平米，均價(jià)在 5200 左右。目前該區(qū)域的樓房供 應(yīng)量比較大，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。原因：該板塊目前住宅區(qū)已基本成型，交通非常便利，生活配套趨于完善，主要集中在何山路與鄧蔚路，此區(qū)域人氣很足，居住氛圍非常好。整個(gè)板塊住宅群落的形成，在一定程度促使了房?jī)r(jià)上漲。 去化情況 該板塊在新區(qū)來(lái)說(shuō)是性價(jià)比最高的區(qū)域，因此其總體去化非常不錯(cuò)，很多樓盤只剩些尾盤。而且二房憑借其總價(jià)優(yōu)勢(shì)，其總體去化要好于三房。 客源方面 新區(qū)的客戶占大多數(shù)，也有市區(qū)及其他區(qū)域的客戶過(guò)來(lái)購(gòu)買，本地客戶與新蘇州人對(duì)半。年齡范圍在 25之間，絕大多數(shù)都是些公司中高級(jí)管理人員和白領(lǐng)。購(gòu)房目的：自住 為主，首次置房的客戶與換房的客戶基本對(duì)等。 小結(jié)： 何山板塊是整個(gè)區(qū)域生活配套最成熟的區(qū)域，是原來(lái)的蘇州新區(qū)所在地，所以客戶對(duì)這個(gè)區(qū)域的居住氛圍很認(rèn)可，但因?yàn)楹芏囗?xiàng)目都是很雷同，幾乎沒有特色的樓盤，所以屬于一般居住區(qū)。 （ 3）玉山板塊 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 開盤日期 建筑面積 （ 均價(jià) （元 / 主力面積 （ 主力總價(jià) （萬(wàn)） 銷售率 山水華庭 多層、小高 層、高層 70000 多： 4800 小高： 4600 900高層 6000 4300 130 55 78% 陽(yáng)光假日 多層、小高 層、高層 三期 70000 4900 110、 130 504% 名馨主語(yǔ)城 高層 60000 5600 120 65 92% 板塊特征分析 產(chǎn)品方面 玉山板塊相對(duì)于前面兩個(gè)板塊來(lái)說(shuō)位置有些偏遠(yuǎn) ，該板塊的項(xiàng)目一般規(guī)模都比較大，產(chǎn)品形態(tài)豐富，多層、小高層、高層都有。 主力面積 玉山板塊的項(xiàng)目規(guī)模一般都比較大，產(chǎn)品形態(tài)豐富，其主力面積也有兩種 100 平米左右的兩房和 130 平米左右的三房。 價(jià)格方面 價(jià)格一般在 3900 元 /平米 5400 元 /平米之間，均價(jià)在 4900 左右。價(jià)格比起獅山板快和何山板快相對(duì)比較便宜。原因：地理位置偏遠(yuǎn)以及商業(yè)生活配套還不齊全，樓盤檔次也差次不齊。 去化情況 雖然價(jià)格相對(duì)比較便宜，但是商業(yè)生活配套有限，同時(shí)樓盤品質(zhì)不高位置偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的樓盤去化欠佳，導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域的去化情況一般。 客源方面 新區(qū)的客戶占大多數(shù)，還有來(lái)自市區(qū)，吳中區(qū)和園區(qū)的，本地客戶與新蘇州人對(duì)半。年齡在 25之間，絕大多數(shù)都是些中下層管理人員和小白領(lǐng)。購(gòu)房目的：自住為主，投資為輔。 小結(jié)： 玉山板塊為后續(xù)新推樓盤板塊，區(qū)域后 期規(guī)劃比較好，各樓盤的競(jìng)爭(zhēng)不僅表現(xiàn)為產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)，還有項(xiàng)目附加價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)。 （ 4）橫山板塊 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 開盤日期 建筑面積 （ 均價(jià) （元 / 主力面積 （ 主力總價(jià) （萬(wàn)） 銷售率 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 美田山水之戀 多層、小高層 二期 8000 多： 5200 小高： 4600 85、 110、 120 509% 湖畔佳苑 多層 二期 36627 4300 90 355% 板塊特征分析 產(chǎn)品方面 橫山板塊區(qū)域目前還不夠成熟，只有兩個(gè)項(xiàng)目。 產(chǎn)品形態(tài)以多層、小高層為主。 主力面積 年輕客戶是該板塊的主力客源，因此其主力面積也集中在 110 平米左右，符合這些人的需求。 價(jià)格方面 橫山板塊雖然離市區(qū)不遠(yuǎn)，但是目前其周邊配套不全，道路系統(tǒng)混亂，交通不是很便利，導(dǎo)致價(jià)格一直上不去 ，均價(jià)在 4500 元 /平米左右。 去化情況 該板塊由于項(xiàng)目少，價(jià)格相對(duì)便宜，總體去化情況比較穩(wěn)定。 客源方面 客源以新區(qū)的區(qū)域客戶為主，很多都是橫山腳下及橫塘的拆遷戶。年齡在 25之間，購(gòu)房目的：自住為主，投資為輔。