【畢業(yè)學位論文】（Word原稿）南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究

I 分類號： 密級： 專 業(yè) 學 位 研 究 生 學 位 論 文 論文題目（中文） 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 論文題目（外文） A 究生姓名 李志鵬 學位類別 公共管理碩士 專業(yè)學 位 領 域 學位級別 碩 士 校內 導師姓名、職稱 王海鴻 教授 校外 導師 單位 、 姓名 論文工作起止年月 2012 年 6 月 至 2013 年 4 月 論 文 提 交 日 期 2013 年 4 月 論 文 答 辯 日 期 2013 年 5 月 學 位 授 予 日 期 校址：甘肅省蘭州市 創(chuàng) 性 聲 明 本人鄭重聲明：本人所呈交的學位論文，是在導師的指導下獨立進行研究所取得的成果。學位論文中凡引用他人已經發(fā)表或未發(fā)表的成果、數據、觀點等，均已明確注明出處。除文中已經注明引用的內容外，不包含任何其他個人或集體已經發(fā)表或撰寫過的科研 成果。對本文的研究成果做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。 本聲明的法律責任由本人承擔。 論文作者簽名： 日 期： _ 關于學位論文使用授權的聲明 本人在導師指導下所完成的論文及相關的職務作品，知識產權歸屬蘭州大學。 本人完全了解蘭州大學有關保存、使用學位論文的規(guī)定，同意學校保存 或向國家有關部門或機構送交論文的 紙質版 和電子版，允許論文被查閱和借閱；本人授權蘭州大學可以將本學位論文的全部或部分內容編入有關數據庫進行檢索，可以采用任何復制手段保存和匯編本學位論文。 本人離校后發(fā)表、使用學位論文或與該論文直接相關的學術論文或成果時，第一署名單位仍然為蘭州大學。 保密論文在解密后應遵守此規(guī)定。 論文作者簽名： 導師簽名： 日期： _位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 I 中文摘要 村留用地，是政府在征地過程中為了保障失地農民權 益而計提一定比例用于村集體經濟發(fā) 展的土地。目前對于村經濟留用地 開發(fā) 利用的研究較少 ，更多的是集中于對留用地法學方面的研究。 隨著經濟的高速發(fā)展，土地資源變得日益緊缺，但是村留用地的開發(fā)利用狀況在全國各地依舊普遍存在著低效用地、閑置荒廢的現象。隨著國家對農村經濟發(fā)展的重視，關于留用地的集約化利用將會是未來一段時間土地集約化利用的新研究方向 。 南沙新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃于 2012 年獲國家發(fā)改委批復，南沙的發(fā)展正式被提到國家層面。作為一個擁有大量農村的地區(qū)，如何合理利用好村留用地 ，是當地經濟發(fā)展過程中一個不可避免的研究課題。 在上述研究背景下，本文在借鑒集 約用地、產業(yè)集群、工業(yè)區(qū)位等相關理論的研究基礎上，通過資料搜集、實地調查、人員訪談等手段，提出南沙區(qū)目前在村留用地開發(fā)利用過程中存在 政策制約、行政效率、招商引資等多個方面 的問題。最后基于存在的問題，由政府行政管理的角度，提出相應的對策。 關鍵詞 ：村經濟發(fā)展留用地；南沙；集約化利用 位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 to a of in be to in to of to As at a of at a so on on to on to to be a in by 012, is to a As a to of to in an of of as in to at of in 位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 錄 一、緒 論 . 1 （一）研究背景及意義 . 2 （二）研究思路及方法 . 6 （三）國內外的研究現狀 . 8 二、相關理論基礎的闡述 . 10 （一）土地集約化利用的定義 . 10 （二）產業(yè)集群（集聚）理論 . 10 三、南沙區(qū)土地利用現狀 . 12 （一）南沙區(qū)概況 . 12 （二）南沙新區(qū)用地趨勢的分析 . 19 四、村留用地開發(fā)利用的問題及成因分析 . 30 （一）土地規(guī)劃層面 . 30 （二）土地政策法規(guī)層面 . 33 （三）土地利用層面 . 34 （四）土地管理層面 . 35 （五）產業(yè)經濟發(fā)展層面 . 37 五、政府在集約化用地層面的角色 . 39 （一）集約化用地分析 . 39 （二） 析 . 41 六、村經濟留用地開發(fā)利用策略的研究 . 44 （一）充分協商、靈活操作，集中規(guī)劃選址 . 44 （二）爭取土地指標的計劃單列 . 44 （三）政府一體化招商引資 . 45 （四）做好基礎配套設施，促進產業(yè)優(yōu)化轉型 . 46 （五）調整行政審批流程，爭取省級審批權限 . 46 （六）熱情服務、嚴格執(zhí)法 . 47 （七）政府當好緩沖角色 . 47 （八）項目嚴把關，落地需切實符合南沙新區(qū)規(guī)劃 . 47 參考文獻 . 49 致 謝 . 51 位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 1 一、 緒 論 村經濟發(fā)展留用地， 也稱為村 經濟發(fā)展用 地，一般 簡稱 為村 留用地。 由土地所有權性質方面而言， 留用地 既可以是農村集體土地，也可以是國有土地；由土地使用權性質方面而言，留用地使用權歸屬村集體行使。因此，留用地在土地性質方面，既可以是所有權和使用權的合一，也可以是所有權與使用權的分離。 由土地來源而言，是政府對村集體的用地進行征地，從而按照一定比例返還相應面積的留用地給村集體；由制度設立目的而言，是為了失地農民的基本生活可以得到充 分的保障， 彌補征地補償標準難以維持失地農民正常生活水平而采取的一種變相提高征地補償標準的安置方式， 同時也可以讓村集體通過利用留用地發(fā)展除了商品房住宅以外的產業(yè)，去壯大村集體經濟，為村民謀取福利。 在實際的征地過程中， 對失地農民的安置途徑是也是多方式的結合，通過貨幣補償、社會保險、勞動力培訓就業(yè) 等 各種方式互相配合 。 本論文研究的正是在南沙大開發(fā)背景下的村留用地的開發(fā)利用。 按照目前全國各地的村經濟發(fā)展留用地開發(fā)情況，用地的基本情況可以簡要概括為以下表格： 表 1 村經濟發(fā)展留用地開發(fā)特點 留存比例 一般為被征 地面積的 5%產權性質 一般要求為集體所有權形式，也可以通過劃撥等手段給予村無償使用 開發(fā)用途 考慮到村集體承擔風險的能力及自身的經營能力，一般優(yōu)先考慮收益比較長期化、收益相對穩(wěn)定的第二、三產業(yè)項目開發(fā)，同時也不被允許用于商品房的建設以及分配作宅基地 開發(fā)形式 以村經濟聯合體的名義成立獨資、聯合股份制公司進行土地的利用開發(fā)，或者租賃、承包經營 法律界定 對村留用地的法律界定文件比較繁雜，既有以地方人民政府發(fā)布的法律條文，也有地方土地管理部門頒布的通知、辦法等各種形式出現 表決方式 在進行相 關的集體建設用地融資的過程中，如抵押、擔保或合作開發(fā)前，一般需要召開村民大會或村民代表大會，經三分之二的與會人員的投票表決，才能通過有關的融資事項；具體的合同、流程由村干部辦理，以村經濟聯合體的名義簽署相關的合同、協議，并根據法律的要求，承擔相應的義務以及享受相應的權利 位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 2 續(xù) 表 1 村經濟發(fā)展留用地開發(fā)特點 招商引資 目前各地方在這方面的情況不盡相同，有的地方給予了當地村集體極大的自主權利去進行招商引資，政府單純做好服務性質；有的地方主要以地方人民政府的名義去進行招商引資，紅利按照有關的協議定期分配給當地 村集體，當地村集體主要做好招商引資的協助工作 分配方式 既可以是以租金形式支付給當地村集體，也可以按照企業(yè)年營業(yè)利潤額的一定比例分配給村集體；相關的收益一般不直接支付給村民個人，而是以村集體的名義進行管理、分配，可以用于村民的社保支付、醫(yī)保購買以及分紅，或者用于村集體的公益設施的建設等 手續(xù)辦理 留用地的選址、農轉用報批等手續(xù)的辦理。一般是村委會向鎮(zhèn)街人民政府提出用地需求，由鎮(zhèn)街人民政府向規(guī)劃局、國土局進行申請，由這些部門對其進行指導、協助以及審批辦理；其中農轉用的手續(xù)可能牽涉到省、市人民政府的審批 （一）研究背景及意義 村留地的產生與現行的土地征收制度有著密切的聯系。當前的土地征收制度（當時也稱為土地征用，至今仍有部分法律條文在征收、征用之間未作出明確的區(qū)分）于上世紀 50 年代形成，屬于計劃經濟年代的產物。雖說土地征收制度是由上世紀 50 年代計劃經濟年代遺留下來的一項制度，但是無論是當時還是現在，都為我國的經濟化建設作出了巨大的貢獻，有效的推進了 城市化 的進 程、保障了第二、三產業(yè) 項目 的快速 落地 、發(fā)展 。 但是由另外一個角度來說，在社會經濟發(fā)展的初期，為解決效率與公平的關系，許多高效率的行政行為同時也是以犧牲了部 分的公平作為代價 【 1】 。 改革開放后，隨著城市化進程的 加快以及工業(yè)項目的陸續(xù)增多，大量的農村集體土地被政府征收，隨之而來的則是大量的失地農民的出現。農業(yè)人口的生存能力相對低下，通過土地征收后獲得的征地補償是其主要的補償來源；然而單純的土地補償難以有效的保障農業(yè)人口的生活水平得到維持，因此而導致的失地農民上訪甚至集體暴力事件的出現，陸續(xù)引起了全社會的關注以及管理層的重視。 根據中華人民共和國土地管理法的有關規(guī)定，征地涉及的補償費用包括土地補償費 （為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍） 、安置補助費 （為該 耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍） 以及地上附著物和青苗的補償費；補償標準主要以耕地作為基準，征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省 、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。 位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 3 以廣州市南沙區(qū)為例 ， 南沙區(qū)位于珠江出海 口、咸淡水交界處 ， 大部分處于沖積土地，農用地資源豐厚。 根據南沙區(qū)統計部門的統計資料所示，南沙區(qū) 2007年的 農業(yè)總產值（包括種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)及農林牧漁服務業(yè)的產值）及當年播種面積分別為 173009 萬元、 159597 畝； 2008 年的農業(yè)總產值及當年播種面積分別 為 199840 萬元、 152539 畝； 2009 年的農業(yè)總產值及當年播種面積分別為 202616 萬元、 158901 畝 。根據有關的南沙區(qū) 的土地出讓 資料 ， 2007 年南沙區(qū)平均出讓地價為 259 元 /平方米； 2008 年平均出讓地價為 337 元 /平方米； 2009年平均出讓地價為 354 元 /平方米（詳見下表） 【 2】 。 表 2 南沙區(qū)農業(yè)產值數據與出讓地價表 農業(yè)總產值 （萬元） 播種面積 （畝） 畝產值 （萬元 /畝） 平均出讓地價 （萬元 /畝） 2007 年 173009 159597 2008 年 199840 152539 2009 年 202616 158901 表 3 農村經濟數據 年份 農村居民家庭平均每人全年收支情況（元） 廣州市農、林、漁、牧類型單位年人均工資 南沙區(qū)產業(yè)生產總值 廣州市全年純收入 廣州市人均生活消費支出 南沙區(qū)全年純收入 南沙區(qū)人均生活消費支出 年末人均工資（元） 第一產業(yè)（萬元） 第二產業(yè)（萬元） 第三產業(yè)（萬元） 2011 12676 7346 9563 50465 4644136 967209 2010 11067 4798 8474 25911 135991 3937997 808466 2009 2895 3421 122714 3226865 702770 2008 1609 9266 120302 2958397 602508 數據引自廣州市統計年鑒、廣州市南沙區(qū)國民經濟和社會發(fā)展統計公報 2007 年到 2009 年之間 3 年， 平均產值約為 元 /畝 。 依照 該平均產值計算，每 畝 土地補償費用 按照土地補償費 10 倍、安置補助費 6 倍計算，土地類補償費用約為 元 /畝 。 依照南沙區(qū) 2009 年戶籍人口 人計算，人位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 4 均耕地面積約為 。每畝 元左右的土地補償費用，即使加上青苗補助費、地上附著物補償費，由于土地被征收后，農民賴以生存的物質基礎就會永久性喪失，因此單純的征地補償金在扣除購買社保、醫(yī)療合作等 必需的保障 項目費用后，依舊無法 有效 保障失地農民今后的生活 水平不下降 。 留用地制度作為征地補償安置的補充方式，在當前的政策、社會環(huán)境下，具有較好 的社會影響。 相對于抓襟見肘的地方財政，失地農民的保障問題已經成為了政府難以輕言解決的責任難題。各地政府考慮到第二、三產業(yè)項目的畝產值往往是第一產業(yè)農業(yè)生產畝產值的數十倍甚至更多，用一定數量的第二、三產業(yè)用地完全可以用于確保大量的農業(yè)用地對農民的生活保障。 深圳特區(qū)本著先行先試的土地制度改革理念，在上 世紀 90 年代 試行了留用地制度 ；多年以來，由于該制度在經濟、社會效益方面取得的成效，陸續(xù)被各個地方政府所推廣應用 【 3】 。 廣東省作為經濟發(fā)展總量位居全國第一的省份，在以廣州、佛山兩市被列為國土資源部確定的征地制度改 革試點單位 的基礎上 ， 地方政府 一直在進一步深入開展征地制度改革，完善征地補償安置機制，切實解決被征地農民生產生活困難問題的道路上摸索著，同時也頒布實施了相應的法律法規(guī)。 表 4 村經濟發(fā)展留用地法律條文 法律法規(guī) 相關條文 國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定 （國發(fā) 2004 28 號） 對有穩(wěn)定收益的項目，農民可以經依法批準的建設用地土地使用權入股 廣東省國土資源廳 關于深入開展征地制度改革有關問題的通知（粵國土資發(fā) 200551號） 為切實解決被征地農民的生產生活出路，在保證貨幣安置兌現落實的同時，還 可試行以下安置方式： 留用地安置?？砂凑鞯孛娣e的 10 15比例劃出給被征地單位作生產發(fā)展用地。在城市規(guī)劃區(qū)內的留用地應依法辦理將其變?yōu)閲薪ㄔO用地的有關手續(xù)。留用地轉為國有建設用地或集體建設用地的費用納入征地單位的預算成本。 廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法（粵府辦 2009 41 號） （ 1）留用地的使用權及其收益全部歸該農村集體經濟組織所有 ； （ 2）留用地按實際征收農村集體經濟組織土地面積的10至 15安排，具體比例由各地級以上市人民政府根據當地實際以及項目建設情況確定 ； （ 3）留用地應當依法轉 為建設用地。留用地原則 上保留集體土地性質；在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的留用地可征收為國有土地； 位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 5 法律法規(guī) 相關條文 印發(fā)廣州市集體建設用地使用權流轉管理試行辦法的通知（穗府辦 2011 37 號） 集體建設用地流轉應當在全市統一的交易平臺進行 廣州市人民政府辦公廳關于貫徹實施廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法 (試行 )的通知（穗府辦 2012 7 號） 因地制宜，多策并舉，多種方式兌現留用地指標 1折算貨幣補償款 2安排留用地 3等價置換房屋 被征地農村集體經濟組織取得的留用地指標可累加使用 簡化程序，靈活高效，加快留用 地選址和審批進度 1. 多方案確定留用地選址 2. 同步辦理留用地報批 因此， 在 南沙新區(qū)“三年打基礎，五年成規(guī)模，十年建新城”的要求 下， 結合國家十二五規(guī)劃及新區(qū)成立批復中對南沙“粵港澳全面合作的示范區(qū)”的定位，本論文 對 南沙新區(qū)村留用地的開發(fā)利用策略 的討論 具有 一定的可研 性。 首先， 南沙新區(qū)的發(fā)展還處于剛剛起步的階段，可以說是帶有摸著石頭過河的性質；留用地作為有效的建設用地資源，其對南沙新區(qū)的經濟建設、和諧社會構筑有著不可忽視的作用。 作為國家級開發(fā)區(qū)的南沙新區(qū)， 2011 年在廣州市全市 10 區(qū) 2 縣的 名中，位列第 11 位。南沙新區(qū)當前土地開發(fā)強度不大，根據 2009 年的 全國第二次土地利用調查顯示的 統計數據，南沙區(qū)的非建設性用地比例超過了 78%。南沙新區(qū)目前的行政區(qū)域構成還是以村、鎮(zhèn)為主體，對村留地的開發(fā)建設，不僅關系著村集體的切身利益，同時也是對南沙大開發(fā)過程中用地、項目管理等各個方面起著不可忽視的影響。在國家賦予南沙新區(qū)全國第六個國家級新區(qū)的背景下，如何抓住發(fā)展機遇、緊扣發(fā)展主題，合理適度的對土地進行開發(fā)，成為了擺在南沙新區(qū)開發(fā)建設的建設者們面前的一個問題。 其次， 由于留用地制度更多是隨著城市化和工業(yè)化 的進程而產生，并非中央政府至地方政府這類自上而下的安排，因此在制度層面、操作層面甚至觀念層面，都有著一定的研究空間 。如何才能把 留用地制度與當地的實際情況結合起來，是每個地方政府在開發(fā)利用留用地時候所必須考慮的問題。 然后，對南沙新區(qū)的村留用地開發(fā)利用策略的研究，有助于對南沙新區(qū)的產業(yè)化分布、村留用地開發(fā)現狀及下一步的開發(fā)利用進行分析，為土地管理部門制定科學的土地利用知道方針及對策、引導村留用地的開發(fā)利用提供決策依據；同時，也有助于土地管理部門對存量的村留用地的開發(fā)利用潛力有正確的認識，在位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 6 進行產業(yè)開發(fā)、土地利 用的時候，既可以兼顧村集體 利益 以及 地方政府開發(fā)建設的需要，也有助于地方相關的職能部門合理利用經濟杠桿、土地整理等手段調整土地利用結構，促進南沙新區(qū)可持續(xù)性的適度發(fā)展，打造宜商宜居的濱海新城式的社會環(huán)境。 （二）研究思路及方法 1、數據來源 有關城市土地利用、國民經濟發(fā)展等數據，為了確保數據的真實性以及官方性，主要通過廣州市統計局、南沙區(qū)統計局以及由國土資源部建設的中國土地市場網進行搜集，再輔以翻查相關的資料文獻及走訪有關的部門、人員。 2、研究思路 首先，本論文的立足點在于以政府的角度，去探討行政管理層面如 何去做好南沙新區(qū)的村經濟發(fā)展留用地的開發(fā)利用；其次，通過實地調查的方式，指出當前當地的村經濟發(fā)展留用地開發(fā)利用的問題，如分布碎片化導致的難以土地集約化利用、經濟效益低下等； 第三，通過管理學的理論，結合現場調查發(fā)現的問題，提出針對性的對策。 總的來說， 論文研究出發(fā)點主要 在于行政管理的理論 與 作者親身 調研 相結合，以親身調研所得為主，對論文的研究對象進行架構建立 、 數據搜集 和分析研究。在研究方法上，論文主要采取實證分析、統計分析等方法，通過產業(yè)結構、規(guī)劃 布局 等方面的研究，以系統、深入的數據來支撐觀點是本論文的主要特色 。 針對目前南沙區(qū)村經濟留用地選址分散、工業(yè)園區(qū)分布散亂、招商引資工作不順利等問題，從規(guī)劃用地、產業(yè)布局、土地節(jié)約利用等方面，結合即將獲批的南沙新區(qū)的定位、相關政策等，并借鑒國內一些開發(fā)區(qū)以及新加坡地區(qū)的工業(yè)園區(qū)建設經驗進行深入分析與研究，提出通過規(guī)?；?集群 化的方式，對村經濟留用地進行開發(fā)利用，讓產業(yè)效應最大化，同時也符合用地的集約化原則。 本論文的技術路線圖如下圖所示。 位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 7 集約化土地利用、工業(yè)園區(qū)的研究進展、相關理論 南沙區(qū)的發(fā)展歷程、國民經濟及社會發(fā)展情況等，與其他國家級新區(qū)的對比 根據國家級新區(qū)的規(guī)劃要求，提出對南沙區(qū)發(fā)展的新定位。根據新定位，對南沙新區(qū)的用地趨勢進行分析，并且對應當前的村經濟留用地的開發(fā)利用狀況進行分析 對多個方面影響因素進行分析，同時和其他國家級新區(qū)、工業(yè)園區(qū)進行橫向對比 參考國內 某些園區(qū) 的建設發(fā)展模式以及新加坡的土地節(jié)約化利用在工業(yè)園區(qū)方面的經驗，由南沙新區(qū)的定位及現狀出發(fā)，進行深入的分析，明確了相關的案例對南沙新區(qū)的借鑒意義 針對問題，從土地利用制度的先行先試、投資促進創(chuàng)新、產業(yè) 選擇和優(yōu)化、政府服務意識的改進等方面入手，提出解決南沙新區(qū)村經濟留用地開發(fā)利用問題的對策 圖 1 技術路線圖 規(guī)劃定位方面 對 村經濟留用地 的開發(fā)利用的影響 行政管理方面 對 村經濟留用地的開發(fā)利用的影響 法律政策方面對 村經濟留用地的開發(fā)利用的影響 位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 8 （三）國內外的研究現狀 1、國內外對村經濟發(fā)展留用地開發(fā)利用的文獻發(fā)表情況 由于 村經濟發(fā)展留用地 制度屬于我國部分地區(qū)在征地過程中對征地補償所進行的調節(jié)性制度實踐 ， 因此對其的研究 主要集中在國內的學者；同時，由于村經濟發(fā)展留用地制度的實施范圍有限，因此對其的研究還沒有在全國范圍內開展。 通過對 中國博碩學位論文全文數據庫以及維普中文科技期刊網數據庫進行檢索，統計并剔除無相關的文獻資料，可以得出以下的結論 ：一是村經濟發(fā)展留用地作為上世紀 90 年代才誕生的新事物，對其的研究，集中在 2000 年后；期間的研究空白期，初步估計是由于當時實施該制度的地方較少，規(guī)模不大，而且當時經濟發(fā)展水平相對較低，廣東地區(qū)還處于經濟改革開放的初期階段，村經濟發(fā)展留用地的利用開發(fā)問題不明顯，村集體的經濟發(fā)展意識不強烈。二是目前國內的研究重點在于對村經濟留用地制度的法理性或者是整個征地制度的問題性進行研究，專門針對村經濟發(fā)展留用地的開發(fā)利用的研究相對較少 （詳見下表） 。 表 5 文獻研究狀況 中國博碩學位論文全文數據庫 維普中文科技期刊網數 據庫 檢索項 1979000985 37 40 題名：留用地 0 13 8 題名：留用地 +關鍵字：開發(fā) 國內學者對于村經濟發(fā)展留用地的研究，主要集中在法理上的研究以及制度上的探索，這也表明了村經濟發(fā)展留用地作為一種新興的、對原有征地安置補償的補充方式，其實施過程中還存在著一定的爭議 。 通過對 F 獻數據庫進行檢索，搜索主體詞為“ 經過對檢索結果的分析，符 合本論文主題的文獻資料數為 0，目前未有發(fā)現有學者在外文數據庫中發(fā)表涉及村經濟發(fā)展留用地利用開發(fā)的文獻資料。這也與村經濟發(fā)展留用地在我國的特殊性以及其試行范圍、受重視程度有關。 2、 國內研究現狀 國內涉及村經濟發(fā)展留用地 的文獻資料， 按照來源來分， 主要是來自于政府位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 9 的有關文件，以及政府相關部門人員，如基層農辦、土地管理部門的職員，還有少 部分則是來自于涉及土地利用的企業(yè)人員。 按照文獻涉及的內容來分，主要是針對村經濟發(fā)展留用地制度法理型或者實施該項政策中的問題的研究，只有少部分是專門研究一個地方的村經濟發(fā)展用地的開發(fā) 利用情況 【 4】 -【 9】 。 華中科技大學國土資源與不動產研究中心的盧海新、楊晨等人以武漢市城鄉(xiāng)邊緣區(qū)為研究對象，對留用地政策在我國上海、廈門等地方的實施情況進行了分析對比，同時也提出了武漢市在落實村經濟發(fā)展留用地過程中需要注意的問題【 10】 。 中國城市規(guī)劃設計研究院的劉穎慧通過對廣東省韶關市的實地調研，走訪當地的鎮(zhèn)政府、村委、基層國土多及拆遷公司， 對當地的村經濟發(fā)展留用地的現狀進行了研究，提出了當前村經濟發(fā)展留用地存在著兌現難、利用方式單一、開發(fā)利用效率低下等現象，并結合韶關市的實際情況，提出了針對性的發(fā)展建 議 【 11】 。 作為基層管理人員的一員，廣州市白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)政府的蘇基才發(fā)揮自己身居基層的優(yōu)勢，通過與涉及村經濟發(fā)展留用地有 切身關聯的各方進行溝通 ，一方面明確提出了“推行留用地安置政策是緩解征地矛盾的重要舉措”，認為村經濟發(fā)展留用地制度是地方政府和被征地農民在征地博弈中的一種利益妥協，很大程度的緩解了征地過程中有可能產生的各種沖突和矛盾；另一方面也指出目前存在的例如用地指標沒保障、政府部門間銜接不善、優(yōu)惠政策不明等現象 【 12】 。 深圳地區(qū)作為村經濟發(fā)展留用地制度實施的首個地區(qū)，隨著城市化的進程，學者們對該地區(qū) 的村經濟發(fā)展留用地的研究在不斷深化著。深圳市城市規(guī)劃發(fā)展研究中心的劉芳、趙新平、岳雋等人，從產權經濟學的角度對村經濟發(fā)展留用地的產權設定、產權保障及產權實現等三個方面進行分析，提出了產權確定、明晰權益，公開交易、規(guī)范市場，明確地價、明晰收益，規(guī)范管理、深化產權的政策性建議 【 13】 。 位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 10 二、 相關理論基礎的闡述 （一）土地集約化利用的定義 “集約”一詞原本用于農業(yè)方面，主要是描述通過加大生產資料的投入，讓一定面積的產量獲得有效的提高，從而使得總產量獲得提高的一種生產模式。隨著現代的社會經濟發(fā)展，“集約”一詞 也被用到了其他的領域。 對于土地集約經營的定義，國內學者對其的描述為“在科學技術進步的基礎上，在單位面積土地上集中投放物化勞動和活勞動，以提高單位土地面積產品產量和符合能力在建筑業(yè)中，集約經營則是通過對單位土地面積多投放活勞動和物化勞動，來提高土地利用率，增加建筑層數，提高土地的經濟功能和負荷能力” 【 14】 。 國外學者通過土地經濟學的角度對土地的集約化利用進行分析，認為其核心在于在現有的土地上，通過勞動力和資金的追加，獲取更大的經濟效益 【 15】 。另外，在土地利用集約化的研究中，有的學者注重于對環(huán)境容量的 考量，認為人類社會的發(fā)展和增長由于受到能源、環(huán)境、容量等因素的制約而必然會受到一定的限制 【 16】 。 國內學者洪增林通過總結中外學者對于土地集約化利用的研究，提出了土地集約利用的核心在于以取得更高經濟、社會和生態(tài)效益為目的，以合理布局、優(yōu)化用地結構和可持續(xù)發(fā)展為前提，通過增加存量土地投入、改善經營管理等途徑，來不斷提高城市土地的使用效率 【 17】 。 （二） 產業(yè)集群（集聚）理論 經濟學家 馬歇爾 是首個對產業(yè)集群現象比較系統進行研究的學者 ， 其首次提出了產業(yè) 集群 及內部聚集和空間外部經濟的概念，并闡述了存在外部經濟與規(guī)模經濟條件下產業(yè)聚集產生的經濟動因。馬歇爾 同時也論證了，屬于 相同 產業(yè) 類型中的 企業(yè) 集中數量與企業(yè)生產過程中所必須的生產要素之間的關系 ； 這些要素 涉及到了企業(yè)生產過程中所需要的人力成本、電力輸入、實體化物品投入、材料運輸等 。 馬歇爾在其研究中提出，在一定的范圍內，行業(yè)生產鏈成本的降低與相關要素投入的增長有著密切的聯系，企業(yè)的競爭力也會在一定的程度上得到持續(xù)的提升。根據相關的研究與論證，馬歇爾 提出了工業(yè)區(qū)的概念和工業(yè)區(qū)理論 【 18】 。韋伯 從工業(yè)區(qū)位論的角度研究產業(yè)集聚問題，并首次提出了集聚經濟的概念。在位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 11 其著作工業(yè)區(qū)位論 中把產業(yè)集聚分為兩個 等級。第一個等級描述了企業(yè)內部通過簡單的量的堆積化進行擴大 ，從而導致產業(yè)的集中化 ；第二 等級描述了大型的企業(yè)通過更為有主動的模式去集中于相同的空間范圍內 ， 并吸引越來越多的相同生產類型的 企業(yè)出現， 這個時候就會產生地方性的產業(yè)集群效應。 由產業(yè)集群效應的經濟學角度分析 ，集群的經濟效應體現在：第一點，獲得外部規(guī)模經濟和外部范圍經濟，具有規(guī)模收益遞增效果，進而提高整個產業(yè)的生產率；第二點，節(jié)約空間交易成本 ，例如屬于企業(yè)經營銷售成本的運輸費用、信息費用、尋找成本以及合約的談判成本和執(zhí)行成本等；第三 點，促進了企業(yè)的學習與創(chuàng)新，并使其保持必要的競爭性 【 19】 -【 20】 。 產業(yè)集群效應所帶來的各種效果在現實的實踐中也是顯而易見的。在國外，硅谷的 以及底特律的汽車產業(yè)都是中外聞名的產業(yè)聚集區(qū)；而在國內，北京經濟技術開發(fā)區(qū)的高科技產業(yè)、蘇州工業(yè)園、昆山工業(yè)園也明顯體現了產業(yè)集群效應在區(qū)域的效果 【 21】 。 位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 12 三、 南沙區(qū)土地利用現狀 （一）南沙區(qū)概況 1、南沙區(qū)的 歷史 變遷 在不同的時期，南沙區(qū)無論在地理上，還是規(guī)劃定位上，都有著巨大的差異。對南沙區(qū)基本情況的認識，有助于對南沙新區(qū)的留用地開發(fā)利用的策略進行 研究。 在地理區(qū)域上看，南沙區(qū)歷經了廣州南沙經濟技術開發(fā)區(qū)（國家級經濟技術開發(fā)區(qū)）、廣州市南沙區(qū)（行政區(qū)）、 廣州市南沙新 區(qū)（國家新 區(qū)）等三個區(qū)域調整。 當前， 南沙新區(qū)的范圍為沙灣水道以南，總面積 803 平方公里，其中陸域面積 約 670 平方公里，水域面積 133 平方公里。 按照土地部門管轄的陸域面積劃分，其中 黃閣鎮(zhèn) 72 平方公里，橫瀝鎮(zhèn) 54 平方公里，萬頃沙鎮(zhèn) 方公里，珠江街 方公里，龍穴街 方公里，南沙街 54 平方公里； 2012 年區(qū)域調整新劃歸進入南沙的欖核鎮(zhèn) 方公里，大崗鎮(zhèn) 方公里，方公里。 黃閣鎮(zhèn)10%橫瀝鎮(zhèn)8%萬頃沙鎮(zhèn)22%珠江街8%龍穴街7%南沙街8%欖核鎮(zhèn)（新劃歸）11%大崗鎮(zhèn)（新劃歸）13%東涌鎮(zhèn)（新劃歸）13%圖 2 南沙新區(qū)鎮(zhèn)街面積圖示 位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 13 不僅在地理范圍上，南沙區(qū)經歷過較大的改變，在政府決策層面，針對南沙區(qū)的定位，伴隨著社會經濟的發(fā)展以及人們對生態(tài)理念的重視、新型城市化道路的探索，南沙區(qū)的發(fā)展規(guī)劃也在相應的調整著。 南沙 早期 的定位，是建設成為一個擁有國際性港口的現代濱海小城。 但是由于各方意見的不統一，南沙的定位一直沒有最終確定下來。 2004 年南沙規(guī)劃建設地方稅收收益較大的石化基地，希望以此配合廣州市市區(qū)原有的石化項 目的產業(yè)轉移計劃，同時利用南沙區(qū)具備深水港的優(yōu)勢在重化工業(yè)上進行發(fā)展。但是由于領導決策群的變更，該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃多次進行修改 ，區(qū)域總體的建設規(guī)劃方向始終無法明確。 在這一 期間 ， 珠三角多個市以及香港特別行政區(qū)對南沙擬引進的大型石化煉油項目提出了強烈的反對意見，要求廣州市政府充分考慮區(qū)域的環(huán)境容量問題。最后，在綜合考慮周邊城市的意見及區(qū)域環(huán)境容量后，雖然當時已經取得了國家有關部委的批文，廣州市政府宣布 不再在南沙引進該大型石化煉油項目，最終該項目被省政府安排在了廣東省湛江地區(qū)。這樣的產業(yè)類型調整，也讓南沙區(qū)暫時失去 了一個產業(yè)支柱。 作為廣州市唯一的 入 海口，開發(fā)南沙，對于 廣州要由一個沿江城市，發(fā)展成一個海港城市 ，有著舉足輕重的作用。同時，廣州市政府提出的“南拓北優(yōu)東進西聯” 城市總體 發(fā)展戰(zhàn)略，更是明確的把南沙提升到了一個重要的地位。 位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 14 圖 3 南沙新區(qū)發(fā)展歷程圖 1988 年，洛溪大橋通車，霍英東率先提出開發(fā)南沙，投放啟動資金超 25 億元 ； 1989 年，有榮 /恒基等四大財團合資成立虎門輪渡公司，南沙開發(fā)邁出實質性的一步 1990 年，廣東省確定廣州南沙，惠州大亞灣，珠海西區(qū)為九十年代三大重點發(fā)展區(qū)域 ； 1992 年，國務院批準南沙港成為對外通商口岸，南沙客運港試航 1993 年，國務院批準設立國家級南沙經濟核技術開發(fā)區(qū)，揭開南沙大規(guī)模開發(fā)的序幕 1998 年，粵 港經濟合作座談會在南沙舉行，成為“泛珠三角”合作的始創(chuàng)地 ， 1999 年，廣東省召開“推進南沙開發(fā)現場會”，南沙定位升級為珠三角的中心支點城市創(chuàng)地 2000 年，番禺撤市建區(qū)， 廣州 倡導城市“南拓”戰(zhàn)略，將南沙納入廣州城建計劃，年投資過百億 ； 2001年，廣州市政府提出在南沙“再造一個新廣州”，使廣州從河港變成一個濱海城市 2002 年，廣州南沙開發(fā)區(qū)建設指揮部掛牌成立， 時任市長 張廣寧任總指揮，統籌南沙的規(guī)劃及開發(fā)，行使廣州市一級管理權限 2005 年 5 月，經國務院民政部批準，南沙成為廣州市一個獨立的行政區(qū) 2012 年 12 月， 番禺的大崗、東涌、欖核三鎮(zhèn)共 方公里土地 劃歸南沙區(qū)，南沙區(qū)轄區(qū)面積達 803 平方公里 位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略的研究 15 表 6 規(guī)劃定位變遷 年份 規(guī)劃文件 1997 年 9 月 廣州南沙經濟技術開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃 2004 年 南沙地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 2008 年 9 月 廣州市南沙島分區(qū)控制性詳細規(guī)劃（修編）方案 和廣州南沙黃閣分區(qū)控制性詳細規(guī)劃（修編）初步方案 2008 年 12 月 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 2009 年 2 月 廣州南沙龍穴島分區(qū)（港區(qū)）控制性詳細規(guī)劃 2009 年 6 月 廣州市建設現代產業(yè)體系規(guī)劃綱要（ 2009 2011 年 全國“十二五”規(guī)劃綱要（草案） 2012 年 9 月 廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃 歷經行政區(qū)域以及發(fā)展規(guī)劃的幾度變遷，南沙新區(qū)的開發(fā)，終于被提升到一個極高的地位。在繼被列入 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要及全國“十二五”規(guī)劃綱要（草案）等相關文件后 ，時任中共中央政治局委員、廣東省省委書記汪洋同志 在全國人大會議召開期間 提出“以南沙新區(qū)開發(fā)為突破口，打造一個新廣州”； 2013 年，“把南沙新區(qū)開發(fā)建設作為廣州一號工程”寫入了政府工作報告；省國土廳廳長陳耀光 建言 南沙更應該是“廣東一號工程” ，借助南沙的大開發(fā)推動周邊區(qū)域的整體發(fā)展 。 2、南沙區(qū)國民經濟及社會發(fā)展情況 隨著南沙定位由搖擺到確定，南沙的經濟及社會發(fā)展也在逐步的前行著： 一是 經濟實力持續(xù)發(fā)展 。 近年來 南沙區(qū) 經濟年均增長 率維持在雙位數 ， 2011年南沙 區(qū)實現地區(qū)生產總值 元，工業(yè)總產值 元，財政一般預算收入 元，在國家級開發(fā)區(qū)中的位次大幅躍升； 二是臨港現代產業(yè)迅速壯大。南沙利用各類經濟技術開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)勢，借助天然港口的優(yōu)勢，并且不斷進行擴展開發(fā)，著力于臨港產業(yè)的發(fā)展，涉及了汽車、造船等行業(yè)，同時還有相關的輻射行業(yè)，如物流、游艇旅游等。 三是基礎設施日益完善。 連結南沙與廣州主城區(qū)及珠三角周邊區(qū)域的京港澳高速、沈海高速、南沙港快速及廣州地鐵四號線、廣深港客運專線等重大交通基礎設施已經建成， 截止到 2011 年 ， 廣州港南沙港區(qū)年貨物吞吐量已達 噸、集裝箱吞吐量達 892 萬 標箱，區(qū)域交通樞紐功能明顯增強； 四是生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，得益于南沙區(qū)的自然資源豐厚 ，擁有 濕地、海灘、森林位論文 作者：李志鵬 南沙新區(qū)村留用地開發(fā)利用策略